浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則

（試行）

前言

為貫徹落實浙江省委、省政府關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的

決策部署，切實加強對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的規(guī)范引導，浙江

省住房和城鄉(xiāng)建設廳組織力量，深入各地調(diào)查研究，認真總

結經(jīng)驗做法，在廣泛征求意見的基礎上，制訂本導則。

本導則的主要內(nèi)容包括：1.總則；2.術語；3.基本規(guī)定；

4.基礎設施改造；5.小區(qū)環(huán)境優(yōu)化；6.服務功能提升；7.施工

和驗收；8.全周期管理；9.改造內(nèi)容匯總表。

本導則由浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責管理，由浙江省

建筑設計研究院負責具體技術內(nèi)容的編寫和解釋，由浙江省

建科建筑設計院有限公司協(xié)助。各地在執(zhí)行過程中如有意見

或建議，請寄送至浙江省建筑設計研究院（地址：杭州市安

吉路18號，郵編310006，聯(lián)系電話電子

郵箱：anji18@126.com）。

主編單位：浙江省建筑設計研究院

參編單位：浙江省建科建筑設計院有限公司

主要編制人員：陳志青張金星趙秋立郎利民高嵩

張溯天李耀華唐金達楊彤何江

姚國梁蔣紋王貴美潘輝葉嘯

方甫兵徐劍吳昕周平槐吳軍

劉煒周劍孫攸莉朱偉凱齊曉韻

張瑾劉祥宏

主要審核人員：王曉春李萍陳海明王卡武前波

顧澎陳弘

主要審定人員：張奕

1

1總則

1.0.1為推進浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡稱：老舊小區(qū)）

改造工作，全面改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質，以政府

引導、多方參與、整體謀劃、有序推進、創(chuàng)新機制、優(yōu)化治

理為原則制定本導則。

1.0.2本導則適用于建設標準不高、房屋年久失修、設施缺

損、功能不全、環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造

意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，重點是2000年前建成的小區(qū)，

不包括已納入棚戶區(qū)改造計劃的小區(qū)。

1.0.3老舊小區(qū)改造的主要任務有：科學制定改造計劃、合

理確定改造內(nèi)容、共同制定改造方案、多方籌措改造資金、

加強項目建設管理、建立長效管理機制。

1.0.4老舊小區(qū)改造前，應以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位，結合老

舊小區(qū)需求缺口與用地資源潛力，合理劃分改造范圍。應建

立評估及引導機制，經(jīng)過綜合評估，結合小區(qū)突出問題，制

定經(jīng)濟、合理、可行的更新改造技術方案。

1.0.5老舊小區(qū)改造應實現(xiàn)“六個有”目標：有完善的基礎

設施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務、有長效的管

理機制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關系。

1.0.6老舊小區(qū)應堅持“同步改造提升、同步服務提升”的

基本原則，改造完成后建立配套物業(yè)管理服務，并將落實長

效物業(yè)服務作為綜合改造的主要目標之一。

1.0.7老舊小區(qū)改造中應當通過整合存量房產(chǎn)或建設增量房

產(chǎn)，力爭設置不低于小區(qū)地上總建筑面積千分之七比例的物

1

業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四

為物業(yè)管理經(jīng)營用房，為物業(yè)服務企業(yè)提供必要的管理辦公

和經(jīng)營場所，并形成小區(qū)后續(xù)服務自我“造血能力”。

1.0.8老舊小區(qū)改造工作應與城市更新整體規(guī)劃相適應，與

總體規(guī)劃銜接，統(tǒng)籌設置公共服務配套設施，同步完善停車、

道路、基礎設施等配套工作。

1.0.9老舊小區(qū)改造過程中應合理拓展小區(qū)內(nèi)外交互空間，

優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部公共空間環(huán)境建設，完善小區(qū)應急防控管理措

施或設施，增加公共衛(wèi)生服務和公共安全管理功能。

1.0.10老舊小區(qū)改造工作除應符合本導則的規(guī)定外，尚應符

合國家、行業(yè)和地方的法律法規(guī)和相關標準的規(guī)定。

2

2術語

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

建設標準不高、房屋年久失修、設施缺損、功能不全、

環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造意愿強烈的住宅

小區(qū)，重點是2000年前建成的小區(qū)，不包括已納入棚戶區(qū)

改造計劃的小區(qū)。

2.0.2老舊建筑

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)超過建筑合理使用年限三分之二以上

的既有建筑。

2.0.3老年人設施

專為老年人服務的公共服務設施。

2.0.4無障礙設施

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會成員通行安全

和使用便利，在建設工程中配套建設的服務設施。

2.0.5生活垃圾收集點

也叫垃圾投放點，專門用于生活垃圾的投放、收集點位

置。

2.0.6三網(wǎng)融合

實現(xiàn)有線電視、電信以及計算機通信三者之間的融合，

目的是構建一個健全、高效的通信網(wǎng)絡，從而滿足社會發(fā)展

的需求。

3

3基本規(guī)定

3.1基本要求

3.1.1老舊小區(qū)改造包括前期評估、籌措資金、制定改造方

案、落實改造措施、竣工驗收、全周期管理等方面。小區(qū)改

造應根據(jù)資金籌措情況，按基礎設施改造、小區(qū)環(huán)境優(yōu)化、

服務功能提升三個層級逐步完善改造或有重點改造。

3.1.2基礎設施改造是保障居民基本生活要求的基本改造，

改造應立足道路、供水排水、電氣、燃氣、安防、停車、環(huán)

衛(wèi)等基本功能，可按照實際要求適度延伸，增加小區(qū)環(huán)境優(yōu)

化及服務功能提升等改造內(nèi)容。

3.1.3加強政策引導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮居民主體作用，

充分調(diào)動社會力量和與小區(qū)相關聯(lián)單位參與的積極性，形成

多方力量共同推動老舊小區(qū)改造的良好條件和氛圍。

3.1.4老舊小區(qū)改造應避免“大拆大建”，深度挖掘小區(qū)特色

文化，尊重及利用具有歷史文化價值的街巷和景觀，保護小

區(qū)內(nèi)的歷史建筑及古樹名木。

3.1.5創(chuàng)新老舊小區(qū)改造投資融資機制，探索多元化融資，

運用市場化方式吸引社會力量參與。

3.1.6涉及既有住宅加固或改變原有結構的，改造前應根據(jù)

現(xiàn)行國家標準《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292進行可

靠性鑒定，并根據(jù)鑒定結果制定相應的改造方案。

3.1.7改造前應對消防給水系統(tǒng)及滅火設施進行檢測和評定，

對存在較大問題的系統(tǒng)和設施應予以全面整改。當僅需要局

部維修或更換時，設備、管道、配件、閥門及其他附件的選

4

型、安裝、試壓、調(diào)試應符合相關規(guī)范和標準的規(guī)定以及原

系統(tǒng)對性能和規(guī)格的要求。

3.1.8老舊住宅小區(qū)改造提升應按照國土空間規(guī)劃、控制性

詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃要求，合理布局各項設施。

3.2改造方案

3.2.1老舊小區(qū)改造前應對小區(qū)情況進行勘察與評估，進行

廣泛的前期調(diào)研，明確老舊小區(qū)的改造目標，結合調(diào)研結果

與改造成本制定技術策略，制定合理可行、經(jīng)濟適用的改造

方案。

3.2.2前期調(diào)研應包括下列內(nèi)容：

1基本情況：小區(qū)發(fā)展歷史、用地情況、人口構成、居

民收入、建筑功能、歷史文化資源、小區(qū)特色風貌、小區(qū)管

理與服務水平等。

2需求調(diào)研：現(xiàn)狀居住滿意度、建筑改造需求、公共空

間改造需求、公共設施配置需求、市政設施改造需求、參與

公共事務意愿、小區(qū)改造建議、改造可承受度、引入專業(yè)物

業(yè)的需求及物業(yè)費用的承受能力等。

3場地調(diào)研：小區(qū)道路街巷、市政基礎設施、配套服務

設施、管線情況、公共空間環(huán)境、消防及安全隱患等。

4建筑調(diào)研：房屋數(shù)量、使用年限、建筑權屬、建筑結

構類型、房屋質量、房屋設施設備、危破房數(shù)量、違章建筑

情況等。

5產(chǎn)業(yè)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)效

益、從業(yè)人群等。

5

3.2.3改造方案應采用適宜合理的改造技術和符合定位的產(chǎn)

品材料，并應符合現(xiàn)行國家和地方對于老舊小區(qū)改造的相關

標準或要求。

3.2.4改造設計成果應包括下列內(nèi)容：

1方案報告包括改造目標、改造措施、資金籌措、進度

安排、對周邊影響等。

2設計方案包括設計總說明、總平面圖、改造重點區(qū)域

平面圖及必要的立面圖和效果圖、改造工程量清單及估算技

資。

3施工圖文件宜參照《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》

的要求執(zhí)行。

3.2.5按“政府引導、多方參與”的原則，積極開展“美好

環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，加強政府引導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，

動員群眾廣泛參與。

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4基礎設施改造

4.1道路交通

4.1.1梳理小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)，小區(qū)道路應滿足消防、救護等

車輛通達要求，主要道路應有兩個車行出入口連通城市道路，

小區(qū)主出入口宜適當后退，與城市道路之間設公共緩沖場地。

4.1.2小區(qū)道路路面岀現(xiàn)龜裂、坑槽、沉陷等問題，根據(jù)市

政道路養(yǎng)護和維修工作標準進行病害評級界定，實施保養(yǎng)小

修工程、中修工程、大修工程、改擴建工程四類路面修補措

施。車行道路路面材料宜采用瀝青路面，宅間路宜采用鋪裝

路面，并優(yōu)先考慮透水鋪裝材料。

4.1.3小區(qū)道路上的各類井蓋應檢查、修整使之與路面銜接

平順、無異響。對井蓋缺失破損、井口下沉或凸起超出誤差

范圍、井墻損壞、井框變形等情況，應進行井蓋整治，井蓋

應采用防盜、防墜落措施。

4.1.4小區(qū)道路應完善交通標志和標線設置，重點標識消防

通道和消防登高場地。

4.1.5完善小區(qū)道路照明設施，達到保障交通安全、方便人

民生活、滿足治安需求的目的，并應采取措施防止對住宅主

要房間的光污染。

4.1.6小區(qū)道路改造時應設置橫坡防止積水，并宜控制道路

標高略高于道路周邊綠地，道路雨水口宜設在下沉綠地內(nèi)，

并符合本導則5.4.4條的規(guī)定。

4.2無障礙設施

4.2.1完善小區(qū)道路、居住綠地、配套公共設施、居住建筑、

7

停車場（庫）等范圍的無障礙設施，對不滿足《無障礙設計

規(guī)范》GB50763要求的宜根據(jù)實際情況進行無障礙改造。

4.2.2無障礙出入口、坡道、樓梯、臺階、通道、扶手等重點

無障礙設施應符合規(guī)范要求。

4.2.3小區(qū)內(nèi)停車場（庫）應按規(guī)范配建無障礙車位，車庫

出入口及附屬無障礙樓梯、通道的設置應符合規(guī)范要求。

4.2.4老舊小區(qū)在改造過程中應完善小區(qū)室外和公共建筑內(nèi)

無障礙標識系統(tǒng)。

4.2.5無配套電梯的老舊建筑，有條件的宜加裝電梯，加裝

電梯應結合建筑實際情況，因地制宜進行或設計預留，并應

符合本導則6.3條的規(guī)定。

4.2.6有條件的小區(qū)應對小區(qū)公共廁所進行無障礙廁所改造。

4.3給排水設施

4.3.1改造前應通過查詢原設計及竣工圖紙、現(xiàn)場測量及調(diào)

查等方式明確給水、雨水、污水管道及附屬設施的位置、走

向及其他相關條件，并對平時運行中存在的問題進行調(diào)研。

符合以下情形的必須進行改造、修復或更換：

1給水管材、設備不符合國家衛(wèi)生標準和相關政策；

2給水管道使用年限較長，存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，

閥門銹蝕、漏水；

3二次供水設施不符合相關衛(wèi)生和安全標準；

4排水系統(tǒng)為雨污合流或雨污水管道有錯接混接的情況；

5雨污水管道、檢查井、化糞池等排水設施年久失修，

出現(xiàn)嚴重的破損、沉降等情況；

8

6雨水管道排水能力不足，導致雨天小區(qū)道路、場地有

嚴重積水情況；

7建筑外立面雨落水管、空調(diào)凝結水管破損、銹蝕，管

道支撐存在安全隱患，屋面雨水斗缺失或損壞；

8其他嚴重影響使用功能或存在安全隱患的情況。

4.3.2生活給水系統(tǒng)改造前，應會同相關供水單位明確供水

方案和計量方式。根據(jù)市政供水條件采用市政直接供水方式

或二次加壓供水方式：采用市政直供水時，應從室外供水管

道接管直接引至住戶，改造管道不宜設置在建筑物外墻，住

戶計量水表應按一戶一表設置，水表應設置于住戶戶外；采

用二次加壓供水時，系統(tǒng)應符合《二次供水工程技術規(guī)程》

CJJ140的規(guī)定以及當?shù)叵嚓P管理部門制定的規(guī)則。

4.3.3給水系統(tǒng)應采用符合國家衛(wèi)生標準的管材、管件及閥

門，其公稱壓力不應小于實際工作壓力。埋地給水管應采用

耐腐蝕、接口嚴密耐久的管材，并應能承受相應的地面荷載，

埋地管施工應做好管道基礎和回填土夯實工作。

4.3.4原采用高位水箱重力供水的給水系統(tǒng)改造為完全市政

直接供水時，應符合以下規(guī)定：

1高位水箱出水至住戶的供水管道應全部予以拆除，不

儲存消防用水的水箱，其進水管自引入點起的管道全部拆除，

避免生活給水系統(tǒng)出現(xiàn)長期不流動的存水管段；

2儲存消防用水的高位水箱，應保留水箱進水管并更換

性能可靠的進水浮球閥，水箱進水管應有獨立的計量水表，

同時應設置水箱水位顯示裝置和溢流報警裝置。

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4.3.5小區(qū)生活排水與雨水排水系統(tǒng)應采用分流制，并應符

合以下規(guī)定：

1接洗衣機排水的陽臺排水管應接入小區(qū)生活排水管道，

并應設置水封裝置，屋面雨水排水應單獨設置雨水立管排入

小區(qū)雨水排水管道；

2小區(qū)設有洗車設施時，應設置沉砂池處理洗車廢水；

小區(qū)設有餐飲營業(yè)場所時，含油餐飲廢水應設置隔油設施處

理。

4.3.6應根據(jù)小區(qū)實際條件，積極采取雨水徑流外排總量控

制、面源污染控制措施：

1小區(qū)道路、場地的初期雨水徑流引導至相鄰的下凹綠

地、雨水花園等生物滯留設施；

2有條件的部位，屋面雨水落水管宜采用斷接排水方式，

利用生物滯留設施的蓄水和入滲功能，減少外排雨水徑流量；

3雨水入滲設施不得影響建筑物的基礎和結構安全。

4.3.7如小區(qū)同時納入“污水零直排”改造、海綿化改造計

劃，應進行統(tǒng)籌結合、整體實施，并滿足相應的改造目標。

4.4電氣設施

4.4.1改造前應在對老舊建筑電氣系統(tǒng)現(xiàn)場勘察的基礎上，

根據(jù)改造后建筑物的用電負荷情況和使用要求進行電氣設

計，且應符合國家和地方現(xiàn)行標準的規(guī)定。

4.4.2住宅小區(qū)變電所改造應遵循安全、可靠、經(jīng)濟、合理、

便于運行管理和留有發(fā)展可能的原則，并符合環(huán)境、環(huán)保、

消防、供電等技術要求。

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4.4.3室外中、低壓配電網(wǎng)改造應優(yōu)先考慮采用電纜地下敷

設，電纜與電纜、管道、道路、構筑物、建筑物等之間允許

最小距離應符合《電力工程電纜設計標準》GB50217的相關

規(guī)定。因條件限制不滿足地下敷設的相關規(guī)定時，應由相關

單位梳理歸整，采用架空電纜敷設，敷設路徑應統(tǒng)一規(guī)劃并

應符合國家相關標準的規(guī)定。

4.4.4室內(nèi)公共部位電氣線路不符合現(xiàn)行相關標準時，應進

行改造，線路應穿管或在槽盒內(nèi)敷設。

4.4.5表箱表計改造應滿足以下規(guī)定：

1非成套表箱、表箱銹損或存在安全隱患時，應進行改

造。

2計量表箱應采用符合國家和電力行業(yè)市場準入制度的

成套產(chǎn)品。

4.4.6照明系統(tǒng)改造應滿足以下規(guī)定：

1對既有室外照明系統(tǒng)的電氣安全進行檢查，不符合國

家相關標準時，應進行改造。

2燈具、線路、防雷和接地、供配電與控制、電擊防護

等技術要求應符合國家標準的相關規(guī)定。

3宜采用發(fā)光二極管（LED）照明，公共部位應采用節(jié)能

控制措施。

4.4.7防雷和接地系統(tǒng)改造應符合以下規(guī)定：

1應對老舊建筑的防雷和接地系統(tǒng)進行檢查，系統(tǒng)設施

有銹蝕、接觸不良以及其他不滿足國家相關標準技術要求時，

應進行改造。

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2防雷和接地系統(tǒng)改造應符合《建筑物防雷設計規(guī)范》

GB50057和《低壓配電設計規(guī)范》GB50054的相關規(guī)定。

4.4.8電動自行車充電設施應采用專用插座，嚴禁采用接線

板及其他非專用充電裝置為非機動車充電，宜設置集中充電

區(qū)域。

4.4.9景觀照明、快遞柜、電動汽車充電裝置、非機動車充

電裝置等公共用電電氣裝置，必須采用不超過30mA的剩余

電流動作保護作為電擊防護的附加防護措施。

4.5燃氣設施

4.5.1排查燃氣管線及閥門，腐蝕老化的應拆改。有條件時

應將燃氣引入口的閥門安裝在住戶外。同時完善燃氣管道標

志標識，并滿足《城鎮(zhèn)燃氣標志標準》CJT153要求。

4.5.2在已通天然氣的城鎮(zhèn)，未通燃氣的小區(qū)宜一次性預設

天然氣管道系統(tǒng)或預留管網(wǎng)接口。小區(qū)內(nèi)使用燃氣的小餐飲

店、小副食品店等場所，滿足油煙排放、產(chǎn)權明晰等條件的，

同步增設天然氣管道系統(tǒng)。

4.6安防設施

4.6.1小區(qū)已安裝安全防范系統(tǒng)，改造時應對已有系統(tǒng)進行

檢測，更換老舊破損設備線路并保證其正常運行，改造后的

系統(tǒng)應滿足智慧安防的需要，當有防控需求時應能方便拓展

功能。

4.6.2完善小區(qū)出入口的門禁或讀卡閘機系統(tǒng)，有條件的小

區(qū)宜在主要人行出入口設置人臉識別系統(tǒng)。

4.6.3完善小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)主要出入口、主要路段應

12

設置監(jiān)控探頭，監(jiān)控探頭所在位置應視野開闊、無明顯障礙

物或眩光光源，保證成像清晰。有條件的小區(qū)宜實行無死角

視頻監(jiān)控，并應有效保證居民隱私。

4.6.4完善單元防盜門和單元門禁系統(tǒng)，單元防盜門外觀應

簡潔大方，安裝牢固安全，開啟方便順暢。單元門禁系統(tǒng)宜

具備對講和報警功能，并由住戶遙控防盜門的開啟。門禁系

統(tǒng)宜具備IC卡及密碼開鎖功能。

4.6.5小區(qū)主要出入口應設置并完善車輛出入管理系統(tǒng)，宜

采用車輛牌照識別系統(tǒng)和車位數(shù)量預告系統(tǒng)。

4.6.6清理疏通小區(qū)消防通道和消防登高場地，不得設置影

響消防車通行的道閘，確保消防車通行和消防登高場地救援。

4.6.7消防疏散通道和安全出口應保持暢通，嚴禁在公共樓

道內(nèi)堆放物品影響人員疏散。

4.6.8消防應急照明、疏散指示標志、樓層指示標示、消火

栓及滅火器等的設置應符合相關標準的規(guī)定。

4.7房屋修繕

4.7.1老舊建筑加固，應先進行檢測鑒定，再進行加固設計

和施工。

1房屋鑒定應依據(jù)國家現(xiàn)行的相關檢測鑒定規(guī)范進行。

2老舊建筑的檢測鑒定、加固設計和施工，應由具有相

應資質的單位和有經(jīng)驗的專業(yè)技術人員承擔。

4.7.2屋面修繕

1屋面修繕應遵循因地制宜、防排結合、合理選材、綜

合治理的原則。除搶修外，不應安排在雨季進行；實施應符

13

合《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》JGJ/T53的相關要求。

2根據(jù)屋面是否存在滲漏水問題確定改造方案。屋面存

在滲漏水或防水材料超過使用年限的，應重做屋面防水層和

屋面隔熱保溫層，確保屋面不滲漏，同時考慮與周邊建筑屋

面（即“第五立面”）環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3重點區(qū)域、重點街道的屋面滲漏水可以根據(jù)規(guī)劃要求，

在符合房屋主體結構安全前提下，開展立體綠化或“平改坡”

等形式改造，屋面“平改坡”改造應符合本導則5.3.5、5.3.6

條的規(guī)定。

4屋頂防雷接地系統(tǒng)修繕應符合本導則第4.4.7條的規(guī)定。

4.7.3樓道整修

1破舊、黑暗、雜亂的樓道應進行整修，達到安全、明

亮、整潔的標準。

2清理樓道內(nèi)雜物、小廣告，對存在破損、脫落、開裂

的樓梯間內(nèi)墻、頂棚應予以整治，顏色宜以白色或淺色為主，

改造后要求新老結構結合度好，無起殼、剝落現(xiàn)象。

3樓道護欄及扶手宜重新油漆，對缺失、損壞而影響正

常使用的應予以更換維修。

4樓道電氣系統(tǒng)整修應符合本導則第4.4.4條、4.4.5條和

4.4.6條的規(guī)定。

5樓梯踏步及休息平臺面層損壞嚴重，影響正常使用，

存在安全隱患的應進行修補或更新。

6在樓梯平臺處宜設置老年人臨時休息座椅。

4.7.4建筑墻腳散水損壞嚴重的，在不影響原建筑基礎安全

14

前提下，宜整體采取景觀美化處理。

4.7.5房屋外立面存在滲漏水或脫落的，應根據(jù)受損程度采

取局部修補或重做外立面粉刷層、噴涂層進行整治，確保不

滲漏、不脫落。

4.7.6電梯維護

1委托電梯檢驗機構或電梯制造單位對老舊電梯進行安

全評估。應根據(jù)評估結論確定對電梯進行修理、改造或更新。

2老舊電梯的修理、改造或更新應當按照《中華人民共

和國特種設備安全法》、《特種設備安全監(jiān)察條例》等法律法

規(guī)的要求進行。

3新裝電梯的安裝過程或老舊電梯的大修、改造須接受

特種設備檢驗機構的法定監(jiān)督檢驗，符合《電梯制造與安裝

安全規(guī)范》GB7588等國家及地方現(xiàn)行有關規(guī)范標準。

4.8違章違建

4.8.1梳理小區(qū)配套用房，對被占用或閑置的小區(qū)配套用房

進行清理、清退和調(diào)整，恢復原有使用功能。

4.8.2清理樓宇間和疏散通道內(nèi)亂堆雜物，恢復原有通道寬

度，完善消防配套設施，并建立長效管理機制。

4.8.3公共部位的架空管線整治應由相關單位梳理規(guī)整，拆

除私拉管線，并符合本導則第4.4.3條的規(guī)定。

4.8.4居民自主搭建影響消防、安全、日照及建筑立面效果

的建筑物外部構件應拆除，拆除位置做好技術處理，應保證

建筑安全，不應影響原有建筑使用和美觀。

4.8.5影響消防、安全、住宅日照的違章建筑應依法依規(guī)處

15

理。處理到位后，對不影響消防安全、住宅日照的違建及構

筑物可根據(jù)小區(qū)實際情況依法使用，鼓勵改造為公共服務設

施。

4.9環(huán)衛(wèi)設施

4.9.1老舊小區(qū)的垃圾應分類投放，可分為生活垃圾和特殊

垃圾。生活垃圾分為可回收垃圾、有害垃圾、易腐垃圾、其

他垃圾四大類；特殊垃圾分為大件垃圾、園林垃圾和裝修垃

圾。

4.9.2老舊小區(qū)應設置垃圾分類收集容器，容器標志標識、

顏色等按照當?shù)亟y(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，容器樣式兼顧功能性、便捷

性、美觀性、實用性、保障性需求。分類名稱、標識、顏色

色標參照浙江省《城鎮(zhèn)生活垃圾分類標準》DB33/T1166執(zhí)

行。

4.9.3完善小區(qū)內(nèi)生活垃圾收集點布局，參照《城市居住區(qū)

規(guī)劃設計標準》GB50180，生活垃圾收集點布置服務半徑不

應大于70米，對于小區(qū)原生活垃圾收集點距離超出標準的，

根據(jù)小區(qū)實際情況予以增設。

4.9.4每個小區(qū)設置一處生活垃圾收集站，方便生活垃圾收

集和垃圾車清運接駁。

4.9.5每個小區(qū)設置一處特殊垃圾存放點。特殊垃圾應實行

預約投放或定時定點投放，并預約物業(yè)管理及時清運。

4.9.6小區(qū)生活垃圾收集點、收集站排水應接入污水管網(wǎng)。

4.10停車設施

4.10.1梳理并整治小區(qū)機動車、非機動車車位，有條件適當

16

增加機動車停車位，完善標識，增加無障礙殘疾人助力車位。

4.10.2因地制宜整治非機動車集中停放棚（庫），配建電動

自行車充電設施，并應符合本導則第4.4.8條和第4.4.9條的

規(guī)定。

4.10.3新建車棚（庫）不得影響周邊居民住宅通風采光。宜

采用輕型材質，外觀簡潔悅目，色彩與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。

4.10.4有條件的小區(qū)宜按配建標準增設新能源汽車充電樁，

或預留電力容量并預設充電樁布線條件及接口。

4.11地下空間

4.11.1地下空間功能應根據(jù)現(xiàn)行消防規(guī)范及人防要求進行

整治，并完善標志標識。

4.11.2地下工程的排水管溝、地漏、出入口、窗井、風井等，

應統(tǒng)一排查，采取防倒灌措施；部分外露區(qū)域的排水溝應采

取防凍措施。

4.11.3地下車庫出入口頂棚、坡道及內(nèi)部地坪破損的應進行

修繕。

4.11.4有條件的小區(qū)可新開發(fā)建設地下停車場（庫），采用

社會化投資管理模式。

4.12通信設施

4.12.1老舊小區(qū)通信基礎設施改造宜推動“三網(wǎng)融合”，促

進“最后一公里”入戶網(wǎng)端共建共享模式的推廣以及光纖到

戶工作的改造實施。老舊小區(qū)移動通信基礎設施設置應符合

《城市通信基礎設施專項規(guī)劃》、《城市控制性詳細規(guī)劃》要

求，保留已有站點和室內(nèi)分布系統(tǒng)、預留新建通信基礎設施

17

資源。

4.12.2老舊小區(qū)通信網(wǎng)絡應滿足居民日常生活、小區(qū)內(nèi)智慧

養(yǎng)老、智慧安防、智慧消防、智慧停車、遠程抄表等智慧小

區(qū)應用的通信需求。移動通信設施應保障信號覆蓋質量，并

預留新一代業(yè)務發(fā)展的容量，應預留通信機房，以滿足小區(qū)

未來網(wǎng)絡升級及5G建設需求。

4.12.3應開放小區(qū)樓頂、路燈桿、監(jiān)控桿、弱電井道等資源，

鼓勵探索綜合覆蓋解決方案，如利用樓頂天線、燈桿、監(jiān)控

桿等方式對小區(qū)內(nèi)弱覆蓋和熱點區(qū)域進行全方位覆蓋。

18

5小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

5.1小區(qū)特色風貌

5.1.1挖掘小區(qū)歷史文化、自然環(huán)境等方面的個性特色資源，

在完成老舊小區(qū)基礎設施改造的前提下，進一步打造內(nèi)涵豐

富、各具特色的小區(qū)風貌。

5.1.2對于小區(qū)居住建筑和公共建筑，在其結構質量進行整

體評估的基礎上，宜結合城市空間環(huán)境和小區(qū)風貌品質的要

求，酌情進行分類整治。

5.1.3建筑物的外部整治應當符合地域文化特色、地域建筑

風貌，反映小區(qū)原有的生活氛圍，保持居民對環(huán)境認知的延

續(xù)性。

5.1.4小區(qū)入口處應增設總平面示意圖、房屋引導牌、道路

引導指示牌等標識，完善小區(qū)服務管理的標識系統(tǒng)。

5.1.5小區(qū)、樓、單元、門牌等相關標識宜結合小區(qū)整體改

造，具有一定辨識度、文化特色。

5.1.6小區(qū)主次入口、單元組團入口、活動廣場周邊以及其

他重要場所綠地宜結合小區(qū)特色進行提升改造，豐富植物品

種、色彩與層次。

5.1.7小區(qū)圍墻宜通過改變其造型、色彩及材質與周圍環(huán)境

相結合形成特色景觀空間。

5.2外立面改造

5.2.1外立面改造應遵循安全、美觀、節(jié)能、環(huán)保的原則，

并符合城市區(qū)域風貌控制規(guī)劃。小區(qū)位于城市重要道路或重

點區(qū)域的要結合城市設計要求，做到外立面色彩、造型與周

19

邊建筑外立面相協(xié)調(diào)。

5.2.2外立面改造應符合下列規(guī)定：

1外立面改造應遵循安全、美觀、節(jié)能、環(huán)保的原則，

并符合城市區(qū)域風貌控制規(guī)劃，外墻色彩與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、

美觀。

2重做外墻粉刷層、防水層、噴涂層的，外墻面色彩征

求業(yè)主意見后，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3結合小區(qū)文化建設，可在征得居民意見后，部分墻面

采取涂鴉噴繪的形式，營造小區(qū)活力和強化意識形態(tài)。

5.2.3設備平臺應符合下列規(guī)定：

1對有形象要求的建筑立面，設備平臺宜整齊或設計遮

擋裝飾，并對住戶原有設備平臺支架進行檢查，對不滿足安

全要求的，應采取加強防護措施。

2設備平臺改造應符合《住宅設計標準》B33/1006的相

關規(guī)定。

3空調(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。

5.2.4防盜窗改造應根據(jù)居民意愿，在強化智能小區(qū)安防配

套建設的情況下，宜拆除防盜窗（?；\）；不拆除的，可進

行整治，做到外觀整體協(xié)調(diào)。

5.3綠色技術改造

5.3.1既有居住建筑綠色改造應綜合考慮項目現(xiàn)狀、改造模

式、功能需求等因素進行改造前評估、改造策劃，并對改造

效果進行改造后評估。

5.3.2既有居住建筑節(jié)能改造應根據(jù)國家節(jié)能政策和省、市

20

現(xiàn)行有關居住建筑節(jié)能設計標準的要求，結合當?shù)氐牡乩須?/p>

候條件、經(jīng)濟技術水平，因地制宜地開展全面的節(jié)能改造或

部分節(jié)能改造。

5.3.3屋頂、外墻飾面、外門窗改造宜統(tǒng)籌進行節(jié)能性改造。

5.3.4采用外保溫技術對外墻進行改造時，材料的性能、構

造措施、施工要求應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《既有居住建筑節(jié)能

改造技術規(guī)程》JGJ/T129的有關規(guī)定。

5.3.5屋面“平改坡”改造應在改造前對現(xiàn)有房屋主體結構

安全進行評估，評估通過且滿足規(guī)劃部門關于整體立面、日

照要求的前提下，方可開展改造。

5.3.6屋面“平改坡”改造應符合《既有住宅建筑功能改造

技術規(guī)范》JGJ/T390及《既有居住建筑節(jié)能改造技術規(guī)程》

JGJ/T129的相關規(guī)定。

5.3.7在征求業(yè)主同意的情況下，在屋頂安裝太陽能光伏發(fā)

電設施，補充走廊燈等小區(qū)公共部分用電。

5.4海綿化改造

5.4.1老舊小區(qū)宜結合海綿化改造，宜優(yōu)化整體豎向，采用

生態(tài)排水設計，有條件的小區(qū)宜設置低影響開發(fā)雨水系統(tǒng)，

并設計溢流排放系統(tǒng)與市政雨水系統(tǒng)銜接，緩解市政排水系

統(tǒng)壓力。

5.4.2海綿化改造應參照當?shù)睾＞d城市建設相關技術導則、

專項規(guī)劃、實施方案中對地塊年徑流總量控制率、徑流污染

削減率、內(nèi)澇防治標準等指標的要求，并結合實際合理確定

設計標準。

21

5.4.3改造的機動車道、人行步道宜采用符合要求的透水材

料。

5.4.4道路、廣場、停車場及建筑周邊綠地宜采用下沉式做

法，將雨水引入道路周邊綠地內(nèi)消納、凈化。下沉式綠地應

保持與建筑物基礎一定的安全距離，一般不小于3米，并做

好次生災害的防護措施。對于徑流污染嚴重、設施底部滲透

面距離季節(jié)性最高地下水位或巖石層小于1米及距離建筑物

基礎小于3米(水平距離)的區(qū)域，可采用底部防滲的復雜性

生物滯留設施。

5.4.5改造后，建設低影響開發(fā)設施區(qū)域宜采用安全防范措

施，并定期組織人員進行設施維護，建設、施工、運維標準

應參照現(xiàn)行規(guī)范要求。

5.5景觀綠化

5.5.1根據(jù)老舊小區(qū)綠地條件和居民的實際需求，綜合考慮

小區(qū)功能用地與綠化用地的需求和平衡關系，合理進行整體

綠地規(guī)劃設計。

5.5.2拆除占綠、毀綠的違章建筑（構筑物），恢復違規(guī)侵占

的綠地空間。

5.5.3修整欠維護的雜亂綠地，表土裸露區(qū)域應合理補栽花

草樹木，在新增苗木選擇上，應采用“適地適樹”原則。

5.5.4完善公共綠地綠化，并應結合考慮景觀、休憩以及后

期管理的需求。公共綠化空間宜具有適度的可進入性與參與

性。

5.5.5宜結合建筑物、構筑物、路側以及其他合理方式，設

22

置立體綠化增加綠化覆蓋率，改善老舊小區(qū)綠地空間不足問

題。

5.5.6小區(qū)原有樹木盡量保留和利用，古樹名木應建檔掛牌

并明確保護措施，臨近建筑樹木可適當遷移或修剪，以不影

響底層住戶采光通風為宜。

5.5.7新增景觀照明、立面照明應滿足《城市夜景照明設計

規(guī)范》JGJ/T163要求。景觀照明的設計宜結合室外景觀改造、

建筑物外立面改造進行，并符合城市夜景照明專項規(guī)劃的要

求。

23

6服務功能提升

6.1休閑健身設施

6.1.1室外設置健身活動場地應堅持因地制宜、保證質量、

服務群眾的原則，并統(tǒng)籌考慮各類使用人群的特點，保障青

少年、老年人和殘疾人的健身需求，通過綠化等隔離措施避

免健身鍛煉對附近居民的影響。

6.1.2具備安裝條件的小區(qū)，要按照《室外健身器材的安全

通用要求》和《室外健身器材配建管理辦法》的相關要求進

行建設安裝和維護管理。

6.1.3有條件的小區(qū)可結合小區(qū)道路設置健身步道，并用顏

色醒目的透水材料加以區(qū)別。

6.2養(yǎng)老托幼設施

6.2.1結合老舊小區(qū)改造，深入落實養(yǎng)老、托幼、家政等服

務業(yè)，鼓勵建設小區(qū)生活服務中心及社區(qū)衛(wèi)生服務中心，支

持社會力量發(fā)展衛(wèi)生健康服務，有效整合、重組和優(yōu)化片區(qū)

內(nèi)公共服務資源。

6.2.2結合小區(qū)規(guī)模及小區(qū)實際情況，通過改造增設文化活

動室、圖書室、老年食堂、幼兒園、兒童活動場所、居家養(yǎng)

老服務中心等養(yǎng)老托幼配套服務性場所。

6.2.3養(yǎng)老、托幼設施改造應遵循易識別、易到達、無障礙、

保安全的原則。

6.2.4可結合光纖入戶工程或聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)，增加居民

家庭應急呼叫系統(tǒng)。

24

6.3多層住宅加裝電梯

6.3.1無配套電梯的多層住宅，在不影響日照、采光、通風

的情況下，可考慮增設電梯，遵循建筑功能和交通組織合理、

結構安全、對環(huán)境影響最小的原則。

6.3.2對既有多層住宅加裝電梯，需參照《浙江省既有多層

住宅加裝電梯設計導則》（建設發(fā)〔2015〕384號）及《既有

住宅建筑功能改造技術規(guī)范》JGJ/T390的相關規(guī)定執(zhí)行。

6.3.3電梯加裝對日照及間距的要求應按照《城市居住區(qū)規(guī)

劃設計標準》GB50180執(zhí)行。

6.3.4當增設電梯遇到需要使用共有部位或改變共有部位外

形、結構的情況，應本著業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商的

原則，實施改造。

6.3.5尚未實施電梯加裝的小區(qū)，改造時應根據(jù)現(xiàn)場條件預

留增設電梯場地及管線接口。

6.4機動車位改造

6.4.1宜利用架空層、半地下空間、優(yōu)化地面車位布局等多

種方式增建機械車庫，緩解居民的停車需求。在征求大部分

業(yè)主同意的情況下，可通過綠化占補平衡，改造綠地用于增

加停車位。

6.4.2增設停車設施時，要保證居住小區(qū)內(nèi)整體的交通組織

合理有序，并應滿足消防條件，不得影響住宅的日照、采光、

通風要求，新增車位與居住及小區(qū)配套生活用房保持合理距

離，以免產(chǎn)生噪音、尾氣等影響。

6.4.3引入智慧停車系統(tǒng)，通過積極與周邊企事業(yè)單位共享

25

停車位等方式，實行錯時停車，強化停車管理。

6.5局部改擴建

6.5.1結合小區(qū)規(guī)模及小區(qū)實際情況，在不影響消防安全、

住宅日照的前提下，鼓勵進行局部改擴建老舊小區(qū)的公共活

動用房，合理增設居家養(yǎng)老服務中心、老年食堂、文化活動

室、小區(qū)配套用房等公共配套服務場所，增強小區(qū)服務功能，

改善提升住宅小區(qū)的文化氛圍和文化氣息。

6.6其他設施

6.6.1根據(jù)老舊小區(qū)規(guī)模、場地條件、群眾意愿、宜改則改

的原則，因地制宜開展老舊信報箱的更新或升級工作，將其

改造為集信報箱和智能快件柜功能于一體的智能包裹箱。

6.6.2有條件的小區(qū)可在靠近出口道路與城市道路接口處建

設快遞綜合服務場所，提供郵件、快件收寄、投遞及其他便

民服務，并可安裝智能快件箱等自助服務設備，預留電源及

網(wǎng)絡接口，上述設施可納入小區(qū)公共基礎設施管理。

6.6.3應依托小區(qū)社會服務管理中心增設微型消防站，合理

劃定最小滅火單元。選址遵循“便于出動、全面覆蓋”的原

則，采取自建、合建、統(tǒng)建等方式建設，應達到“3分鐘到

場”的要求。體量較大的小區(qū)，應按照“一站多點”建設模

式建站建隊，滿足快速處置要求。微型消防站應納入消防部

門統(tǒng)一調(diào)度指揮體系。

6.6.4加強消防智能化建設，維修和完善樓道煙感報警系統(tǒng)，

有條件的小區(qū)可配備室內(nèi)（外）消火栓水壓監(jiān)測系統(tǒng)。老舊

小區(qū)智能消防系統(tǒng)應全面接入“智慧消防”創(chuàng)新云平臺?！翱?/p>

26

巢老人”和分散養(yǎng)老特困人員等特殊人群住所應安裝獨立式

感煙探測報警器。

6.6.5在小區(qū)主出入口位置預留公共衛(wèi)生需要的紅外體溫檢

測系統(tǒng)設備接口和通道場地。

27

7施工和驗收

7.1一般規(guī)定

7.1.1老舊小區(qū)改造工程優(yōu)先考慮設計、采購、施工一體化

的EPC模式，應由具有相應設計或施工資質和能力的單位承

接。老舊建筑的檢測、加固設計和施工應由具有相應資質的

單位承擔。需要深化設計的改造工程，施工單位應具有深化

設計能力，深化設計文件應經(jīng)設計單位認可。

7.1.2改造施工的全過程應有可靠的施工安全措施。承接單

位應對施工過程可能發(fā)生的危害、災害與突發(fā)事件制訂應急

預案。

7.1.3改造工程宜按綠色施工的相關規(guī)定執(zhí)行。

7.1.4改造可能影響地下管線時，應事先進行情況排查，以

避免對地下管線造成破壞。

7.2工程施工

7.2.1施工前應由建設單位組織工程承接、監(jiān)理等相關單位

對工程進行交底。

7.2.2施工前承接單位應根據(jù)工程特點，按有關規(guī)定編制施

工組織設計方案和施工方案，并組織進行技術交底。

7.2.3改造前承接單位應對住宅的危險現(xiàn)狀進行排查。若施

工中發(fā)現(xiàn)原結構有嚴重缺陷或電氣、燃氣設施危及施工安全

時，應及時向建設單位報告，在采取有效處理措施后方可繼

續(xù)施工。

7.2.4燃氣、電氣工程的拆除，應由相應產(chǎn)權單位編制拆除

方案并組織實施。

28

7.2.5老舊建筑改造引起荷載增加或加裝電梯的改造，應根

據(jù)設計文件要求對建筑物的沉降變化進行監(jiān)測。

7.2.6改造施工宜采用以下綠色施工措施：

1運輸過程中，應保持車輛整潔，防止對道路的污染，

減少道路揚塵。對施工地段定期灑水，避免揚塵。

2設置施工面圍護，懸掛標識牌，臨邊洞口做好防護隔

離措施。

3控制噪音和遵守現(xiàn)行國家標準《建筑施工場界噪音限

值》GB12523規(guī)定。

4施工現(xiàn)場加強對廢水、污水的管理。廢水、廢棄涂料

和膠料排入下水管道前進行統(tǒng)一處理。

5夜間施工避免對周邊居民產(chǎn)生光污染影響。

6施工現(xiàn)場對小區(qū)已有綠化采取保護措施。

7.2.7改造施工時應對主結構、設備設施和裝飾采取有效的

防護措施，不得采取振動大或可能造成較大破壞的施工工藝。

7.3工程驗收

7.3.1老舊小區(qū)改造工程驗收時，各分部、分項工程和檢驗

批的劃分、驗收應按國家現(xiàn)行標準執(zhí)行，隱蔽工程經(jīng)驗收合

格后方可進入下一工序施工。

7.3.2設備材料進場驗收和復驗應滿足國家現(xiàn)行標準的要求。

7.3.3消防管道及附屬設備的更新或改造施工，應符合國家

現(xiàn)行標準的規(guī)定。

7.3.4改造工程的工程資料制作應按國家和地方現(xiàn)行標準執(zhí)行。

29

8全周期管理

8.1建立管理機制

8.1.1老舊小區(qū)改造根據(jù)小區(qū)實際情況和資金籌措情況，明

確居民需求的輕重緩急，實行總體控制、階段落實、長期維

護的改造原則，在日常維護和改造前后建立全周期管理機制。

8.1.2全周期管理的工作原則

1堅持黨和政府組織領導、業(yè)主決策、屬地組織和部門

指導相協(xié)調(diào)的原則。

2堅持改造與管理同步實施的原則。

3堅持業(yè)主繳費與政府扶持相結合的原則。

8.1.3組織實施

1實施綜合改造的老舊小區(qū)原則上應實行專業(yè)化物業(yè)管

理；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，可按單位自管等現(xiàn)行

管理方式或準物業(yè)管理方式進行管理。

2街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在縣（市、區(qū)）主管部

門的指導下負責具體實施工作，通過居民（含單位業(yè)主，下

同）認可的方式組織成立業(yè)主大會、組建業(yè)委會、小區(qū)議事

協(xié)調(diào)委員會等組織。社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府）聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關事項的決定并進行監(jiān)督。

3街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主成立業(yè)主大會

及業(yè)主委員會的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)

居委會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居委會開展工作。

4各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可在黨工委的領導下，

由社區(qū)黨組織牽頭建立由社區(qū)居委會、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務

30

企業(yè)、業(yè)主委員會、其他自管組織、轄區(qū)單位、政府相關部

門等共同參與的小區(qū)議事協(xié)調(diào)委員會，協(xié)商解決小區(qū)物業(yè)管

理過程中的重要事項。

5實施專業(yè)化物業(yè)管理模式的，可通過招投標或其他業(yè)

主認可的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

8.1.4配套措施

1要強化街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）黨工委在老舊小

區(qū)物業(yè)管理工作中的領導作用，加強社區(qū)黨組織對業(yè)主委員

會的領導。

2加強街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理方面的隊

伍建設，配備與承擔職責相適應的人員力量，選擇符合條件

的物業(yè)管理單位組建老舊小區(qū)管理應急隊伍，并定期開展應

急能力培訓和演練，確保管理無盲區(qū)。

3建立應急管理體系，制定和完善消防、排澇、衛(wèi)生防

疫等應急預案，明確各類突發(fā)事件的防范處置程序和要求，

健全社區(qū)應急突發(fā)事件領導機構，完善應急管理工作聯(lián)絡機

制。

8.1.5老舊小區(qū)改造要加強政府引導，壓實地方責任，加強

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動員群眾參

與。

8.1.6創(chuàng)新投融資機制，鼓勵金融機構和地方積極探索，運

用市場化方式吸引社會力量參與。

8.1.7優(yōu)化街道社區(qū)黨和政府組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)

委會和物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動服務體系，強化街道、社區(qū)、業(yè)委

31

會、物業(yè)企業(yè)等各方主體責任，建立后續(xù)長效維護及日常改

造工作機制，鞏固綜合改造提升成果。

8.2智慧管理

8.2.1建立或引進成熟的智慧小區(qū)信息化平臺，將與小區(qū)有

關的政府職能、物業(yè)管理、業(yè)主服務、社會服務資源、區(qū)域

經(jīng)濟信息通過平臺融為一體，進行全方位整合和充分利用。

8.2.2建立“人、車、物、事”的信息資源庫及立體動態(tài)的

關系數(shù)據(jù)庫，為社區(qū)的管理和服務提供信息化支撐，并進一

步實現(xiàn)公共服務平臺的聯(lián)動。

8.2.3通過智能化管理實現(xiàn)人工維護成本的降低，在物業(yè)費

持平的情況下增加盈利空間和服務水平。

8.2.4推廣智能安保智能垃圾分類回收、智慧停車、智能燈

桿等智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)社區(qū)管理規(guī)范化、標準化、人性化。

8.2.5在住戶家庭加裝智能民用三表、智能傳感器等設備，

保障用戶的用水、用電、用氣安全和小區(qū)消防安全，改善用

戶家庭環(huán)境。

8.2.6相關部門加大政策扶持與資金補助，對于部分公共設

施提高補助力度，提升企業(yè)積極性和居民自主性。

32

9改造內(nèi)容匯總表

基礎項(43)提升項(39)

基礎設施改造

路網(wǎng)梳理

路面修補

道路交通井蓋整治

標志標線

道路照明

無障礙設施無障礙廁所

無障礙設施無障礙車位

無障礙標識

給排水設施雨水徑流控制

供水計量

給排水設施

高位水箱

雨污分流制

配電網(wǎng)及線路

表箱表計

電氣設施照明系統(tǒng)

防雷接地

公共用電設施

燃氣設施燃氣設施改造預設燃氣管道

出入口門禁人臉識別

安防設施

監(jiān)控系統(tǒng)高清智慧監(jiān)控

33

單元門門禁

車輛管理

消防設施

建筑加固樓梯平臺座椅

屋面修繕

房屋修繕

樓道整修

電梯維護

違章違建清理違建改造

違章違建

架空管線整治

生活垃圾收集點

環(huán)衛(wèi)設施生活垃圾收集站

特殊垃圾存放點

整治車位汽車充電樁

停車設施

電動自行車充電設施

完善地下標識新建地下停車場

地下空間

修繕地下設施

規(guī)范布線三網(wǎng)融合

通信設施光纖到戶數(shù)據(jù)采集

移動信號覆蓋5G建設

小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

歷史文化風貌

小區(qū)特色風貌服務標識系統(tǒng)

重點場所提升

外立面改造外立面改造

34

設備平臺改造

防盜窗改造

節(jié)能改造

綠色技術改造屋面平改坡

光伏發(fā)電設施

低影響開發(fā)雨水系統(tǒng)

海綿化改造

下沉式綠地

綠地恢復立體綠化

景觀綠化綠化修整公共綠地

古樹名木景觀照明

服務功能提升

休閑健身設施健身設施健身步道

養(yǎng)老托幼設施

養(yǎng)老托幼設施適老適幼化改造

應急呼叫系統(tǒng)

多層住宅加裝加裝電梯

電梯預留加裝條件

增設機械車位

機動車位改造

共享停車

局部改擴建公共服務用房

快遞設施

微型消防站

其他設施

消防智能化

公共衛(wèi)生設施

35

用詞說明

1為方便各使用者準確執(zhí)行該導則，對導則中出現(xiàn)詞條作

以下說明：

1）表示很嚴格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”；反面詞采用“嚴禁”；

2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：

正面詞采用“應”；反面詞采用“不應”或“不得”；

3）表示允許稍有選擇，在條件許可是首先這樣做的：

正面詞采用“宜”；反面詞采用“不宜”；

4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

2條文中指明應按其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行的寫法為：“應

符合……的規(guī)定”或“應按……執(zhí)行”。

目次

1總則..........................................................................................................1

2術語..........................................................................................................3

3基本規(guī)定..................................................................................................4

3.1基本要求...............................................................................................4

3.2改造方案...............................................................................................5

4基礎設施改造..........................................................................................7

4.1道路交通...............................................................................................7

4.2無障礙設施...........................................................................................7

4.3給排水設施...........................................................................................8

4.4電氣設施.............................................................................................10

4.5燃氣設施.............................................................................................12

4.6安防設施.............................................................................................12

4.7房屋修繕.............................................................................................13

4.8違章違建.............................................................................................15

4.9環(huán)衛(wèi)設施.............................................................................................16

4.10停車設施...........................................................................................16

4.11地下空間...........................................................................................17

4.12通信設施...........................................................................................17

5小區(qū)環(huán)境優(yōu)化........................................................................................19

5.1小區(qū)特色風貌......................................................................................19

5.2外立面改造.........................................................................................19

5.3綠色技術改造......................................................................................20

5.4海綿化改造.........................................................................................21

5.5景觀綠化.............................................................................................22

6服務功能提升........................................................................................24

6.1休閑健身設施......................................................................................24

6.2養(yǎng)老托幼設施......................................................................................24

6.3多層住宅加裝電梯...............................................................................25

6.4機動車位改造......................................................................................25

6.5局部改擴建.........................................................................................26

6.6其他設施.............................................................................................26

7施工和驗收..........................................................................................28

7.1一般規(guī)定.............................................................................................28

7.2工程施工.............................................................................................28

1

7.3工程驗收.............................................................................................29

8全周期管理..........................................................................................30

8.1建立管理機制......................................................................................30

8.2智慧管理.............................................................................................32

9改造內(nèi)容匯總表....................................................................................33

2

1總則

1.0.1為推進浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡稱：老舊小區(qū)）

改造工作，全面改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質，以政府

引導、多方參與、整體謀劃、有序推進、創(chuàng)新機制、優(yōu)化治

理為原則制定本導則。

1.0.2本導則適用于建設標準不高、房屋年久失修、設施缺

損、功能不全、環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造

意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，重點是2000年前建成的小區(qū)，

不包括已納入棚戶區(qū)改造計劃的小區(qū)。

1.0.3老舊小區(qū)改造的主要任務有：科學制定改造計劃、合

理確定改造內(nèi)容、共同制定改造方案、多方籌措改造資金、

加強項目建設管理、建立長效管理機制。

1.0.4老舊小區(qū)改造前，應以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位，結合老

舊小區(qū)需求缺口與用地資源潛力，合理劃分改造范圍。應建

立評估及引導機制，經(jīng)過綜合評估，結合小區(qū)突出問題，制

定經(jīng)濟、合理、可行的更新改造技術方案。

1.0.5老舊小區(qū)改造應實現(xiàn)“六個有”目標：有完善的基礎

設施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務、有長效的管

理機制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關系。

1.0.6老舊小區(qū)應堅持“同步改造提升、同步服務提升”的

基本原則，改造完成后建立配套物業(yè)管理服務，并將落實長

效物業(yè)服務作為綜合改造的主要目標之一。

1.0.7老舊小區(qū)改造中應當通過整合存量房產(chǎn)或建設增量房

產(chǎn)，力爭設置不低于小區(qū)地上總建筑面積千分之七比例的物

1

業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四

為物業(yè)管理經(jīng)營用房，為物業(yè)服務企業(yè)提供必要的管理辦公

和經(jīng)營場所，并形成小區(qū)后續(xù)服務自我“造血能力”。

1.0.8老舊小區(qū)改造工作應與城市更新整體規(guī)劃相適應，與

總體規(guī)劃銜接，統(tǒng)籌設置公共服務配套設施，同步完善停車、

道路、基礎設施等配套工作。

1.0.9老舊小區(qū)改造過程中應合理拓展小區(qū)內(nèi)外交互空間，

優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部公共空間環(huán)境建設，完善小區(qū)應急防控管理措

施或設施，增加公共衛(wèi)生服務和公共安全管理功能。

1.0.10老舊小區(qū)改造工作除應符合本導則的規(guī)定外，尚應符

合國家、行業(yè)和地方的法律法規(guī)和相關標準的規(guī)定。

2

2術語

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

建設標準不高、房屋年久失修、設施缺損、功能不全、

環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造意愿強烈的住宅

小區(qū)，重點是2000年前建成的小區(qū)，不包括已納入棚戶區(qū)

改造計劃的小區(qū)。

2.0.2老舊建筑

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)超過建筑合理使用年限三分之二以上

的既有建筑。

2.0.3老年人設施

專為老年人服務的公共服務設施。

2.0.4無障礙設施

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會成員通行安全

和使用便利，在建設工程中配套建設的服務設施。

2.0.5生活垃圾收集點

也叫垃圾投放點，專門用于生活垃圾的投放、收集點位

置。

2.0.6三網(wǎng)融合

實現(xiàn)有線電視、電信以及計算機通信三者之間的融合，

目的是構建一個健全、高效的通信網(wǎng)絡，從而滿足社會發(fā)展

的需求。

3

3基本規(guī)定

3.1基本要求

3.1.1老舊小區(qū)改造包括前期評估、籌措資金、制定