（一）維修運行管理制度 21．公共部位、公共設施修繕養(yǎng)護管理制度 22．設備管理安全制度 43．配電室管理制度 54．安全操作制度 65．公共照明節(jié)能管理制度 66．事故處理規(guī)程 77．設備故障維修規(guī)定 88．公共設施維修養(yǎng)護管理 89．報告制度 910．維修人員行為規(guī)范 911．電工日常巡檢工作制度 10（二）崗位職責 171．維修部組長崗位責任制 172．維修部副組長崗位責任制 173．維修管理員崗位責任制 184．核算員崗位責任制 195．采購員崗位責任制 196．操作手崗位責任制 19（三）作業(yè)規(guī)范 211．房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維護 21（1）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期 21（2）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案 22（3）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案 23（4）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準 25（5）房屋本體共用部位日常檢查表 25（6）房屋維修養(yǎng)護、管理方案 262．共用設施維護管理 313．中央空調、分體空調維修服務方案 34（1）維修和保養(yǎng)服務的目標 34（2）緊急排除故障 34（3）維護保養(yǎng)方案 35（4）主要維護清洗步驟和方法 39（5）應急處理預案 50（6）節(jié)能措施 56（7）技術組織措施 57（8）質量保證措施 584．給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護方案 595．電梯的定期維護及檢修方案 666．消防設施、設備的定期維護方案 71（四） 83（五）工作流程 831．正常工作流程 842．正常工作流程細則 843．緊急維修工作流程 854．緊急維修工作流程細則 86（六）具體管理措施 871．檢修準備 872．人員管理措施 873．檢修作業(yè)安全措施 874．用火安全措施 89維修運行管理制度公共部位、公共設施修繕養(yǎng)護管理制度【大廳、堂】1、對大廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡視養(yǎng)護：每周一次2、落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內，無阻滯現(xiàn)象；3、落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；4、落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。5、對大樓廳、堂內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每日一次【室內外門鎖】開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺： 及時修理【樓道】1.對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次2.對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防火門玻璃無破碎。每月一次3.對樓道、扶梯進行巡查。每月一次（1）扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；（2）樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；（3）樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；（4）樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。4對樓面進行巡查：每季一次（1）內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚；（2）應保持與原墻面色差、材質一致；（3）各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！拘l(wèi)生間】1.潔具、設施完好無破損,無滲漏水,功能正常。 每周檢修一次2.地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。每月檢修一次3.各扇門啟閉靈活。每周檢修一次4.照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。 每周檢修一次【雨污水總管、屋面、外墻】1.對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。每季一次2.對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次3.屋面、外墻（1）對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次（2）對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次（3）對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補墻面所使用的材料應保持與原墻面相一致。每年一次【消防栓】1.檢查樓道內、室外消防栓應無滴漏水或損壞。每月一次2.油漆室外消防拴。每年一次3.檢查消防水帶應完好無損。 每年二次4.檢查消防閥門無銹蝕應啟閉靈活。 每年二次5.檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次設備管理安全制度【設備人員】1.登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。3.登高作業(yè)時，衣物口袋內勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。4.檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。5.作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設備內。確保人生和設備安全。6.在施工場地作業(yè)時，應戴安全帽以防高空墜物傷人。7.使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。8.暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。9.使用砂輪機時，應確保有防護罩，嚴禁帶手套，切勿用力不均。10.使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴禁帶手套。11.使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業(yè)時，應加強現(xiàn)場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。13.在作污水處理設備轉換時，羅茨風機不能停止運行。配電室管理制度1、負責供電運行和維修的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備關況、操作規(guī)程和有關安全措施，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按時記錄，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。2、對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報區(qū)域負責人、甲方負責人。3、供電線路嚴禁超載供電。配電房內禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求進行配電。4、供電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行工程維修部報告制度。（1）停電檢修時應提前向相關部門發(fā)出停電通知單，恢復送電時，在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電。（2）配電房內設備及線路變改，要經(jīng)甲方領導批準。（3）配電房消防設施應確保完好，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用，并有手持式氣體滅火器，做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小動物進入，無關人員禁止入內，外來人員須經(jīng)允許可方可進入。并做好登記工作。（4）加強日常維修、檢查，保證配電房內公共照明顯示燈等設備。（5）突發(fā)性停電事故應及時向客戶作出解釋。（8）經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔。安全操作制度為了確保設備、人身安全，特制定本制度1.停電檢修作業(yè)時，應先停電，驗電無誤后再放電，安裝接地線、裝設遮欄隔板，懸掛標示牌。2.一切現(xiàn)場均須有安全措施，交待要認真，嚴格按安全規(guī)程辦事。3.工作人員有權拒絕違章指揮。4.嚴禁酒后工作。公共照明節(jié)能管理制度（一）目的對公共照明進行管理，實現(xiàn)安全用電和節(jié)約用電。（二）公共照明包括1、室內燈等；2、消防通道；3、走道照明；（三）公共照明由維修人員維修保養(yǎng)1、檢查導線是否松弛；2、檢查導線絕緣是否老化、損傷、各控制開關是否完好；3、檢查各接頭是否牢固、緊密、有無過熱現(xiàn)象；4、檢查支持手是否完整、松動；5、檢查燈泡、燈管、燈具是否損壞；6、維修人員巡視各照明區(qū)照明情況和秩序維護巡樓人員巡樓時反饋各照明區(qū)照明情況，發(fā)現(xiàn)常是不亮、昏暗、光閃等異?，F(xiàn)象需立即排除。7、以上檢查中發(fā)現(xiàn)的問題能處理的及時處理，處理不了得做好記錄并上報。（四）節(jié)約用電1、合理安排照明度，杜絕常明燈現(xiàn)象，對長期沒有修復的長明燈追究責任人責任。2、消防通道和辦公室走道照明用聲控開關控制。3、愛護公共照明實施人人有責，損壞公共照明設施者加倍賠償。事故處理規(guī)程1、目的確保及時正確處理設備事故2、適用范圍適用于設備事故發(fā)生的搶救處理。3、內容（1）維修人員應按規(guī)定正確操作、維修保養(yǎng)機電設備，當事故發(fā)生時，應采取必要的措施防止事故擴大，事故發(fā)生后，責任人應在事故分析會上詳細敘述事故發(fā)生經(jīng)過。（2）維修人員應加強對技術培訓，按規(guī)定操作、維修保養(yǎng)機電設備，工作指導、檢查監(jiān)督。定期巡視各機電設備，設備事故發(fā)生后，應及時趕到現(xiàn)場處理，并實事求是組織甲方工程維修部設備事故分析會，并將《事故分析報告》提交甲方公司綜合維修部。（3）區(qū)域負責人應加強對維修人員的管理力度，及時主持召開事故分析會，并在《事故分析報告》上簽字。（4）公司綜合維修部應對維修人員的工作加強指導，大力提高工程維修人員的素質，消除設備隱患；當設備事故發(fā)生后，應及時組織公司的事故分析會，界定事故原因、責任人、處理措施、改進及防范措施，并將《事故分析報告》提交公司領導批準。設備故障維修規(guī)定1.目的對設備故障維修進行管理，保障設備維修質量。2.適用范圍適用于所有機電設備故障維修。3.程序（1）維修人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的小故障如螺絲松動、保險絲（芯）熔斷，指示燈泡燒壞等，在當班內處理好，并記入記錄內。（2）維修人員不能解決的故障由公司工程維修部組織維修人員進行修理，并做好維修記錄。（3）工程維修部不能解決的故障，由公司綜合維修部組織全公司力量協(xié)助維修，管理處做好維修記錄。（4）本公司由于人員和設備所限不能處理的故障，報請公司總經(jīng)理外委修理，管理處維修參與，修好后公司綜合維修部組織驗收和試運行，工程維修部做好維修記錄。公共設施維修養(yǎng)護管理1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：（1）檢查公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。（2）檢查樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。（5）檢查大門等設施是否完好。（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。報告制度為使設備管理有序，確保設備正常安全運行，特制定本制度。(一)下列情況報告區(qū)域負責人1、主要設備非正常操作的開序、調整及其它異常情況。2、設備出現(xiàn)故障或停機檢修。3、零部件更換及修理。4、運行人員暫時離崗。5、維修人員的工作去向。(二)下列情況報告維修人員1、重點設備非正常操作的開停、調整及其異常情況。2、重點設備發(fā)生或停機檢修。3、系統(tǒng)故障及檢修。4、重要零部件更換及修理。5、工具、備件、公共維修材料領用。6、加班、調班、補休、請假。7、與上級聯(lián)系。(三)下列情況報告區(qū)域負責人1、重點設備發(fā)生故障或停機檢修。2、影響整體運行的設備故障或施工。3、重點設備主要零部件更換及修理、外委維修。4、系統(tǒng)及主要設備的技術改造。5、員工一天以上的請假。維修人員行為規(guī)范1、按時上下班。上班時間統(tǒng)一著工裝、佩戴胸卡，精神飽滿，舉止得體。2、每天接到辦公樓的報修單或報修電話后，根據(jù)工作情況及時安排維修，做到“水不過天，電不過夜”，不得以任何理由推諉、拖延。3、服從安排，保質保量完成各項維修及其它臨時性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。4、全面掌握辦公樓的各種物業(yè)情況，包括水、電、暖設施、消防設備、家具等；每周必須定期對所分管的設施狀況，特別是用電設施進行巡視。5、嚴格管理各類維修材料及工具，杜絕假公濟私、浪費等現(xiàn)象。6、對使用的到維修材料的質量予以監(jiān)督、檢查，提出合理建議。7、增強安全教育，防止工作中發(fā)生安全責任事故。8、自覺接受甲方及區(qū)域負責人的工作監(jiān)督，督促維修人員及時改進工作，杜絕投訴。9、服從甲方安排，完成甲方交給的其它工作。電工日常巡檢工作制度1、每天上班后，對整個大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進行檢查，如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關的燈具隨手關閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。2、如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時，及時維修、更換或排除，如暫無備品、備件須及時申購及時更換、維修，不得延誤、影響正常工作。3、如客戶需延時使用燈具、電器時，應作好交班記錄，客戶使用完成后關燈或切斷電源。4、定時巡查主樓高低壓配電室、暖通空調、主機水泵管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5、對晚間客戶用電故障及大樓內發(fā)生的電氣故障進行及時處理。6、如有裝潢綜合維修隊施工，電工應確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場安全。7、定期檢查和清掃配電柜，并有確實的安全防范措施。8、維修巡查都必須記錄，對所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，每月進行統(tǒng)計。強電工作程序及標準項目程序標準高低壓室巡視檢查高壓柜指示燈電顯裝置應明亮一致,不閃爍,每班檢察兩次10kv電壓表電流表電壓三相應一致變壓器電流不超過72A,進線電流不超過150A,每小時檢察一次高壓柜及低壓出線柜不應有放電聲及異常聲響、異味每班檢察一次中央信號屏及蓄電池光字牌亮，儀表指示，每班查一次小母線電壓絕緣監(jiān)察直流210~220V，切換絕緣不應有接地顯示事故預報及報警回路警鈴響，電笛鳴，每班試1次閃光回路檢查指示燈斷續(xù)閃爍，每班試一次KK開關裝置及指示燈分合閘裝置應與模擬板一致，紅綠指示燈與位置對應變壓器溫度顯示儀表不許超過100℃（中相），每班切換檢查一次變壓器高壓接頭清潔，不松動，無閃爍、無放電現(xiàn)象，無裂紋，無爬電現(xiàn)象變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味變壓器出線及分接頭連接可靠，無放電聲，無過熱現(xiàn)象接地裝置檢查接地極與地線聯(lián)接可靠有效，每年一次接地極接地電阻≤4Ω，每年一次避雷器試驗23kV，每年一次變壓器絕緣電阻，高壓電纜遙測電阻≥450MΩ，每年一次移相電容遙測絕緣≥1000MΩ（對地絕緣），每年一次電容器運行電壓不超過額定的1.1倍，電流不超過額定的1.3倍電容器室溫±40℃高低壓配電柜每年清掃1～3次直流蓄電池阻,發(fā)電機電瓶組每年大修(充放電)一次,每月補液檢查一次低壓ME開關,低壓DW開關運行無噪音,接觸良好,觸頭無嚴重燒蝕,分合可靠靈敏,每年檢修一次低壓母聯(lián)開關自投準確,不誤動作,過流閉鎖不自投各低壓開關柜接線接觸良好,無過熱現(xiàn)象,導線與金屬地面距離≥10mm低壓母線排緊固可靠,無振動,無松動,無過熱現(xiàn)象,帶電間隙≥10mmCTPTCT聯(lián)接可靠,不應開路過熱PT聯(lián)接可靠,不應短路過熱啟動190kW電機變壓器負荷超過1kA不許啟動,啟動前須空動試驗檢查,不許帶負荷啟動抽屜開關送電將開關插入合閘位置后應將鑼桿退回半圈,綠燈亮,合閘后紅燈亮換開關插座面板完整端正,插座距地1.8m,開關距地1.4m接線牢固可靠,接線端子不得壓裂,導線不得壓傷,不得裸露螺釘齊全、緊固穩(wěn)定可靠換燈燈泡不能漏氣，頭部不能松動。電壓及功率要與線路匹配燈口螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲要緊固檢修電動機端蓋完整不應有裂痕，軸承座不應有磨損軸承轉動均勻平穩(wěn)無噪聲，潤滑油脂不應加太多，2/3為宜定子鐵芯無嚴重過熱，無明顯掃膛痕跡，無毛刺，無油污，不應松動定子繞組浸漆均勻，排列整齊，絕緣可靠，導線不能劃傷，不得有接頭轉子鐵芯完整與軸應為過渡配合，無劃傷無斷條，鼠籠完整，動平衡未破壞，扇葉齊全，軸無磨損機座完整無裂痕，接線端子盒密封嚴，端子斑牢固可靠，無碳化扇葉、扇罩完整齊全，不打滑，無卡死，卡圈無變形皮帶輪完整并與軸滑動配合，鍵槽配合適當，軸輪結合不小于2/3照明配電盤檢修盤面整潔、門軸靈活，關閉嚴密芯面板嚴密完整，與開關間隙不大于2mm盤芯母排聯(lián)接可靠，無過熱現(xiàn)象，間隙不小于10mm開關接線良好，端子無氧化，無碳化現(xiàn)象靈敏可靠零端子排與地絕緣，各分支線與零排壓接可靠零線刷錫壓接地端子與金屬外皮有效聯(lián)接，螺絲牢固可靠動力柜檢修開關電纜負荷載流量保護整定，嚴格執(zhí)行濟南地區(qū)電機設備安全運行規(guī)程接觸器，繼電器無碳化，無灰塵，觸頭無燒蝕，鐵芯無振動，無粘連，分合可靠熱元件按負荷的1.1倍整定，完整聯(lián)接可靠，環(huán)境溫度小于35℃端子板完整牢固可靠無銹蝕，無氧化，接線整齊，無碳化指示燈完整有效明亮一致，綠（停），紅（運行），黃（過流）按鈕完整可靠牢固，無銹蝕、無氧化，綠（開），紅（停），電壓、電流表定期校驗給排水工作程序與標準項目程序標準消防系統(tǒng)巡視1、高低消防噴灑泵房管道壓力是否正常2、水泵、管道有無滴漏3、穩(wěn)壓泵壓力是否正常，運行節(jié)門是否全部打開4、認真填寫記錄、巡視人、時間、地點、壓力1、以上1-4項內易出現(xiàn)異常通知維修人員2、如電器自控出現(xiàn)故障通知維修人員3、每班巡視3次集水坑巡視1、認真填寫巡視記錄2、檢查潛水泵是否1臺自動、1臺手動、自動排水是否正常3、水泵排水鋼絲橡膠管是否破損1、每班巡視3次2、如水泵不排水或膠管壞通知維修人員3、電器出現(xiàn)問題由領班通知維修人員污水箱巡視1、污水箱漂浮物厚度2、手動、自動是否正常，手動排水是否正常3、水泵運轉是否正常，有無雜音，油位是否在油線內4、室內有無溢水情況，水泵有無滴漏5、填寫巡視記錄1、每班巡視3次2、水泵缺油隨時添加3、出現(xiàn)電器和自控故障，應及時通知維修人員4、污水箱漂浮物過厚，主管通知有關單位清理水箱巡視1、供水區(qū)水箱水位是否在正常水位2、生活水泵運轉聲音是否正常，有無雜音3、室內管道、水泵有無滴漏4、認真填寫供水區(qū)水箱間運行記錄5檢查紫外線燈管是否全亮1、出現(xiàn)異常通知維修人員及時解決2、如供水區(qū)水箱溢水通知維修人員機修程序與標準項目程序標準機械維修接到保修工作單在10min內帶好工具到達工作現(xiàn)場維修問清設備故障原因切斷電源，掛上提示牌，做好圍檔，排除故障收尾機器修好接通電源，空載試機正常，交操作人員崗位職責維修部組長崗位責任制一、負責設備部的日常管理、機械設備的使用、調配、保管,設備租賃以及設備零配件和輔油采購等工作。二、負責執(zhí)行機械設備的零配件及輔油采購的原則“質優(yōu)價低，確保需求"。三、負責審核部內各種費用的使用。四、負責保障機械設備正常使用.按照“視情修理、強制保養(yǎng)”的原則,保證機械設備完好率。五、負責各種機械設備的安全管理，操作手的安全教育六、負責制定部內各項規(guī)章制度，管理辦法和考核辦法,并監(jiān)督執(zhí)行情況.七、負責組織設備管理人員、機械手及設備修理人員的技術業(yè)務學習，培訓考核工作。八、負責監(jiān)督機械設備技術資料的健全和使用。九、負責年終編制機械設備維修保養(yǎng)計劃。十、及時完成領導交辦的其它工作任務。維修部副組長崗位責任制一、堅持部學性、客觀性和統(tǒng)一性，抓好全部技術工作。二、負責機械設備管理、維修、保養(yǎng)及生產運營工作。三、根據(jù)各部室的設備使用要求，合理配置機械設備.四、負責所有機械設備的維修、保養(yǎng)業(yè)務,按照“視情修理、強制保養(yǎng)”的原則，保證機械設備完好率。五、負責年終編制機械設備維修保養(yǎng)計劃。六、負責組織設備管理人員、機械手及設備修理人員的技術業(yè)務學習，培訓考核工作。貫徹執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。七、負責機械設備對外租賃業(yè)務，及時掌握信息，提高機械設備利用率,搞好創(chuàng)收工作。維修管理員崗位責任制一、負責機械設備的生產運營工作。二、根據(jù)領導下達的機械設備使用計劃，合理配置各種機械設備,作到提高效率、降低損耗、減少浪費。三、認真貫徹執(zhí)行機械設備技術管理制度，及時填寫機械設備技術檔案，對機械設備技術情況做到心中有數(shù)，執(zhí)行“強制保養(yǎng),視情修理”的原則.四、負責機械設備的故障檢查、診斷工作，提出修理方案，技術指導維修工人進行恢復性修理。負責過程質量監(jiān)查、修復驗收工作。重大修理項目要及時匯報，經(jīng)批準后再進行維修.五、貫徹執(zhí)行安全管理制度，嚴格控制酒后作業(yè)。配合安全員做好防火、防盜工作。六、掌握機械設備技術資料并積累資料和設備使用審定更新，大、中、小修工作，以及維修資金的合理使用。七、監(jiān)督、檢查設備的維修，保證設備處于良好狀態(tài)。八、組織操作手進行技術業(yè)務學習，培訓及考核工作。九、合理調度施工現(xiàn)場的機械設備，監(jiān)督燃料的使用.十、認真收集整理《機械記錄》、《機械設備使用回執(zhí)單》、《維修單》、《零配件更換記錄》，月底交核算員匯總。十一、及時完成上級領導安排其他工作。核算員崗位責任制一、負責執(zhí)行公司內會計管理制度，審核各種單據(jù)的收發(fā)憑證報銷，做好各類票據(jù)的復印或留底存檔工作,認真記好設備帳.二、負責做好成本核算工作，提供準確的數(shù)據(jù)支持，參與制定設備租賃計劃價格。參加國有資產盤點，帳目日清月結，帳物相符，始終與財務平帳.三、負責設備部的日?？记?，工資申報。四、負責整理統(tǒng)計每月的《機械記錄》、《機械設備使用回執(zhí)單》、《維修單》、《零配件更換記錄》等，做好檔案保管工作。五、負責公司內各級會議內容的記錄整理，公司內文件的收發(fā)、保管.六、及時完成領導交辦的臨時性工作。采購員崗位責任制一、收集主要零配件產址，零配件規(guī)格，技術資料，價格資料等工作。二、按計劃及時采購，嚴禁亂采濫購,杜絕損失浪費，合理利用倉儲資源,提高經(jīng)濟利益。三、嚴格把好質量關，立足為生產一線服務的思想，保證生產需要，提高生產質量，降低采購成本。四、對單位要有足夠的責任感和質量意識，努力學習業(yè)務,增強對采購產品的鑒別能力。五、有特殊質量要求的零配件，供應方必須提供國家規(guī)定的檢測機關出具的質量檢測報告，以保證質量。六、零配件驗證合格后，組織進貨，按采購計劃完成工作任務。七、配合設備部副部長和核算員的工作。八、及時完成領導交辦的臨時性工作。操作手崗位責任制一、操作手必須堅持“質量第一、服務第一、信譽第一、虛心學習”的理念，為客戶提供優(yōu)質服務。二、操作手必須遵守國家頒布的各項交通法規(guī)及單位制定的各項規(guī)章制度。必須服從領導的調度和安排.如不服從調度和安排,停止其工作。三、操作手必須聽從使用單位安排，任勞任怨,杜絕“吃、拿、卡、要"現(xiàn)象。入場后必須聽從現(xiàn)場管理人員指揮,嚴格執(zhí)行使用單位作息時間，如不服從調度視情節(jié)輕重酌情處理。四、操作手必須重視設備的檢查，注意各部聲響,發(fā)現(xiàn)異常聲響，立即停車檢查、排除。液壓操縱系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)故障必須修復后出場。五、操作手要精心操作設備,堅持日日檢修，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,杜絕因維修不及時出現(xiàn)的故障和人為造成設備損壞.人為損壞設備者必須按價賠償。不及時報修出現(xiàn)的故障,操作手將按損失承擔部分賠償。六、操作手不經(jīng)主管領導同意，私自出車干私活者做除名處理.私自出車造成經(jīng)濟損失，由操作手負全責。七、操作手不得倒賣各種油料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，上報公司里有關部門進行處理;不得把單位財物竊為己有或轉賣,一經(jīng)調查核實后，全額賠償，雙倍處罰，上報公司里有關部門處理。八、操作手不得在設備運行期間擅自離開，如擅自離開視為自動下崗。九、操作手做好機械設備的保潔工作，防火、防盜工作。十、操作手必須參加機械設備使用培訓,不認真培訓的要予以處罰，到外地培訓的，按公司內規(guī)定報銷差旅費。十一、操作手在設備運行期間一定要打開作業(yè)燈，保障安全使用，避免發(fā)生安全事故。十二、操作手不得酒后操作設備,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)做待崗處理。十三、操作手做好行車記錄，并與當月末上交設備部副部長,依據(jù)行車記錄發(fā)放出車補助。并做為年終考核指標。十四、操作手必須認真填寫《設備內部維修單》、《設備使用回執(zhí)單》，作為年終考核指標。十五、操作手根據(jù)每年工作情況，認真填寫年度工作總結，作為年終考核指標。十六、對年終考核不合格的操作手，上報公司里有關部門進行處理。作業(yè)規(guī)范房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維護確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期表范圍年限（年）房屋承重結構部位抗震結構部位外墻面公共房屋公共通道、樓梯間、公共墻面基礎層面梁、柱墻體構造體構造梁墻123△△4△5△△678☆☆910☆△1112△△△13△1415△△△△△16☆☆☆☆17181920☆☆△△△21△222324☆☆☆☆25△△262728△△△29△30☆☆☆☆☆△注：中修△大修☆房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案序號項目內容計劃方案1房屋承重及抗震結構部位局部受損施工質量原因造成的結構問題每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面外墻面起鼓脫落外墻面局部滲漏外墻面大面積滲漏每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按有關修繕規(guī)程實施3公共屋面隔熱層破損防水層破損造成屋面滲漏每月檢查，出現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、踏步的維護每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應技術要求實施維修房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案序號項目內容計劃方案1房屋承重及抗震結構部位1、局部受損2、施工質量原因造成的結構問題每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害、地基沉降、外力損壞等引起的損害由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修，如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新1、每兩年對較大面積的滲漏外墻應局部翻新，防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面2、每年兩季前對窗臺進行一次密封檢查，防止雨水的侵入由工程管理部按有關修繕規(guī)程實施3公共屋面隔熱層破損防水層破損造成屋面滲漏避雷網(wǎng)脫焊、間斷屋面積水避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕每年全面修補一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口每年對屋面防水層檢修一次由工程管理部按相應作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、踏步的維護1、每半年對公共地面誰護一次2、每年維修一次通道，門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿3、每年全面維護一次樓梯間踏步，對墻面地面起鼓、開裂、破損等進行修復由工程管理部按相應技術要求實施維修房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位房屋修繕標準有關工程施工技術規(guī)范安全、正常使用功能完好2外墻面房屋修繕標準外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一3公共屋面1、房屋修繕標準2、相應修繕作業(yè)規(guī)程無積水、無滲漏隔熱層完好無損避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于4歐姆4公共通道、門廳、樓梯間相應建筑部分修繕技術流程房屋修繕標準1、整潔，無缺損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡房屋本體共用部位日常檢查表房屋本體共用部位日常檢查表，如下表所示。房屋本體共用部位日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年月日檢查項目檢查結果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因1□基礎□承重部件□承重墻2□屋角□隔熱層□接地面3□內墻角4□門□樓梯護欄□墻面檢測方法□直觀法□刺探法□儀器檢測法□計算法整體質量評定□完好□基本完好□一般損壞□嚴重損壞備注房屋維修養(yǎng)護、管理方案房屋本體維護管理計劃和實施（一）房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案。房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理1、由于使用不當造成結構局部受損較輕由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修，如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2、因施工質量原因造成結構問題，請開發(fā)單位處理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按有關修繕規(guī)程實施1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋2、無違章，邊角線齊整3、整潔、無污跡、銹跡3公共層面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修1、無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、避雷網(wǎng)無間斷、缺損4、屋面水箱無破損，無滲漏5、無違章、無亂堆放4、公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修1、線路無亂搭接2、照明燈具正常有效3、開關、箱體完好，無缺損5本體消防設施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修1、箱體完好，標識清楚2、設施能有效使用3、靈敏，準確報警6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修助理室、工程管理部和清潔管理部負責組織實施1、墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損2、室內設施齊全3、整潔、無灰塵、無霉跡4、無違章、無亂堆放7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修1、墻體、窗戶頂棚完好，無缺損2、設施、設備完好，無缺損3、整潔，無污跡，無積塵，無積水4、無堵塞，無異味8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部負責維修1、上、下水管道暢通，無滲漏，無堵塞2、無污漬，無銹蝕3、無違章，無私接，私斷管道9冷、暖氣管道，通信線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部負責維修1、完好，無破損，無開裂2、線路暢通，使用正常房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害工程管理部負責組織實施1、結構安全，正常使用2、結構性能完好2外墻面1、每年對外墻面清洗一次2、每3年對較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新3、每3年對外窗臺進行一次安全性檢查工程管理部負責組織實施1、平整、無滲水、無裂紋2、整潔統(tǒng)一3公共層面1、每年粉刷避雷網(wǎng)一次2、每年全面修補天面隔熱層一次3、每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部與清潔管理部協(xié)同實施1、屋面無積水、無滲漏2、隔熱層完好3、避雷系統(tǒng)完好4、水箱水質清潔，無污染4、公用照明每年檢查一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修1、線路無老化2、燈具正常使用，照明完好5本體消防設施1、每半年進行一次煙感試驗2、每年對消防箱翻一次，消防帶晾曬一次3、每年對消防疏散標志進行一次維護工程管理部負責組織實施1、設施完好率100％2、報警系統(tǒng)靈敏，有效6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層1、每半年對公共地面進行一次維護2、每年對樓梯踏步進行一次全面維護3、每3年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護4、每年對公共窗戶進行一次全面維護由工程管理部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施1、美觀完好，無缺損2、整潔、清爽7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護2、每年對水、電設施進行一次全面維護3、每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護由工程管理部按相應技術規(guī)程實施維修1、完好，無缺損2、使用正常3、整潔，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、每年檢修一次，并堅固管道固定碼3、每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分由工程管理部按相應技術規(guī)程實施維修1、美觀完好2、上、下水通暢3、無滲漏9冷、暖氣管道，通信線路，頂棚1、每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護2、每年對頂棚進行一次全面維護3、每年對通信線路進行一次全面檢修由工程管理部負責組織實施1、完好，無損環(huán)2、線路暢通，使用正常共用設施維護管理共用設施維護標準公共照明燈具完好無損，燈具外罩的固定牢固，照明系統(tǒng)（含泳池周邊照明）設置獨立開關控制并配備漏電保護裝置。各類金屬欄、桿、樁、牌、蓋等以油漆作為保護層的公共設施，表面油漆無明顯脫落、無明顯銹跡，安裝牢固。路面無明顯污跡、破損，各類溝、渠、井、池蓋安裝平穩(wěn)牢固無破損。固定單（摩托）車庫（棚）的支架應牢固、整齊、美觀。公共座椅等休閑設施油漆無明顯脫落、無腐爛、無倒塌、斷裂等安全隱患。公共娛樂設施安裝牢固、油漆無明顯脫落，表面無銹蝕、無安全隱患，現(xiàn)場設置警示標識與使用說明。各種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑無倒塌、斷裂等安全隱患，燈柱、桿、圍欄的固定部位無生銹、腐蝕，油漆無大面積脫落；水景、易攀爬的設施有禁止警示標識?？照{架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損、或污跡。各類公共設施、通道、管道井的門掛鎖開啟便利。公共區(qū)域內的雨水、污水管道、溝槽通暢，檢查、疏通時留存相關記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。各種娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角。操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明。共用設施定期巡檢及維護要求部位頻次日周月季道路、階梯及扶手、側石、溝渠。巡查巡查公共照明設施的燈柱、欄桿固定部位是否生銹、腐蝕，燈具外罩固定是否牢固巡查公共照明燈具是否完好無損，測試照明系統(tǒng)漏電功能是否正常。維護雨、污水管井、井蓋固定是否牢固。巡查大門、圍墻、圍欄。巡查休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品。巡查室外健身設施、公共娛樂設施。巡查養(yǎng)護隔油池巡查共用設施施工注意事項共用設施施工前，應向施工現(xiàn)場周邊客戶至少提前一天發(fā)布通知。施工現(xiàn)場需設置對客提示標識，說明施工內容、范圍、期限。施工時間：周一到周五：8：00—12：00、14：00—18：00,法定節(jié)假日：9：00—12：0014：00—18：00，若與當?shù)胤ㄒ?guī)有沖突，以當?shù)胤ㄒ?guī)要求執(zhí)行。非搶修類作業(yè)，如存在噪音干擾客戶時，應調整作業(yè)時間。施工期間及作業(yè)完畢后做到“工完場清”。對外來單位施工要求：施工單位在施工前三天將施工方案上報物業(yè)服務中心審核。高低壓配電設備維護管理高低壓配電室管理規(guī)范配電室房門上有相對應設備房標識。配電室內照明足夠，墻面、地面無污跡、整潔，物品擺放整齊，無雜物。設備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導書齊全有效，各類設備維修檢修記錄規(guī)范完整。配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。高低壓配電室電纜進線孔洞應采取封堵措施，配電室如位于地下室，封堵措施應具備防止水浸作用。高低壓配電室墻面應懸掛與設備運行實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖，圖中的開關狀態(tài)、接線標注正確。對于未移交供電局的高低壓配電室，可根據(jù)現(xiàn)場需要每個項目至少配置一套檢定有效的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手。配電柜前后應鋪設不少于60厘米寬與配電柜等長的絕緣膠墊，邊緣劃有警示標線。電纜溝內清潔無雜物，電纜排列有序，有防鼠措施。高低壓配電設備管理要求高低壓配電柜內部連接螺栓無松動、發(fā)熱、無接線變色，盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味，配電回路標識清楚準確。儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞、無缺項；電流值在額定范圍內，三相不平衡電流在25%范圍內。已啟用的電流超過200A設備、大發(fā)熱量設備、母排、電容器、電纜等重要部位必須張貼測溫試紙或試溫貼片。電容補償柜管理要求：應根據(jù)用電負荷特點，合理調整變壓器運行狀態(tài)。電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態(tài)?！β室驍?shù)能手動、自動調節(jié)控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞?！a償控制手動、自動切換有效?！a償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐?！β室驍?shù)不小于0.9。未使用開關或線路有人作業(yè)時，應將開關置于“關”位置并懸掛“有人工作，嚴禁合閘”標識。操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：23.5V—25.5V。蓄電池管理要求：——鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：①電解液過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。電池電壓不正常。②電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內含有機雜質。③爬堿嚴重。——酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。中央空調、分體空調維修服務方案維修和保養(yǎng)服務的目標(1)保證空調系統(tǒng)運行正常，完全滿足系統(tǒng)使用需要(2)保證空調機組設備完好，運行工況良好(3)防護性維修為主，確保故障處理快速、及時、安全、可靠(4)嚴格按技術規(guī)程維修、保養(yǎng)(5)建立詳細的設備維保檔案，完善空調設備的運行管理。緊急排除故障提供全天候應急處理服務，系統(tǒng)在運行過程中發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，在緊急情況下（生產設備故障）須在半小時內派專職技術人員趕到現(xiàn)場處理，其余一般設備缺陷，半小時內響應，確定到位時間（不得超過24小時），經(jīng)客戶同意確認后按時到位消缺。組織措施1制定細致的突發(fā)事件應急預案。2落實應急人員，強化全體員工的應變能力。3規(guī)定聯(lián)絡方式，確定人員及時到位。維護保養(yǎng)方案離心式冷水機組維護保養(yǎng)方案NO維護保養(yǎng)內容日周月季半年年1檢查機組運行情況，記錄運行情況√2檢查冷媒和潤滑液面，根據(jù)情況進行調節(jié)（甲方被存）√3檢查潤滑油顏色，分析顏色變深原因√4檢查油泵運行情況，分析油壓是否正?！?檢查并調節(jié)供回油溫度√6檢查冷媒和潤滑油的泄露情況，如有泄露立即處理√7檢查電機繞組溫度是否正常√8檢查扇門馬達轉動機構，調節(jié)鏈條松緊度，檢查扇門輔助開關√9檢查電壓電流是否正常，調節(jié)電腦設置中的電腦值√10檢查1M、2M、S、1A接觸器的吸合狀態(tài)√11檢查機組運行設置是否正常并進行調整√12檢查LED現(xiàn)場界面裝置顯示器，檢查機組故障記錄√13檢查冷凍水和冷卻水水流開關和水壓差是否正?！?4檢查壓力釋放閥及所有的安全裝置√15檢查任何不正常的噪音和振動√16月報：檢查結果，改動細節(jié)，改進建議√17使用泵出機將制冷劑轉移至冷凝器√18排出壓縮機潤滑油中的冷凍油√19檢查油泵更換過濾器√20更換油泵過濾器“0”環(huán)√21檢查油系統(tǒng)和冷卻系統(tǒng)，更換回油過濾器和引射過濾器√22更換壓縮機潤滑油√23檢查制冷劑區(qū)系統(tǒng)回路，更換冷媒過濾器√24拆卸冷凝器及蒸發(fā)器水室蓋板，清洗傳熱管（機械清洗）√25蒸發(fā)器系統(tǒng)加壓泄漏試驗√26蒸發(fā)系統(tǒng)抽濕抽真空，并進行真空泄漏試驗√27平衡系統(tǒng)制冷劑壓力√28測試壓縮機電機，油泵電機絕緣情況√29檢測和清洗啟動柜，控制柜，動力柜√30檢查倒頁執(zhí)行機構工作情況√31通過LED模組檢查機組各控制點和設定點√32通過LED模組檢查機組運行報警記錄，分析并作相應處理√33檢查并校正溫度傳感器的準確性√34檢查并校正壓力傳感器的準確性√35進行自動控制測試，包括：電腦模組測試；溫度傳感器測試；油泵和水泵（如介入主機）自動控制測試；倒頁啟閉測試；數(shù)字量輸出測試√36清潔機組外表面及工作場所37如情況允許可帶機組進行試運行38提供機組年度保養(yǎng)報告注意事項：5、6、7、8、9、10月供冷季每月對機組檢查一次每年開機前，提供一次檢測服務，冬季停機后，提供一次年度維護保養(yǎng)服務新風機及排風風機、不含衛(wèi)生間內排風機序號維修保養(yǎng)計劃工作基本內容日周月季半年年1檢查風扇旋轉、確保運轉正常√2清掃電機、風扇葉片、風扇渦殼體√3檢查設備整體的漏風、如需要修復密封墊√4檢查并緊固電機接線盒內的電器連接√5潤滑風扇和電機軸承，更換變硬、臟的潤滑油√6緊固風扇殼體、支架及其連接的風管的螺絲和螺母√7測試電機絕緣電阻，檢查啟動和運行電流并保持讀數(shù)記錄正確√8清掃風扇殼體、消聲裝置、支架、軟連接和隔離彈簧的臟污和灰塵√9檢查皮帶張力，并按照要求調松緊√10檢查振動和噪音√11去除在隔柵、風管、百葉上的臟污和灰塵√12沖洗過濾網(wǎng)和過濾框√冷凍水及冷卻水循環(huán)泵序號維修保養(yǎng)計劃工作基本內容日周月季半年年1冷卻水泵軸對中√2檢查冷卻水泵機封√3檢查冷卻油脂狀況√4冷卻水泵是否堵塞√5冷卻水泵進出水閥情況√6冷卻水泵進出口膨脹接情況√7冷卻水泵進出口壓力√8冷凍水泵軸對中√9檢查冷凍水泵機封√10檢查冷凍軸承油脂狀況√11冷凍水泵是否堵塞√12冷凍水泵進出水閥情況√13冷凍水泵進出口膨脹接情況√14冷凍水泵進出口壓力√15添加軸承油脂√冷卻水塔序號維修保養(yǎng)計劃工作基本內容日周月季半年年1檢查塔內的結構件，清理所有的異物√2檢查補水系統(tǒng)是否正常，各種管道部件是否牢固√3用于轉動風機應靈活，風葉邊緣與風筒四周的間隙均勻，葉片角度一致，避免在運行時振動和意外事故√4檢查塔內周圍是否有異物存在，以免冷卻塔運行將異物吸入從而損壞冷卻塔√5檢查減速箱潤滑油（脂）是否足夠，轉動是否順暢√6監(jiān)測電機絕緣電阻，檢查啟動和運行電流并保持讀書記錄正確√7檢查風機網(wǎng)是否牢固√8檢查電機、風機連接螺絲是否牢固，不得有松脫現(xiàn)象√9檢查電機電源線接線是否松動以及電機絕緣情況√10檢查皮帶松緊度、張力√11打開集水箱底部的排污閥門，用水沖洗冷卻塔內的污物，清理噴頭和其他部件上的雜物√空調處理機維修保養(yǎng)計劃序號維修保養(yǎng)計劃工作基本內容日周月季半年年1檢查過濾網(wǎng)壓差讀書√2檢查冷熱盤管冷凝水排放√3檢查冷熱盤管出風漏風情況√4化學藥水清洗冷熱盤管并用水沖洗√5檢查風扇轉動皮帶，如需要，重新校正、調緊固√6緊固所有電器中斷連接√7如花風扇和電機軸承√8更換風扇、電機軸外變硬、臟的潤滑油√9檢查供回風管支架松動、漏風、保溫損壞√10檢查風量控制設定損壞，更換轉動和聯(lián)動出變硬、臟的潤滑油√11緊固全部AHU/PAU及附屬設備的螺栓螺母√12檢查溫控器、傳感器、控制器等的正常設定√13記錄水溫和盤管進出水溫及運行電流數(shù)值√14清掃AHU/PAU殼體、水管路、風管、擴散器出風、防火閥√主要維護清洗步驟和方法1、吊頂式空調處理機組、風機盤管、風口維護：（1）吊頂式空調處理機組、風機盤管、風口的維護清洗益處風機盤管系統(tǒng)的清洗是中央空調管道清洗的其中一部分，包括回風,送風以及小翅片等部件。清洗風機盤管的益處如下：清除送、回風系統(tǒng)中細菌、灰塵，改善室內空氣質量；降低變風量空調機組的風阻，提高熱交換效率，增加送風量，節(jié)省能源，定期對風機盤管系統(tǒng)維護，延長機組使用壽命；降低運行成本，提升資產價值；（2）吊頂式空調處理機組、風機盤管、風口的維護清洗方法（3）新風機組和風機盤管的清洗方法一般分為：干式清洗法和濕式清洗法；干式清洗法主要通過吸塵清洗來維護新風機組和風機盤管的清潔，清洗的周期和頻率一般為每個月一次，清洗過程不使用化學清洗劑。濕式清洗法主要通過吸塵清洗和生物環(huán)保試劑相結合來維護新風機組和風機盤管的清潔，清洗的周期和頻率一般為每2個月一次。（4）濕式清洗法消毒劑和清洗劑的選用：:濕式清洗法的消毒與滅菌是在新風機組和風機盤管的清潔完畢后根據(jù)污染狀況選擇消毒劑進行消毒與滅菌。東華大學一貫采用通過EPA—美國國家環(huán)境保護局認證的生物環(huán)保試劑，包括強力盤管清潔劑和微生物清潔劑等產品，以確保HVAC系統(tǒng)徹底不受有害微生物的污染。（5）濕式清洗法的清洗劑選用需要符合下述條件：無酸性；能生物自然分解，避免二次污染環(huán)境；含金屬疲勞抑制劑；能除臟、除油脂、除氧化物；（6）濕式清洗法的清洗流程新風機組和風機盤管清洗流程圖翅片污染檢查→清洗劑濃度調配→檢查凝結水排放口→拆卸、清洗過濾器→清洗空調機組內壁、風機→清洗擋水板、底座、排水口吸塵→清洗翅片、梳理→清洗底座、排水口→安裝過濾器→消毒抑菌維護風機盤管風筒清洗前風機盤管風筒清洗后濾網(wǎng)清洗前濾網(wǎng)清洗后風機盤管翅片清洗前風機盤管翅片清洗后（7）吊頂式空調處理機組、風機盤管、風口維護保養(yǎng)步驟：A、啟動風機盤管或空氣處理機組檢查其運行狀況，若有異常，由施工班組長填寫風機盤管或空氣處理機組施工前故障確認單備查；B、拆回風口及過濾網(wǎng)并用吸塵器吸除灰塵后拿清洗劑清洗晾干；C、拆除回風箱和箱體蓋板；D、拆除電機和風機蝸殼，并用吸塵器清掃風機和蝸殼；E、檢查電機絕緣程度和軸承，并保養(yǎng)或更換電機和軸承；F、檢查風機盤管表冷器污染情況，并進行錄象或拍照；G、檢查風機污染情況，并進行錄象或拍照；I、用專用吸塵器清掃表冷器兩邊粉塵；J、用高壓噴槍噴水加入LX-C035空調鋁翅片清洗劑洗凈表面器上的污垢，最后用清水沖洗。附：LX-C035空調鋁翅片清洗劑的說明：主要成分：無機鹽、緩蝕劑、促進劑、粘泥剝離劑、光亮劑。主要適用于清洗中央空調風機盤管鋁質翅片，也適用于鋁質換熱器或散熱器，清洗的污垢主要為設備表面的油垢、灰塵、氧化物及其它雜質。該產品無毒、無味、不燃不爆。對翅片的腐蝕率低，由于是稀釋使用，我們完全可以保證清洗后不會損傷風機盤管的翅片；K、用吹風機吹干表冷器；L、清洗冷凝水盤，吹洗冷凝水管；M、用高壓清洗機清洗風機，清洗時要將電機用塑料袋包好，防止電機進水；N、恢復安裝電機和風機蝸殼，調整皮帶和皮帶輪；O、恢復回風箱和箱體蓋板；P、恢復安裝檢修口和各種風口。2、風機軸承加注潤滑油（1）只有風機和其輔助設備完全正常的情況下才能投入運行。（2）在風機開機、停機或運轉過程中，如發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象時應立即斷電檢查，檢查發(fā)現(xiàn)的小故障應查明原因并設法消除，如發(fā)現(xiàn)大故障應立即停機全面檢查。（3）風機在運行過程中，應經(jīng)常查看風機的振動，電機的電流、電壓、功率是否正常。如果發(fā)現(xiàn)風機有劇烈的振動、撞擊、電流過大或偏小等反常現(xiàn)象，應立即停機檢查，予以排除后才允許重新啟動運行。（4）經(jīng)常檢查軸承的潤滑情況，定期補充或更換潤滑脂。潤滑脂采用鈣鈉基潤滑脂。（5）軸流或混流風機、電機在管道中應經(jīng)常維護保養(yǎng)和清洗。（6）為了不影響葉輪的平衡精度，應定期清除葉輪及風機內外表面的積灰、污垢、特別是油污等雜質，防止風機銹蝕。（7）為確保人身的安全，風機的維護必需在停機后進行。（8）風機設備在維修后啟動時，應注意風機各部件是否正常。（9）如發(fā)現(xiàn)三角皮帶伸長而打滑，應及時調整皮帶的松緊度，并保證三角皮帶型號和數(shù)量的符合。3、空調水管、風管保溫修復：空調水管道和空調風管保溫不嚴實又引起漏水問題，漏水問題主要由空調循環(huán)管道和風管保溫通病引起，本工程空調水管道保溫所用材料為橡塑海綿，部分采用鋁箔玻璃離心棉，對已現(xiàn)有的已保溫管道細查，主要有以下空調管道保溫通病問題：1.1保溫時遇接頭、支吊架或與閥門、管件、套管處保溫接縫不嚴實。此問題在本工程表現(xiàn)較多，主要表現(xiàn)在接縫處沒有涂抹膠水，采用膠帶粘接，但保溫材料下料沒考慮保溫材料的收縮性是下料不合適，造成粘接縫拉開接頭、支吊架或與閥門、管件、套管處保溫接縫不嚴實，空調管道和飽和空氣接觸，產生凝結水，俗稱空調管道“出汗”引起管道滴漏。1.2保溫時在過墻洞孔保溫中斷，沒有用保溫材料塞實，致使空調管道在穿越墻洞時和空氣接觸，產生凝結水順墻洞流出；1.2保溫材料不合格，如厚薄不均，密實度不達標，尤其部分管道采用的鋁箔離心玻璃棉密實度不達標，造成空氣滲透，產生凝結水。1.3保溫管規(guī)格與所保管道規(guī)格不符，保溫管內殘留空氣。2、根據(jù)公司多年施工統(tǒng)計，管道保溫工程質量問題如下：7714212835頻數(shù)排列直方圖10080604020累計頻率％接頭、支吊架或與閥門管件套管處保溫接縫不嚴。保溫材料不合格材料運輸、保管過程中造成成品破壞保溫管規(guī)格所管道規(guī)格不符66%80%91%根據(jù)上圖可以看出影響保溫施工質量的主要因素是接頭、支吊架或與閥門、管件、套管處保溫接縫不嚴。6、分析原因1、對保溫時遇接頭、支吊架或與閥門、管件、套管處保溫接縫不嚴原因分析如下：下料不準確下料不準確未按技術交底施工檢查力度不夠追求進度技術交底不明確操作者思想不重視，質量意識差相鄰管道互相影響保溫材料質量不達標測量器具有偏差方法人員環(huán)境材料設備接頭、支吊架或閥門、管件、套管處保溫不嚴。2、要因分析A、人員方面原因分析結論操作者思想不重視施工人員質量意識差要因檢查力度不夠質檢人員走形式，要求不嚴要因技術交底不明確對技術人員培訓，嚴格按技術規(guī)定交底非要因追求進度通過教育，正確處理進度與質量關系非要因B、設備方面原因分析結論測量器具有偏差可通過更換新測量器具來解決非要因C、材料方面原因分析結論保溫材料質量不達標選用合格保溫材料要因方法方面原因分析結論未按技術交底施工操作不當要因下料不準確測量不準確，通過對工人進行指導來解決要因E、環(huán)境方面原因分析結論相鄰管道互相影響有預見性地盡量留有足夠間距非要因通過分析，我們認為造成接頭、閥門管件、套管處保溫不嚴密的主要原因有以下幾條：（1）操作工人思想不重視；（2）檢查力度不夠；（3）保溫材料質量不達標；（4）未按技術交底施工。7、空調水管保溫問題改造方法（1）拆除原有管道保溫，局部需要拆除吊頂；（2）空調管道除銹，采用人工除銹方式；（3）管道防銹漆第一次；（4）管道防銹漆第一次；（5）采用正確的保溫方法，管道全部采用厚25mm橡塑閉孔保溫材料保溫，方法人如下：橡塑保溫施工方法水管的保溫圖片切開管道保溫層切開三通、彎頭保溫層保溫層接縫刷膠涂膠水直管保溫彎管保溫閥門保溫其他管件保溫其他管件保溫恢復墻體和吊頂（裝飾專業(yè)，不詳訴）保溫其余注意事項保溫材料的接口、所有縫隙均要求使用橡塑專用膠水粘結嚴密，不得存在粘接不牢或松散現(xiàn)象。膠水涂刷時必須在保溫管殼內部和管道外壁進行滿涂。在保溫材料粘接時，必須將管道表面的雜物、灰塵、油污清理干凈，以保證膠水的粘接效果。為保證保溫觀感效果，保溫層的縱向拼縫應置于管道上部，并且相鄰保溫層的縱向拼縫應錯開一定角度。夏季保溫施工，橡塑保溫材料不能拉得過緊，以防冬季溫度過低時，保溫層收縮開膠。冬季保溫施工時，要求室內環(huán)境溫度不能低于5℃，粘接劑及膠帶低于5℃時粘接效果不好。本工程冷凍水管保溫層最厚為25mm，（6）保溫穿越墻洞時報不中斷，整個保溫管無法穿過時采用小塊保溫把洞塞實，并用聚氨酯發(fā)泡劑封堵。（7）風管保溫采用玻璃絲布纏繞扎實。應急處理預案為了保證通風空調系統(tǒng)安全運行,保證現(xiàn)場乘客及工作人員的人身健康，正確處置通風空調運行中各種突發(fā)事件,根據(jù)相關規(guī)范要求和設備廠家的操作規(guī)程,制定本應急預案:一、通風空調系統(tǒng)正式運營前及春節(jié)期間的維護管理工作應急預案。（1）應急預案小組組織機構（2）系統(tǒng)正式運行前，應急小組負責安排值班管理及維護工作。發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除或有效隔離，確保成品完好及系統(tǒng)安全。小組負責及時聯(lián)絡協(xié)調相關專業(yè)，做好配合和協(xié)商相關技術問題，以確保工程整體的順利推進及交接工作。二、通風空調系統(tǒng)運行及維修保養(yǎng)應急預案。(一)換熱空調機組(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的空調機組故障,應馬上停止該機,并開啟備用空調機組;啟用備用空調機組時,注意開啟或關閉相應系統(tǒng)切換閥門。(2)發(fā)現(xiàn)故障的巡查或維修操作人員將情況報告配電室維修主管,能及時處理的及時處理,處理不了的第一時間報告運營公司辦公室并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。設備保養(yǎng)商接到電話通知后,應迅速組織技術人員趕到現(xiàn)場維修,并在事后組織現(xiàn)場分析會作出維修報告,由維修操作人員和配電室維修主管確認存檔,并報公司備案。(二)循環(huán)水泵(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常,應先停該泵對應的主機,后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機繼續(xù)供冷。(2)發(fā)現(xiàn)故障的維修操作人員檢查維修,可當場解決的問題即時修復并做好記錄。(3)水泵故障較嚴重,應報告配電室維修主管,由其安排組織維修,并在事后作維修報告。(三)通風機及新風機組1、通風機故障(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的風機故障,應立即停止該機,轉開備用風機。(2)發(fā)現(xiàn)故障的維修操作巡查人員,可當場解決的問題即時修復并做好記錄。(3)需要停機搶修屬較嚴重的故障應報告配電室維修主管,由其組織搶修。并在事后作維修報告。2、空調箱（機）漏水(1)維修操作巡查人員發(fā)現(xiàn)空調箱漏水,應即刻停止該空調箱運轉,及時疏通冷凝水管道或調整設備坡向，確保不影響電氣及其他線路設備的正常運行。(2)如不能及時修復則應立刻將情況報告工程維修主管,由其組織搶修設備或管線,并在事后作維修報告。3、水箱、水罐漏水(1)巡查發(fā)現(xiàn)水箱、水罐溢漏應馬上檢查相應的浮球開關,可當場解決的即時修復。(2)浮球開關損壞則即刻停止該水箱,關閉對應的進水閥,并開啟備用水箱。(3)將情況報告配電室維修主管,由其組織人員維修,并在事后作出維修報告(四)管網(wǎng)系統(tǒng)(冷卻水供回水管道)1、主管道跑、漏水(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道跑水、漏水應迅速關閉空調機組和冷溫水、冷卻水水泵并迅速關閉漏水位置的前端閥門。(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口,以防水浸入電梯井和配電室,并將水引入地漏。(3)用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴。(4)將換熱機房內管道集水器和分水器的底部排水閥打開排水,留意水泵房污水泵抽水情況,一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高,則需關閉排水口并及時組織人員進行搶修。2、管網(wǎng)系統(tǒng)或空調機房內的伸縮節(jié)破裂(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內伸縮節(jié)破裂,應按“急?！背竿Ｖ箍照{機組運行,并按“急?！背竿Ｖ寡h(huán)水泵。注意排放運行機組內排水閥放水以防凍管等事故發(fā)生。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉,漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴,則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除,將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口,停止漏水后再開啟空調機組和備用循環(huán)泵并及時組織人員進行現(xiàn)場搶修。4、換熱機房內的管道跑、漏水(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調機房內管道漏水,應停止循環(huán)水泵并將機房內的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷,以防電氣短路。(2)制作鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊,以防水到處亂噴。(3)用沙包攔住漏水部位，防止附近設備浸水。(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位,如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井并及時組織人員進行現(xiàn)場搶修。二、通風空調系統(tǒng)衛(wèi)生安全應急預案(一)集中空調通風系統(tǒng)應符合以下基本要求：1、集中空調通風系統(tǒng)的新風應當直接來自室外,嚴禁從機房、樓道及天棚吊頂?shù)忍庨g接吸取新風；2、新風口應當遠離建筑物的排風口、開放式冷卻塔和其他污染源,并設置防護網(wǎng)和初效過濾器；3、送風口和回風口應當設置防鼠裝置,并定期清洗,保持風口表面清潔；4、空調機房內應保持清潔、干燥,嚴禁存放無關物品。5、集中空調通風系統(tǒng)應當具備下列設施：(1)應急關閉回風和新風的裝置；(2)控制空調系統(tǒng)分區(qū)域運行的裝置；(3)空氣凈化消毒裝置；(4)供風管系統(tǒng)清洗、消毒用的可開閉窗口.6、集中空調通風系統(tǒng)應當進行預防空氣傳播性疾病的衛(wèi)生學評價,評價合格后方可投入運行；7、已投入運行的集中空調通風系統(tǒng)應每兩年對其進行一次預防空氣傳播性疾病的衛(wèi)生學評價,評價合格后方可繼續(xù)運行；8、衛(wèi)生學評價應當符合《公共場所集中空調通風系統(tǒng)衛(wèi)生學評價規(guī)范》的規(guī)定。(二)集中空調通風系統(tǒng)應當保持清潔、無致病微生物污染,并按照下列要求定期清洗1、開放式冷卻塔每年清洗不少于一次；2、空氣過濾網(wǎng)、過濾器和凈化器等每六個月檢查或更換一次；3、空氣處理機組、表冷器、加熱(濕)器、冷凝水盤等每年清洗一次；4、風管系統(tǒng)的清洗應當符合集中空調通風系統(tǒng)清洗規(guī)范。(三)做好集中空調通風系統(tǒng)的衛(wèi)生管理工作,建立健全集中空調通風系統(tǒng)的衛(wèi)生管理制度,定期開展檢查、檢測和維護,并建立專門檔案。檔案應當包括以下內容：1、衛(wèi)生學評價報告書；2、清洗、消毒及其資料記錄；3、經(jīng)常性衛(wèi)生檢查及維護記錄；4、空調故障、事故及其他特殊情況記錄5、空調系統(tǒng)竣工圖；6、預防空氣傳播性疾病應急預案。(四)中央空調通風系統(tǒng)清洗方法及清洗效果評價：1、中央空調風管清洗：采用專用機械清洗設備將風管內的可視污染物有效地輸送到捕集裝置中，嚴禁操作人員進入風管內進行人工清洗。風管的清洗工作應分段、分區(qū)域進行，在風管清洗工作段與非工作段之間、進行清洗的風管與相連通的室內區(qū)域之間應采取有效隔離空氣措施。2.中央空調部件清洗：采用專用工具、器械對部件進行清洗，清洗后的部件均應滿足有關標準的要求。部件可直接進行清洗或拆卸后進行清洗，清洗后的部件應恢復到原來所在位置，可調節(jié)部件還應恢復到原來的調節(jié)位置。中央空調機組清洗消毒：定期清洗應當首先將冷卻水排空，然后對機組內壁進行徹底清洗，做到表面無污物。4.清洗效果：風管清洗后的積塵量應達到每平方米風管內表面小于1.0克，部件清洗后應無殘留污染物檢出。消毒后的風管內壁細菌總數(shù)、真菌總數(shù)的去除率應大于90%，致病菌不得檢出。5、清洗效果的影像資料集中空調通風系統(tǒng)清洗后，應使用機器人將所有清洗過的風管內部情況錄制成錄像帶或光盤等影像資料。公共場所發(fā)生感染暴發(fā)（經(jīng)空氣傳播性疾病傳播）疫情的控制措施：加強室內外空氣流通，最大限度引入室外新鮮空氣以循環(huán)回風為主，新、排風為輔的全空氣空調系統(tǒng)，在疫情期內，原則上應采用全新風運行，以防止交叉感染。采用專用新、排風系統(tǒng)換氣通風的空氣——水空調系統(tǒng)，應按最大新風量運行，且新風量不得低于衛(wèi)生標準（每人每小時30m3），達不到標準者應通過合理開啟門窗，加強通風換氣，以獲取足額新風量。在疫情期內，全空氣空調系統(tǒng)與水—空氣空調系統(tǒng)宜在每天空調啟用前或關停后讓新風和排風機多運行1小時，以改善空調房間室內外空氣流通。確?？照{機房內和空調新風口周圍環(huán)境的清潔，正確引入新風空調系統(tǒng)新風采氣口周圍環(huán)境必須保持潔凈，以保證所吸入的空氣為新鮮的室外空氣，嚴格禁止新風采氣口與排風系統(tǒng)的排風口短路。空調通風的機房必須保持干燥清潔，嚴禁堆放無關物品。3．空調機房內空調箱的新風進氣口必須用風管與新風豎井或進風百葉窗相連接，禁止間接從機房內、樓道內和天棚吊頂內吸取新風。(三)做好空調系統(tǒng)各部件的清洗消毒工作1．空調系統(tǒng)運行前必須對過濾器與過濾網(wǎng)進行清洗或更換。運行中，有突發(fā)病案的建筑，空調系統(tǒng)的所有過濾器，必須先消毒，后更換。空調系統(tǒng)的所有過濾器，在疫情期內，宜每周清洗或更換一次。2．空調系統(tǒng)運行前必須對空調箱內的表冷器、加熱器、濕膜加濕器消毒沖洗一遍；運行中帶回風的空調箱宜每周消毒沖洗一到兩次；新風空調機組宜每周消毒沖洗一次。消毒時，必須將空調箱的進、出口風門關閉。3．空調系統(tǒng)運行前空調箱內的凝結水水盤、噴淋室與加濕段的水槽，必須用消毒液擦洗，再用水沖洗。在以后的運行過程中，宜每天用水沖洗一次?？照{箱內其它功能段，必須保持干燥清潔，不能有積水。4．空調機組的凝結水水盤，及明、暗裝風機盤管的凝結水盤，必須保持凝結水排水通暢，消除存水凹槽。有條件的地方可以每周作一次噴霧消毒。5．對為傳染性強的傳染病人、疑似病人、醫(yī)學觀察對象或密切接觸者服務的空調機組、風機盤管以及獨立式空調器（機）的凝結水必須單獨收集，經(jīng)消毒處理后方可排放。6．空調房間內的送、回風口應經(jīng)常擦掃、保持清潔。(四)空調通風系統(tǒng)的一定位置或房間內宜安裝空氣消毒除菌裝置1．對于無法按全新風運行的全空氣空調系統(tǒng)，建議在空調回風總管內或其它部位安裝紫外線燈。也可采用其它可靠的消毒或過濾裝置，如高效過濾器或靜電除菌裝置等。2．一些采用空氣—水空調系統(tǒng)的場所，有條件時可在出風口按房間面積每10m2安裝一支C波段無臭氧30W的紫外線燈管，要注意防止紫外線照射到人體。也可采用其它可靠的消毒裝置如高效過濾器或靜電除菌裝置等。3．對于只采用獨立空調器（機）的房間要保證更安全時，可在房間內放置循環(huán)風消毒裝置。(五)空調系統(tǒng)的關鍵部位應定期消毒1．空調箱的封閉消毒：可采用過氧乙酸薰蒸（用量為1g/m3）或用0.5％過氧乙酸溶液噴灑后封閉60分鐘，然后再用高壓水沖洗掉塵埃與殘余消毒劑。2．風機盤管與房間空調器凝結水盤的消毒：可采用500－1000mg/L含氯消毒劑或0.2％過氧乙酸溶液噴霧消毒，也可在凝結水盤表面宜噴涂納米級的SiO2或Ag2O3等抗菌材料。3．可拆卸部件的消毒：可用250－500mg/L的含氯消毒劑溶液浸泡15～30分鐘后用清水洗凈。4．不拆卸部件的消毒：用1000mg/L的含氯消毒劑溶液擦拭消毒，連續(xù)3遍，30分鐘后用清水擦洗。5．消毒時間應安排在無人居住的晚間，消毒后應及時沖洗與通風，消除消毒溶液殘留物對人體與設備的有害影響。6．從事空調系統(tǒng)消毒的空調運行管理人員，必須經(jīng)過毒理與消毒方法的培訓，購買合格消毒產品和采用正確消毒配方。節(jié)能措施1、設備預見預修工作，在限時集中對機房專用空調進行維護巡檢。在日常維護、搶修工作，強調通過自己動手檢修，切實掌握設備性能，提高設備維護質量，節(jié)約維護費用，保證機房專用空調設備完好率。進行的機房專用空調維修項目要求包括，安裝、移機、換壓縮機、檢漏試壓、專用空調冷凝器漏點修理，室內風機軸承修理等。2、維修材料集中采購，有效降低了維護成本。采用統(tǒng)一采購方式，科學配置、統(tǒng)一調用維護配件，即可降低采購成本，又能及時響應維護需求。在確定了材料供應商，保證質量的前提下，材料供應單價降低了20%以上，并保證了供貨渠道的暢通，滿足了集中采購的需求。3、合理的設定空調的溫度參數(shù)。機房專用空調的部件中壓縮機的耗電量最大，占總耗電量的80%以上，在空調實際運行中，根據(jù)機房內設備對溫度的要求合理的設定空調溫度參數(shù)，可達到節(jié)能的目的。4、合理利用冷凝水來提高空調的能效。機房專用空調會隨著溫度和濕度的增加而明顯降低制冷效率，這是由于空氣中的水蒸氣在室內機吸熱翅片管上凝結成說時放出大量的熱造成的?，F(xiàn)在的空調冷凝水通過出水管流失室外，造成能量的損失?？諝庵械乃魵獾难h(huán)過程是：水蒸氣→液態(tài)水→放掉，即水不參與了空調熱循環(huán)過程，還帶走大量的能量。冷凝水的充分利用同時解決了空調冷凝水擾民的問題。上述可以看到，利用冷凝水回淋到室外機汽化，避免了能量的損失，可以提高了機房專用空調的能效，從而達到了節(jié)能的目的。技術組織措施對參加維保工作的人員進行崗前培訓。培訓內容包括：1、崗位職責教育：明確各工種職責及各項規(guī)章制度，樹立達到業(yè)主滿意為第一的指導思想。2、理論培訓：講解各種設備的構造、性能、工作原理，系統(tǒng)各設備間的關系；系統(tǒng)運行、操作、保養(yǎng)維護和維修，故障、事故的應急處理和解決方法等內容。使運行人員了解、熟悉系統(tǒng)及設備。3、原理與實踐培訓：對操作人員在現(xiàn)場進行系統(tǒng)原理與實踐的培訓。直至能達到完全了解系統(tǒng)設備，能夠獨立負擔操作、運行維護工作。質量保證措施設備維護質量管理目標1設備完好率≥99%。2儀表投入率100%，準確率≥99%。3設備綜合滲漏率≤0.01%，設備修后滲漏點為0。4設備消缺率100%，設備消缺及時率100%。（除因運行工況不許可和缺少備件）。5設備缺陷重復發(fā)生率≤0.5%。6檢修后設備系統(tǒng)性能參數(shù)達到或優(yōu)于驗收標準。7文件包正確使用率達95%。8設備修后兩個月內缺陷發(fā)生率≤0.5%。質量承諾及維護注意事項故障處理：可在接到故障通知半小時內響應，24小時內服務到位，一般故障24小時解決，重大故障72小時修復完畢。特殊情況雙方協(xié)商解決。材料選?。涸谶x用配件方面嚴把質量關，杜絕假冒偽劣配件的使用。在作業(yè)方面：嚴格按維修程序及操作規(guī)程執(zhí)行，確保維修質量。根據(jù)用戶要求派維修指導人員現(xiàn)場指導維修；機組開機檢測和機組調試；機組的檢測、維護、維修；對客戶關于機組所有問題的技術支持；不定期對客戶進行電話聯(lián)系，詢問空調使用情況及維修服務滿意情況。二、維護注意事項經(jīng)常檢查空調器電器插頭和插座的接觸是否良好，若發(fā)現(xiàn)異常，英根據(jù)情況采取相應解決措施。水系統(tǒng)要注意管路連接處是否漏水，要經(jīng)常觀察空調器制冷管道的接口站位是否有制冷劑泄露。水系統(tǒng)和風管機系統(tǒng)要定期清洗過濾網(wǎng)。一般2-3周左右清洗一次。中央空調要定期清洗空調器的冷凝器和蒸發(fā)器盤管，使用毛刷和吸塵器清洗盤管上的灰塵。空調器要長期停機時，應對空調器做全面清洗。清洗好后只開空調器的風機，運轉約2-3小時，使空調器內站干燥，然后用防塵套將空調器套好。給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護方案1、生活水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準生活水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準，如下表所示。序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明1給水設備生活水渠外觀日常檢查外表清潔，無銹蝕損壞螺栓，螺絲無松動斷裂電機（機械部分）日常檢查運行過程中無異常震動、無噪音電機及軸承溫升正常6～8個月軸承體清潔，加潤滑油（脂）更換磨損零部件振體日常檢查運行正常，無異常震動、無噪音檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10～20滴為好檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應重合。無運轉時，用手盤動軸無卡阻現(xiàn)象6～8個月軸承體清洗，加潤滑油（脂）更換磨損零部件3～5年打開泵孟，檢查內芯掌部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進行更換2給水設施蓄水池3～6個月對水池、水箱進行除銹、除垢、清洗、消毒檢修配件減壓閥、水錘消失器3個月1、動作靈敏、準確2、無銹蝕、無堵塞止