物業(yè)公司規(guī)章制度匯編前言為加強(qiáng)管理處正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應(yīng)依照本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度學(xué)習(xí)和領(lǐng)略，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)行。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊(cè)》、公司文獻(xiàn)及有關(guān)管理制度，具備同等效力，各職能部門應(yīng)按照本制度對(duì)所屬員工加以管理和考核，違背本規(guī)章制度將在考核中予以相應(yīng)懲罰。不盡之處，管理處將適時(shí)予以補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。標(biāo)語(yǔ)：為創(chuàng)立先進(jìn)物業(yè)管理社區(qū)而努力！管理宗旨：愛(ài)崗敬業(yè)優(yōu)良服務(wù)整潔有序安全舒服管理方針：專心做事真誠(chéng)服務(wù)細(xì)致熱情周到工作作風(fēng)：老誠(chéng)實(shí)實(shí)做人踏踏實(shí)實(shí)工作全心全意服務(wù)文明禮貌用語(yǔ)消防應(yīng)急有數(shù)樸素節(jié)約有方想業(yè)主所想急業(yè)主所急員工守則：遵紀(jì)守法堅(jiān)持原則衣著整潔儀表端莊文明語(yǔ)言禮貌待人業(yè)務(wù)純熟工作勤奮真誠(chéng)服務(wù)愛(ài)崗敬業(yè)行為規(guī)范一、遵守黨和國(guó)家政策、法令。二、嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章管理制度。二、服從安排、認(rèn)真做好本職工作。四、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整潔，言談舉止文明，禮貌待人。五、愛(ài)護(hù)公韌，愛(ài)護(hù)集體財(cái)產(chǎn)，拾金不昧。六、團(tuán)結(jié)同志，互相愛(ài)護(hù)，互相協(xié)助，互勉互勵(lì)，齊心合力，努力工作。七、堅(jiān)持原則，秉公辦事，不謀私利。員工文明服務(wù)規(guī)定l、熱愛(ài)本職工作：①要樹(shù)立干好服務(wù)工作職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作。②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。⑧待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。2、文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一種美感覺(jué)，使人感到親切、和藹。②語(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭精確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“低檔庸俗口頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺譏諷話、不講與管理無(wú)關(guān)閑”。不能取笑人、不能斥人、不能報(bào)復(fù)人。③積極熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：三個(gè)同樣”即：“對(duì)待生人與熟人一種樣，大人與小孩一種樣，忙里閑時(shí)一種樣”。④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是公司每一位員工應(yīng)有工作作風(fēng)，也是咱們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德一種重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。第一某些崗位職責(zé)總經(jīng)理職責(zé)1、代表公司參加重大內(nèi)外活動(dòng)；2、審核以公司名義發(fā)布各種文獻(xiàn)；3、領(lǐng)導(dǎo)制定公司市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃；4、領(lǐng)導(dǎo)制定公司年度籌劃，中長(zhǎng)期發(fā)展籌劃等；5、批準(zhǔn)公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算；6、領(lǐng)導(dǎo)公司建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，并按公司戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)節(jié)；7、領(lǐng)導(dǎo)公司制定各種規(guī)章制度，并進(jìn)一步貫徹實(shí)行：8、決定各職能部門主管任免、報(bào)酬、獎(jiǎng)懲；9、加強(qiáng)公司文化建設(shè)，搞好社會(huì)公共關(guān)系，樹(shù)立公司良好社會(huì)形象；10、定期主持召開(kāi)員_二座談會(huì)，理解員工動(dòng)向；U、定期組持召開(kāi)公司質(zhì)量分析會(huì)。管理處主任崗位職責(zé)1、對(duì)管理處…工作負(fù)全責(zé)，帶領(lǐng)全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營(yíng)籬理方針及各項(xiàng)規(guī)章制度、做好物業(yè)管理服務(wù)工作。2、嚴(yán)格按ISO9001質(zhì)量管理體系規(guī)定進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)，并有責(zé)任提出修訂利完善質(zhì)量管理體系建議。3、制定和執(zhí)行管理處月度、年度工作籌劃，審批管理處尋常經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，努力增收節(jié)支。4、組織召開(kāi)每周、每月管理處工作例會(huì)，及時(shí)理解人員狀態(tài)工作作難點(diǎn)、布置、協(xié)調(diào)和總結(jié)工作。以身作責(zé)，加強(qiáng)思想教誨。對(duì)職工，既在工作上嚴(yán)格規(guī)定，又在生活上熱情關(guān)懷，培養(yǎng)員工工作責(zé)任感和進(jìn)取精神，增強(qiáng)集體凝聚力。5、堅(jiān)持開(kāi)展管理處各項(xiàng)工作檢查和績(jī)效考核。6、熟悉社區(qū)狀況．與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時(shí)解決住戶意見(jiàn)。自覺(jué)接受業(yè)主委員會(huì)、下屬和業(yè)主監(jiān)督，虛心聽(tīng)取她人意覽，不斷改進(jìn)工作辦法，提高管理水平。7、與屬地派出所、居委會(huì)、房管局等管理機(jī)構(gòu)及供電、供水、有線電視、郵政通訊等服務(wù)機(jī)構(gòu)建監(jiān)理建立良好公共關(guān)系，協(xié)調(diào)配合，搞好工作。8、及時(shí)報(bào)告管理處、年度工作，接受公司總經(jīng)理組織年度和任期考核，接受獎(jiǎng)懲，對(duì)總經(jīng)理和業(yè)主負(fù)責(zé)。9、認(rèn)真完畢公司交辦其她任務(wù)。客服中心主管崗位職責(zé)1、以身作則、模范執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，圓滿完畢自身工作任務(wù)。2、負(fù)責(zé)本部門員工工作安排，并帶領(lǐng)本部門員工完畢本部門所承擔(dān)各項(xiàng)工作任務(wù)。同步實(shí)行對(duì)本部員工工作業(yè)績(jī)公正科學(xué)考核，負(fù)責(zé)提出獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰建議。3、協(xié)助管理處主任編制公司各項(xiàng)規(guī)章制度實(shí)行細(xì)則，并組織實(shí)行。4、在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，辦理對(duì)主管工作業(yè)績(jī)考核詳細(xì)事務(wù)，組織各部門對(duì)所屬員工工作業(yè)績(jī)考核。5、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)外聯(lián)系工作，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系。6、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)部門各項(xiàng)收費(fèi)工作和本部門培訓(xùn)事務(wù)。7負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部門收集、匯總和保管好房屋和附屬設(shè)備設(shè)施各類技術(shù)資料。8、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用狀況，以及秩序維護(hù)、保潔、維修人員工作狀況；9、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效解決業(yè)主投訴。10、負(fù)責(zé)社區(qū)清潔衛(wèi)生，保證社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔。11、全面掌握社區(qū)綠化、按綠化規(guī)劃做好社區(qū)綠化工作。12、負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防工作，保證社區(qū)治安秩序良好。13、解決社區(qū)內(nèi)違章、突發(fā)事件解決。15、完畢上級(jí)交辦其她任務(wù)。管理員崗位職責(zé)在管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展尋常管理服務(wù)工作。1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)基本狀況；2、按照物業(yè)服務(wù)需要，編制采購(gòu)籌劃，并實(shí)行采購(gòu)；3、對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資和其她物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳：4、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)卜及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；5、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住等手續(xù)；6、全面掌握社區(qū)房屋使用狀況，建立住戶檔案。7、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；8、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區(qū)文化服務(wù)；9、配合公司其她部門工作，完畢公司交辦其她工作。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本單位會(huì)計(jì)工作，做好公司經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作。2、嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律和會(huì)計(jì)制度，認(rèn)真辦理稅收事務(wù)，及時(shí)交納稅金。3、對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用收入結(jié)算認(rèn)真審核，并進(jìn)行分類匯總。4、負(fù)責(zé)登記分公司明細(xì)分帳和總分類帳，按部門對(duì)的核算成本、利率和費(fèi)用，做到記帳精確、單據(jù)完整、。手續(xù)完備。5、及時(shí)、精確、清晰編制和上報(bào)各類會(huì)計(jì)報(bào)表和登記表，做到帳表相符。6、負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)票、收據(jù)購(gòu)買、領(lǐng)用、保管，對(duì)發(fā)票、收據(jù)及時(shí)銷號(hào)登記。定期對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并上報(bào)經(jīng)理。7、負(fù)責(zé)組織清倉(cāng)核資，對(duì)存貨、采購(gòu)迸行審核，辦理固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)盤盈盤虧、報(bào)廢報(bào)批等會(huì)計(jì)手續(xù)。8、按會(huì)計(jì)檔案管理規(guī)定，裝訂會(huì)計(jì)憑證，保管好會(huì)計(jì)帳冊(cè)和各類報(bào)表。9、每月對(duì)出納銀行對(duì)帳單進(jìn)行核對(duì)，做到帳帳、帳實(shí)相符。10、完畢上級(jí)交辦其她任務(wù)。財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律、規(guī)章制度，對(duì)的反映公司貨幣資金收、支、存狀況，把好收支關(guān)。2、辦理銀行結(jié)算和鈔票收支業(yè)務(wù)，認(rèn)真審核各種收付款憑證，做到合法、合理、手續(xù)齊全，及時(shí)做好銀行結(jié)算憑證傳遞、登記和銷帳工作。3、健全支票領(lǐng)用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)轉(zhuǎn)帳支票，不得簽發(fā)空頭支票。4、嚴(yán)格執(zhí)行銀行規(guī)定鈔票庫(kù)存限額，不得以白紙條抵充鈔票，不挪用鈔票。5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，月末做好余額調(diào)節(jié)表，對(duì)未達(dá)帳及時(shí)消化。6、整頓收付款憑證，填制記帳憑證，登記鈔票日記帳和銀行日記帳，做好日清月結(jié)、帳實(shí)相符。7、做好保險(xiǎn)箱密碼保密工作和鑰匙保管工作，不得委托她人代辦。8、妥善保管好鈔票和銀行出納員使用各種專用章。9、不得將出納工作交她人代管，保證庫(kù)存鈔票和各種有價(jià)證券完整無(wú)缺。物業(yè)維修部主管崗位職責(zé)1、對(duì)公司經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)營(yíng)是主管首要住務(wù)，主管對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)沒(méi)備負(fù)有全面管理責(zé)任，規(guī)定每天作如下檢查：①重要設(shè)備運(yùn)營(yíng)技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織解決。②檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時(shí)糾正。③現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。④實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采用糾正辦法。⑤審視運(yùn)營(yíng)報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析因素，及時(shí)杜絕揮霍現(xiàn)象。2、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織解決，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處在優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”不漏油、不漏氣、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)節(jié)良好。3、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方案，并不斷與運(yùn)營(yíng)人員研究改進(jìn)辦法，使本系統(tǒng)設(shè)備在保障安全運(yùn)營(yíng)前提下，力圖節(jié)約能耗。4、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度維修保養(yǎng)籌劃和備品、備件籌劃，定期報(bào)送經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)籌劃實(shí)行，制定工作原則，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。5、切實(shí)執(zhí)行公司經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”設(shè)備干凈，機(jī)房趕緊、工作場(chǎng)地干凈、四不漏”不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。6、針對(duì)下屬員工技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)籌劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教誨和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)7、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障解決、零部件更換記錄，每月交文員整頓歸檔。8、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)重大改造工程參加設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。9、負(fù)責(zé)裝修管理中關(guān)于規(guī)定審查和驗(yàn)收，保證建筑物構(gòu)造安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防規(guī)定。工程維修主管職責(zé)1、負(fù)責(zé)工程維修工作，維修做到及時(shí)、徹底；2、對(duì)業(yè)主住宅內(nèi)屬保修期內(nèi)修繕，及時(shí)組織下屬修復(fù)，并實(shí)行監(jiān)督；3、負(fù)責(zé)本部門工作籌劃、部門員工考勤及業(yè)務(wù)考核工作，檢查下屬制度實(shí)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出改進(jìn)辦法，并督促改進(jìn)工作；4、負(fù)責(zé)對(duì)空置房檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整治；5、做好維修工程量詳情記錄，對(duì)記錄真實(shí)性、精確性負(fù)責(zé)。每月匯總后交與公司領(lǐng)導(dǎo)；6、及時(shí)掌握科技發(fā)展新動(dòng)態(tài)，并提出推廣新技術(shù)、新工藝、新材料建議，報(bào)工程部經(jīng)理申批后貫徹實(shí)行；7、負(fù)責(zé)定期組織工程人員參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和公司有關(guān)制度學(xué)習(xí)。8、維修后報(bào)客服中心，建立維修定期回訪制度，對(duì)維修質(zhì)量隨時(shí)掌握，及時(shí)改進(jìn)。維修人貫崗位職責(zé)l、執(zhí)行管理處決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好服務(wù)意識(shí)。2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋構(gòu)造、水施、電施等管線走向。3、負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路保養(yǎng)、維修，公共部位照明設(shè)施維修工作。3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)原則，對(duì)住戶報(bào)修規(guī)定承諾及時(shí)修理。4、積極為住戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴。5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以保證安全，防止意外事故發(fā)生。工作前在維修范疇內(nèi)擺放恰當(dāng)警告牌，竣工后及時(shí)將警告牌撤離現(xiàn)場(chǎng)。6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，并請(qǐng)住戶在維修單上簽字。7、發(fā)現(xiàn)重大疑難問(wèn)題要及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，并采用相應(yīng)辦法。8、遇停電、斷電、短路等狀況時(shí)采用緊急辦法，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并向關(guān)于單位（住戶）發(fā)出告知。9、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施巡視和保養(yǎng)，并做好有關(guān)維護(hù)和保養(yǎng)記錄。10、愛(ài)護(hù)工具，杜絕揮霍，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。11、完畢上級(jí)交辦其她任務(wù)。弱電技術(shù)員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)可視對(duì)講、門禁、閉路電視、交通管理、監(jiān)控自動(dòng)計(jì)量和消防聯(lián)動(dòng)等弱點(diǎn)設(shè)備實(shí)行接管驗(yàn)收工作，收集、匯總有關(guān)技術(shù)資科。對(duì)接管驗(yàn)收工作質(zhì)量負(fù)責(zé)。2、熟悉社區(qū)弱電設(shè)備技術(shù)性能、維修保養(yǎng)規(guī)定和操作用法，制定弱電設(shè)備設(shè)施維修和保養(yǎng)籌劃，與有關(guān)保養(yǎng)單位建立良好業(yè)務(wù)關(guān)系。3、嚴(yán)格執(zhí)行弱電設(shè)備維修保養(yǎng)籌劃，安全操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程，保證正常運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持遵守操作，杜絕責(zé)任事故。設(shè)備運(yùn)營(yíng)中浮現(xiàn)異常狀況時(shí)，弱電技術(shù)員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，對(duì)于本單位無(wú)能力完畢維修項(xiàng)目，及時(shí)聯(lián)系專業(yè)公司進(jìn)行維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。4、按日、周、年檢制度對(duì)控制室，設(shè)備房及管線進(jìn)行巡視檢查，掌握設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況，做好運(yùn)營(yíng)記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)的解決，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。5、認(rèn)真負(fù)責(zé)地解決業(yè)主在使用弱電設(shè)備遇到實(shí)際問(wèn)題。6、積極鉆研技術(shù)，不斷提高專業(yè)技術(shù)能力，注意改進(jìn)弱電設(shè)備設(shè)施技術(shù)性能，充分發(fā)揮其使用功能。7、完畢上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其她任務(wù)。電梯維修工崗位職責(zé)1、參加社區(qū)電梯接管驗(yàn)收工作。嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)、杜絕質(zhì)量隱患。2、掌握電梯機(jī)房，升降路、轎廂、底坑構(gòu)造及電梯，維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程。熟知況，社區(qū)電梯分步和使用狀況，以及房屋構(gòu)造，預(yù)埋管道及樓道走向。3、每天巡視檢查電梯機(jī)房及設(shè)備工作狀況、及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，排除安全隱患。4、嚴(yán)格執(zhí)行電梯維修保養(yǎng)制度。例行檢查時(shí)，注意觀測(cè)電梯運(yùn)營(yíng)事有無(wú)震蕩、摩擦聲；底坑有無(wú)積水：井道、底坑、轎箱內(nèi)照明、警鈴、電扇和通訊電話與否正常；機(jī)房設(shè)備溫度運(yùn)轉(zhuǎn)聲間與否超限等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，保證電梯正常運(yùn)營(yíng)，杜絕電梯安全事故。5、接到電梯故障告知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，如有困梯，一方面設(shè)立故障警示標(biāo)志，采用恰當(dāng)辦法救濟(jì)被困乘客，然后蔣排除故障。為徹底排除故障，電梯不得運(yùn)營(yíng)。如疑難故障無(wú)法排除，應(yīng)及時(shí)報(bào)告，聯(lián)系專業(yè)維修公司。6、負(fù)責(zé)解答和辦理關(guān)于電梯投訴。7、負(fù)責(zé)向嘉興特種設(shè)備檢測(cè)院申報(bào)電梯年審資料，并張貼電梯年檢合格證。8、完畢上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其她任務(wù)。秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任贏接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)各項(xiàng)管理工作。1、理解和掌握秩序維護(hù)隊(duì)狀況，依照管理處領(lǐng)導(dǎo)規(guī)定和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)行組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)行管理。2、主持秩序維護(hù)業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度貫徹，重點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及秩序維護(hù)有關(guān)規(guī)定貫徹狀況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員整體素質(zhì)。3、經(jīng)常定期不定期檢查秩序維護(hù)隊(duì)員工作狀況，做好監(jiān)督、檢查和考核工作，貫徹崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例。4、掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好秩序維護(hù)隊(duì)伍思想建設(shè)，關(guān)懷隊(duì)員生活狀況業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員思想教誨、法制教誨和職業(yè)精神教誨，協(xié)助下屬對(duì)的解決好工作中各種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題。5、教誨培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)她們組織指揮能力和管理水平。6、處關(guān)于秩序維護(hù)方面事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并采用堅(jiān)決辦法，控制事態(tài)發(fā)展。8、負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)隊(duì)員和消防員業(yè)務(wù)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提高其素質(zhì)。9、完畢公司交辦其他工作任務(wù)。秩序維護(hù)班長(zhǎng)崗位職責(zé)秩序維護(hù)班長(zhǎng)在秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)贏接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)尋常事務(wù)實(shí)行工作。1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班秩序維護(hù)工作，監(jiān)督和指引認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、檢查秩序維護(hù)人員著裝儀容，內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品：3、負(fù)責(zé)記錄秩序維護(hù)人員獎(jiǎng)罰狀況，檢查各巡邏點(diǎn)狀況；4、按照秩序維護(hù)隊(duì)制定培訓(xùn)籌劃搞好組織實(shí)行工作，召開(kāi)班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行詳細(xì)業(yè)務(wù)指引和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)各種突發(fā)事件。5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示報(bào)告工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；6、熟悉在緊急狀況下全班組織指揮，解決好普通性治安事件和業(yè)主投訴，貫徹安全辦法，防止各種事故，工作中有解決不當(dāng)事應(yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示報(bào)告；7、團(tuán)結(jié)隊(duì)員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)、工作體現(xiàn)和工作能力。8、完畢領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)昀其她任務(wù)。秩序維護(hù)員崗位職責(zé)1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)概況、平面布局及樓幢分布狀況；②保持威嚴(yán)可敬儀表儀容，樹(shù)立良好精神風(fēng)貌；③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；2、巡邏崗①嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走原則，樹(shù)立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；②樹(shù)立強(qiáng)烈責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛以及住戶增援、報(bào)警燈工作，保證物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情，理解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其他區(qū)域房屋地形以及各條通道布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施配備，并能熟悉使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；⑤巡邏公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。監(jiān)控室值班人員崗位職責(zé)l、熟悉社區(qū)樓宇構(gòu)造、樓幢排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶狀況。2、掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)簡(jiǎn)樸原理、性能和常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)工作，熟悉掌握各類系統(tǒng)操作。（如電視監(jiān)控屏幕、音響、消防報(bào)警及電梯控制等。）每班至少進(jìn)行一次各類信號(hào)檢查，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)及時(shí)查明因素并及時(shí)解決，無(wú)法解決問(wèn)題，迅速上報(bào)管理處工程維修主管。3、堅(jiān)守崗位，不得擅離職守，要密切注視監(jiān)視視頻及各類控制柜運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，不得漏看、漏報(bào)、漏操作或誤操作。4、從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑狀況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)告知當(dāng)值安全員或呼喊巡邏安全員及時(shí)跟蹤追查、貫徹，并報(bào)告管理處。5、浮現(xiàn)消防報(bào)警信號(hào)時(shí)，要辨認(rèn)、核算報(bào)警信號(hào)，檢查電動(dòng)控制閥，確以為真火時(shí)，視狀況撥打119。并查看噴淋、水幕、卷閘、二氧化碳等滅火裝置信號(hào)與否聯(lián)動(dòng)。如不自動(dòng)，則迅速手動(dòng)操作接噴淋、水幕結(jié)合器滅火，啟動(dòng)卷閘隔離火區(qū)。并及時(shí)對(duì)的關(guān)閉客梯。通過(guò)廣播和對(duì)講系統(tǒng)勸阻住戶切勿搭乘電梯。6、業(yè)主裝修火專業(yè)技術(shù)人員需要暫時(shí)隔離某報(bào)警慮時(shí)，應(yīng)積極配合，及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。7、監(jiān)控室內(nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，外來(lái)人員不得入內(nèi)。禁止收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及對(duì)工作無(wú)關(guān)音樂(lè)、錄像帶。8、每天打掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。9、做好值班記錄，認(rèn)真交接班。下崗值班員應(yīng)當(dāng)將值班記錄交給上崗值班員，講清本班發(fā)生、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，上崗值班員應(yīng)當(dāng)檢查儀器儀表運(yùn)營(yíng)和錄像帶使用狀況，雙方均需在值班記錄是簽字。10、完畢上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其她任務(wù)。消防監(jiān)控值班員（秩序維護(hù)班長(zhǎng)兼）崗位職責(zé)1．、值班人員不得隨意離開(kāi)消防控制室，每天做好值班記錄。2、不帶任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入工作室，做好保密工作，不向無(wú)關(guān)人員泄露自己工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。3、監(jiān)視所有攝像位置圖象，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)狀況即時(shí)告知值班隊(duì)員，浮現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，及時(shí)核查信號(hào)真?zhèn)螤顩r。4、對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄。5、監(jiān)視電梯運(yùn)作，收聽(tīng)電梯內(nèi)警鐘對(duì)講電源，有狀況及時(shí)報(bào)告關(guān)于部門，并與電梯及物業(yè)維修部聯(lián)系。6、當(dāng)監(jiān)視范疇浮現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員浮現(xiàn)等等，及時(shí)告知巡邏崗值班隊(duì)員到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中。7、熟惹所管理設(shè)備性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)樸維修；8、負(fù)責(zé)設(shè)備尋常巡視、狀況記錄；9、保持機(jī)房干凈、整潔。消防員（秩序維護(hù)員兼）崗位職責(zé)l、切實(shí)貫徹“防止為主，防消結(jié)合”指引方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)關(guān)于消防知識(shí)，掌握各種滅火器用法；2、積極做好防火宜傳和教誨，進(jìn)一步開(kāi)展安全檢查，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告、及時(shí)整治。3、做好消防器材、設(shè)備檢查、保證設(shè)施處在完好狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)火警即即可投入使用。4、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必要全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員職責(zé)，不得臨陣借故逃避；5、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員急救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助關(guān)于部門查清起火因素；6、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火控制和管理。保潔員崗位職責(zé)1、遵守公司制定各類規(guī)章制度。2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分派，及時(shí)完畢一工作任務(wù)，服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢查監(jiān)督。3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧。5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)原則對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好衛(wèi)生環(huán)境秩序。6、垃圾日產(chǎn)日清，不能長(zhǎng)時(shí)間積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、消防栓箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無(wú)塵土；社區(qū)道路、露臺(tái)、天臺(tái)無(wú)積水、墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)、塵埃。7、及時(shí)清洗公共部位亂涂、亂畫、亂張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等。8、對(duì)保沽范閘內(nèi)物業(yè)異常狀況及時(shí)向秩序維護(hù)員或管理員報(bào)告。9、對(duì)亂扔廢棄物現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除。對(duì)住戶說(shuō)話和勸阻有損環(huán)境衛(wèi)生行為要溫和有禮。10、妥善使用并保管好清掃、保潔工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無(wú)端損壞酌情補(bǔ)償。11、管理好保潔自來(lái)水龍頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)啵粶?zhǔn)浮現(xiàn)長(zhǎng)流，開(kāi)關(guān)失靈水龍頭及時(shí)報(bào)修。綠化工崗位職責(zé)1、遵守公司規(guī)章制度。2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證。3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車輛、行人現(xiàn)象。4、對(duì)住戶說(shuō)話和勸阻有損綠化行為要溫和有禮。5、對(duì)的并純熟操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其她用品；嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥。6、花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇。7、對(duì)花草樹(shù)木定期培十、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽花草樹(shù)木要及時(shí)慘剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)95%以上。8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)綠化概況，充分運(yùn)用綠地面積，合理布局、冪中植花草、樹(shù)木。9、對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)異常狀況及時(shí)向秩序維護(hù)員或管理員報(bào)告。10、管理好澆水自來(lái)水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)浮現(xiàn)長(zhǎng)流，其他開(kāi)關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修。11、妥善保管好用于綠化械具工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品。第二某些工作流程管理處工作流程依照各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)工作規(guī)定，對(duì)管理處工作規(guī)范如下：1、每天工作(1)巡視所管理地段（幢）一遍，巡視內(nèi)容為：①檢查社區(qū)與否有違章行為（有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無(wú)亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販）。②社區(qū)與否有不安全隱患（房屋與否浮現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道與否被堵，室內(nèi)輸電與否完好，有無(wú)亂拉亂搭，社區(qū)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）。③社區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生與否符合原則（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，房前屋后、公共場(chǎng)合有無(wú)亂倒垃圾，垃圾桶與否倒清，有無(wú)亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無(wú)影日向正常休息噪聲源）。④基本設(shè)施與否完整，設(shè)施有無(wú)損壞。道路有無(wú)損壞，室外上下水道與否滲漏，路口護(hù)欄栓、路障與否完好，娛樂(lè)以上內(nèi)容巡視完畢要傲好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能解決應(yīng)及時(shí)解決，重大問(wèn)題和不能解決問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向管理處主任報(bào)告。(2)收繳管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用及某些水、電費(fèi)。(3)接待住戶來(lái)電、來(lái)訪和解決關(guān)于物業(yè)管理投訴并做好記錄。(4)解答住戶提出關(guān)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)征詢?！?5)安排房屋、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量。(6)做好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完畢工作、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，等待解決事務(wù)，住戶投訴等）。(7)整頓內(nèi)務(wù)（涉及打掃辦公室、整頓文獻(xiàn)、資料、圖書報(bào)刊；清潔整頓辦公桌、椅及其她辦公(8)辦理業(yè)主入住手續(xù)和裝修手續(xù)。(9)如有重要狀況須書面報(bào)告或口頭反映給公司領(lǐng)導(dǎo)。2、一周工作(1)走訪住戶（內(nèi)容：與住戶互換社區(qū)管理意見(jiàn)；掌握住戶家庭基本狀況，涉及：戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話，家庭人口以及人口構(gòu)造，掌握住戶變更或租戶變更變化狀況）。(2)設(shè)施設(shè)備檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患及時(shí)解決。(3)檢查每棟樓宇公共設(shè)施與否完好（內(nèi)容涉及：電梯運(yùn)營(yíng)與否正常；樓道、過(guò)道、梯間與否堆放雜物或有礙通行物品和危險(xiǎn)品、有毒物品；公共照明與否完好；配電箱、水表設(shè)備與否有破損；社區(qū)樓內(nèi)信報(bào)箱與否有破損），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和關(guān)于部門，并協(xié)助解決。(4)檢查垃圾桶與否噴灑藥物，各住宅樓內(nèi)公共部位與否清潔。(5)檢查房屋使用狀況，空置房。3、一月工作：(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制定下月保養(yǎng)維修籌劃。(2)編制管理費(fèi)收繳報(bào)表及辦理交房、裝修戶數(shù)登記表。(3)對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次同訪，聽(tīng)取住戶意見(jiàn)。(4)編制員工工資報(bào)表，整頓業(yè)主資料、檔案。(5)社區(qū)宣傳欄內(nèi)容編制更新。(6)設(shè)施設(shè)備檢查，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。(7)辦公室大掃除一次（涉及：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用品清潔整頓）。4、一季度工作：(1)組織檢查社區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（涉及：消防栓、水源、滅火器、消防水帶、高層樓宇消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）與否完好無(wú)缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告關(guān)于部門解決。(2)檢查各類井蓋與否缺損，檢查下水道有無(wú)淤塞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織關(guān)于人員解決。(3)清理管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表：清查與否有漏收、錯(cuò)收；采用辦法對(duì)拖欠管理費(fèi)住戶進(jìn)行追收。(4)組織社區(qū)業(yè)主參加活動(dòng)5、一年工作：(1)對(duì)本管理地段（片、幢）內(nèi)住戶一年一度滿意度調(diào)查。(2)組織消防檢查。(3)編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告。(4)對(duì)設(shè)施設(shè)備全面檢查，編制下年度維修保養(yǎng)籌劃。(5)參加市、區(qū)社區(qū)評(píng)優(yōu)工作。(6)組織一次本管理區(qū)住戶代表會(huì)，聽(tīng)取住戶對(duì)物業(yè)管理意見(jiàn)和建議，提高住戶參加管理積極性。(7)總結(jié)年度工作，寫出書面報(bào)告。(8)制定下半年工作籌劃。業(yè)主遷入＼遷出手續(xù)及程序一、遷入手續(xù)及程序1、業(yè)主請(qǐng)攜帶關(guān)于入住告知書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，并繳交應(yīng)繳付本社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，并領(lǐng)取關(guān)于單元鑰匙。2、業(yè)主入住前如需進(jìn)行內(nèi)部裝修，敬請(qǐng)?jiān)旈啞堆b修管理規(guī)定》，并按關(guān)于程序及規(guī)定向物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)。3、業(yè)主入住時(shí)，要保證社區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞，管理處有權(quán)追討所損壞公共設(shè)施補(bǔ)償。管理處要合理安排業(yè)主搬運(yùn)時(shí)間，保證道路暢通。4、業(yè)主辦理入住時(shí)要向管理處提供該房入住人員名單及詳細(xì)聯(lián)系辦法，以備發(fā)生緊急事故或特殊狀況下聯(lián)系之用。若上述人員名單或聯(lián)系辦法更改時(shí)，敬請(qǐng)業(yè)主即時(shí)告知本社區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊狀況下因無(wú)法聯(lián)系而導(dǎo)致不必要損失。二、遷出手續(xù)及程序1、業(yè)主如需遷出本社區(qū)，請(qǐng)?zhí)崆鞍雮€(gè)月發(fā)出書面信函告知本社區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按下列程序辦理關(guān)于手續(xù)，否則物業(yè)管理處將回絕單元內(nèi)家具、設(shè)備、設(shè)施搬出本社區(qū)。。2、提出辦理撤除租用沒(méi)備、設(shè)施以及涉及分租車位等服務(wù)合約（若有）書面申請(qǐng)。3、退還從物業(yè)管理處借取一切財(cái)物（若有）。4、繳清關(guān)于應(yīng)付而未付帳項(xiàng)（若有），涉及管理費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、停車費(fèi)及其她租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費(fèi)等。5、遷出時(shí)，業(yè)主＼顧客應(yīng)保證其委托搬運(yùn)公司＼人員遵守本社區(qū)物業(yè)管理處批示，從指定途徑遷出本社區(qū)并注意保護(hù)本社區(qū)公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施，如導(dǎo)致?lián)p壞，由關(guān)于業(yè)主＼顧客負(fù)責(zé)。住戶報(bào)修工作流程1、管理處接到住戶報(bào)修規(guī)定期，及時(shí)登記并填寫《報(bào)修登記表》。2、管理處將記錄內(nèi)容，如：住戶房號(hào)、住戶姓名、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等填入《維修單》（一式二聯(lián)）相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。3、管理處將維修項(xiàng)目分類，屬質(zhì)量保修期內(nèi)，由工程維修部解決。過(guò)了保修期，將《維修單》送工程部，并請(qǐng)接受人簽字接受。4、工程部接到《維修單》后及時(shí)填寫接單時(shí)間。5、如住戶報(bào)修內(nèi)容屬“維修服務(wù)項(xiàng)目表”內(nèi)項(xiàng)目，維修人員應(yīng)在預(yù)約維修時(shí)間前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并回答住戶與否進(jìn)行維修。6、工程部主管對(duì)顧客報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，在《維修單》上據(jù)實(shí)填寫維修項(xiàng)目等內(nèi)容。7、如果維修材料是住戶提供，則由維修人員進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證（合格或不合格）填在“備注”欄內(nèi)。8、對(duì)有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按煦《維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)原則》收費(fèi)，并在《維修單》上注明應(yīng)收各項(xiàng)費(fèi)用金額。9、維修完畢后，維修人員應(yīng)請(qǐng)顧客試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認(rèn)。住戶投訴工作流程l、管理處接到住戶投訴后，應(yīng)先向住戶表達(dá)歉意，并在《業(yè)主＼租戶投訴解決登記表》上做好登記。2、依照投訴內(nèi)容告知有關(guān)部門限期解決，特殊狀況應(yīng)向主任報(bào)告。3、針對(duì)住戶較嚴(yán)重投訴，管理處應(yīng)向主任報(bào)告，由主任組織有關(guān)人員進(jìn)行解決、．貫徹解決辦法及負(fù)責(zé)人，限期進(jìn)行解決，并報(bào)總經(jīng)理。4、有關(guān)部門在解決完投訴后，要迅速將解決成果報(bào)管理處，上交辦公室，由辦公室安排管理員回訪。5、客服主管負(fù)責(zé)將投訴解決成果填寫在《業(yè)主＼租戶投訴解決登記表》上，并由詳細(xì)解決部門負(fù)責(zé)人簽字承認(rèn)。6、投訴記錄由辦公室統(tǒng)一進(jìn)行存檔、管理。回訪工作流程1、管理處依照《住戶投訴登記表》，對(duì)投訴百分百進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容詳細(xì)擬定或通過(guò)電話進(jìn)行回訪。2、管理處每星期依照上星期《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪。3、回訪工作可采用與顧客交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢奄等方式綜合進(jìn)行。4、管理處安排人員對(duì)同訪成果進(jìn)行記錄分析，發(fā)現(xiàn)存在不合格項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)向主任報(bào)告，安排人員限期解決，并再次進(jìn)行同訪，直至住戶滿意。5、網(wǎng)訪記錄由辦公室統(tǒng)一進(jìn)行存檔、管理。放行條辦理管理規(guī)定1、依照物業(yè)社區(qū)管理需要及關(guān)于規(guī)定，防止違法犯罪分子在社區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案，任何人士從社區(qū)搬運(yùn)物品離開(kāi)前，必要由物品歸屬者提前在辦公時(shí)間內(nèi)，自行到社區(qū)管理處辦理物品放行關(guān)于手續(xù)，領(lǐng)取管理處核發(fā)《放行條》，并交當(dāng)值秩序維護(hù)員核查無(wú)誤后，方可將物品搬離社區(qū)。2、社區(qū)內(nèi)所有租戶在辦理放行手續(xù)前，必要由房屋業(yè)主事先向社區(qū)管理處提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可辦理物品放行手續(xù)。3、任何人搬離社區(qū)前，必要提前在辦公時(shí)間內(nèi)，到管理處繳清所有費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)等），方可辦理物晶放行手續(xù)。4、凡未辦理物品放行手續(xù)者，社區(qū)秩序維護(hù)員可回絕任何物品放行。因而而導(dǎo)致一切后果，由違章者負(fù)所有責(zé)任。5、凡違背規(guī)定不聽(tīng)勸告或情節(jié)嚴(yán)重者，社區(qū)管理部門將依法移送公安機(jī)關(guān)解決。第三某些有關(guān)制度接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)牢騷”管理目的，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋每一信息，特制定本制度：1、實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，管理處每一位員工，無(wú)論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主住何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于白己職權(quán)范疇內(nèi)或可以予以解決，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范國(guó)內(nèi)或不能予以解決，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反映問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。2、每一位員工均有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主（住戶）關(guān)于社區(qū)管理看法、建議、意見(jiàn)等。3、公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必要為：“您好，禾峰物業(yè)”。4、受理投訴時(shí)，必要熱情接待，積極詢問(wèn)，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理回絕，并做到一視同仁。5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必要如實(shí)記錄，不得提出回避。6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人解決或向主管報(bào)告并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政關(guān)于部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不容許推托了。8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對(duì)業(yè)主投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)重復(fù)浮現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)組織關(guān)于部門進(jìn)一步探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理處走（回）訪制度為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣犬業(yè)主（住戶）聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益．及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。1、走（回）訪規(guī)定①物業(yè)管理處主任把對(duì)業(yè)主（住戶）走（回）訪列入職責(zé)范疇，并貫徹到每年工作籌劃總結(jié)評(píng)比中；②走（回）訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（住戶）詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回答；④走（回）訪后反饋意見(jiàn)、規(guī)定、建議、投訴，及時(shí)逐條整頓綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映問(wèn)題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪解決率達(dá)100%，投訴率力求控制在1%如下。2、走（回）訪時(shí)間及形式①管理處主任、管理員縛月登門走（網(wǎng)）訪4次；②有針對(duì)性地對(duì)業(yè)．主（住戶）作專項(xiàng)調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)；③物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；④隨時(shí)熱情接待來(lái)訪，作好登記。管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、各管理處必要為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范麗工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。2、每個(gè)工作日必要到各自監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督規(guī)定：①檢查社區(qū)秩序維護(hù)員、保潔員在崗位工作狀況（著裝、佩證及有無(wú)其她違背關(guān)于規(guī)章制度行為）；②檢查社區(qū)與否有違章行為（有無(wú)亂搭建、違章裝修、墻面有無(wú)亂涂、亂凰、張貼廣告，單元門內(nèi)車子亂停放等）；③社區(qū)與否有不安全隱患（窨井蓋與否完好，消防通道與否被堵，室外輸電線路與否完好，社區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）；④社區(qū)內(nèi)環(huán)境管理與否符合規(guī)定（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)合、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生狀況，生活垃圾筒衛(wèi)生與否符合規(guī)定，道路上與否有亂停車輛，亂曬衣物等、社區(qū)內(nèi)與否有影響正常休息噪聲源）；⑤基本設(shè)施與否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道與否滲漏，路口和欄桿與否完好）；⑥留意傾聽(tīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理意見(jiàn)反映。4、在巡視過(guò)程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能解決應(yīng)及時(shí)解決，對(duì)重大問(wèn)題和不能解決事項(xiàng)應(yīng)向主任報(bào)告。上門維修服務(wù)規(guī)范規(guī)定l、敲門有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒(méi)有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無(wú)人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無(wú)人應(yīng)答，等待三分鐘，若主人仍未返同，寫留言條塞入顧客門內(nèi)。2、簡(jiǎn)介主人聞聲開(kāi)門或在門內(nèi)詢問(wèn)時(shí)，一方面自我簡(jiǎn)介：“對(duì)不起，打擾了，我是禾峰物業(yè)維修人員XXX，前來(lái)為您服務(wù)。”3、進(jìn)門如進(jìn)入十分整潔房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人允許，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈帆布或塑料布鋪在主人選定位置，用于存儲(chǔ)工具和需要拆卸零件，不能將工具和拆卸下來(lái)零件直接放在地上。4、維修維修工作中手腳要輕，盡量不發(fā)出噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。5、整頓修理完畢，做到工完場(chǎng)清。6、收費(fèi)按規(guī)定原則收費(fèi)7、填單如實(shí)填寫《維修派工單》，請(qǐng)顧客對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。8、辭別向顧客告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說(shuō)：“此后有問(wèn)題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再會(huì)?！?、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送物品，盡量不借用主人家里工具、抹布等。第四某些各崗位制度第一章安全管理制度秩序維護(hù)員守則一、著裝儀表1、作或執(zhí)勤時(shí)，必要身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；2、制服要保持整潔、平整一上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范l、上班時(shí)間必要精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖謠晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東兩、看書報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；3、值班室、監(jiān)控時(shí)不得躺臥、打盹、看-時(shí)艮、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；4、無(wú)巡邏規(guī)定和無(wú)狀況解決時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；5、上班人員必要提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；6、不得脫離崗位，按照規(guī)定期間、指定地點(diǎn)站崗；7、不得睡覺(jué)；8、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了作好登記。9、例會(huì)普通不得請(qǐng)假（有醫(yī)院病歷證明除外）。三、尋常管理l、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定期間站崗或巡邏；2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入疊記；3、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和皮棍、頭盔使用規(guī)定；4、做好本班崗?fù)で鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無(wú)關(guān)物品；5、門崗、副崗、值班室不得會(huì)客，上班時(shí)間不得會(huì)客。四、罰則1、違背本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條記行政批評(píng)一次，合計(jì)記批評(píng)五次以上者作解除勞動(dòng)合同解決；2、違背第二條第八點(diǎn)，第一次記行政批評(píng)一次，笫二次記行政警告一次；第三次解除勞動(dòng)合同；3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》有關(guān)條款執(zhí)行。秩序維護(hù)員交接班制度1、值班隊(duì)員提前15分鐘叫崗，接班員提前10分鐘接班，對(duì)社區(qū)檢查完畢后，以為沒(méi)有問(wèn)題方可登記，登記表上要記錄當(dāng)天確切交接時(shí)間。2、接班員若有特殊事情，不能準(zhǔn)時(shí)接班，必要提前60分鐘請(qǐng)示，秩序維護(hù)部另派人接班。3、接班員若無(wú)合法理由，既不請(qǐng)示又不準(zhǔn)時(shí)接班，按缺勤及懲罰條款進(jìn)行解決。4、交班員要等接班員對(duì)管區(qū)巡視一遍并進(jìn)行驗(yàn)收后才干交接，但接班員驗(yàn)收時(shí)間無(wú)特殊狀況不能超過(guò)10分鐘。5、交接班時(shí)，交班員必要把本班狀況以及也許浮現(xiàn)非常狀況需在下班值班過(guò)程中繼續(xù)觀測(cè)，特別留意或解決問(wèn)題，上級(jí)批示，待辦事項(xiàng)及各類物品如實(shí)登記清晰，向接班員交代，同步必要督促接班員接受清晰并簽名。一一日．簽名，責(zé)任由簽名者自己承擔(dān)。6、所有事情交接清晰后，交接后必要分別在登記表上記錄清晰真實(shí)上下班時(shí)間并簽名，然后交班員方可離開(kāi)崗位下班休息。7、接班員若在接班驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不具備接班簽名條件時(shí)可以回絕簽名接班，但必要同步報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)解決再進(jìn)行簽名接班，責(zé)任由交班員承擔(dān)。如果報(bào)告解決后不接班，以無(wú)端和借故不上班論處。8、接班員白己驗(yàn)收完畢并以簽名接班，并且交班員己離開(kāi)崗位之后，無(wú)論發(fā)生任何問(wèn)題，責(zé)任一律由當(dāng)班隊(duì)員承擔(dān)。9、接班員因故沒(méi)有及時(shí)接班，交班員不得下班并且擅離崗位。10、若接班員沒(méi)有簽名接班，交班員已下班離開(kāi)崗位，其間發(fā)生任何問(wèn)題責(zé)任由兩人共同承擔(dān)，沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題，則按物業(yè)制度及懲罰條款進(jìn)行懲罰。11、交班員若發(fā)現(xiàn)接班員無(wú)端不簽名接班或遲延接班時(shí)間，交班員可以提出抗議，報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，隊(duì)長(zhǎng)依照狀況對(duì)接班員按懲罰條款進(jìn)行懲罰。對(duì)講機(jī)使用制度對(duì)講機(jī)是秩序維護(hù)隊(duì)必備重要通訊工具，全體人員必要執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)使用功能，愛(ài)護(hù)并純熟使用對(duì)講機(jī)。1、使用規(guī)定①使用對(duì)講機(jī)要本著“愛(ài)護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、對(duì)的操作”原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借她人或拆卸機(jī)器，各治安人員對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中；③發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊犬靈，持機(jī)人應(yīng)及時(shí)向直屬上級(jí)報(bào)告，由隊(duì)長(zhǎng)檢查后進(jìn)行解決，禁止自行拆修；④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，禁止亂按或亂調(diào)其她頻率（尋常使用1頻道）；⑤嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池性能、壽命和使用效果；⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，及時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)。2、對(duì)話規(guī)定①呼喊對(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼喊×××，收到請(qǐng)回話”；②收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)要扼要地狀況講清除，收接方收到狀況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清晰”或“明向”；③對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)系，用對(duì)講機(jī)發(fā)言應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，禁止閣對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談工作無(wú)關(guān)事情；凡違背以上規(guī)定者將嚴(yán)肅解決。對(duì)講機(jī)丟失、損壞，視情節(jié)追究有關(guān)人員責(zé)任，補(bǔ)償損失，并處以相應(yīng)經(jīng)濟(jì)懲罰。重大事件報(bào)告制度一、重火事件報(bào)告制度為及時(shí)妥善解決重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件解決報(bào)告制度。1、重大或突發(fā)事件涉及：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：顧客集體投訴（5戶以上）、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等社區(qū)重要設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體構(gòu)造遭受破壞等；2、發(fā)生重人或突發(fā)事件，參加事件解決部門或當(dāng)值主管及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)解決，同步盡快口頭向主任報(bào)告，并依照事發(fā)情節(jié)決定與否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助解決；3、參加事件解決當(dāng)值主管在事件解決后及時(shí)填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交主任，詳細(xì)記錄事件發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、通過(guò)，以及事件發(fā)生初步因素和解決通過(guò)；4、重大事件報(bào)告表簽名后上報(bào)，事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；5、參加事件解決部門應(yīng)在事件解決完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)主任，如實(shí)報(bào)告事件詳細(xì)解決過(guò)程及成果，找出事件發(fā)生重要因素，提出避免類似狀況發(fā)生防止辦法。二、緊急事件解決程序1、突發(fā)事件解決程序①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必要保持冷靜，及時(shí)采用辦法，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、秩序維護(hù)部；③簡(jiǎn)要闡明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特性及損失價(jià)值；③驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周邊狀況：④奄看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無(wú)可疑狀況和人員；⑤對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)狀況變化；⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)理解詳細(xì)因素，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)執(zhí)，平息事態(tài)；⑦對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和告知急救工作，對(duì)明確死亡，應(yīng)報(bào)告派出所解決；⑧對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致傷亡事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、秩序維護(hù)部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查解決；⑨有關(guān)負(fù)責(zé)人在接到突發(fā)事件后應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；⑩秩序維護(hù)部組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，依照事態(tài)大小限度報(bào)公安機(jī)關(guān)、關(guān)于部門及公司總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件解決程序①解決斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制態(tài)度，除合法防衛(wèi)，普通狀況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)執(zhí)：②巡邏發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)、電話或其她方式報(bào)告秩序維護(hù)班長(zhǎng)，簡(jiǎn)要闡明現(xiàn)場(chǎng)狀況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆限度、有無(wú)使用武器等），如能解決，及時(shí)解決，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待秩序維護(hù)部指今；③秩序維護(hù)部接報(bào)后視狀況派恰當(dāng)數(shù)量秩序維護(hù)員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往秩序維護(hù)部將受調(diào)查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)：110;④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和貫徹補(bǔ)償；⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)解決；⑥事件中如有人員受傷要及時(shí)組織急救，并盡快送醫(yī)院急救；⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡?，隨時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向3、盜竊等破壞事件解決程序①巡邏發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)想法立即抓到現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其她方式盡快向其她值班人員求助，簡(jiǎn)要闡明狀況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待秩序維護(hù)部指令；②秩序維護(hù)班長(zhǎng)（隊(duì)長(zhǎng)）接報(bào)后，應(yīng)迅速排恰當(dāng)數(shù)量秩序維護(hù)員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往秩序維護(hù)部接受調(diào)查，并撥打110;③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來(lái)指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、貫徹補(bǔ)償；④如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)解決。4、電梯困人解決程序①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡邏發(fā)現(xiàn)電梯，及時(shí)報(bào)告主管，組織有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同步將被困電梯詳細(xì)方位、停留樓層告知電梯公司（或維修部）；②監(jiān)控中心使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；③如遇特殊狀況無(wú)法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)消防部門或求助關(guān)于部門解決；④秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及解決通過(guò)。5、停電停水解決程序①接告知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)主；②未預(yù)知狀況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，及時(shí)聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采用辦法恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；③秩序維擴(kuò)部派出恰當(dāng)隊(duì)員維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。6、發(fā)既有人觸電解決①及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣東西把電線挑開(kāi)后把人拉開(kāi)；③及時(shí)進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。第二章消防管理制度消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考核對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；2、檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、秩，序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)參加；3、檢查項(xiàng)目：①配備消防器材、消防栓設(shè)施與否齊全、有效；②公共區(qū)域、設(shè)施與否存在消防安全隱患；③設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)轄區(qū)批示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)與否正常。4．、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違背消防規(guī)定問(wèn)題，要及時(shí)查明因素，及時(shí)解決，不能及時(shí)解決，報(bào)公司解決。消防設(shè)備管理制度1、對(duì)消防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報(bào)警系統(tǒng)、電梯報(bào)警以及其她消防、安全設(shè)備，每月進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，使運(yùn)營(yíng)設(shè)備正常工作、備用設(shè)備隨時(shí)投入運(yùn)營(yíng)。2、各儀器儀表記錄帶、錄像帶保持完整，每月將關(guān)于記錄交辦公室歸檔。3、每季度對(duì)系統(tǒng)中閥門、探頭、噴淋等進(jìn)行一次檢查，保證其良好工作性能。4、每季度對(duì)消防器材進(jìn)行一次檢查、做好配備和增補(bǔ)工作。5、貫徹專人負(fù)責(zé)各儀器、儀表及機(jī)房操作和使用。6、做好巡視、保養(yǎng)、維修各項(xiàng)記錄。7、定期檢查、校對(duì)各只消防栓和消防接合器閥門蓋，保持閥門蓋靈活。8、每月對(duì)消防泵進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)。消防泵隨時(shí)可投入工作。火災(zāi)解決制度1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)當(dāng)：①及時(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容涉及火警詳細(xì)地點(diǎn)、燃燒物性盛、火勢(shì)蔓延方向；②及時(shí)運(yùn)用附近滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：①帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最迅速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；②及時(shí)指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；③指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及也許受影響范疇人員疏散；3、當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；②及時(shí)向上級(jí)報(bào)告；③狀況如本部門或我司無(wú)法解決，火情失去控制，應(yīng)及時(shí)報(bào)告消防部門：119第三章車輛管理制度機(jī)動(dòng)車停放管理規(guī)定1、社區(qū)實(shí)行人下分流，購(gòu)買車位后機(jī)動(dòng)車一律停于地下車庫(kù)。車場(chǎng)出入口實(shí)行IC卡泊車管理，機(jī)動(dòng)車憑IC卡在停午場(chǎng)出、入口讀卡器處刷卡后通行。2、機(jī)動(dòng)車通過(guò)自動(dòng)道閘機(jī)時(shí)，不得在閘機(jī)下倒車或停留，一車一閘，禁止追尾。3、入場(chǎng)車輛必要按交通標(biāo)記批示行駛，請(qǐng)勿超速和鳴笛。4、IC卡顧客只能駕駛指定車輛進(jìn)入停車場(chǎng)，不得一卡多用或轉(zhuǎn)借她人。5、凡車位出租，出租方和承租方須一起到物業(yè)公司登記，辦理關(guān)于手續(xù)后才可停放。6、入場(chǎng)車輛必要有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。7、車主離車時(shí)請(qǐng)鎖好車門車窗，車內(nèi)財(cái)物保管責(zé)任由車主自行負(fù)責(zé)。8、禁止攜帶易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品車輛進(jìn)入本停車場(chǎng)。9、愛(ài)護(hù)停車場(chǎng)設(shè)施，損壞設(shè)施照價(jià)補(bǔ)償。10、禁止在地下停車場(chǎng)內(nèi)用水洗車、修理車輛（損壞不能行走除外）或試剎車，禁止任何人在場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛。11、請(qǐng)車主妥善保管IC卡，勿留置于車內(nèi)，遺失責(zé)任自負(fù)。12、IC卡如有損壞或遺失請(qǐng)及時(shí)辦理掛火手續(xù)，并支付工本費(fèi)50元。13、本停車場(chǎng)不承擔(dān)由于不可抗力或第三方蓄意、過(guò)錯(cuò)等非管理責(zé)任所導(dǎo)致車輛失竊和損害之責(zé)任。第四章工程維修類制度電梯維護(hù)保養(yǎng)制度l、每天電梯運(yùn)營(yíng)前應(yīng)對(duì)電梯作準(zhǔn)備性試車，并對(duì)轎廂內(nèi)所有裝置和機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行巡邏檢查，并及時(shí)做好調(diào)節(jié)、修理、清潔、潤(rùn)滑工作。2、每周有電梯技工對(duì)電梯重要機(jī)構(gòu)和設(shè)備進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行必要除塵、清潔、潤(rùn)滑和調(diào)節(jié)工作。3、每季對(duì)其普通重要機(jī)械和電氣裝置進(jìn)行比較細(xì)致檢查、調(diào)節(jié)和修正。4、有電梯技術(shù)人員負(fù)責(zé)，與電梯技工配合對(duì)所有機(jī)械、電氣安全設(shè)備有效、可靠限度，重要零部件磨損限度進(jìn)行檢查利測(cè)試，檢修或更換已超過(guò)極限磨損已壞零件，修復(fù)不可靠機(jī)電安全裝置。5、電梯進(jìn)行定期檢修試車時(shí)，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開(kāi)動(dòng)”等警告牌。6、若運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)異常狀況應(yīng)及時(shí)停駛，待認(rèn)真檢查修復(fù)后方可使用，并對(duì)維修過(guò)程作詳細(xì)記錄。7、依照詳細(xì)狀況擬定人修時(shí)間。地下水泵運(yùn)營(yíng)管理制度1、水泵房屬于社區(qū)重要設(shè)施之一，對(duì)設(shè)備運(yùn)營(yíng)每天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并做好日運(yùn)營(yíng)狀況記錄。2、設(shè)備操作需要專人負(fù)責(zé)，禁止非關(guān)于人員隨意進(jìn)入機(jī)房，操作人員須熟悉設(shè)備、電器及機(jī)械性能，熟悉管線布局，能解決尋常普通性故障。3、正常保持電動(dòng)機(jī)外殼清潔，風(fēng)路暢通，及時(shí)解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象，防止潮氣進(jìn)入電機(jī)內(nèi)部。4、正常檢查電器線路，防止端線松動(dòng)導(dǎo)致缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應(yīng)及時(shí)停車，查明因素。5、為保持設(shè)備良好運(yùn)營(yíng)，除尋常保養(yǎng)外，每半年檢查一次電機(jī)對(duì)地絕緣電阻，每一年打開(kāi)電機(jī)軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤(rùn)滑油，每二年進(jìn)行一次整機(jī)保養(yǎng)。6、搞好設(shè)備使用場(chǎng)合、環(huán)境衛(wèi)生及使用場(chǎng)地干燥，保證配套部件無(wú)缺陷現(xiàn)象。發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度為保證人身及設(shè)備安全，特制定如下操作規(guī)定：1、嚴(yán)格執(zhí)行供電部門所制定發(fā)電機(jī)安全運(yùn)營(yíng)條例；2、發(fā)電機(jī)必要由專人負(fù)責(zé)操作，操作人需要熟悉本發(fā)電機(jī)實(shí)際操作程序，禁止閑人隨意進(jìn)入機(jī)房重地；3、發(fā)電機(jī)在運(yùn)營(yíng)前，必要認(rèn)真檢查與之配套設(shè)施各機(jī)械及電器連鎖控制裝置對(duì)的位置，防止倒送電所導(dǎo)致惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機(jī)各油位、冷卻水箱，蓄電池與否完好正常；4、發(fā)電機(jī)在正常運(yùn)營(yíng)中經(jīng)常觀測(cè)各種批示及控制儀表，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表缺相、電壓表、頻率表批示值，超過(guò)規(guī)定值和油溫過(guò)高應(yīng)既停機(jī)檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重超負(fù)荷時(shí)，應(yīng)局部拉閘，減輕負(fù)荷至容許范疇內(nèi)；5、當(dāng)發(fā)電機(jī)長(zhǎng)期停機(jī)時(shí)，做到每10天不不大于一次空載運(yùn)營(yíng)檢查，每次空載運(yùn)營(yíng)時(shí)間應(yīng)不不不大于10分鐘，每季度一次常規(guī)保養(yǎng)，每一年對(duì)主機(jī)大修保養(yǎng)一次；6、定期打掃機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生，檢查通風(fēng)口，保持設(shè)備外部清潔，普通性故障一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，認(rèn)真做好記錄臺(tái)帳工作，對(duì)保養(yǎng)、維修、試車和正常運(yùn)營(yíng)時(shí)間及發(fā)電量，必要做到及時(shí)記錄；7、高配值班電工在發(fā)電機(jī)上述內(nèi)容工作時(shí)，以監(jiān)護(hù)為主，配合發(fā)電機(jī)操作人員做好安規(guī)檢查，并負(fù)責(zé)記錄工作。高低壓變配電闖規(guī)章制度1、電工：必要持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。2、嚴(yán)格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯(cuò)誤操作，以保證人身安全及設(shè)備安全。3、電工進(jìn)入變配電間工作，應(yīng)腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時(shí)必要戴好絕緣手套，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作制度。4、進(jìn)出低壓變配電間，隨手關(guān)門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動(dòng)物，導(dǎo)致不必要電氣事故。5、非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務(wù)需要進(jìn)入，須經(jīng)主任批準(zhǔn)，簽字后方能由當(dāng)班人員帶領(lǐng)入內(nèi)。6、每二小時(shí)進(jìn)行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)解決并做好書面記錄，同步向關(guān)于部門報(bào)告。7、按規(guī)定巡視路線巡視，防止浮現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)變化，從中掌握、理解用電狀況，電量變化。分析出設(shè)備與線路工作狀態(tài)。8、每周至少進(jìn)行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時(shí)解決。9、變配電間必要配備消防用品。工作人員應(yīng)當(dāng)掌握消防用品用法，懂得滅火基本知識(shí)。訪客系統(tǒng)使用管理制度訪客系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務(wù)重要通訊設(shè)施之一。為保證系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)，特制定本制度，內(nèi)容如下1、工作人員操作對(duì)講系統(tǒng)，必要按規(guī)定程序操作，其她任何人未經(jīng)允許不得擅自操作。2、非我司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對(duì)講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。3、物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問(wèn)答；按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕，勿用力過(guò)猛，否則將致使按鍵無(wú)法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤，影響系統(tǒng)正常操作。4、工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異常現(xiàn)象時(shí)，必要及時(shí)報(bào)告管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修保證系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。第五章清衛(wèi)、綠化類制度清潔衛(wèi)生實(shí)行細(xì)則1、社區(qū)內(nèi)主干道、支道、人行道每天保沽，不定期