房地產(chǎn)行業(yè)XX廣場項(xiàng)目營銷策劃方案一、市場調(diào)查與市場機(jī)會分析1.市場調(diào)查分析一個成熟的時(shí)機(jī)。2005年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.31億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%,房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比銷兩旺。全市住宅均價(jià)2005年達(dá)到1450元/m2,其中市區(qū)住宅均價(jià)為1786元/m2,漲幅達(dá)15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬人江山國際花園別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬平方。價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米(面積200多平方米)地理位置：宿豫新區(qū)開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院江蘇都市建筑設(shè)計(jì)有限公司宣傳重點(diǎn)：高檔生活開盤時(shí)間：2005年8月概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；樓間距：1:1.4綠化率：43.16%價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米(面積200多平方米)地理位置：位于宿遷城東。京杭大運(yùn)河以東珠江路與長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(浙江杭州灣投資集團(tuán)公司子公司)建筑設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：景觀配套開盤時(shí)間：2004年初時(shí)代廣場概況：總建面35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價(jià)格：商業(yè)：一層16000—26000元/平方米，二層8000—10000米開盤時(shí)間：2004年7月興鴻名城價(jià)格：2200元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點(diǎn)：景觀配套開盤時(shí)間：2005年5月金谷盛世康城概況：多層建筑，配以高檔會所，總建筑面積5.2萬平方綠化率：38%總戶數(shù)：1057戶車庫建筑面積：3200平方價(jià)格：2000元/平方米左右地理位置：黃河北路左側(cè)開發(fā)商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江省城建設(shè)計(jì)研究院江蘇省徐州十城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：高檔開盤時(shí)間：2004年浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPINGMALL可售套數(shù)：1000戶地理位置：幸福中路257號銷售情況：3月份達(dá)到55%開盤時(shí)間：2004年8月金鼎名座(上海城)開盤日期：2004年上半年鳳凰城(東大街)開盤日期：2004年上半年天星花園概況：多層，21幢住宅樓，幼兒園與部分沿街商店價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層開盤時(shí)間：04年往常通城山莊目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)開盤時(shí)間：較早概況：11萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公綠化率：35%價(jià)格：1650-2000元左右/平方米地理位置：新區(qū)平安大道左側(cè)開發(fā)商：宿遷路建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)造價(jià)開盤時(shí)間：二期7月份項(xiàng)目案名：江蘇XXX財(cái)富廣場總建筑面積：38920平方米項(xiàng)目位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當(dāng)時(shí)以宿遷“天價(jià)”拍得該地，是宿遷公認(rèn)的“地王”。項(xiàng)目對面是宿遷也相對關(guān)注的時(shí)代廣場，目前已經(jīng)正式營業(yè)，住宅的銷售率接近優(yōu)勢劣勢臨要緊商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1:1退路的制約，可能會影響地塊的③周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時(shí)間都是未知⑤由于很多宿遷市民都熟悉本項(xiàng)目的“天價(jià)地王”,很多人都在缺乏機(jī)會還是投資經(jīng)營群體均有擴(kuò)大的余地，給予本項(xiàng)目以宏觀環(huán)境上的機(jī)③本項(xiàng)目地塊拍賣的高成交價(jià)已經(jīng)使得當(dāng)?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房2.市場機(jī)會分析目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或者預(yù)售樓盤的總數(shù)量大致項(xiàng)目介入市場后的最大賣點(diǎn)能夠從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入二、項(xiàng)目市場定位1.項(xiàng)目市場定位品，保證階段效益最大化。通俗的講就是要充分明確在市場中我們市場論證宏觀市場房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場大環(huán)境運(yùn)行良好區(qū)域房地產(chǎn)市場處于上升階段置業(yè)者對多層產(chǎn)品比較認(rèn)可消費(fèi)群體越來越注重小區(qū)的品質(zhì)與各項(xiàng)配套項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅項(xiàng)目競爭猛烈程度較低。住宅定位本項(xiàng)目要打造成“宿遷首席尊貴住宅”,充分利用自身的優(yōu)勢與機(jī)遇，躲開不足之處。將重點(diǎn)落在小區(qū)的地段、配套設(shè)施，并在此基礎(chǔ)上提高品質(zhì)，細(xì)化品質(zhì)，在外立面、材質(zhì)等方面獨(dú)創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型有用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。商業(yè)定位本項(xiàng)目商業(yè)部分為負(fù)一層至六層的商場，其中一至五層作規(guī)模較大的倉儲式超市。商場的負(fù)一層，適合做大型餐飲美食項(xiàng)目，商場的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，能夠作為幸福中路的一大亮點(diǎn)。同時(shí)也是財(cái)富廣場的住宅小區(qū)的商業(yè)生活娛樂的配套所用。(2)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位(1)社會層面1、25-40歲，處于社會中層以上，年收入在4萬以上詢服務(wù)業(yè)的白領(lǐng)，政府的公務(wù)員，個體及私營企(2)心理層面(3)購買動機(jī)：追求生活質(zhì)量，尋求個人品位。追求自我利益、自我個性、生活品位的實(shí)現(xiàn)與滿足，認(rèn)同渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)●他們注重小區(qū)地段，注重小區(qū)的生活配套設(shè)施對生活品質(zhì)有一定要求，住得舒適、安心事業(yè)與家庭關(guān)于他們都很重要住宅要緊客戶群年齡處于25-50歲之間收入中高等，同意總價(jià)20萬以內(nèi)的居所價(jià)格制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度與銷售周期，同時(shí)時(shí)一步影響整個項(xiàng)目的投資回收與利會造成銷售周期過長，甚至形成物業(yè)滯銷，缺失資金的時(shí)間價(jià)值與機(jī)會成本，增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；低價(jià)入市盡管會造成旺銷局面，卻以缺失較多的預(yù)期利潤為代價(jià)，是否合習(xí)慣視個案實(shí)際情況而決定。具體參考成本、市場競爭、市場整體進(jìn)展有數(shù)個。結(jié)合本項(xiàng)目在市場上的位置，區(qū)位上更靠近，品質(zhì)上更接近，能夠參照的樓盤項(xiàng)目要緊有“金鼎名座(上海城)”、競爭個案均價(jià)圖表競爭個案上海城時(shí)代廣場香港城住宅均價(jià)(元/平方米)根據(jù)周邊同類住宅、商鋪市場的價(jià)格情況，建議本項(xiàng)目住宅(高層)價(jià)格操縱在2800元/平方米左右，商鋪(負(fù)一層、六層)價(jià)格在300元/平方米左右，以低價(jià)入市開拓市場。由于本項(xiàng)目的具體區(qū)位上較周邊其他項(xiàng)目更具一定優(yōu)勢，假如能在本案的產(chǎn)品品質(zhì)上加大成本，提高小區(qū)居住品質(zhì)，本案價(jià)格還將有上升的空間。估計(jì)開盤及銷售過程中，價(jià)格隨著市場的波動可能有5%左右的浮動空間。(4)項(xiàng)目檔次定位根據(jù)宿遷房產(chǎn)市場的需求狀況，消費(fèi)群體對中檔住宅小區(qū)最為青睞，因此建議本項(xiàng)目做成中高檔化住宅小區(qū)，中檔的價(jià)格，高檔的享(5)項(xiàng)目形象定位榮耀宿遷精巧有用美好生活以便利生活為特色，宿遷市中心大型商業(yè)服務(wù)綜合體。2.項(xiàng)目建筑策略式風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。(2)項(xiàng)目建筑功能建議墻體——注重隔音、隔熱效果窗戶——注重隔音效果屋頂——統(tǒng)一安裝太陽能樓梯——大理石鋪地面提高質(zhì)感，另需注意防滑智能——可視對講、智能報(bào)警、防逾越系統(tǒng)等(3)項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議盡可能地使客廳與餐廳南北貫穿，形成穿堂風(fēng)。使主臥室與大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側(cè)布置衛(wèi)生間、廚房等。做到明廚、明衛(wèi)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風(fēng)，形成衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境。同時(shí)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間(至少一衛(wèi))全明，日照采光條件好。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠(yuǎn)則更好。所有房型注重留有一定的儲藏空間，便于以后裝修設(shè)計(jì)。大房型中普遍細(xì)化與適當(dāng)放大了功能空間，精巧有用，避免了大由于要緊消費(fèi)群體為中高等收入群體為主，這部分消費(fèi)群體的投睞，因此目前本項(xiàng)目的80平方米左右的戶型比較適合市場的需求。三、項(xiàng)目賣點(diǎn)塑造1.項(xiàng)目概念塑造景觀——錦華名園、興鴻名城、天星花園、江山城市廣場、東城水分析：此類項(xiàng)目通常距離市中心(商業(yè)中心)較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目本地段——金鼎名座(上海城)、時(shí)代廣場、金港國際廣場、香港城、配套——項(xiàng)王小區(qū)、天星花園等差異化 一三道感應(yīng)操縱燈、緊急報(bào)警系統(tǒng)、四五會呼吸的好房子型設(shè)計(jì)，通風(fēng)性能佳；選用的材質(zhì)環(huán)保健康，立體綠化，自然造氧。有條件可引進(jìn)中央機(jī)械式新風(fēng)系統(tǒng)，使用“雙向流熱回收式六“放心房”,讓人好放心七戶型，還是戶型型。戶型小一點(diǎn)