學習目標：通過本章學習，了解并駕馭物業(yè)管理招標投標的基本概

念與應遵守的原則，了解物業(yè)管理招標的幾種分類方式，駕馭物業(yè)

管理招標與投標在打算與實施階段的具體程序與做法，駕馭招標書

的編寫要領與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標書與投標書。

關鍵詞：物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標程序招標實施階段物業(yè)管理招標文件

第1章物業(yè)管理招標與投標

1.1物業(yè)管理招標

1.1.1物業(yè)管理招標的概念

物業(yè)管理招標，是指招標人（包括物業(yè)全部權人、業(yè)主委員會，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)

管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時，通過向社會公開其所制訂的管理服務要求和標準的招標

文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。其中

物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務項目，如保安、保潔、綠化等，進行公開選聘專業(yè)服務公司

的過程，稱為物業(yè)管理服務項目的分包。

事實上物業(yè)管理招標是一個廣義的概念，同時包括了開標、評標、定標的過程。

物業(yè)管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇0依據《中華人民共和國招標

投標法》相關規(guī)定，招標活動中必需遵循“公開、公允、公正和誠懇信用”的原則。

1.1.2物業(yè)管理招標的方式

物業(yè)管理招標從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。按內容劃分，可分為單純物業(yè)管理招

標和物業(yè)管理與經營總招標；按招標對象的廣度劃分，可分為公開招標、邀請招標與協商招標；按物

業(yè)管理的招標項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標和單項目物業(yè)管理招標；按物業(yè)管理招標主體的

不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標和托付詢問型物

業(yè)管理招標以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標等。

物業(yè)管理招標最常見的劃分方式是按招標對象的廣度劃分，即公開招標、邀請招標與協商招標。

1.公開招標

是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。

2.邀請招標

是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。

3.協商招標

協商招標又稱為議標，是指招標人不公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有實力擔當的投標人,

邀請其投標，然后通過同等協商，最終達成協議。實質上，協商招標可以看作是更小范圍的邀請招標,

目前是一種不行或缺的物業(yè)管理招標形式，較適合于具有肯定業(yè)務聯系和相互比較熟識的物業(yè)管理企

業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目。

1.1.3物業(yè)管理招標程序

物業(yè)管理招標程序一般包括打算、實施和結束三個階段。

1.打算階段

打算階段是指從招標人確定進行物業(yè)管理招標，到正式對外發(fā)布招標公告之前的這一階段所做

的一系列打算工作。主要工作有：成立招標機構、編制招標文件、確定標底。

(1)成立招標機構這主要有兩種途徑。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導下(應先在政

府部門備案)，由招標人自行成立招標機構，聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組織招標；另一種是

由招標方托付特地的物業(yè)管理招標代理機構進行招標。

1)自行成立招標機構。招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯合開發(fā)機構，有實力從物業(yè)設計、

施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，該物業(yè)管

理招標也由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。對于采納小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管

理項目，由于其招標工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這

時，招標人自行成立招標機構進行招標也較為相宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應依據慣例在開發(fā)商所

在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”。

2)托付招標代理機構。招標人托付招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范

圍邀請招標。對于一些大型的管理項目，開發(fā)商往往托付一家招標代理機構包攬該項目全部的招標工

作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采納托付招標代理機構招標的方式。

招標人可依據自己的意愿和自身的狀況選擇招標代理機構。同時，還要依據自身對物業(yè)管理的

要求及標的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標代理機構。

(2)編制招標文件招標文件是招標機構向投標人供應的參與競標所必需的文件。物業(yè)管理招

標文件的內容、格式依據招標項目的特點和須要而有所不同，內容主要有：告知投標人遞交投標書的

程序、闡明所需招標項目的標的狀況、告知投標評定準則以及簽訂合同的條件等，即投標人須知、合

同條款和技術規(guī)范。

1）投標人須知。投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是招標人告知投標人關于投標的要

求、指導及手續(xù)的文件。

①投標的條件。為了保證投標人的合格性，招標文件在這一部分規(guī)定了參與資格預

審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標的真實性，

招標人還要求投標人必需交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納

方式以及保證書的格式等。

②對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合

乎程序，招標文件必需在這一部分中寫明對投標文件編定的統(tǒng)一要求（統(tǒng)一的投標文件格式），以及

對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作的進行。

③對招標程序的說明。將開標、評標和定標等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現整個招

標工作的公正、透亮。

2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常是物業(yè)管理招標的行

業(yè)性的約定俗成，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業(yè)管理

項目自身的特點而制定的特性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一樣時，合同應以特殊性

條款為準。

3）技術規(guī)范。技術規(guī)范是具體說明招標項目的技術要求（如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工

作量等）的文件，是招標文件的重點之一。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外

還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。

（3）制定標底標底是招標人為打算招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預價格,

它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕

密”資料，不能向任何無關人員泄露。特殊是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個

區(qū)間作為推斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。因此，制定標底成為招標的一

項重要的打算工作。依據慣例，在正式招標前，招標人應為招標項目制定出標底。

標底制定得好，可以說是招標工作勝利了一半，而編制一個先進、精確、合理、可行的標底須

要細致細致，實事求是。

首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不行分的關系。標底制定得是否正確，很大程度上

取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目工作量進行說明時應盡量削減

漏項，同時將工作量盡可能算精確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差限制在

5%以內。

其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣

編制出的標底才切合實際。假如屬自行招標，則可參照近年來國內外相近物

業(yè)先進的物業(yè)管理方法，或者由招標方托付招標代理機構制定標底。

［閱讀資料］南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標投標活動效果分析

江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級學問分子家庭為花明白錢，通

過招標的方式找尋“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)

公司第一次打起了“價格戰(zhàn)

為解決南京高校老師住房困難的全國重點工程一南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底

交付運用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓托付管理期限為3年。特殊引

人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，

標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。

依據1999年12月8日出臺的《江蘇省一般住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行方法》，住

宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確

的狀況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。這次招標書明確將收費標準作

為硬杠桿，明顯增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次細致測算起自己的成原

來，要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢

必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經營成本。

1.龍江高教公寓招標概況

(1)物業(yè)標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95%以上。

物業(yè)類型：經濟適用型一般高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了修理基金；

物業(yè)管理區(qū)域為2個。

(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證。

(3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協會、院校、企業(yè)等專家7人。

(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調

查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

(6)評分類別及權重：信譽(10%),標書(30%),價格(50%),答辯(10%)。

(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調整價相結合，中標價為0.36元/(月?平方米)，

業(yè)主委員會標底價為0.34元/(月?平方米)。

(8)招標執(zhí)行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他閱歷。

2.此次物業(yè)管理招標投標活動的啟示

(1)物業(yè)管理市場化進程須要政府主動引導，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招標投標活動，迫切須要政

府從適應市場經濟發(fā)展的角度，主動培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標投標中介服務機構，在

物業(yè)管理培訓中增設招標投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業(yè)管理

市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“嬉戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。

(2)增加業(yè)主自治實力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標

主體，并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為

業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。

(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識劇烈。此次招投標活動，引來數十家企業(yè)主動參與，踴

躍投標，共同表現了對物業(yè)管理市場化的信念和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，

工程建設伊始，國務院領導就特別關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，

一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素養(yǎng)高的

特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。同時，

通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，相識到今日的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人

為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主供應全方位的便利條件，供應因地制宜的特色服務，以其他收益彌補

公共服務費的不足，是中標企業(yè)共同的想法。

(4)須要引起重視和改進的問題：

①工程建設與物業(yè)管理脫節(jié)的現象依舊存在。物業(yè)標的存在設施不足問題。如自行車停放車位

嚴峻不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉困難等問

題，給物業(yè)管理帶來先天不足的缺憾。

②物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招標投標不同于工程、設備招標投標。評標應側重企業(yè)的信譽、

業(yè)績和標書中的方案質量、答辯的應變實力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜

超過20%o

③物業(yè)管理實行招標投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調整形成，政府不宜定價

或過多限制。

2.實施階段

招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。主要包括：發(fā)布招標公告或投標邀請書，組織資

格預審，召開標前會議，開標、評標和定標。

（1）發(fā)布招標公告（或投標邀請書）

1）發(fā)布招標公告的渠道。發(fā)布招標公告應依據項目性質和自身特點選擇適當的渠道。常見的發(fā)

布渠道有：指定的招標公報、官方公報、報紙，房地產、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網絡等

媒體。通常一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。

2）發(fā)布招標公告的時間支配。為使?jié)撛诘耐稑巳藢κ欠裢稑诉M行考慮、打算，招標人在刊登招

標公告時，在時間支配上應考慮兩個因素：

①刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告須要肯定時間，假如沒有充分

地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。另外，假如要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，

要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期明顯要比網絡媒體長），以便能讓招標公告基本在

同一時間刊登出來。

②投標人打算投標所需時間。這一時間應從招標公告預料發(fā)布日期起先計算。投標人申請投標

f得到招標文件一打算投標一遞交投標書，須要有足夠的時間。依據《中華人民共和國招標投標法》

其次十四條規(guī)定：招標人應當確定投標人編制投標文件所須要的合理時間；但是，依法必需進行招標

的項目，自招標文件起先發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。依據

慣例，投標人打算投標時間不得少于45天。

3）招標公告的內容和格式。招標公告應以簡短、明白和完整為宗旨。一般包括以下內容：招標

單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等）、招標目的（邀

請資格預審還是邀請投標）；項目要求概述（項目性質、規(guī)格及管理要求），購買招標文件的時間、地

點和價格，接受標書的最終日期和地點，開標日期、時間、地點，招標單位的地址、電話等聯系方法。

假如須要，規(guī)定資格預審的標準，以及供應資格預審文件的日期、份數和運用語言；必要時規(guī)

定投標保證金的金額。

招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、

實施地點和時間以及獲得招標文件的方法等關鍵事項，必需載明，而招標公

告的具體內容和格式可以依據招標人的具體要求進行變通。投標邀請書的內

容和格式與招標公告基本相同。

（2）組織資格預審若招標物業(yè)預料投標公司的數目多，可預先對各投標公司進行資格預審,

剔除資信較差的公司，重點選擇6?10家申請者參與投標，這就是所謂的早期預審；若投標公司數量

較少，則可待投標公司已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂的后期預審。無論資格預

審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。資格預審是招標實施過程中的一

個重要步驟，是投標者的第一輪競爭。

1）資格預審的程序。包括以下三個步驟：

①發(fā)出資格預審通告（或資格預審邀請書）。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述

的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種是在報紙

上另行刊登資格預審通告。

資格預審通告的主要內容包括：招標項目簡介，項目資金來源，參與預審的資格，獲得資格預

審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。依據慣例，從刊登資格預審通告的日期到

申請截止日期應不得少于45天。

②出售資格預審文件。資格預審文件應供應招標人及招標項目的全部信息，并且其內容應比資

格預審通告更為具體，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯合體投標的要求等；其次，資格預審文件中還可

規(guī)定申請資格預審的基本資格、條件，或對物業(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯合投標的一些規(guī)定，以及申請

投標資格預審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，擔當過的物業(yè)管理項目類型等：最終，招

標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數、時間和地點及文件所運用的語言

等。對于申請企業(yè)預審中必需提交的重要內容，應當在資格預審文件中予以說明，或制成表格，要求

申請人按要求填寫。

③評審o資格預審申請書不必公開開啟，由招標機構組織專家進行評審o

必要時，還可以召開資格預審的打算會議，以便申請人取得有關項目狀況的

第一手資料。

2）資格預審的內容重點。投標人的閱歷、過去完成類似項目的狀況，人員及設備實力，投標人

的財務狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內容包括：

①申請企業(yè)的基本狀況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質等級、注冊資本、關系企業(yè)等，

以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表，公司組織機構狀況，專業(yè)人員及管理人員的人數，

公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。

②申請企業(yè)的財務狀況：公司資產負債表、損益表等財務報表；銀行過去幾年的資信證明以及

對將來兩年財務狀況的預料。

③閱歷以及過去的表現：過去幾年內申請企業(yè)完成的類似項目的基本狀況，如這些項目和業(yè)主

的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等。

3）資格預審的評審方法。招標單位可以依據自己的要求來確定資格預審的評審方法。目前廣泛

采納的是“定項評分法”，即采納比較簡便的百分制計分?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進

行分類，并按肯定標準計分，最終確定一個取得投標資格的最低分數線，達到或超過最低分數線的被

視為合格，可以參與投標；未達到的則被視為不合格，不能參與投標。

（3）召開標前會議投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請企業(yè)，剛好前來購

買招標文件，同時支配一次投標人會議，即標前會議。

召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題?！锻稑巳隧氈分幸话阋⒚鳂饲皶h的日

期，如有變更，應馬上通知已購買招標文件的投標人。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內將問題

以書面形式寄給招標人，以便招標人匯合探討，賜予統(tǒng)一的解答，在這種狀況下就無須召開標前會議。

標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開，便于招標人組織投標人到現場考察。

應特殊留意的是標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一說明或答復，應視為招標文件的組成部分，寫成書

面文件分發(fā)給全部投標人。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一樣的地方時，應以會議文

件為準。招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知全部

投標人。因此，投標人不得以未參與標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。招

標人應在標前會議上宣布開標日期。參與會議的費用投標人自理。

（4）開標、評標與定標

1）物業(yè)管理開標。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文

件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標的要點有二個，即開標人和開標時間。

開標人是指招標機構。參與開標的人員包括：招標單位上級主管部門、當地招標投標管理機構、

開戶銀行、標底編制單位有關人員、招標物業(yè)設計單位有關技術人員、投標企業(yè)代表（法人代表或托

付代理人）和主要工作人員、法律公證部門。

開標時間是指預先約定的時間，即招標文件中規(guī)定的時間。通常狀況下，開標時間支配在遞交

投標書的截止日之后2?3天內或緊接其后。如有特殊狀況須要推遲的，必需事先以書面形式通知各

投標公司。

①開標形式及其程序。物業(yè)管理開標形式有兩種：即公開開標和隱私開標。

A.公開開標，是指允許全部投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場全部投標人或其

代表將封套的投標書當眾開封，并宣讀投標報價的一種開標方式。其一般程序為：

a.宣布評標委員會成員名單。

b.招標單位法人代表講話，介紹此次招標狀況。

c.招標委員會負責人宣布唱票內容、評標紀律、留意事項和評標原則。

d.宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱，并將此狀況記錄在案，必要時

由評標委員會及公證人簽字；

e.公證人當場驗證投標標函，主持抽簽，確定唱標依次。

f.唱標。由評標委員會主席按交標依次逐個啟封，并檢查是否合格。

不合格的標書包括以下幾種狀況：未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書；標書未密封或

密封后未加蓋投標企業(yè)公章；逾期送達的投標書；投標企業(yè)法人代表未按時參與開標會議，未按規(guī)定

格式填寫、字跡模糊難以分辨或內容不全的標書。不合格標書應當場宣布作廢，由合格的投標單位宣

讀其投標文件。

投標人在宣讀標書時對于評標委員會成員的提問應剛好說明，但對投標標價和承包期限等實質

性內容不得改動。其他人員在宣讀標書時不能提出任何疑問。

g.宣讀公證詞，表明本次開標經公證合法有效；

h.開標會議結束，編寫開標會議紀要。

B.隱私開標相對于公開開標而言，是指招標機構在無投標企業(yè)現場參

與狀況下所進行的開標。隱私開標是在不愿讓各投標企業(yè)駕馭全部標價時所

實行的自由選擇投標人的開標方式。除無投標企業(yè)參與以外，隱私開標的其

他程序與公開開標基本一樣。

②開標結果。若開標時出現如下狀況，可能使投標作廢：招標人認為各投標人標價都過高和無

法達到招標文件所規(guī)定的服務要求；合格投標文件過少，不能保證肯定的競爭性?宣布投標作廢后，

招標人應組織其次次招標。

2）物業(yè)管理評標。評標是指開標之后，評標委員會本著公開、公允、公正和誠懇信用原則，對

投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低、資信條件較好的投標企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。

①評標包含的要點。評標應在開標之后，依次不能顛倒；評標組織機構為評標委員會。評標委

員會可由招標單位組織具有相應專長的內部人員組成，或同時邀請相關專家參與，也可由專業(yè)詢問公

司代理。

②評標方法。物業(yè)管理招投標屬于服務性項目招投標，其標價的確定具有很強的敏捷性。一般

來說，評標方法會因評標人員、招標項目或物業(yè)管理招標環(huán)境的不同而有所區(qū)分。目前，我國物業(yè)管

理評標常用的方法有兩種:

A.低價評標法

該法適用于通過了嚴格資格預審、其他評標內容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標書的評定。其具

體做法是：將投標人按報價凹凸依次排隊，取其報價接近標底而略低于標底的投標人，再結合投標文

件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標。

B.打分法

該法適用于評標人員具有較好的專業(yè)推斷及豐富閱歷的招標項目。在實際中較多采納。其具體

做法是：評標委員會按標準將事先打算的評標內容劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；

然后依據投標人的投標書、比照招標文件規(guī)定的管理目標，對該投標人每個指標所能達到的滿足程度

賜予評分；最終，統(tǒng)計投標人的得分，得出投標企業(yè)的總評分。

③評標程序如下：

A.初步審查標書。評標委員會審查的內容主要有：

a.投標人投標資格審查，即推斷投標企業(yè)是否符合投標條件；

b.投標書內容完整性檢查，包括投標書編寫的格式與遞交方式是否符合招標文件的要求；是否

有指定人的簽字；是否附有投標企業(yè)代理人的身份及授權證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標保函；

投標文件是否對招標文件做出完全響應，并具有應有的承諾。

c.計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標書中所用數字的大小寫是否一樣等審查。審查如有偏

差，評標委員會應在通知投標公司并征得其同意的狀況下予以更正。若投標公司不同意更正，則招標

者有權拒絕其投標，并沒收其投標保證金。

B.評委評審標書，其主要內容包括：

a.關于企業(yè)概況及其信譽的評審。在前述的資質預審基礎上，在此對其內容作進一步核實。尤

其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素養(yǎng)進行考察，如企業(yè)是否的確擁有包括工程師、物業(yè)經理、

人事培訓人員、質量限制人員、各類專業(yè)技術人員等在內的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。

b.關于管理服務方案的評審。管理服務方案評審包括服務機構設置評審、服務措施評審、標價

評審。

服務機構設置評審：主要評審其機構設置是否符合招標項目實際須要，其管理人員、工作人員

數量、素養(yǎng)、職稱結構等是否滿足要求。

服務措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術力氣的擁有程度，管理設備的配備等方

面是否能夠保證服務質量，同時具有可行性。

標價評審：主要評審投標報價和標底價是否接近，標價的構成是否合理牢靠，標價是否能滿足

管理服務須要等內容。

C.評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯狀況。主要評議答辯人的答辯狀況，包括答辯內容如何、能否正確

快速的回答問題、回答問題是否合理等。

D.編寫評標報告。在做完標書的具體評審及對答辯狀況作出評議后，評標工作人員將依據這些

記錄，整理出評標狀況報告，并舉薦出前三名候選的中標單位，上報招標人或評標委員會作最終確定。

評標報告的主要內容應包括：列出參與競標的公司總數及各自名稱，以及因各種緣由其標書被

列為“廢標”的投標企業(yè)名稱；概述評標的具體原則、方法等；評述可能中標的幾份標書；分析標價

的合理性、與標底價的比較結果；說明標書是否符合招標文件要求；評價投標企業(yè)資信及類似閱歷等。

一般來說，評標委員會或招標人會依據所舉薦的投標企業(yè)狀況，從中選擇標書最合

理、最符合實際須要、最經濟、風險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標。

［閱讀資料］

表1-1物業(yè)管理投標評分標準表

（可作為招標評標的參考，假設有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標）

分現場打分

項目指標備注

數ABCD

1.開發(fā)建設期的協調與管理10

主動協調，提出建議10

被動接受，調整服務6

不予參與，獨立運行2

不能協調0

2.報價10

報價較優(yōu)10

報價符合招標底價7

報價可以接受4

報價不盡合理1

3.管理措施10

管理方法較優(yōu)，各種技術力氣強大，管理設備先進10

管理方法適合，擁有各種技術力氣，配備所需管理設備8

管理方法一般，擁有一般技術力氣，配備一些管理設備5

管理方法陳舊，技術力氣薄弱，管理設備較少或陳舊2

4.服務機構設置1()

機構設置科學合理，管理人員、工作人員數量、素養(yǎng)、職稱結

10

構較優(yōu)

機構設置、管理人員、工作人員數量、素養(yǎng)、職稱結構滿足須

8

要

機構設置、管理人員、工作人員數量、素養(yǎng)、職稱結構一般，

5

大體能滿足需求

機構設置、管理人員、工作人員數量、素養(yǎng)、職稱結構混亂，

2

不能滿足要求

5.日常服務30

有類似閱歷，能超質量完成30

有管理閱歷，能完成要求20

有較少閱歷，服務與要求略有出入10

無管理閱歷，服務與要求有較大出入5

6.特約服務10

主動為住戶著想，供應高質量服務10

能按業(yè)主要求完成8

能部分完成業(yè)主要求5

不能完成業(yè)主要求2

7.管理制度10

有嚴格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10

有運行制度，但缺乏嚴格的監(jiān)督制度5

無嚴格的管理運行制度2

8.現場答辯10

答辯人答辯內容充溢，能正確快速的回答問題，回答問題嚴密

10

合理

答辯內容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6

答辯內容欠妥，不能正確快速的回答問題，回答問題不盡合理3

3）物業(yè)管理定標。定標也稱決標，是指招標人依據評標委員會對全部標書的篩選評定結果，進

行再次評審并最終確定中標人的過程。定標程序包括評委會評審、招標人再評審。

①評委會評審。評審的內容主要是：

A.服務質量。主要評審投標企業(yè)所供應的服務質量保證措施是否牢靠，檢查投標書中質量監(jiān)控

體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質量監(jiān)控狀況，考察主要負責人的素養(yǎng)及以往的管

理閱歷。

B.報價及補充說明。比較分析報價總金額與標底存在差異的主要緣由。假如大多數投標報價均

與標底相差太大，招標者則應重新審核標底，直至查明主要緣由。若招標者在標書中有補充說明報價

確定的有關內容，也應記入總標價考慮。

C.主要服務方式與特殊服務。評價投標企業(yè)供應服務的方式是否得當，特殊服務是否能的確到

位，必要時可請專家作進一步論證。

②招標人再評審。物業(yè)管理招標人可以自行確定接受某一份投標書，但一般會對評標委員會的

舉薦中標者名單賜予充分重視，對評標結果賜予足夠考慮，即敬重評標結果。

一般來說，物業(yè)管理招標人會選擇報價最低的投標書定標，但這并不意

味著招標人肯定選擇最低報價者。在招標文件中，一般招標人會做出“不承

諾選擇最低報價”的聲明。比如，假如投標人的標價最低，但經審查，其服

務內容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。而且假如投標企業(yè)報

價遠遠低于招標底價，這時招標人應對其標價的組成及計算方法賜予更多重

視，防止發(fā)生不正值競爭行為。

③定標方法。一般來說，招標人會依據評標委員會的評標結果，采納綜

合評議法進行定標。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業(yè)狀況

及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。若通過綜合評

議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。這樣，確定

出中標企業(yè)。

[案例1-1]哪些標書不能通過預審

某市某住宅小區(qū)面對全國公開招標。在招標文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標價應按確定價格報送,

而且物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)接管臉收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務內容上，除一般的日常管理外，

還要求能供應病人照料、老年人護理及兒童上學放學接送等特約服務。

此次招標收到的投標書中，經審查發(fā)覺有4份投標書不盡符合要求，具體狀況如下：

標書A：未按要求在部分文件上簽字。

標書B：以固定價格報價，但要求調整報價。

標書C:注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗收之后的一個月內。

標書D：沒有提出供應特殊服務的保證措施。

評析：①標書C、D是不能通過預審的。因為它們沒有供應招標文件所要求的重要文件或沒有就

重要內容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導致投標者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服

務。評標者可以拒絕這二份標書。

②標書A、B可以通過預審。它們并不會影響投標者中標后的物業(yè)管理工作。評標者可以要求有

關投標者予以澄清補充之后仍可參與評標。

想一想：以上評析你是否認同？你認為哪份標書不能通過預審，為什么？

1.1.4物業(yè)管理招標文件

物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人供應的指導投標工作的規(guī)范文件。

不同物業(yè)管理服務類型的項目其招標文件的內容各異O一般的招標文件

內容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規(guī)定，具體包括

招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規(guī)范及要求；其次部分，投標

人必需按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部

分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同條件（包括一般條件和特

殊條件）及應辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標文件的六要素：投標

邀請書、技術規(guī)范及要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附

件（附表、附圖、附文等）。

1.招標公告（投標邀請書）

招標公告與投標邀請書的目的大致相同，即供應必要的信息，從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理

項目招標信息后，確定是否參與投標。其主要內容包括：招標人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術

規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標地點、投標截止時間、開標時間地點等。投標邀請書可以

歸入招標文件中，也可以單獨寄發(fā)。假如采納邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而

單獨發(fā)給潛在投標人；假如實行公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告。投標邀

請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分。

2.技術規(guī)范及要求

這一部分主要是說明招標物業(yè)管理項目的具體內容及服務所應達到的

標準、要求。例如，對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應

達到五星級，就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。對于各項目的不同服務

標準和要求，可以編列一張“技術規(guī)范一覽表”加以綜合。另外，在技術規(guī)

范部分，應出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設計施工圖紙。說明書和圖紙應在附

件部分作具體說明。

3.投標人須知

投標人須知是為整個招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，其內容包括：總

則說明、招標文件說明、投標文件編寫、投標文件遞交、開標和評標、授予合同.具體說明如下：

(1)總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標人和投標費用進行說明。

(2)招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、修改進行說明。

(3)投標書的編寫投標人須知中應具體列出對投標書編寫的具體要求。包括：投標所用的語

言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證

金、投標文件的份數及簽署。假如由于實行邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，還

應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。編寫要求的說明一般有兩種：一是文字

說明，應歸入投標人須知一部分；另一種是在招標文件中列出投標文件的肯定格式，投標人按格式要

求填寫內容。這些格式通常包括：投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說

明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”

(4)投標文件遞交主要是對招標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標

文件、投標文件的修改和撤銷的說明。

(5)開標和評標包括以下內容：

1)對開標規(guī)則的說明。

2)組建評標委員會的要求。

3)對投標文件響應性的確定，即審查投標文件是否符合招標文件的全部條款、條件和規(guī)定且沒

有重大偏離和保留。

4)投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容。

5）對投標文件的評估和比較（說明評估和比較時所考慮的因素）。

6）評標原則及方法。

7）評標過程保密。

（6）授予合同

1）定標準則。即說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等。

2）資格最終審查。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同實力的審查。

3）接受和拒絕任何投標的權力.

4）中標通知。

5）授予合同時變更數量的權力。即申明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予以增減。

6）合同協議書的簽署。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協議書的格式（詳見附件）。

7）履約保證金。

4.合同一般條款

合同的一般條款不是合同的主要內容，通常包括以下條款：

（1）定義說明合同中的關鍵名稱。

（2）適用范圍寫明合同的適用范圍。

（3）技術規(guī)格和標準該條款的內容一般與招標文件的其次部分“技術規(guī)范及要求”的內容相

一樣。

（4）合同期限一般可參照托付管理的期限。

（5）價格即物業(yè)管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一樣。

（6）索賠索賠條款主要說明在投標人發(fā)生違約行為時，招標人有權依據索賠條款規(guī)定提出索

賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。

（7）不行抗力不行抗力條款是指在發(fā)生預料不到的、人力無法抗拒事務的狀況下，合同一方

難以或不行能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。其條款一般包括三個部分：不行抗力

的內容，遭遇不行抗力事務的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭遇不行抗力事務一方的責任范

圍。

（8）履約保證金該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保

證金的比例，以及供應履約保證金的形式。

（9）爭議的解決該條款主要的內容是預先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決

途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。

（10）合同終止該條款主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約

情節(jié)嚴峻、業(yè)主破產、物業(yè)被征用等）。

（11）合同修改該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方

必需就所修改的內容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協議。

（12）適用法律寫明合同適用的法律。

（13）主導語言與計量單位語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。

（14）合同文件及資料的運用條款中應寫明合同文件及資料的運用范圍及事宜，如對保密的

規(guī)定等。

（15）合同份數

（16）合同生效

5.合同特殊條款

為了適應特殊狀況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。如：對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏

離合同的狀況作出某些特殊規(guī)定。止匕外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊狀

況的補充，如：關于延遲接管而賠償的具體規(guī)定，以及有關稅務的具體規(guī)定等。

在合同執(zhí)行中，假如一般條款和特殊條款不一樣而產生沖突時，應以特殊條款為準。

6.附件

附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。

（1）附表投標書格式，授權書格式，開標一覽表，項目簡要說明一覽表，投標人資格的證明

文件格式，投標保函格式，協議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。

（2）附文物業(yè)說明書。

（3）附圖物業(yè)的設計和施工圖樣。

［閱讀資料］鹿丹村物業(yè)管理招標書

鹿丹村是市住宅局托付原市基礎工程工作組開發(fā)建設的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付運用，

并由市住宅局托付市城建房產管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管

理競爭機制引向深化，確定采納社會公開招標方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。

（一）鹿丹村規(guī)劃建設基本狀況

1.總占地面積70396平方米。

2.總建筑面積110340平方米。

3.多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套（其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳

455套、二房一廳427套)，公寓210間。

4.綜合樓1棟(鹿丹大廈，產權屬市城市建設投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積

10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。

5.公用設施及公共場所(地)狀況：

(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；

(2)綠化面積53920平方米；

(3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進水井

71座;

(4)化糞池6座；

(5)路燈22盞；

(6)垃圾箱25個；

(7)體育設施：籃球場一個，占地面積500平方米：門球場一個，占地面積300平方米；

(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；

(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方

米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。

(二)物業(yè)管理的內容

1.房屋的運用、修理、養(yǎng)護。

2.區(qū)內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、

渠、池、井、管道、停車場待)的運用、修理、養(yǎng)護和管理。

3.清潔衛(wèi)生。

4.公共生活秩序。

5.便民服務網點及住宅區(qū)內全部營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化消

遣、體育活動場所的管理及修理養(yǎng)護。

6.區(qū)內車輛行駛及停岸。

7.社區(qū)文化活動。

8.住宅區(qū)檔案資料管理。

9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。

(三)有關說明

1.中標單位應依據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)

物業(yè)托付管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2.鹿丹村托付管理的期限為三年。

3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村運用的屬于該住宅小區(qū)全部的商業(yè)用房、管理用房及有關財產和經

費應移交給中標單位。

4.在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。

5.在定標后三個月內由中標單位幫助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主管

理委員會。

6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內按（《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》）的規(guī)定

劃撥公用設施專用基金。

7.我局將在定標后一個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物

業(yè)管理單位供應物業(yè)管理用房（177平方米，按福利房租金標準計租）和商業(yè)用房（311平方米，按微利

房租金標準計租），待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。

8.住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。

9.在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進住時間。

10.中標單位可按住宅區(qū)每年管理服務費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利泗。

11.中標單位應交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指

標，抵押金不予返還，押金期限為三年。

12.原物業(yè)管理公司市城建房產管理公司在同等條件（即分數）下可以優(yōu)先中標。

（四）物業(yè)管理標準及獎罰

1.鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》（80分以上）及標書、

托付管理合同的有關規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，則執(zhí)行此標準。

2.市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比，如達不到上述規(guī)定要求，則可終止托付管理合同并進

行財務審計，由中標單位擔當違約和賠償責任：如達到了規(guī)定要求，則按合同賜予嘉獎。

（五）投標、開標時間

1.各競投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按

棄權處理。

2.開標具體時間另行通知。

（六）其他事項

1.違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀，或以任何方式實行不正值競爭手段的，一經查

實，由招標領導小組按規(guī)定賜予懲罰，取消其三年投標資格，已經中標的終止托付管理合同，一切后

果及損失由責任者自負。

2.歡迎社會各屆對此次招投標進行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210059、3255815。

附件：

標書的項目和要求

（一）競投單位擬實行的管理方式

包括：內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、限制方式等。

（二）管理人員配備

包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素養(yǎng)、正式工和臨時工的比例、自有人員

和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。

（三）管理人員的培訓

包括：培訓支配、方式、目標等。

（四）管理工作必需的物質裝備支配狀況

包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。

（五）經費收支預算

應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另

外應列出收支盈虧狀況測算、增收節(jié)支措施。

（六）管理規(guī)章制度

包括：公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。

（七）住宅區(qū)檔案的建立與管理

（八）各項管理指標的承諾

1.房屋完好率。

2.房屋零修、急修剛好率。

3.修理工程質量合格率。

4.管理費收繳率。

5.綠化完好率。

6.清潔、保潔率。

7.道路完好率及運用率。

8.化糞池、雨水井、污水井完好率。

9.排水管、明暗溝完好率。

10.路燈完好率。

11.停車場、單車棚完好率。

12.公共文化設施、休息設施以及小品雕塑完好率。

13.小區(qū)內治安案件發(fā)生率。

14.消防設施設備完好率。

15.火災發(fā)生率。

16.違章發(fā)生率與處理率。

17.住房有效投拆率與處理率。

18.管理人員專業(yè)培訓合格率。

19.修理服務回訪率。

20.居民對物業(yè)管理滿足率。

（九）便民服務項目

按有償服務和無償服務兩部分逐項分列。

（十）社區(qū)文化活動

包括制度建設、場地（辦公、活動）支配、活動支配和效果。

（十一）宣揚、貫徹執(zhí)行（《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》）及其實施細則方式和設想

（十二）整治鹿丹村環(huán)境的方案。包括整治項目、時間支配和經費來源等

（十三）提高管理服務水平新設想

（十四）情愿承受的有關獎罰

上述項目應逐一列舉，要體現出合理、先進、完備可行，招標領導小組將以此作為評標依據，

依據上述項目制訂具體評分標準，依據百分制度進行打分。

1.2物業(yè)管理投標

1.2.1物業(yè)管理投標的概念與原則

物業(yè)管理投標是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，依據招標文件確定的各項管理服務要求

與標準，以及國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。

物業(yè)管理投標應遵守真實性原則與正值競爭原則。所謂真實性，即投標書內容要真實，不能弄

虛作假。所謂正值競爭，一是參與投標的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進行不正

值競爭行為，提倡物業(yè)管理投標企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參與競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不

正值競爭。

1.2.2物業(yè)管理投標程序

1.物業(yè)管理投標的打算階段

（1）取得從業(yè)資格從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必需具備的條件，也是物業(yè)

管理公司參與投標前必需首先考慮的基本因素。物業(yè)管理公司作為獨立經營、獨立核算的法人機構，

在國內從事投標業(yè)務，必需取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經營

資格；必需具備政府行業(yè)主管部門核準頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。

（2）籌措資金物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投

標全過程及中標后的管理須要。因此投標公司應依據自身財務狀況及招標物業(yè)的管理所需資金，做好

資金籌措打算。

投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)

管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司要依據招標

物業(yè)規(guī)模、自身收益狀況及成原來分析資金來源結構

（3）收集招標物業(yè)相關資料招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性探討必不行

少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標公

司和招標物業(yè)的具體狀況，還應包括投標競爭對手的狀況。資料來源大致有：報刊雜志、網絡信息、

行業(yè)內溝通等。

（4）進行投標可行性分析

1）招標物業(yè)條件分析

①物業(yè)性質。了解、區(qū)分招標物業(yè)的性質特別重要，因為不同性質的物

業(yè)所要求的服務內容不同，所需技術力氣不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有

明顯差異。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民供應一個平安、

舒適、和諧、美麗的生活空間，因此，在管理上就要求能增加住宅功能，搞

好小區(qū)設施配套，營造出美麗的生活環(huán)境；服務型公寓則更留意一對一的服

務特色，它既要為住戶供應酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服

務內容也就更加具體化、特性化，除了日常清潔、平安、綠化服務外，還應

供應各種商務、醫(yī)療服務等；寫字樓管理重點則應放在了“平安、舒適、快

捷”上，其管理內容應側重于以下方面：加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身平安,

增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產平安，開拓商場、酒家、消遣設施及生活服

務設施以便利用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯系。

不同的管理內容必定對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，與此相適應，物業(yè)管理

公司實行的措施、制定的方案也自然不同。

②特殊服務要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務對象及某些特殊功用等,

須要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的競投優(yōu)勢，因此，必需細致對待，考慮

其支出費用、自身的技術力氣以及可找尋的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競

標°

③物業(yè)招標背景。有時招標文件會由于招標人的利益趨向而呈現出某種明顯偏向，這對于其他

投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特殊留意招標公告中的一些特殊要

求，做出優(yōu)、劣勢推斷。例如，招標書上寫明必需供應某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可

供應該項服務，則投標公司應留意招標人與該專業(yè)服務公司是否關系親密，以及其他物業(yè)管理公司與

該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。

④物業(yè)開發(fā)商狀況。包括開發(fā)商的技術力氣、信譽度等。物業(yè)的質量取

決于開發(fā)商的設計、施工質量。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)

質量的調查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的狀況，分析推斷招標物業(yè)開

發(fā)商的牢靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協調的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物

業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質量，又便于日后管理。

2）本公司投標條件分析

①以往類似的物業(yè)管理閱歷。己接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理方法

或合作閱歷，這在競標中極易引起開發(fā)商的留意；從成本角度考慮，以往的類似管理閱歷可以使現成

的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯系方面節(jié)約很多開支。因此，投標者應針對招標物業(yè)的狀況，分析

本公司以往類似閱歷，確定公司的競爭優(yōu)勢。

②人力資源優(yōu)勢。指公司是否有人才儲備，在已接管物業(yè)中是否具有嫻熟和閱歷豐富的管理人

員，或是否進行了人員培訓。

③技術優(yōu)勢。即能否利用高新技術供應高品質服務或特殊服務，是否擁有如工程師、園藝師、

護士等專業(yè)技術人員。

④財務管理優(yōu)勢。指公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有

優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能