(物業(yè)管理)物業(yè)項(xiàng)目物 (一)管理方案函 (二)投標(biāo)書概括 (三)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)報(bào)價(jià)函 (一)公司概況 (二)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 (三)管理模式 (一)項(xiàng)目基本情況 (二)管理學(xué)理論的應(yīng)用 (三)系統(tǒng)的管理制度 (四)管理目標(biāo) (五)分階段管理內(nèi)容 (六)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 (七)特色服務(wù) (八)個(gè)性化、公益性服務(wù)體系 (九)有償服務(wù)體系人員配備、管理 (一)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 (二)各主要崗位職責(zé)責(zé)位職責(zé) (三)人員的配備、管理要求求 (四)人員配備數(shù)量 (五)人員培訓(xùn) (六)人員的管理 (七)人員的服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn) (一)年物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算 (二)增收節(jié)支計(jì)劃度 (一)制度的建立 (二)各項(xiàng)管理制度供的有關(guān)項(xiàng)目文件、銷售宣傳冊(cè)等的保障等進(jìn)行了分析和商討，經(jīng)認(rèn)真編寫現(xiàn)正依法收費(fèi)。切實(shí)履行。我們將按照物業(yè)委托合同內(nèi)容，承擔(dān)完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。 司獲取信息，并通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑進(jìn)一步了文境和物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理理念而編制。整體設(shè)想、管理模式，組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃、面做出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。力，采取專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，以充分體現(xiàn)“以人為本”、增值速度，提企業(yè)形象。函限公司對(duì)科海物業(yè)的信任，給予科海據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料及要求，現(xiàn)遞交本管理方案，提出相關(guān)費(fèi)用的報(bào)價(jià)。 含管理處辦公室裝修。同》并切實(shí)履行。容，承擔(dān)完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。我們將全面履行本方案書的承諾。接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。 嘉興市科海物業(yè)管理有限公司，各管理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、、保潔綠化部。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各部門層作業(yè)的各個(gè)管理處，則能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考察下依據(jù)明確的目標(biāo)和要求開展工作。 分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托科海物業(yè)成功的經(jīng)為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。全年工作計(jì)劃業(yè)績(jī)預(yù)算并逐項(xiàng)分解至業(yè)績(jī)標(biāo) (一)項(xiàng)目的基本情況越，城市交通及配套設(shè)施比較完善。街商業(yè)用房組成。多種戶型選擇。 (二)管理學(xué)理論的應(yīng)用度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立與的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過程價(jià)值，客戶獲得價(jià)值是客戶滿意、客戶中心的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、以此作為物業(yè)管理的核心理念，對(duì)香。不同工序的人員組合成工作小組或組隊(duì)，以利于信息接手續(xù)，縮短時(shí)間。另外減少管理層次，提高管理幅化的組織結(jié)構(gòu)，打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織凝聚力，大大最大限度地降低管理成本，提高工作效率。動(dòng)，分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程，即目標(biāo)計(jì)劃管理的精髓。透過本公司架構(gòu)，應(yīng)用目標(biāo)計(jì)劃，并建立績(jī)效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃工作得以高效率的展開。 (三)系統(tǒng)的管理制度安管理規(guī)定理規(guī)定消防管理規(guī)定事制度、保安人員管理細(xì)則細(xì)則、業(yè)主投訴處理工作制度、設(shè)備管理維護(hù)運(yùn)作制度、財(cái)務(wù)管理制度、回訪制度、檔案資料管理制度房務(wù)部主管工作績(jī)效考核、客戶經(jīng)理臺(tái)接待工作績(jī)效考核、護(hù)衛(wèi)部部長(zhǎng)工作績(jī)效考作績(jī)效考核、工程維修部主管工作績(jī)效考核、工作績(jī)效考核、保潔綠化主管工作績(jī)效考核、保潔法及細(xì)則、綠化員工作績(jī)效考核辦法及細(xì)則火災(zāi)應(yīng)急處理程序、水浸事故處理程序、遇暴風(fēng)雨天氣處理程序、序、煤氣泄露處理程序、電梯困人應(yīng)急處理程 (四)管理目標(biāo) (1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系； (2)管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得上崗證書； (3)建立健全勞動(dòng)管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責(zé)、財(cái)務(wù)管理、 (4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌； (5)與服務(wù)對(duì)象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)明確， (6)企業(yè)對(duì)所承接的物業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定要求進(jìn)行接管驗(yàn)收，手 (7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)性收支帳目、房屋公共維修金賬 (8)公示24小時(shí)服務(wù)電話，按合同約定的時(shí)間進(jìn)行報(bào)修、一 (9)建立業(yè)主求助、投訴記錄，處理及時(shí)，并有回訪記錄； (10)每年至少進(jìn)行2次征求業(yè)主意見的活動(dòng)，業(yè)主滿意率在 (1)按規(guī)定要求對(duì)房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套工圖以及綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等技術(shù)檔案資 (2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度，并告知業(yè)主和，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進(jìn)行勸阻或及時(shí)報(bào)告業(yè)主委 (3)每半月對(duì)房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進(jìn) (4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護(hù)制度。需要維修同約定及時(shí)組織維修，屬大修的及時(shí)編制維修計(jì)批然后組織實(shí)施，房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備 (5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下 (6)無違章搭建，消防通道無占用堵塞，外墻面、樓道、路 (7)無室外安全鐵柵、無陽(yáng)臺(tái)包封； 。 (1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案，包括權(quán)屬清冊(cè)，設(shè)備臺(tái)帳、設(shè) (2)配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理 (3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議，檢查記錄齊 (4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo) (5)每天1次對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視，并有記錄； (6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維 (7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證； (8)消防設(shè)施至少每個(gè)月運(yùn)行保養(yǎng)一次，設(shè)備設(shè)施完好率 (10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措 (11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)，無泡、冒、滴漏和鼠害，設(shè)設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識(shí)齊全、醒目；設(shè)備配套專用工具齊全。 (12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，年檢合 (13)外電停電有預(yù)先告知，備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。 上。 (2)小區(qū)重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡視一次，有巡視記錄； (3)對(duì)車輛進(jìn)出小區(qū)有記錄，車輛停放有引導(dǎo)，停放有序； (4)對(duì)大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)；對(duì)裝修、家政等勞務(wù) (5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方 (6)對(duì)小區(qū)主要部位和周界實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控，對(duì)小區(qū)存在的 (7)對(duì)小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下，消防設(shè)施、設(shè)備安好率 (1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清 (2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次，每天擦洗一窗臺(tái)、消防栓箱每天擦洗一次；小區(qū)公共道每、路燈每?jī)蓚€(gè)月清潔一次；電梯轎箱每天清潔 (3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 (4)對(duì)公共環(huán)境每月消殺2次，遇有特殊情況要及時(shí)進(jìn)行消 (5)二次供水水箱按規(guī)定進(jìn)行清洗，水質(zhì)達(dá)標(biāo)。 (6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。 (7)外墻清洗每年一次。 %。 (1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化的養(yǎng)護(hù)管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理實(shí)行外 (2)針對(duì)植物的生長(zhǎng)習(xí)性對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn) (3)定期進(jìn)行清理綠地雜草、雜物； (4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況，適時(shí)對(duì)花草、木進(jìn)行病蟲害的防治 (5)小區(qū)的綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，草地?zé)o明顯雜草、雜物、修剪平木無枯萎現(xiàn)象，綠籬修剪平整、造型 (6)小區(qū)的小品景觀維護(hù)管理良好。 (7)綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。 (8)綠化完好率99%以上。率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場(chǎng)/道路完好共文化設(shè)施完好率，根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)算。計(jì)。內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。行統(tǒng)計(jì)。果等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。行統(tǒng)計(jì)測(cè)算。 (五)分階段的管理內(nèi)容 (1)從使用、管理、維護(hù)、成本控制的角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核并進(jìn)行優(yōu)化及提供實(shí)用性建議； (2)參與小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)設(shè)置標(biāo)識(shí)和人文景點(diǎn)、綠化自然景觀、設(shè)計(jì)等提出合理建議； (3)在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少系統(tǒng)的穩(wěn)定； (4)對(duì)物業(yè)開發(fā)的工程管理、設(shè)備選型、智能化集成配備、管理和使用及成本控制方面提供物業(yè)管理建議；協(xié)助、策劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備； (5)協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目； (6)結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，科學(xué)、合理編制顧問服務(wù)計(jì)劃。 (1)協(xié)助項(xiàng)目物業(yè)銷售的策劃、推廣工作，并提供專業(yè)促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行； (2)制作項(xiàng)目物業(yè)管理方案，并對(duì)項(xiàng)目銷售人員就物業(yè)管理方面進(jìn)行幫助培訓(xùn)； (3)派員參加房展等樓盤展示促銷活動(dòng)，解答購(gòu)房客戶對(duì)物業(yè)管理方面的提問； (4)協(xié)助制作規(guī)范的業(yè)主公約、業(yè)主裝修協(xié)議、物業(yè)管 (5)可協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行房屋銷售，客戶到現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房或看 (6)向銷售人員了解購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理需求的情況，進(jìn)理服務(wù)方案，以更好地延伸開發(fā)理念。 (1)做好交付前的驗(yàn)收、資料復(fù)印、鑰匙整理等準(zhǔn)備工作； (2)發(fā)出交付資料給業(yè)主，并依據(jù)合同約定的交付日期、流程做好 (3)將在交付過程中業(yè)主反映的相關(guān)問題反饋給開發(fā)單位，并督促 (1)保持房屋外觀完整統(tǒng)一；不得安裝雨棚、曬衣架；空調(diào)安一式樣、規(guī)格封閉；不改變墻體色澤；外墻日巡查，對(duì)違章、野蠻裝修以及危害主體安 (3)對(duì)商鋪統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng) (4)實(shí)行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。 (5)裝修管理流程：次裝修申請(qǐng)表承建商資質(zhì)證明及所需資料部門審批證明案并辦理施工出入證等工收 (六)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1、共用設(shè)備設(shè)施定期維修計(jì)劃和實(shí)施(詳見下表)通過翻新延長(zhǎng)其使用壽命2、共用部位的定期維修計(jì)劃和實(shí)施方案(詳見下表)2,3,造,4,3、共用部位的日常維修計(jì)劃和實(shí)施方案(詳見下表)求象 (七)特色服務(wù)現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性的精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追一直把持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)作為我們工作們把建設(shè)部物業(yè)管理最高標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店服務(wù)擬訂以星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。 務(wù)，預(yù)約出租車服務(wù)，其他各類商務(wù)訊息服 維修，代送修各類物品，影碟租賃，代請(qǐng)保姆、鐘點(diǎn)工、照看(接送)幼兒、家教等服務(wù)，報(bào)刊訂閱服務(wù)，代訂鮮花、賀卡服務(wù)，收 (6)、物業(yè)管理服務(wù)：公共性服務(wù)收費(fèi)(物管費(fèi))、公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費(fèi)、 辦高檔俱樂部的會(huì)員卡，代辦電子游戲、游樂場(chǎng)、影劇院、舞廳、棋牌室、圖書館、大型室外游泳池、乒乓球、、羽毛球、足球、臺(tái)球、排球、籃球、高爾夫 便利店、音像書店、花店、送純凈水等服務(wù)。 (八)個(gè)性化、公益性服務(wù)體系場(chǎng)上，業(yè)主、客戶滿意度已經(jīng)成為衡量服務(wù)隨著人們對(duì)生活水平的不斷提高和效率觀念的日服務(wù)已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的日常管理和維資源，擴(kuò)展到滿足業(yè)主日常生活需求的各公司在優(yōu)化基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)客戶提，就可以使客戶真正感受到我們公司服務(wù)的人本理念和人文特色，感受到自身的價(jià)值所在。個(gè)別業(yè)主提供個(gè)性化設(shè)想需求，結(jié)合本小區(qū)住戶實(shí)際需要情況，特策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目及相關(guān)有償服務(wù) (2)客戶接待服務(wù)中心、水電工程維修組、保潔組等部門分 (3)服務(wù)中心全體員工必須要全心全意為住戶服務(wù)，為創(chuàng)造 (4)服務(wù)人員與住戶交往時(shí)做到熱情禮貌、態(tài)度和藹、服務(wù)、急業(yè)主之所急，滿足廣大住戶的需要就是我 (5)上門服務(wù)必須著裝整齊、佩戴工作牌，未經(jīng)住戶允許不 (6)涉及到有償服務(wù)內(nèi)容的，必須按標(biāo)定價(jià)格收費(fèi)，不得加收費(fèi)用(特殊情況由雙方另行商定)，不得索要小費(fèi)及私自收費(fèi)； (7)尊重住戶隱私權(quán)，不窺竊、不打聽、不傳播住戶的隱私 (8)積極創(chuàng)造條件，為住戶提供更多、更優(yōu)質(zhì)的個(gè)性化服務(wù)。 (1)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則； (2)注重服務(wù)的時(shí)效性原則； (3)提供個(gè)性化服務(wù)不影響其他住戶原則； (4)開展個(gè)性化服務(wù)不能片面追求經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)以服務(wù)為 (5)量力而行的原則。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心的自身情況和因地、因時(shí)、因人而宜，有計(jì)劃、有步驟地開 (6)無償服務(wù)與有償服務(wù)相結(jié)合的原則； (7)保本微利原則。 (1)在服務(wù)中心或小區(qū)入口醒目位置張貼； (2)在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼； (3)將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。項(xiàng)目公告后，可就自己所需要的服務(wù)采取話預(yù)約通知或來人洽談等不同形式與服務(wù)中心聯(lián)系。 (1)代辦(無償)服務(wù)：代辦服務(wù)的提供主要由物業(yè)服務(wù)中心集中辦理或公共企事業(yè)單位設(shè)點(diǎn)辦理，服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)(或者由服務(wù)中心經(jīng)理指定人員負(fù)責(zé))聯(lián)系有關(guān)公共企事業(yè)單位，落實(shí)代辦服務(wù)的有關(guān)工作順利開展。具體代辦(無償)服務(wù)的內(nèi)容包括：1,代繳水電費(fèi),,無償代辦服務(wù)2,代繳電話費(fèi),,無償代辦服務(wù)3,代繳燃?xì)赓M(fèi),,無償代辦服務(wù)4,代繳有線電視費(fèi),,無償代辦服務(wù)5,代訂報(bào)刊、雜志,,無償代辦服務(wù)6,代訂牛奶,,無償代辦服務(wù)7,代叫出租車輛,,無償代辦服務(wù)8,代辦國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng),,無償代辦服務(wù)9,代辦有線電視開戶,,無償代辦服務(wù)10,代辦管道煤氣(天然氣)開戶,,無償代辦服務(wù)11,代辦暫住證,,無償代辦服務(wù)12,來訪電話及訪客留言轉(zhuǎn)告,,無償服務(wù)13,園區(qū)內(nèi)小件物品搬運(yùn),,無償服務(wù)14,對(duì)每戶建立房屋維修記錄檔案,,無償服務(wù)15,義務(wù)醫(yī)務(wù)咨詢?nèi)辗?wù),,無償服務(wù)16,組織住戶有需要的商業(yè)推廣活動(dòng),,視住戶需要情況17,聯(lián)系推薦合格的裝修施工單位,,提供信息查詢18,提供餐飲服務(wù)單位信息,,提供信息查詢19,提供家政服務(wù)公司信息,,提供信息查詢20,提供搬家服務(wù)公司信息,,提供信息查詢21,提供家居裝飾公司信息,,提供信息查詢22,提供車、船、火車、飛機(jī)航運(yùn)信息,,提供信息查詢23,提供財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等信息,,提供信息查詢24,代聘家政服務(wù),,或提供信息查詢25,代辦賓館客房預(yù)定手續(xù),,限市內(nèi)范圍26,代辦假日旅游手續(xù),,或提供旅游信息27,提供旅游咨詢服務(wù),,提供信息查詢28,提供市內(nèi)交通咨詢服務(wù),,提供信息查詢29,提供各種商業(yè)禮儀公司服務(wù)信息,,提供信息查詢30,提供各類醫(yī)院信息,,提供信息查詢31,提供有關(guān)二手貨單位信息,,提供信息查詢32,醫(yī)療衛(wèi)生、防災(zāi)減災(zāi)等常識(shí)介紹,,長(zhǎng)期進(jìn)行宣傳33,向舉行結(jié)婚典禮的業(yè)主送賀鮮花,,無償服務(wù)34,在小區(qū)各處設(shè)便民箱,,常用工具等35,不定期舉辦二手貨交易市場(chǎng),,視住戶需要而定36,舉行義務(wù)維修日服務(wù),,每年定期舉行37,貴重物品代保管、存放服務(wù),,無償服務(wù)38,代住戶委托外出小維修服務(wù),,無償服務(wù)39,提供便民雨傘服務(wù),,無償服務(wù)40,提供市內(nèi)便民接送車服務(wù),,有條件的小區(qū)41,代收掛號(hào)信、匯款單、包裹單等,,無償服務(wù)工具借用服務(wù),,無償服務(wù)43,為住戶提供黃頁(yè)查詢服務(wù),,無償服務(wù)44,提供室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)咨詢服務(wù),,無償服務(wù)44,進(jìn)行住戶滿意率調(diào)查,,每年開展一次45,其它住戶合理的服務(wù)需求,,視情況開展 (1)即時(shí)提供服務(wù)或預(yù)約、登記當(dāng)住戶需要提供的服務(wù)為即時(shí)性質(zhì)(如：需要服務(wù)中心提供一些住戶即時(shí)需要的相關(guān)信息的查詢等服務(wù))時(shí)，客戶服務(wù)中心服務(wù)對(duì)于服務(wù)中心不能及時(shí)在第一時(shí)間完成的住戶請(qǐng)求(或者是住、住址、電話、服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)登記，并確定間、地點(diǎn)、內(nèi)容和要求；如果該服務(wù)內(nèi)容涉及有來人、來電者明確服務(wù)費(fèi)用的預(yù)算，并詳細(xì)登記記錄表》上，按照有償服務(wù)的相關(guān)要求進(jìn)行處理。 (2)落實(shí)服務(wù)部門任范圍，將已約要求及時(shí)落實(shí)到具體負(fù)責(zé)實(shí)施的部門，為約定的服務(wù)實(shí)施做好準(zhǔn)備。 (3)個(gè)性化服務(wù)的任務(wù)落實(shí)需求的服務(wù)信工作的需要指定本部門工作人員按照任務(wù)要求實(shí)施服務(wù)。 (4)服務(wù)過程操作務(wù)任務(wù)后，按照約定的時(shí)間和任務(wù)要求及時(shí)時(shí)嚴(yán)格按照公司規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程進(jìn)行操的，在服務(wù)完畢后，還請(qǐng)住戶對(duì)該工作完成情況進(jìn)行驗(yàn)收，并請(qǐng)住戶在《有償服務(wù)任務(wù)單》上簽字。 (5)服務(wù)拜回訪部門工作人員完成某項(xiàng)對(duì)該定期對(duì)該住戶進(jìn)行上門或者電話拜回訪，具體應(yīng)按公司關(guān)于住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行處理。 (6)個(gè)性化服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督對(duì)難以處理的重大問題應(yīng)上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理決定處理措施。 (7)考核依據(jù)握的個(gè)性化服務(wù)回訪及投訴情況、相關(guān)的性化服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)價(jià)，作為對(duì)各部門及相關(guān)服務(wù)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 (1)在為住戶提供代辦服務(wù)或者其他無償服務(wù)時(shí)，應(yīng)該向住戶說明是屬于無償?shù)脑鲋捣?wù)。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理每年會(huì)同服務(wù)中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)調(diào)整好符合本小區(qū)實(shí)際的、切實(shí)可行的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在實(shí)施服務(wù)之前公告與住戶。 (3)在開展個(gè)性化服務(wù)實(shí)施過程中，若遇到有住戶對(duì)收費(fèi)標(biāo)不依照現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的，由相關(guān)部門主管和住結(jié)果報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理或由服務(wù)中心經(jīng)理決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (4)在向住戶提供個(gè)性化服務(wù)時(shí)，如果涉及到有償服務(wù)的情結(jié)帳方式?？梢愿鶕?jù)每次的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量約住戶確認(rèn)后，由服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員一次性收取服務(wù)費(fèi)用。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理每年負(fù)責(zé)召集服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)已在開展的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目的必要性與可行性化服務(wù)項(xiàng)目新需求進(jìn)行調(diào)查或征集意見。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理會(huì)同服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)服務(wù)人新需求內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)，挑選出性化服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新或調(diào)整，并按計(jì)劃實(shí)施。 (3)個(gè)性化服務(wù)必須始終圍繞客戶的需求進(jìn)行，把握服務(wù)程度的《拜回訪住戶記錄》和對(duì)小區(qū)住戶每年進(jìn)行的個(gè)新需求的調(diào)查或征集的意見情況進(jìn)行總結(jié)，來衡量提性化服務(wù)的必要性和可行性，對(duì)個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容行更新或調(diào)整，按照保本微利的原則，擬定服務(wù)中心本年度個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。 (九)有償服務(wù)體系償服務(wù)工作，確保為、方便、滿意的服務(wù)，結(jié)合本小區(qū)住戶實(shí)際需要情況，特策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的有償服務(wù)項(xiàng)目。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批有償服務(wù)項(xiàng)目及相關(guān)有償服務(wù)的 (2)客戶接待服務(wù)中心、水電工程維修組、保潔組等部門分 (3)實(shí)施有償服務(wù)的各相關(guān)部門主管負(fù)責(zé)監(jiān)督有償服務(wù)質(zhì)量 (4)服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)收取相關(guān)有償服務(wù)費(fèi)用。 (1)優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則； (2)時(shí)效性原則； (3)提供有償服務(wù)不影響其他住戶原則； (4)保本微利原則； (5)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益綜合評(píng)價(jià)原則； (6)嚴(yán)禁服務(wù)人員與住戶私下結(jié)算、不接受住戶任何賞賜原則。 (1)在服務(wù)中心或小區(qū)入口醒目位置張貼； (2)在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼； (3)將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。目公告后，可就自己所需要的服務(wù)采取電 (1)預(yù)約、登記、來電要求提供服務(wù)的住戶細(xì)登記在《有償服務(wù)活動(dòng)記錄表》上，并確定提供服務(wù)的具體時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、要求以及向來人、來電者明確服務(wù)費(fèi)用的預(yù)算。 (2)落實(shí)服務(wù)部門服務(wù)內(nèi)容和要為約定的服務(wù)實(shí)施做好準(zhǔn)備。 (3)有償服務(wù)的任務(wù)落實(shí)《有償服務(wù)任的需要指定本部門工作人員按照任務(wù)要求實(shí)施服務(wù)。 (4)有償服務(wù)服務(wù)過程操作有償服務(wù)任務(wù)單》后，按照約定的時(shí)間和任，作業(yè)時(shí)嚴(yán)格按照公司規(guī)定的服務(wù)標(biāo)，請(qǐng)住戶對(duì)該工作完成情況進(jìn)行驗(yàn)任務(wù)單》上簽字 (5)服務(wù)拜回訪工作人員完成某項(xiàng)有償服進(jìn)行上門或者電話拜回訪，具體操作按公司有在回訪過程中接到住戶投訴的，應(yīng)按公司關(guān)于住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行處理。 (6)有償服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督訪及住戶投訴情況，對(duì)有理有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題，對(duì)難以處理的重大問題應(yīng)上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理決定處理措施。 (7)考核依據(jù)握的有償服務(wù)回訪及投訴情況、相關(guān)的服的質(zhì)量評(píng)價(jià)，作為對(duì)各部門及相關(guān)服務(wù)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 (1)向住戶提供服務(wù)時(shí)可采取記賬方式?jīng)r逐一登記，并請(qǐng)住戶在每次的《有償服務(wù)存檔，經(jīng)各實(shí)施過有償服務(wù)的部門主管審核在《有償服務(wù)月結(jié)統(tǒng)計(jì)表》上，以月結(jié)報(bào)表員，服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)在月底時(shí)一次性收取該月內(nèi)相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。 (2)一次性結(jié)帳方式服務(wù)時(shí)，也可以根據(jù)每次的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量住戶確認(rèn)后，由服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員一次性收取服務(wù)費(fèi)用。 (3)服務(wù)中心經(jīng)理每年會(huì)同服務(wù)中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)合本小區(qū)實(shí)際的、切實(shí)可行的有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在實(shí)施有償服務(wù)之前公告與住戶。 (4)在開展有償服務(wù)實(shí)施過程中，若遇到有住戶對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不依照現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的，由相關(guān)部門主管和住戶將協(xié)商結(jié)果報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理或由服務(wù)中心經(jīng)理決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理每年負(fù)責(zé)召集服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)并對(duì)小區(qū)住戶每年有償服務(wù)項(xiàng)目新需求進(jìn)行調(diào)查或征集意見。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理會(huì)同服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)服務(wù)人內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)，挑選出必項(xiàng)目?jī)?nèi)容及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新或調(diào)整，并按計(jì)劃實(shí)施。 (3)服務(wù)中心經(jīng)理也可在每年1月份根據(jù)對(duì)上一年度的《拜《有償服務(wù)活動(dòng)記錄表》及有償服務(wù)費(fèi)用收取情量提供某種長(zhǎng)期有償服務(wù)的必要性和可行性，對(duì)及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新或調(diào)整，按照保本微利的原施。 (1)居家水、電設(shè)施類維修服務(wù)5,安裝壁燈,盞,10元,不含材料費(fèi)6,安裝射燈,盞,10~30元,不含材料費(fèi)7,安裝鏡前燈,盞,15元,不含材料費(fèi)8,安裝床頭燈,盞,15元,不含材料費(fèi)9,安裝普通日光燈,位,15元,不含材料費(fèi)10,更換普通日光燈管,支,5元,不含材料費(fèi)電,路,15元,不含材料費(fèi)12,(暗)線路故障檢修,次,100元,或根據(jù)實(shí)際情況面議,只,10元,不含材料費(fèi)14,安裝供電線路(明敷),米,10元,限難燃線槽安裝料費(fèi)費(fèi) 2)日常家庭物品類維修服務(wù)：1,更換玻璃門鎖,把,10元,不含材料費(fèi)2,更換普通門鎖,把,5元,不含材料費(fèi)3,更換防盜門鎖,把,50元,不含材料費(fèi)4,安裝球型鎖,把,15元,不含材料費(fèi)5,安裝普通掛鎖,把,3元,不含材料費(fèi)6,安裝排風(fēng)扇,臺(tái),15元,不含材料費(fèi)7,安裝壁扇,臺(tái),10元,不含材料費(fèi)8,安裝毛巾架,個(gè),10元,不含材料費(fèi)9,安裝晾衣架,個(gè),20元,不含材料費(fèi)10,更換普通瓷片,㎡,20元,不含材料費(fèi)臺(tái),30元,不含材料費(fèi)13,換窗紗,㎡,5元,不含材料費(fèi)20元,,10元,17,修理窗戶、陽(yáng)臺(tái)推拉門,扇,10~30元,不含材料費(fèi)40元,20,安裝洗衣機(jī),臺(tái),20元,21,更換信箱鎖,把,5元,不含材料費(fèi)22,更換鋁合金窗(門)輪,扇,30元,不含材料費(fèi)23,修理普通電熱水器,次,20元,25,檢修抽油煙機(jī),臺(tái),20元,,面議,據(jù)實(shí),面議 3)其他類型有償服務(wù)0.5元,A4紙，其他據(jù)情況定2,代客傳真,張,5元,長(zhǎng)途費(fèi)另計(jì)3,代理物業(yè)出租、管理服務(wù),套,面議,面議4,代客戶洗車服務(wù),輛,據(jù)實(shí),面議5,代收住戶指定郵件,次,5元,6,新居整體開荒保潔,㎡,1.5元,按建筑面積計(jì)算7,舊居整體開荒保潔,㎡,2元,按建筑面積計(jì)算9,鐘點(diǎn)工收費(fèi),小時(shí),10元,或據(jù)實(shí)際情況定,小時(shí),10元,或據(jù)實(shí)際情況定,小時(shí),10元,或據(jù)實(shí)際情況定定人員配備、管理 接待中心,,維修部,,保潔綠化部,,護(hù)衛(wèi)分隊(duì)客服主管,,工程部長(zhǎng),,保潔部長(zhǎng),,護(hù)衛(wèi)部長(zhǎng)收款辦證員,,客戶接待,,客戶經(jīng)理,,水電工,,綜合維修工,,弱電工,,電梯管理員,,保潔員,,綠化員,,護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班,,護(hù)衛(wèi)員,,監(jiān)控員用的收取，資料檔案管理、員工日常培訓(xùn)、勞動(dòng)考勤等工作。保養(yǎng)工作，業(yè)圖紙管理，二次裝修工程方面的審核等工作。放管理、裝修巡查及管理和消防工作。負(fù)責(zé)小區(qū)公共綠化的日常除草、施肥等養(yǎng)護(hù)工作。 主任,1保潔部長(zhǎng),1護(hù)衛(wèi)部長(zhǎng),1收款辦證員,1客戶接待,1水電工,1綜合維修工,2弱電工,1電梯管理員,1保潔員,20綠化員,3護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班,3護(hù)衛(wèi)員,16監(jiān)控員,3 ③把員工培訓(xùn)情況納入工作考核，作為獎(jiǎng)勵(lì)、晉級(jí)的條件。作 (1)新員工公司的組政策及公司各部門職能巧，適應(yīng)工作之要求 (2)接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)工作要工,內(nèi)行4,房屋驗(yàn)收交接程序,一天,公司,管理、維修各工種工作技巧和服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范及人際溝通技巧,一天,公司,全體人員,公司考核內(nèi)部培握應(yīng)急方 (3)正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃概述及應(yīng)用工與業(yè)主、巧和管理水平共關(guān)系處理、4,保安員列隊(duì)、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn),五天,有關(guān)協(xié)作單位,保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)及骨干,外代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力5,有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的培訓(xùn),根據(jù)實(shí)際情況安排,有關(guān)管理服務(wù)人員,相關(guān)人高業(yè)務(wù)管理水平升級(jí)培訓(xùn),根據(jù)實(shí)際情況安排,勞動(dòng)部門,維修、服務(wù)人員,外部培訓(xùn),確保每7,保安人員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn),每年確保十五天以上,公司,治安保衛(wèi)全戰(zhàn)能力 工進(jìn)行追蹤考核，考核內(nèi)容包精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面檢驗(yàn)其是否符合持續(xù)性崗位要求。 (1)轉(zhuǎn)正考核理處要對(duì)其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績(jī)的評(píng)定，只有兩項(xiàng)均合格，方能正式錄用。 (2)定期考核織定期或不定期的檢查。將檢查情況記錄，并按考核評(píng)分依據(jù)確定責(zé)任人獎(jiǎng)、罰。 (3)內(nèi)部上崗考核訓(xùn)，通過考試方能上崗，不合格者必考試，補(bǔ)考仍不合格者，管理處視具體情況進(jìn)行調(diào)薪、調(diào)換工種、下崗培訓(xùn)直至辭退處理。 (4)年終考核即末尾淘汰。高和有效使用作為公司發(fā)展的動(dòng)力源激勵(lì)機(jī)制。在嚴(yán)格考核的同時(shí)，更注重人員的秀人才“自我實(shí)現(xiàn)”的愿望，真正做到優(yōu)秀人才進(jìn)的來，留的住，并不斷進(jìn)步和提高。 (1)競(jìng)爭(zhēng)上崗實(shí)行內(nèi)部公開競(jìng)爭(zhēng)上崗制度。管理處所有員工名、公開答辯、群眾評(píng)議、業(yè)績(jī)考核、領(lǐng)導(dǎo)審核整個(gè)過程全部公開進(jìn)行，并確保透明度，從而促進(jìn)優(yōu)秀人才的脫穎而出。 (2)崗位薪酬制度位兩條線，薪酬制度也分管理自身技能、特長(zhǎng)、興趣，有選擇地向某一方向發(fā)展，管理處將完全以崗、以業(yè)績(jī)定獎(jiǎng)懲。主，關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)和生活，盡對(duì)企業(yè)的感情，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。 (1)鼓勵(lì)員工學(xué)技術(shù)、學(xué)科學(xué)，提供資料、時(shí)間方面的幫助 (2)鼓勵(lì)員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)內(nèi)部技術(shù)和管理改革，充分發(fā)揮管理的 (3)及時(shí)肯定和鼓勵(lì)員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步，獎(jiǎng)懲并用，重在激 (4)關(guān)心員工的生活，盡管理處最大能力，改善員工生活條 (5)開展各種文體活動(dòng)，豐富員工業(yè)余文化生活； (七)人員的服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)化淡妝，不可濃妝艷抹。女服務(wù)員留長(zhǎng)發(fā)者需用黑色發(fā)結(jié)束起，不得加其它頭飾。飾。飾。服修人員進(jìn)入業(yè)主家維修時(shí)，必須按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝、穿鞋套，保持整潔。許涂指甲油。絲襪，服裝必須熨燙平整，紐扣齊全，證章佩戴在規(guī)定位置，皮鞋保持清潔光亮。褲腳。食品以保證口腔清潔。A、禮節(jié)禮貌午好！等。必須站立，語(yǔ)氣溫和耐心，雙目注視對(duì)方；對(duì)如對(duì)業(yè)主的問題一時(shí)答不上來，應(yīng)先致歉意不可大聲喧嘩，不得開玩笑，哼歌曲。情需要進(jìn)入時(shí)，服務(wù)人員必須推門入內(nèi)，叩門不可過急。出門時(shí)應(yīng)面朝業(yè)主輕輕退出并把門帶上。逗業(yè)主的小孩，以免使其不悅，不要亂給孩子食物。隨意打聽業(yè)主的年齡、職務(wù)、工資等私事，以免引起誤會(huì)。應(yīng)表示謝意，并按有關(guān)規(guī)定處理?？墒箻I(yè)主難堪。B、員工言談規(guī)范(1)、與業(yè)主談話時(shí)必須站立，與業(yè)主保持一步半(1米)距離。時(shí)要注意輕重緩急，講求順序，不要喋喋不休。穩(wěn)、輕柔，速度適中。唾沫四濺，這是失禮的行為，應(yīng)該杜絕。度幫助業(yè)主或婉轉(zhuǎn)地回答問題。色，要以業(yè)主永遠(yuǎn)是對(duì)的準(zhǔn)則對(duì)待。(11)、不要與同事議論業(yè)主的短處或譏笑業(yè)主的事情(如：跌倒、打碎物品等)。主時(shí)，應(yīng)先征得業(yè)主同意后再與業(yè)主談話。方我能為您做什么。C、員工舉止規(guī)范親。某一設(shè)施上。然地前后擺動(dòng)，肩部放松。切忌搖頭晃肩，上體左右搖擺?；ハ嘧分?。在狹窄走廊與業(yè)主交匯時(shí)應(yīng)側(cè)身，并說您好。時(shí)要坐在邊沿上。手自然放在雙膝上，雙膝并攏，目平視。不可在椅子上前俯后仰，搖腿、蹺腳或跨在椅子、沙發(fā)的扶手上或架在茶幾上。攏，掌心向上指向目標(biāo)。在介紹和指引方向。談話時(shí)手勢(shì)不宜過多，幅度不宜過大。另外，在使用手勢(shì)時(shí)還要尊重各國(guó)不同的習(xí)慣。打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、剔牙、打飽嗝、挖眼屎、不禮貌的舉止，必須杜絕。收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。格及嘉興市房地局、物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行“事前預(yù)算，事后核用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下高效運(yùn)營(yíng)。 (一)年物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算高層：1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米) (2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共支出項(xiàng)目,費(fèi)用(萬元)辦公費(fèi),1郵電通訊費(fèi),1差旅費(fèi),1.5低值易耗攤銷費(fèi),2.8折舊費(fèi),1業(yè)務(wù)招待費(fèi),1業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),1業(yè)主委員會(huì),1水費(fèi),6公共電費(fèi),8.56.2垃圾清運(yùn)費(fèi),5公共設(shè)施\設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi),15維修工具,0.15公共衛(wèi)生清潔費(fèi),1.5清潔用品消耗費(fèi),0.3清潔用具購(gòu)置,0.1綠化維護(hù)費(fèi),1.5保安用具,0.2直接工資,2 (3)實(shí)際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國(guó)家稅的增加幅度和社會(huì)保障基金扣繳比例、水電費(fèi)價(jià)格的變動(dòng)將影響到測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。 (1)據(jù)測(cè)算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6萬元左右，利潤(rùn)率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。 (2)本次預(yù)算根據(jù)常年進(jìn)行各項(xiàng)收支測(cè)算，在實(shí)際管理中前一二年會(huì)因設(shè)備維保期等原因而降低成本。 (3)業(yè)主所購(gòu)的空置房收費(fèi)按浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例及收費(fèi)辦法執(zhí)行。 (4)本次預(yù)算已考慮工資水平逐年攀高、勞動(dòng)保障更趨健全等因素。 (5)本次預(yù)算會(huì)存在一定誤差，在實(shí)際管理中我們將貫穿科學(xué)、節(jié)約的思路開展管理服務(wù)工作。 (二)增收節(jié)支計(jì)劃主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設(shè)施創(chuàng)造通過多種有償服務(wù)項(xiàng)目增加收入來源。低管理成本，提高管理水平。配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營(yíng)造良好的居業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理收入。戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，方便住戶，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益。司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，在各小區(qū)合理統(tǒng)籌例高的人員經(jīng)費(fèi)開支。反對(duì)鋪張浪費(fèi)，從小處著們將制定奉公廉潔制度，加強(qiáng)物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實(shí)施科學(xué)管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。共設(shè)備設(shè)施使用年限、節(jié)約日常物料的具服務(wù)質(zhì)量的前提下。具體如下：形成規(guī)模好每一個(gè)人，我們的用人原則是精源管理，降低公共水電費(fèi)的支出；加強(qiáng)設(shè)施冒、滴、漏的現(xiàn)象，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用年、節(jié)約經(jīng)費(fèi)和辦公費(fèi)用開支；科學(xué)嚴(yán)格的管理，減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。度 (一)制度的建立業(yè)管理委托合同為基礎(chǔ)，物業(yè)管理合特別對(duì)責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行細(xì)化，并使之制度化、規(guī)范化，以保證如實(shí)履行物業(yè)管理委托合同的義務(wù)。體特點(diǎn)和要求，對(duì)整個(gè)規(guī)章制度作適當(dāng)?shù)男抻?、整合，使整套?guī)章制度更切合實(shí)際，操作性更強(qiáng)。承擔(dān)的服務(wù)、管理各項(xiàng)責(zé)任明確具體并相互關(guān)聯(lián)。評(píng)估具有標(biāo)準(zhǔn)尺度和依據(jù)，又能激發(fā)員工工作熱情。其環(huán)環(huán)相扣，做到有規(guī)范的運(yùn)作協(xié)調(diào)一致。 (二)各項(xiàng)管理制度物業(yè)保值、增值，延不降低原物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)防風(fēng)、防震、防雷，保證物業(yè)的正常和安全使用，特制定本 (1)房屋外觀應(yīng)完好、整潔、不妨礙市容和觀瞻。 (2)空調(diào)室外機(jī)的安裝統(tǒng)一美觀，只允許安裝在已設(shè)計(jì)好的固定位置，不得在指定位置以外安裝。 (3)室外商業(yè)區(qū)域的招牌、廣告、霓虹燈應(yīng)整潔統(tǒng)一美觀，，電線按安全標(biāo)準(zhǔn)敷設(shè)，沒有破損。小區(qū)內(nèi)外墻、窗臺(tái)上禁止豎立廣告牌或標(biāo)志。 (4)改變房屋用途的，要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 (5)室內(nèi)裝修時(shí)，樓房的承重結(jié)構(gòu)(承重墻、柱、梁、板等)不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。陽(yáng)臺(tái)不能封閉，小區(qū)一律不允許安裝防盜窗。 (6)樓房原設(shè)計(jì)的電、水、空調(diào)、消防設(shè)施、管道等，不得私自改動(dòng)。 (7)不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場(chǎng)所，不得進(jìn)行面平頂不準(zhǔn)安裝空調(diào)室外機(jī)和鍋爐、衛(wèi)星天線等設(shè)施。 (8)房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽、家畜和無證家犬。 (9)房屋自交付使用時(shí)起(以竣工驗(yàn)收日為準(zhǔn))，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為的損壞)，由發(fā)展商水電等公共設(shè)施實(shí)施保修。物業(yè)公司可代為業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系維修。 (10)因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵物品毀壞等，應(yīng)由家庭居室裝飾裝修的委托人屬被委托人的責(zé)任，由委托人找被委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。 (11)由于屬自然災(zāi)害、自然損耗，或?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)所致的保修范圍內(nèi)，物管公司將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。 (12)保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定。業(yè)負(fù)責(zé)，毗鄰部分的維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，共用部位費(fèi)用由維修專項(xiàng)基金增值部分列支。 (13)房屋的公共部位及設(shè)備設(shè)施凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。 (14)嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物、傾倒污水，若導(dǎo)致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責(zé)任。 (15)禁止將垃圾、布條、塑料包裝袋、油漆剩余物等雜物投入廁所或下水管，如導(dǎo)致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)修理費(fèi)。管理處能及時(shí)了解住或合理化建議能迅速受理，特制定本規(guī)定。續(xù)進(jìn)行二次裝修后正式入住小業(yè)主進(jìn)行拜訪。 (1)對(duì)新業(yè)主的拜訪通常在業(yè)主入伙后一個(gè)月內(nèi)完成，最長(zhǎng) (2)管理處主任等應(yīng)親自上門拜訪，上門前應(yīng)與業(yè)主事先聯(lián)系，約定時(shí)間，盡量選取晚上、假日等住戶在家時(shí)間。 (3)拜訪的主要內(nèi)容包括了解業(yè)主及其家人的基本情況，業(yè)主對(duì)管理處的一些建議意見及需求。 (4)拜訪人應(yīng)認(rèn)真填寫《管理處拜訪、回訪記錄》并保存。而引起的住戶投訴，管理處相關(guān)人員及 (1)業(yè)主家中一旦發(fā)生事故，管理處員工接報(bào)后應(yīng)迅速趕到應(yīng)急處理；依照《各類應(yīng)急響應(yīng)處理方 (2)業(yè)主家中事故處理完畢后，管理處主任、部門主管及相；住戶開展安全教育宣傳，檢查其他隱患決一些實(shí)質(zhì)性困難，協(xié)調(diào)各方面并系等。 (3)管理處主任或相關(guān)部門主管及時(shí)填寫《突發(fā)事件情況處在重大節(jié)日期間(如春節(jié)等)，管理處主任、部門主管應(yīng)安排到一些重點(diǎn)的住戶家中(如：殘疾人、年滿六十周歲子女不在身邊的老年人等)進(jìn)行拜訪，并做好回訪記錄。內(nèi)設(shè)施進(jìn)行維修的住戶，管理處工程維的服務(wù)進(jìn)行回訪，保證維修質(zhì)量，做好回訪記錄。即各種滲漏水、下水管道堵塞，調(diào)換自來水配件。管理處主任、部門主管每月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶(除投訴、請(qǐng)修住對(duì)住戶的回訪形式應(yīng)該是多樣化的，常用的包括：電話回訪、上門回訪、書信回訪等，還包括采用《業(yè)主建議征詢單》的形式。 (1)工程部負(fù)責(zé)每月對(duì)小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi)；每年定房屋完好度、危險(xiǎn)點(diǎn)的結(jié)果，記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。 (2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告工程部主管，并在主管協(xié)同下排除異常。 保修記錄》內(nèi)。 (4)工程部主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作。 (5)工程部主管負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備主任審批后報(bào)公司。 (6)因施工、維修、養(yǎng)護(hù)作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場(chǎng) (7)房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時(shí)，若無法修繕解決的重案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。 (8)工程部主管對(duì)日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 (9)管理處主任負(fù)責(zé)每月對(duì)維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。備維護(hù)保養(yǎng)全過程控制，以確保小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，保證設(shè)施設(shè)備的保值、增值。 (1)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理制度的制定。 (2)物業(yè)管理部對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)控抽查，記錄在《小區(qū)管理服務(wù)檢查考評(píng)表》上。 (3)管理處工程主管負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行登記造冊(cè)，記錄在《設(shè)備臺(tái)帳》上。 (4)管理處對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作檢查、考核。 (5)管理處下屬人員對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的執(zhí)行。 (1)每日各管理處有關(guān)人員檢查保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備，并進(jìn)行記錄。 (2)每周工程部主管匯同有關(guān)人員檢查相關(guān)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，并記錄。 (3)每月管理處主任匯同工程部主管檢查設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，并記錄。 (4)每年由工程部主管負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃，經(jīng)管理處主任審查后匯總上報(bào)公司批準(zhǔn)。 (5)物業(yè)管理部按《設(shè)備管理報(bào)告制度》及時(shí)了解各管理處對(duì)設(shè)施、設(shè)備的管理，必要時(shí)采取各種措施給予解決。 (1)給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的給排水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 (2)應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池(箱)，水池(箱)每六個(gè)月清洗消毒一次，以保持衛(wèi)生。并記錄在《水池(箱)清洗及消毒記錄表》上。 (3)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉，并及時(shí)發(fā)出通告，立即安排緊急維修。 (4)注意水池、水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池(箱)，防止蚊蟲滋生。 (5)救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。 (6)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道上的垃圾，以防止下雨時(shí)渠水受阻而水浸。 (7)加強(qiáng)日常檢查巡視A、各上、下水井口(包括閥門井和下水井)封閉是否嚴(yán)實(shí)；門、管道、消火栓應(yīng)加上保溫材料，確保給排水的正常。 (8)樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 (9)樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，就立即檢查及維修。 (10)安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，如自身無法承擔(dān)，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理安裝。 (11)樓宇內(nèi)外的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。 (12)接到自來水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。 (13)污水管道每年進(jìn)行四次檢查，并在《給排水系統(tǒng)檢查記錄表》上做好記錄備案。 (1)檢查電動(dòng)機(jī)溫升、油位、油色和聲響是否正常，有無震動(dòng)、異味和異常聲響。通風(fēng)是否良好，做好外部清潔工作。 (2)檢查減速器傳動(dòng)有無異響和震動(dòng)，做好外部清潔。 (3)檢查制動(dòng)器的工作情況，制動(dòng)線圈的溫度，制動(dòng)輪、閘瓦、傳動(dòng)杠桿等是否正常。 (4)各繼電器、接觸器動(dòng)作是否正常，有無異味及異響。 (5)曳引輪、曳引繩、限速器、導(dǎo)向輪、對(duì)重輪等運(yùn)行是否現(xiàn)曳引繩有斷絲，應(yīng)在有斷絲的繩股作好記號(hào)。 (6)變壓器、電阻器、電抗器有無過熱。 (7)機(jī)房?jī)?nèi)的溫度應(yīng)符合規(guī)定，清潔狀況應(yīng)良好，不得堆放并良好，通迅設(shè)備應(yīng)通暢，照明應(yīng)適度。理，調(diào)整或更換；一時(shí)不能處理而又允許稍發(fā)展?fàn)顩r，防止釀成大患，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)報(bào)告主管人員設(shè)法處理。 (1)檢查把閘間隙，要求兩側(cè)閘瓦同時(shí)松開，間隙小于 (2)檢查電梯的平層是否符合要求，如不準(zhǔn)及時(shí)調(diào)整。 (3)檢查各主要安全裝置的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 (4)檢查轎廂內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備的完好性和可靠性。5)檢查曳引、安全、極限開關(guān)等鋼絲繩的工作和連接情況是否正常。 (1)對(duì)電梯的減速器和各安全保護(hù)裝置作一次仔細(xì)觀察。 (2)檢查井道設(shè)施和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)。 (3)檢查轎頂輪、導(dǎo)向輪的滑動(dòng)軸承間隙。 (1)對(duì)電梯的各傳動(dòng)部分——曳引機(jī)、導(dǎo)向輪、曳引繩、轎頂輪、導(dǎo)靴、門傳動(dòng)系統(tǒng)等進(jìn)行全面檢查、調(diào)整與維修。 (2)對(duì)各安全裝置——電磁制動(dòng)器、限速器漲緊裝置、安全鉗等進(jìn)行必要的調(diào)整。 (3)檢查電控系統(tǒng)各電器——接觸器、繼電器、熔斷器、行程開關(guān)、電阻等工作情況，清除各元件上的灰塵和油污。工對(duì)電梯的機(jī)械、電器、各安全裝置的現(xiàn)狀、主度進(jìn)行詳細(xì)檢查，修配或調(diào)換磨損量超過允許值并測(cè)量電器的絕緣電阻值和接地裝置的接地電阻值，結(jié)合年檢對(duì)電梯的供電線路進(jìn)行檢查，或修復(fù)，或改造。安裝電梯的試車程序進(jìn)行性能試門發(fā)給合格使用許可證后方可投入使用。凡長(zhǎng)期、火災(zāi)后的電梯，亦需經(jīng)過全面性的技術(shù)檢查后方可投入運(yùn)行。 必須由2人或2人以上人員進(jìn)行，并由其中技術(shù)較高的人員作為主持人統(tǒng)一指揮和調(diào)度作業(yè)。 (2)維修作業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行《電氣安全工作規(guī)程》和其它有關(guān)規(guī)定。 (3)當(dāng)維修需要切斷電源時(shí)，應(yīng)在開關(guān)上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警告牌。 (4)在轎頂上作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開轎頂檢修箱上的急停開關(guān)，在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開底坑檢修箱的急停開關(guān)。 (5)嚴(yán)禁將安全回路、門鎖回路用機(jī)械方法或電氣短路方法來運(yùn)行電梯。 (6)檢修時(shí)不得擅自改動(dòng)控制線路，必要時(shí)先報(bào)有關(guān)部門批在圖紙上注明，并加文字說明，確保以后維修不造成麻煩。 (7)電梯在維修或保養(yǎng)中應(yīng)在相應(yīng)的位置放置告示牌，如并做好記錄。目，電梯管理員根據(jù)實(shí)際情況報(bào)告，并在《電梯保養(yǎng)記錄》作好必要記錄。優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。潔衛(wèi)生的直接責(zé)任人，衛(wèi)生保 (1)每天清掃小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所兩次，上下午各一次。 帶、道路、人行道等公共場(chǎng)所二次。 (4