本報告依據中國資產評估準則編制萬隆評報字(2023)第10465號萬隆(上海)資產評估有限公司華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權設立信托計劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告目錄 3 4資產評估報告 6一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他評估報告使用人 6 三、評估對象和范圍 五、評估基準日 六、評估依據 20八、評估程序實施過程和情況 33 34十、評估結論 36十一、特別事項說明 37十二、資產評估報告使用限制 40十三、資產評估報告日 41 2 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告一、本資產評估報告依據財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規(guī)和四、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、被評估單位申報并經其采五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現3馬黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權設立信托計劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告摘要萬隆(上海)資產評估有限公司接受委托，對因華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權設立信托計劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值進評估目的：為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權設立信托計劃的需評估對象和評估范圍：評估對象為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值，評估范圍為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司申報的于評估基準日的全價值類型：市場價值評估基準日：2023年6月30日評估方法：資產基礎法評估結論及其使用有效期：日的股東全部權益價值評估值為大寫人民幣貳億貳仟玖佰陸拾壹萬陸仟肆佰零A固定資產4 呂聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告上述評估結論自評估基準日起壹年內使用有效，即至2024年6月29日止，對評估結論產生影響的特別事項：特別提示：以上內容摘自【萬隆評報字(2023)第10465號】評估特別提示：以上內容摘自【萬隆評報字(2023)第10465號】評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應認真5萬隆(上海)資產評估有限公司(以下簡稱“本公司”)接受貴祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益，在2023年6月30日的市場價(一)委托人簡介類型：其他股份有限公司(上市)6 昌票瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告法定代表人：王文學注冊資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經營范圍：對房地產、工業(yè)園區(qū)及基礎設施建設投資；房地產中介服務；提供施工設備服務；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術推廣、服務。(二)被評估單位企業(yè)名稱：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司統一社會信用碼：91130322563236228P類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)住所：昌黎工業(yè)園區(qū)西區(qū)興企路南段法定代表人：張立河注冊資本：10000萬人民幣成立日期：2010年10月25日營業(yè)期限：2010年10月25日至無長期經營范圍：園區(qū)基礎設施投資、建設、管理；土地整理；房屋租賃。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)2、歷史沿革昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司成立于2010年10月，由北京瑞祥基業(yè)投資管理有限公司出資設立，注冊資本10,000萬元。公司設立時出資結構如下：認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例2011年6月，北京瑞祥基業(yè)投資管理有限公司作出股東決定，將持有的公司股權全部股權轉讓給九通基業(yè)投資有限公司。股權轉讓完成后公司股權結構如下：認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司截止評估基準日，上述股權結構未發(fā)生變化。3、近年資產、財務、經營狀況(1)經營狀況2010年9月19日與昌黎縣政府正式簽約，簽約面積15平方公里，其中西部工業(yè)區(qū)面積約為10平方公里(簡稱西區(qū))、東部黃金海岸區(qū)面積約為5平方公里(簡稱東區(qū))。2011年1月東區(qū)委托范圍調整為12平方公里，但由于行政區(qū)劃調整原因無法執(zhí)行。通過2013年11月在市政府召開的專題協調會，在東區(qū)協調解決1000畝土地，目前已完成其中778畝土地證辦理。2017年1月與昌黎縣政府簽訂“一城四鎮(zhèn)”PPP戰(zhàn)略意向協議，并承辦第二屆河北省旅發(fā)大會昌黎縣重點建設項目，2018年呂聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告9月簽訂產業(yè)新城和干紅小鎮(zhèn)PPP協議。(2)近年的財務狀況單位：人民幣元2023年6月30日2022年12月31日流動資產非流動資產資產總計非流動負債負債合計(3)近年的經營成果單位：人民幣元2023年1-6月營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務費用資產減值損失資產處置收益二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出所得稅費用四、凈利潤2022年及評估基準日財務數據摘自中興財光華會計師事務所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111041號帶強調事項段的無保留意見審計報告。(4)主要會計政策9 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值產評估報告執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。(5)主要稅種稅率項稅后的余額計征5教育費附加3地方教育費附加2(三)委托人、其他資產評估報告使用人與被評估單位關系委托人間接持有被評估單位100%股權。(四)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本資產評估報告僅供委托人、相關部門和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權設立信托計劃的需要，提供昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值的專業(yè)該經濟行為涉及的《華夏幸福債務重組計劃》已經華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議審議通過。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告(一)評估對象為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益(二)評估范圍為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司申報的于評估基準日的全部資產與負債。貨幣資金固定資產凈額本次納入評估范圍的全部資產與負債與經濟行為涉及的評估對(特殊普通合伙)審計，并出具中興財光華審會字(2023)第111041(三)評估范圍內主要資產概況 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告1、流動資產流動資產賬面值2,930,198,334.24元。其中：貨幣資金賬面值211,648.68元，主要為銀行存款，占流動資產的比例0.01%;應收賬款凈額賬面值194,481,863.26元，主要為應收昌黎工業(yè)園區(qū)管理委員會的政府結算款，占流動資產的比例為6.64%;預付賬款凈額賬面值45,479.97元，主要為預付山西鋼聯工貿有限公司代建工程等；其他應收款凈額賬面值21,679,275.61元，主要為與華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的關聯方往來及押金、保證金等，占流動資產的比例為0.74%。存貨凈額賬面值36,006,321.04元，主要為園區(qū)研發(fā)成本等，占流動資產的比例為1.23%;合同資產賬面值2,665,537,494.44元，主要為公司根據合作協議確認的應收昌黎工業(yè)園區(qū)管理委員會土地整理、基礎設施建設、公共事業(yè)等項目的款項，占流動資產的比例為90.97%;其他流動資產賬面值12,236,251.24元，主要為增值稅留抵稅額，占流動資產的比例為0.42%。2、固定資產—房屋建(構)筑物固定資產一房屋建(構)筑物賬面原值200,464,131.30,賬面凈值200,464,131.30元，明細如下：房屋建(構)結構建成年月建筑面積(m2)1冀(2021)昌黎縣不動產權第0010051號2019年10月2冀(2021)昌黎縣不動產權第0010052號2019年10月3冀(2021)昌黎縣不動產權第0010053號2019年10月4冀(2021)昌黎縣不動產權第0010054號2019年10月5冀(2021)昌黎縣不動產權第0010055號2019年10月6冀(2021)昌黎縣不動產權第0010056號2019年10月7冀(2021)昌黎縣不動產權第0010057號2019年10月8冀(2021)昌黎縣不動產權第0010058號2019年10月9冀(2021)昌黎縣不動產權第0010059號2019年10月冀(2021)昌黎縣不動產權第0010060號2019年10月冀(2021)昌黎縣不動產權第0010061號2019年10月冀(2021)昌黎縣不動產權第0010062號2019年10月 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告房屋建(構)建成年月建筑面積(m2)2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月無2019年10月無葡萄小鎮(zhèn)后勤區(qū)2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無圍墻工程(景墻工2019年10月無水系2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無智能化系統費2019年10月無2019年10月冀(2021)昌黎縣不動產權第0010058號載明的房屋處于查封狀態(tài)，查封機關為河北省廊坊市中級人民法院。除上述事項外截至評估基準日未發(fā)現房屋類資產存在抵押、擔保等他項權利，亦未有訴訟等其他資產權利受限制情況。其中：機器設備賬面原值5,800.00元，賬面凈值0.00元，共計4項，主要為貨架和碗柜等設備；車輛賬面原值477,435.92元，賬面凈值0.00元，共計1項，主要為電瓶車等；電子設備賬面原值458,581.89元，賬面凈值20,489.46元，共計29項，主要為電腦、空調、家具等電子設備。各類設備維護保養(yǎng)良好，大部分設備技術狀況良好，能夠 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告截至評估基準日未發(fā)現設備類資產存在抵押、擔保等他項權利亦未有訴訟等其他資產權利受限制情況。4、無形資產—土地使用權無形資產土地使用權原始入賬金額為74,490,359.08元。賬面值根據冀(2019)昌黎縣不動產權第0009594號記載：權利人：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司共有情況：單獨所有坐落：十里鋪鄉(xiāng)東山馬莊，大沙河南側，玫瑰香大道西側權利類型：國有建設用地使用權用途：商務金融用地面積：宗地面積75547.9平方米使用期限：2019年10月21日起2059年05月22日止根據秦昌黎國用2016第00771號記載：權利人：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司共有情況：單獨所有坐落：昌黎工業(yè)園區(qū)新開口大街南側、筆鋒山路西側權利類型：國有建設用地使用權用途：公共設施用地面積：宗地面積2114.62平方米 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告使用期限：2016年06月29日起2066年6月29日止截至評估基準日未發(fā)現土地類資產存在抵押、擔保等他項權利，亦未有訴訟等其他資產權利受限制情況。5、遞延所得稅資產遞延所得稅資產賬面值17,584,727.62元，為壞賬準備、可抵扣虧損及合同資產減值損失的暫時性差異引起的遞延所得稅資產。(四)引用其他機構評估結論的資產概況四、價值類型本評估結論的價值類型為市場價值。本次評估對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強迫的情況下，評估對象在評估基準日，進行正常公平交易的價值估計數評估基準日2023年6月30日。選取上述日期為評估基準日的理由是：(一)根據評估目的由委托人確定評估基準日。主要考慮使評估基準日盡可能與評估目的實現日接近，使評估結論較合理地為評估目 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告(一)經濟行為依據1、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議(二)法律、法規(guī)依據1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號公布);2.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國財政部令第86號發(fā)布，2019年中華人民共和國財政部令第97號《財政部關于修改<會計師事務所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。3、《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過；2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改<中華人民共和國公司法>的決定》修正);4、《中華人民共和國證券法》(1998年12月29日第九屆全國 呂黎瑞祥投談開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告主席令第十二號公布；根據2019年12月28日第十三屆全國人民代5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年中華人民共和國主席令第63號公布；根據2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議《關于修改<中華人民共和國電力法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務院第197次常務會議通過，2007年中華人民共和國國務院令第512號公布；根據2019年4月23日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第134號公布；2017年10月30日國務院第191次常務會議《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》修改);8、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2008年12月18日財政部、國家稅務總局令第50號公布；根據2011年10月28日財政部、國家稅務總局令第65號《關于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的決定》修正); 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告年5月1日起執(zhí)行，財稅第[2016]36號);務總局公告2018年第17號);11、《關于調整增值稅稅率的通知》(2018年4月4日財稅〔2018〕32號):12、《關于深化增值稅改革有關事項的公告》(2019年國家稅務總局公告第14號);13、《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(2019年4月1日財政部、稅務總局、海關總署公告第39號);14、《企業(yè)會計準則——基本準則》(2006年2月5號財政部令第33號)、《財政部關于修改<企業(yè)會計準則——基本準則>的決定》(財政部令第76號);(三)準則依據1、資產評估基本準則(財資[2017]43號);2、資產評估職業(yè)道德準則(中評協[2017]30號);3、資產評估執(zhí)業(yè)準則資產評估程序(中評協[2018]364、資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告(中評協[2018]355、資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同(中評協 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告[2017]33號);6、資產評估執(zhí)業(yè)準則資產評估檔案(中評協[2018]377、資產評估執(zhí)業(yè)準則資產評估方法(中評協[2019]358、資產評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值(中評協[2018]38號);9、資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(中評協[2017]38號);10、資產評估執(zhí)業(yè)準則——機器設備(中評協[2017]39號);11、資產評估機構業(yè)務質量控制指南(中評協[2017]46號);12、資產評估價值類型指導意見(中評協[2017]47號);13、資產評估執(zhí)業(yè)準則——利用專家工作及相關報告(中評協[2017]35號);14、資產評估對象法律權屬指導意見(中評協[2017]48號)。(四)權屬依據5、主要大型設備制造訂貨合同或購置發(fā)票；6、其他權屬證明文件等。(五)取價依據1、《資產評估常用方法與參數手冊》機械工業(yè)出版社； 昌聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告2、中興財光華會計師事務所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111041號審計報告；3、國家有關部門發(fā)布的統計資料和技術標準資料；5、評估基準日市場有關價格信息資料；6、與被評估單位資產的取得、使用等有關的各項合同、會計憑證、賬冊及其他會計資料；7、委托評估的各類資產和負債評估明細表；8、經實地盤點核實后填寫的委估資產清單；10、委托人即被評估單位提供的其他與評估有關的資料；11、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料；12、委托人及被評估單位撰寫的《企業(yè)關于進行資產評估的(一)評估方法的選擇根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有資產基礎法、收益法和市場法三種基本方企業(yè)價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產、負債價 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，資產評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估1、對于市場法的適用性分析市場法是以現實市場上的參照物來評價評估對象的現行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數據直接取材于市場、評估結果說服力強的特點。運用市場法，是將評估對象基于一個完整、現實的經營過程和市場環(huán)境中，評估基礎是要有產權交易、證券交易市場，因此運用市場法評估整體資產必須具備以下前提條件：(1)產權交易市場、證券交易市場成熟、活躍，相關交易資(2)可以找到適當數量的案例與評估對象在交易對象性質、處置方式、市場條件等方面相似的參照案例；(3)評估對象與參照物在資產評估的要素方面、技術方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告市場法常用的兩種具體方法是上市公司市場法和交易案例市場法?？紤]到交易案例市場法由于受數據信息收集的限制而無法充分考慮評估對象與交易案例的差異因素對股權價值的影響，且由于國內相關行業(yè)并購案例有限，與并購案例相關聯的、影響交易價格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對相關的折扣或溢價做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評估單位無論在人員數量、資產規(guī)模、財務狀況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評估單位存在較大差異，相關指標難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對于收益法的應用分析受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司出現了流動性風險，對公司的生產經營和財務造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導支持下，積極推進債務重組、業(yè)務轉型等各項工作。公司持續(xù)恢復和提升自身經營“造血”能力，積極、努力的推進生產經營活動的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務的恢復情況無法準確預計，公司管理層無法提供未來的盈利預測。根據目前公司現狀，評估人員難以通過分析以往經營業(yè)績預測未來收益且公司風險難以準確預測。故本次不適用收益法進行評估。3、對于資產基礎法的應用分析 呂黎端祥投談開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告企業(yè)價值是由各項有形資產和無形資產共同參與經營運作所形成的綜合價值的反映。被評估單位資產產權清晰、財務資料完整，各項資產和負債都可以被識別。委估資產不僅可根據財務資料和購建資料確定其數量，還可通過現場勘查核實其數量，可以按資產再取得途徑判斷其價值。對于有形資產而言，資產基礎法以賬面值為基礎，只要賬面值記錄準確，使用資產基礎法進行評估相對容易準確，由于資產基礎法是以資產負債表為基礎，從資產成本的角度出發(fā)，以各單項資產及負債的市場價值替代其歷史成本，并在各單項資產評估值加和的基礎上扣減負債評估值，從而得到企業(yè)股東全部權益的價值。因此本次評估適用資產基礎法評估。結合本次評估目的和評估對象的特點，通過上述分析，本次評估采用資產基礎法進行評估。(二)資產基礎法介紹資產基礎法具體是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。其中各項資產和負債的具體評估方法如1、貨幣資金：按清查核實后的賬面值作為評估值。應收賬款主要為應收園區(qū)結算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據產業(yè)新城業(yè)務服務周期長的業(yè)務模式特點，應收賬款存在一 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告定回款周期，公司對應收賬款按照整個存續(xù)期預期信用損失的金額計提壞賬準備。評估人員獲取了應收政府園區(qū)結算款清單，核對了應收政府園區(qū)結算款賬齡是否準確，并查看了相關園區(qū)結算款回款記錄。同時，了解詢問了園區(qū)項目開發(fā)進展情況，并就應收政府園區(qū)結算款向園區(qū)政府進行函證并訪談，對未回函款項執(zhí)行了嚴格的替代程序。核實后對于能夠收回，且沒有壞賬風險的欠款按賬面值確定評估值。評估人員根據企業(yè)提供的未來經營計劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準日應收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據資料顯示有無法收回的應收款項。3、預付賬款：各種預付款項根據所能收回的相應貨物或接受的勞務形成的資產或權利的價值確定評估值。4、其他應收款：主要內外部關聯單位往來款，各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。5、存貨：主要為未結轉的園區(qū)研發(fā)成本及產業(yè)服務成本，按清查核實后的賬面值確認評估值。6、合同資產合同資產主要為公司根據合作協議確認的應收政府園區(qū)土地整理、基礎設施建設、公共事業(yè)等項目的款項。土地整理業(yè)務在取得第三方審計機構出具的土地整理成本專項審計報告和政府出具的結算確認文件后轉為應收款，基礎設施建設業(yè)務在取得第三方審計機構出具的竣工財務決算審核報告和政府出具的結算確認文件后轉為應收 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準日合同資產余額的覆蓋情7、其他流動資產：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實后的賬面值確定評估值。8、固定資產—房屋建(構)筑物評估人員深入細致地分析了委估資產的特點和被評估企業(yè)提供的有關資料，另根據市場調查，商服類房屋周邊的出售及出租案例較少，不適宜采用房地合一的市場法或收益法進行評估。房屋采用重置成本法進行評估。重置成本法是從生產費用論的角度出發(fā)，通過估算重新開發(fā)或建造委估對象或類似房屋建(構)筑物所需的各項成本費用，再加上正常的資金利息求得評估對象在本次評估基準日的完全重置成本，并考慮評估對象現狀成新率，獲得評估對象評估值的一種資產評估方法。評估公式：(1)重置全價 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本+城市基礎設施配套費-可抵扣增值稅①建安綜合造價確定其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物竣工圖及相關資料和審核后結算工程量，按現行工程預算定額、綜合費率，分別計算得出基準日時的建安工程稅前造價及含稅建安工程造價。(B)對于一般性建(構)筑物，按其結構類型跨度、層高、裝修水平等影響建筑造價的因素分類確定其基準單方造價，該單方造價反映了該類型建(構)筑物在評估基準日及所在地區(qū)正常的施工水平、施工質量和一般裝修標準下的造價情況。在此基礎上根據建(構)筑物的特點(如不同的層高、跨度、特殊裝修、施工困難程度等)和現場勘查情況，對單方造價進行相應的調整，從而確定建安工程稅前造價及含稅建安工程造價。②前期及其他費用的確定依據國家(行業(yè))相關的各項取費規(guī)定，結合評估基準日建設工程所在地的實際情況，將被評估單位視為一個獨立的建設項目，根據企業(yè)固定資產的投資規(guī)模確定。③資金成本資金成本按照被評估單位的合理建設工期，參照評估基準日中國人民銀行發(fā)布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以前期費用在建設工期期初投入，建安綜合造價及其他費用等總和為基 呂要瑞祥投讀開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告數按照資金均勻投入計取。資金成本計算公式如下：資金成本=前期費用×資金成本率×合理建設工期+(含稅建安綜合造價+其他費用)×資金成本率×合理建設工期/2④可抵扣增值稅根據相關文件規(guī)定，對于符合增值稅抵扣條件的房屋類資產，計算出可抵扣的增值稅。對無法采用預(決)算調整法確定其建安綜合造價的房屋建(構)筑物，運用建筑工程造價指數或其他相關價格指數，推算出委估建(構)筑物的重置成本。(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)式中尚可使用年限的確定：根據評估范圍內房屋建(構)筑物經濟耐用年限和已使用年限，結合現場勘查、房屋建(構)筑物歷年更新改造情況、房屋建(構)筑物維護狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎和主體結構的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設施只有在基礎和主體結構能繼續(xù)使用的前提下計算其新舊程度，并且作為修正基礎和主體結構成新率的輔助條件。(3)評估值的確定評估價值=重置成本×成新率 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告9、固定資產—設備類固定資產—設備類的評估，采用成本法和市場法。(1)成本法成本法是指現時條件下重新構建一個與評估對象完全相同或基本類似的、全新狀態(tài)的資產，并達到使用狀態(tài)所需要的全部成本，減去已經發(fā)生的各類貶值，以確定委估資產價值的一種評估方法。①國產設備重置全價的確定：重置全價由評估基準日時點的現行市場價格和運雜、安裝調試費重置全價=重置現價+運雜、安裝調試費+其它合理費用=重置現價×(1+運雜安裝費費率)+其它合理費用根據2008年11月10日發(fā)布的《中華人民共和國國務院令第538號》、自2009年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》之第八條規(guī)定：“納稅人購進貨物或者接受應稅勞務，支付或者負擔的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中扣除?！庇捎谄髽I(yè)購入固定資產(除納稅人自用的應征消費稅的車輛、游艇等消費類設備外)的增值稅額可從銷項稅額中抵扣，故設備的重置全價應扣除增值稅。①國產外購設備重置全價的確定： 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告重置全價=重置現價+運雜、安裝費+其它合理費用通過向生產制造廠詢價；向《機電產品報價手冊》的編纂機構“機械工業(yè)信息研究院機械查閱《機電產品報價手冊》取得；查閱《全國資產評估價格信息》取得；查閱《機電設備評估價格信息》取得；參考原設備合同價進行功能類比分析比較及市場行情調整確定；對無法詢價及查閱到價格的設備，參照類似設備的現行市價經調②運雜、安裝費的確定：按《資產評估常用數據與參數手冊》中的指標確定；或根據《機械工業(yè)建設項目概算編制辦法及各項概算指標》中，有關設備運雜設備基礎費、安裝調試費概算指標，并按設備類別予以確定。③其它合理費用：主要是指資金成本，對建設周期長、價值量大的設備，按建設周期及付款方法計算其資金成本；對建設周期較短，價值量小的設備，其資金成本一般不計。①對價值量較大的重點、關鍵設備成新率的確定：在年限法理論成新率的基礎上，再結合各類因素進行調整，最終合理確定設備的綜 馬票瑞拌投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告綜合成新率=理論成新率×調整系數K理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)調整系數K=K1×K2×K3×K4×K5×K6等，即：綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K3×K4×K5×K6各類調整因素主要系設備的原始制造質量、設備的運行狀態(tài)及故障頻率、維護保養(yǎng)(包括大修理等)情況、設備的利用率、設備的環(huán)②對價值量較小的一般設備及電子類設備，直接采用使用年限法確定成新率，計算公式：成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%尚可使用年限依據評估專業(yè)人員的豐富經驗，結合設備的實際運(2)運輸設備采用市場法評估。根據二手車市場同類車交易案例，對車價的各類影響因素進行比較調整，確定評估值。10、無形資產—土地使用權根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》、參考《城鎮(zhèn)土地估價方法有市場法、收益法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告數修正法等。評估方法的選擇應按照地價評估的技術規(guī)程，根據當地地產市場發(fā)展情況并結合評估對象的具體特點及評估目的等，選擇適當的評估方法。同時，有條件采用市場法進行評估的，應以市場法作為主要的評估方法。市場法適用于市場發(fā)達、交易活躍、有充足的具有替代性房收益法適用于有現實收益或潛在收益的房地產評估；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產評估；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不易采用比較法、收益法、假設開發(fā)法進行評估情況下的房地產評估。本次評估的土地為商業(yè)服務用地，不能單獨產生利潤，故不適宜用收益法評估；由于評估宗地上已建房屋建(構)筑物，無開發(fā)潛力，故不適宜用剩余法評估；另外納入評估范圍內的土地市場上附近相似交易案例較多，可采用市場法評估；成本逼近法不能反映房地產市場的波動情況，故不適宜采用成本逼近法；評估宗地所在地尚無新一輪基準地價實施，因此無法采用基準地價根據評估人員的現場勘查情況，以及評估現場所收集到的資料，另根據實際土地利用狀況、當地土地市場情況，本次采用市場法進行評估。市場法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在評估期日近期市場上交易的類似地產進行比較，就交易 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地使用權進行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定待估土地使用權價值的方法。采用市場法求取土地使用權價格的公式如下：土地評估值=比較實例宗地價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數。V:待估宗地價格；VB:比較實例價格；A:待估宗地交易情況指數/比較實例宗地交易情況指數B:待估宗地評估期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數D:待估宗地區(qū)域因素條件指數/比較實例宗地區(qū)域因素條件E:待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數11、遞延所得稅資產：根據形成的原因及評估基準日后預計的可實現收益確定評估值。12、負債根據評估目的實現后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及審核后的金額確定評估值。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告(一)前期準備、接受委托本公司首先了解項目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、資產評估報告使用范圍、資產評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式以及委托人、其他相關當事人與資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員工作配合和協助等需要明確的重要事項，在明確業(yè)務基本事項以及對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價后與委托人簽訂資產評估委托合同。在聽取被評估單位有關人員對企業(yè)情況及委估資產現狀的介紹后，根據資產評估業(yè)務具體情況編制資產評估計劃，組建資產評估項目組。(二)現場調查、收集資料資產評估項目組于2023年8月14日進駐現場，結合被評估單位填報的資產負債清查評估明細表，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對評估對象及其所涉及的資產、負債進行現場調查。根據資產評估業(yè)務具體情況收集資產評估業(yè)務需要的資料，并對所收集利用的資產評估資料通過觀察、詢問、書面審查、實地調查、查詢、函證、復核等方式進行核查驗證。通過對評估對象現場調查及收集的評估資料了解評估對象現狀，關注評估對象及其所涉及資產的法律權屬。項目組于2023年8月20 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告(三)整理資料、評定估算資產評估組根據資產評估業(yè)務具體情況開展獨立的市場調研，收集相關的信息資料，對收集的評估資料進行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產評估報告的依據。并根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產評估項目組根據所采用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成測算結果。(四)形成結論、提交報告資產評估師對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論，在評定、估算形成評估結論后，編制初步資產評估報告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產評估準則和本資產評估機構內部質量控制制度，對初步資產評估報告進行內部審核。在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關當事人就資產評估報告的有關內容進行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產評估報告。(一)一般假設與限制條件 呂黎瑙祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。2、繼續(xù)使用假設：是指處于使用中的被評估單位資產在產權發(fā)生變動后，將按其現行用途及方式繼續(xù)使用下去。3、企業(yè)持續(xù)經營假設：是指被評估單位的生產經營業(yè)務可以按其現狀持續(xù)經營下去，并在可預見的未來，不會發(fā)生重大改變，不考慮本次評估目的所涉及的經濟行為對企業(yè)經營情況的影響。4、外部環(huán)境假設：國家現行的有關法律、法規(guī)及方針政策無重有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變5、假定被評估單位管理當局對企業(yè)經營負責任地履行義務，并稱職地對有關資產實行了有效的管理。被評估單位在經營過程中沒有任何違反國家法律、法規(guī)的行為。6、沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估結論的影響。(二)特殊假設與限制條件1、假設被評估單位未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在所有重大方面基本一致。2、假設被評估單位在未來的經營期限內的財務結構、資本規(guī)模3、假設評估基準日后被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營范圍、方式與目前保持一致。 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權益價值資產評估報告4、假設被評估單位按其目前的經營計劃開展經營活動，并完成本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發(fā)生較大變化時，簽字資產評估師及本評估機構將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。3,249,818,282.83元，增值34,156,229.47元，增值率為1.06%。(三)所有者權益賬面值為229,616,402.08元，增值34,156,2