方案項(xiàng)目開發(fā)管理招標(biāo)方案一、項(xiàng)目管理招標(biāo)方案背景(說明)(2)二、項(xiàng)目概況(2)四、投標(biāo)資格要求(管理單位應(yīng)當(dāng)具備的條件)(2)五、投標(biāo)邀請單位確定辦法(2)六、管理單位負(fù)責(zé)的主要工作(2)(一)項(xiàng)目前期策劃服務(wù)內(nèi)容(2)(二)項(xiàng)目招商推廣服務(wù)內(nèi)容(3)(三)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批、施工前準(zhǔn)備服務(wù)內(nèi)容(3)(四)工程、貨物采購管理(4)(五)項(xiàng)目建造期及后期管理內(nèi)容和要求(5)(六)向招標(biāo)人移交項(xiàng)目(7)七、管理目標(biāo)(7)八、管理履約保證金(8)九、管理費(fèi)用及獎(jiǎng)懲措施(9)十、資金撥付辦法(10)十一、項(xiàng)目建設(shè)資金的解決途徑(10)十二、其它事項(xiàng)(10)一、項(xiàng)目管理招標(biāo)方案背景(說明)：為了進(jìn)一步深化投資體制政策，充分利用社會化、專業(yè)化組織的技術(shù)力量和管理經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目建設(shè)管理水平和投資效益，適應(yīng)工程投資建設(shè)專業(yè)化、管理社會化、經(jīng)營市場化的需要，經(jīng)招標(biāo)單位研究，現(xiàn)將項(xiàng)目開發(fā)管理招標(biāo)所涉及的主要問題提出如下方案，其它程序性規(guī)定將依據(jù)相關(guān)招標(biāo)文件范本寫入招標(biāo)文件。二、項(xiàng)目概況略三、項(xiàng)目管理招標(biāo)方式：邀請招標(biāo)。四、投標(biāo)資格要求(管理單位應(yīng)當(dāng)具備的條件)1.參與投標(biāo)公司的注冊地點(diǎn)必須在佛山市；2.參與投標(biāo)公司的注冊資本不少于100萬；3.公司在禪城區(qū)的辦公面積不少于500平方米；4.參與投標(biāo)的公司必須具備房地產(chǎn)方面的管理能力和房地產(chǎn)代理能力；5.參與投標(biāo)的公司必須在房地產(chǎn)行業(yè)具備有項(xiàng)目開發(fā)、策劃、施工管理、推廣能力等豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；6.參與投標(biāo)的公司必須具有在禪城區(qū)獨(dú)立操作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)及能力；7.參與投標(biāo)的公司近二年(2010年至今)必須在佛山市禪城區(qū)有在建管理項(xiàng)目；五、投標(biāo)邀請單位確定辦法1.管理申請單位投標(biāo)報(bào)名，并提供符合投標(biāo)資格要求的證明材料；2.招標(biāo)單位組織進(jìn)行投標(biāo)資格審查，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察；3.對資格審查合格的申請投標(biāo)隊(duì)伍排序；4.招標(biāo)單位向資格審查合格的管理申請單位發(fā)送投標(biāo)邀請書，邀請其六、管理單位負(fù)責(zé)的主要工作：(一)項(xiàng)目前期策劃服務(wù)內(nèi)容1.對佛山商業(yè)物業(yè)、商務(wù)型物業(yè)進(jìn)行全面市場調(diào)查分析2.完成項(xiàng)目整體定位，包括對項(xiàng)目用地條件、整體環(huán)境、地塊價(jià)項(xiàng)目發(fā)展方向、產(chǎn)品形態(tài)格局等全面分析及定位；3.提出項(xiàng)目總體開發(fā)建議，包括開發(fā)模式、開發(fā)周期、分期開發(fā)等建議；4.完成對項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值最大化建議，包括開發(fā)策略、產(chǎn)品組合策項(xiàng)目功能分區(qū)、功能比例劃分、物業(yè)類型等；5.完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議，包括建筑風(fēng)格建議、整體規(guī)劃分意、布局形態(tài)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、智能化設(shè)施等建議；6.完成開發(fā)投資方案，包括成本分析、收益分析、敏感性分析、資金速度分析；(二)項(xiàng)目招商推廣服務(wù)內(nèi)容1.根據(jù)甲方的要求對自留物業(yè)的對外招商工作進(jìn)行管理。2.配合甲方人員外出進(jìn)行商業(yè)考察與重點(diǎn)商家洽談?wù)猩桃Y。3.組建專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，對物業(yè)進(jìn)行全面的商業(yè)價(jià)值分析，制定招商4.完成整合招商方案，對物業(yè)進(jìn)行商業(yè)布局建議、商業(yè)功能定位、商家定位、租金定位、廣告宣傳定位。(三)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、報(bào)建報(bào)批、施工前準(zhǔn)備服務(wù)內(nèi)容1.辦理國土、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、抗震、人防、消防、園林綠化、市政、供電、供水、電視電信等相關(guān)手續(xù)；2.組織完成規(guī)劃圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及審批，做好以下設(shè)計(jì)管理工作，(包括管理規(guī)劃報(bào)建圖、施工圖)： (1)熟悉設(shè)計(jì)文件，審查設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、工藝的先進(jìn)性和科學(xué)性、結(jié)構(gòu)的安全性、施工的可行性和設(shè)計(jì)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的適宜性等； (2)負(fù)責(zé)審查施工圖及各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更，向招標(biāo)人提出合理意見與優(yōu)化建議，在工程的各個(gè)階段，招標(biāo)人有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況提出設(shè)計(jì)變更的要求，項(xiàng)目管理人應(yīng)及時(shí)組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部門和施工單位進(jìn)行落實(shí)； (3)掌握關(guān)鍵設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和進(jìn)度情況，督促設(shè)計(jì)單位按合同和協(xié)議要求及時(shí)提交合格的設(shè)計(jì)文件； (4)對設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的重大問題和情況，項(xiàng)目管理單位要及時(shí)向招標(biāo)人反饋，并積極主動聯(lián)合招標(biāo)人與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行磋商，尋求解決方法； (5)驗(yàn)收設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)文件(包括委托及督促審圖單位進(jìn)行圖紙審查)； (6)組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行現(xiàn)場設(shè)計(jì)技術(shù)交底； (7)審核施工單位對設(shè)計(jì)文件的意見和建議，會同設(shè)計(jì)單位進(jìn)行研究，并督促設(shè)計(jì)單位盡快給予答復(fù)； (8)對設(shè)計(jì)的工作質(zhì)量進(jìn)行評定； (9)保管所有設(shè)計(jì)文件及過程資料，項(xiàng)目管理期限屆滿或本合同終止時(shí)移交給招標(biāo)人和檔案管理部門。3.組織完成施工場地“三通一平”；4.組織完成設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料供應(yīng)單位的招標(biāo)管理工作，招標(biāo)管理服務(wù)內(nèi)容如下： (1)配合業(yè)主實(shí)施招投標(biāo)管理工作。發(fā)布相應(yīng)招標(biāo)信息，協(xié)助招標(biāo)人對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格審查等； (2)配合招標(biāo)人完成招標(biāo)文件的編制及審定； (3)配合招標(biāo)人進(jìn)行合同談判。 (4)項(xiàng)目管理單位不得承擔(dān)本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工任招標(biāo)代理由招標(biāo)人另行委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介完成。5.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及其他相關(guān)證件的申領(lǐng)工作；6.完成工程以及其他各類合同的洽談并與招標(biāo)人一起簽訂合同； (合同簽定前須征得招標(biāo)人的同意)7.完成并辦理項(xiàng)目建設(shè)過程中的其他手續(xù)。(四)工程、貨物采購管理1.按有關(guān)規(guī)定協(xié)助招標(biāo)人(委托方)共同完成施工、設(shè)備與材料采購2.制定采購程序和招標(biāo)、評標(biāo)管理辦法，負(fù)責(zé)組織評標(biāo)、詢標(biāo)以及與3.本工程所有由項(xiàng)目管理方參與管理的采購或分包合同，均由招土建總包方、中標(biāo)方三方共同簽訂。(五)項(xiàng)目建造期及后期管理內(nèi)容和要求1.項(xiàng)目建造全過程管理服務(wù)，代表招標(biāo)人執(zhí)行授予的工程合同下標(biāo)人權(quán)利和義務(wù)(付款義務(wù)除外)，包括： (1)全面管理工程建設(shè)合同，就承建單位擬定的分包單位資格及分包項(xiàng)目進(jìn)行審查； (2)代表招標(biāo)人按合同的規(guī)定，落實(shí)必須提供的施工條件，檢查工程承建單位的開工準(zhǔn)備工作； (3)代表招標(biāo)人審查施工總體規(guī)劃，審查承建單位提交的施工組織設(shè)計(jì)。施工技術(shù)方案等，并提出審查意見，報(bào)招標(biāo)人批準(zhǔn)后實(shí)施； (4)審查承包商的建筑材料、建筑物配件和設(shè)備采購及使用； (5)工程進(jìn)度控制：編制工程控制進(jìn)度計(jì)劃，提出工程控制進(jìn)度目標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)審查承建單位提出的施工實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，檢查其實(shí)施情況，督促承建單位采取切實(shí)措施實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)要求。當(dāng)實(shí)施進(jìn)度發(fā)生較大偏差時(shí)，及時(shí)向招標(biāo)人提出調(diào)整控制性進(jìn)度計(jì)劃的建議意見，并在通過批準(zhǔn)后完成其調(diào)整。 (6)施工質(zhì)量控制：審查承包單位的質(zhì)量控制體系和措施，核實(shí)質(zhì)量文件。依據(jù)工程建設(shè)合同文件、設(shè)計(jì)文件、技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對施工前準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，對施工工序和資源投入進(jìn)行監(jiān)督。以單位工程為基礎(chǔ)，對基礎(chǔ)工程、隱蔽工程、分項(xiàng)分部工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查、簽證和施工質(zhì)量的評價(jià)。組織質(zhì)量事故調(diào)查，分類評定質(zhì)量事故等級，審核質(zhì)量事故處理措施。 (7)工程造價(jià)控制：編制投資控制目標(biāo)和季度、年度投資計(jì)劃，報(bào)招標(biāo)人審批。審核承建單位提交的工程量及費(fèi)用等，報(bào)招標(biāo)人審定后；或經(jīng)招標(biāo)人審批后付款。受理索賠申請，進(jìn)行索賠調(diào)查和談判，并提出處理意見。授權(quán)處理合同與工程變更，經(jīng)招下達(dá)變更指令。 (8)施工安全文明監(jiān)督：審查施工安全措施、勞動防護(hù)和環(huán)境保護(hù)設(shè)施等，并負(fù)責(zé)檢查、督促落實(shí)執(zhí)行。組織重大安全事故調(diào)查，分析原因并提出書面報(bào)告，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 (9)協(xié)調(diào)管理：主持項(xiàng)目管理服務(wù)合同授權(quán)范圍內(nèi)工程建設(shè)各方協(xié)調(diào)會議，編發(fā)施工協(xié)調(diào)會議紀(jì)要。 (10)組織通過各階段的驗(yàn)收(包括系統(tǒng)及設(shè)備),完成質(zhì)量要求。a)組織進(jìn)行項(xiàng)目初步驗(yàn)收，并提出整改意見；b)收集、匯總、審核竣工驗(yàn)收資料，協(xié)助有關(guān)部門做好竣工驗(yàn)收工作；c)進(jìn)行竣工結(jié)算審核工作，編制項(xiàng)目竣工決算報(bào)告，協(xié)助進(jìn)行竣工決算審查，配合做好審計(jì)工作；d)在辦理完相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書后與招標(biāo)人辦理項(xiàng)目移交手續(xù)；e)其他項(xiàng)目管理方需完成的工作。 (11)技術(shù)檔案管理：按國家規(guī)定組織工程各階段驗(yàn)收、單位工程驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，提交相應(yīng)的工程建設(shè)管理服務(wù)報(bào)告，審查設(shè)計(jì)單位、施工單位編制的竣工圖紙和資料，督促施工單位整理 (12)信息管理：做好施工現(xiàn)場建設(shè)管理服務(wù)記錄與信息反饋。按要求編制建設(shè)管理服務(wù)月、年報(bào)，對工程資料及檔案(包括影像資料)按期進(jìn)行整編和管理，并在工程竣工驗(yàn)收或建設(shè)管理服務(wù)期結(jié)束后移交招標(biāo)人(一式三份，電子版本一份) (13)完成其它相關(guān)工作。2.工程質(zhì)量保修期的項(xiàng)目管理服務(wù)，在規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)，負(fù)責(zé)檢查工程質(zhì)量狀況，組織鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促責(zé)任單位維 (保修期內(nèi)需有專人負(fù)責(zé)聯(lián)系保修事宜)3.工程建設(shè)信息資料管理服務(wù)： (1)定期信息文件。根據(jù)項(xiàng)目管理服務(wù)工程項(xiàng)目、范圍及內(nèi)容，隨工程施工進(jìn)度向招標(biāo)人報(bào)送建設(shè)管理服務(wù)月報(bào)，其主要內(nèi)容為：a)施工質(zhì)量情況；原材料質(zhì)量及檢驗(yàn)情況；b)工程進(jìn)度情況；c)進(jìn)場施工機(jī)械設(shè)備及勞動力動態(tài)；d)合同變更和工程變更情況；e)工程款支付情況；f)項(xiàng)目管理服務(wù)情況； (2)不定期報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目管理服務(wù)的進(jìn)展情況，不定期向招標(biāo)人報(bào)送情況報(bào)告，主要內(nèi)容為：a)關(guān)于工程優(yōu)化設(shè)計(jì)或變更或施工進(jìn)展的建議；b)資金、資源投入及合理配置的建議；c)工程進(jìn)展預(yù)測分析報(bào)告；d)合理要求提交的其他報(bào)告；e)工程分階段驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收項(xiàng)目管理服務(wù)報(bào)告。f)項(xiàng)目建造管理服務(wù)過程報(bào)告：g)施工措施計(jì)劃、施工進(jìn)度調(diào)整批復(fù)文件；h)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)會議紀(jì)要；i)其他項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)往來文件；j)質(zhì)量事故處理文件。4.向招標(biāo)人移交項(xiàng)目，在預(yù)定時(shí)間內(nèi)做好項(xiàng)目移交工作。(六)向招標(biāo)人移交項(xiàng)目：在預(yù)定時(shí)間內(nèi)做好項(xiàng)目移交工作。七、管理目標(biāo)1.投資控制金額 (1)經(jīng)造價(jià)咨詢單位審核的工程施工圖預(yù)算(包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工過程和竣工及交工驗(yàn)收試驗(yàn)檢測費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi))作為該項(xiàng)目管理投資控制金額。 (2)投資控制金額在管理合同實(shí)施期間原則上不作調(diào)整，除非出現(xiàn)下列情況：a)在工程施工期間，因人工和主要材料(僅限鋼筋、水泥、混凝土和碎石)的價(jià)格發(fā)生大的波動才允許調(diào)價(jià)。在合同中明確允許調(diào)價(jià)的人工和主要材料的數(shù)量，所列人工和主要材料價(jià)格漲跌10%以內(nèi)時(shí)，不調(diào)價(jià)；所列人工和主要材料價(jià)格漲跌超過10%時(shí)，按施工時(shí)的政策人工工資和材料信息價(jià)(同期造價(jià)站發(fā)布價(jià))與預(yù)算時(shí)的取定人工工資和材料信息價(jià)(同期造價(jià)站發(fā)布價(jià))的差額乘以人工和材料預(yù)算數(shù)量進(jìn)行調(diào)整；b)因自然災(zāi)害等不可抗力而造成的投資增加；c)因地質(zhì)情況的重大變化而造成的投資增加；d)被管理單位提出的工程變更。 (3)出現(xiàn)上述4種情況之一，投資控制金額需要調(diào)整時(shí)，管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)(5天內(nèi))報(bào)告被管理單位，并應(yīng)在上述情況發(fā)生之日起2個(gè)月內(nèi)向被管理單位提交投資控制金額調(diào)整報(bào)告，由被管理單位委托的造價(jià)咨詢單位初審后報(bào)被管理單位審核，并在接到申報(bào)之日起1個(gè)月內(nèi)給予答復(fù)(明確是否調(diào)整投資控制金額和具體調(diào)整額度)。2.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)行國家現(xiàn)行建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范要求，達(dá)到合格工程3.工程工期目標(biāo)計(jì)劃開工日期：20年月日，要求于20年月日前完成工程施工，于20年月日前工程交工驗(yàn)收(移交招標(biāo)人使用)。工程質(zhì)量缺陷維護(hù)期兩年，從工程交工驗(yàn)收之日起計(jì)算。4.管理期限從管理合同生效之日，至項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收、并辦理完畢工程結(jié) (決)算和資料移交手續(xù)。八、管理履約保證金1.管理中標(biāo)單位必須在規(guī)定期限(中標(biāo)公示期滿后10天)內(nèi)向被管理單位提交中標(biāo)價(jià)()%的的管理履約保證金(付至被管理單位指定賬戶)。2.項(xiàng)目管理評標(biāo)結(jié)束后，確定3個(gè)排序的管理中標(biāo)候選人，并予以公示。如果第一中標(biāo)候選人在規(guī)定期限內(nèi)未能按上述要求提交管理履約保證金，則確定第二中標(biāo)候選人為項(xiàng)目管理中標(biāo)單位，依次類推。3.管理單位提交的履約保證金不計(jì)息。至工程交工驗(yàn)收之日起一個(gè)月九、管理費(fèi)用及獎(jiǎng)懲措施 (1)管理費(fèi)用 (1)以規(guī)劃許可審批的項(xiàng)目總建筑面積為計(jì)價(jià)依據(jù)，以總建筑面積乘以單方造價(jià)計(jì)算項(xiàng)目管理費(fèi)用。本項(xiàng)目以/m2作為管理費(fèi)單方造價(jià)上限，通過投標(biāo)競爭確定具體的管理費(fèi)用。 (2)管理費(fèi)用不因管理投資控制金額的變動而調(diào)整。 (3)被管理單位按以下階段支付管理費(fèi)用：a)合同簽定后10個(gè)工作日內(nèi)支付合同總價(jià)15%的預(yù)付款；b)獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后10個(gè)工作日內(nèi)(以完成申領(lǐng)規(guī)劃許可證為準(zhǔn))，支付合同總價(jià)的10%；c)獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后10個(gè)工作日內(nèi)(以完成申領(lǐng)施工許可證為準(zhǔn))，支付合同總價(jià)的10%；d)±0.00結(jié)構(gòu)完成后10個(gè)工作日內(nèi)，支付合同總價(jià)的15%；e)土建主體結(jié)構(gòu)封頂后10個(gè)工作日內(nèi)，支付合同總價(jià)的15%；f)工程竣工驗(yàn)收合格后(指最后一個(gè)單項(xiàng)工程完成)10個(gè)工作日內(nèi)，支付合同總價(jià)的15%；g)工程交付使用，支付合同總價(jià)的5%；經(jīng)甲方工程決算審計(jì)完成后10個(gè)工作日內(nèi)，支付至合同總價(jià)的100%； (2)獎(jiǎng)懲措施 (1)工程結(jié)算總價(jià)超過項(xiàng)目管理投資控制金額的部分，由管理單位承擔(dān)一定違約責(zé)任，具體見管理合同條款。 (2)因管理單位管理不到位，造成未能按期(20年月日前)完成工程，每推遲一天管理單位向被管理單位支付1萬元人民幣的違約金，但總額不超過項(xiàng)目管理費(fèi)用的%，若工程能提前完成，每提前一天獎(jiǎng)勵(lì)1萬元；因管理單位管理不到位，造成未能按期(20年月日前)交工驗(yàn)收，每推遲一天管理單位向被管理單位支付()萬元人民幣的違約金，但總額不超過項(xiàng)目管理費(fèi)用的%，若能提前交工驗(yàn)收，每