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農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目融資說明保密須知

本可行性報(bào)告屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于齊齊哈爾梅里斯區(qū)朱鎮(zhèn)農(nóng)場。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1）若收件人不希望涉足本報(bào)告所述項(xiàng)目，請按上述地址盡快將本報(bào)告書完整退回；

2）在沒有取得當(dāng)事人：朱鎮(zhèn)農(nóng)場負(fù)責(zé)人、委托人書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部和/或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3）應(yīng)該象對待貴公司的機(jī)密資料一樣的態(tài)度對待本報(bào)告書所提供的所有機(jī)密資料。一、概況一、概況當(dāng)事人（朱鎮(zhèn)：自然人）1996年以自然人身份出資購置黑龍江省齊齊哈爾市梅里斯區(qū)荒地使用權(quán)，并開發(fā)為耕地，建立朱鎮(zhèn)農(nóng)場1858畝（獨(dú)資私有企業(yè)）大有農(nóng)場1000畝（合伙企業(yè)），國有土地使用權(quán)均為30年。2000年當(dāng)事人與黑龍江華聞經(jīng)貿(mào)公司以股份制模式購置荒地使用權(quán)，興辦華聞農(nóng)場（總面積8628畝，國有土地使用權(quán)50年）。當(dāng)事人朱鎮(zhèn)以自然人代表身份擁有華聞農(nóng)場49％的股權(quán)。時(shí)間農(nóng)場名稱使用權(quán)年限土地面積企業(yè)模式1996年大有農(nóng)場30年1000畝（合伙企業(yè)）1996年朱鎮(zhèn)農(nóng)場30年1858畝（獨(dú)資私有企業(yè)）2000年華聞農(nóng)場50年8628畝（合伙企業(yè)）1999年，由于農(nóng)場所在地齊齊哈爾市梅里斯區(qū)政府?dāng)U大河道，壩基占用大有農(nóng)場土地250畝土地。經(jīng)多方協(xié)商當(dāng)事人與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府簽署“占地補(bǔ)償協(xié)議”，并將大有農(nóng)場、朱鎮(zhèn)農(nóng)場國有土地使用權(quán)由30年延長至50年，并免收農(nóng)業(yè)稅、土地管理費(fèi)、出讓費(fèi)等費(fèi)用。一、概況土地使用權(quán)年限：30年50年一、概況從1998年至2004年期間當(dāng)事人出資興修了農(nóng)場水利工程（旱季可以澆灌，雨季可以排水）。幾年間主要以糧食作物種植和土地對外發(fā)包業(yè)務(wù)為主。目前經(jīng)營狀況良好。一、概況本著多年來對農(nóng)業(yè)、土地相關(guān)政策的準(zhǔn)確把握，和對經(jīng)營農(nóng)場開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的熟悉和了解。當(dāng)事人預(yù)進(jìn)入資本市場進(jìn)行融資，以謀求進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)場的經(jīng)營規(guī)模，開發(fā)更多的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，創(chuàng)造更大的價(jià)值。二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇農(nóng)業(yè)項(xiàng)目？？？在中國農(nóng)業(yè)項(xiàng)目一直不被多數(shù)投資商或財(cái)團(tuán)看好。中國農(nóng)業(yè)發(fā)展滯后，中國農(nóng)民素質(zhì)較低，政府的相關(guān)政策也沒有對占多數(shù)的農(nóng)村地區(qū)和農(nóng)村人群進(jìn)行必要的關(guān)照，三農(nóng)問題顯現(xiàn)。農(nóng)業(yè)發(fā)展是國家發(fā)展的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)健康增長的必要保障。從我們國家目前開始關(guān)心農(nóng)業(yè)問題可以了解到，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)已經(jīng)提到了今后發(fā)展的議事日程上來。二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇在中國農(nóng)村，農(nóng)民人均擁有土地面積最多幾畝地，有的地區(qū)人均不到一畝地。豐收，不歉白條，政府補(bǔ)貼，市場價(jià)格合理，每人每年最多4000元左右收入，少時(shí)沒有收益甚至負(fù)收益。所以說中國農(nóng)民比較貧困的主要原因在于，可耕種土地面積相對少，農(nóng)村人口基數(shù)過大，不能形成農(nóng)業(yè)規(guī)模效益。更根源的問題在于社會資源（生產(chǎn)力和生產(chǎn)資料）沒有得到充分有效的配置。二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇時(shí)下顯現(xiàn)出在東北地區(qū)規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇：二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇宏觀：國家重視農(nóng)業(yè)發(fā)展的思路顯現(xiàn)，擴(kuò)大耕地面積和開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目符合國家政策思路。全國農(nóng)村，東北地區(qū)人均耕地面積最大。在“振興東北”的國家政策的背景下，以東北三省增值稅改制試點(diǎn)（由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)為消費(fèi)型，即：購入固定資產(chǎn)可以用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣）為代表的激勵(lì)投資政策與國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控抑制過渡投資的整體思路向背。充分說明了國家傾向?qū)⑼顿Y項(xiàng)目向東北三省轉(zhuǎn)移。二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇目前通貨膨脹效應(yīng)顯現(xiàn)，銀行利率上調(diào)，物價(jià)上漲以糧食價(jià)格、土地價(jià)格上漲為先導(dǎo)和具體體現(xiàn)。進(jìn)入WTO三年緩沖期已過，國家再也不能以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)為目的的干預(yù)糧食的市場價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長階段，通貨膨脹的壓力持續(xù)存在，這意味著糧食價(jià)格、土地價(jià)格也將是持續(xù)上漲的預(yù)期。在新《農(nóng)村土地承包法》中，已經(jīng)允許農(nóng)業(yè)耕地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對于農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村過剩勞動力輸出，國家是給予支持的態(tài)度和政策。宏觀：二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇在東北黑龍江地區(qū)，目前耕地流轉(zhuǎn)價(jià)格低于其自身價(jià)值。耕地土地價(jià)格上漲速度較慢，與其價(jià)值比較空間較大。黑龍江齊齊哈爾地區(qū)大型國有工業(yè)企業(yè)，曾經(jīng)都有各自的附屬農(nóng)場，面積在幾百畝至幾千畝之間，在國有企業(yè)的改革中，有的企業(yè)有將農(nóng)場耕地出讓和發(fā)包的意向。當(dāng)事人有多年從事農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)的經(jīng)歷和大型農(nóng)場的管理經(jīng)驗(yàn)。并在齊齊哈爾市委黨校任教期間已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)建立了穩(wěn)固的人脈關(guān)系，具備了承包和購買國有土地使用權(quán)的可能性。微觀：二、項(xiàng)目背景及產(chǎn)業(yè)機(jī)遇根據(jù)上述，在黑龍江齊齊哈爾地區(qū)，建立以經(jīng)營農(nóng)業(yè)耕地為核心，不斷購置農(nóng)業(yè)耕地使用權(quán)或承包大面積耕地，引進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，形成以市場需求為先導(dǎo)，集生產(chǎn)、加工、銷售一條龍的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展戰(zhàn)略是非?？尚胁⒕哂猩鐣饬x的。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述大規(guī)模種植糧食作物：以糧食作物種植為主要產(chǎn)品，機(jī)械化大生產(chǎn)形成規(guī)模效益。大豆種植單位（元人民幣）年初投入（種子、化肥、農(nóng)藥）農(nóng)機(jī)成本人工成本其他費(fèi)用（可能出現(xiàn)的未知成本）總成本畝產(chǎn)300斤市場價(jià)格（1.2元/斤）利潤1畝土地554010101153602552000畝土地11萬8萬2萬2萬23萬72萬51萬1萬畝土地55萬40萬10萬10萬115萬360萬243萬三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述水稻種植單位（元人民幣）年初投入（種子、化肥、農(nóng)藥）農(nóng)機(jī)成本人工成本其他費(fèi)用（可能出現(xiàn)的未知成本）總成本畝產(chǎn)1000斤市場價(jià)格（0.95元/斤）利潤1畝土地9085110103009506502000畝土地19萬17萬22萬2萬60萬190萬130萬1萬畝土地90萬85萬110萬10萬300萬950萬650萬三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述對于農(nóng)場來說糧食種植最為保守簡單，便于操作和交易。上述是最有保守的利潤，如果和科研院所合作，繁育良種，其利潤增加幾倍甚至十幾倍，這應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營農(nóng)場的方向。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述種植經(jīng)濟(jì)作物：以種植中草藥為例，可以聯(lián)合中藥種植專家或中藥生產(chǎn)加工企業(yè)，建立中藥生產(chǎn)基地（GAP基地）種植可大規(guī)模機(jī)械化生產(chǎn)的中藥品種獲得相對的高額回報(bào)，還可以享受國家關(guān)于中藥生產(chǎn)基地的補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述以種植苡仁米（又名薏苡，即被列入中藥又被列入食品，而且在化妝品行業(yè)也被廣泛采用）為例：苡仁米種植單位（元人民幣）年初投入（種子、化肥、農(nóng)藥）農(nóng)機(jī)成本專家指導(dǎo)費(fèi)人工成本其他費(fèi)用（可能出現(xiàn)的未知成本）總成本畝產(chǎn)400斤市場價(jià)格（4.0元/斤）利潤1畝土地1204061010186160014142000畝土地24萬8萬1.2萬2萬2萬37.2萬320萬282.8萬1萬畝土地120萬40萬6萬10萬10萬186萬1600萬1414萬三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展描述中藥種植雖然利潤豐厚，但市場風(fēng)險(xiǎn)較糧食作物要大得多。四、經(jīng)營農(nóng)場的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避四、經(jīng)營農(nóng)場的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避任何行業(yè)都存在風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目也不例外。農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)中自然風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)是最主要的兩種風(fēng)險(xiǎn)。銷售問題？天氣問題？…..四、經(jīng)營農(nóng)場的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的方法是：修好農(nóng)場的水利工程，確保旱年可灌溉，澇年可排澇。規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的方法是：盡量與其他農(nóng)業(yè)相關(guān)行業(yè)聯(lián)合形成產(chǎn)業(yè)鏈。以訂單農(nóng)業(yè)發(fā)展方向?yàn)槟繕?biāo)，擺脫先生產(chǎn)后市場的錯(cuò)誤經(jīng)營理念和運(yùn)作。四、經(jīng)營農(nóng)場的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)這兩種主要風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法是將農(nóng)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：即利用土地?fù)碛姓邔ν恋剡@一稀缺資源的天然壟斷性，只經(jīng)營農(nóng)場土地，不對農(nóng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投入，向外發(fā)包農(nóng)場土地。農(nóng)場只負(fù)責(zé)農(nóng)場輔助設(shè)施建設(shè)和改善，以保障發(fā)包土地的質(zhì)量和價(jià)值。這是自然風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)規(guī)避的可靠辦法。四、經(jīng)營農(nóng)場的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避根據(jù)目前黑龍江齊齊哈爾地區(qū)耕地發(fā)包價(jià)格每年每畝旱田為100元人民幣左右、水田為150元人民幣左右。擁有1萬畝耕地的農(nóng)場，只是每年年初將農(nóng)場土地發(fā)包給承包者就可以獲得100萬-150萬的利潤。農(nóng)場輔助設(shè)施提升了農(nóng)場耕地的附加值，而且對于不經(jīng)營農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的農(nóng)場來說，即有效的規(guī)避了兩種風(fēng)險(xiǎn)，又能提前（比經(jīng)營農(nóng)業(yè)項(xiàng)目）獲得了較為穩(wěn)定的收益。五、戰(zhàn)略框架與運(yùn)營策略五、戰(zhàn)略框架與運(yùn)營策略從購置大量土地使用權(quán)入手：土地不僅是最重要的生產(chǎn)資料，而且是不可再生的稀缺資源。在市場經(jīng)濟(jì)中，根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于“絕對地租”和“級差地租”的理論，只有土地的所有者具備天然的壟斷性。五、戰(zhàn)略框架與運(yùn)營策略根據(jù)目前當(dāng)事人農(nóng)場經(jīng)營情況和目前自有資金、資源狀況可以將現(xiàn)有的朱鎮(zhèn)農(nóng)場土地1858畝進(jìn)行抵押融資，用于其他農(nóng)場或土地使用權(quán)的收購及農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。待收購成功后再用新收購的農(nóng)場土地進(jìn)行抵押二次融資，繼續(xù)收購新的農(nóng)場或