銀行物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護、管理方案目錄第一節(jié)設(shè)備安全運行管理方案 1一、管理目標 1二、管理措施 1三、維護內(nèi)容 1第二節(jié)供電系統(tǒng)管理方案 7一、實現(xiàn)降低干擾的目標措施 7二、供配電系統(tǒng)維護職責 8三、預(yù)防重大安全事故措施 10第三節(jié)弱電及自動化系統(tǒng)管理方案 10第四節(jié)照明系統(tǒng)管理方案 11第五節(jié)通風系統(tǒng)管理方案 11第六節(jié)消防系統(tǒng)管理方案 11第七節(jié)電梯系統(tǒng)管理方案 12一、管理處負責管理和操作 12二、實現(xiàn)“低干擾”的目標措施 13第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理方案 14一、精心選派員工 14二、加強巡視監(jiān)控 14三、做好檢查、維護修理記錄工作 15四、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理 15五、水泵房管理 16六、按時檢查 17七、交接班要求 17八、整理記錄存檔 17九、管理服務(wù)標準 17第九節(jié)共用配套設(shè)施管理方案 18一、機房管理 18二、日常巡視和運行管理 18三、檢查、維護保養(yǎng) 18第十節(jié)共用設(shè)施管理方案 19一、共用配套服務(wù)設(shè)施管理方案 19二、共用配套市政設(shè)施管理方案 19第十一節(jié)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)故障和事故應(yīng)急處置預(yù)案 19一、供配電系統(tǒng)應(yīng)急處理 19二、電梯困人救援規(guī)程 21第一節(jié)設(shè)備安全運行管理方案一、管理目標定期維修保養(yǎng)、延長設(shè)備壽命、安全高效運行。二、管理措施1.“維修方案”：報修十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，十分鐘內(nèi)檢查，一般故障一個小時內(nèi)修復，特殊故障約定修復。為達到這個標準，我們將有以下措施：2.“養(yǎng)護錯時方案”：采用酒店式人性化管理，把一些會影響到業(yè)主工作的設(shè)備養(yǎng)護時間，同它的使用高峰期錯開，達到“低干擾”目的。三、維護內(nèi)容序號項目時間間隔維修養(yǎng)護內(nèi)容1路面路基每周1.檢查路面有無積水2.檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。3.檢查路基有無塌陷。4.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路每日檢查燈具完好起殼，即壞即修。每周1.檢查玻璃燈罩有無破損。2.有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。3.燈口、燈柵有無損壞。每季1.檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。2.金屬燈架有無銹蝕。3.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。每半年1.油漆燈具支架。2.檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。3.油漆燈具線管一次。3停車場立體車庫每日1.檢查路面有無積水。2.檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。3.檢查車道燈有無損壞。4.檢查行車指示標志是否正常。5.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。每月1.檢查停車線、行車線是否清晰、完整。2.限速牌、指示牌是否齊全、完整。3.檢查擋車器是否正常。4立體車庫每日1.做好日常檢查和管理工作。2.發(fā)現(xiàn)故障及時通知維保服務(wù)商。3.協(xié)助做好故障處理和維保服務(wù)。檢查升降機所有鏈輪座的固定螺栓是否有松動5景觀小品維護每周1.全面清潔。2.檢查有無破損，如有異常及時修復。3.檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6連廊每周保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7公用標志每周1.保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。2.檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。8垃圾中轉(zhuǎn)每周檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。9地下管網(wǎng)每半年1.管道刷漆2.檢查管道保溫層有無損壞。3.管網(wǎng)支架完好。4.檢查或更換影響使用的管網(wǎng)。5.發(fā)現(xiàn)異常及時處理。10電梯每日1.做好日常檢查和管理工作。2.發(fā)現(xiàn)故障及時通知維保服務(wù)商。3.協(xié)助做好故障處理和維保服務(wù)。4.檢查升降機所有鏈輪座的固定螺栓是否有松序號項目維修養(yǎng)護內(nèi)容1金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修定期對構(gòu)件進行塑性變形累計損傷的鑒定，當發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程中塑性變形累計損傷過大時，根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小，用錘擊機械矯正或熱工矯正法矯正變形，嚴重的選用合格的構(gòu)件進行更換。（依照國家規(guī)范和法規(guī)要求由專業(yè)機構(gòu)來實施）連接部位損壞的維修由于焊接造成的缺陷處理，維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。油漆老化、脫落養(yǎng)護發(fā)現(xiàn)油漆老化、脫落現(xiàn)象，并及時補漆。金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護1.對結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。2.對鋼質(zhì)構(gòu)件定期檢查銹蝕狀況，采取必要的補救措施。3.建筑物的屋面玻璃、排水設(shè)施發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4.在臺風、暴雨多發(fā)期加強對結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。2砌體結(jié)構(gòu)的修繕與防護砌體結(jié)構(gòu)的修繕發(fā)現(xiàn)沉降裂縫和溫度裂縫時，及時消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復多次的修補，維修時要求采用環(huán)保型高強材料修復。砌體結(jié)構(gòu)的加固發(fā)現(xiàn)開裂、腐蝕、變形情況進行加固。砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護防止檢查砌體受潮和受腐蝕，定期檢查、保持排水系統(tǒng)通暢。屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞及時修復。3鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護及時保證鋼筋混泥土表面損壞、鋼筋混泥土深層損壞、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護。4房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護堅持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的維修材料，發(fā)現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞現(xiàn)象及時修復。5房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護對石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟；地板、墻面、天花保持清潔、無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫。6門窗的修繕與養(yǎng)護定期對門窗進行檢查和維護。做好木質(zhì)門受潮腐蝕和蟲蛀，定期進行油漆；對鋁合金門窗使其免遭侵蝕和撞擊。第二節(jié)供電系統(tǒng)管理方案一、實現(xiàn)降低干擾的目標措施供電系統(tǒng)低干擾主要是指不因配電房設(shè)備故障給業(yè)主工作帶來影響，做到配電房設(shè)備的可靠運行。做到以下幾點：1.建議業(yè)主有關(guān)部門進行育嬰房式管理措施：防塵、防潮、防高溫是降低供電設(shè)備故障率最有效措施，我們將把配電房改造成衡溫、衡濕、無塵的“育嬰房”，降低故障，延長設(shè)備壽命。2.標準化操作措施：供電設(shè)備故障往往是誤操作造成的。所以實行規(guī)范的操作制度，能夠使操作無誤。3.全面檢查措施：配合業(yè)主有關(guān)部門在日常管理中定期檢查業(yè)主的供電設(shè)備，特別在夏季用電高峰，每天檢測各層電表的用電量，防止超負荷用電造成經(jīng)常跳閘，根據(jù)變配電設(shè)備磨損規(guī)律，在用電高峰季節(jié)來臨之前，對無法停止的功率輸出設(shè)備進行一次全面預(yù)防性維護。二、供配電系統(tǒng)維護職責項目頻率職責配電柜動力柜控制柜每天1.檢查衛(wèi)生。2.檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。3.檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。4.檢查開關(guān)是否在正確位置，標示是否清楚。5.檢查無功補償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達到要求。6.檢查電容器、熔斷器是否過熱、熔斷。半年1.緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨、燒壞的動靜觸頭。2.若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。一年1.重復上述檢查。2.檢測接地電阻。3.測試過流保護裝置、連鎖裝置是否可靠。照明器具每天1.清潔衛(wèi)生。2.檢測外觀是否完好，有無異常響聲。3.檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度極電壓變化影響等情況。每月1.重復上述內(nèi)容。2.調(diào)整亮度，節(jié)約能源。3.更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。4.根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機時間。供電線路每周1.清潔衛(wèi)生。2.檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。3.供電電纜標示是否清晰、脫落。每月1.重復上述內(nèi)容。2.檢查線路有無過熱現(xiàn)象。3.檢查進出線路接線裝置是否完好。每年1.重復上述內(nèi)容。2.金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。三、預(yù)防重大安全事故措施1.設(shè)備操作安全操作人員全部持證上崗、規(guī)范操作，不定期進行安全培訓，增強安全意識。2.業(yè)主安全協(xié)助銀行進行用電安全宣傳，在公共部位上的供電設(shè)備上設(shè)置警示標志和圍護、上鎖隔離裝置。第三節(jié)弱電及自動化系統(tǒng)管理方案一、主動發(fā)現(xiàn)——對一些不能自動故障報警的設(shè)備，由巡邏秩序維護員每天進行有效性測試，發(fā)現(xiàn)故障報工程部維修。二、應(yīng)急補償——制訂系統(tǒng)故障應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生故障就以人工形式來替代自動化系統(tǒng)。安排具有專業(yè)資格證書的人員負責該項工作。三、對相關(guān)工作人員進行針對性培訓，使之進一步掌握銀行物業(yè)區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備日常運行的操作方法注意事項、故障排除、損壞設(shè)備的更換、四、每周對物業(yè)區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備檢查兩次，并做好記錄。五、對相關(guān)備用設(shè)備、附件、配件及專用維修工具和檢測設(shè)備妥善保管，并造冊登記。六、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的照明設(shè)施設(shè)備檢查一次并認真記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維修解決。第四節(jié)照明系統(tǒng)管理方案一、每天對照明系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備至少檢查一次，并詳細記錄。二、每月對照明系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行維護至少一次，并詳細記錄。三、緊急出口燈光設(shè)施每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題保證在6小時內(nèi)修復。四、其他照明系統(tǒng)出現(xiàn)故障，2小時內(nèi)保證修復。第五節(jié)通風系統(tǒng)管理方案一、每天對各通風口檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時上報并修復，保證通風暢通。二、每天對空調(diào)開關(guān)，配合專業(yè)維保公司對空調(diào)系統(tǒng)進行日常檢查、維修、清洗、并做好記錄。第六節(jié)消防系統(tǒng)管理方案管理處工程部協(xié)助管理和操作，配合具有專業(yè)資質(zhì)的單位進行維修保養(yǎng)，監(jiān)督其工作狀況，及時將未解決的問題和重大故障點上報業(yè)主方。常規(guī)階段措施：一、模擬測試工程部配合維保單位，做好每季定期對消防系統(tǒng)有效性進行模擬檢測，包括所有應(yīng)急照明燈、煙感、水壓測試；消防栓泵、噴淋泵運行；手動報警按鈕測試；所有閘閥開關(guān)運作一次。二、每天巡查每天由巡邏人員檢查滅火器、消防帶、消防槍等設(shè)施是否齊全，緊急疏散通道是否被占用，應(yīng)急燈、安全出口燈、防火門是否損壞。三、定期保養(yǎng)消防自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)由銀行聘請的具有專業(yè)資質(zhì)的單位保養(yǎng)、大修，請消防部門檢測。我管理處做好配合工作。四、培訓宣傳對員工進行消防器材、消防報警器的使用培訓和宣傳。五、斷電保證每日檢查消防系統(tǒng)的不間斷電源工作情況，使辦公樓停電24小時內(nèi)消防系統(tǒng)能正常使用，使停電期間辦公樓的消防安全。第七節(jié)電梯系統(tǒng)管理方案一、管理處負責管理和操作銀行對電梯的維修和保養(yǎng)，采用外包形式。維修保養(yǎng)由專業(yè)維保單位負責,物業(yè)服務(wù)公司的工程人員協(xié)助監(jiān)督。二、實現(xiàn)“低干擾”的目標措施1.保養(yǎng)質(zhì)量控制是保障電梯低故障率最有效措施?！斑x好養(yǎng)護單位”，選擇一家技術(shù)力量強的專業(yè)電梯維保公司,并簽訂合同明確搶修故障次數(shù)；到達現(xiàn)場處理的時間；每月兩次的全面保養(yǎng)等?！白龊帽O(jiān)管工作”，專業(yè)保養(yǎng)公司每次保養(yǎng)，工程部將到場監(jiān)督，并記錄，對不符合規(guī)范的行為及時匯報銀行辦公室，同時出具聯(lián)系單對保養(yǎng)公司要求整改。2.管理質(zhì)量控制決定電梯故障率重要因素。根據(jù)我們管理經(jīng)驗，電梯機房、轎廂保持清潔能延長電梯使用壽命，大大降低電梯故障。3.預(yù)知維修方案是及時發(fā)現(xiàn)潛在故障，提前消滅故障最佳辦法。建議銀行對維保單位在電梯轎廂上安裝電梯專家管理監(jiān)測儀，通過監(jiān)測噪音、速度、平層等運行指標，經(jīng)綜合運算，用來發(fā)現(xiàn)電梯運行中每一異常，及時進行維修。4.日常維修保養(yǎng)維保單位對日常電梯保養(yǎng)和年檢以不影響業(yè)主正常工作為原則，把大樓內(nèi)的電梯的保養(yǎng)安排在使用低谷期進行，年檢避開電梯使用高鋒時段。5.故障應(yīng)急處理措施定期對所有管理處管理員和安全管理人員進行電梯困人救助培訓，并定期進行模擬訓練，電梯維保單位的搶修電話24小時開通。6.斷電自動平層措施電梯困人往往是電梯故障和電梯斷電造成的，建議銀行將兩路電源都接進電銻，使得電梯有不間斷電源，當遇到突然斷電時，電梯能自動就近平層并自動打開電梯門。第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理方案造成給水干擾業(yè)主的有設(shè)備故障和長時間停電造成停水兩種情況。為規(guī)范銀行物業(yè)區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保給排水設(shè)施設(shè)備良好運行，特制定本管理方案：一、精心選派員工精心選派有豐富工作經(jīng)驗、專業(yè)資格證書和責任心強的員工負責銀行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作。二、加強巡視監(jiān)控1.水泵房管理員應(yīng)每兩個小時巡視一次辦公樓物業(yè)區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的水泵房包括機房、水池、水箱；每周巡視一次主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。2.管理人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決，處理不了的問題，應(yīng)及時詳細地匯報給現(xiàn)場經(jīng)理，請求協(xié)助解決并做好詳細記錄。整改時，應(yīng)嚴格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。三、做好檢查、維護修理記錄工作堅持做好給排水設(shè)備設(shè)施的日常常規(guī)檢查與維護工作，并做好詳細記錄。消除設(shè)備故障措施如下：1.每日巡查維修人員定期對水泵進行巡查，并記錄，發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時報銀行工程部維修。2.快速維修在銀行的幫助下，收集一整套正確的給排水竣工圖，一份在工程部存檔，一份在設(shè)備房存檔，以備急用。工程人員必須熟悉銀行的給排水系統(tǒng)，如水管、水池、水泵、開關(guān)閥門及分閥門位置，以便在應(yīng)急時立即切斷水源，減少損失。四、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理1.主供水管爆裂的處理（1）立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥。（2）如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵。（3）立即報告公司主管部門和領(lǐng)導并聯(lián)系供水公司進搶修同時張貼停水通知并向銀行物業(yè)分管領(lǐng)導和我公司匯報。（4）確認一切正常后回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。2.水泵房發(fā)生水浸時的處置（1）視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)。（2）堵住漏水源。（3）如果漏水較大，應(yīng)立即通知設(shè)備部主管同時盡力阻滯進水。（4）漏水源堵住后應(yīng)立即排水。（5）排干水后應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關(guān)管線等。（6）確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后開機試運行如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。五、水泵房管理1.非值班人員不準進入水泵房；若需要進入，須經(jīng)設(shè)備部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。2.水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。3.水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處，水泵房內(nèi)嚴禁吸煙。4.每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物油漆完好、整潔光亮。5.水泵房內(nèi)應(yīng)當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。6.水泵房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管。水泵房管理員不得私自配鑰匙。六、按時檢查對銀行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生間設(shè)施設(shè)備每兩周檢查一次，對各物業(yè)區(qū)域內(nèi)的照明、門窗、天花板、消防樓梯等每周檢查一次，作好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。七、交接班要求1.接班人員應(yīng)準時接班。2.接班人員應(yīng)認真聽取交班人交代并查看《給排水設(shè)施設(shè)備運行日記》檢查工具、物品是否齊全確認無誤后在《給排水設(shè)施設(shè)備運行日記》上簽名。3.事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責繼續(xù)處理接班人協(xié)助進行。八、整理記錄存檔水泵房管理員應(yīng)將給排水設(shè)施設(shè)備的運行數(shù)據(jù)，環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率及運行狀況完整規(guī)范地記錄在《給排水設(shè)施設(shè)備運行日記》表內(nèi)于每月的3日前由水泵房組長將上一個月的記錄整理成冊后交設(shè)備部存檔保存期為二年。九、管理服務(wù)標準1.給排水系統(tǒng)設(shè)備處于正常運行狀態(tài)。2.二次供水設(shè)施符合國家相關(guān)規(guī)定保證供水質(zhì)量。3.各種開關(guān)、閥門性能可靠，無銹蝕、滴露現(xiàn)象，保證各種設(shè)施設(shè)備基本功能的發(fā)揮。4.樓內(nèi)地下污水井在合同期內(nèi)清理兩次，室外污水井、雨水井每半年檢查清理一次，保證排水通暢。第九節(jié)共用配套設(shè)施管理方案一、機房管理1.機房應(yīng)通風良好，照明光線充足，并有應(yīng)急照明，門窗開啟靈活。2.地面、墻壁、天花板、設(shè)備表面無灰塵、油漬、污漬，油漆完好，整潔光亮。3.對給排水管道標有流向標識。4.經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，根據(jù)設(shè)備使用維修說明書進行維修，直至運行正常。二、日常巡視和運行管理在水、電、電梯設(shè)備運行時，按樓層的實際情況對系統(tǒng)進行每天一次的巡視。日常巡視運行管理時填寫《設(shè)備運行日志》。三、檢查、維護保養(yǎng)1.由專業(yè)保養(yǎng)公司進行維修保養(yǎng)，系統(tǒng)各部位嚴格按標準進行定期保養(yǎng)，接報后一般故障要求當天處理，特殊故障在約定的時間內(nèi)修復。2.保養(yǎng)公司的每次保養(yǎng)，工程人員協(xié)助銀行到場