一、引言近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度逐步減緩，無論是產(chǎn)業(yè)融資還是投資環(huán)境都出現(xiàn)了一定的壓力，房地產(chǎn)業(yè)從十多年前的黃金時(shí)期逐步向白銀時(shí)期邁進(jìn)。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司要從內(nèi)部培養(yǎng)自己的優(yōu)勢，尋求自身發(fā)展的新的路徑。目前，房地產(chǎn)公司普遍面對著納稅負(fù)擔(dān)重，成本高，涉及的稅收種類比較復(fù)雜等方面的問題，所以要把稅務(wù)規(guī)劃列入物業(yè)管理的范圍，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的科學(xué)、準(zhǔn)確的稅務(wù)規(guī)劃。除此之外，面對龐大的財(cái)政投資壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極化解稅務(wù)負(fù)擔(dān)，深入認(rèn)識并理解國家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，這樣才能夠在保證正常運(yùn)營的前提下，有效地避免高的納稅成本。二、相關(guān)概念解析(一)稅務(wù)籌劃稅務(wù)籌劃也就是所謂的“合理避稅”，所謂稅務(wù)籌劃主要是指一個(gè)納稅主體在納稅行為發(fā)生之前，在稅法與相關(guān)的政策法規(guī)允許的范疇中對納稅主體、扣繳義務(wù)人所涉及的經(jīng)營活動或一些投資、籌資活動進(jìn)行的具體方案的設(shè)計(jì)，它可以根據(jù)不同的情況，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的順序，改變條件，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。公司實(shí)施稅務(wù)籌劃的目的是：降低納稅金額、通過延長稅收期限，使資金流動的彈性最大化，使資金的時(shí)間增值最大化。(二)稅務(wù)籌劃的重要意義和作用1.在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平公司想要獲得自身的長期健康發(fā)展就必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)，及時(shí)了解并深入研究稅務(wù)政策及相關(guān)法律、法規(guī)，這樣會極大地推進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該對更新后的稅務(wù)制度進(jìn)行充分的理解，并進(jìn)行全方位的、有目標(biāo)的綜合籌劃，這樣可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營行為的規(guī)范化。所以，房地產(chǎn)公司要充分認(rèn)識到稅收的重要性，并要對其內(nèi)部的各級員工進(jìn)行定期的納稅教育，防止其在今后的運(yùn)營中出現(xiàn)的各種稅收問題，從而保證公司的長期、穩(wěn)定發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該制定出完整的、科學(xué)的、切實(shí)可行的企業(yè)制度，為稅務(wù)籌劃保駕護(hù)航。當(dāng)然從另外一個(gè)角度來說，物業(yè)公司的稅收計(jì)劃也是一種管理的手段，因?yàn)槎愂沼?jì)劃不僅影響到了公司的財(cái)務(wù)部的工作，還影響到了公司的投資、業(yè)務(wù)部門的工作，所以各個(gè)部門都要齊心協(xié)力，在做好自己事情的同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)作，建立有機(jī)的聯(lián)系與溝通，這樣就可以提高公司的資金運(yùn)用效率，有效的降低經(jīng)營管理費(fèi)用，從而提升物業(yè)的管理水平。2.在科學(xué)地探索稅務(wù)籌劃方案的前提下，實(shí)現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的推廣與應(yīng)用我國的整體稅收政策還不夠完善，房地產(chǎn)稅收政策的研究與案例規(guī)劃能力還有待提高，總的來說系列的相關(guān)工作正處于迅速上升的新時(shí)期，還存在較大的上升的趨勢。但是在現(xiàn)實(shí)中稅收籌劃實(shí)力很難得到成熟的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)流程中稅務(wù)籌劃的操作空間較大，從前期的拿地建設(shè)開發(fā)到后續(xù)的銷售清算涉及到多個(gè)稅種，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要繳納稅款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃分析過程中由于涉及到的行業(yè)種類相當(dāng)多，除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還有其自身的特殊性，所以，必須從實(shí)際情況出發(fā)，充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)等情況科學(xué)地探索稅務(wù)籌劃方案，并最終實(shí)現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的推廣和應(yīng)用。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題——以A房地產(chǎn)企業(yè)為例(一)A房地產(chǎn)企業(yè)基本情況A房地產(chǎn)企業(yè)成立于2013年，一直以來A房地產(chǎn)企業(yè)深入推進(jìn)“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，充要發(fā)揮行業(yè)的優(yōu)勢，建立一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并積極的融入到城市的功能性開發(fā)、公益慈善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各個(gè)行業(yè)與領(lǐng)域中，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展做出積極的、正面的作用，有效緩解就業(yè)問題，增加當(dāng)?shù)氐亩愂铡物業(yè)公司以建設(shè)綜合性的國際化康養(yǎng)酒店為己任，建設(shè)了醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)、旅游、學(xué)習(xí)為一體的健康、完整的生活示范區(qū)。(二)A房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中存在的問題1.由于缺乏全面的稅務(wù)籌劃導(dǎo)致稅負(fù)依然較重A房地產(chǎn)公司當(dāng)前的稅務(wù)壓力很大，而公司的管理者卻沒有樹立科學(xué)的觀念和正確的稅務(wù)規(guī)劃觀念，直到他們應(yīng)該履行自己的職責(zé)的時(shí)候，他們才開始認(rèn)識到稅務(wù)規(guī)劃的重要。最近兩年，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度發(fā)生的改變，總體上呈現(xiàn)一種調(diào)控力度降低的趨勢，所以銀行的信貸業(yè)務(wù)變得越來越困難，公司的凈利潤也越來越低，公司經(jīng)營越來越困難且面臨著相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅務(wù)籌劃能夠有效降低企業(yè)的納稅金額、顯著提高企業(yè)利潤，這也是最有效、最便捷的方式。相對于業(yè)內(nèi)其它大型地產(chǎn)公司，近年來，我國的部分大型地產(chǎn)公司都采取了節(jié)稅的方式，部分中型公司也會聘請專門的稅務(wù)顧問進(jìn)行稅務(wù)評估，但A房地產(chǎn)公司的稅務(wù)流程太過單一，不僅沒有專門的稅務(wù)規(guī)劃師，同時(shí)也沒有構(gòu)建起完整、科學(xué)、有效的稅務(wù)規(guī)劃體系，嚴(yán)重阻礙了公司的正常經(jīng)營與管理活動。2.缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員A房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在制定樓盤售價(jià)上更多考慮的是如何提高銷售利潤，并沒有專門針對納稅金額問題進(jìn)行思考。A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)將注意力集中在現(xiàn)金流量、IRR、融資成本等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面。在中層領(lǐng)導(dǎo)崗位的設(shè)置上也沒有專職的稅務(wù)經(jīng)理或稅務(wù)總監(jiān)，但由于稅收籌劃對會計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的要求比較高，僅配備一個(gè)稅務(wù)專員職位，已不能適應(yīng)稅收籌劃工作的有序進(jìn)行，同時(shí)也不能滿足納稅籌劃方案的有效、合規(guī)實(shí)施。很明顯，A房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作并沒有受到高層的重視，大部分的稅收問題都是由項(xiàng)目經(jīng)理和稅務(wù)專員協(xié)商解決的，同時(shí)，因?yàn)槿狈I(yè)知識、申報(bào)不及時(shí)，導(dǎo)致了一些項(xiàng)目不能夠順利進(jìn)行，這會對公司的納稅信譽(yù)造成一定的影響。此外，單純依靠財(cái)務(wù)部門與稅務(wù)部門的直接對接無法取得最好的效果，同時(shí)還需要成本管理、技術(shù)、營銷等多方面的協(xié)調(diào)工作給予有力的支持。所以，在積極推動稅收籌劃的過程中，我們需要集中多部門的智慧，聽取多種聲音，集體討論并制定出合理合法、科學(xué)、有效的稅收計(jì)劃方案，這樣才能保證企業(yè)的稅收計(jì)劃能夠適應(yīng)市場的需要，在不違背稅法的規(guī)定的前提下，進(jìn)一步減少稅收負(fù)擔(dān)，有效提高企業(yè)利潤。3.稅務(wù)管理工作的效果不盡如人意A房地產(chǎn)公司的稅收規(guī)劃還處于傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營模式，盡管設(shè)立了檔案保管辦公室，卻沒有專門的人員來辦理。比如：在土地增值稅結(jié)算過程中，由于大量的工程發(fā)票與合同未找到正本或備用部件，致使稅收風(fēng)險(xiǎn)增大，稅收費(fèi)用上升；此外，在采購建筑材料、商事等貨物或服務(wù)時(shí)，也未及時(shí)取得發(fā)票并進(jìn)行及時(shí)的抵扣，造成當(dāng)期多交的情況時(shí)有發(fā)生。4.與稅務(wù)機(jī)關(guān)缺乏良好而有效的溝通由于在稅務(wù)工作人員設(shè)置方面缺乏有效的人員編制，導(dǎo)致與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間缺乏良好而有效的溝通，這樣的結(jié)果就造成稅務(wù)局的工作人員在處理一些有裁決空間的事情時(shí)，并沒有體諒到該企業(yè)的難處，也并沒有及時(shí)為企業(yè)提供服務(wù)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)因受疫情影響而申請了一個(gè)月的納稅申報(bào)，因稅務(wù)部門的工作人員沒有給出處理結(jié)果，申請退還的多交的稅費(fèi)也一直沒有得到批準(zhǔn)。而且，因?yàn)榕c稅收工作的聯(lián)系不多，導(dǎo)致公司的財(cái)政工作人員無法理解某些法律規(guī)定，這樣也就無法有效地執(zhí)行當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠，從而影響到稅收計(jì)劃的最佳決策。四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計(jì)(一)稅務(wù)籌劃的整體思路A房地產(chǎn)企業(yè)在我國多個(gè)城市均有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要開發(fā)的產(chǎn)品類型有別墅和配套商業(yè)設(shè)施，同時(shí)還有花園洋房和整體商業(yè)，除此之外還有學(xué)校、公寓、車庫等不同的產(chǎn)品類型。A房地產(chǎn)企業(yè)所涵蓋的稅收種類較為繁雜，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，如果只是針對某一特定的稅種進(jìn)行籌劃必然會存在較大的局限性，導(dǎo)致納稅風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)的整體上升。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)以存在的問題為導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)際狀況，以實(shí)現(xiàn)最后的利潤大幅提升、稅負(fù)降低及資本利用率提高作為稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)，在籌劃工作的全過程中密切關(guān)注隱性成本。構(gòu)建科學(xué)的納稅籌劃思路、在企業(yè)的日常管理中進(jìn)行合理而充分的應(yīng)用，從多方位、多角度學(xué)習(xí)稅收法律法規(guī)，相關(guān)理論和知識，在確保企業(yè)合法權(quán)益得到保障的同時(shí)降低稅負(fù)、合理避稅、提升企業(yè)利潤水平。(二)稅務(wù)籌劃的保障措施1.設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員和崗位稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工作，工作量很大，涉及到的內(nèi)容與需要考慮的因素很多，如果只靠財(cái)務(wù)部門在發(fā)生項(xiàng)目業(yè)務(wù)之后進(jìn)行小幅度的微型調(diào)整，一定會使稅務(wù)籌劃工作的空間范圍受到限制。因此，作為企業(yè)的管理層和決策層，必須高度關(guān)注稅務(wù)籌劃工作，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和崗位。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)增設(shè)稅務(wù)總監(jiān)一職，并使其盡快進(jìn)入到企業(yè)的管理層，使稅務(wù)總監(jiān)能夠有能力、有機(jī)會制定出項(xiàng)目的前期規(guī)劃，同時(shí)還能夠從整體上對稅務(wù)籌劃方向和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌與把控。A房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的整體情況在進(jìn)行稅務(wù)籌劃前必須得到確定，在運(yùn)營過程中對合同的簽訂情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在銷售部、成本部、技術(shù)部的幫助下對項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃方案及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以此來確保稅務(wù)籌劃核心價(jià)值的體現(xiàn)。2.全面提高企業(yè)賬務(wù)核算的準(zhǔn)確性由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，其投資成本較高，需要繳納的稅款較多，且經(jīng)營周期較長，因此，為保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，政府出臺了許多相關(guān)的政策和法規(guī)，如果房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃沒有及時(shí)跟進(jìn)的話會對企業(yè)的正常經(jīng)營與管理工作造成很大的影響。這就需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員積極地學(xué)習(xí)新的稅收政策，使其更加準(zhǔn)確、合理、有效的適用到日常的工作當(dāng)中。比如：A房地產(chǎn)公司要充分發(fā)揮稅收籌劃的全過程、全節(jié)點(diǎn)特征，為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的部位設(shè)立相應(yīng)的防范措施，以提高會計(jì)工作的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。3.建立科學(xué)而完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)機(jī)制由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營中的諸多不確定性，所以稅收規(guī)劃是一項(xiàng)事先需要關(guān)注且投入一定精力的工作，其風(fēng)險(xiǎn)主要是在項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的原因多種多樣，不僅與各個(gè)部門各個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)方與非關(guān)聯(lián)方公司的談判有關(guān)，同時(shí)還與國家出臺的關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的政策的制定和解讀等多種多樣的其他復(fù)雜因素有關(guān)。誠然，做好對未來的預(yù)期具有一定的危險(xiǎn)性，面對這種情況，物業(yè)公司必須拋開恐懼情緒和心態(tài)，勇敢面對，同時(shí)還不能抱有僥幸的心態(tài)，要從內(nèi)而外的增強(qiáng)公司的危機(jī)感，必須從上到下保持一心。制定一個(gè)合理、科學(xué)的計(jì)劃，離不開各個(gè)單位的通力合作和宏觀的政策，但這并不能完全保證公司的稅務(wù)計(jì)劃能順利實(shí)施，為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系為相關(guān)的工作提供有效的保障與支持，同時(shí)要對今后的發(fā)展進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評估，對其過往的所有工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，從中吸取的教訓(xùn)，為今后的發(fā)展規(guī)劃提供有益的、值得借鑒的參考。4.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與交流稅收籌劃的規(guī)劃與具體實(shí)施要符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求，所以房地產(chǎn)公司要密切注意國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，要主動的和地方的稅務(wù)部門進(jìn)行全方位的、多次有效溝通，了解稅收的內(nèi)容和精神。比如：A房地產(chǎn)公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，尤其要注意與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，因?yàn)檫@些條款僅在本地適用，有一定的區(qū)域性與針對性，且很難確定判斷標(biāo)準(zhǔn)。5.完善員工考核激勵(lì)機(jī)制，提升相關(guān)人員的綜合素養(yǎng)進(jìn)一步完善當(dāng)前的考評制度，將有關(guān)人員的工作能力納入到績效評價(jià)體系當(dāng)中，對通過全國統(tǒng)一考試取得專業(yè)技術(shù)資格證書的員工，公司將會對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，對在工作中表現(xiàn)突出的員工也應(yīng)該給予一定的物質(zhì)