深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2024/3/29深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧ATOD時(shí)代財(cái)富礦脈總體定位深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷營銷模式B深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧投資為主體商業(yè)+商務(wù)公寓+小戶型住宅營銷模式C深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第一部分總體深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目SWOT分析綜述

項(xiàng)目存在噪音影響且無景觀優(yōu)勢，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢，不宜開發(fā)高檔住宅物業(yè)；

香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對提升項(xiàng)目價(jià)格有較大支撐；

CEPA、地鐵、CBD等概念，對投資概念提供較大炒作空間。項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地標(biāo)）形象，聚集人氣

項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；

項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑；

除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設(shè)施，吸引人流；

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問題

對于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來投資收益，吸引客戶購買。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A由于立交對底商的遮擋，對群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求

由于彩田立交對底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ)

原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來市場基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面有所提升。

在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中，新一佳商場提供“吃”和“用”的消費(fèi)，好百年和世紀(jì)中心解決了“家居”的問題，但在更高層次的奢侈品、時(shí)尚品提供方面卻是比較匱乏，本項(xiàng)目商業(yè)功能應(yīng)在此方面與周邊項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。

在項(xiàng)目所在片區(qū)居住的多是白領(lǐng)、私營企業(yè)主及港人家庭，隨著其工作和生活壓力的越來越大，人們渴望能有一處能徹底放松的休閑娛樂場所，但縱觀本片區(qū)休閑娛樂業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了片區(qū)居民的需求，存在較大的市場空間。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（特別是底鋪）充分考慮與中心區(qū)規(guī)劃及崗廈村舊改規(guī)劃相溶合

崗廈舊村對項(xiàng)目在環(huán)境、景觀等方面有較大的影響，銷售時(shí)包裝強(qiáng)調(diào)片區(qū)的規(guī)劃前景，減弱舊村的影響；

崗廈舊村改造作為中心區(qū)規(guī)劃一大重點(diǎn)與中心區(qū)規(guī)劃相匹配，將成為CBD及集中零售業(yè)的后生活平臺(tái)。項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A作為首個(gè)崗廈舊改項(xiàng)目

崗廈舊改是政府及市民關(guān)注度極高的問題，作為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目有極大的市場影響力，可借政府之力公關(guān)營銷；根據(jù)政府資料崗廈舊改功能定位將以臨時(shí)居住、長期居住、次級零售區(qū)、休閑娛樂為主，作為首個(gè)起動(dòng)項(xiàng)目可抓住最大機(jī)會(huì)點(diǎn)、最大利潤點(diǎn)、最大炒作空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A超高層要求通過項(xiàng)目功能定位規(guī)避競爭，通過銷售策略回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A

項(xiàng)目SWOT總評

項(xiàng)目SWOT分析綜述總體看來項(xiàng)目的優(yōu)勢及機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明顯，且遠(yuǎn)大過威脅及壓力，因此項(xiàng)目營銷突破點(diǎn)在于：

價(jià)格突破（如何實(shí)現(xiàn)高利潤空間？）

100%銷售（如何實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)及超高層物業(yè)的100%銷售）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B項(xiàng)目定位概要

突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢區(qū),中心區(qū)一詞涵蓋多重意思：中心區(qū)生活/商業(yè)/商務(wù)/市政配套、地理位置及交通位置、發(fā)展前景等；

通過定位為最具投資潛力物業(yè)吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢，近一步挖掘項(xiàng)目資源，包裝投資概念；

項(xiàng)目以投資概念為主，有充足的理據(jù)支撐：片區(qū)升值潛力、市場稀缺性、租客（商務(wù)/居住/商家）需求旺盛、項(xiàng)目地標(biāo)性高檔形象定位、發(fā)展商或?qū)I(yè)經(jīng)營管理

項(xiàng)目自身最大特征——地標(biāo)性綜合建筑體。

項(xiàng)目總體定位

——中心區(qū)最具投資價(jià)值地標(biāo)性綜合建筑體

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B項(xiàng)目定位概要

項(xiàng)目文化定位

——CBD商務(wù)精英的都會(huì)生活

結(jié)合本項(xiàng)目作為片區(qū)內(nèi)少有的綜合型物業(yè)這一特征，及本項(xiàng)目屬于中心區(qū)CBD的后生活平臺(tái)的特質(zhì)，將本項(xiàng)目包裝成為CBD商務(wù)精英提供豐富多彩的都會(huì)生活的平臺(tái)；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析

商鋪

——項(xiàng)目最具投資潛力部分，項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)

在所有物業(yè)中商鋪是投資回報(bào)率相對最高的一類物業(yè)，也是市場接受度較高的傳統(tǒng)投資方式之一，但相對風(fēng)險(xiǎn)較大，投資門檻較高；

從市場反映發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)的供需極不平衡，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此商業(yè)銷售的重點(diǎn)在實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)的經(jīng)營及完全銷售，另一方面為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)較高收益；

建議本項(xiàng)目將該部分物業(yè)保留最后銷售，前期通過商鋪經(jīng)營給經(jīng)營者及投資者置業(yè)信心，通過另兩部分物業(yè)的銷售造勢加深客戶對本項(xiàng)目高投資回報(bào)的預(yù)期，另一方面在物業(yè)入伙前后銷售有強(qiáng)大的客流保證，采用抽簽認(rèn)籌的方法，使作為本項(xiàng)目價(jià)值核心點(diǎn)的商業(yè)價(jià)格力創(chuàng)新高。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)

經(jīng)統(tǒng)計(jì)未來2年內(nèi)深圳中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量膨脹，高達(dá)約100萬平方米（約2003年全年供應(yīng)量的6倍），市場競爭激烈；

通過對中心區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場供應(yīng)量大，但依然存在市場空白點(diǎn)。市場反映小面積中高檔寫字樓需求旺盛，但市場供應(yīng)稀缺；

小面積中高檔寫字樓需求客戶一般為中、小型公司及企業(yè)，它們依附于中心區(qū)較大型公司及企業(yè)生存，但由于中心區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營成交高，因此一般選擇中心區(qū)邊界或外圍的中高檔小面積寫字樓；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)

建議本項(xiàng)目迎合市場需求，開發(fā)以辦公為主可作居住的小型商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶群處于事業(yè)成長期，注重企業(yè)形象、強(qiáng)調(diào)商務(wù)配套服務(wù)、對租金承受力高；

項(xiàng)目商務(wù)公寓部分為超高層建筑，可通過其地標(biāo)性的特征及物業(yè)檔次提升項(xiàng)目整體形象；

深圳市民投資炒樓熱在近2年內(nèi)將越演越烈，本項(xiàng)目通過商務(wù)公寓包裝一種全新的投資概念，為深圳市民提供一條新的投資渠道，另一方面為銷售難度較大的超高層物業(yè)擴(kuò)大目標(biāo)市場。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析住宅

——小戶型住宅，最受歡迎的投資方式

近期地產(chǎn)一大熱點(diǎn)就是市民投資小戶型，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳市民都在為手頭大量的閑置資金尋求低風(fēng)險(xiǎn)、平穩(wěn)回報(bào)的投資途徑，小戶型住宅則成為它們的追捧對象；

項(xiàng)目屬崗廈舊村改造項(xiàng)目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民關(guān)注；

小戶型住宅由于市場接受度高，因此在本項(xiàng)目中屬最容易通過營銷造勢銷的，建議項(xiàng)目通過地標(biāo)性綜合物業(yè)的特質(zhì)提升項(xiàng)目形象之后，以小戶型住宅物業(yè)首批推出市場，形成市場投資熱潮，帶動(dòng)后期物業(yè)銷售。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告D總體營銷模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷作為投資物業(yè)，最影響目標(biāo)客戶的關(guān)鍵問題是能否給投資者置業(yè)信心，因此我們根據(jù)發(fā)展商實(shí)力提出商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷。在銷售前期通過底商的經(jīng)營展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，通過品牌經(jīng)營及業(yè)態(tài)組合提升項(xiàng)目檔次及形象，通過經(jīng)營狀況支撐項(xiàng)目高投資回報(bào)率，因此本項(xiàng)目中商業(yè)部分充當(dāng)著整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值驅(qū)動(dòng)器，使各部分物業(yè)銷售形成良好的鏈接效應(yīng)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告D總體營銷模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商家進(jìn)駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營投資前景投入使用商業(yè)裙樓銷售經(jīng)營旺盛寫字樓銷售（商務(wù)公寓）投資住宅銷售形成人氣深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢分析

E

參考我司建筑策劃部所提供工程進(jìn)度意見,預(yù)計(jì)至2005年4-6月現(xiàn)場將有一定的主體工程及售樓形象展示,可進(jìn)行認(rèn)籌；7-8月基本具備預(yù)售條件；

項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，開始招商籌備；進(jìn)入3月中旬群樓主體及裝修完工后，開始正式招商；爭取在2005年五一期間結(jié)合春交會(huì)開始正式營業(yè)；

項(xiàng)目在2005年春交會(huì)上以“商業(yè)首次試業(yè)提供VIP優(yōu)惠”的獨(dú)特方式次首次露相，接受客戶認(rèn)籌；本階段針對小戶型住宅進(jìn)行推廣；

約2、3個(gè)月認(rèn)籌期，積累大量客戶后，結(jié)合地鐵開通、部分中心區(qū)市政配套投入使用等，進(jìn)行小戶型住宅解籌；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢分析

E

約2-4個(gè)月小戶型住宅形成火爆熱銷氛圍之后，客戶對項(xiàng)目總體投資概念逐步形成較深認(rèn)同度，推出超高層商務(wù)公寓部分；另一方面考慮小戶型住宅及商務(wù)公寓有投資客戶方面存在一定的競爭，建議在小戶型住宅中、低樓層單位基本消化后，推出商務(wù)公寓部分；該階段進(jìn)入項(xiàng)目推售的重點(diǎn)階段，隨著商務(wù)公寓的推出結(jié)合大量媒體炒作進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象；同時(shí)通過商務(wù)公寓的銷售，利用商務(wù)公寓與住宅之間的價(jià)差，帶動(dòng)高層住宅單位的銷售。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢分析

E

根據(jù)工程進(jìn)度估計(jì)2006年上半年期間，住宅及商務(wù)公寓基本達(dá)到入伙條件，將形成較旺的穩(wěn)定的人流，為商業(yè)銷售造勢奠定基礎(chǔ)；進(jìn)入3、4月房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)旺，這一期間推出商業(yè)相對較好；商業(yè)部分經(jīng)過大半年的經(jīng)營，商場的經(jīng)營氣氛已經(jīng)營造出來，并且通過住宅及商務(wù)公寓VIP營銷以形成了一大群忠誠的消費(fèi)群，商場定位在市場形成較大的影響力，此時(shí)入市容易加強(qiáng)投資者的信心；前期招商及住宅與商務(wù)公寓的銷售為商業(yè)銷售積累了相當(dāng)一部分的投資客戶，此時(shí)推出可以較好地利用該部分資源。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告物業(yè)總體發(fā)展建議1、商業(yè)2、住宅3、商務(wù)公寓深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

商業(yè)——采光中庭、綠化、休閑椅、室內(nèi)觀光電梯…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

架空層——水體、霧景、泳池、兒童游樂…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

住宅——1、小戶型物業(yè)也可以送大露臺(tái)…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、小戶型物業(yè)也可以做成復(fù)式單位…

住宅——深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告1、大堂（綠化、生態(tài)、陽光…）商務(wù)公寓——深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、商務(wù)中心（智能管理中心、國際報(bào)告廳、多媒體會(huì)議室…）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告3、標(biāo)準(zhǔn)單元（寬敞明亮的通道、可隨意組合的單元…）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告4、避難層——空中花園空中咖啡廳、空中茶館深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告星光酒吧小型宴會(huì)廳雪茄、紅酒室總統(tǒng)簽約室5、頂層深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第二部分外銷深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目總體外銷比例為40%

深圳外銷前景看好，2003年外銷總成交金額較往年上漲23%。

從歷年深圳市外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外銷置業(yè)區(qū)域發(fā)生變化，已不再局限在于口岸物業(yè)。這與外銷置業(yè)用途中投資出租型及工作型比例上漲密切相關(guān)。（如右圖）

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目總體外銷比例為40%

據(jù)深圳中原地鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，港人對福田片區(qū)的認(rèn)同度仍逐年提高，2004年一季度福田片區(qū)的港人租客已由2003年全年19.6%增至22%。

據(jù)中原2004年一季度外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示，C.E.P.A正式實(shí)施后，深圳的重要作用也逐漸顯現(xiàn)，而深圳物業(yè)的投資價(jià)值也顯露無遺

香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇加之深圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使港人在深圳投資置業(yè)比例大幅上升。

明年地鐵4號線的開通，進(jìn)一步拉近本項(xiàng)目與皇崗口岸（今年初皇崗口岸已實(shí)施24小時(shí)通關(guān)）的距離，將使港人在本片區(qū)投資置業(yè)達(dá)到一個(gè)新的高潮。

2004年以投資概念為主導(dǎo)的樓盤港麗豪園、城市天地在香港的推廣，對本項(xiàng)目的入市起到一定的市場烘托作用。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群的細(xì)分及特征部分香港炒家

在深圳工作的港人

深圳方面有業(yè)務(wù)往來的港人

在深圳有親戚朋友的港人

經(jīng)常來深圳消費(fèi)對深圳環(huán)境比較熟悉的港人

深港兩地聯(lián)婚型

來深的生意人

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶心態(tài)分析心態(tài)1：看好C.E.P.A落實(shí)對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)，隨著C.E.P.A簽署后深港兩地互動(dòng)交流的深入展開，更多港人來深謀職，同時(shí)對房產(chǎn)需求也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

心態(tài)2：港人客戶對于地鐵沿線物業(yè)所能帶來的利潤空間已深有體會(huì)，故深圳地鐵的開通，軌道物業(yè)將會(huì)是他們的投資置業(yè)的首選。

心態(tài)3：港人未來一段時(shí)間在深置業(yè)時(shí)，依次考慮的因素為：交通、總樓價(jià)、住宅的健康性、周邊配套以及物業(yè)管理，本項(xiàng)目位置不但臨近口岸且周邊的交通便利、配套齊全，非常吻合他們的需求心理。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C外銷目標(biāo)客戶群外銷開拓入市時(shí)機(jī)中原認(rèn)為，鑒于項(xiàng)目目前情況，項(xiàng)目較適合的外銷入市時(shí)機(jī)為：2005年9月下旬。

港人在深圳投資置業(yè)會(huì)首選現(xiàn)樓，按照本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工期，故9月下旬在本項(xiàng)目主體封頂、樣板房完工之后再進(jìn)行外銷推廣是較為適宜的。一年之中就銷售季節(jié)而言，項(xiàng)目應(yīng)避開7月和8月上旬淡季的影響。8月下旬及9、10月份則是外銷的第二個(gè)高峰期，本項(xiàng)目在其間入市，正是港人看樓的好時(shí)機(jī)。

根據(jù)本項(xiàng)目內(nèi)銷7-8月入市，本項(xiàng)目在香港推售時(shí)已在深圳市場形成了較好的市場口碑效應(yīng)及熱銷氛圍。

本項(xiàng)目外銷開拓入市時(shí)，以住宅為主，并加推少量商務(wù)公寓及商鋪探測市場；另一方面內(nèi)銷推出商務(wù)公寓及商鋪時(shí)可針對港人團(tuán)購進(jìn)行新聞炒作。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第三部分商業(yè)深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告檔次定位

——中檔偏高縱觀深圳市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，高檔次的消費(fèi)市場的客戶群較小，難以達(dá)到良好的經(jīng)營效果，原有彩田南片區(qū)部分中檔消費(fèi)場所經(jīng)營火爆已經(jīng)是不爭的事實(shí)，也更加說明了中檔偏高的消費(fèi)市場之廣闊以符合市場主流的中偏高檔品牌經(jīng)營來吸引消費(fèi)者，填補(bǔ)彩田南片區(qū)中高檔美食休閑娛樂的市場空白點(diǎn)，并以少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中心東區(qū)標(biāo)志性水景主題休閑E站！

——集購物、美食、休閑、娛樂于一體

主題定位

在完善中心區(qū)休閑娛樂的基本功能的前提下，為項(xiàng)目賦予一定的物業(yè)形象。

為增加項(xiàng)目的特色，建議本項(xiàng)目在廣場、中庭、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景觀、音樂噴泉等以都市魅力所在來形容商場的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營定位、項(xiàng)目之開發(fā)高度

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

經(jīng)營定位

打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂購”的第一站！休閑娛樂地帶—3F國際美食廣場—2F時(shí)尚動(dòng)感前沿—1F深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告租金定位

據(jù)中原三級市場資料顯示，周邊相關(guān)物業(yè)租價(jià)范圍為：

一層租價(jià)范圍：230-280元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目的檔次形象、特色定位、特殊的地理位置等綜合因素，中原公司建議將租價(jià)鎖定為：一層租賃均價(jià)：270元/平方米根據(jù)樓層定價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例進(jìn)行租金價(jià)格推導(dǎo)，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：一樓租賃均價(jià)：270元/平方米二樓租賃均價(jià)：162元/平方米三樓租賃均價(jià)：113元/平方米以上價(jià)格在具體招商租賃過程中，可以根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商概念

經(jīng)營休閑E站，占據(jù)CBD賺錢之道！

詮釋：在中心區(qū)娛樂商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類經(jīng)營項(xiàng)目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營平臺(tái)。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商策略

以超強(qiáng)的商場硬件條件及商戶組合定位吸引商家

針對不同商家實(shí)施彈性招商政策

以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招商工作。

向管理要效益，以效益引商家

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商進(jìn)度及工程配合

（2004-12-1——2005-4-30）

第一階段2005-12-1—2005-1-15

招商籌備完成20%招商1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架，招商中心選址和裝修到位第二階段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商裙樓基本裝修完成，并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施第三階段2005-3-1—2005-3-30

全面招商完成90%招商外立面、廣場裝飾完成，裙樓內(nèi)部通電通水，主力商家可進(jìn)場裝修第四階段2005-4-1—2005-4-30

完成招商完成100%招商商家全部進(jìn)場裝修，工程部人員配合深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告售價(jià)建議

通過租金返算法T=V/R（其中：T為銷售均價(jià)；V為年租金；R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）可以得出：一樓銷售均價(jià)：約40500元/平方米二樓銷售均價(jià)：約24000元/平方米三樓銷售均價(jià)：約16500元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目中心東區(qū)門戶標(biāo)志性地位，及地鐵開通所帶來的巨大升值潛力，并根據(jù)全國已開通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在6%-8%左右的規(guī)律，中原有信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為：一樓均價(jià)：43000元/平方米左右二樓均價(jià)：26000元/平方米左右三樓均價(jià)：18000元/平方米左右深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告營銷概念

投資CBD標(biāo)志商業(yè)，占領(lǐng)中心財(cái)富高地！

詮釋：根據(jù)中原研究，目前市場上絕大部分商鋪投資者最關(guān)注的是商業(yè)項(xiàng)目的地位、投資前景、經(jīng)營定位等因素，尤其標(biāo)志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲。因此在營銷概念推廣期要著重宣傳“標(biāo)志”、“中心”、“財(cái)富”，最大限度地刺激投資者的眼球，引起市場高度關(guān)注！深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售策略超長返租，穩(wěn)定回報(bào)舉行“星河財(cái)富論壇”，推出“換代式商鋪”投資概念

讓項(xiàng)目成為萬眾期待之超級明星

創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦

引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場潮流

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售進(jìn)度

第一階段2006-3-15—2006-4-15造勢積累認(rèn)籌第二階段2006-4-16—2006-5-15公開發(fā)售完成70%銷售

第三階段2006-5-16—2006-6-16全面銷售完成90%銷售

第四階段2006-6-16—2005-6-30完成銷售完成100%招商

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

操作模式建議

方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理

優(yōu)勢：

發(fā)展商不需投入經(jīng)營管理力量?？梢越柚芾砉酒放菩?yīng)推動(dòng)前期招商。知名品牌經(jīng)營管理公司有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，能在短期內(nèi)將商場良性運(yùn)作。

由知名品牌經(jīng)營管理公司經(jīng)營，對投資者的信心幫助極大，對銷售有利。

劣勢：

在租金收益不足以彌補(bǔ)返租支出時(shí)，發(fā)展商需從銷售額上作一定的補(bǔ)貼。

不利于樹立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告方案二：由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營管理公司

優(yōu)勢：商場的經(jīng)營收入全部由發(fā)展商所得，在經(jīng)營理想的情況下收益巨大。

可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷售回報(bào)年限。可以有效地控制一樓經(jīng)營商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)，能較有效地保證投資客的長久收益。在管理公司自身發(fā)展壯大后，可進(jìn)行連鎖發(fā)展，輸出經(jīng)營管理及品牌盈利，并可利用商業(yè)項(xiàng)目成功上市融資。劣勢：需承受一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但在項(xiàng)目的成功組合下，風(fēng)險(xiǎn)較小。對銷售的促進(jìn)作用有一定影響。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告建議操作方式：

采用方案（1）對發(fā)展商較為有利，引進(jìn)知名品牌經(jīng)營管理公司擔(dān)綱經(jīng)營管理，并與發(fā)展商的品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，加上項(xiàng)目在位置、硬件、包裝、經(jīng)營組合的強(qiáng)大優(yōu)勢，項(xiàng)目在經(jīng)營上的成功機(jī)會(huì)極大，且對項(xiàng)目住宅、商務(wù)公寓和商鋪的后期銷售帶來極大的附加值。深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展，在國外先進(jìn)經(jīng)營理念及管理的不斷引進(jìn)，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才，能為項(xiàng)目的經(jīng)營管理提供保障。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原優(yōu)勢及典型案例

中原商業(yè)部擁有豐富的商場策劃、招商和銷售經(jīng)驗(yàn)。在大量商業(yè)項(xiàng)目的操作過程中，中原積累了大量的品牌資源。并與各大商家建立了長期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動(dòng)態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動(dòng)態(tài)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原商業(yè)客戶積累

中原經(jīng)過多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營商、休閑娛樂業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關(guān)系。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告零售業(yè)客戶吉之島百貨(Jusco)家樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)深圳友誼百貨茂業(yè)百貨屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百佳超級廣場(Park’NShop)華潤萬佳人人樂好又多（Trust－Mart）歐倍德（OBI）百安居（B&Q）好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金海馬深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告餐飲業(yè)肯德基(KFC)必勝客(PizzaHut)麥當(dāng)勞(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家樂飲食集團(tuán)大快活飲食集團(tuán)利苑酒家集團(tuán)潮江春集團(tuán)美心集團(tuán)(Starbuckscoffee)東海海鮮酒家海逸海鮮酒家－逸和軒海港綠茵閣咖啡廳蒙地卡羅餐廳怡景西餐廳名典語茶咖啡專門店仙蹤林臺(tái)灣珍珠奶茶元祿壽司專門店故鄉(xiāng)日本料理廣州蕉葉咖喱屋深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告休閑娛樂業(yè)

本色酒吧加洲紅星巴克紅磨坊滾石紅館根據(jù)地男孩女孩金色時(shí)代東方魅力深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原代理經(jīng)典商業(yè)案例

1、中港城購物廣場位置：深圳福田區(qū)中心區(qū)福強(qiáng)路總建筑面積：42000M2樓層：共六層，其中1——4層可售功能分區(qū)：一層：華倫天奴、肯德基等品牌店 二—四層：百佳超級購物廣場 五層：時(shí)尚家居廣場 六層：西湖春天大酒樓華南地區(qū)最大的百佳旗艦店進(jìn)駐2-4層平均售價(jià)：23000元/平方米開售時(shí)間：2002年6月1日深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告驕人業(yè)績：

連續(xù)9天排隊(duì)認(rèn)購，開創(chuàng)深港商鋪銷售排隊(duì)認(rèn)購之先河總鋪位數(shù)2556個(gè)，42天銷售鋪位2425個(gè)，回籠資金近5個(gè)億，銷售率高達(dá)95%開盤首日共銷售鋪位223個(gè)，成交金額約5千萬項(xiàng)目銷售費(fèi)用約350萬元，銷售費(fèi)用僅占銷售額的0.7%深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告如何創(chuàng)造連續(xù)排隊(duì)認(rèn)購9天的銷售神話？

通過精心合理的策劃，運(yùn)用超前、先進(jìn)的銷售手法，在項(xiàng)目開售前期籌集了超過1800個(gè)認(rèn)購籌碼，并創(chuàng)造了深港商鋪銷售排隊(duì)搶購的經(jīng)典場面，為項(xiàng)目的成功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、保利城商場（友誼城）

位置：南山文化中心區(qū)建筑面積：7478M2銷售率：100%均價(jià)：20300元/M2首層：30000元/M2二層：20000元/M2三層：10000元M2開售時(shí)間：2003年2月深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告驕人業(yè)績

提前2日超過100人排隊(duì)認(rèn)購。開盤當(dāng)天銷售鋪位超過200個(gè)，成交金額約8000萬。一個(gè)月實(shí)現(xiàn)100％銷售率。推廣控制在0.8％以內(nèi)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告成功解碼

成功引進(jìn)友誼城百貨進(jìn)駐。買鋪即收2—5年租金。提供8年7％投資回報(bào)。充分把握客戶心理，出色組織銷售。出色的推廣策略，既實(shí)現(xiàn)快速銷售，又合理控制推廣費(fèi)。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告3、常興時(shí)代廣場

開盤時(shí)間：2003.9.14地理位置：南山區(qū)桃園路和常興路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：5層商業(yè)面積近40000M2

功能劃分：精品百貨+天虹商場銷售率：6個(gè)月銷售率達(dá)80%主題定位：——南山首席地鐵上蓋MALL商城——中國首個(gè)“商鋪銀行”深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告成功經(jīng)驗(yàn)分享準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位及策劃

——成功制勝的關(guān)鍵

針對特定的目標(biāo)消費(fèi)群，將鋪位進(jìn)行科學(xué)劃分，直接開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品借鑒國外先進(jìn)的操作模式。如：首次將國外先進(jìn)的“房地產(chǎn)證券化”的操作模式結(jié)合到深圳市場中來，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的投資模式；首次提出“商鋪銀行”的投資概念和模式。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告大膽創(chuàng)新的廣告媒體推廣

——速銷售的催化劑

宣傳手法上大膽創(chuàng)新，運(yùn)用了集中、擠壓式的廣告投放策略運(yùn)用全版繕縞與平面廣告相結(jié)合，通過媒體的不斷造勢，短期內(nèi)迅速樹立項(xiàng)目在商鋪投資市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌，迅速引導(dǎo)成交。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第四部分商務(wù)公寓深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

目標(biāo)客戶分析

1、目標(biāo)客戶來源區(qū)域2、目標(biāo)客戶特征描述3、目標(biāo)客戶心態(tài)分析深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

檔次定位——中檔偏高

由于超高層建筑體位于深南路邊上，有很好的昭示性，如能樹立較好的形象，將能為提升項(xiàng)目整體檔次奠定一定的基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè)，導(dǎo)致很多中、小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公，因此，創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補(bǔ)周邊辦公物業(yè)市場的空缺；

本項(xiàng)目有相當(dāng)大的比例是外銷市場，外銷客戶對產(chǎn)品的檔次要求較高；

定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告戶型定位

由于產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體為中、小型公司（自用）或小投資客，因此，標(biāo)準(zhǔn)單元的面積定位為約50平方米的商務(wù)空間。各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并，組合成為100平方米、150平方米、200平方米甚至更大的單位。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告戶型配比考慮到產(chǎn)品的靈活組合性、布置結(jié)構(gòu)的方便，因此建議將超高層建筑體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)定為統(tǒng)一的平面，客戶可以根據(jù)需要隨意合并。我司根據(jù)總建筑面積推算標(biāo)準(zhǔn)層平面面積約為1300平方米，按每個(gè)單元50平方米（含分?jǐn)偨煌娣e）計(jì)算，可以布置約26個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元；標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)除去裙樓及架空層部分，按層高3.6米計(jì)算，可以布置約30層。按照以上計(jì)算，建筑物總單元數(shù)為780個(gè)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告租金定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米/月根據(jù)市場比較法，我司預(yù)測本產(chǎn)品租金能夠達(dá)到約70—75元/平方米/月。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告售價(jià)定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米綜合考慮其它因素，根據(jù)市場比較法，我司預(yù)測本產(chǎn)品售價(jià)能夠達(dá)到10500—11000元/平方米。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告營銷概念

目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標(biāo)榜“5A”、甲級等稱號，但實(shí)際上，這些寫字樓還沒有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。而本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體是都市的新銳一族，他們是“時(shí)尚”的，他們是“熱愛生命”的，他們是最求“健康工作”的……他們是新一代的商務(wù)精英，他們需要“生態(tài)、健康”的產(chǎn)品。因此，我們提出：

生態(tài)商務(wù)，健康C.B.D.