2017中級會計職稱考試《中級會計實務(wù)》考點精編(四)

投資性房地產(chǎn)概述

一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投

資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

范圍注意問題

(1)企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；(2)

已出租的土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資

性房地產(chǎn)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)

按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)

讓的土地使用權(quán)

(1)是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方

式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)；(2〉企

已出租的建筑物

業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中

不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)

【提示】下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：

Q)自用房地產(chǎn)

即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：

①企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；

②企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；

③企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。

(2)作為存貨的房地產(chǎn)

作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正

在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性

房地產(chǎn)。

如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞

務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確

認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，

不確認為投資性房地產(chǎn)。

【例題?多選題】下列各項中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有()。

A.已出租的土地使用權(quán)

B.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓

【答案】AC

【解析】選項B,以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，不具有所有權(quán)，再轉(zhuǎn)租的建

筑物不能作為投資性房地產(chǎn)核算;選項D,出租給職工的自建宿舍樓，作為自有固

定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。

【例題?判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位

的，應(yīng)該將土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)。（）

【答案】X

【解析】對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，因不擁有

產(chǎn)權(quán)，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

【例題?多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）o

A.已出租的建筑物

B彳寺出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

【答案】AC

【解析】投資性房地產(chǎn)包括：

Q）已出租的土地使用權(quán)；

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

（3）已出租的建筑物。

選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項D,不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

【例題?單選題】2014年1.月1日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合

同,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，為期5年。甲企業(yè)一開始將該

辦公樓改造后用于自行經(jīng)營餐館。由于連續(xù)虧損,2016年1月1日，甲企業(yè)將餐館

轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價。下列說法中正確的是（）。

A.甲企業(yè)2016年12月31日應(yīng)將辦公樓作為投資性房地產(chǎn)列報

B.乙企業(yè)2016年12月31日應(yīng)將辦公樓作為投資性房地產(chǎn)列報

C.丙公司2016年12月31日應(yīng)將辦公樓作為固定資產(chǎn)列報

D.甲企業(yè)2016年12月31日應(yīng)將辦公樓作為固定資產(chǎn)列報

【答案】B

【解析】對于甲企業(yè)而言，不擁有該棟樓產(chǎn)權(quán)，不屬于其投資性房地產(chǎn);對于乙

企業(yè)而言很!J屬于其投資性房地產(chǎn)，選項A錯誤，選項B正確;經(jīng)營租賃方式租入的

資產(chǎn)不屬于承租人的資產(chǎn)，選項C和D錯誤。

投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要

同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開

始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房

地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將

外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值

之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

【例題?單選題】下列項目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（）0

A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租

B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓

C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值

D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租

【答案】A

【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租，才

能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達

到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地

產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)

定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增

值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或

用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

【例題?判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，

之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。

（）

【答案】X

【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用

于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租時，再轉(zhuǎn)

為投資性房地產(chǎn)。

【教材例4-3】20x9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土

地上開始自行建造兩棟廠房。20x9年口月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公

司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該

廠房于完工時開始起租。20x9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用

權(quán)的成本為9000000元，至20x9年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷165000元兩

棟廠房的實際造價均為12000000元,能夠單獨出售。為簡化處理，假設(shè)兩棟廠

房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依

據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房，其中的一棟廠房用于出租，因此

應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)為為投資性房地產(chǎn)=9000000x

1/2=4500000(元)

借：固定資產(chǎn)一一廠房12000000

投資性房地產(chǎn)一一廠房12000000

貸：在建工程——廠房24000000

借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)4500000

累計攤銷82500

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000(9000000+2)

投資性房地產(chǎn)累計攤銷82500(165000^2)

【例題?單選題】甲公司以2400萬元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的

廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，建造支

出合計12000萬元租賃期開始日"投資性房地產(chǎn)——已出租建筑物”的初始成本

是()。

A.4000

B.14400

C.7200

D.4800

【答案】A

【解析】初始成本=12000+3=4000（萬元）。

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的應(yīng)當(dāng)計入投資

性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性

房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤

銷。

轉(zhuǎn)為改擴建時的分錄如下：

1.成本模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價值模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

——公允價值變動(或貸方)

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

【教材例4-4】20x9年5月,甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將

到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的

租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營

租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20x9年5月31日，與

乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20x9年12月31日，該廠

房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付,即日按照租賃合同出租

給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。

本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投

資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

(1)20x9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程

借：投資性房地產(chǎn)?廠房——在建40000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

(2)20x9年5月31日至20x9年12月31日，發(fā)生改擴建支出

借：投資性房地產(chǎn)——廠房在建5000000

貸：銀行存款5000000

⑶20x9年12月31日，改擴建工程完工

借：投資性房地產(chǎn)——廠房45000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房在建45000000

【教材例4-5】20x9年5月,甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將

到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建,

并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。

20x9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20

x9年5月31日。該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累

計公允價值變動4000000元。20x9年11月30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)

生支出3000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采

用公允價值模式計量。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

(1)20x9年5月31日，投資性房地