26三月2024萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告恒大地產(chǎn)萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告目錄一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略

市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型發(fā)展戰(zhàn)略

二、恒大公司全國(guó)地產(chǎn)布局

恒大地產(chǎn)全國(guó)分布圖恒大項(xiàng)目三、恒大2011—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工面積、竣工面積2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積2012年1—3月恒大已拿地塊四、恒大2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃五、恒大2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃六、恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)定位

二三線(xiàn)城市民生精品住宅恒大地產(chǎn)作為二三線(xiàn)城市市場(chǎng)的主力，經(jīng)過(guò)多年的深耕，現(xiàn)已進(jìn)入了103個(gè)城市，產(chǎn)品布局合理。精品化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目成功復(fù)制成為恒大在二三線(xiàn)城市發(fā)展的主要途徑。恒大產(chǎn)品定位于滿(mǎn)足首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理：中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游度假產(chǎn)品占15%，高端產(chǎn)品占15%。這一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與老百姓需求的物業(yè)類(lèi)型比例吻合，滿(mǎn)足了不同地區(qū)、不同層次的市場(chǎng)需求。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型鑄造大眾精品，營(yíng)造精品生活。恒大產(chǎn)品本具備較大的利潤(rùn)空間，但恒大選擇讓利于民，嚴(yán)格控制利潤(rùn)率，形成了薄利多銷(xiāo)。在全國(guó)龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅15%，排名末位，但恒大通過(guò)薄利多銷(xiāo)的方式“以量取勝”，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均為全國(guó)第一。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告發(fā)展戰(zhàn)略第一階段(1997-2004年)：【規(guī)模取勝】戰(zhàn)略階段1997年，恒大基于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、目標(biāo)市場(chǎng)、消費(fèi)者負(fù)擔(dān)能力、資金狀況等因素的客觀分析，確立了“小面積、低價(jià)格”的早期發(fā)展模式，采取快速銷(xiāo)售、加快資金周轉(zhuǎn)，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模壯大的發(fā)展戰(zhàn)略。1997年，恒大只在廣州開(kāi)發(fā)1個(gè)項(xiàng)目；而至2004年，公司開(kāi)始同時(shí)開(kāi)發(fā)十多個(gè)項(xiàng)目，公司的員工人數(shù)由1997年不足20人上升至2004年超過(guò)2000人。憑借初創(chuàng)階段的持續(xù)努力，公司逐步躋身廣州房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)、廣東省房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力第1名、中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)及中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值十強(qiáng)企業(yè)。第二階段(2004-2007年)：【規(guī)模+品牌】戰(zhàn)略過(guò)渡階段2004年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，恒大轉(zhuǎn)變?cè)邪l(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)始進(jìn)入“規(guī)模＋品牌”的戰(zhàn)略過(guò)渡階段，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。在規(guī)模方面，公司跨越廣東，將地理版圖擴(kuò)充至其它戰(zhàn)略性城市，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積從幾十萬(wàn)平方米大幅增加至幾百萬(wàn)平方米，在此過(guò)程中，公司在同時(shí)管理遍布全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目方面取得了寶貴的經(jīng)驗(yàn)及能力。在品牌建設(shè)上，公司對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部實(shí)施精品戰(zhàn)略，并開(kāi)始實(shí)施全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式。第三階段(2007年—2012)：【規(guī)模+品牌】標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略階段成為全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，目前單從規(guī)模上來(lái)說(shuō)已是。自2007年起，恒大繼續(xù)專(zhuān)注實(shí)施“規(guī)模＋品牌”戰(zhàn)略，進(jìn)一步完善標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，逐漸形成了極具競(jìng)爭(zhēng)力的七大企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)，并在深入拓展中國(guó)二三線(xiàn)城市的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)迅速拓展。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐及調(diào)整，恒大標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式行之有效，助推恒大實(shí)現(xiàn)持續(xù)跨越式發(fā)展。發(fā)展至今，恒大已經(jīng)成為中國(guó)銷(xiāo)售面積最多、在建工程量最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多、城市布局最廣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。第四階段（2012年-2014年）：【規(guī)模+品牌】深化管理、穩(wěn)定增長(zhǎng)。恒大董事局主席許家印在集團(tuán)2011年度工作會(huì)議上表示：“恒大第六個(gè)三年計(jì)劃的主題是深化管理、穩(wěn)定增長(zhǎng)，目標(biāo)是求穩(wěn)、求增，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健持續(xù)增長(zhǎng)；任務(wù)是深化管理，向管理要效益，同時(shí)要拓展商業(yè)地產(chǎn)、探討文化產(chǎn)業(yè)并加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)?！?/p>

萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告二、恒大公司全國(guó)地產(chǎn)布局恒大地產(chǎn)全國(guó)分布圖1031.53萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告恒大項(xiàng)目萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告恒大項(xiàng)目萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告恒大項(xiàng)目萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告恒大項(xiàng)目萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、在建面積、竣工面積、項(xiàng)目數(shù)量。

2011年,恒大拿地合計(jì)建筑面積889萬(wàn)平米,比2010年下降71%。拿地金額72億元比2010年下降67%。新增土地都集中在1—8月份，尤以二線(xiàn)城市為主，基本沒(méi)有在一線(xiàn)城市新增土地。土地儲(chǔ)備總規(guī)模已達(dá)1.53億平方米。恒大暫緩拿地的原因：一是土地儲(chǔ)備已很充足；二是為了企業(yè)資金環(huán)境的安全。在建面積從05年底的80.6萬(wàn)平米提升到11年底的3652萬(wàn)平米，增長(zhǎng)46倍，竣工面積從05年底的38.6萬(wàn)平米提升到11年底的1134萬(wàn)平米，增長(zhǎng)29倍，項(xiàng)目數(shù)量從05年底的10個(gè)發(fā)展到11年底的187個(gè)，增長(zhǎng)19倍。從這些數(shù)據(jù)可以看出，恒大一直保持拿地立即開(kāi)發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、低價(jià)銷(xiāo)售、全年有樓可售的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式。三、恒大2011—2012年開(kāi)發(fā)狀況萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積2012年新開(kāi)工面積將下調(diào)，對(duì)于2012年拿地計(jì)劃，恒大董事局主席許家印表示，除個(gè)別長(zhǎng)期跟蹤的項(xiàng)目外，恒大在2012年將不會(huì)購(gòu)買(mǎi)新的土地。2012年1—3月恒大已拿地塊：1月份，競(jìng)得長(zhǎng)沙兩地塊，規(guī)劃建設(shè)面積47.43萬(wàn)平方米。2月份，競(jìng)得嘉興海鹽兩地塊，土地面積9.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積15萬(wàn)平方米。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告四、恒大2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃2011年恒大全年銷(xiāo)售面積1219.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.7%，中國(guó)房企第一；銷(xiāo)售金額803.9億元，同比增長(zhǎng)59.4%，目標(biāo)完成率114.8%，中國(guó)房企第一。銷(xiāo)售均價(jià)6590元/平方米，較2010年增長(zhǎng)3.1%。根據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)，以及對(duì)未來(lái)全國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)的判斷，恒大決定2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)是800億元。“提升管理、穩(wěn)步增長(zhǎng)”成為2012年恒大發(fā)展的基調(diào)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，恒大在近年高速增長(zhǎng)后，成為千億量級(jí)企業(yè)，將步入穩(wěn)定增長(zhǎng)期。

萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告五、恒大2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃2011年5月，恒大出售江蘇啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益給華人置業(yè)，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項(xiàng)目面積約134萬(wàn)平方米，融資5億美金。截至2011年12月31日，恒大賬上現(xiàn)金余額達(dá)到282億元，同比增長(zhǎng)41.4%，擁有未使用的銀行授信額度369.1億元，總共擁有可動(dòng)用資金651.1億元人民幣，比2010年同期增加119億元。與此同時(shí)，恒大目前的總土地款為981.7億元，而在實(shí)際情況中，已經(jīng)支付68%，也就是668.1億元。需要支付的僅存313.6億元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2億元，2013年支付139.6億元，2014年及以后支付63.8億元，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流充足。六、恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析對(duì)比全國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷(xiāo)售情況，可以看出恒大在低迷大市下提前超額完成目標(biāo)的根源：定位明確、薄利多銷(xiāo)、滿(mǎn)足剛需，銷(xiāo)售策略隨行就市，順應(yīng)市懲政策戰(zhàn)略布局和經(jīng)營(yíng)策略。整個(gè)集團(tuán)發(fā)展，采用快速開(kāi)發(fā)、減少資金占用、減少利息，降低財(cái)務(wù)成本；建立中國(guó)房地產(chǎn)界最具規(guī)模的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，從而實(shí)現(xiàn)同類(lèi)產(chǎn)品質(zhì)量最高、品牌最好、價(jià)格最低，性?xún)r(jià)比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已進(jìn)入中國(guó)103個(gè)城市，其中不限購(gòu)城市占比65%；在集團(tuán)現(xiàn)有的187個(gè)項(xiàng)目中，約55%項(xiàng)目不在限購(gòu)區(qū)域或不受限購(gòu)影響。而在有限購(gòu)政策的城市中，恒大的產(chǎn)品因滿(mǎn)足剛需受到歡迎。年報(bào)顯示，二三線(xiàn)城市項(xiàng)目全年為恒大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例達(dá)到95%。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告根據(jù)年報(bào)顯示，在全國(guó)龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率排名末位，但恒大通過(guò)薄利多銷(xiāo)的方式“以量取勝”，獲得市場(chǎng)認(rèn)可度。2011年恒大銷(xiāo)售均價(jià)6590元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國(guó)房產(chǎn)均價(jià)在5000多元/平方米。恒大的利潤(rùn)主要來(lái)自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來(lái)自于超強(qiáng)的成本控制能力，來(lái)自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利。恒大要少賺或者不賺老百姓的錢(qián)，要多建老百姓買(mǎi)得起的精品民生住宅。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告榮盛地產(chǎn)萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告目錄一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略

市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略

二、榮盛公司全國(guó)地產(chǎn)布局

榮盛地產(chǎn)全國(guó)分布圖榮盛在建項(xiàng)目三、榮盛2011—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工面積、竣工面積2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積2012年1—3月榮盛已拿地塊四、榮盛2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃五、榮盛2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃六、榮盛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)定位做居住理念的領(lǐng)跑者。雙腳穩(wěn)穩(wěn)站在中等城市，眼睛緊緊盯著大城市，用大城市先進(jìn)的理念、先進(jìn)的技術(shù)和一流的人才在中小城市。以開(kāi)發(fā)商品住宅為主導(dǎo)。立足中等規(guī)模城市，穩(wěn)步涉足風(fēng)險(xiǎn)較小的大城市，有選擇地兼顧發(fā)展較快的小城市。將中等城市作為創(chuàng)造利潤(rùn)的中心和謀求發(fā)展，連接大城市與小城鎮(zhèn)的橋梁；將大城市作為擴(kuò)大影響、展示實(shí)力，提升技術(shù)與管理水平的平臺(tái)；將小城市作為傳播理念、控制風(fēng)險(xiǎn)，拓展企業(yè)發(fā)展的新空間。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品目標(biāo)為成功人士和改善居住環(huán)境與居住條件、提高生活質(zhì)量與生活品味的人建造“自然的園、健康的家”。發(fā)展戰(zhàn)略2011—2015年做精商業(yè)住宅，有選擇地進(jìn)入其他物業(yè)形態(tài)，實(shí)施行業(yè)并購(gòu)重組，整合產(chǎn)業(yè)鏈，成為國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商。區(qū)域市場(chǎng)在做實(shí)華北、華東地區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)入華中和西南地區(qū)。實(shí)施在總部資本、人力、技術(shù)支持下的子公司發(fā)展策略、做強(qiáng)做大區(qū)域性子公司。全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略，成為國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)品牌。2016—2035年成為全國(guó)規(guī)模實(shí)力最大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商之一，確立國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)品牌地位。實(shí)施國(guó)際發(fā)展策略，進(jìn)行國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展。涉足金融領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，資源整合。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告二、榮盛公司全國(guó)地產(chǎn)布局榮盛地產(chǎn)全國(guó)分布圖萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告榮盛在建項(xiàng)目萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工面積、竣工面積。

2011年,公司拿地策略趨于謹(jǐn)慎,先后在南京、廊坊、盤(pán)錦、沈陽(yáng)等5個(gè)城市新取得7個(gè)項(xiàng)目,合計(jì)建筑面積178.19萬(wàn)平米,新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)1152.54元/平米,相比2010年新獲取土地儲(chǔ)備建面704萬(wàn)平米,公司拿地?cái)?shù)量大幅降低。截至2011年底,公司土地儲(chǔ)備建筑面積1769.77萬(wàn)平米，可供5年開(kāi)發(fā)。2011年,完成開(kāi)工面積319.01萬(wàn)平米,同比減少10.25%,僅為年初計(jì)劃的78%;竣工面積169.75萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)39.99%。三、榮盛2011—2012年開(kāi)發(fā)狀況萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積2012年計(jì)劃新開(kāi)工344.6萬(wàn)平米,計(jì)劃拿地350萬(wàn)平米,較2011年初制定的年度目標(biāo)分別下降14%和30%,按照以往經(jīng)驗(yàn),開(kāi)工和拿地將大概率低于年初目標(biāo),我們認(rèn)為加快銷(xiāo)售謹(jǐn)慎開(kāi)工以確保資金安全是公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)策略。2012年1—3月榮盛已拿地塊：1月11日，以1.72億元取得沈陽(yáng)市沈北2011-27號(hào)地塊，沈陽(yáng)市沈北開(kāi)發(fā)大道北側(cè)-122地塊，該地塊占地面積83874㎡（折合125.81畝）。土地用途為住宅、商業(yè)用地，其中住宅用地70年、商業(yè)用地40年。2月14日，以2.87億元取得的廊坊市

2011-27

號(hào)地塊。地塊的具體位置為廊坊市2011-27號(hào)地塊位于廊坊市藝術(shù)大道以北，匯源道以南，規(guī)劃建設(shè)路以西。占地面積56265.85㎡（折合84.399畝），容積率≤2.0，綠地率≥35%。土地用途為住宅、商業(yè)用地，其中住宅用地70年、商業(yè)用地40年。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告四、榮盛2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃

2011年榮盛簽訂商品房銷(xiāo)售合同面積181萬(wàn)平方米,合同金額113.22億元,同比分別減少7.36%和增加10.17%。由于受市場(chǎng)環(huán)境變化以及資金壓力的影響,榮盛各項(xiàng)指標(biāo)均未完成年初計(jì)劃。銷(xiāo)售金額完成年初計(jì)劃的83.7%。榮盛發(fā)展2011銷(xiāo)售回款115.20億元,完成計(jì)劃的85.34%;榮盛2011年項(xiàng)目整體去化率約為60%,年末未售存貨約60億。榮盛發(fā)展2011年前三季度并未采取較為激進(jìn)的方式進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo),銷(xiāo)售均價(jià)為5700元/平米,較2010年的5200元/平米仍有上升。四季度榮盛發(fā)展開(kāi)始采取較為積極的銷(xiāo)售策略,對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)整,部分項(xiàng)目降價(jià)幅度達(dá)到20%,年終項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)約為5600元/平米。按照榮盛2012年150億的銷(xiāo)售回款計(jì)劃,項(xiàng)目的整體去化率需達(dá)到57.7%。榮盛項(xiàng)目中屬于100平米以下剛需產(chǎn)品約占整體貨值的70-80%,按剛需存貨計(jì)算,完成年內(nèi)銷(xiāo)售計(jì)劃需達(dá)到77%的去化率。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告五、榮盛2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃榮盛2011年通過(guò)銀行、委托借款及信托等方式融資55.46億元,完成年度計(jì)劃的96.62%。榮盛2012年資金計(jì)劃開(kāi)支約為174.5億,其中拿地開(kāi)支37.5億,工程開(kāi)支約80億,未付地價(jià)約7億,銀行及信托還款50億。資金流入仍主要依靠銷(xiāo)售回款及銀行信貸。根據(jù)年報(bào)的公告,榮盛2012年銷(xiāo)售回款計(jì)劃為150億,銀行融資計(jì)劃為77.4億,合計(jì)資金計(jì)劃流入227.4億。如果能順利按計(jì)劃實(shí)施,則榮盛2012年現(xiàn)金狀況將有所改善。六、榮盛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析榮盛地產(chǎn)二三線(xiàn)城市多點(diǎn)開(kāi)花,“農(nóng)村包圍城市”策略效果顯著。2011年拿地和開(kāi)工雙降,財(cái)務(wù)安全成為更為重要的經(jīng)營(yíng)考量。

公司項(xiàng)目已拓展到河北、江蘇、安徽、山東、湖南、遼寧、廣東、四川等9個(gè)省的20個(gè)城市,涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目40余個(gè)。二三線(xiàn)城市多點(diǎn)開(kāi)花的經(jīng)營(yíng)策略,使得公司對(duì)個(gè)別區(qū)域的依賴(lài)度顯著下降,平滑了區(qū)域市場(chǎng)不景氣可能給整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),如2011年河北省結(jié)算營(yíng)業(yè)收入僅占總數(shù)的30%。以二三線(xiàn)城市為核心的“農(nóng)村包圍城市”策略在重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)的政策環(huán)境下,使公司相對(duì)受益。公司拿地謹(jǐn)慎和開(kāi)工放緩是優(yōu)秀房企在應(yīng)對(duì)弱市格局的成熟做法,過(guò)于進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)策略將帶來(lái)過(guò)高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),在公司邁入百億門(mén)檻之際,財(cái)務(wù)安全以及企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為更加重要的經(jīng)營(yíng)考量。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告目錄一、萬(wàn)科公司發(fā)展戰(zhàn)略

市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型

發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局二、萬(wàn)科2011—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工面積、竣工面積2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積2012年1—4月萬(wàn)科已拿地塊三、萬(wàn)科2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃四、萬(wàn)科2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃五、萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告一、萬(wàn)科公司發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)定位針對(duì)中青年，主推剛需產(chǎn)品，以自住為主。產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型90平方米中小戶(hù)型，普及精裝修。2011年，萬(wàn)科銷(xiāo)售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶(hù)型約占60%，144平米以下戶(hù)型占比88%。萬(wàn)科在2012年繼續(xù)堅(jiān)持這一策略。

發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局追求健康穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展——“多賣(mài)房，少拿地，現(xiàn)金為王”萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、新開(kāi)工面積、在建面積萬(wàn)科在2011年新增項(xiàng)目數(shù)量約為30個(gè)，均衡分布在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域，全年購(gòu)得土地建筑面積約1168萬(wàn)平方米。2009年和2010年，萬(wàn)科全年分別新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬(wàn)平方米和2100萬(wàn)平方米，2011年拿地面積明顯減少。

萬(wàn)科2011年新開(kāi)工面積1448萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃的1329萬(wàn)平方米增長(zhǎng)9.0%。在建面積約2500萬(wàn)平方米。由于存貨、資金情況比較健康，公司目前并沒(méi)有縮減開(kāi)工的必要性。2012年將維持現(xiàn)狀。二、萬(wàn)科2011—2012年開(kāi)發(fā)狀況萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2012年計(jì)劃開(kāi)工面積、拿地面積由于存貨、資金情況比較健康，公司目前并沒(méi)有縮減開(kāi)工的必要性。2012年將維持現(xiàn)狀。2012年1—4月萬(wàn)科已拿地塊：2012年4月6日，唐山萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下一幅位于路北區(qū)東部建華東道地塊，該項(xiàng)目占地約21.38萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積約62.8萬(wàn)平米。該項(xiàng)目是萬(wàn)科在唐山的第三個(gè)項(xiàng)目。2010年，萬(wàn)科先是拿下唐山南湖生態(tài)城區(qū)域地塊，并將之命名為萬(wàn)科紅郡；2011年，萬(wàn)科再度出手，拿下唐山鳳凰新城核心區(qū)域地塊，將之命名為萬(wàn)科金域華府。目前，萬(wàn)科在唐山市實(shí)現(xiàn)了東、西、南三個(gè)方位的布局。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告三、萬(wàn)科2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃受限購(gòu)等一系列調(diào)控政策的影響，２０１１年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯放緩。然而，萬(wàn)科仍然逆市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積１０７５．３萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額１２１５．４億元，同比分別增長(zhǎng)１９．８％和１２．４％。第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷(xiāo)售過(guò)千億元的公司。

萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告四、萬(wàn)科2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃2011年萬(wàn)科通過(guò)房地產(chǎn)信托融資，發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)48.93億元。此前，萬(wàn)科三年未在資本市場(chǎng)融資。萬(wàn)科平均每15天吞并一家地產(chǎn)公司的疾速整合，這種合作開(kāi)發(fā)模式在很大程度上減少了萬(wàn)科對(duì)融資的依賴(lài)。2012年，萬(wàn)科沒(méi)有資本融資及香港買(mǎi)殼上市計(jì)劃。目前萬(wàn)科資金充裕，沒(méi)有融資計(jì)劃?，F(xiàn)時(shí)手頭現(xiàn)金達(dá)380億元人民幣,于一年內(nèi)到期的貸款約170億元,凈負(fù)債率17%,故有足夠富馀度把握市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。雖然公司亦有香港買(mǎi)殼上市的考慮,但今年無(wú)此計(jì)劃。五、萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析萬(wàn)科提出的2012年目標(biāo)是“公司會(huì)在確保經(jīng)營(yíng)安全的前提下，努力實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。”去年11月11日，萬(wàn)科總裁郁亮曾發(fā)表了他的“過(guò)冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣(mài)樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體。營(yíng)銷(xiāo)方面，新推盤(pán)銷(xiāo)售率不低于60%，這句話(huà)已成為萬(wàn)科從上至下堅(jiān)持不變的執(zhí)行策略，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)及良好業(yè)績(jī)提供保證，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀的2011年顯得尤為重要。同時(shí)，項(xiàng)目全年銷(xiāo)售率達(dá)到70%—80%以上，在價(jià)格方面隨行就市，不做硬性控制。２０１１年下半年，市場(chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷(xiāo)行為增加，住宅銷(xiāo)售的毛利率不可避免地受到影響。預(yù)計(jì)2012年，萬(wàn)科的凈利率相對(duì)于２０１１年將有所下降。拓展方面，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的方針。根據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科不久前公布的今年2月份簡(jiǎn)報(bào)披露：公司未有新增項(xiàng)目。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告目錄一、萬(wàn)達(dá)公司發(fā)展戰(zhàn)略

市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局

二、萬(wàn)達(dá)2011—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、在建面積、新開(kāi)工面積、新增項(xiàng)目數(shù)量

2012年計(jì)劃新開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)個(gè)數(shù)、持有物業(yè)面積2012年1—3月萬(wàn)達(dá)已拿地塊三、萬(wàn)達(dá)2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃四、萬(wàn)達(dá)2011年融資狀況及2012年融資計(jì)劃五、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告一、萬(wàn)達(dá)公司發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)定位一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心。集購(gòu)物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。產(chǎn)品目標(biāo)及類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。

商業(yè)地產(chǎn)

高級(jí)酒店萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)公司是中國(guó)五星級(jí)酒店投資規(guī)模最大的企業(yè)，目前已開(kāi)業(yè)28家五星和超五星級(jí)酒店。計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)70家五星和超五星級(jí)酒店，營(yíng)業(yè)面積300萬(wàn)平方米，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)公司能獨(dú)立完成五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)、建造、裝飾、機(jī)電等全部工程，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告旅游地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)牽頭，聯(lián)合中國(guó)泛海、聯(lián)想控股、一方集團(tuán)、億利資源等五家中國(guó)頂級(jí)民營(yíng)企業(yè)，正在長(zhǎng)白山、西雙版納、大連金石等地打造國(guó)際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，總投資超過(guò)1000億元。分別建設(shè)有亞洲最大的滑雪場(chǎng)、媲美香港迪斯尼的大型主題公園、世界最大的影視文化產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際頂尖水平的大型舞臺(tái)秀、總數(shù)達(dá)50家的高端旅游度假酒店區(qū)，旅游度假區(qū)正成為萬(wàn)達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)。

連鎖百貨萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年成立的萬(wàn)千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開(kāi)業(yè)40家百貨店，計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)110家店，建筑面積300萬(wàn)平方米，成為中國(guó)最大的連鎖百貨企業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2005年開(kāi)始投資文化產(chǎn)業(yè)，已進(jìn)入大型舞臺(tái)演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂(lè)、中國(guó)字畫(huà)收藏四個(gè)行業(yè)，連續(xù)多年成為中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。大型舞臺(tái)演藝萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與聞名全球的美國(guó)弗蘭克公司合資成立演藝公司，將投資100億元在武漢、大連、三亞等地推出五臺(tái)世界最高水平的舞臺(tái)演藝節(jié)目，打造具有全球影響力的中國(guó)文化品牌。電影放映制作萬(wàn)達(dá)集團(tuán)先后成立萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)、萬(wàn)達(dá)影視制作、萬(wàn)達(dá)電影發(fā)行等公司，打造企業(yè)電影制作、發(fā)行、放映的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)內(nèi)最大的電影放映制作企業(yè)。萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)是亞洲排名第一的院線(xiàn)，開(kāi)業(yè)五星級(jí)影城86家，730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，占有全國(guó)15%的票房份額。計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)200家影城，擁有銀幕2000塊，成為排名全球前列的電影院線(xiàn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出資5億元成立萬(wàn)達(dá)影視制作公司，2012年將投拍6部影視作品，2013年以后每年將出品10部以上的影視作品，成為國(guó)內(nèi)最大的影視制作公司之一。連鎖文化娛樂(lè)中國(guó)字畫(huà)收藏財(cái)經(jīng)報(bào)紙雜志萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局2012年2月16日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在北京首次宣布：“未來(lái)，萬(wàn)達(dá)將把文化與旅游產(chǎn)業(yè)培育成企業(yè)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，并將實(shí)施跨國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)在10年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)成為知名跨國(guó)企業(yè)的目標(biāo)?！比f(wàn)達(dá)地產(chǎn)全國(guó)分布圖萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、在建面積、新開(kāi)工面積、新增項(xiàng)目數(shù)量。

2011年，萬(wàn)達(dá)拿地趨于謹(jǐn)慎。相比2010年1976萬(wàn)平方米的拿地量，萬(wàn)達(dá)新增的可建面積僅1016萬(wàn)平方米，同比減少了48.5%。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)累計(jì)土地儲(chǔ)備為3530萬(wàn)平方米。王健林認(rèn)為，3500萬(wàn)平方米正好是萬(wàn)達(dá)一年的開(kāi)工量，土地儲(chǔ)備規(guī)模剛剛好。2011年，萬(wàn)達(dá)在建面積3108萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.6%。新開(kāi)工面積1327萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.9%。萬(wàn)達(dá)竣工入伙指標(biāo)完成500億元，完成年計(jì)劃的111%，累計(jì)持有物業(yè)面積約1300萬(wàn)平方米，萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)規(guī)模排名世界第四，已成為世界級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之一。2011年，萬(wàn)達(dá)新發(fā)展項(xiàng)目20個(gè)。二、萬(wàn)達(dá)2011—2012年開(kāi)發(fā)狀況萬(wàn)科恒大萬(wàn)達(dá)榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告2012年計(jì)劃新開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)個(gè)數(shù)、持有物業(yè)面積2012年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃新開(kāi)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要分布在溫州、漳州等二、三線(xiàn)城市，其中包括漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大連高新、長(zhǎng)沙開(kāi)福、成都金牛和泉州浦西等五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A級(jí)店。持有物業(yè)面積近1700萬(wàn)平方米，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第二。萬(wàn)達(dá)按此速度發(fā)展下去，在2015年將超越排名第一的美國(guó)西蒙公司，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)老大。2012年1—3月萬(wàn)達(dá)已拿地塊：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新增5塊土地，新增土地面積55.7萬(wàn)平方米，建筑面積187萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)19.42億元。三、萬(wàn)達(dá)2011年?duì)I銷(xiāo)狀況及2012年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃2010年萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售收入超過(guò)660億元，在住宅受限、商業(yè)項(xiàng)目熱賣(mài)的第一季度，易居統(tǒng)計(jì)出的萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售額高達(dá)187億元，位列行業(yè)三甲。但從收入構(gòu)成看，萬(wàn)達(dá)租金貢獻(xiàn)幾近忽略不計(jì)，這與其亞洲最大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的身份嚴(yán)重不符。2011收入1051億元，同比增