PAGEPAGE19XXX汽車城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX車業(yè)有限公司法人代表：XXX編制時(shí)間：二○一○年十月目錄第一章總論··············································11.1項(xiàng)目概況··············································11.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容··································1.3建設(shè)期限··········································1.4項(xiàng)目總投資··········································1.5資金來源··········································1.6項(xiàng)目效益··········································第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性····························52.1項(xiàng)目建設(shè)背景··········································2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性·······································2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性······································第三章市場(chǎng)需求··········································3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)··········································3.2供求預(yù)測(cè)··········································第四章建設(shè)規(guī)模內(nèi)容與廠址選擇····························4.1建設(shè)規(guī)模內(nèi)容········································4.2項(xiàng)目選址········································第五章項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度·······························5.1工程建設(shè)方案········································5.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度········································5.3主要建、構(gòu)筑物工程·······························第六章環(huán)境保護(hù)········································6.1污染物及來源·······································6.2治理措施········································第七章公司定員········································7.1組織機(jī)構(gòu)········································7.2勞動(dòng)定員········································第八章投資估算和資金籌措······························8.1投資估算········································8.2資金籌措········································第九章效益分析········································9.1經(jīng)濟(jì)效益········································9.2社會(huì)效益········································第十章結(jié)論··········································26第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XXX汽車城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：改擴(kuò)建建設(shè)地點(diǎn)：XXX建設(shè)單位：XXXXX車業(yè)有限公司法人代表：XXX聯(lián)系電話：傳真：技術(shù)負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目主管部門：XX團(tuán)縣委1.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一座集汽車、維修、美容、停車、物流、二手車市場(chǎng)及商住一體的大型綜合汽車城，總占地6畝，總建筑面積平方米，其中：汽車銷售區(qū)平方米，汽車維修區(qū)平方米，配件門市、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)平方米，綜合大樓平方米，停車場(chǎng)平方米，物流區(qū)平方米。1.3建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期限為8個(gè)月，即2010年11月至2011年6月。1.4項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資2000萬元，其中場(chǎng)館及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，為1000萬元，職工宿舍樓建設(shè)規(guī)模約500萬元，鋪底流動(dòng)資金500萬元。1.5資金來源：全部由企業(yè)自籌1.6項(xiàng)目效益項(xiàng)目建成后，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可銷售汽車萬輛，維修汽車萬輛，實(shí)現(xiàn)銷售收入萬元，銷售稅金及附加萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)%，凈現(xiàn)值萬元，投資回收期（含建設(shè)期）年，投資年利潤(rùn)率%，投資年利稅率%，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的實(shí)施，將對(duì)我縣周邊縣市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車維修中心的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車及其汽車配件的銷售，從而增加就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。另一方面，汽車市場(chǎng)大發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。此外，項(xiàng)目突出汽車文化的主題，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游息、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化中型企業(yè)。該項(xiàng)目符合環(huán)保要求，因?yàn)樵擁?xiàng)目以銷售、展覽、維修等功能為主，應(yīng)配合其對(duì)外整體形象，對(duì)排污設(shè)施進(jìn)行綠化植被覆蓋，其產(chǎn)生的垃圾和廢棄物進(jìn)行分類、可降解、可回收無害化處理?？傊?，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益，是合理的、可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景近年來隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車代步不再是夢(mèng)想，因而等地區(qū)的汽車消費(fèi)和售后維修潛力十分巨大。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶旺了消費(fèi)市場(chǎng)。汽車消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車市場(chǎng)的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，汽車市場(chǎng)開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。近幾年，汽車市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場(chǎng)的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在一下幾方面：一是汽車維修的規(guī)模普遍小，除省汽車市場(chǎng)有一定規(guī)模外，其他的規(guī)模都比較小;二是由于汽車市場(chǎng)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場(chǎng)功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車維修的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡(jiǎn)陋，環(huán)境欠佳，大多為初級(jí)維修。隨著汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈“井噴”的擴(kuò)大，汽車市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)已越發(fā)明顯。無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國(guó)內(nèi)汽車銷售商競(jìng)爭(zhēng)、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輔散播射能力的現(xiàn)代汽車市場(chǎng)。本項(xiàng)目的主辦方xxx車業(yè)有限公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、物流、展銷、信息等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車維修中心。項(xiàng)目建設(shè)必要性是國(guó)際國(guó)內(nèi)汽車業(yè)發(fā)展的需要當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。中國(guó)是世界上最有潛力的汽車消費(fèi)市場(chǎng)。近年來隨著購(gòu)車熱的興起，汽車交易市場(chǎng)的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的汽車交易市場(chǎng)在XX地區(qū)卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車交易市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)等多功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車維修中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個(gè)汽車城。這樣的汽車市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了XX這類市場(chǎng)的空缺，與其他市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)將有利于XX地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)周邊縣市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車維修中心的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如：倉儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目突出汽車文化的主題，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游息、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化中型企業(yè)。2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.3.1省、市、區(qū)政府對(duì)汽車市場(chǎng)的建設(shè)都十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過程中，得到了來自各方面的熱情關(guān)心和支持。2.3.2本項(xiàng)目的主辦企業(yè)XXX汽車貿(mào)易有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。2.3.3本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。本項(xiàng)目采用“大3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場(chǎng)、配件供應(yīng)市場(chǎng)、汽車修理市場(chǎng)集中到一個(gè)地方，建立大型的綜合性的汽車城，以形成“大3S”統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務(wù)園區(qū)。這是當(dāng)前國(guó)際社會(huì)最流行的汽車市場(chǎng)發(fā)展模式，而這一模式，在縣級(jí)汽車市場(chǎng)中都很難做到，因而本項(xiàng)目有很強(qiáng)的師范作用和競(jìng)爭(zhēng)力。2.3.4項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地村、鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械摹?.3.5項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。項(xiàng)目鄰近福銀高速公路，緊靠316國(guó)道、省道，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場(chǎng)的建設(shè)、發(fā)展。第三章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.1.1供應(yīng)現(xiàn)狀：（1）XX縣城區(qū)目前沒有一個(gè)大型的停車、修理的專用場(chǎng)地，因此在城區(qū)控制修建詳規(guī)中，只有把這塊土地作為停車場(chǎng)用地來規(guī)劃，以滿足日益增多的車輛停放。（2）XX縣汽車城建設(shè)項(xiàng)目作為一項(xiàng)民心工程，縣委、縣政府多次召開會(huì)議研究實(shí)施方案，以解決城關(guān)目前以路為場(chǎng)車輛亂停亂放問題。（3）隨著我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是近年來我縣臍橙、柑桔進(jìn)入豐產(chǎn)期，百姓收入增加，消費(fèi)觀念也在改變，汽車消費(fèi)成為了我縣市民的熱點(diǎn)，現(xiàn)有的汽車銷售門點(diǎn)比較雜亂，門面小，有的在鬧市區(qū)，根本設(shè)置不了展臺(tái)。群眾買小車提貨要到福州去，手續(xù)繁鎖，相當(dāng)不便，很有必要集中管理，方便市民，理好環(huán)境，使我縣汽車銷售上臺(tái)階。3.2供求預(yù)測(cè)：3.2.1目前，全縣擁有一類汽車維修企業(yè)一家和20多戶個(gè)體維修業(yè)戶，從事汽車維修工程技術(shù)人員30名，高、中級(jí)以上技工110名，道路運(yùn)輸從業(yè)人員1500多名。這些都可為項(xiàng)目建成后提供豐富的技術(shù)力量和人才。3.2.2目前，XX客貨運(yùn)輸方式單一，僅靠汽車運(yùn)輸。近年來果業(yè)飛速發(fā)展，果品產(chǎn)量的增加，人民生活水平的提高，大小汽車需求量隨之在不斷增大，隨著車輛擁有量的劇增，汽車維護(hù)、保養(yǎng)、配件等必須跟上為之服務(wù)，在縣城興建一個(gè)汽車修配中心的各方面條件具備。3.2.3有著良好的現(xiàn)有條件。汽車修配中心選址在交通便利的206國(guó)道邊，與縣城緊密相連，水、電、通訊等各方面條件優(yōu)越，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外部條件。3.2.4政府為項(xiàng)目開發(fā)展提供了優(yōu)越的投資環(huán)境。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和本地實(shí)際，XX縣人民政府對(duì)招商引資項(xiàng)目實(shí)行稅收、用地、權(quán)益保障等各種優(yōu)惠政策，對(duì)建設(shè)汽車修配中心相當(dāng)有利。第四章建設(shè)規(guī)模內(nèi)容與廠址選擇4.1建設(shè)規(guī)模內(nèi)容（1）年修理能力：整車大修1000輛次，總成大修90000件/次，二級(jí)維修4000輛次，專項(xiàng)維修180000件/次。（2）日停車數(shù)量800輛。（3）進(jìn)一步提升汽車修配中心規(guī)模和品位，使其各項(xiàng)指標(biāo)更科學(xué)、合理、優(yōu)化。從而提高項(xiàng)目效益，可發(fā)展房屋建設(shè)面積2.4萬平方米左右，建成后住房可達(dá)200戶左右。4.2項(xiàng)目選址4.2.1場(chǎng)址現(xiàn)狀：（1）XX縣汽車城將建于XX區(qū)地塊，位于縣城南端，東為，西為，南為，北為，是縣城的南入口，為316國(guó)道南面進(jìn)縣城的入口處；（2）該項(xiàng)目是在盤活的基礎(chǔ)上，按照汽車城的規(guī)劃進(jìn)行擴(kuò)建改造，總用地面積約6畝，主要建設(shè)全縣汽車銷售中心，汽車美容修理中心、物流中心、城市大型停車場(chǎng)及試車場(chǎng)，還可建部分商住房。（3）XX縣汽車城地理位置優(yōu)越，人氣旺，現(xiàn)該片區(qū)居住人口約10000人，縣城主要單位如公安局、檢察院、法院、武裝部、消防大隊(duì)、交通局等都在該片區(qū)，316國(guó)道同時(shí)又是該小區(qū)主要干道，寬40米，車輛往來頻繁視野開闊，為最理想的汽車城選址用地。4.2.2場(chǎng)址建設(shè)條件：（1）項(xiàng)目建設(shè)用地已落實(shí)。根據(jù)規(guī)劃，國(guó)土部門已經(jīng)將存量土地6畝劃入了此次建設(shè)的范圍，另有1畝土地是原河灘地和部分水田，目前此用地計(jì)劃已報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。（2）縣委、縣政府高度重視。作為今年全縣的重點(diǎn)工程，已成立了領(lǐng)導(dǎo)小組。由縣委常委任組長(zhǎng)，相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)為成員，保證在今年內(nèi)完成此項(xiàng)工程建設(shè)，并按時(shí)間要求建成使用。第五章項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度5.1工程建設(shè)方案5.1.1規(guī)劃目標(biāo)及總體思路(1)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進(jìn)的現(xiàn)代化的綜合社區(qū)。密切聯(lián)系客觀實(shí)際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點(diǎn)。汽車城規(guī)劃建設(shè)容積率不大于1.2，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%。(2)總體思路結(jié)合地表，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進(jìn)行設(shè)計(jì)。合理分區(qū)，合理布置景觀大道、會(huì)展區(qū)、露天停車展場(chǎng)、商務(wù)辦公區(qū)、物流配送中心區(qū)、還建住宅區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。考慮場(chǎng)地的地理優(yōu)勢(shì)，注意汽車城的形象，采用高低錯(cuò)落，一張一弛等手法，來強(qiáng)化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。(3)規(guī)劃布局將用地劃分為幾大功能部分來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃用地范圍大部分規(guī)劃為汽車展場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)用房，并結(jié)合管理、服務(wù)等設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。主入口寬度為50M，出入口部分處理成入口廣場(chǎng)，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔、明快，具有現(xiàn)代感及高科技感，以給人視覺上的強(qiáng)烈沖擊力。規(guī)劃布局請(qǐng)?jiān)斠奨X縣汽車城規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總平面布置圖。(4)交通組織在汽車城上設(shè)四個(gè)出入口以解決汽車城與外部的人流、車流交通問題。汽車場(chǎng)城內(nèi)從大門到城后區(qū)為32米寬景觀大道，為人流主通道。汽車城內(nèi)道路主干道寬16米，次要道路寬8米，各道路相互聯(lián)系，從而形成幾個(gè)功能地塊。(5)小區(qū)公建設(shè)施規(guī)劃本規(guī)劃在充分體現(xiàn)汽車城的氣氛同時(shí)，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，以提高汽車城交易的商業(yè)效率、品質(zhì)，公建分布結(jié)合綠化體系布置。市政配套設(shè)施：設(shè)有1個(gè)垃圾站，設(shè)有3處公廁，另外交易樓及經(jīng)營(yíng)用房?jī)?nèi)均設(shè)自用衛(wèi)生間。小區(qū)生活污水接入城縣道路污水干管,排至污水處理廠。(6)綠地規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點(diǎn)”“線”“面”有機(jī)結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。點(diǎn)：主要指庭院綠地，展場(chǎng)綠地，以草坪、花卉和灌木為主。線：充分利用場(chǎng)內(nèi)道路兩旁行道樹和人行道兩旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹采用效果好的常綠喬木，帶狀綠地則多用樹木點(diǎn)綴。面：在汽車城入口處及會(huì)展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時(shí)輔以五彩花卉來點(diǎn)綴，形成大片綠地。汽車展場(chǎng)與停車場(chǎng)滿鋪草坪磚，以增加綠地面積。(7)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過多次比較，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來指導(dǎo)設(shè)計(jì)。同時(shí)，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使XX縣汽車城融入高科技、現(xiàn)代化的時(shí)代風(fēng)格，做到既氣派又典雅的效果。(8)給排水工程、電力電信工程、工程管線防災(zāi)設(shè)計(jì)要求必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家頒布的規(guī)定（范），加強(qiáng)建設(shè)。5.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度(1)建設(shè)工期XX汽車城工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為八個(gè)月時(shí)間,根據(jù)計(jì)劃于二0一0年十一月開始進(jìn)行前期籌劃工作,到二0一0年六月底主體工程竣工驗(yàn)收,交付使用。(2)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排A前期工作階段：項(xiàng)目建議書編制及報(bào)批;規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址;可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批、完成審批;以上工作在前一個(gè)月內(nèi)完成。B設(shè)計(jì)招標(biāo)階段：根據(jù)計(jì)劃逐步完成初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì);對(duì)土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo);以上工作在前二個(gè)月內(nèi)完成。C施工階段：在五個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。D竣工驗(yàn)收：根據(jù)計(jì)劃在建設(shè)期最后一個(gè)月內(nèi)逐步完成水、電安裝、室內(nèi)外裝飾、環(huán)境綠化及施工驗(yàn)收。以上各階段將交叉作業(yè)。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)度時(shí)間2010年2011年項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)度時(shí)間Q11Q12Q1Q2Q3Q4Q5Q61項(xiàng)目前期工作2項(xiàng)目籌備和前期付款3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目招標(biāo)5拆遷及三通一平6基礎(chǔ)施工7預(yù)售商業(yè)店面8結(jié)構(gòu)和裝修工程9峻工驗(yàn)收(3)主要建、構(gòu)筑物工程·土石方工程：土石方10萬立方米·道路建設(shè)：4200平方米·綜合大樓：3500平方米·配件門市、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)：6500平方米·停車場(chǎng)：20000平方米·綠化及環(huán)境：14000平方米·汽車銷售區(qū)：4500平方米·汽車維修區(qū)：3500平方米·物流區(qū)：2800平方米第六章環(huán)境保護(hù)6.1污染物及來源從本汽車城的功能特點(diǎn)上考慮，在投入使用后主要的污染物來自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙棄氣、賽車場(chǎng)的噪音、商品的包裝材料。本項(xiàng)目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。6.1.1廢水廢水主要是生活污水，來自酒店、店鋪、當(dāng)?shù)毓芾砣藛T工作區(qū)和居住區(qū)，另外汽車檢測(cè)維修過程中也可能產(chǎn)生少量廢水。該項(xiàng)目的用水主要為市政用水，年用水量為10萬噸，其廢水排放量按用水量的90%計(jì)算，則為9萬噸。污水處理規(guī)模按300M3/D設(shè)計(jì)。6.1.2廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車城內(nèi)賽車場(chǎng)的汽車尾氣。6.1.3廢棄物城內(nèi)的主要廢棄物是員工、顧客的丟棄生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。6.1.4噪音噪音主要產(chǎn)生于試車場(chǎng)及和檢測(cè)維修中心。6.2治理措施6.2.1廢水治理飲食污水和汽車檢修污水都含有油份，不能直接排放，要進(jìn)行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。因?yàn)樵擁?xiàng)目以銷售、展覽、維修等功能為主，應(yīng)配合其對(duì)外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。6.2.2廢氣治理在餐廳廚房設(shè)置油煙凈化設(shè)備處理油煙廢氣，使其達(dá)到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于賽車場(chǎng)在室外，所造成的尾氣影響不會(huì)很嚴(yán)重，可以考慮種植對(duì)尾氣中有害氣體吸收量較大的植物，車輛安置尾氣凈化裝置。這樣既可以消除廢氣，又可以美化環(huán)境。6.2.3廢棄物治理在汽車中心場(chǎng)地設(shè)置垃圾桶、清潔車等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時(shí)清掃、分類、集中，每天由垃圾車運(yùn)送到市政垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無害化處理。按照縣政府的垃圾分類規(guī)定分類設(shè)置垃圾桶，將可降解、可回收的垃圾由專人負(fù)責(zé)分開處理。而對(duì)于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。6.2.4噪音治理汽車城內(nèi)噪音的污染主要在試車場(chǎng)和檢測(cè)維修中心，情況并不嚴(yán)重，在安裝靜音設(shè)備和隔音設(shè)施的同時(shí)，可以在試車場(chǎng)和展示中心附近種植樹木、營(yíng)造園林，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創(chuàng)造舒適的銷售和旅游環(huán)境。第七章公司定員7.1組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目將按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律、現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，科學(xué)的安排組織機(jī)構(gòu)：企業(yè)的形式是有限責(zé)任公司，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并依據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況設(shè)置相應(yīng)的職能部門。項(xiàng)目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資源部、行政部、財(cái)務(wù)部、銷售部、維修部。6.2勞動(dòng)定員根據(jù)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，勞動(dòng)定員為60人，擬分為管理層15人，中層管理層6人，普通員工39人。具體的勞動(dòng)定員暫定如下：總經(jīng)理辦（2人）、行政部（2人）、財(cái)務(wù)部（3人）。第八章投資估算和資金籌措8.1投資估算8.1.1建設(shè)投資估算XX汽車城項(xiàng)目建設(shè)總投資為1500萬元，其中建筑工程費(fèi)用1450萬元，建設(shè)期貸款利息50萬元。8.1.2流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金為500萬元。8.1.3投資估算表（總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表）XX汽車城項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模投資（萬元）備注1工程費(fèi)用11.1建筑工程費(fèi)1.1.1土石方工程萬平方米每平方米8.3元1.1.2配件門市、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)平方米每平方米800元1.1.3汽車銷售區(qū)平方米每平方米800元1.1.4停車場(chǎng)平方米每平方米80元1.1.5物流區(qū)平方米每平方米800元1.1.6綜合大樓平方米每平方米800元1.1.7道路建設(shè)平方米每平方米120元1.1.8綠化及環(huán)境平方米每平方米13.2元1.2國(guó)內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)1.2.1供配電171.2.2給排水82其他費(fèi)用2.1土地使用費(fèi)6畝39每畝6.5萬元2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)17按直接工程費(fèi)1%2.3建設(shè)單位管理費(fèi)20按直接工程費(fèi)1.2%2.4工程監(jiān)理費(fèi)17按直接工程費(fèi)1%2.5前期工作費(fèi)203商住房平方米每平方米800元4建設(shè)期貸款利息50固定資產(chǎn)動(dòng)態(tài)投資15005鋪底流動(dòng)資金500項(xiàng)目總投資20008.2資金籌措8.2.1自籌資金：1500萬元現(xiàn)金投入。自籌資金占總投資的75%。8.2.2其它來源：銀行貸款500萬元，占總投資的25%。第九章效益分析9.1經(jīng)濟(jì)效益9.1.1數(shù)據(jù)與參數(shù)選?、俳ㄔO(shè)規(guī)模：總占地6畝，汽車銷售區(qū)4500平方米，汽車維修區(qū)3500平方米，配件門市、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)6500平方米，綜合大樓3500平方米，停車場(chǎng)20000平方米，物流區(qū)2800平方米。②計(jì)算期等基本條件該項(xiàng)目計(jì)算期包括為8個(gè)月，建設(shè)期2010年11月至2011年6月。③基準(zhǔn)收益率該項(xiàng)目按10%計(jì)算。④項(xiàng)目營(yíng)業(yè)及銷售收入的確定A:項(xiàng)目銷售收入的確定a商業(yè)門面銷售商業(yè)門面建設(shè)第一年售出50%，余下部分建設(shè)第二年出售30%，銷售率80%。價(jià)格按每平方米2500元計(jì)算：第一年收入：14500㎡×50%×2500元/㎡=1812.5萬元;第二年收入：14500㎡×30%×2500元/㎡=1087.5萬元;b商住房銷售商住房根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容積率不大于1.2，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%；可得最大面積為：最大占地面積：30畝×667㎡×25%=5002.5平方米最大建筑面積：30畝×667㎡×1.2=24012平方米商鋪（按兩層計(jì)）面積：5002.5㎡×2層=10005平方米套房面積：24012㎡-10005㎡=14007平方米建設(shè)第一年售出50%，建設(shè)第二年出售50%，銷售率100%。套房?jī)r(jià)格按每平方米1800元計(jì)算，商鋪價(jià)格按每平方米3000元計(jì)算：第一年收入：14007㎡×50%×1800元/㎡=1260.6萬元;10005㎡×50%×3000元/㎡=1500.8萬元；第二年收入：14007㎡×50%×1800元/㎡=1260.6萬元;10005㎡×50%×3000元/㎡=1500.8萬元；B:項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的確定營(yíng)業(yè)收入包括汽車銷售區(qū)、汽車維修區(qū)、配件門市、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)、綜合大樓辦公室、停車場(chǎng)租賃收入;綜合服務(wù)管理費(fèi)用收入;會(huì)展收入;物流配送收入四部分。a租賃收入租賃收入按下列公式計(jì)算：總面積*出租率*出租單價(jià)該項(xiàng)目竣工后，停車場(chǎng)租金和出租率每月15元/平方米和70%;汽車銷售區(qū)、汽車維修區(qū)租金和出租率每月30元/平方米和90%測(cè)算;辦公室租金和出租率每月40元/平方米和80%;門面、美容養(yǎng)護(hù)區(qū)租金和出租率按每月42元/平方米和90%測(cè)算。b綜合服務(wù)管理費(fèi)收入：汽車城有限公司與銀行、車輛管理部門達(dá)成協(xié)議后，該市場(chǎng)將實(shí)行銷售、收款、過戶一條龍有償服務(wù)，其收費(fèi)按市場(chǎng)每銷售一臺(tái)車收取代辦各項(xiàng)證照手續(xù)費(fèi)100元/臺(tái)。第一年按目前銷售狀況400輛計(jì)算，第二年后按500輛計(jì)算。

c會(huì)展收入：每年在市場(chǎng)舉辦一次大型會(huì)展，預(yù)計(jì)展場(chǎng)收入每年60萬元，展會(huì)期間廣告收入20萬元，按行業(yè)毛利率40%計(jì)算，年毛利為64萬元。d物流配送收入：每輛車送車費(fèi)收入平均按500元計(jì)，預(yù)計(jì)第一年送車量2000輛，第二年預(yù)計(jì)送車量2500輛，毛利按行業(yè)毛利率20%計(jì)算，第一年毛利收入20萬元，第二年毛利收入25萬元。經(jīng)營(yíng)收入第一年為4573.9萬元，第二年為3848.9萬元，從第三年起每年為137.4萬元。項(xiàng)目銷售收入及營(yíng)業(yè)收入情況詳見附表“營(yíng)業(yè)（銷售）收入明細(xì)表”營(yíng)業(yè)（銷售）收入明細(xì)表建設(shè)第一年建設(shè)第二年第一年項(xiàng)目面積出租（售）率租金或售價(jià)收入面積出租（售）率租金或售價(jià)收入面積出租（售）率租金或售價(jià)收入收入合計(jì)4573.93848.9137.4一、銷售收入4573.93848.91商業(yè)門面銷售1450050%25001812.51450030%25001087.52商住房銷售2401250%1800-30002761.42401250%1800-30002761.4二、租金收入42.41停車場(chǎng)2000070%15212汽車維修區(qū)90%301.93辦公室350080%4011.24門面、美容區(qū)290%428.3三、會(huì)展收入64四、物流配送收入25五、綜合服務(wù)及管理費(fèi)收入6備注：“第一年”指從完工投入運(yùn)營(yíng)當(dāng)月到次年對(duì)月，依次類推。9.1.2成本費(fèi)用估算①門面、商住房銷售成本門面、商住房的單位成本包括土地費(fèi)用、土石方、土建工程費(fèi)、道路及綠化費(fèi)用攤銷、水電工程攤銷、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、前期工作費(fèi)及利息攤銷等，每平方米成本800元。建設(shè)第一年銷售成本3773.5萬元：其中：門面14500㎡×50%×800元/㎡=580萬元；商住房24012㎡×50%×800元/㎡=960.5萬元；土地使用費(fèi)：70畝×20萬元/畝=1400萬元；其他建設(shè)及費(fèi)用攤銷：833萬元。建設(shè)第二年銷售成本1308.5萬元：其中：門面14500㎡×30%×800元/㎡=348萬元；商住房24012㎡×50%×800元/㎡=960.5萬元。②營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本58.4萬元·會(huì)展成本64萬元×60%=38.4萬元;·物流配送成本25萬元×80%=20萬元③水電費(fèi)根據(jù)水電消耗量，并按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算其費(fèi)用。由于已售房產(chǎn)和出租場(chǎng)地水電費(fèi)由商家承擔(dān)，表列水電費(fèi)按差額反映。按3萬元計(jì)。④工資及附加費(fèi)根據(jù)所需人員和人均工資及附加費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)金等進(jìn)行測(cè)算。按10人人均年2萬元，共20萬。⑤管理費(fèi)用包括辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、差旅費(fèi)、車輛使用費(fèi)等。按3萬元計(jì)。⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利率按兩年期年利率6.5%計(jì)算，建設(shè)期利息175萬元。⑦營(yíng)業(yè)費(fèi)用市場(chǎng)拓展過程中發(fā)生的差旅費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等費(fèi)用。按6萬元計(jì)。⑧房產(chǎn)稅和土地使用稅(包含在管理費(fèi)中)共計(jì)6.3萬。房產(chǎn)稅6400㎡×30元/㎡×18%=3.5萬元土地使用稅46690㎡×0.6元/㎡=2.8萬元?？偝杀举M(fèi)用測(cè)算表金額單位：萬元人民幣序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)第一年建設(shè)第二年第一、二年1工程成本3773.51308.52營(yíng)業(yè)成本54.43水電費(fèi)34工資及福利205生產(chǎn)（銷售）成本合計(jì)（1+2+3+4）3773.51308.577.46管理費(fèi)用（含房產(chǎn)稅和土地使用稅）6.37財(cái)務(wù)費(fèi)用（8+9+10）1758其中：長(zhǎng)期借款利息1759短期借款利息10其他財(cái)務(wù)費(fèi)用11營(yíng)業(yè)費(fèi)用612總成本費(fèi)用（5+6+7+11）3948.51308.589.7⑨營(yíng)業(yè)稅及附加測(cè)算營(yíng)業(yè)稅按5%，附加稅費(fèi)為15%，所得稅按33%測(cè)算。詳見附表“營(yíng)業(yè)收入、稅金及利潤(rùn)測(cè)算表”營(yíng)業(yè)收入、稅金及利潤(rùn)測(cè)算表金額單位：萬元人民幣序號(hào)項(xiàng)目稅率建設(shè)第一年建設(shè)第二年第一年1營(yíng)業(yè)(銷售)收入625.42540.447.72營(yíng)業(yè)稅5%31.31272.43附加稅費(fèi)15%93.83817.14利潤(rùn)總額500.32032.438.25所得稅33%165.1670.712.66凈利潤(rùn)335.21361.725.69.1.3財(cái)務(wù)分析①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=1748.1萬元②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=25.6%③財(cái)務(wù)投資回收期=19個(gè)月（含建設(shè)期11個(gè)月）9.2社會(huì)效益9.2.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析①隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高和汽車保有量的大量增加。廠家生產(chǎn)老百姓買得起的車，政府創(chuàng)造老百姓用得起車的良好環(huán)境，這都是促進(jìn)汽車市場(chǎng)進(jìn)一步健康發(fā)展的有利因素，針對(duì)目前我縣制約汽車維修行業(yè)發(fā)展的一些問題，盡快在縣城興建一個(gè)兼物流、商住、停車、汽配于一體的汽車修配中心已是勢(shì)在必行。②當(dāng)前，我縣眾多的汽車維修企業(yè)中，僅有一家一類企業(yè)，其余都是私營(yíng)或個(gè)體企業(yè)，這些企業(yè)大多是從簡(jiǎn)單的小作坊式的修理店起步，管理體制上帶有濃厚的作坊式管理和家族式管理模式色彩，加上依靠傳統(tǒng)的汽車維修方法和汽車維修工技能水平的普遍不足，極大地影響本行業(yè)發(fā)展?？梢姡ㄔO(shè)汽車修配中心，可以興利除弊，能使我縣汽車維修行業(yè)在未來的一體化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠經(jīng)受沖擊，站穩(wěn)腳跟，并求得新的發(fā)展。③近幾年，隨著我縣果業(yè)飛速發(fā)展，XX不僅果品和農(nóng)資需求量增大，內(nèi)外運(yùn)輸車輛不斷增加，而且，隨著人民生活水平的不斷提高，從代步的轎車到各類大小車輛的需求量也在劇增，預(yù)計(jì)到2010年我縣各類汽車擁有量將5000輛。為此，我們對(duì)XX全縣車輛進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)近年來汽車擁有量對(duì)未來特征年車輛按15%增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)。據(jù)調(diào)查，在美國(guó)，汽車售后服務(wù)是僅次于餐飲業(yè)的第二大黃金產(chǎn)業(yè)，其中汽車維修業(yè)的利潤(rùn)達(dá)27%，由此可見，建設(shè)汽車修配中心，運(yùn)用多元的經(jīng)營(yíng)模式，去占領(lǐng)所呈現(xiàn)的車型多品種，服務(wù)需求多