28三月2024世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃沈陽(yáng)市已形成以傳統(tǒng)的沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的城市界面城市格局大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)北站CBD于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊市府廣場(chǎng)奧體文化會(huì)展區(qū)太原街商貿(mào)圈三好街五里河五愛街沈陽(yáng)傳統(tǒng)的市內(nèi)5區(qū)分別為：沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)和皇姑區(qū)；沈陽(yáng)的主要商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂以及政府職能部門主要分布在金廊沿線及沈河、和平區(qū)，即城市的核心所在；隨著南金廊工程的實(shí)施，城市的商務(wù)商業(yè)功能和城市形象功能，開始沿金廊向南延伸，渾南新區(qū)成為城市核心區(qū)價(jià)值傳遞的第一站。中街商貿(mào)圈世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目緊鄰城市干道，通達(dá)性好，距市中心車行時(shí)間短，但周邊缺乏公共交通配套太原街三好街勝利大街沈蘇快速三好街青年大街長(zhǎng)白大街——沈蘇快速干道，連接沈陽(yáng)與蘇家屯；工農(nóng)橋——北接南京街；勝利橋——北接勝利街；建設(shè)中的三好橋——區(qū)域東部，北接三好街，預(yù)計(jì)于08年通車。奧體中心20分鐘15分鐘20分鐘渾南大道長(zhǎng)白大街(沈蘇快速）建設(shè)中的三好橋勝利大街世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃2.渾南新區(qū)南部板塊1.渾南新區(qū)板塊3.長(zhǎng)白板塊沿街商業(yè)沿街商業(yè)萬(wàn)科城街鋪格林生活坊街鋪長(zhǎng)白島目前醫(yī)院、學(xué)校、公交、商業(yè)等基礎(chǔ)配套數(shù)量不足，但規(guī)劃起點(diǎn)高，未來(lái)5年將快速發(fā)展；根據(jù)客戶訪談：雖然已經(jīng)于三年前就劃入和平區(qū)，但是目前對(duì)于該島的認(rèn)知依然陌生；對(duì)該島的認(rèn)知停留在城市邊緣的概念；對(duì)該島的未來(lái)前景認(rèn)知為高端居住區(qū)；區(qū)域內(nèi)教育配套層次高，東北育才學(xué)校、沈陽(yáng)20中學(xué)、134中學(xué)均為重點(diǎn)中學(xué)，但小學(xué)、幼兒園、初中的基礎(chǔ)教育部不能跨區(qū)共享。項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，未來(lái)生活、休閑、娛樂配套依賴于長(zhǎng)白島區(qū)域發(fā)展，教育配套水平高，但難以全面共享沈陽(yáng)134中學(xué)09年5月竣工沈陽(yáng)鐵路5小沈陽(yáng)20中學(xué)（暫定）東北育才學(xué)校未來(lái)沿河商業(yè)、娛樂界面新加坡城集中商業(yè)（未建）鮮族四中南寧幼兒園世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至——地塊內(nèi)部較為平坦，北面臨河，西面臨鐵路，內(nèi)部有部分待拆民房，周邊生活配套匱乏A地塊B地塊勝利大街勝利大街北側(cè)河道西側(cè)鐵路南側(cè)居住小區(qū)內(nèi)部待拆民房世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)及配套長(zhǎng)白大街——沈蘇快速干道，連接沈陽(yáng)與蘇家屯；勝利大街南延長(zhǎng)線——北起渾河勝利橋，南至蘇家屯區(qū)雪蓮街，連接和平長(zhǎng)白地區(qū)、渾南新區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)，縮短了渾南、東陵、蘇家屯到市內(nèi)的時(shí)間和行程；工農(nóng)橋——北接南京街；勝利橋——北接勝利街；建設(shè)中的三好橋——區(qū)域東部，北接三好街，預(yù)計(jì)于08年通車。勝利大街沈蘇快速干道萬(wàn)科城格林生活坊南寧幼兒園鐵路第五小學(xué)長(zhǎng)白信用社開發(fā)區(qū)分社盛京銀行長(zhǎng)白支行加油站A馬總小學(xué)金家灣朝鮮族小學(xué)朝鮮族四中長(zhǎng)白中學(xué)百盛新藥特藥連鎖店沈陽(yáng)過(guò)境繞城高速長(zhǎng)白醫(yī)院加油站B項(xiàng)目宗地郵政局中國(guó)工商銀行中興分理處一六九中學(xué)中興街小學(xué)有色金屬加工廠家屬樓聚集區(qū)聚集區(qū)內(nèi)1樓臨街均為底商，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、便利店、五金材料、化妝品、服裝、網(wǎng)吧及其他休閑娛樂小店。菜市場(chǎng)新加坡城長(zhǎng)白島配套長(zhǎng)白西路宗地2公里范圍內(nèi)配套世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃公交現(xiàn)狀：直接經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊的公交線路只有327路線路長(zhǎng)度：24.9公里單程時(shí)間：55分線路配車：35臺(tái)高峰車隔：5-6分

平峰車隔：7-9分等車難易度：一般高峰時(shí)期車內(nèi)擁擠程度：★★★★★平峰時(shí)期車內(nèi)擁擠程度：★★★★車輛行駛速度：★★★★線路舒適指數(shù)：★★票價(jià)：1-6站1元，7-12站2元，13站以上3元有人售票

不能使用IC卡或月票所屬公司：沈蘇車型：DD6980QS、DD6121H5線路資料采編：沈陽(yáng)公交網(wǎng)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃遠(yuǎn)景規(guī)劃：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線沿線四號(hào)線從南至北由蘇家屯通往觀音屯，沿線經(jīng)過(guò)上河灣、長(zhǎng)白、三好橋、五里河、南塔鞋城、中街、長(zhǎng)客總站等。地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)將在2010年底前開工，短期內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目沒有明顯優(yōu)勢(shì)作用，屬于遠(yuǎn)期發(fā)展利好世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地座落宗地編號(hào)宗地總面積凈地供地方式容積率建筑密度綠地率商業(yè)比例規(guī)劃用途出讓年限備注東陵區(qū)渾河西街道上河灣村東陵07-07211260190245﹒6凈地≯1﹒7≯28≮30%≯10%商住住宅50商業(yè)40年公共配套設(shè)置按居住規(guī)范配置；A地塊B地塊勝利大街一期第一部分（總約317畝）整體規(guī)劃占地面積：670000平方米；整體容積率約1.6；一期規(guī)劃占地面積：33萬(wàn)平方米；東臨勝利南大街，西至沈大鐵路綠化帶；北臨牤牛河綠化帶，南至規(guī)劃路；一期一組團(tuán)地上建筑面積約50萬(wàn)平米，地下建面約15萬(wàn)平米，公建面積約3萬(wàn)平米；一期擬建一大型會(huì)所，參考面積4000平米；一期擬建地下停車位3500個(gè)；07年不執(zhí)行90/70新政，之后不確定；整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有一座九年制學(xué)校。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃1.7的容積率意味著什么？于洪區(qū)48個(gè)地塊鐵西區(qū)和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)皇姑區(qū)10個(gè)地塊鐵西區(qū)沒有和平區(qū)沒有渾南新區(qū)4個(gè)地塊大東區(qū)8個(gè)地塊沈河區(qū)沒有東陵區(qū)11個(gè)地塊2006年沈陽(yáng)低密度地塊供應(yīng)分布(容積率<=1.7)粗略統(tǒng)計(jì)表明，未來(lái)城市低密度住區(qū)總體供應(yīng)量有限，多分布在城市外圍和新區(qū)。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃本體資源條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目總建面67萬(wàn)平米,屬于大盤項(xiàng)目，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。北側(cè)牤牛河道現(xiàn)狀有待改善，景觀資源不強(qiáng)勢(shì)。周邊缺乏公共交通、生活配套，依賴臨近長(zhǎng)白島內(nèi)的生活、教育、醫(yī)療配套；檔次雖高，但尚需建設(shè)時(shí)間，且基礎(chǔ)教育配套不能共享。規(guī)模因素自然資源配套資源交通條件地塊西側(cè)緊鄰勝利大街,與市區(qū)車行交通快捷，但公共交通不完善。強(qiáng)勢(shì)條件弱勢(shì)條件項(xiàng)目總體容積率≯1.7，有相對(duì)低密度優(yōu)勢(shì)。密度因素項(xiàng)目屬性——城市邊緣、中等密度、大規(guī)模住宅項(xiàng)目緊臨但不屬于城市熱點(diǎn)區(qū)域，有一定陌生區(qū)域認(rèn)知抗性。區(qū)域認(rèn)知激勵(lì)條件——九年制學(xué)校可能成為強(qiáng)化項(xiàng)目品牌和銷售的增值賣點(diǎn)。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃客戶目標(biāo)解析企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)里形成一定的品牌，為公司在沈陽(yáng)的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)(5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三盤聯(lián)動(dòng)并上市)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)心理預(yù)期：入市首年（即08年）實(shí)現(xiàn)回款4億元，；開發(fā)利潤(rùn)作為后期的主要追求；形象要求：市場(chǎng)上品質(zhì)高、口碑好的名盤，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)中高端形象要求。核心問(wèn)題

——如何突破陌生區(qū)域抗性，實(shí)現(xiàn)品牌立勢(shì)和快速滾動(dòng)開發(fā)。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃核心問(wèn)題分解Question1

——如何認(rèn)識(shí)我們所處的區(qū)域？核心問(wèn)題

——如何突破陌生區(qū)域抗性，實(shí)現(xiàn)品牌立勢(shì)和快速滾動(dòng)開發(fā)。Question2

——如何看待我們擁有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和客戶機(jī)會(huì)？Question3

——如何利用機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢(shì)？世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃近幾年沈陽(yáng)各區(qū)相繼主動(dòng)外擴(kuò)，依各區(qū)實(shí)力不同，城市外擴(kuò)呈現(xiàn)多點(diǎn)式格局和平區(qū)皇姑區(qū)（中端）2003年外擴(kuò)鐵西新區(qū)（中端）2003年外擴(kuò)大東區(qū)（中端）2006年外擴(kuò)渾南新區(qū)（中高端）沈河區(qū)長(zhǎng)白島（中高端）沈陽(yáng)城市外擴(kuò)的特征：以各區(qū)為單位，各自獨(dú)立外擴(kuò)，建設(shè)開發(fā)速度與本區(qū)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力直接相關(guān)；由于主要是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，所以客戶群體未發(fā)生變化，與原區(qū)域的功能相近，樓盤檔次類似；由于政府財(cái)政實(shí)力有限，所以總體呈現(xiàn)點(diǎn)式發(fā)展格局。2005年2003年和平是沈陽(yáng)人均GDP最高的城區(qū)，對(duì)長(zhǎng)白島未來(lái)發(fā)展是一個(gè)有力保證，因?yàn)榻ㄔO(shè)投入有保證，如：剛規(guī)劃長(zhǎng)白島時(shí)，勝利橋在3個(gè)月后就開工，一年就通車了，這在沈陽(yáng)的建設(shè)中是很少見的；三好橋的方案也一樣，剛開始說(shuō)修向渾南，后來(lái)還是修向長(zhǎng)白了，還是說(shuō)明和平區(qū)政府有錢，能保證建設(shè)。（沈陽(yáng)萬(wàn)科張經(jīng)理）城市格局于洪新城（中低端）鐵西新區(qū)（中端）2003年外擴(kuò)鐵西新城（中低端）世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃滿融經(jīng)濟(jì)區(qū)投產(chǎn)項(xiàng)目眾多，人口增長(zhǎng)迅速，未來(lái)住房需求強(qiáng)勁

滿融韓國(guó)新城由沈陽(yáng)鴻發(fā)展集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目占地200公頃。計(jì)劃總投資50億元，建筑面積300萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可容納15萬(wàn)人口的東北最大的韓式現(xiàn)代化生態(tài)城。社區(qū)規(guī)劃居住區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、文化教育區(qū)和景觀休閑區(qū)4個(gè)功能區(qū)。同時(shí)建有一條700米長(zhǎng)的滿融風(fēng)情一條街，以朝鮮族餐飲、洗浴、娛樂、購(gòu)物廣場(chǎng)和休閑中心為主，成為沈城南部獨(dú)具民族特色的CBD。

經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的韓資企業(yè)已達(dá)到130多家，韓資聚集效應(yīng)已十分明顯。明年，滿融經(jīng)濟(jì)區(qū)將引進(jìn)30個(gè)投資3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，外資調(diào)入1億美元。預(yù)計(jì)到明年4月，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園、雄洲食品二期、陸港倉(cāng)儲(chǔ)等10個(gè)項(xiàng)目可全面啟動(dòng)。上海五天分銷、黑牛二期等10個(gè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)。

5年后，滿融經(jīng)濟(jì)區(qū)的人口可達(dá)15萬(wàn)，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達(dá)百億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入2億元。

世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃房地產(chǎn)市場(chǎng)格局演變及趨勢(shì)小結(jié)于洪東陵皇姑大東鐵西渾南沈河和平沈北中低端板塊中端板塊中高端板塊高端板塊低端板塊核心地塊供應(yīng)稀少，大量置業(yè)人口外溢板塊認(rèn)知基本形成，大渾南是城市唯一的中高端客戶承接區(qū)中高端產(chǎn)品市場(chǎng)比重加大城市中心土地稀缺，價(jià)格提升，導(dǎo)致人口外溢，大東、鐵西、皇姑已經(jīng)基本成為成熟的城市生活區(qū)；使東陵、于洪及道義等邊緣和遠(yuǎn)郊區(qū)逐漸成為城市蔓延區(qū)；各板塊間價(jià)格梯度及檔次認(rèn)知已經(jīng)基本形成，渾南處于沈河、和平之下的唯一中高端板塊。從不同價(jià)位商品住宅銷售比例變化情況看，中高端產(chǎn)品市場(chǎng)份額上升；世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自大渾南區(qū)域內(nèi)的板塊競(jìng)爭(zhēng)沈河、和平兩大高端板塊內(nèi)，項(xiàng)目不多，區(qū)域價(jià)格平臺(tái)是6000元/平米，也是沈陽(yáng)房產(chǎn)價(jià)格最高的板塊，而未來(lái)的土地供應(yīng)，城區(qū)土地資源十分稀缺。大東、皇姑、鐵西；于洪、東陵；沈北這五個(gè)區(qū)域?qū)儆谥?、低端板塊，價(jià)格最低2700元/平，最高5000元/平。在價(jià)格上以及區(qū)域認(rèn)知度上均不與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，僅于洪區(qū)個(gè)別臨河項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目位于沈陽(yáng)唯一一個(gè)純粹中高端住區(qū)——渾南區(qū)域，排除了與高端板塊以及中低端板塊直接競(jìng)爭(zhēng)的可能性，本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⒃诖鬁喣蠀^(qū)域板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)于洪東陵皇姑大東鐵西渾南沈河和平沈北中低端板塊中端板塊中高端板塊高端板塊低端板塊世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃長(zhǎng)青板塊賣點(diǎn)與客戶對(duì)比分析項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)客戶特征所屬版塊塞納家園水景,價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自大東、沈河，既要好環(huán)境、又看重性價(jià)比的客戶長(zhǎng)青在水一方水景,戶型尺度舒適，限制購(gòu)買人群,社區(qū)純粹二次置業(yè)占較大比例，有10%左右的生意人，外地客戶極少長(zhǎng)青萬(wàn)科新里程品牌,戶型創(chuàng)新(挑空陽(yáng)臺(tái)),園區(qū)景觀設(shè)計(jì)30%是萬(wàn)科老業(yè)主、沒有外地客戶、二次置業(yè)占多數(shù)（投資）長(zhǎng)青穗港·公園里公園景觀，社區(qū)有三大公園：足球公園，包括3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)；白塔公園，虻牛河公園帶主要來(lái)源于沈陽(yáng)周邊城市和項(xiàng)目附近區(qū)域，有大約10%的客戶來(lái)自周邊市區(qū)長(zhǎng)青區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：景觀，戶型；區(qū)域客戶特征總結(jié)：本地，性價(jià)比，二次升級(jí)板塊市場(chǎng)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目不多，教育資源和成熟配套可能分流中端客戶產(chǎn)品形式：高層為主銷售狀況：新里程月均60套主力戶型：小高層、高層90-120平；單價(jià)平臺(tái)：小高層、高層4000-5500元/平未來(lái)供應(yīng)：總量約228萬(wàn)市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)策略低密生活+便捷交通；相對(duì)成熟的城市配套及教育資源區(qū)域內(nèi)已形成較濃厚的居住氛圍核心競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)青板塊世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃渾南南部板塊賣點(diǎn)與客戶對(duì)比分析項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)客戶特征所屬版塊理想新城性價(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽(yáng)稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度洋房客戶多為城市中產(chǎn),追求品質(zhì)感,二次置業(yè),部分客戶出于養(yǎng)老需求為父母購(gòu)房;小高層客戶大部分來(lái)自產(chǎn)業(yè)園區(qū),25歲左右的年輕白領(lǐng),首次置業(yè).渾南唯美品格社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃周邊客戶不足10%,主要來(lái)自鐵西、和平,地域性不明顯，很多周末度假用渾南馨麗康城價(jià)格優(yōu)勢(shì),中低端樓盤,大體量開發(fā)拆遷戶,首次置業(yè),過(guò)渡性居住渾南米拉晶典景觀、交通關(guān)心交通距離的別墅置業(yè)者,周遍大學(xué)年輕教師為公寓買家渾南萬(wàn)科新榆公館創(chuàng)新產(chǎn)品（地平抬高的洋房，loft、純南向外廊式小高層小戶型）、社區(qū)二次置業(yè)者，萬(wàn)科品牌追隨者，外地客戶較少渾南區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：性價(jià)比，景觀；區(qū)域客戶特征總結(jié)：城市中產(chǎn)的品質(zhì)追求，年輕白領(lǐng)的過(guò)渡需求板塊市場(chǎng)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃板塊名稱區(qū)域成熟度板塊定位板塊核心賣點(diǎn)客戶描述長(zhǎng)白板塊區(qū)域關(guān)注度最高，目前整個(gè)板塊處于待建狀態(tài)，未來(lái)發(fā)展前進(jìn)看好；集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的綜合性濱水新城區(qū)。目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目；受長(zhǎng)白規(guī)劃及交通通達(dá)影響，客戶主要來(lái)自和平區(qū)，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，事業(yè)處在上升通道之中，追求居住品質(zhì)，以公務(wù)員為典型代表。奧體板塊區(qū)域認(rèn)知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟；以?shī)W體中心為核心的體育產(chǎn)業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。金廊；奧體中心；渾河；地鐵；城市中產(chǎn)，倚重配套，生活節(jié)奏較快，要求居住與工作的轉(zhuǎn)換速度，以金廊沿線寫字樓工作的白領(lǐng)為代表渾南南部板塊區(qū)域認(rèn)知度一般，開發(fā)較早但配套缺乏，主要依賴個(gè)盤價(jià)值。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)支持，但數(shù)量較少；區(qū)域支撐，產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)支付能力較高的人群，要求就近解決居住問(wèn)題，且對(duì)舒適性有一定要求，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中高管為代表。長(zhǎng)青板塊區(qū)域認(rèn)知相對(duì)陌生，但隨著萬(wàn)科的進(jìn)入，區(qū)域認(rèn)知度在逐步提高，但區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不明確位于大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片，但定位不明確渾河；大學(xué)城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū)客戶趨于年輕化，對(duì)新事物接受能力較強(qiáng)，有較高的知識(shí)素養(yǎng)，具備相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰?，以大學(xué)青年教師為代表本項(xiàng)目所在渾南南部板塊依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力度不足，區(qū)域支撐匱乏，依賴各盤板塊市場(chǎng)分析小結(jié)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃板塊競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)板塊名稱區(qū)域成熟度板塊定位板塊核心賣點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略長(zhǎng)白板塊區(qū)域關(guān)注度最高，目前整個(gè)板塊處于待建狀態(tài)，未來(lái)發(fā)展前進(jìn)看好；集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的綜合性濱水新城區(qū)。目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目；低密+價(jià)格奧體板塊區(qū)域認(rèn)知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟；以?shī)W體中心為核心的體育產(chǎn)業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。金廊；奧體中心；渾河；地鐵；低密+品質(zhì)于洪（臨河）板塊區(qū)域認(rèn)知度一般，品牌開發(fā)商，區(qū)域開發(fā)城市景觀住區(qū)景觀、大規(guī)模開發(fā)，品牌開發(fā)商進(jìn)入；低密+舒適長(zhǎng)青板塊區(qū)域認(rèn)知相對(duì)陌生，但隨著萬(wàn)科的進(jìn)入，區(qū)域認(rèn)知度在逐步提高，但區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不明確位于大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片，但定位不明確渾河；大學(xué)城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū)低密+交通板塊決勝世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃聚焦市場(chǎng)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征分析◆土地市場(chǎng)供應(yīng)特征及趨勢(shì)◆沈陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆大渾南片區(qū)板塊市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃按單盤年銷售12萬(wàn)平米推算未來(lái)與本項(xiàng)目可能形成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的是長(zhǎng)白、于洪（臨河）板塊，銷售期將持續(xù)至2016年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定原則：容積率相當(dāng)交通時(shí)間接近產(chǎn)品類型類似價(jià)格差異不大結(jié)合單盤銷售排期表，得到本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：理想新城、唯美品格、新加坡城、恒大綠洲、陽(yáng)光100世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃新加坡風(fēng)情花園城規(guī)模占地1200畝，72萬(wàn)平，總建面1000萬(wàn)平方英尺，約93萬(wàn)平分期一期28萬(wàn)平米物業(yè)類型一期：5.5層花園洋房小高層、高層戶型與面積花園洋房150-270平米小高層、高層：60-130平米價(jià)格花園洋房6000多小高層、高層4000-5000銷售預(yù)計(jì)10月份左右開盤配套2萬(wàn)平米6層沿河會(huì)所Raffles俱樂部（50m標(biāo)準(zhǔn)泳池、中西餐、健身房、商務(wù)中心、4-6層酒店客房）新加坡模式雙語(yǔ)學(xué)校（二期）一期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析新加坡城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃主打新加坡風(fēng)情，從規(guī)劃和配套的角度差異化定位高端國(guó)際化居住區(qū)新加坡雙語(yǔ)學(xué)校（小學(xué)、幼兒園）2萬(wàn)平米6層沿河會(huì)所Raffles俱樂部（50m標(biāo)準(zhǔn)泳池、中西餐、健身房、商務(wù)中心、4-6層酒店客房）國(guó)際化概念與萬(wàn)科經(jīng)典洋房產(chǎn)品差異化大樓間距：一期洋房間距達(dá)38-41米，綠化率為43%短單元設(shè)計(jì)：每棟樓2個(gè)單元花園社區(qū)規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析新加坡城“1+4”人文+產(chǎn)品人文：國(guó)際化概念產(chǎn)品：花園社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品為高層與洋房混搭社區(qū)，強(qiáng)調(diào)內(nèi)河的水系景觀，前期以性價(jià)比和國(guó)際化概念入市，大規(guī)模開發(fā)，配套齊全，由于與本項(xiàng)目交通距離僅5分鐘，為本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃規(guī)?，F(xiàn)有產(chǎn)品占地11.3萬(wàn)，建面20萬(wàn)分期有后期，但為高層產(chǎn)品物業(yè)類型多層5層小高層戶型與面積多層88-150平方米，頂層5樓閣樓戶型為80~90平兩居，其他為128平三居多層700多套小獨(dú)棟190平3~4層6000元/平小高層140復(fù)式、90平兩居平層價(jià)格多層均價(jià)4800元/平方米，小高層4800元/平方米起（未開盤）銷售主力60萬(wàn)/套三期06年初銷售，月均銷售40多套，目前已基本售完目前在售為后期高層產(chǎn)品客戶周邊客戶不足10%,有東軟職工，車位地上1：1(實(shí)際顯示不足此比例)外地客戶基本沒有；主要來(lái)自鐵西、和平地域性不明顯，很多周末度假用盡管在育才中學(xué)旁邊，由于購(gòu)房與學(xué)位不掛鉤，客戶對(duì)此關(guān)注不高有配套班車賣點(diǎn)社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析唯美品格項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)唯美品格低密社區(qū)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)2000`3000平，一期銷售3000元/平，目前租金3萬(wàn)/年/100平，業(yè)態(tài)為小餐館、瑜伽健身、小超市，周圍育才中學(xué)對(duì)商業(yè)有較大支持；客戶基本處于滿足升級(jí)住房需求置業(yè)，是明顯的理性客戶屬于成功人士，支付能力較高，追求寧?kù)o舒適的居住環(huán)境，業(yè)主基本都有私家車競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析唯美品格“1+4”服務(wù)+產(chǎn)品服務(wù)：大連億達(dá)品牌開發(fā)商產(chǎn)品：花園社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)傾力打造園林景觀，營(yíng)造私密感受，體驗(yàn)營(yíng)銷項(xiàng)目前期低密產(chǎn)品主要針對(duì)具備一定支付能力的高端客戶，以品質(zhì)贏人，后期推向市場(chǎng)的，為其高層產(chǎn)品，由于已具備一定的品牌口碑，會(huì)與本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃規(guī)?？傉嫉孛娣e2000畝總建筑面積200萬(wàn)㎡，目前已開發(fā)500畝位置和平區(qū)長(zhǎng)白西路55號(hào)物業(yè)類別多層、小高層3棟容積率1.50綠化率35%戶型面積多層戶型100、110、140，比例均衡，小高層59平、106平，比例2：1銷售及價(jià)格去年銷售500多套，月均50套多層精裝3800~4200元/平，精裝標(biāo)準(zhǔn)500元/平配套2-5公里長(zhǎng)、200米寬的公園帶包括高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球等規(guī)劃1.5萬(wàn)~2萬(wàn)平的商業(yè)，2000多平會(huì)所賣點(diǎn)性價(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽(yáng)稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度物管1.2元/平米·月開發(fā)商沈陽(yáng)穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析理想新城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理想新城品質(zhì)社區(qū)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃德式洋房貼磚立面，樹立了項(xiàng)目品質(zhì)感的形象。充滿現(xiàn)代感的售樓處設(shè)計(jì)，針對(duì)目標(biāo)客戶，贏得年輕知富階層良好的第一印象項(xiàng)目地塊北側(cè)有一行高壓線塔，針對(duì)這些高壓線，項(xiàng)目規(guī)劃了一個(gè)服務(wù)兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)中心，既規(guī)避了劣勢(shì)，同時(shí)增加了項(xiàng)目賣點(diǎn)，成功化不利為優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析理想新城“1+3”環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：坡地+牦牛河景觀改善產(chǎn)品：德式品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理想新城深度挖掘自身項(xiàng)目資源，以德式風(fēng)情品質(zhì)感塑造樹立社區(qū)形象項(xiàng)目面向有一定支付能力的中端客戶，以品質(zhì)贏人，產(chǎn)業(yè)園中層為其重要客戶來(lái)源，會(huì)與本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析恒大綠洲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模建筑面積：227萬(wàn)平米位置于洪區(qū)渾河岸邊大壩路北物業(yè)類別高層容積率3.5戶型面積69（兩居）——150（復(fù)式）銷售及價(jià)格未開盤，預(yù)計(jì)6000元/平米（帶精裝，1000元/平米）配套227萬(wàn)大規(guī)模項(xiàng)目，自身配套齊全；含商業(yè)、幼兒園賣點(diǎn)性價(jià)比，項(xiàng)目為沈陽(yáng)稀有的精裝產(chǎn)品；景觀資源，南部高層可看渾河開發(fā)商恒大長(zhǎng)基（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司恒大綠洲國(guó)際生態(tài)特區(qū)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析恒大綠洲“2+1+3”品牌+產(chǎn)品+環(huán)境品牌：恒大地產(chǎn)產(chǎn)品：精裝修產(chǎn)品環(huán)境：內(nèi)部園林景觀項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)恒大綠洲高密度社區(qū)，通過(guò)園林規(guī)劃打造品質(zhì)感，精裝修實(shí)現(xiàn)附加值項(xiàng)目容積率達(dá)到3.5，為了實(shí)現(xiàn)居住舒適度，恒大采用了高層低密的方式拉高樓座，為園林打造提供空間，精裝修6000元/平米的價(jià)格賦予了項(xiàng)目較高的性價(jià)比；南部部分高層可看渾河，未來(lái)會(huì)與本項(xiàng)目高層產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃規(guī)模占地面積100萬(wàn)㎡總建筑面積150萬(wàn)㎡位置于洪區(qū)新城吉力湖街28號(hào)建筑類別多層、小高層、高層容積率1.7綠化率36%車位比1：0.8分期分四期，七年開發(fā)在售情況及價(jià)格二期在售，項(xiàng)目最近一次開盤在9月9日，均價(jià)4000-4500元/平，定金2萬(wàn)，09.4.30交房戶型面積一居49平、51平二居76平、80平付款方式一次性付款975折，貸款985折物管1.3元/平米·月配套小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)周邊交通123、188路終點(diǎn)站、延長(zhǎng)公路166路公交線路，實(shí)現(xiàn)社區(qū)通達(dá)性開發(fā)商陽(yáng)光一百(遼寧）置業(yè)有限公司，專案團(tuán)隊(duì)多來(lái)自天津陽(yáng)光100項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)光100國(guó)際新城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析陽(yáng)光100世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析陽(yáng)光100陽(yáng)光100價(jià)格策略入市，品牌樹立回收效益“1+3”環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：南部高層可看渾河產(chǎn)品：德式原創(chuàng)社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目品牌已經(jīng)樹立，目前在售為第二期，已初步進(jìn)入品牌效益的收獲階段，但后期已無(wú)洋房戶型，為高層產(chǎn)品。價(jià)格開始抬升，會(huì)與本項(xiàng)目形成一定價(jià)差，但會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的看景高層產(chǎn)品形成威脅。德國(guó)設(shè)計(jì)大師渾河北岸看景高層知名品牌開發(fā)商價(jià)格優(yōu)勢(shì)品牌效益世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)（預(yù)測(cè)）項(xiàng)目周邊出讓地塊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目周邊泰盈地產(chǎn)兩地塊指標(biāo)不明，產(chǎn)品信息不詳……蘇家屯新居住區(qū)，碧桂園又拿地動(dòng)作，指標(biāo)狀況不清……針對(duì)外來(lái)可能遇到的競(jìng)爭(zhēng)和信息缺失的現(xiàn)狀，我們對(duì)泰盈、碧桂園的操盤模式進(jìn)行了分析……制敵機(jī)先！世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃泰盈地產(chǎn)主力項(xiàng)目時(shí)間沈陽(yáng)奧林匹克花園七里香堤九如溪谷占地面積660000平方米130000平方米500000平方米位置東陵區(qū)雙園路269號(hào)

（植物園南側(cè)）東陵區(qū)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新城路56號(hào)沈北新區(qū)輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人和街168號(hào)建筑類別聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、

花園洋房多層獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、

情景洋房、小高容積率0.511.380.6綠化率43%38%60%戶型面積180-320平米85-120平米160-200平米銷售價(jià)格起價(jià)：6500元/平方米

均價(jià)：7000元/平方米

獨(dú)棟別墅：12000元/平方米起

起價(jià)：2680元/平方米

最高價(jià)：3088元/平方米

起價(jià)：3980元/平方米

均價(jià)：4776元/平方米

最高價(jià)：6728元/平方米

總價(jià)：最低價(jià)65萬(wàn)/套最高價(jià)159萬(wàn)/套

配套會(huì)所、超市、美容院、

咖啡廳、干洗店、餐廳、

診所、藥店交通:218、168、330、

4305、業(yè)主巴士商業(yè)街,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；輝山醫(yī)院，二中，育才，藥科大學(xué)，翔宇中學(xué)等交通:219、43032500平雙水景會(huì)所，有氧健身房、閱書館,東北育才、二中，輝山醫(yī)院交通:219、4303世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃泰盈地產(chǎn)開發(fā)特色：項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量較少，但重視項(xiàng)目品質(zhì)打造；集約型項(xiàng)目操作，注重開發(fā)效率，開發(fā)行為迅速；選擇開發(fā)面積中等以上的項(xiàng)目；所開發(fā)項(xiàng)目有向高端發(fā)展趨勢(shì)，所開發(fā)項(xiàng)目銷售價(jià)格走高；注重項(xiàng)目的生態(tài)性、適居性，注意項(xiàng)目周圍生活配套的形成；項(xiàng)目風(fēng)格偏于“中式”、“人文”、“儒雅”風(fēng)格。奧林匹克花園七里香堤“1+4”人文+產(chǎn)品人文：東方文化，儒雅氛圍產(chǎn)品：產(chǎn)品品質(zhì)打造世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃1999廣州碧桂園

首創(chuàng)免費(fèi)看樓車服務(wù)，全現(xiàn)樓帶裝修發(fā)售,社區(qū)配套、園林綠化同期交付，顛覆地產(chǎn)界春節(jié)不賣樓傳統(tǒng)，創(chuàng)下開盤單月銷售洋房3000套的輝煌2000華南碧桂園

別墅帶裝修發(fā)售，并獲得成功。短短2年內(nèi)，華南碧桂園社區(qū)入住戶數(shù)近3000戶，入住人口逾萬(wàn)，成為華南板塊的超大型樓盤。

2000-2001均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園將運(yùn)動(dòng)休閑與房地產(chǎn)結(jié)合，均安碧桂園率先成為優(yōu)雅的高爾夫生活社區(qū)

轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，碧桂花城推出后，連續(xù)8期在短時(shí)間之內(nèi)售罄，銷售率達(dá)100%，更榮獲“佛山樓市奧斯卡”之美稱。荔城碧桂園首期單位開售3天即告售磬，其后一直供不應(yīng)求。

1992–1998順德碧桂園

首創(chuàng)五星級(jí)會(huì)所配套，建立全國(guó)著名學(xué)區(qū)廣東碧桂園學(xué)校，成為南中國(guó)最大、最豪華的生活社區(qū)之一，前瞻性地開拓香港市場(chǎng)，成為3萬(wàn)港人的共同選擇開卷力作

品牌旋風(fēng)

開創(chuàng)新時(shí)代戰(zhàn)略布局快速拓展2002-2005碧桂園鳳凰城,半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園,華南碧桂園“山語(yǔ)”、假日半島

土地儲(chǔ)備大,成本低,產(chǎn)品價(jià)格低;幾乎扮演房地產(chǎn)鏈條上的各個(gè)角色;擅長(zhǎng)開發(fā)低密度住宅，其產(chǎn)品以別墅和多層洋房為主;產(chǎn)品創(chuàng)新,運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新,營(yíng)銷創(chuàng)新,注重品牌建設(shè);項(xiàng)目規(guī)模大,產(chǎn)品配套齊全;碧桂園世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)策略新加坡城人文+產(chǎn)品唯美品格理想新城恒大綠洲產(chǎn)品+服務(wù)環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境+產(chǎn)品+服務(wù)陽(yáng)光100環(huán)境+產(chǎn)品分期開發(fā)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)主打低密，規(guī)模實(shí)現(xiàn)主打低密，品質(zhì)打造完整的產(chǎn)品體系，便捷的城市切換主打低密，便捷交通泰盈地產(chǎn)以開發(fā)低密度項(xiàng)目見長(zhǎng)，崇尚產(chǎn)品舒適性碧桂園以區(qū)域開發(fā)見長(zhǎng)，操作遠(yuǎn)郊低密度項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富巧占先機(jī)，開發(fā)節(jié)奏把空，形成產(chǎn)品風(fēng)格差異便捷的城市交通，低密度整體均質(zhì)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大渾南區(qū)域占據(jù)沈陽(yáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位長(zhǎng)白和奧體是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)跑者，站位明晰；于洪（臨河）、長(zhǎng)青、渾南南部作為跟隨者并無(wú)明晰的形象區(qū)分和站位，發(fā)展空間大有可為鎖定的重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均屬中大規(guī)模項(xiàng)目，地理位置交通距離接近，產(chǎn)品形式雷同，價(jià)格也基本屬于同一平臺(tái)立足渾南區(qū)域，充分借勢(shì)與長(zhǎng)白、奧體形成產(chǎn)品差異（容積率不同），主打低密感受；與于洪（臨河）、長(zhǎng)青通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)塑造和區(qū)域價(jià)值挖掘獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)通過(guò)開發(fā)策略的制定規(guī)避強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的直面競(jìng)爭(zhēng)；通過(guò)產(chǎn)品力打造和產(chǎn)品形式的創(chuàng)新變化在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中決勝世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃市場(chǎng)機(jī)會(huì)。指標(biāo)機(jī)會(huì)：數(shù)據(jù)研究支撐市場(chǎng)與需求的成長(zhǎng)土地機(jī)會(huì)：城區(qū)芥蒂削減，外圍供應(yīng)漸成市場(chǎng)主流區(qū)域機(jī)會(huì)：大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位無(wú)可置疑，立足區(qū)域，充分借勢(shì)板塊機(jī)會(huì)：主打低密為區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)重要策略，板塊價(jià)值深入挖掘項(xiàng)目機(jī)會(huì)：大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)策略有效制定，突出賣點(diǎn)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃鎖定客戶。本區(qū)域客戶特征分析◆本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃大渾南區(qū)萬(wàn)科城陽(yáng)光100長(zhǎng)白島區(qū)域周邊典型項(xiàng)目客戶掃描萬(wàn)科新榆公館唯美品格伊麗亞特灣理想新城新加坡城SR新城萬(wàn)科新里程世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃陽(yáng)光100客戶描述客戶描述：來(lái)自和平、鐵西的客戶是主力，占約40%-50%，其次是沈河約占20%，鐵西約占20%；客戶年齡集中在35歲左右，企業(yè)中層、高級(jí)白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等，均有一定的財(cái)富積累，絕大部分客戶擁有私家車；外地客戶比例約占10%，因看重位置、性價(jià)比和品牌而購(gòu)買；銷售初期由于交通不便利，價(jià)格較萬(wàn)科城低約1000元/㎡，當(dāng)時(shí)客戶主要看重產(chǎn)品性價(jià)比和多層產(chǎn)品形式而購(gòu)買；項(xiàng)目南側(cè)路修通后，價(jià)格基本可以和萬(wàn)科城在一個(gè)水平，客戶也更多追求的是景觀資源和社區(qū)環(huán)境?！?yáng)光100銷售陽(yáng)小姐關(guān)鍵特征：地緣性中堅(jiān)階層一定財(cái)富積累私家車影響因素：性價(jià)比環(huán)境交通產(chǎn)品設(shè)計(jì)與渾河景觀質(zhì)量品質(zhì)與周邊配套大型成熟社區(qū)客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃萬(wàn)科城客戶描述客戶描述：主要是來(lái)自和平、沈河的中高端客戶，依托勝利橋的便捷交通，吸引到附近的軍隊(duì)、政府官員和公務(wù)員，太原街附近的中高端商務(wù)人群等；花園洋房客戶年齡層次偏高，45-50歲為主，財(cái)富積累較多；小高層客戶多為78、80年生人，擁有穩(wěn)定工作和較好的未來(lái)預(yù)期，屬于事業(yè)上升勢(shì)頭強(qiáng)勁的新中產(chǎn)階層；小戶型客戶呈現(xiàn)兩極特征，有首次置業(yè)的城市白領(lǐng)，也有養(yǎng)老型客戶看重良好的居住環(huán)境；追隨萬(wàn)科品牌的老帶新客戶較多，約占50%以上，對(duì)萬(wàn)科物業(yè)和產(chǎn)品非常信任，認(rèn)為買萬(wàn)科的房子比較有面子；約80%的客戶擁有私家車；大部分客戶為升級(jí)置業(yè)客戶，看好長(zhǎng)白島發(fā)展和生活環(huán)境?！蜿?yáng)萬(wàn)科銷售經(jīng)理張先生關(guān)鍵特征：地緣性政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員升級(jí)置業(yè)私家車影響因素：品牌區(qū)域品牌與物管產(chǎn)品設(shè)計(jì)與渾河景觀區(qū)域升值與周邊配套客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃客戶描述：主要是來(lái)自三好街、五愛街及渾南工作生活的中高端人群；客戶職業(yè)集中為公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體知識(shí)層次較高；

28-35歲之間客戶較多，均有一定的財(cái)富積累，看重這里較為低密的產(chǎn)品形式和生活環(huán)境，大部分是二次及二次以上的升級(jí)置業(yè)，首次置業(yè)客群比例很少；創(chuàng)新的3.9米層高產(chǎn)品有部分年輕自住客戶，也有部分作為投資和偶爾自住考慮的客戶；社區(qū)目前的入住率不高，有部分投資客戶購(gòu)買，看好渾南未來(lái)的發(fā)展升值潛力和萬(wàn)科品牌；大部分客戶擁有私家車?！f(wàn)科新榆公館銷售經(jīng)理房先生關(guān)鍵特征：臨近區(qū)域知識(shí)層次較高升級(jí)置業(yè)投資考慮影響因素：品牌區(qū)域低密萬(wàn)科新榆公館客戶描述品牌與物管低密產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新升值潛力、社區(qū)環(huán)境客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃客戶描述：前期主要來(lái)自和平、沈河及鐵西區(qū),后期地域性漸漸不明顯了，因?yàn)轫?xiàng)目口碑傳播較為廣泛；周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶不足10%,多為企業(yè)中高管；客戶職業(yè)多為企事業(yè)單位中高層、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體知識(shí)層次和素質(zhì)較高；客戶最為認(rèn)可社區(qū)的園林景觀和整體氛圍，且創(chuàng)新的圍合形式和產(chǎn)品品質(zhì)感也得到客戶關(guān)注；客戶幾乎均為二次及二次以上置業(yè)，很多客戶將次作為周末度假用；目前已不做過(guò)多推廣，客戶上門量依然不少，多是老客戶帶新客戶，或老客戶重復(fù)購(gòu)買——唯美品格銷售劉小姐關(guān)鍵特征：知識(shí)層次較高升級(jí)置業(yè)度假考慮影響因素：景觀品質(zhì)感度假生活唯美品格客戶描述景觀園林低密產(chǎn)品產(chǎn)品品質(zhì)感未來(lái)升值潛力客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃理想新城客戶描述客戶描述：客戶主要為周邊工作人群，二、三次置業(yè)者，以自住客為主，投資客極少，為自住升值型投資；以30歲以下、50歲以上的客戶為主，分別占30%左右和40%多，30-40歲的客戶各約占15%。年輕客戶主要來(lái)源于附近育才中學(xué)老師和東大軟件園白領(lǐng)，以購(gòu)買二居為主。其中東大軟件園的曾經(jīng)組織過(guò)一次團(tuán)購(gòu)，一次性售出300——400套；50歲以上的客戶主要是因?yàn)楹⒆釉谟派蠈W(xué)而遷就小孩搬到此處，另外有一部分是來(lái)此養(yǎng)老，主要看中價(jià)格比較便宜并且環(huán)境舒適；客戶認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，戶型比較滿意，建筑風(fēng)格也比較認(rèn)可，性價(jià)比高；社區(qū)環(huán)境好，有高爾夫球場(chǎng)，綠化面積很大，生活環(huán)境宜人，并且有社區(qū)巴士，生活比較方便；客戶屬于現(xiàn)實(shí)派，認(rèn)可眼見為實(shí)。喜歡高品質(zhì)的產(chǎn)品，對(duì)于太前衛(wèi)的風(fēng)格和鮮艷的色彩有排斥，喜歡比較沉穩(wěn)大氣的色調(diào)，認(rèn)為有品質(zhì)感，看著舒服。——理想新城銷售經(jīng)理范先生關(guān)鍵特征：周邊客群多次置業(yè)兩極分化教育資源養(yǎng)老影響因素：性價(jià)比教育資源社區(qū)環(huán)境性價(jià)比教育資源社區(qū)環(huán)境未來(lái)升值潛力客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃SR.國(guó)際新城客戶描述客戶描述：主要來(lái)自和平、沈河、大東等周邊區(qū)域,以中年置業(yè)客群為主，多為二次及二次以上置業(yè)；客戶的主要職業(yè)特征為：政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位的白領(lǐng)及中層人員；受韓國(guó)開發(fā)商影響，社區(qū)內(nèi)有很多韓國(guó)人購(gòu)買；二期中有4棟樓為市府機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)；購(gòu)買客戶多看中項(xiàng)目所處的區(qū)位，交通便利、未來(lái)生活配套全，且有很高的升值預(yù)期；小戶型客戶首先看重產(chǎn)品的實(shí)用率，而非觀景視野、采光等方面。——SR國(guó)際新城銷售張小姐關(guān)鍵特征：周邊區(qū)域多次置業(yè)白領(lǐng)、中層政府人員影響因素：區(qū)位生活便利未來(lái)升值區(qū)位區(qū)域升值力戶型、實(shí)用率等產(chǎn)品因素客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃萬(wàn)科新里程客戶描述客戶描述：30%是萬(wàn)科老業(yè)主、沒有外地客戶、二次置業(yè)占多數(shù)（投資）來(lái)此置業(yè)者以周邊大學(xué)城教師、白領(lǐng)居多，還有鄰近的大東、沈河區(qū)內(nèi)汽車城、五愛街的一些私營(yíng)業(yè)主等；購(gòu)買客戶中投資比例較高，多選擇90平米全南戶型，考慮性價(jià)比，屬于地段升值收益型客戶；客戶購(gòu)買主要看重萬(wàn)科品牌和物管，社區(qū)園林及戶型創(chuàng)新也得到了客戶認(rèn)可；項(xiàng)目周邊的生活配套，如：大型超市、醫(yī)院的規(guī)劃，也是客戶購(gòu)買的影響因素。

——萬(wàn)科營(yíng)銷部副經(jīng)理張先生關(guān)鍵特征：周邊客群二次置業(yè)教師小業(yè)主投資考慮影響因素：品牌與物管生活配套區(qū)域升值品牌與物管生活配套社區(qū)環(huán)境未來(lái)升值潛力客戶關(guān)注點(diǎn)排序世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃伊麗亞特灣、新加坡城伊麗亞特灣客戶描述：以35歲以上中年人為主，企業(yè)老板、國(guó)企高層、醫(yī)生等高職級(jí)、高收入人群為主；外地客戶占不到10%；二期3棟高層為省電視臺(tái)團(tuán)購(gòu)；客戶購(gòu)買主要看重項(xiàng)目的檔次、區(qū)位和資源及高端配套，與客戶的身份和對(duì)品質(zhì)生活的追求相契合。

——伊麗亞特灣銷售孫小姐關(guān)鍵特征：高職級(jí)高收入追求身份感追求生活舒適度影響因素：形象檔次居住環(huán)境及便利度新加坡城客戶描述：從認(rèn)購(gòu)情況看，客戶的來(lái)源區(qū)域以和平區(qū)為首，其他區(qū)域如沈河、皇姑、鐵西等區(qū)域較為廣泛；

偏大戶型的需求較為明顯，尤其是洋房受到客戶的追捧；客戶看好本項(xiàng)目，除了對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可外，還因?yàn)榭春脜^(qū)域的升值潛力。

——新加坡城銷售李小姐關(guān)鍵特征：鄰近區(qū)域追求生活舒適度影響因素：產(chǎn)品形式升值潛力世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃區(qū)域周邊典型項(xiàng)目客戶特征總結(jié)三大特征1、客戶來(lái)源區(qū)域具有較為明顯的地緣性特征；2、客戶多為擁有穩(wěn)定事業(yè)、位于較高職級(jí)、并有穩(wěn)定的高收入或高福利的城市中高端人群；3、客戶多數(shù)是追求更高生活品質(zhì)和生活環(huán)境的升級(jí)置業(yè)人群，看重區(qū)域的景觀資源和環(huán)境，以及未來(lái)的升值潛力。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃鎖定客戶。本區(qū)域客戶特征分析◆本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃受房?jī)r(jià)擠壓，沈陽(yáng)置業(yè)人口呈逐級(jí)外擴(kuò)流向，總體表現(xiàn)出較強(qiáng)的地緣性特征和平區(qū)高檔板塊皇姑區(qū)中檔板塊鐵西新區(qū)中檔板塊大東區(qū)中檔板塊東陵區(qū)中檔板塊于洪新城中低檔板塊沈陽(yáng)置業(yè)人口主要流向示意沈河區(qū)高檔板塊大渾南區(qū)域中高檔板塊目前，沈河、和平區(qū)已無(wú)住宅用地供應(yīng)，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格多超過(guò)6000元/平米，區(qū)域內(nèi)置業(yè)人口外流。大渾南區(qū)域憑借各類資源優(yōu)勢(shì)，主要承接和平、沈和的中高端置業(yè)人口。大東和鐵西由于其與城市核心便捷的交通聯(lián)系分別承接了沈河與和平的中端置業(yè)人口。于洪新城和東陵區(qū)內(nèi)大部分項(xiàng)目承接鐵西、大東區(qū)內(nèi)難以承受目前價(jià)格的中低端置業(yè)人口，并有少量中高端項(xiàng)目吸引和平、沈河的高端置業(yè)客戶。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃受城市置業(yè)人口流向影響，本項(xiàng)目未來(lái)各區(qū)域客群強(qiáng)度亦將呈現(xiàn)地緣性特征第一圈層和平區(qū)鐵西區(qū)第二圈層沈河區(qū)皇姑區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域客群分級(jí)示意第三圈層大東區(qū)皇姑區(qū)本項(xiàng)目世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃從城市格局看，沈陽(yáng)中高端人群主要集中在和平、沈河區(qū)及皇姑、大東和渾南的部分地區(qū)大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)北站CBD于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊市府廣場(chǎng)奧體文化會(huì)展區(qū)太原街商貿(mào)圈三好街省政府五愛街中街商貿(mào)圈五愛市場(chǎng)后勤、鐵路大院遼大、北行商務(wù)區(qū)遼中醫(yī)望花產(chǎn)業(yè)園華晨寶馬鐵西新區(qū)（沈西工業(yè)走廊）皇姑區(qū)——行政、教育、醫(yī)療公務(wù)員、教師、醫(yī)生大東區(qū)——汽車產(chǎn)業(yè)私營(yíng)業(yè)主、外企員工和平區(qū)——核心商貿(mào)及商務(wù)、軍區(qū)及鐵路大院高級(jí)商務(wù)人員、政府權(quán)利階層、大型國(guó)企員工、私營(yíng)業(yè)主大馬路灣沈河區(qū)——行政、核心商務(wù)及商貿(mào)國(guó)家企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、高級(jí)商務(wù)人員、私營(yíng)業(yè)主、小業(yè)主等大學(xué)城渾南區(qū)——大學(xué)城、商務(wù)中心教師、高級(jí)商務(wù)人群世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃本項(xiàng)目將主要吸引分布在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的政府官員、國(guó)企事業(yè)單位人員、醫(yī)生、教師及私營(yíng)業(yè)主等中高端人群關(guān)注大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)北站CBD于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊市府廣場(chǎng)奧體文化會(huì)展區(qū)太原街商貿(mào)圈三好街省政府五愛街中街商貿(mào)圈五愛市場(chǎng)后勤、鐵路大院遼大、北行商務(wù)區(qū)遼中醫(yī)望花產(chǎn)業(yè)園華晨寶馬鐵西新區(qū)（沈西工業(yè)走廊）大馬路灣大學(xué)城首要區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域皇姑區(qū)——行政、教育、醫(yī)療公務(wù)員、教師、醫(yī)生大東區(qū)——汽車產(chǎn)業(yè)私營(yíng)業(yè)主、外企員工和平區(qū)——核心商貿(mào)及商務(wù)、軍區(qū)及鐵路大院高級(jí)商務(wù)人員、政府權(quán)利階層、大型國(guó)企員工、私營(yíng)業(yè)主沈河區(qū)——行政、核心商務(wù)及商貿(mào)國(guó)家企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、高級(jí)商務(wù)人員、私營(yíng)業(yè)主、小業(yè)主等渾南區(qū)——大學(xué)城、商務(wù)中心教師、高級(jí)商務(wù)人群世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃第一圈層和平區(qū)鐵西區(qū)第二圈層沈河區(qū)皇姑區(qū)第三圈層大東區(qū)皇姑區(qū)本項(xiàng)目綜合沈陽(yáng)置業(yè)人群地緣性特征和中高端客戶分布特征，鎖定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域特征核心區(qū)域——和平區(qū)

重要區(qū)域——沈河區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)邊緣區(qū)域——大東區(qū)其它區(qū)域——外地客戶首要區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃依目標(biāo)區(qū)域內(nèi)客群特征，將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶類型進(jìn)行細(xì)分權(quán)力階層中產(chǎn)階層私企業(yè)主養(yǎng)老客戶外地客戶權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯……財(cái)富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有……退休、分巢、子母房、宜居、便利配套……生意往來(lái)、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳……知富、精英意識(shí)、70后、高學(xué)歷、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭個(gè)體經(jīng)營(yíng)者簡(jiǎn)樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤……世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃城市中產(chǎn)精英——客戶特征知富精英意識(shí)70后高學(xué)歷城市主人品質(zhì)/品味關(guān)注家庭——他們出生于上世紀(jì)70年代，受過(guò)良好教育，工作集中于金融、IT、房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國(guó)企等這些相對(duì)高收入的行業(yè)，家庭年收入10萬(wàn)~15萬(wàn)；——沈陽(yáng)2000年以來(lái)的高速發(fā)展加速了他們的成長(zhǎng)；他們已成為所在單位的中堅(jiān)力量和骨干員工，財(cái)富積累迅速，可以說(shuō)是趕上了沈陽(yáng)發(fā)展的好時(shí)候；——他們大多子女幼小或無(wú)子女，父母在經(jīng)濟(jì)上基本能夠自我養(yǎng)老；——這群人有非常強(qiáng)的精英意識(shí)；——快速的財(cái)富積累、良好的事業(yè)發(fā)展前景使得他們敢于消費(fèi)、敢于享受生活；——他們傳承了沈陽(yáng)人傳統(tǒng)的好面子特性，此外又相對(duì)知性，能感知細(xì)節(jié)，追求精細(xì)的、高尚的品質(zhì)感和尊貴感；——這群人能夠引領(lǐng)城市風(fēng)尚，他們的生活方式，消費(fèi)偏好能夠成為其他人群追逐、模仿的對(duì)象，在市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)力桃仙機(jī)場(chǎng)2006年運(yùn)輸飛機(jī)起降4.8萬(wàn)架次，增長(zhǎng)13.6%;平均上座率79%以上；機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量534萬(wàn)人次，增長(zhǎng)17.2%；2006年末私人汽車保有量28萬(wàn)輛，增長(zhǎng)48.2%；外來(lái)商家蜂擁入沈：西武、星巴克、宜家、恒隆、華潤(rùn)萬(wàn)象城……2006年第三產(chǎn)業(yè)57.4萬(wàn)人，增加3.4%；2006年非公有制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)18.8%，占GDP的62%，十一五規(guī)劃目標(biāo)為70%；十五期間，會(huì)計(jì)、律師和科技等服務(wù)領(lǐng)域技術(shù)市場(chǎng)交易額年均增長(zhǎng)15%；中產(chǎn)階層世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃城市中產(chǎn)精英——置業(yè)偏好中產(chǎn)階層置業(yè)偏好置業(yè)現(xiàn)狀： 無(wú)置業(yè)經(jīng)歷，或在市區(qū)已有一套住房置業(yè)目的：改善居住、婚房置業(yè)敏感點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、色彩和諧統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植有實(shí)力的教育資源能夠刺激購(gòu)買，如實(shí)驗(yàn)、育才區(qū)域升值：有發(fā)展利好，未來(lái)升值預(yù)期顯著生活配套：滿足基本生活需要如便利店、餐廳、銀行等品牌與實(shí)力：如萬(wàn)科、河畔新城開發(fā)商產(chǎn)品需求：120平三居室，兩居室90平米左右；偏好多層，但不抗拒高層客戶地源：太原街、金廊、三好街、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)…典型項(xiàng)目：

萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城… 世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃東軟集團(tuán)普通員工月薪高于6000的占5%，4000-6000的占40%,這些員工的年齡普遍在30歲以下周圍談?wù)撡I房的朋友很多，感覺100平就足夠了最好選擇知名開發(fā)商的項(xiàng)目，比如萬(wàn)科住在渾南最大的擔(dān)心就是沒有休閑娛樂的地方，離朋友圈太遠(yuǎn)?！獤|軟集團(tuán)王先生年齡29歲，已婚，兩口之家。目前居住鐵西，95平米兩居，購(gòu)于2003年，價(jià)格在2800元/平米左右。工作單位在和平，距離現(xiàn)居所比較近。主要坐公交車和打車。置業(yè)關(guān)注地理位置、交通便利性、周邊配套、建筑質(zhì)量、戶型等。產(chǎn)品材質(zhì)要好，風(fēng)格大氣、和諧。對(duì)新湖北國(guó)之春很滿意，小區(qū)規(guī)模大，物業(yè)管理也比較好，特別是園林非常有特色。目前四期已經(jīng)賣到4000-5000了，但是仍然認(rèn)為很值。覺得兩居室不太夠用，如果一旦有小孩，家里來(lái)了人就沒有地方住。因此會(huì)考慮換成三居室。如果小區(qū)附近有好一點(diǎn)的學(xué)校會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)買，如實(shí)驗(yàn)、育才。

————鋁鎂設(shè)計(jì)院丁先生其實(shí)我們?cè)诤推絽^(qū)有房，老房子了，想換個(gè)環(huán)境好的、大一些的，100平米左右吧；我看過(guò)很多樓盤，哪的都有，我們買房子對(duì)位置沒有太高的要求，只要離市中心不太遠(yuǎn)，環(huán)境好，交通方便就行。有個(gè)樓盤叫巴塞羅那，西班牙風(fēng)格的，它的設(shè)計(jì)、園林、綠化也都是找得國(guó)外的設(shè)計(jì)師做的，產(chǎn)品品質(zhì)也挺好的。社區(qū)配套要能夠滿足基本的生活需要，物業(yè)要安全。 ——金地國(guó)際花園意向客戶訪談?wù)?客戶寫真中產(chǎn)階級(jí)世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃城市權(quán)力階層——客戶特征權(quán)力階層權(quán)力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯——他們或是政府權(quán)力公務(wù)員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、抑或是大型國(guó)企高管——他們的工資收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之憂——他們或多或少會(huì)有一定的隱性收入，會(huì)有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會(huì)——他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房，買給孩子或買給退休后的自己——他們有很強(qiáng)的工作能力和社會(huì)責(zé)任感——他們喜歡一點(diǎn)“端架子”的感覺，追求身份感和尊貴感——他們理想的房子要有好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位，有一定知名度以撐面子——他們對(duì)“露富”有一點(diǎn)點(diǎn)恐慌，一定不會(huì)住在人皆盡知的豪宅里，最喜歡品牌是“萬(wàn)科”，最理想的形式是“經(jīng)典洋房”面子世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃城市權(quán)力階層——置業(yè)偏好權(quán)力階層置業(yè)偏好置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房置業(yè)目的：提高生活品質(zhì)、保值置業(yè)敏感點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高物業(yè)管理：較關(guān)注安全性生活配套：基本生活配套設(shè)施品牌與實(shí)力：知名開發(fā)商，如萬(wàn)科、河畔原生的自然生態(tài)資源以及可標(biāo)定身份的有特色、高檔配套資源可刺激購(gòu)買。產(chǎn)品需求洋房、多層產(chǎn)品，130-180平米客戶地源：和平、沈河、渾南…典型項(xiàng)目

新世界花園、棋盤山、河畔花園…世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃沈陽(yáng)乃至東北的腐敗不是很避諱的。聽說(shuō)有外地公務(wù)員的灰色收入購(gòu)買沈陽(yáng)房產(chǎn)的，他們怕在當(dāng)?shù)靥袚u；沈陽(yáng)有一個(gè)副市長(zhǎng)就住在東北院的塔樓里，他就是有錢買，恐怕也不敢?。贿@些客戶可以貴，但房子要環(huán)境好、要文一點(diǎn)、有一點(diǎn)概念。院里有領(lǐng)導(dǎo)買了泰辰國(guó)際花園的G座，他感覺那里是沈陽(yáng)的“地王”，主要是用來(lái)投資的，沒有入住。 ——東北設(shè)計(jì)院王先生局長(zhǎng)、廳長(zhǎng)們大都住在早年分的房子里，他們確實(shí)會(huì)有一些隱性收入，也會(huì)買商品房，但多數(shù)是給孩子買，或者買遠(yuǎn)一點(diǎn)，投資或者退休以后住，誰(shuí)也不想太露富他們一般會(huì)選擇規(guī)模大一點(diǎn)的盤，也許人多就不會(huì)太顯吧；中高檔就可以了，在沈陽(yáng)有些名氣能撐面子就好，比如萬(wàn)科，千萬(wàn)不要那種人皆盡知的豪宅交通、配套要好一點(diǎn)，這群人是很為孩子的學(xué)習(xí)、工作著想的；物業(yè)要好，他們端習(xí)慣了

——東陵保稅區(qū)公務(wù)員梁先生權(quán)力階層訪談?wù)?客戶寫真

喜歡原生態(tài)的樹木、河流，不過(guò)也要設(shè)計(jì)精巧融入整個(gè)社區(qū)里，看過(guò)北國(guó)之春項(xiàng)目，把南方園林的風(fēng)格設(shè)計(jì)的很到位，比較出彩。

社區(qū)的生活配套設(shè)施一定全，規(guī)模不一定非常大，但生活起來(lái)要便利，比如說(shuō)一般的小超市，餐廳、銀行等都應(yīng)該有。 戶型上，面積最好大一些，最好是6層的小洋樓?！珓?wù)員王先生

27歲，未婚，其父為沈陽(yáng)司法界高官，家庭環(huán)境優(yōu)越，自身在法院工作，灰色收入多，經(jīng)濟(jì)承受能力很強(qiáng)。目前婚房已置，在渾南，100多平。當(dāng)時(shí)在渾南購(gòu)房，首先看中的是大環(huán)境很好，奧體中心、地鐵，去機(jī)場(chǎng)也機(jī)場(chǎng)也很方便，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽?。但目前渾南的配套還沒有跟上，吃喝玩樂的場(chǎng)所很少，如果能有一些高檔的休閑娛樂設(shè)施，生活會(huì)很便利?，F(xiàn)在住在渾南的人基本都有車，一般都是開車進(jìn)城里消費(fèi)?！獪喣戏ㄔ汗珓?wù)員關(guān)先生世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃價(jià)格敏感性較低，占據(jù)稀缺地段、優(yōu)勢(shì)資源以彰顯身份客戶特征置業(yè)偏好置業(yè)狀況： 多處房產(chǎn)，如新世界花園、地王國(guó)際消費(fèi)狀況： 出手闊綽、喜好攀比，購(gòu)買奢侈品； 比較經(jīng)常的休閑娛樂是高檔餐飲和洗??； 喜好追捧新鮮、高檔消費(fèi)事物以炫耀財(cái)富客戶地源： 和平、沈河居多，與沈陽(yáng)有業(yè)務(wù)往來(lái)的周邊縣市置業(yè)敏感點(diǎn) 城市核心地段、資源占有以彰顯身份、樓盤知名度、產(chǎn)品形式、河景戶型、高檔特色配套等能夠標(biāo)定身份的要素可刺激購(gòu)買置業(yè)目的 彰顯身份、占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源、保值產(chǎn)品需求 低密度、洋房；知名高檔大盤的150以上大戶型典型項(xiàng)目新世界花園、河畔花園、棋盤山別墅…私企業(yè)主財(cái)富品牌炫耀彰顯攀比面子私有世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃沈陽(yáng)人，45歲左右，公路設(shè)備供應(yīng)商，在盛華苑購(gòu)買三居，有兩個(gè)小孩。對(duì)房產(chǎn)的選擇比較有經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為如果是自己自用的房子至少地段和環(huán)境要好，而且的保值。最好選擇大盤，大盤的配套和物業(yè)管理做的比較好。在配套上一定要超市，周邊要有醫(yī)院，最好能有比較好的學(xué)校。在戶型上應(yīng)做到：南北通透：即使在南方也會(huì)選擇通透的戶型，認(rèn)為比較節(jié)能，通風(fēng)效果好，省去空調(diào)的電費(fèi)，而且采光面多。雙主臥：感覺北方的戶型做的非常不人性化，次臥室和主臥室差距大，從面積上和景觀上差距較大。現(xiàn)在盛華苑就是這樣，感覺父母和孩子很不平等；但南方的戶型就會(huì)好一些。金地的雙臥南向就比較好。露臺(tái)：在南方露臺(tái)可以做的很豐富，但在沈陽(yáng)由于氣候的原因露臺(tái)很少，但個(gè)人認(rèn)為最好每個(gè)房間都能夠代露臺(tái)，這樣每個(gè)房間都多了一個(gè)室外的?；顒?dòng)場(chǎng)所，豐富了整個(gè)房間的功能。四明：每個(gè)房間都應(yīng)該有采光。如果是投資的話：目前認(rèn)為不應(yīng)該選擇市中心的房子了，價(jià)位已經(jīng)漲上去了，在遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方選擇一個(gè)投資空間大的房子比較好。 ——私企業(yè)主倪女士目前住沈陽(yáng)沈河區(qū)，估計(jì)家庭年收入在30-50萬(wàn)左右；有置業(yè)愛好，在沈陽(yáng)已有2處房產(chǎn)：沈河區(qū)1套，方迪山莊別墅1套；十分關(guān)注項(xiàng)目在市場(chǎng)中的高端口碑是否能傳達(dá)自己的身份；關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為大戶型會(huì)成為稀缺產(chǎn)品，具有投資價(jià)值；認(rèn)可品牌開發(fā)商的信譽(yù)和質(zhì)量；較容易被新鮮產(chǎn)品打動(dòng)，喜歡萬(wàn)科的情景洋房；見多識(shí)廣，注重投資價(jià)值。 ——私企業(yè)主王先生40歲左右，在沈河區(qū)內(nèi)有三居室。比較關(guān)注社區(qū)環(huán)境，對(duì)小區(qū)綠化和物業(yè)管理要求高。如果是臨河項(xiàng)目，能夠很好的觀到河景會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)買，認(rèn)為觀河的資源很稀缺。

——私企業(yè)主周先生訪談?wù)?客戶寫真私企業(yè)主世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，置業(yè)投資謹(jǐn)慎、保守客戶特征置業(yè)偏好職業(yè)背景： 有可能在渾南置業(yè)的個(gè)體戶主要集中于中國(guó)鞋城、五愛市場(chǎng)置業(yè)狀況： 租住房屋或購(gòu)置實(shí)用緊湊居室一套消費(fèi)狀況： 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但資金多壓在貨物上；個(gè)人生活較簡(jiǎn)樸，對(duì)房地產(chǎn)投資積極性不高置業(yè)敏感點(diǎn) 關(guān)注與市場(chǎng)的距離；價(jià)格較為敏感；保值能力；對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境不關(guān)注；高性價(jià)比可刺激購(gòu)買，如贈(zèng)送面積置業(yè)目的 自住需求面積 緊湊、實(shí)惠戶型，三居為主代表項(xiàng)目第五大道、五里河城…個(gè)體戶世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃訪談?wù)?客戶寫真南塔、五愛市場(chǎng)等生意人，一般是三口之家，投資房地產(chǎn)比較保守，更愿意將資金放到生意的發(fā)展上，一般選擇比較實(shí)用的三居室，例如120平米左右，對(duì)小區(qū)的品質(zhì)要求不是很高，主要是希望距離近。 ——私企業(yè)主王先生前兩天和老鄉(xiāng)一道去看了看鞋城旁邊的第五大道花園，有幾個(gè)老鄉(xiāng)已經(jīng)定了，我還再想想；那個(gè)房子的戶型、景觀都不錯(cuò)，但還是挺貴的；最大的優(yōu)點(diǎn)是就在市場(chǎng)旁邊，方便我打理生意；要買就買個(gè)80平的，夠住就行了，不想把錢押在房子上，還要進(jìn)貨。沒有怎么去看別的房子，便宜的離市場(chǎng)太遠(yuǎn)了；再者我的老鄉(xiāng)都在第五大道定了，想住在一起，都是外地人，相互有個(gè)照應(yīng)

——中國(guó)鞋城小老板做生意也有七八年了，錢是有一些，但都?jí)涸谪浝锪?。如果有很?shí)惠的價(jià)格可以考慮購(gòu)買，而且房產(chǎn)不能貶值。

——五愛市場(chǎng)小老板個(gè)體戶世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃有一定積蓄和穩(wěn)定的養(yǎng)老福利，生活相對(duì)簡(jiǎn)樸；對(duì)社區(qū)環(huán)境和基本生活配套的齊備十分關(guān)注客戶特征置業(yè)偏好客戶背景： 50歲以上老兩口，已經(jīng)退休或即將退休；子女偶爾前往探望收入狀況： 有一定積蓄和穩(wěn)定的養(yǎng)老福利消費(fèi)狀況： 有一次性投資房產(chǎn)的能力，但依靠養(yǎng)老金生活，比較簡(jiǎn)樸客戶地源 沈河、和平、大東、東陵置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 社區(qū)環(huán)境；基本生活配套齊備和醫(yī)療配套； 好的物業(yè)管理有完善醫(yī)療配套可刺激購(gòu)買置業(yè)目的 養(yǎng)老產(chǎn)品需求 與子女同住：兩居或三居，90-120平 老兩口獨(dú)住一居或60-80平兩居養(yǎng)老客戶世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃訪談?wù)?客戶寫真50歲左右，目前和老伴都退休了，女兒在北京，和女兒一起住。自己有房子，平時(shí)可以出租，萬(wàn)一女兒回來(lái)了也可以給他們住。面積在90-120平米左右都可以。小區(qū)環(huán)境要好，樹木草坪要多，還有有活動(dòng)、健身的地方。小區(qū)周邊最好有知名的大醫(yī)院，或者小區(qū)內(nèi)社區(qū)醫(yī)院。

——退休楊女士

萬(wàn)科城純南小高層產(chǎn)品，一梯兩戶（80多平+90多平）。這位自稱“時(shí)髦老太太”阿姨購(gòu)置了兩套正在裝修，“萬(wàn)科的這個(gè)房子就像是給我訂做似的，一套小兩口住，一套老兩口住，這一層都是我家的”。

阿姨家住沈河，看好長(zhǎng)白規(guī)劃和萬(wàn)科品牌。 ——萬(wàn)科城業(yè)主（退休老人）養(yǎng)老客戶世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、省會(huì)城市中心化是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引外地客戶的根本原因A.與沈陽(yáng)有業(yè)務(wù)往來(lái)的私營(yíng)業(yè)主和生意人目的：自主、為孩子上學(xué)、投資；敏感點(diǎn)：城市核心地段、升值能力、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境教育資源能夠刺激購(gòu)買戶型需求：130平米以上 B.對(duì)大城市生活向往；對(duì)子女有較高期許的沈陽(yáng)周邊三線城市中產(chǎn)C.剛剛參加工作的外地青年、應(yīng)屆畢業(yè)生；購(gòu)房首期由父母資助外地客戶分類置業(yè)目的與置業(yè)需求目的：落腳、婚房敏感點(diǎn)：總價(jià)；交通便利性送實(shí)惠可刺激購(gòu)買戶型需求：60-80平米一居或小兩居外地客戶目的：獲得戶口及入學(xué)資格敏感點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、通達(dá)性、物業(yè)管理教育資源可刺激購(gòu)買戶型需求：100平米兩居、130-150平米三居世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃訪談?wù)?客戶寫真感覺身邊的外地客戶主要有兩類：一個(gè)是在沈陽(yáng)工作，要定居的，以周邊縣市的中低端客戶為主；還有就是為了小孩上學(xué)或者有生意往來(lái)等原因的私企業(yè)主，購(gòu)買大面積，強(qiáng)烈傾向與市中心區(qū)域和豪華的感覺，如地王和盛華苑。

——私企業(yè)主王先生

雍熙金園有30%的外地客戶，多數(shù)是與沈陽(yáng)有往來(lái)的生意人。這些人大都是來(lái)看萬(wàn)科新里程的，看到戶型比較小，氣質(zhì)也不太合，比較失望。我們這邊的產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)都不遜于萬(wàn)科新里程，主力戶型都比較大，就在這定了。一般選擇130平以上的大戶型

——雍熙金園銷售代表外地客戶沈陽(yáng)是一個(gè)大城市，她不僅僅是遼寧的省會(huì)，也是東北的中心。這就意味著整個(gè)東北先進(jìn)的、時(shí)髦的人和事都集中在沈陽(yáng)。象撫順、本溪的政府官員有不少在沈陽(yáng)購(gòu)房，還有沈陽(yáng)十幾所大學(xué)，學(xué)生畢業(yè)了都想留沈陽(yáng)，這需要買多少房子，房地產(chǎn)就是這么火的。我的孩子在北京念書，說(shuō)壓力大想回來(lái)工作。正計(jì)劃在沈陽(yáng)交通方便的地方先買套房子，他回來(lái)好有地方落腳，買個(gè)三居室，過(guò)幾年退休了和他們一起住。

——本溪市房管局高女士世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃總結(jié)六類客戶的細(xì)分需求客戶類型產(chǎn)品因素保健因素激勵(lì)因素產(chǎn)品形式戶型面積中產(chǎn)階層偏好洋房，但不抗拒高層120-130平三居室、90平米兩居產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、整體社區(qū)的風(fēng)格與色調(diào)和諧統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高生活配套：滿足基本生活需要如便利店、餐廳、銀行等教育資源：省內(nèi)知名小學(xué)、中學(xué)，如實(shí)驗(yàn)、育才升值潛力：區(qū)域發(fā)展利好品牌與實(shí)力：如萬(wàn)科、河畔新城開發(fā)商權(quán)力階層偏好洋房、多層130-180平米社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高物業(yè)管理：關(guān)注安全性品牌與實(shí)力：知名開發(fā)商，如萬(wàn)科、金地生活配套：基本生活配套設(shè)施原生態(tài)資源：原生樹木、河流；標(biāo)定身份：如有知名度、有特色、高檔的會(huì)所、餐飲、休閑娛樂設(shè)施。如河畔新城1.1萬(wàn)平米業(yè)主會(huì)所私企業(yè)主偏好別墅、洋房三居或四居，150平以上區(qū)位與地段：城市高端板塊，升值潛力大區(qū)域資源占有：能夠?qū)坝^、自然資源有占有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目知名度：形成較好市場(chǎng)口碑項(xiàng)目，如河畔新城、泰宸社區(qū)環(huán)境：綠化率高，自然生態(tài)資源物業(yè)管理：關(guān)注安全性觀景戶型：能夠較好觀景的舒適戶型；標(biāo)定身份：如有知名度、有特色的配套設(shè)施，如高檔會(huì)所、餐飲、休閑娛樂設(shè)施核心客群重點(diǎn)客群世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃總結(jié)六類客戶的細(xì)分需求客戶類型產(chǎn)品因素保健因素激勵(lì)因素產(chǎn)品形式戶型面積個(gè)體戶高層、小高層120平米三居、90平米兩居距離：與生意地點(diǎn)距離近物業(yè)管理：關(guān)注安全性送實(shí)惠：如贈(zèng)送面積、露臺(tái)等外地客戶A：私企業(yè)主偏好多層，對(duì)高層無(wú)抗性130平以上區(qū)位與地段：城市核心地段，升值潛力大區(qū)域物業(yè)管理：關(guān)注安全性社區(qū)環(huán)境：綠化率高，自然生態(tài)資源教育資源：省內(nèi)知名小學(xué)、中學(xué)，如實(shí)驗(yàn)、育才外地客戶Ｂ：來(lái)沈工作定居高層、小高層一居或小兩居，60-80平交通便利性：與工作地點(diǎn)的通勤便利性送實(shí)惠：如贈(zèng)送面積、露臺(tái)等；如萬(wàn)科新里程外地客戶C：外地官員偏好洋房、多層，對(duì)高層無(wú)抗性130平米左右的舒適三居為主社區(qū)環(huán)境：綠化率高，自然生態(tài)資源物業(yè)管理：關(guān)注安全性教育資源：省內(nèi)知名小學(xué)、中學(xué)，如實(shí)驗(yàn)、育才養(yǎng)老客戶偏好多層，但因承受能力有限對(duì)高層不抗拒一居或60-80平兩居兩居或三居，90-120平社區(qū)環(huán)境：綠化率高，自然生態(tài)資源生活配套：滿足基本的生活配套醫(yī)療配套：社區(qū)醫(yī)院或周邊大型醫(yī)院子母戶型老年活動(dòng)中心：社區(qū)內(nèi)部有專門為老年人設(shè)置的活動(dòng)場(chǎng)所邊緣客群世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃鎖定客戶。本區(qū)域客戶特征分析◆本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃典型中產(chǎn)階層客戶描摹

關(guān)鍵詞——適度附加追求環(huán)境渴望標(biāo)簽24歲，某全國(guó)性公司沈陽(yáng)分公司文職人員，單身，和父母同住原來(lái)自己有住房，但很想改善居住環(huán)境對(duì)開發(fā)商的品牌很重視，一定會(huì)購(gòu)買打牌開發(fā)商的產(chǎn)品看重樓盤的景觀元素，但不愿因此影響到建筑質(zhì)量地理位置不是很重要，但樓盤周圍的小環(huán)境的面貌很重要，傾向于大一點(diǎn)的社區(qū)，成熟社區(qū)建筑要給人新的感覺，但是大氣更重要。渾南的發(fā)展會(huì)更好，想在那邊買房子，對(duì)萬(wàn)科城很感興趣年齡29歲，已婚，與妻子、兒子（1歲）、父母生活在一起。想與父母分開住，因?yàn)楝F(xiàn)在的房子不夠用。渾南區(qū)的很多房子都看過(guò)了，認(rèn)為區(qū)域環(huán)境不錯(cuò)，未來(lái)有發(fā)展前景。非常喜歡園林景觀漂亮的小區(qū)，希望“一走進(jìn)去馬上就被打動(dòng)了，馬上就決定要買了”；“萊茵河畔的景觀還不錯(cuò)，臨河，戶型也比較合理”戶型、建筑質(zhì)量是必須的，景觀和物業(yè)也很重要28歲，東北大學(xué)博士，外地人。欲準(zhǔn)備婚房，購(gòu)房需求迫切。戶型要求必需是兩室，室小、廳大，總面積不得超過(guò)85平。喜歡有地暖的房子對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌價(jià)值一無(wú)所知（屬于品牌推介的目標(biāo)客戶），不理解鐵西保利百合花園為何比周邊其它樓盤單價(jià)高700左右，但經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單介紹，便迅速表示會(huì)再去看一遍。全市看房，但重點(diǎn)去朋友介紹的樓盤及周邊。不關(guān)注廣告，認(rèn)為廣告都是騙人的。最理想的是買一個(gè)大盤的最后一期痛恨立面用深灰色，認(rèn)為陰森森的，到了晚上非?？植?，對(duì)于東北大學(xué)周圍這類建筑都記得非常清楚。希望所有的窗戶都是落地大窗，最好有一定弧度對(duì)物業(yè)服務(wù)很重視，愿意多付費(fèi)30歲，東北大學(xué)碩士，鞍山師范老師，先生和孩子都在鞍山。準(zhǔn)備購(gòu)置一套舒適大三居，不超過(guò)130平已購(gòu)置兩居室一套，有一定程度的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn).即使沒有機(jī)會(huì)購(gòu)置多層住房，也要盡量買樓層低的高層。理由是沈陽(yáng)是斷水?dāng)嚯姇r(shí)會(huì)方便很多。非常喜歡LOFT或躍層的戶型，因?yàn)槟荏w現(xiàn)出和別人的不同，有空間變化，但兩層必需都有衛(wèi)生間朝向和位置非常重要，園區(qū)的健身房，羽毛球館和戶外活動(dòng)場(chǎng)所也很重要，希望孩子能夠安全的在社區(qū)中玩耍，也習(xí)慣自己能經(jīng)常散散步。需要陽(yáng)光房，即使很小，放一個(gè)躺椅就行對(duì)于大東和鐵西沒有特別偏好，會(huì)選距離沈陽(yáng)中軸較近的盤，可以遠(yuǎn)一點(diǎn)，但交通要非常便利。世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃城市中堅(jiān)的享樂中產(chǎn)

——一群享受生活的人他們需要舒適而非奢華，講究?jī)?yōu)質(zhì)而非大量，華而不實(shí)為他們所不屑。他們成功，或已經(jīng)擁有財(cái)富和地位，或擁有成功的起點(diǎn)和光明未來(lái)；他們向往自然，厭煩了城市的喧囂，希望尋找一個(gè)可以暢快呼吸、靜靜思考和生活的地方；他們渴望進(jìn)入一個(gè)圈層，體驗(yàn)向往已久上層生活情調(diào)和生活方式；世聯(lián)沈陽(yáng)渾南新區(qū)項(xiàng)目前期策劃核心問(wèn)題分解Ques