行業(yè)圖庫【房地產】〔2014年10月〕房地產行業(yè)綜述政策要覽：長期政策加速推進。農地確權頒證試點已在超過140個縣試行，有消息稱全國住房信息聯(lián)網已超過60個，有財稅專家稱房產稅等財稅立法將”駛入快車道”，農村宅基地制度試點方案上報深改組，小產權房轉正或成泡影。中短期調控政策松綁進度放緩。天津、烏魯木齊參加限購取消行列，央行等機構連續(xù)發(fā)文在公積金異地互認、七折利率等方面支持購房需求，央行支持銀行通過發(fā)行MBS支持房貸可能暗示房貸增量不容樂觀。2014年9月，金融機構發(fā)放居民戶中長期貸款1707億元，同比下降7.29%。房地產行業(yè)融資：9月，房地產開發(fā)資金來源累計同比增長2.30%，其中自籌資金累計同比增速回落至11.49%。銷售匯款速度有所上升，開發(fā)商融資需求再創(chuàng)新高，融資困難度小幅回落。9月，公開市場操作再現(xiàn)凈回籠，新增外匯占款維持低位，社會融資總量低速增長，人民幣貸款、股票融資量上升。9月，房地產信托新成立規(guī)模占比有所上升，信托預期收益率顯著下降，房地產信托預期房地產行業(yè)A股市場融資本錢優(yōu)勢進一步凸顯。房地產市場表現(xiàn)：9月，百城住宅價格指數中環(huán)比上漲城市數上升至21個，同比漲幅回落至1.12%，一二三線城市出現(xiàn)普降的格局，一線城市無一正增長。9月，土地市場成交、供給量旺季走低，均價、溢價率繼續(xù)走高，主要受一線城市成交占比上升的影響。9月，廣州是唯一一個土地市場整體熱度處于冷熱分界線上的城市。房地產企業(yè)情況：9月，多數開發(fā)商銷售量價齊升，銷售現(xiàn)金回籠速度有所加快，開發(fā)商繼續(xù)回歸土地市場，拿地量有所下降。其中，萬科、保利、中海和金地加大拿地力度。保監(jiān)會再警示風險，信托、房地產基金等四季度或再臨風險，有業(yè)內人士稱MBS是畫餅充饑，房地產行業(yè)資本市場融資量處于高位。房地產行業(yè)政策-政策紅利面臨“天花板”短期政策調整放緩，中長期政策推進“駛入快車道”。1)、土地流轉持續(xù)推進。目前農地確權頒證試點已經超過140個縣在試行，而有消息稱中央已經審議通過了了《關于引導農村土地經營權有序流轉開展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》。作為土地制度改革的牽頭部門，國土資源部于近日根本完成了“農村宅基地制度改革試點方案”的編制、修改工作。按照工作程序，下一步試點方案應報中央深化改革領導小組〔下稱“中央深改組”〕討論審議，而《農村宅基地制度改革試點方案》也上報深改組。2)、房產稅立法快速推進。最新消息是目前全國住房信息聯(lián)網已超60個，而有財稅專家表示房產稅等財稅立法將“駛入快車道”，這意味著制度和實際操作層面的進程都在加快。3)、限購政策取消接近尾聲。期內天津、烏魯木齊等城市正式取消限購，至此，僅剩下一線城市仍在限購的名單當中。近期有業(yè)內人士建議全面取消限購。4)、限貸政策正式“松綁”。近期央行等機構陸續(xù)發(fā)布新政，公積金上施行貸款“異地互認”，房貸那么從首套房認定、七折利率等方面給與支持，同時央行還鼓勵銀行通過MBS融資等支持房貸。至此政府支持房地產市場的態(tài)度已經十清楚確。整體來看，長期政策在經歷長期的寂靜后，在是四中全會后有快速推進的跡象，主要在財稅制度和土地改革方面。而限購、限貸政策松綁在前三個季度快速發(fā)酵、擴圍后出現(xiàn)了明顯的放緩，在差異化調控的基調下，一線城市處于雙限的實際操控之下。就各放松政策實際執(zhí)行而言，各銀行的力度較弱，無論是利率折扣、公積金異地互認，可貸款量是一方面，央行鼓勵銀行通過MBS等為房貸融資，實質上折射的是貸款額度的問題，也說明央行可能不會在增量房貸上開口子，限貸放松效果有限。另一方面，執(zhí)行難成為政策推進的另外一個難點，中短期政策涉及操作問題，如異地互認，中長期政策那么存在技術等問題，如房產稅。房地產行業(yè)政策-確權頒證試點快速推進標題內容農村土地實行三權分置嚴禁土地流轉非農化從農業(yè)部網站獲悉，中央已審議通過了《關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》(以下簡稱《意見》)。農業(yè)部部長韓長賦在接受新華社采訪時表示，《意見》著眼于在堅持土地集體所有的前提下，實現(xiàn)所有權、承包權、經營權三權分置，形成土地經營權流轉的格局。

據韓長賦介紹，《意見》的著眼點主要有以下幾個方面：在堅持土地集體所有的前提下，實現(xiàn)所有權、承包權、經營權三權分置，形成土地經營權流轉的格局；大力培育和扶持多元化新型農業(yè)經營主體，發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營，走出一條有中國特色的農業(yè)現(xiàn)代化道路。超140縣推農地確權頒證試點承包年限成技術難題中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文日前在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，截至今年六月份，全國約有超過140個縣正在進行農地確權頒證試點，其中浙江省有超過六成以上的地區(qū)已經完成了確權頒證，是全國目前該項工作推進最快的省份。

今年是中央首次提出五年基本完成農村土地確權頒證以來的第二年，這項新一輪農村土地制度改革的基礎工作自三月份宣布將在三個省進行全省試點以來，由于各地積極性高漲，工作整體推進速度很快。然而，在迅速推進的背后，因為現(xiàn)有法律和制度并沒有對頒證以后的土地承包年限進行具體限定，形成了一項很糾結的技術性難題，不過，目前中央已經明確提出要抓緊論證，早日破題。宅基地改革試點未破流轉禁區(qū)7000萬套小產權房轉正無望已經醞釀多年的農村宅基地制度改革，終于有望邁出實質性的一步。作為土地制度改革的牽頭部門，國土資源部于近日基本完成了“農村宅基地制度改革試點方案”（下稱“試點方案”）的編制、修改工作。按照工作程序，下一步試點方案應報中央深化改革領導小組（下稱“中央深改組”）討論審議。由于與小產權房的命運休戚相關，農村宅基地改革的框架和路徑受到廣泛關注?！霸圏c方案”盡管提出了出租、轉讓、入股、典賣等農村宅基地的流轉方式，但將流轉范圍嚴格界定在農村集體經濟組織成員內部。這意味著城鎮(zhèn)居民到農村購房及其相關的小產權房，仍是“法律政策禁區(qū)”，而此前多家媒體估計稱，全國小產權房存量達7000萬套。房地產行業(yè)政策回憶－財稅立法駛入快車道標題內容消息稱全國住房信息聯(lián)網城市已超60個重慶市國土局日前披露，重慶個人住房信息系統(tǒng)不但全市聯(lián)網，且與全國聯(lián)網。但由于涉及隱私信息，除公檢法工作需要可查詢他人住房信息外，私人僅限查詢本人信息。

重慶晨報消息說，有報道援引自一位接近住建部的人士稱，全國聯(lián)網的城市現(xiàn)已超過60個。19日，重慶市國土房管局表示，重慶市民通過國土房管系統(tǒng)可查本市的所有購房信息。就不動產統(tǒng)一登記的實施步驟，按照國土部提出的時間表，今年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。住建部再推加強住房信息聯(lián)網建設10月16日，住房和城鄉(xiāng)建設部對外發(fā)布消息表示，在日前召開的全國房地產交易市場管理座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，當前要積極推進管理信息化建設，進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網建設。

齊驥表示，住建部將要以樓盤表為基礎，加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監(jiān)管、產權檔案管理等系統(tǒng)的關聯(lián)與共享，抓緊推進市區(qū)縣系統(tǒng)整合，完成紙質檔案數字化。財稅立法駛入快車道房地產稅等立法正在研究“財稅立法將乘著十八屆四中全會的東風起航，《房地產稅法》、《環(huán)境保護稅法》等一批社會高度關注的重要法律將駛入快車道。”日前，接受《證券日報》記者采訪的財稅專家表示。

“應加快房地產稅立法并適時推進改革?！必斦坎块L樓繼偉近日撰文指出，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產市場健康發(fā)展，使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。房地產行業(yè)政策回憶－天津正式取消限購標題內容烏魯木齊市正式取消限購與商品房售價備案10月23日，烏魯木齊市住房保障和房產管理局正式宣布，取消烏魯木齊市個人住房限購政策。從10月23日起，居民購房無需再審核，同時取消商品住房銷售價格備案。

根據烏市政府辦公廳下發(fā)的《關于促進我市房地產市場平衡健康發(fā)展的安排》文件要求，烏市房產管理部門下發(fā)公告，取消了已實施4年的個人住房限購政策以及商品住房銷售價格備案政策。烏市將不再查詢家庭擁有住房情況，非烏市戶籍購房者也取消提交社保、個人所得稅證明等限制，這意味著烏市正式解除限購。天津全面取消限購政策10月17日下午，天津市房地產信息綜合網站發(fā)布公告，天津市國土資源和房屋管理局、天津市城鄉(xiāng)建設委員會等六部門聯(lián)合發(fā)文，宣布天津對房地產宏觀調控政策進行調整。這是首次官方明確取消全部限購政策，同時落實貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。房地產行業(yè)政策回憶－公積金“異地互認”標題內容住建部、財政部、人民銀行：實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認10月9號，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》。為適應職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務。

《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。長春市公積金“新政”出臺10月21日，長春市住房公積金管理中心下發(fā)了《關于調整住房公積金個人住房貸款有關政策的通知》，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在外地繳存住房公積金、在長春市公積金中心繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地公積金中心出具的繳存證明合并計算。

對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的職工家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

提高住房公積金個人住房貸款額度，新建商品房貸款單筆最高貸款額度為80萬元，二手房貸款單筆最高貸款額度為70萬元。在其它市、州購買自住住房的，可申請住房公積金貸款。長春市公積金中心在借款人以所購住房辦理抵押登記后5個工作日內完成住房公積金貸款發(fā)放。津停收公積金貸款擔保費：10月9日后交納可退款近日，天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司向個人貸款公積金貸款業(yè)務承辦銀行發(fā)出通知函，要求暫停向借款人收取個人住房公積金(組合)貸款擔保費。西安公積金貸款11月起不再交擔保服務費可省3000元10月26日，西安市住房公積金管理中心相關負責人說，為落實國務院三部門文件精神，從11月1日起，西安地區(qū)取消個人住房公積金貸款擔保服務費用，職工申請住房公積金貸款，不再向任何機構繳納擔保服務費等費用，降低職工貸款負擔。貸款發(fā)放日期在11月1日之后的，就可以免交這部分費用。房地產行業(yè)政策回憶－七折利率難以落實標題內容業(yè)內稱MBS是央行畫餅充饑走上正軌需8-10年央行、銀監(jiān)會此前聯(lián)合發(fā)布通知，提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。不過不少銀行業(yè)人士坦言，由于國內缺乏做大MBS的相應市場機制，目前銀行發(fā)行MBS只能停留在小規(guī)模的嘗試階段，如要借此實現(xiàn)增加住房貸款發(fā)放的功能，則須后續(xù)相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。央行房貸新政支持七折基準利率央行、銀監(jiān)會9月30日公布通知，對我國房貸政策作出調整，其中對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

根據通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。房貸新政遭打折：銀行態(tài)度曖昧利率優(yōu)惠難現(xiàn)有媒體報道，然而，截止目前，雖然四大國有銀行和部分股份制銀行已開始執(zhí)行個人房貸新政，但內容基本上還是日前央行文件的重申版本，并沒有透露更多執(zhí)行“細則”。此外各地房貸9折優(yōu)惠未見大批實施，一些地區(qū)針對資質較好的貸款客戶，給出了有條件的“微折扣”。深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房雖然此次監(jiān)管部門發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折，但多家地產中介公司人士均認為，即使房貸新政得到真正落實，從目前情況來看，首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大。

也有銀行人士對《每日經濟新聞》記者表示，現(xiàn)在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的價格貸出去，這不符合正常的商業(yè)邏輯。銀行對房貸不感冒青島房貸利率折扣落地難目前,青島大多銀行已執(zhí)行首套房貸“認貸不認房”的政策,但并無明顯的折扣優(yōu)惠。10月14日上午,建設銀行青島分行發(fā)布了“認貸不認房”的具體執(zhí)行細則,成為第一家新政落地青島的商業(yè)銀行。但在具體細則中,并未提及7折房貸利率。對于市民關心的如何獲得利率打折特別是7折利率,建設銀行青島分行的答復是,貸款利率在央行利率定價水平的基礎上,根據各經辦機構的資產負債水平及信貸投放規(guī)模,并結合客戶綜合貢獻度、貸款風險因素等情況執(zhí)行差別化利率定價。中國銀行山東省分行、招商銀行青島分行、光大銀行青島分行等也執(zhí)行了房貸新政,但僅僅是停留在表態(tài)“執(zhí)行”層面,未有明確細則出臺。目錄房地產行業(yè)融資情況1土地市場供求情況2商品房市場供求狀況3上市房地產企業(yè)情況4房地產行業(yè)融資需求量房地產行業(yè)開發(fā)資金來源預測房地產行業(yè)融資結構房地產行業(yè)融資成本變動房地產信托情況統(tǒng)計房地產行業(yè)融資情況房地產行業(yè)融資情況房地產融資需求概述－行業(yè)流動性趨緊，需求飆升2014年9月，央行公開市場操作再現(xiàn)凈投放，外匯占款維持低位，社會融資總量保持低位，SHIBOR走低，行業(yè)融資困難度小幅回落至78.16%。各分項指數來看，融資困難度、融資需求和融資本錢三個維度的熱度均處于100%，外部流動性緊張度回落至90.73%，開發(fā)投資熱度跌至0%。整體來看，央行推出的PSL等政策增加了流動性投放，SHIBOR等指標得以降低，但同業(yè)非標整頓、保監(jiān)會的謹慎監(jiān)管、信托等渠道的阻滯都成為房地產行業(yè)資金緊張的關鍵因素。開發(fā)商資金來源低速增長，開發(fā)商被動削減開發(fā)投資以應對持續(xù)創(chuàng)新高的融資需求，并被迫轉向自籌資金。而在近期民間借貸風險再度爆發(fā)后，開發(fā)商的融資來源將被迫再度轉向資本市場。房地產融資需求量－行業(yè)融資需求度再創(chuàng)新高借助于現(xiàn)金流量表編制技術，構造房地產行業(yè)融資需求量。該指標顯示，2014年9月，行業(yè)融資需求量為19,524.21億元，8月為17,313.50億元，自籌資金占資金來源比例41.77%。2014年9月，房地產行業(yè)融資需求再創(chuàng)新高，而自籌資金占比也繼續(xù)上升，央行公開市場再現(xiàn)凈投放，外匯占款維持低位，社會融資總量繼續(xù)萎縮，行業(yè)各項融資渠道全面萎縮，海外融資渠道也面臨萎縮的風險，開發(fā)商無奈倚重自籌資金渠道，現(xiàn)在也面臨違約本錢上升的窘境，資本市場賴以倚重。房地產開發(fā)資金來源預測－增速回落速度再度回落

房地產開發(fā)資金來源滯后社會融資總量同比增幅3個月移動均值7個月的時間，這在2013年房地產一季度報告中已有詳述。注意到，社會融資總量同比增幅已經出現(xiàn)了較大幅度的下降，自2013年4月，房地產開發(fā)資金來源增速持續(xù)下滑，并在2月追隨社會融資總量顯著下滑。9月，房地產開發(fā)資金來源同比增速回落至2.3%，同期社會融資總量增速上升至-25.49%，增速維持低位。隨著同業(yè)監(jiān)管等系列政策的出臺，“影子銀行”面臨的打壓超乎預期，社會融資總量大幅萎縮，銷售資金回籠速度變得更加重要。房地產行業(yè)融資結構－自籌資金依賴度繼續(xù)上升從開發(fā)資金來源結構來看，前9月，自籌資金、定金及預收賬款、各項工程款及個人按揭貸款占資金來源的比重分別為41.77%、24.01%、23.19%和10.90%，產業(yè)鏈融資與自籌資金的比重下降至4.44:4；間接融資占比為22.60%，占比繼續(xù)回落。整體來看，9月自籌資金進一步增加，金融機構貸款繼續(xù)萎縮，定金及預收賬款明顯上升，銷售現(xiàn)金回籠回籠速度有加速的跡象。房地產行業(yè)融資結構－人民幣貸款、股票融資量上升2014年9月，社會融資總量1.052萬億元，同比減少25.49%；9月廣義貨幣M2同比增加12.90%，M1同比增長4.80%，6月同比分別增長12.80%和5.70%。各項融資數據中，人民幣貸款量、股票融資量明顯上升，票據融資、信托融資量延續(xù)負增長態(tài)勢，債券融資、信托融資絕對量高位回落。房地產行業(yè)融資本錢變動－A股融資本錢優(yōu)勢凸顯9月，央行公開市場凈回籠10億元，8月凈投放390億元；新增外匯占款11.40億元。9月，3個月期SHIBOR下滑至4.50%，略低于8月；7天期回購加權利率回落至3.00%附近。央行公開市場操作再現(xiàn)凈回籠，新增外匯占款維持低位，社會融資總量維持低位，各渠道融資本錢漲跌互現(xiàn)。其中BBB+企業(yè)債收益率上升8.49個基點，房地產行業(yè)A股融資本錢回落64.36個基點，與BBB+企業(yè)債收益率差擴大至379個基點，A股融資本錢優(yōu)勢進一步凸顯。房地產信托情況統(tǒng)計－新成立規(guī)模占比有所上升2014年9月，新成立的信托中投資于房地產行業(yè)的有116.19億元，占總成立規(guī)模的19.89%；成立數量71款，占比10.19%。9月房地產信托成立總規(guī)模在信托中占比有所上升，9月房地產信托平均預期收益率9.40%，8月為9.74%。有媒體報道，一家以房地產業(yè)務見長的信托公司工程經理表示，“目前，公司房地產業(yè)務的現(xiàn)狀仍在大幅萎縮，對于集合類房地產工程相當謹慎，新工程根本上已暫停開展了，主要精力放在存續(xù)工程的平安兌付上?！比珖恋厥袌龈攀鋈珖恋厥袌?0大中城市土地市場主要省份土地市場概況二級市場土地開發(fā)板塊表現(xiàn)土地市場供求情況土地市場供求情況全國土地市場概述－旺季慘淡,一線城市量價齊升9月，全國土地市場供需旺季繼續(xù)回落，土地市場整體熱度大幅回落，均價和溢價率繼續(xù)上升。各分項熱度指數全面回落，其中供給和成交熱度跌至接近0%，成交率熱度顯著回落，溢價率和均價熱度小幅回落。分城市看，一線城市土地市場量價齊升全面回暖，支撐土地市場旺季的微弱表現(xiàn)，二三線城市量價齊跌成為9月土地市場表現(xiàn)最大拖累。整體來看，供給的短缺、流動性趨緊和開發(fā)商整體銷售不暢成為土地市場暗淡表現(xiàn)的主要因素，而一線城市土地市場量價齊升說明，在流動性邊際改善的背景下，供給尤其是優(yōu)質地塊的供給成為制約土地市場的關鍵因素。全國土地市場－一線城市成交均價顯著上升數據來源：申銀萬國房地產報告，Wind資訊整理全國45個城市的成交情況如下：2014年9月，全國土地市場合計成交1,172億元，同比減少67%；2014年前九月成交16,511億元，同比減少20.00%。其中，9月住宅成交690億元，同比減少64.00%；前九月成交11,139億元，同比減少19.00%。9月，一線城市成交390億元，同比增加24%；成交面積315萬平方米，同比減少27.00%，以此核算一線城市均價同比上漲51%，量跌價升。9月，二線城市成交261億元，同比減少79%；成交面積879萬平方米，同比減少71%，以此核算二線城市均價同比下跌8%，量價齊跌。9月，三線城市成交36億元，同比減少84%；成交面積150萬平方米，同比減少82%，以此核算二線城市均價同比下跌2%，量價齊跌。土地成交情況成交面積成交金額2014年前九月

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億元同比%

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全國合計130,791-23.00%8,343-64.00%16,511-20.00%1,172-67.00%全國住宅合計60,591-25.00%3,358-69.00%11,139-19.00%890-64.00%一線城市2,037-12.00%315-27.00%2,25130.00%39024.00%二線城市12,791-27.00%879-71.00%3,580-28.00%261-79.00%三線城市3,793-39.00%150-82.00%919-38.00%36-84.00%40大中城市土地市場－溢價率上升，熱度28.60%2014年9月，全國40大中城市土地成交溢價率17.51%，而2014年8月溢價率為11.49%。統(tǒng)計2008年-2014年成交溢價率數據，9月溢價率最高值59.22%，最低為0.85%，熱度值為28.60%，8月為34.95%。9月成交溢價率繼續(xù)上升，一線城市成交占比上升是主因。10月，溢價率整體重心下移，溢價率回落的可能增加，不過熱度值可能持穩(wěn)。40大中城市土地市場－熱度維持75.63%，均價繼續(xù)上升2014年9月，全國40大中城市土地成交樓面均價2,382.92元/平方米，較2014年8月上漲18.77%，較2013年9月下跌16.96%。統(tǒng)計2008年-2014年樓面均價數據，9月最大值為2,869.77元/平方米，最小值為872.08元/平方米。8月土地成交均價繼續(xù)上升，均價熱度從8月的80.61%回落之75.63%，說明軍價的上漲主要系季節(jié)因素所致，直接原因是一線城市成交占比的上升。9月，均價重心下移，均價回落概率較大，成交熱度可能繼續(xù)維持高位。40大中城市土地市場－成交率再度回落，熱度值5.63%2014年9月，全國40大中城市土地成交率為75.63%，較2014年8月降17.29個百分點，而2013年9月為110.92%。統(tǒng)計2008年-2014年成交率數據，9月最高值為110.92%，最小值72.18%。成交率熱度為5.63%，8月為100%。9月，成交率重心上移動，熱度值的大幅回落說明成交率的回落源于行業(yè)流動性的趨緊。10月，成交率重心繼續(xù)上移，加上傳統(tǒng)銷售旺季的到來，成交率有望上升，具體視開發(fā)商降價走量的順利程度而定。40大中城市土地市場－成交量繼續(xù)下降，熱度0%2014年9月，全國40大中城市土地成交面積3,535.58萬平方米，同比減少59.15%，環(huán)比減少23.49%。統(tǒng)計2008年-2014年成交面積，9月最高值為8,801.10萬平方米，最小值3,535.58萬平方米。成交熱度從42.51%驟跌至0%。傳統(tǒng)旺季成交量跌至谷底，暗示行業(yè)的流動性環(huán)境依然不容樂觀。10月，成交重心回落，成交維持低位概率較大，成交熱度有望出現(xiàn)一定的上升，具體程度視開發(fā)商降價走量順暢度而定。40大中城市土地成交建面—一線城市成交顯著上升2014年9月，全國40大中城市成交土地中，一線城市成交533.71萬平方米，二線城市成交2,407.64萬平方米，三線城市成交594.23萬平方米，環(huán)比分別增加32.49%、減少23.73%和減少44.01%；同比分別減少44.29%、減少57.19%和減少71.33%。9月一線、二線和三線城市的成交率分別為114.77%、75.15%和54.72%。9月，成交量整體顯著萎縮，二線城市和三線城市是主體，一線城城市成交量繼續(xù)逆市增長，并繼續(xù)推升溢價率和均價上升。9月一線城市供給有所回落，10月整體成交量和質都不容樂觀。40大中城市土地市場－供給量維持低位，熱度1.79%2014年9月，全國40大中城市土地供給面積為4,754.84萬平方米，同比減少4.69%，環(huán)比減少39.06%。統(tǒng)計2008年-2014年供給面積，9月最高值為12,117.12萬平方米，最小值4,623.46萬平方米。供給熱度值為1.79%，8月為5.39%。旺季9月成交量再創(chuàng)新低，熱度繼續(xù)滑向零值，供給成為限制土地市場熱度的重要一環(huán)。10月，重心顯著回落，土地市場供給量繼續(xù)回落的概率增加，不過熱度有望出現(xiàn)一定程度的上升。40大中城市土地供給建面—一二三線城市推地量齊跌2014年9月，全國40大中城市供給土地中，一線城市供給465.01萬平方米，二線城市供給3,203.90萬平方米，三線城市供給1,085.93萬平方米，環(huán)比分別減少22.96%、減少0.95%和減少5.65%；同比分別減少47.27%、減少37.11%和減少40.54%。9月，一二三線城市供給量齊跌，一線城市減少最多，整體供給質量再度下降，不利于10月土地市場整體熱度的上升。主要城市土地市場熱度排行－廣州排名第一2014年9月，廣州、武漢、上海、北京和杭州的土地市場整體熱度排名前五，其中僅廣州熱度超過50%，蘇州、廈門、南京、成都和天津整體熱度排名后五。9月，天津、南京、成都、蘇州、重慶、青島、深圳、北京的整體熱度顯著回落，廣州、上海、杭州整體熱度有所上升9月，北京、武漢、青島的供給量顯著增加，整體熱度有望躋身10月前五，而蘇州、福州、濟南、成都、天津、南京、廣州、深圳和上海供給量接近于0，整體熱度將維持低位。主要省份土地市場供求情況－一線城市9月土地市場，廣州和上海土地市場整體熱度顯著上升。9月，廣州地區(qū)土地成交集中于荔灣區(qū)、天河區(qū)，吸引了深振業(yè)A和萬科等介入，其中以5.92億元奪得廣州車陂北工程地塊；9月，廣州土地供給集中分布于花都區(qū)、荔灣區(qū)和白云區(qū)，其中商服4宗，商住一宗，工業(yè)用地4宗。9月，上海土地成交集中于浦東新區(qū)、青浦區(qū)和嘉定區(qū)，吸引了包括華發(fā)股份等在內的開發(fā)商介入；9月，上海土地供給集中于金山區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)等，共26宗，其中住宅用地4宗，商服用地10宗，工業(yè)用地11宗。9月，北京土地成交集中于大興區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)，吸引了金融街等開發(fā)商的介入；9月北京地區(qū)的土地供給集中于門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)，共計13宗，其中住宅用地6宗，商服用地2宗，商住用地3宗。主要省份土地市場供求情況－“高熱度”二線城市二線城市中，武漢、杭州、長沙和青島的整體熱度最高。9月，武漢土地成交分布于東湖高新區(qū)、江夏區(qū)、武昌區(qū)、江岸區(qū)等，共計25宗，其中住宅用地1宗，商住用地6宗；9月，武漢土地供給集中于新洲區(qū)、硚口區(qū)、東湖高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)和黃陂區(qū)，共計37宗，住宅用地4宗，商服用地3宗，商住用地9宗。9月，杭州土地成交分布于江干區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)和拱墅區(qū)，吸引了嘉凱城等開發(fā)商的介入；9月杭州土地供給集中于江干區(qū)、濱江區(qū)和西湖區(qū)，共計10宗，其中住宅用刀刮ｉ5宗，商服用地1宗。9月，長沙土地成交集中于高新區(qū)，共計16宗，其中住宅用地2宗，商住用地2宗；土地供給15宗，其中住宅用地3宗，商服用地6宗，商住用地1宗。主要省份土地市場供求情況－“偏冷”的二線城市二線城市中天津、廈門、南京、成都和天津整體熱度最低。9月，廈門海滄區(qū)成交一宗商服用地；9月，廈門土地供給分布于海滄區(qū)、思明區(qū)和翔安區(qū)，共計11宗，其中商服用地3宗，工業(yè)用地8宗。9月，南京土地成交集中于雨花臺區(qū)和江寧區(qū)，共7宗，其中商服用地2宗，商服用地1宗。9月，土地供給分布于江寧區(qū)、浦口區(qū)、建鄴區(qū)和玄武區(qū)，共計8宗，其中住宅用地2宗，其他用地6宗。9月，成都土地成交集中于青白江區(qū)、新都區(qū)和武侯區(qū)，共計4宗，其中住宅用地和商服用地各1宗；9月供給土地集中于成華區(qū)、青羊區(qū)、青白江區(qū)和錦江區(qū)，共計13宗，其中，住宅用地1宗，商服用地6宗，商住用地1宗。二級市場土地開發(fā)板塊表現(xiàn)9月土地一級開發(fā)概念指數整體上漲8.79%，同期Wind房地產行業(yè)指數上漲8.60%；2014年前九個月，土地一級開發(fā)概念指數整體上漲27.13%，Wind房地產行業(yè)指數上漲24.69%。9月，上證綜合指數上漲11.72%，土地市場一級開發(fā)概念指數表現(xiàn)遜于大盤表現(xiàn)，這與土地市場整體熱度的回落一致。個股方面，綿世股份、漳州開展、長春經開、云南城投漲幅分別為43.93%、28.55%、22.60%、20.93%；其余鐵嶺新城、泰達股份、首創(chuàng)股份漲幅也超過15%。全國商品房市場量價組合全國商品房市場供需差全國商品房銷售量(面積)全國商品房市場銷售價格全國商品房市場開發(fā)投資情況商品房市場供求狀況商品房市場供求狀況全國商品房市場概述－“金九”成色缺乏2014年9月，全國商品房整體熱度指數回落至45.35%，整體量價齊跌。9月各分項指數變化不大，其中現(xiàn)房供給短缺指數下降最為明顯，竣工面積增速的上升為現(xiàn)房市場注入新鮮的血液。整體來看，流動性緊縮主導的商品房需求主動消退成為市場下行的主要助力，新開工面積受限于土地供給和流動性的雙重壓制，保持低位，倒是隨著2013年工程的陸續(xù)竣工，現(xiàn)房市場新增供給逐漸增多，對二手房市場形成一定的壓力，目前來看壓力還不大。在限購經歷了松綁到取消的演進后，限貸政策的“松綁”逐漸浮上臺面，無論是公積金還是央行公開支持按揭貸款融資，都對市場有積極作用，但具體需要政策的進一步跟進。全國商品房市場量價組合－供給上升，量價齊跌2014年前9月，全國商品房銷售面積累計同比減少8.59%，全國房屋新開工面積同比減少9.31%，而9月，全國商品房銷售均價同比下跌0.32%。9月，全國商品房市延續(xù)量價齊跌的市場格局，需求繼續(xù)降溫，供給上升力度較弱。全國商品房市場供需差－供需差繼續(xù)回落采用供需差來衡量商品房市場的相對需求，2013年前10月商品房銷售面積高增長與新開工面積的滯帳構成的剪刀差持續(xù)處于高位，商品房市場維持供不應求格局，該值在當年3月見頂，代表商品房市場的“新國五條”對商品房市場成交量的短時推升。2014年9月，商品房供需差繼續(xù)回落，需求持續(xù)回落、供給上升并不明顯。銷售面積增速繼續(xù)回落，供給上升乏力，這成為供需差走弱的關鍵因素，市場流動性依然是主要掣肘因素。全國商品房市場供需差－熱度回落至30.45%統(tǒng)計2001-2013年商品房市場供需差，統(tǒng)計同月份的最大值、中值及最小值，供需差多數月份傾向于圍繞零軸上下波動，2012年就處于該中值附近，而2013年前10月供需差那么明顯處于較高的位置，說明商品房市場維持較高熱度。9月供需差回落至0.72%，供需差熱度值那么從7月的31.50%回落至30.45%。9月，供需差整體重心持穩(wěn)，熱度的回落說明9月市場受流動性緊縮等外部因素的影響更大，而非單純的季節(jié)性因素。9月供需差首次跌至歷史正常水準下方，金九成色缺乏。10月，供需差重心整體持穩(wěn)，加上旺季和降價走量因素，有利于市場持穩(wěn)。全國商品房市場銷售量〔需求端〕－熱度值5.95%同樣的方式處理商品房銷售面積累計同比增幅，可以發(fā)現(xiàn)2012年銷售面積整體維持滯漲，而2013年全年增幅那么顯著高于中值。應該指出的是，各月數值傾向于21.35%的恒定增長。截至8月商品房銷量的累計同比增速為-8.26%，3月該數值為-3.79%，6月該數值為-5.97%。9月，商品房銷售面積歷史增速，最高為90.78%，最低為-14.89%。9月絕對需求熱度從5.64%小幅上升至5.95%。9月，銷售面增速重心維持穩(wěn)定，熱度值的上升，暗示商品房市場需求的下降主要是季節(jié)性因素所致，商品房市場在旺季中出現(xiàn)一絲改善，但程度有限。10月重心整體小幅下移，有利于商品房市場需求的上升，具體取決于政策支持力度和降價走量力度。全國商品房市場銷售均價—均價繼續(xù)下跌，熱度0%同樣的方式處理商品房銷售均價同比漲幅，與供需差情況類似，2012年整體位于歷史中值下方，2013年全年整體漲幅處于歷史同期較高的位置，折射2013年商品市場的高熱度。同樣，商品房銷售均價存在一個“均衡”的漲幅8.86%，且存在1-12月漲幅逐次降低的規(guī)律。2014年9月，商品房銷售均價下跌0.32%，熱度值維持在0%。9月，銷售均價區(qū)間整體上移，熱度值維持在0%，說明均價增速的上升主要是季節(jié)性因素所致。10月，均價增速重心持穩(wěn)，區(qū)間擴大，為10月市場表現(xiàn)提供了較大空間，均價熱度有望上升。全國商品房市場銷售價格－百城住宅價格指數商品房市場熱度降溫，可以從百城住宅價格指數來看。9月百城住宅價格中環(huán)比上漲城市數上升至21個，而同比漲幅回落至1.12%，一二三線城市房價增速普降，四大一線城市均下降。9月，一二三線城市房價延續(xù)普降格局，政策的放松未來帶來價格的上升，流動性制約成為關鍵，土地市場的熱度降溫將削弱對房價的支撐因素。全國商品房市場銷售價格－百城住宅價格指數具體看，9月百城中一線城市的住宅價格同比增長5.40%，二線城市住宅價格下跌0.36%，三線城市住宅價格同比下跌2.81%。2013年的本錢支持進入2014年后中“驟然失效”，比較可能的原因是2013年一線和重點二線城市的政策、流動性收緊開始逐步發(fā)揮效力。9月，二三城市的房價增速同時陷入負增長，上次是在2012年末，一線城市房價加速下跌，政策放松支撐作用有限。全國商品房市場銷售價格－一線城市二手房價格再看二手房市場，以中原地產發(fā)布的二手住宅價格領先指數來衡量，9月北京地區(qū)的價格同比下跌1.81%，廣州地區(qū)二手住宅價格同比下跌0.86%，深圳地區(qū)二手住宅價格同比上漲7.25%，上海地區(qū)二手住宅價格同比上漲0.73%。流動性緊縮成為制約商品房市場的關鍵因素，一線城市在政策和流動性雙重壓制下快速走低，廣州和北京相繼陷入負增長，相對而言，深圳房價跌幅趨緩。全國商品房市場開發(fā)投資狀況－在建工程消耗資金再看商品房的開發(fā)投資，截至9月房地產開發(fā)資金來源累計同比增長2.3%；開發(fā)投資完成額累計同比增長12.50%，增幅繼續(xù)回落。8月，開發(fā)投資完成額繼續(xù)追隨開發(fā)資金來源回落，資金來源與開發(fā)投資完成額增速差上升至-10.2%，開發(fā)商資金“去庫存”中止。補資金尚未開始，目前資金主要在在建工程上被動消耗，新開工和竣工意愿均較低。開發(fā)資金“去庫存”全國商品房市場開發(fā)投資狀況－資金來源同樣的方法處理房地產開發(fā)資金來源累計同比增幅歷史數據，可以看到，2012年開發(fā)投資資金來源整體維持低增長，而2013年前7月，該增幅持續(xù)位于中值上方，并在8月回落到中值下方，12月該值為26.50%。2014年9月，開發(fā)資金來源增速大幅回落至2.30%。開發(fā)資金來源熱度維持0%，并繼續(xù)向0%逼近，銷售回籠不暢成為開發(fā)商資金短缺的關鍵因素，隨著銀十開發(fā)商加大走量力度，開發(fā)資金來源有望出現(xiàn)季節(jié)性上升。全國商品房市場開發(fā)投資狀況－繼續(xù)回落同樣的方法處理房地產開發(fā)投資完成額累計同比增幅歷史數據，可以看到2012年，房地產開發(fā)投資完成額增幅持續(xù)下降至同期歷史低位，2014年前9月，投資增速為12.50%，加速回落，低于去年同期值。9月房地產開發(fā)投資完成額同比增速繼續(xù)下滑，投資完成額增速熱度回落，說明經歷數月資金去庫存后，開發(fā)商在建工程持續(xù)受到影響，中小開發(fā)商降價走量的需求進一步上升。全國商品房市場開發(fā)投資狀況－新開工面積維持低位同樣的方法處理房屋新開工面積累計同比增幅，與開發(fā)投資完成額增幅情況根本一致。2012年房屋新開工面積持續(xù)維持負增長，2014年前9月，新開工面積同比減少9.31%，8月增速為-10.53%。9月，新開工面積增速重心整體上移，新房供給短缺度維持在100%，說明新開工面積的上升主要為季節(jié)性因素所致，商品房市場的供給依然缺位。全國商品房市場開發(fā)投資狀況－竣工面積同樣的方法處理房屋竣工面積累計同比增幅，2012年房屋竣工面積增長整體高于正常水準，但從2013年3月開始竣工面積增幅跌落至同期歷史最低水平，這是構成“現(xiàn)房供給短缺”的重要因素，而這個趨勢與開發(fā)投資完成中安裝工程的增幅大幅下降的走勢一致。9月，全國房屋竣工面積同比增加7.21%，增速繼續(xù)上升?，F(xiàn)房供給短缺度從8月的92.72%回落至90.36%。9月竣工面積增速重心整體下移，現(xiàn)房供給短缺度的回落說明2013年新開工的工程陸續(xù)進入加速竣工階段，這對商品房市場的供給形成有益補充，不過尚難形成供給沖擊。全國商品房市場開發(fā)投資狀況－施工面積同樣來看施工面積，自2012年8月以來該增幅持續(xù)處于歷史同期低位。2014年前9月施工面積累計同比增長11.50%，持穩(wěn)。在建工程成為開發(fā)商的主要投資點，開發(fā)投資完成額增速保持穩(wěn)定是施工面積增速的穩(wěn)定器，而目前資金短缺對在建工程進程的侵蝕將成為拖累施工面積的增速的重要因素。8月的施工面積主要受竣工面積支撐，新開工意愿并未有好轉。主要房地產企業(yè)拿地情況上市房地產企業(yè)銷售情況上市房地產企業(yè)融資情況Wind房地產行業(yè)指數超額收益率房地產板塊表現(xiàn)上市房地產企業(yè)情況上市房地產企業(yè)情況主要房地產企業(yè)情況概述(9月)－走量OR融資？傳統(tǒng)渠道趨緊9月，房地產企業(yè)拿地量回落，開發(fā)商重歸土地市場，多數開發(fā)商銷售量價齊升，開發(fā)商去庫存，經營現(xiàn)金流整體凈流入，外部環(huán)境來看，央行公開市場重現(xiàn)凈回籠，新增外匯占款維持低位，SHIBOR等渠道融資本錢有所下降，行業(yè)外圍流動性有所收緊。整體來看，銀行、保險、信托等資金渠道對房地產行業(yè)依然維持整體趨緊的狀態(tài)，加之海外融資量回落、房地產基金增量規(guī)模萎縮等因素，外圍流動性難以惠及房地產行業(yè)，資本市場融資量高企側面展示了行業(yè)屢創(chuàng)新高的資金渴求度。從近期政策來看，限購等政策目前僅剩下一線城市，央行雖然出臺公積金和房貸新政，但從央行鼓勵銀行發(fā)行MBS籌資來看，增量個人房貸的投放幅度大幅增加可能性不大，這也意味著政策對開發(fā)商年度銷量沖刺的支撐力度可能有限。在民間借貸危情再起的背景下，加大降價走量力度或者資本市場融資規(guī)模是行業(yè)為數不多的選擇，而目前A股融資本錢優(yōu)勢已經明顯具備。房貸政策放松？央行定向寬松等歐日貨幣寬松降價走量壓力一線限購放松？主要房地產企業(yè)拿地情況－概述：開發(fā)商回歸土地市場整理主要房地產企業(yè)的拿地支出來看，2014年9月土地市場呈現(xiàn)以下特點：1、標桿房地產企業(yè)拿地面積再度回落，開發(fā)商繼續(xù)回歸土地市場。Wind資訊統(tǒng)計顯示，2014年9月，20大標桿房地產企業(yè)拿地面積快速回落至463.29萬平方米，顯著低于去年同期水平，再度回落。其中萬科、保利、中海和金地加大了拿地力度，萬達、金科股份拿地量驟減，碧桂園、恒大地產、華潤置地、融創(chuàng)中國、富力地產等回歸土地市場。萬達拿地量減少為9月整體拿地量萎縮的主因。2、開發(fā)商整體去庫存，經營現(xiàn)金流整體凈流入。以拿地面積占銷售面積比重計，9月萬科、保利分別為27.90%和158.04%，整體維持去庫存狀態(tài)；以拿地支出占銷售額的比重計，萬和和保利地產分別為10.42%和35.32%，經營現(xiàn)金流量整體凈流入。主要房地產企業(yè)拿地情況－一線城市顯著增多前九月，拿地量超過1000萬平方米的包括萬達地產和中海地產，超過700萬平方米的包括保利地產、綠地集團和萬科，超過500萬平方米的包括金科股份。9月拿地超過100平方米為萬科，超過50萬平方米的為保利地產和綠地集團。9月，開發(fā)商拿地一線城市明顯增多，比方華發(fā)實業(yè)、綠地集團、萬達在上海；金融街在北京、萬科和深振業(yè)在廣州；重點二線城市也較多介入，比方嘉凱城在杭州、華潤在武漢。根據公開資料整理項目單位：萬平方米排名房地產企業(yè)1月2月3月4月5月6月7月8月9月前九月合計1萬達地產197.722893.6243.913.02126.75141.63398.838.881242.342中海地產314.86489110.83

45.2579.992.6447.721090.293保利地產208.25126.536.9568.9189.9671.8140.3367.3380.61790.654綠地集團164.79133.8840.7759.4376.5529.28123.2169.4568.42765.785萬科100.4032.1120.780.458.372.4115.5109.70165.60755.116金科股份64.06109.82

25.4151.3685.7249.83275.2414.31575.757招商地產301.47

106.5645.5518.12612.16

483.878大名城

384.98

384.989恒大地產119.46

44.4931.5375.49

3.30274.2710碧桂園73.0542.1677.2914.47.0523.69

31.67269.3111世貿股份168.31

38.638.39

245.3012泰禾集團37.98134.9110.7248

231.6113新華聯(lián)162.2712.2931.86

206.4214華潤置地60.52

7.015

46.8673.19

1.39188.9815金地集團39.23

26.6714.4136.14922.08

10.1217.26165.9216融創(chuàng)中國34.1638.6911.91

1.49

3.3089.5517榮盛發(fā)展

2.1146.99

12

5.9714.6981.7618中天城投

72.968.49

81.4519華夏幸福20.24

6.155.895.8925.891.0916176.146.1477.4320佳兆業(yè)

24.6

51.603

76.20上市房地產企業(yè)融資情況－資本市場融資量維持高位Wind資訊統(tǒng)計顯示，2013年全年，房地產企業(yè)整體從資本市場融資1,469.94億元，2012年同期融資總額為922.59億元，融資渠道以債券發(fā)行為主。其中2014年9月總融資376.06億元，占2013年融資總額的25.60%，前九月占2013年的176.89%，2013年2-12月單月平均融資額為103.90億元，2012年前十二月平均為76.88億元。9月，行業(yè)資本市場融資中五宗為股票增發(fā)，涉及中茵股份、萊茵置業(yè)、迪馬股份、華美家族、大名城，合計88.20億元，其余均為債券融資，新加坡上市的寶龍地產海外發(fā)債融資15億元?？梢钥闯?，房地產企業(yè)融資的重心逐步轉回國內。上市房地產企業(yè)融資情況－央行鼓勵發(fā)行MBS標題內容保監(jiān)會披露近期險資投資信托產品情況以提示風險保監(jiān)會在10月14日公布了截至2014年第二季度末險資投資信托產品的情況,由于總體信用評級較高而被視為風險可控。根據保監(jiān)會所披露的數據,二季度末調查的78家保險公司(含集團公司)對于信托產品的投資余額為人民幣2,805億元,與2013年年底水平相比上升94.5%。從行業(yè)分布來看,對于房地產和工商企業(yè)的投資占總余額的65.3%。63.2%的險企持有信托投資(按余額計算)擁有AAA和/或更高信用評級。

仍然值得注意的一些風險點。在本次通報中,通過對統(tǒng)計的分析,保監(jiān)會總結了五個險企投資信托產品的風險因素。1/險企對于信托產品的投資正在經歷高速增長;2/投向行業(yè)集中度和交易對手的集中程度較高,房地產行業(yè)仍為偏好的投資行業(yè),并且6家信托公司合計發(fā)行了60%的產品;3/某些保險公司關聯(lián)交易金額占其信托投資比例較高;4/一些信托產品的信息披露尚不完善;5/一些中小保險公司的風險評估能力不足,包括專業(yè)投資人士較少。國內房地產融資從“堵”向“疏”海外融資現(xiàn)緊縮勢頭

根據數據研究供應商Dealogic的統(tǒng)計，今年1月至8月，房企總計在海外市場上發(fā)行了贏商網524億美元(折合約3217億元人民幣)的債券，比2013年同期增長100%。但Dealogic也發(fā)現(xiàn)，國內房企海外債券融資成本也在不斷上漲，以保利地產于今年4月份發(fā)行的五年期海外債券為例，票面利率為5.25%，去年發(fā)行的類似債券僅為4.5%。

由于發(fā)債融資成本的上升，部分內房股被迫采用股權融資償還債務。自8月份起，包括碧桂園、雅居樂地產等部分內房股均發(fā)布供股(類似A股的配股)融資方案，以碧桂園為例贏商網，公司于8月底通過15:1的比例供股集資31.8億港元，主要就是為了償還9月10日到期的一筆美元優(yōu)先票據。剛兌危機預計四季度再襲房地產基金弱市辟蹊徑2014年以來，房地產市場高位盤整，悲觀預期彌漫，行業(yè)下行趨勢漸成氣候。尤其是相繼爆出房地產基金投資項目陷入資金黑洞、預期收益減半等消息，讓房地產基金剛性兌付違約風險逐漸顯露?！胺康禺a基金打破剛性兌付將是絕對的事?！焙沣y基金房地產資深研究員何沐則告訴中國證券報記者，“由于房地產基金主流的兌付期限僅是兩年，最長不超過三年，近兩年募集的上千億房地產基金即將迎來兌付高峰。剛兌危機下一個爆發(fā)時間節(jié)點預計在今年四季度或2015年上半年。”

清科集團執(zhí)行副總裁符星華指出，僅從投資標的來看，房地產基金已開始做出調整，呈現(xiàn)出重商業(yè)輕住宅的情況，商業(yè)地產部分的占比超過60%左右，旅游地產日益火爆，養(yǎng)老地產潛力巨大，如旅游地產和養(yǎng)老地產投資在2014年明顯加速。四季度房產信托兌付風險或點狀爆發(fā)中航信托本應于10月17日到期的一款房地產信托產品因項目停工被爆出可能存在償付風險，但昨日該公司透露借款方和擔保方將確保該項目的8億元資金可向投資者兌付。

不過，這一項目兌付風險的解除，并不意味著第四季度房地產信托兌付情況會有所好轉。業(yè)內人士指出，央行房貸新政雖然可改善部分地區(qū)的銷量，但未來房地產信托兌付危機仍會點狀爆發(fā)，而出問題的產品多集中于“項目過度開發(fā)、供大于求的地區(qū)”。業(yè)內稱MBS是央行畫餅充饑走上正軌需8-10年央行、銀監(jiān)會此前聯(lián)合發(fā)布通知，提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

不過不少銀行業(yè)人士坦言，由于國內缺乏做大MBS的相應市場機制，目前銀行發(fā)行MBS只能停留在小規(guī)模的嘗試階段，如要借此實現(xiàn)增加住房貸款發(fā)放的功能，則須后續(xù)相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。房地產企業(yè)銷售情況－萬科:9月銷售量價齊升2014年9月，萬科銷售面積165.60萬平方米，銷售額195.90億元，同比分別增加26.32%和增加25.82%。2014年1-9月銷售面積累計為1,263.80萬平方米，銷售額累計為1,490.60億元，前九月分別為2013年的84.75%和87.26%。9月銷售單價為11,829.71元/平方米，高于2014年8月的10,862.44元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－保利:9月銷售量價齊升2014年9月，保利銷售面積80.61萬平方米，銷售額116.06億元，同比分別減少5.80%和增加20.71%。2014年1-9月銷售面積累計為715.23萬平方米，銷售額累計為917.93億元，前九月分別為2013年的67.20%和73.29%。9月銷售單價為14,397.72元/平方米，高于2014年8月的10,744.14元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－金地:9月銷售量價齊升2014年9月，金地銷售面積40.90萬平方米，銷售額50.00億元，同比分別減少8.30%和減少8.26%。2014年1-9月銷售面積累計為226.60萬平方米，銷售額累計為285.20億元，前九月分別為2013年的62.98%和63.32%。9月銷售單價為12,224.94元/平方米，高于2014年8月的11,837.35元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－恒大:9月銷售量價齊跌2014年9月，恒大銷售面積144.00萬平方米，銷售額98.90億元，同比分別減少22.19%和減少21.90%。2014年1-9月銷售面積累計為1,396.20萬平方米，銷售額累計為982.40億元，前九月分別為2013年的93.74%和97.85%。9月銷售單價為6,784.83元/平方米，低于2014年8月的6,868.06元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－中海:9月銷售量升價滯2014年9月，中國海外開展銷售面積100.09萬平方米，銷售額138.19億元，同比分別增加10.24%和增加1.26%。2014年1-9月銷售面積累計為674.03萬平方米，銷售額累計為1,055.89億元，前九月分別為2013年的73.00%和76.23%。9月銷售單價為13,806.60元/平方米，略低于2014年8月的13,994.05元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－碧桂園:9月銷售量升價滯2014年9月，碧桂園銷售面積126.20萬平方米，銷售額85.10億元，同比分別減少34.61%和減少33.41%。2014年1-9月銷售面積累計為1,208.00萬平方米，銷售額累計為810.20億元，前九月分別為2013年的75.83%和76.43%。9月銷售單價為6,743.26元/平方米，低于2014年8月的6,990.65元/平方米。根據公開資料整理房地產企業(yè)銷售情況－綠城中國:9月銷售量升價滯2014年9月，綠城中國銷售面積40.00萬平方米，銷售額83.00億元，同比分別增加29.03%和增加27.69%。2014年1-9月銷售面積累計為233.00萬平方米，銷售額累計為518.00億元，前九月分別為2013年的72.61%和74.00%。9月銷售單價為20,750.00元/平方米，略高于2014年8月的20,571.43元/平方米。根據公開資料整理Wind房地產板塊表現(xiàn)－超額收益率Wind資訊統(tǒng)計顯示，9月，Wind房地產行業(yè)指數累計上漲8.60%，同期上證綜合指數累計上漲6.62%，Wind行業(yè)指數相對上證綜合指數8月累計超額收益率為1.89%，即房地產行業(yè)9月累計跑輸大盤1.89個百分點。前9月，Wind房地產行業(yè)指數累計上漲24.68%，同期上證綜合指數累計上漲11.72%，Wind房地產行業(yè)累計跑贏上證綜指12.96個百分點。Wind房地產板塊表現(xiàn)－個股漲跌排行個股方面，中航地產、世紀星源漲幅超過50%，珠江控股、榮安地產和合肥城建漲幅超過35%。有分析稱中航地產存在資產注入預期，珠江控股、海德股份受海南板塊帶動，有分析稱榮安地產繼續(xù)受益于寧波政策放松。下跌個股方面，金地集團、洲際油氣、鼎立股份、美都控股和萬好萬家跌幅居前。金地集團股權鼓勵方案行權股票19,954,900股9月16日上市流通；鼎立股份非公開發(fā)行股份購置資產事項獲得中國證監(jiān)會審核通過；美都控股以募集資金置換預先投入的自籌資金；萬好萬家公布非公開發(fā)行股票購置資產草案。整體來看，政策放松的繼續(xù)擴圍，為板塊的上行提供了支撐，而諸如土地流轉、海南板塊等崛起那么支撐了相關個股的顯著上漲。值得注意是，漲幅TOP10中多數個股股價在10元以下，以世紀星源為代表的低價股炒作成就了大批個股，而諸如洲際油氣、鼎立股份等前期資產注入個股表現(xiàn)那么相對較差。9月漲幅TOP109月跌幅TOP10

中航地產79.82金地集團-9.00世紀星源53.10洲際油氣-4.14珠江控股39.77鼎立股份-3.63榮安地產35.73美都控股-2.69合肥城建35.62萬好萬家-2.37海德股份34.95保利地產-2.12京能置業(yè)31.80華夏幸福-1.48國興地產30.33金融街-0.46東方市場29.19華聯(lián)控股29.08附-2014年10月機構策略匯總-1中銀國際《9月地市進入冰點，政策面支撐成交低位回升》田世欣，袁豪，盧驍峰2014-10-222014年1-9月房地產新開工面積和投資增速分別同比下降9.3%和12.5%，銷售面積和銷售額分別同比下滑8.6%和8.9%。9月銷售和投資表現(xiàn)依舊疲軟，一方面各地限購松綁大潮進入尾聲，另一方面“認房不認貸”等政策預期阻礙開發(fā)商主動降價去庫存的速度，供求雙方觀望情緒再起。同時，需求疲弱和地價高企的雙重壓力也導致投資增速連創(chuàng)新低。但隨著9.30按揭新政全面放松限貸釋放改善性需求，公積金新政降低貸款購房成本，樓市環(huán)境回歸市場化的速度超出市場預期，預計未來稅費減免、貸款資金開源、開發(fā)商資本金限制降低等措施將陸續(xù)出臺，政策面持續(xù)寬松也有助于行業(yè)基本面的改善。從四季度來看，庫存去化速度加快有助于減小一二線城市房價下行風險，成交量恢復將帶動新一輪行情。我們本月初已將行業(yè)評級上調至增持，并全面推薦配置受益于成交回暖的主流地產股：萬科、世聯(lián)行、招商地產、保利地產、華夏幸福、陽光城等；并繼續(xù)推薦轉型房企：廣宇集團；及國企改革房企：建發(fā)股份。申銀萬國《行業(yè)好于預期，預計四季度繼續(xù)回穩(wěn)》韓思怡，陳天誠

2014-10-22九月銷售穩(wěn)住，受益于930新政的影響，預計四季度銷售將繼續(xù)回暖，好于前三季度；投資增速將在11月觸底，建議關注行業(yè)“跨界轉型+龍頭+棚改”的投資標的。9月投資、銷售和開工指標都符合預期，而930央行政策放松結合了短中期目標、照顧了低收入和合理的購房需求、對房地產企業(yè)和行業(yè)的中長期發(fā)展進行了長遠的規(guī)劃，政策總體是超預期的。預計四季度隨著政策的逐步落實，行業(yè)將好于前三季度，看好“跨界轉型+龍頭+棚改”地產股的投資機會：A跨界轉型：金科股份、北京城建（跨界+棚改）、陽光城；中天城投、冠城大通、蘇寧環(huán)球；B龍頭：萬科、保利、招商、世聯(lián)。廣發(fā)證券《房地產信托投資基金專題研究：走向成熟之路》樂加棟，郭鎮(zhèn)2014-10-21對比美國、日本在REITS快速發(fā)展階段的經濟及房地產市場格局可以發(fā)現(xiàn)有相似的特點，整體社會經濟增速進入平穩(wěn)階段，第三產業(yè)占比較高且快速上升，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供前提基礎，人均經濟指標整體水平較高，人口結構及收入水平支持社會向后工業(yè)化消費型社會轉型；房地產市場中住宅占比開始下降，商業(yè)地產獲得較好的發(fā)展機遇，并且進入高增長階段。此外，整個社會無風險收益率較低，REITS產品具備較強的吸引投資的能力；相關法律法規(guī)及稅收優(yōu)惠健全，為REITS的發(fā)展提供有效的支持。附-2014年10月機構策略匯總-2中信證券《房地產行業(yè)2014年9月運行數據點評—景氣度見底后或穩(wěn)中有升》陳聰，付瑜2014-10-222014年前9月，商品房銷售面積7.7億平米，同比下降8.6%，降幅比前8個月擴大0.3個百分點。9月單月，全國商品房銷售面積同比下降10.3%，降幅比前兩個月略有收窄。前三季度，商品房銷售額4.9萬億元，同比下降8.9%，降幅和銷售面積同期降幅相比更大。銷售額下降快于銷售面積下降，顯示全國房屋銷售均價回落。展望未來，認為全國商品房銷售表現(xiàn)應該有所好轉。首先，非傳統(tǒng)的較寬松的貨幣環(huán)境，使居民購房資金成本有下行趨勢。盡管過去一段時間并沒有出現(xiàn)降息降準，但總量層面的PSL/FSL等措施，對個人住房信貸有推動；結構層面放開限貸和公積金改革等政策，對個人住房信貸額度增加有助力。判斷，按揭貸款加權平均利率下行趨勢成立。從2013年下半年至今，我們一直對開發(fā)投資增速悲觀。企業(yè)資金收縮，銷售形勢較差，存量可銷售資源過大和建安投資品價格難漲易跌等因素，都推動開發(fā)投資增速一路下行。但我們認為，自2014年9月底開始，一些因素已發(fā)生變化，未來開發(fā)投資的增速可能穩(wěn)定，我們相信2014-2015年，房地產開發(fā)投資的增速或許都能維持在兩位數。東興證券《雖行業(yè)下行政策效應釋放仍可期》鄭閔鋼，楊騫2014-10-21-9月份行業(yè)仍下行，限購政策對市場的提升效果不明顯，但9月30日信貸政策燃起市場更大的信心。認為政策依然有放松空間，信貸政策的放松效應仍在釋放。房地產股短期出現(xiàn)回落，但回落空間不大，公司間分化會進一步加大，結構性行情機會仍可期，建議關注