深圳天立中央廣場(chǎng)價(jià)格商業(yè)返租測(cè)算2024/3/29深圳天立中央廣場(chǎng)價(jià)格商業(yè)返租測(cè)算銷(xiāo)售后返租經(jīng)營(yíng)分析手段——零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)商鋪以回收資金，然后通過(guò)定期返還租金回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，并成立或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者，賺取差額。實(shí)現(xiàn)前提：需考慮規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；招商工作前置，降低發(fā)展商成本；金融支持保障，解決小商鋪按揭問(wèn)題。優(yōu)劣勢(shì)：統(tǒng)一返租可對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格起到支撐作用，并保證向形象；如招商出租收益小于返租金額，則發(fā)展商需承擔(dān)該差額費(fèi)用；如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及維護(hù)成本；承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦經(jīng)營(yíng)不善，則需承擔(dān)巨額虧損。深圳天立中央廣場(chǎng)價(jià)格商業(yè)返租測(cè)算返還租金計(jì)算說(shuō)明：本報(bào)告以世聯(lián)05年11月分提交的《商業(yè)執(zhí)行報(bào)告》中提交的價(jià)格測(cè)算為依據(jù)，進(jìn)行試算，并非最終確定銷(xiāo)售價(jià)格。一層商鋪均價(jià)取45000元/m2，2層商鋪均價(jià)取32000元/m2商鋪的投資回報(bào)率一般在5%-7%之間，本項(xiàng)目取6%的投資回報(bào)率計(jì)算返租金額。a=Vr12×[1-1/(1+r)n]a:月收益V:銷(xiāo)售價(jià)格r:收益率n:收益年限(50年）1F每月返還租金=45000×6%12×[1-1/(1+6%)50]=238元/m22F每月返還租金=32000×6%12×[[1-1/(1+6%)50]=169元/m2應(yīng)用公式說(shuō)明月返租金額深圳天立中央廣場(chǎng)價(jià)格商業(yè)返租測(cè)算各業(yè)態(tài)價(jià)格承受范圍業(yè)態(tài)類(lèi)型品牌/業(yè)態(tài)示意租金范圍需求面積大型餐飲西湖春天/王子廚房60-80>3000m2商務(wù)配套中航、浩沙健身會(huì)所健身會(huì)（大部分以合作方式經(jīng)營(yíng)）≤501000-5000m2大型主力店西武/馬莎百貨/歐尚等50-70>3000m2品牌超市華潤(rùn)萬(wàn)佳、百佳40>5000m2休閑時(shí)尚商業(yè)街珠寶、手表200-50030-150m2眼鏡行100-20030-150m2化妝品300-600≤50m2一線服裝名牌店、時(shí)裝店200-400100-500m2餐飲麥當(dāng)勞（肯德基）200-300≤500m2面點(diǎn)王100-200≤500m2品牌咖啡廳200-300≤500m2個(gè)人護(hù)理店屈臣氏、千色店、萬(wàn)寧100-250100-500m2展示車(chē)行100左右>1000m2招商租金收益計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目返租租金，若保證盈利，本項(xiàng)目的招商租金1層整體平均不應(yīng)低于238元/m2，2層整體平均不應(yīng)低于169元/m2。從右表可知，需求面積較大的商家（本項(xiàng)目主要承租對(duì)象），租金承受能力較低；而符合本項(xiàng)目租金要求的業(yè)態(tài)需求面積較小，并且對(duì)位置有較高要求，若需大量引進(jìn)，則需付出高額招商成本，且日后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理難度較大、成本較高。目前如希望招商租金達(dá)到返還租金水平，難度很大。深圳天立中央廣場(chǎng)價(jià)格