西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)——長(zhǎng)安區(qū)調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研范圍界定本次調(diào)研范圍為：北到西部大道與子午大道交匯處，南至子午大道，西至西長(zhǎng)安街，東至盛世商郡的廣大范圍內(nèi)；在行政規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃上屬于長(zhǎng)安區(qū)。二、區(qū)域的發(fā)展歷程1、歷史背景回顧西漢高祖五年（前202）置長(zhǎng)安縣，因長(zhǎng)安鄉(xiāng)為名。據(jù)《三輔黃圖》：“長(zhǎng)安，本秦鄉(xiāng)名?！焙笤鴥纱胃０部h，后梁改為大安縣，后唐復(fù)為長(zhǎng)安縣。2002年6月2日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（國(guó)函[2002]45號(hào)）：撤銷(xiāo)長(zhǎng)安縣，設(shè)立西安市長(zhǎng)安區(qū)，以原長(zhǎng)安縣的行政區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)安區(qū)的行政區(qū)域，區(qū)政府駐韋曲鎮(zhèn)。同年9月正式撤縣設(shè)區(qū)。2010年11月，在《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中確定：在西安六個(gè)主城區(qū)（蓮湖、碑林、新城、雁塔、未央、灞橋）之后，又將長(zhǎng)安區(qū)納入主城區(qū)，“城六區(qū)”從此變成“城七區(qū)”。2、長(zhǎng)安區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段2002年長(zhǎng)安區(qū)成立之初，長(zhǎng)安樓市剛剛起步，樓盤(pán)價(jià)格不過(guò)千元左右，一年后，長(zhǎng)安在政府宏觀政策的引導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁出了一大步，長(zhǎng)安樓市也逐漸成長(zhǎng)起來(lái)，樓市價(jià)格也上升到了每平米1400-1500元。盡管房?jī)r(jià)并不算高，然而長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)榕涮赘簧?，很難形成規(guī)模市場(chǎng)。不過(guò)隨著西安市的南擴(kuò)，人們?cè)絹?lái)越看好長(zhǎng)安，到2004年，長(zhǎng)安樓市的價(jià)格很快就突破2000元/平米，與2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)初期相比，價(jià)格翻了將近一番，而由此長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展也開(kāi)始步入正軌。2005年及2006年，長(zhǎng)安區(qū)樓市的價(jià)格基本上是每年增加200元/平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度明顯快于西安其他城區(qū)。反映長(zhǎng)安區(qū)已成為西安房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的區(qū)域。長(zhǎng)安的土地升值非?？?。2001年，長(zhǎng)安西區(qū)土地價(jià)格為每畝15萬(wàn)元；2002年7月土地掛牌出讓價(jià)為每畝50.05萬(wàn)元，同年9月的價(jià)格為每畝64萬(wàn)元；2003年7月增長(zhǎng)到每畝90萬(wàn)元；2006年6月，長(zhǎng)安區(qū)政府舊址土地掛牌出讓?zhuān)詣?chuàng)記錄的169萬(wàn)元／畝的價(jià)格成交。從以上長(zhǎng)安土地價(jià)格變化軌跡不難看出，短短5年，長(zhǎng)安區(qū)土地價(jià)格從每畝15萬(wàn)元增長(zhǎng)到每畝169萬(wàn)元，凈增10倍以上。而在2011年拍出的三塊地塊價(jià)位分別達(dá)到422萬(wàn)、522萬(wàn)和622萬(wàn)每畝，相比06年又增長(zhǎng)了近3倍多。長(zhǎng)安自2002年9月撤縣設(shè)區(qū)以來(lái)，眾多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始搶灘長(zhǎng)安地界，長(zhǎng)安板塊也開(kāi)始迅速崛起。有關(guān)資料顯示，1998年長(zhǎng)安只有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，到目前已有40多家房地產(chǎn)公司涉足，截止2006年底，總投資逾20億元，開(kāi)發(fā)商品房面積達(dá)120多萬(wàn)平米，入駐居民2.7萬(wàn)多戶(hù)。造就了高山流水、長(zhǎng)安花園、太陽(yáng)新城、摩登小鎮(zhèn)、智慧城等大規(guī)模精品小區(qū)，形成了以韋曲及郭杜為主的普通住宅區(qū)、以灃峪口為主的高檔別墅區(qū)的新格局。短短數(shù)年，長(zhǎng)安郭杜大學(xué)城在校師生已達(dá)20余萬(wàn)人，業(yè)已成為西安最聚集的文教區(qū)。郭杜大學(xué)城在提升本區(qū)域的居住氛圍和人氣的同時(shí)，必定會(huì)帶動(dòng)長(zhǎng)安商業(yè)的發(fā)展。而長(zhǎng)安目前的商業(yè)地產(chǎn)僅僅剛剛起步，但是盛世商都——一個(gè)大體量商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)令人感到長(zhǎng)安區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的巨大潛力。并且，長(zhǎng)安區(qū)確定了長(zhǎng)安商業(yè)步行街及長(zhǎng)安西街商業(yè)街為今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，未來(lái)的商業(yè)發(fā)展空間令人期待。3、區(qū)域發(fā)展的主要推動(dòng)動(dòng)力長(zhǎng)安區(qū)西接迅速發(fā)展的西高新，東鄰方興未艾的曲江新區(qū)，北倚繁華似錦的投資的熱點(diǎn)，一帶九園的建設(shè)和發(fā)展已初具雛形。促進(jìn)了長(zhǎng)安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、增速在西安市區(qū)位于前列。為了更進(jìn)一步地促進(jìn)長(zhǎng)安發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤消陜西省長(zhǎng)安縣，設(shè)立西安市長(zhǎng)安區(qū)，2002年9月16日長(zhǎng)安正式撤縣設(shè)區(qū)。從此長(zhǎng)安2200多年的縣建置成為歷史，新的長(zhǎng)安區(qū)作為西安的一個(gè)區(qū)與西安大都市融為一體。三、長(zhǎng)安區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r：1、長(zhǎng)安區(qū)的區(qū)位范圍·長(zhǎng)安區(qū)居住圈長(zhǎng)安區(qū)居住圈作為西安副中心和后花園的長(zhǎng)安，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果碩果累累，各項(xiàng)工作都走在全市的前列，我區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)也從西安市各板塊中脫穎而出，被業(yè)界稱(chēng)為“長(zhǎng)安地產(chǎn)板塊”。其房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)也是不言而喻的。2、“長(zhǎng)安區(qū)區(qū)”房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況“長(zhǎng)安區(qū)”居住圈“航天新區(qū)”居住圈房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2001年—2012年區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，目前整體均價(jià)已接近6000元/㎡2001年，長(zhǎng)安區(qū)居住圈內(nèi)商品房的在售均價(jià)僅在1500元/平方米的水平線，2002年西安住宅均價(jià)2749元/平方米，而長(zhǎng)安區(qū)僅為1421元/平方米，西安市住宅均價(jià)平均高出長(zhǎng)安區(qū)1300元/平方米；2008年，西安住宅均價(jià)為4268元/平方米，長(zhǎng)安區(qū)為3714元/平方米，西安住宅均價(jià)高出長(zhǎng)安區(qū)500元/平方米，截至2010年初，區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近了5000元/平方米的關(guān)口，今年更是接近6000元/平米。其中，不乏個(gè)案的售價(jià)已經(jīng)突破6500元/平方米。近年來(lái)隨著長(zhǎng)安區(qū)綜合配套設(shè)施的不斷提升，長(zhǎng)安區(qū)房?jī)r(jià)處于快速增長(zhǎng)過(guò)程，預(yù)計(jì)長(zhǎng)安區(qū)的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)仍將持續(xù)3—5年，并將帶動(dòng)更多的西安人置業(yè)長(zhǎng)安。而且隨著長(zhǎng)安區(qū)整體的發(fā)力推進(jìn)與發(fā)展，區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量不斷增多，房?jī)r(jià)還在呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢(shì)。而目前，在長(zhǎng)安區(qū)在售和已規(guī)劃的樓盤(pán)數(shù)量在24個(gè)左右，數(shù)量上不少，但是優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)較少，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ话??！伴L(zhǎng)安區(qū)”居住圈房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀長(zhǎng)安區(qū)受西安市影響，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)并呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。同時(shí)由于政策的刺激，信貸的放開(kāi)，以及剛性需求的釋放，長(zhǎng)安區(qū)商品房成交量在2011年有了大幅的提升。區(qū)域配套的進(jìn)一步完善、地鐵的逐步貫通，優(yōu)化了市場(chǎng)環(huán)境，為區(qū)域房地產(chǎn)朝著良好的方向發(fā)展增加了重要的籌碼。同時(shí)各開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用多種手段積極促銷(xiāo)，也為長(zhǎng)安區(qū)樓市的穩(wěn)健運(yùn)行提供了有利的支持。居住圈項(xiàng)目匯總：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商建筑類(lèi)型戶(hù)型面積均價(jià)主力戶(hù)型長(zhǎng)安區(qū)萬(wàn)科城萬(wàn)科集團(tuán)高層、小高、聯(lián)排76—143㎡7500兩室、三室智慧城陜西長(zhǎng)建高層、小高、39—236㎡6900兩室、三室風(fēng)憬天下陜西君昱高層、小高65—125㎡5300兩室、三室從圖表可以看出；“長(zhǎng)安區(qū)”范圍內(nèi)的產(chǎn)品高層略多，總體上以?xún)墒液腿覒?hù)型為主，戶(hù)型面積區(qū)間比較大，均價(jià)在6500元/平米左右。該地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，相對(duì)應(yīng)的居住環(huán)境也一般。3、“航天新區(qū)”房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)：綜上；經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，“長(zhǎng)安區(qū)”的房產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，周邊配套設(shè)施還很匱乏，交通不夠便利，大部分項(xiàng)目都分布在西部大道與西長(zhǎng)安街之間，不過(guò)該地區(qū)處于大學(xué)城和長(zhǎng)安區(qū)政府附近，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)還是比較有潛力的，隨著周邊配套和交通的隨之完善，居住環(huán)境將日趨完善。四、“長(zhǎng)安區(qū)”的配套設(shè)施學(xué)校：西北理工學(xué)院、西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西京學(xué)院、西北工業(yè)大學(xué)明德學(xué)院、西安郵電大學(xué)、陜西師范大學(xué)、政法大學(xué)、韋曲中學(xué)、長(zhǎng)安二中；銀行：中國(guó)郵政、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行等；商場(chǎng)：長(zhǎng)安商場(chǎng)、聚豐園商貿(mào)中心；醫(yī)院：長(zhǎng)安區(qū)醫(yī)院、郭杜醫(yī)院、西安航天總醫(yī)院；休閑配套：長(zhǎng)安廣場(chǎng)、櫻花廣場(chǎng)、清涼寺；長(zhǎng)安廣場(chǎng)長(zhǎng)安廣場(chǎng)櫻花廣場(chǎng)公交線路：600、322、906、321、921、324、918等。五、“長(zhǎng)安區(qū)”項(xiàng)目簡(jiǎn)介：萬(wàn)科城外立面區(qū)位項(xiàng)目簡(jiǎn)介：萬(wàn)科城位于西安城南片區(qū)大學(xué)城板塊，陜師大正對(duì)面?？偨ㄖ娣e61.68萬(wàn)平米，其中居住用地240.008畝，容積率3.0，商業(yè)用地31.15畝，容積率5.11。項(xiàng)目包括近5萬(wàn)平米商業(yè)配套，產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排、小高層、高層、公寓、LOFT等“萬(wàn)科全產(chǎn)品線”，除聯(lián)排外，均采用萬(wàn)科成熟的全面家居解決方案，精裝及萬(wàn)科品牌物業(yè)，將為西安帶來(lái)前所未有的居住改變。萬(wàn)科城項(xiàng)目門(mén)口設(shè)有公交站臺(tái)，有5條公交，平均2分鐘一班。公交線路可連接地鐵2號(hào)線長(zhǎng)安南路地鐵站及穿越老城商業(yè)中心。規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線從項(xiàng)目東側(cè)經(jīng)過(guò)，并規(guī)劃在項(xiàng)目地塊旁設(shè)“大學(xué)城北站”。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開(kāi)發(fā)商代理商容積率綠化率西安萬(wàn)科南唐置業(yè)有限責(zé)任公司創(chuàng)典全程、世聯(lián)地產(chǎn)336.6%占地面積（畝）總建面（萬(wàn)平方米）戶(hù)型面積（平米）均價(jià)（元/平米）8808580-1438000車(chē)位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.5精裝全款92折、按揭94折樓層狀況：共36棟樓，32層高層、11層板式小高層，戶(hù)型面積81-143平米。主推戶(hù)型設(shè)計(jì)案例：兩室85㎡三室89㎡點(diǎn)評(píng)：大品牌開(kāi)發(fā)商，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)不錯(cuò)。產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排、小高層、高層等。首創(chuàng)18㎡迷你戶(hù)型很吸引人，小區(qū)配套齊全。但是價(jià)位相對(duì)應(yīng)當(dāng)?shù)剌^高，工薪階層難以接受。智慧城外立面區(qū)位項(xiàng)目簡(jiǎn)介：智慧城位于長(zhǎng)安區(qū)新行政中心北側(cè)，東臨盛世商都、504所，西面連接市區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)的主干道—子午大道，距西高新僅3公里，南臨西部大學(xué)城，文化氛圍濃厚。智慧城項(xiàng)目總建筑面積為30萬(wàn)平米，定位集20多萬(wàn)平米的人文院落、500米的風(fēng)情街區(qū)、4000平米商務(wù)中心、雙語(yǔ)幼兒園等為一體的大型國(guó)際化人文集合社區(qū)。社區(qū)建筑主要以多層景觀洋房和小高層為主，容積率2.2，綠化率35%。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開(kāi)發(fā)商代理商容積率綠化率陜西長(zhǎng)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司西安雅狐代理2.235%占地面積（畝）總建面（萬(wàn)平方米）戶(hù)型面積（平米）均價(jià)（元/平米）283039-2366900車(chē)位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.8毛坯按揭98折，全款96折樓層狀況：共40棟樓，多層25棟，多層7層，小高層12棟10層，高層3棟，一梯2-3戶(hù)，面積39-236平米。主推戶(hù)型設(shè)計(jì)案例：兩室90㎡兩室97㎡點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目集20多萬(wàn)平米的人文院落雙語(yǔ)幼兒園等為一體的大型國(guó)際化人文集合社區(qū)。社區(qū)規(guī)劃采用國(guó)際先進(jìn)的“新市鎮(zhèn)”規(guī)劃理念，采用“大社區(qū)、多組團(tuán)”的規(guī)劃方式，布局嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)則的陣列式，低密度、低容積率、高綠化率，倡導(dǎo)舒適、自然的現(xiàn)代生態(tài)的人居。但是五期和項(xiàng)目其余四期幾乎沒(méi)有聯(lián)系處于另一個(gè)地塊上，未能與其他地塊實(shí)現(xiàn)零對(duì)接。風(fēng)憬天下外立面區(qū)位項(xiàng)目簡(jiǎn)介：風(fēng)憬天下位于西安城南片區(qū)西部大道與府東路交匯處。也就是本屆政府投資230億元重點(diǎn)建設(shè)的長(zhǎng)安國(guó)際新城核心區(qū)，項(xiàng)目西靠子午大道，北臨西部大道，南接西部大學(xué)城、新長(zhǎng)安區(qū)政府，總占地約257畝，地上總建面約60萬(wàn)平米，分為兩期開(kāi)發(fā)。建成后將成為一個(gè)可以容納約兩萬(wàn)人的大型社區(qū)。風(fēng)憬天下旨在打造三重公園體系：首先，與項(xiàng)目?jī)H一站之隔的1000余畝的清涼寺森林主題公園及家門(mén)口約500畝的長(zhǎng)安文化主題公園，形成了第一重公園體系；社區(qū)周邊由市政綠化帶環(huán)抱，組成了第二重天然綠色屏障；第三，在社區(qū)內(nèi)有高達(dá)42%的綠化率，采用簡(jiǎn)歐庭院式園林風(fēng)格，以東西500多米自然風(fēng)格景觀主軸和南北長(zhǎng)達(dá)300多米的景觀禮儀大道，共同構(gòu)筑了第三重社區(qū)小公園體系。風(fēng)憬天下社區(qū)由21棟18-33層的ARTDECO風(fēng)格高層住宅組成，還包括約3萬(wàn)多平米的商業(yè)集群，同時(shí)配建約4000平方米的16班高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園。小區(qū)共計(jì)開(kāi)發(fā)約5500戶(hù)，一期約3600戶(hù)，二期約1900戶(hù)。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開(kāi)發(fā)商代理商容積率綠化率西安君昱實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司大道致遠(yuǎn)3.542%占地面積（畝）總建面（萬(wàn)平方米）戶(hù)型面積（平米）均價(jià)（元/平米）257畝6065-1255300車(chē)位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.5毛坯兩居一萬(wàn)、三居兩萬(wàn)樓層狀況：由21棟18-33層的ARTDECO風(fēng)格高層住宅組成。主推戶(hù)型設(shè)計(jì)案例：二室69㎡三室123㎡點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)安區(qū)品質(zhì)低密度住宅，地理位置較為優(yōu)越，周邊生活配套齊全。項(xiàng)目屬潛力大盤(pán)，未來(lái)發(fā)展看好。長(zhǎng)安區(qū)品質(zhì)低密度住宅。但是交房時(shí)間有點(diǎn)晚。六、調(diào)研總結(jié)最近幾年，尤其是2009年以來(lái)長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，201