中國(guó)物流地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\u19478中國(guó)物流地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 126212一、中國(guó)物流地產(chǎn)供需兩端現(xiàn)狀 123789二、市場(chǎng)規(guī)模 220263三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 317515四、國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)政策 422649五、物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì) 531154趨勢(shì)一：高標(biāo)倉(cāng)最具潛力投資方向 54875六、中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)情況 720576（1）社會(huì)物流總費(fèi)用 715090（2）物流業(yè)總收入 86010（3）物流固定資產(chǎn)投資 824917（4）物流業(yè)景氣指數(shù) 92269七、國(guó)內(nèi)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)存量 10一、中國(guó)物流地產(chǎn)供需兩端現(xiàn)狀從中國(guó)物流地產(chǎn)的供給來(lái)看，目前物流地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是在一線城市，供需不匹配的情況就更加嚴(yán)重。根據(jù)《上海2017-2035年城市總體規(guī)劃》以及《北京2016-2035年城市總體規(guī)劃》，預(yù)計(jì)上海、北京2035年產(chǎn)業(yè)用地（包括倉(cāng)儲(chǔ)物流用地）占城鄉(xiāng)建設(shè)用地比例分別下降至10%-15%以及20%以內(nèi)，相較過(guò)往大幅下降。這直接導(dǎo)致了當(dāng)前倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)面臨用地價(jià)格上升、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯地區(qū)不斷被搶占的情況，投資成本逐步攀升。由于一二線城市倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)縮減，同時(shí)，隨著中國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需與消費(fèi)升級(jí)，未來(lái)物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)一是一線和樞紐城市的拿地，二是將逐步延伸角力至二三線城市乃至縣域城市。供應(yīng)的物流地產(chǎn)類型一般包括物流園（核心載體）、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、配送分撥中心、辦公寫(xiě)字樓、企業(yè)公寓等基礎(chǔ)設(shè)施。按照投資開(kāi)發(fā)和管理的主體不同，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式可以分為四種：地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，典型企業(yè)如普洛斯、萬(wàn)緯；物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，如順豐；第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營(yíng)模式，如京東、蘇寧；地產(chǎn)與物流商合作型運(yùn)營(yíng)模式，如中儲(chǔ)股份與普洛斯的合作。圖一：中國(guó)物流供給現(xiàn)狀從中國(guó)物流地產(chǎn)的需求來(lái)看，在過(guò)去的十年里，電子商務(wù)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，其中2010-2015年復(fù)合增速達(dá)到46.1%。雖然2016年至2019年增速有所放緩，但是經(jīng)歷2020年疫情之后，居民消費(fèi)對(duì)電子商務(wù)需求激增，使得人們對(duì)線上消費(fèi)的依賴越來(lái)越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標(biāo)倉(cāng)等物流需求暴增，也引發(fā)了物流和物流地產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)張。因此，從長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，影響物流地產(chǎn)發(fā)展的供給端和需求端都在發(fā)生變化，土地供給目前仍然緊張，受電商和物流供應(yīng)鏈升級(jí)促使需求端處在高位。二、市場(chǎng)規(guī)模從中國(guó)物流地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，2021年，即使受到全球疫情影響，當(dāng)年全國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計(jì)依然完成1083億件，同比增長(zhǎng)29.9%?？爝f業(yè)務(wù)服務(wù)量保持高速增長(zhǎng)，作為重要配套設(shè)施的物流地產(chǎn)近年來(lái)也發(fā)展迅速。從亞太區(qū)投資物業(yè)類型來(lái)分析，2021年物流地產(chǎn)投資交易額達(dá)480億美元，同比增長(zhǎng)50%，較2019年翻了一番。2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)良好。物流資產(chǎn)成交量漲幅明顯;上海依舊是投資者的首選，成交量占到全國(guó)總成交量的四成。2020年新冠病毒疫情對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響分析情況如下：隔離政策促使電商滲透率提升，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)需求增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-11月中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到35.14萬(wàn)億元，同比下降6.3%;而同期的國(guó)內(nèi)快遞業(yè)務(wù)量規(guī)模同比增長(zhǎng)30.5%，快遞業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)11.7%。疫情期間的隔離措施促使傳統(tǒng)零售品牌全渠道進(jìn)一步打開(kāi)，促進(jìn)電商滲透率的提升和電商倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)，帶動(dòng)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。物流服務(wù)效率面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。疫情期間的物流服務(wù)效率面臨挑戰(zhàn)，使得在運(yùn)營(yíng)效率上有明顯優(yōu)勢(shì)的高標(biāo)倉(cāng)得到行業(yè)的廣泛關(guān)注，而大量提供基礎(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，疫情對(duì)行業(yè)的物流服務(wù)升級(jí)起到一定程度的促進(jìn)作用，行業(yè)將迎來(lái)新一輪變革。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局從競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。2021年物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)占有率研究顯示，排名前五位分別為普洛斯、萬(wàn)緯、寶灣、宇培、豐樹(shù)，前五名對(duì)市場(chǎng)的合計(jì)占有率達(dá)53.9%，前10名達(dá)72.6%。從內(nèi)地物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，普洛斯處于絕對(duì)的霸主地位，截止到2021年上半年，在中國(guó)普洛斯在物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域占據(jù)行業(yè)近30%的市場(chǎng)份額。近年來(lái)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)健增長(zhǎng)，引發(fā)各種勢(shì)力涌入，行業(yè)格局由此改變，新的市場(chǎng)格局正在形成。目前，物流地產(chǎn)參與者可以分為六大類：專業(yè)物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。四、國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)政策作為服務(wù)于制造業(yè)、零售業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，物流地產(chǎn)近年來(lái)受到政府部門(mén)的重視，多個(gè)土地、稅收等優(yōu)惠政策出臺(tái)。例如，2020年，為進(jìn)一步促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展，兩部門(mén)發(fā)布《物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有或承租的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。該政策有助于促進(jìn)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)成本降低與運(yùn)行效率的提升，利好我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。2021年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案（2021-2025年）》，將穩(wěn)步推進(jìn)120個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè)，支持城市群內(nèi)國(guó)家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。此外，冷鏈物流也成為了國(guó)家支持的未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展方向。國(guó)務(wù)院辦公廳《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提出，到2025年布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地，鼓勵(lì)拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道，鼓勵(lì)冷鏈物流企業(yè)通過(guò)兼并重組、戰(zhàn)略合作等方式優(yōu)化整合資源，提升市場(chǎng)集中度。2020年3月政治局會(huì)議要求加快新基建建設(shè)步伐，旨在以“信息網(wǎng)、能源網(wǎng)及交通物流網(wǎng)”為載體實(shí)現(xiàn)“信息流、能源流、物流”的融合，倉(cāng)儲(chǔ)物流在其中扮演實(shí)物輸送的基石作用。從宏觀政策層面，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的在于促進(jìn)國(guó)家戰(zhàn)略升級(jí)轉(zhuǎn)型，物流及地產(chǎn);作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，尤其在促進(jìn)新型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)方面作用巨大，理應(yīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)恢復(fù)持續(xù)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略支撐力量。五、物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)趨勢(shì)一：高標(biāo)倉(cāng)最具潛力投資方向高標(biāo)倉(cāng)需求旺、缺口大。雙循環(huán)發(fā)展格局以及我國(guó)進(jìn)入消費(fèi)新升級(jí)時(shí)期，零售行業(yè)出現(xiàn)新增長(zhǎng)，從而為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求帶來(lái)增量。其中，由于我國(guó)網(wǎng)購(gòu)規(guī)模較大，而同等交易規(guī)模下電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求是傳統(tǒng)零售的3倍，這使得在運(yùn)營(yíng)效率上有明顯優(yōu)勢(shì)的高標(biāo)倉(cāng)得到行業(yè)的廣泛關(guān)注。高標(biāo)倉(cāng)已成為物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。未來(lái)，新建倉(cāng)庫(kù)將以高標(biāo)倉(cāng)為主，同時(shí)原有低端倉(cāng)庫(kù)有一部分將逐漸升級(jí)轉(zhuǎn)型為高標(biāo)倉(cāng)。趨勢(shì)二：冷庫(kù)成投資熱點(diǎn)冷庫(kù)受政策支持，發(fā)展迅速。生鮮電商與社區(qū)團(tuán)購(gòu)消費(fèi)會(huì)成為我國(guó)冷鏈需求潛在的爆發(fā)點(diǎn)，疫情下，消費(fèi)者對(duì)食品質(zhì)量的要求推動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)冷庫(kù)增量的需求，同時(shí)，隨著《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》的落地，國(guó)家扶持冷鏈物流發(fā)展，冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在較長(zhǎng)一段時(shí)間處于政策利好環(huán)境。高標(biāo)倉(cāng)預(yù)制冷庫(kù)值得關(guān)注。隨著冷鏈物流需求一路走高，新建高標(biāo)倉(cāng)預(yù)制冷庫(kù)成為新趨勢(shì)，即在普通倉(cāng)內(nèi)預(yù)留保溫材料、管線和設(shè)備的空間，該倉(cāng)可作普通和冷庫(kù)兩用。趨勢(shì)三：投資主體多元化，推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新非傳統(tǒng)物流機(jī)構(gòu)投資者（如順豐、京東物流）加快進(jìn)入物流地產(chǎn)，物流地產(chǎn)投資主體多元化成為當(dāng)下市場(chǎng)格局的最主要特征。主體的多元化必然引導(dǎo)發(fā)展模式的改變與創(chuàng)新，促進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)深層次、多維度發(fā)展。例如，民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉(cāng)等新模式物流地產(chǎn)。趨勢(shì)四：走向智慧化、綠色化在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，開(kāi)放、共享、智慧的供應(yīng)鏈成為發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)同化成為趨勢(shì)。隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)（IOT）、人工智能（AI）、移動(dòng)通訊、自動(dòng)化等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，智慧升級(jí)將成為物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。目前，開(kāi)發(fā)商加快投入倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人等新興技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”，提供智能化的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)吸引更多租戶。此外，“30·60”目標(biāo)和綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，物流設(shè)施作為業(yè)內(nèi)優(yōu)先實(shí)踐綠色環(huán)保建筑的業(yè)態(tài)之一，以超前的戰(zhàn)略眼光擁抱ESG概念，正積極發(fā)展太陽(yáng)能等可再生能源。趨勢(shì)五：第三方物流、電商驅(qū)動(dòng)新功能模式電商行業(yè)的飛速發(fā)展、供應(yīng)鏈效率的不斷提升以及第三方物流行業(yè)的整合，意味著市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)代物流地產(chǎn)的功能需求將飛速發(fā)展。目前，物流地產(chǎn)除了提供高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)與基礎(chǔ)物流作業(yè)功能，越來(lái)越趨向于布局電商與供應(yīng)鏈的相應(yīng)功能區(qū)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)來(lái)打造物流地產(chǎn)價(jià)值鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力。例如，京東物流的電商直播基地采取“前館后倉(cāng)”布局模式，通過(guò)與供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)結(jié)合，建立高效智慧的“店+倉(cāng)+鏈”一體化電商物流與供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、加快培育物流園區(qū)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)情況2020年，我國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)到300.1萬(wàn)億元，增速比2019年回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。從構(gòu)成看，工業(yè)品物流總額269.9萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)2.8%;農(nóng)產(chǎn)品物流總額4.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.0%;單位與居民物品物流總額9.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)13.2%;進(jìn)口貨物物流總額14.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.9%;再生資源物流總額1.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)16.9%。2021年上半年新冠疫情得到控制，全國(guó)社會(huì)物流總額實(shí)現(xiàn)150.9萬(wàn)億。（1）社會(huì)物流總費(fèi)用社會(huì)物流總費(fèi)用指報(bào)告期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各方面用于社會(huì)物流活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用支出的總和，可劃分為運(yùn)輸費(fèi)用、保管費(fèi)用、管理費(fèi)用。整體來(lái)看近年來(lái)我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用已低于10%，較2010年的16.7%有所下降。2020年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用為14.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.0%。從結(jié)構(gòu)看，運(yùn)輸費(fèi)用7.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)0.1%;保管費(fèi)用5.1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.9%;管理費(fèi)用1.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1.3%。2021上半年，社會(huì)物流總費(fèi)用比上年同期增長(zhǎng)20.1%，實(shí)現(xiàn)7.8萬(wàn)億元，兩年平均增長(zhǎng)7.4%，兩年平均增速略高于2019年平均水平。（2）物流業(yè)總收入近年來(lái)，中國(guó)社會(huì)物流總收入持續(xù)增長(zhǎng)，2020年物流業(yè)總收入小幅增長(zhǎng)，規(guī)模達(dá)到10.5萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)2.2%，近兩年增幅同樣大幅縮窄。2021上半年中國(guó)物流業(yè)總收入達(dá)到5.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.8%，兩年平均增長(zhǎng)9.3%，增速高于2019年同期，顯示物流供給進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，物流市場(chǎng)處于恢復(fù)期。（3）物流固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期以來(lái)交通運(yùn)輸設(shè)施都是中國(guó)重點(diǎn)投資對(duì)象，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)固定資產(chǎn)投資額逐年上升，但增幅波動(dòng)收窄。2020年中國(guó)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)固定投資額累計(jì)值達(dá)到69695億元，同比增長(zhǎng)1.4%，增幅近八年來(lái)最低。2021上半年，全國(guó)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)8.7%。（4）物流業(yè)景氣指數(shù)從2013年3月開(kāi)始，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)和中國(guó)物流信息中心聯(lián)合每月發(fā)布中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)LPI。該指數(shù)反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體變化情況，以50%作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱的分界點(diǎn)，高于50%時(shí)，反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;低于50%，則反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)收縮。近兩年來(lái)，除2020年2月新冠疫情全球范圍爆發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活產(chǎn)生了較大的影響，物流業(yè)景氣指數(shù)驟降至26.2%以外，我國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)基本保持在50%以上，2021年11月為53.6%，我國(guó)物流業(yè)經(jīng)濟(jì)整體處于擴(kuò)張狀態(tài)。綜合來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)物流業(yè)社會(huì)物流總額、社會(huì)物流總費(fèi)用、物流業(yè)總收入、物流固定資產(chǎn)投資四項(xiàng)指標(biāo)均呈增速下降的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，物流業(yè)景氣指數(shù)基本保持在擴(kuò)張水平?？梢?jiàn)我國(guó)物流行業(yè)逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模仍將保持?jǐn)U大，但增速整體放緩。高質(zhì)量發(fā)展是中國(guó)由物流大國(guó)向物流強(qiáng)國(guó)轉(zhuǎn)變的必由之路，我國(guó)物流行業(yè)將在政策引導(dǎo)下堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持新發(fā)展理念，加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展，持續(xù)提升內(nèi)部凝聚力和外部影響力。國(guó)內(nèi)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)存量當(dāng)前國(guó)內(nèi)冷庫(kù)市場(chǎng)處于早期發(fā)展階段，無(wú)論是從冷庫(kù)的整體供應(yīng)量、還是冷庫(kù)品質(zhì)，都不能滿足市場(chǎng)需求。報(bào)告顯示，目前高標(biāo)冷庫(kù)在冷庫(kù)總體供應(yīng)中的占比不足1/3，在北上廣深、武漢、成都、西安這七個(gè)重要冷庫(kù)市場(chǎng)中，截至2021年底高標(biāo)冷庫(kù)存量約300萬(wàn)平方米，超過(guò)全國(guó)總存量1/3，整體出租率高于90%。中國(guó)冷庫(kù)市場(chǎng)長(zhǎng)期呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，高標(biāo)冷庫(kù)更是市場(chǎng)緊俏。世邦魏理仕《2022年中國(guó)區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，在投資者關(guān)注的另類資產(chǎn)中，冷鏈物流排名第二，較2021年投資意向大幅上升12個(gè)百分點(diǎn)。隨著‘十四五’冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策文件的出臺(tái)，冷庫(kù)投資迎來(lái)了發(fā)展良機(jī)。2022年主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)情況發(fā)改