PAGE第二部分清遠市城鎮(zhèn)國有土地定級與基準地價更新技術(shù)報告清遠市國土資源局廣東國政土地和房地產(chǎn)評估有限公司二○○九年十二月

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 1第一節(jié)清遠市概況 1一、地理位置 1二、自然條件 2三、社會經(jīng)濟發(fā)展概況 4第二節(jié)土地級別與基準地價更新原因分析 10一、原土地定級估價成果體系 10二、基準地價更新必要性分析 11第三節(jié)評估工作目的、依據(jù)與范圍 12一、評估工作的目的和意義 12二、工作任務 13三、評估范圍 13四、基準地價內(nèi)涵 14五、工作依據(jù) 15六、土地級別與基準地價更新成果 16第二章清遠市區(qū)土地級別更新 17第一節(jié)級別更新概述 17一、土地定級的理論依據(jù) 17二、土地定級的原則 17三、土地級別更新方法 18四、土地定級的技術(shù)路線 19五、土地級別更新的技術(shù)流程 19第二節(jié)定級因素體系確定 20一、土地定級因素選擇 20二、定級因素權(quán)重確定 26三、定級資料收集 27第三節(jié)定級因素分析 29一、定級因子指標計算 29二、定級單元的劃分 46三、定級單元因素作用分值計算 47第四節(jié)土地級別確定 60一、級別初步確定 60二、土地級別檢驗與調(diào)整 63三、土地級別面積統(tǒng)計 66四、級別更新后分布規(guī)律 66第三章清遠市區(qū)基準地價更新 70第一節(jié)基準地價評估的理論依據(jù)、原則 70一、基準地價評估的理論依據(jù) 70二、基準地價評估的原則 71三、清遠市基準地價內(nèi)涵 73四、基準地價體系 74第二節(jié)基準地價更新的技術(shù)路線和工作流程 75一、基準地價更新的技術(shù)路線 75二、基準地價更新的工作流程 75三、樣點調(diào)查與整理歸類匯總 84四、各種參數(shù)指標、標準的收集與整理 86五、還原利率的確定 89第三節(jié)商業(yè)用地基準地價更新 90一、商業(yè)用地樣點地價分析 90二、商業(yè)用地基準地價計算 97三、主要商業(yè)街道路線價評估 99四、宗地地價修正體系編制 103第四節(jié)住宅用地基準地價更新 104一、住宅用地地價樣點處理 104二、住宅基準地價測算 106三、區(qū)片地價測算 109四、住宅用地宗地地價修正體系 110第五節(jié)工業(yè)用地基準地價更新 110一、地價樣點處理 111二、工業(yè)基準地價測算 113三、工業(yè)用地宗地地價修正體系 115第四章市區(qū)基準地價修正系數(shù)體系的建立 116第一節(jié)商業(yè)用地網(wǎng)格點基準地價修正系數(shù)體系的建立 116一、地價影響因素選擇 116二、個別因素修正系數(shù)編制 116三、基準地價修正體系的檢驗 119第二節(jié)住宅用地網(wǎng)格點基準地價修正系數(shù)體系的建立 120一、地價影響因素選擇 120二、個別因素修正系數(shù)編制 120三、基準地價修正體系的檢驗 124第三節(jié)工業(yè)用地網(wǎng)格點基準地價修正系數(shù)體系的建立 124一、地價影響因素選擇 124二、個別因素修正系數(shù)編制 124三、基準地價修正體系的檢驗 126第五章各鎮(zhèn)區(qū)基準地價更新 127第一節(jié)基本思路 127一、工作任務 127二、評估范圍 127三、基準地價內(nèi)涵 127四、技術(shù)路線 128五、工作技術(shù)流程 128六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價修正系數(shù)體系建立的方法 129第二節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)土地級別劃分 130一、鎮(zhèn)區(qū)定級因素選擇 130二、各鎮(zhèn)區(qū)片定級分值確定 131三、鎮(zhèn)區(qū)級別劃分 133第三節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)土地基準地價測算 134一、樣點資料收集分析 134二、級別地價測算 134第六章各鎮(zhèn)區(qū)基準地價體系修正系數(shù)的建立 135第一節(jié)總體說明 135一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價修正系數(shù)體系 135第二節(jié)各鎮(zhèn)的個別因素修正系數(shù)體系 136一、商業(yè)用地個別因素修正系數(shù)體系 136二、住宅用地個別因素修正系數(shù)體系 137三、工業(yè)用地個別因素修正系數(shù)體系 139第三節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域修正系數(shù)體系 140一、石角鎮(zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 140二、龍?zhí)伶?zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 143三、源潭鎮(zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 145四、百嘉工業(yè)園區(qū)域因素修正系數(shù)表 148五、銀盞林場區(qū)域因素修正系數(shù)表 151第一節(jié)成果對比分析 154一、級別與基準地價變化原因分析 154二、與原市區(qū)定級估價成果比較 155三、基準地價特征比較分析 157四、住宅用地價格水平與住宅房地產(chǎn)價格的比較 158第二節(jié)土地定級估價成果說明 158一、工作特點 158二、成果應用及建議 159三、工作體會 161清遠市城國有土地定級與基準地價更新技術(shù)報告PAGE123第一章概述第一節(jié)清遠市概況一、地理位置（一）地理位置清遠市位于廣東省的中北部、北江中游、南嶺山脈南側(cè)與珠江三角洲的結(jié)合帶上。全境位于東經(jīng)111°55'--113°55'、北緯23°31'--25°12'之間，南連廣州、佛山，北接湖南、廣西，東及東北和韶關(guān)市交界，西及西南與肇慶市為鄰。南北相距約190公里，東西相隔約230公里，邊界線共長1200公里?？偯娣e19152.89平方公里，占全省總面積的1/10。清遠市區(qū)是清遠市委、市政府的所在地。清遠市區(qū)北與清新縣為鄰，南接花都市，東與佛岡縣、從化市相連，西與三水市接壤，是珠江三角洲開放地區(qū)。亦為廣州地區(qū)北端的運輸樞紐，水路交通方便，南來北往的商品集散地。圖1-1清遠市在全國的位置圖1-2清遠市在廣東省的位置（二）交通狀況清遠市區(qū)內(nèi)交通四通八達。2009年12月26日開通的武廣客運專線高速鐵路從市區(qū)東部通過，并設(shè)有清遠站現(xiàn)已投入運行，距離市中心僅15分鐘車程；京廣鐵路途徑區(qū)內(nèi)銀盞、源潭兩站，營運線長30公里。清連高速公路和京珠高速公路均南北向通過市區(qū)，北有107國道縱貫全市，至廣州花都新國際機場僅28公里，東有清佛公路，西有清三公路，全市2009年末公路通車里程17369.7公里，鎮(zhèn)、行政村、自然村之間全部鋪上水泥路面，暢順無阻；北江河東西流向，可長年通航100噸的輪船，有專用深水碼頭和直通港澳地區(qū)、黃埔港的定期航班。二、自然條件（一）自然資源2008年全市平均氣溫20.5℃，平均相對濕度75%，年日照總時數(shù)1608.2小時。年降水量1895.3毫米，比上年增加131.3毫米森林覆蓋面積102.8萬公頃，森林覆蓋率66.6%，形成了以森林為主體的動植物共生競長的生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)成了我國南方珍稀動植物的物種基因庫。經(jīng)鑒定的維管植物有270科，877屬，2439種，在全國占重要地位。被列入國家保護的植物有銀杏、桫欏、粗榧、觀光楠木，以及藥用植物三尖松、喜樹等。動物有短尾猴、穿山甲、小爪水獺、大靈貓、林麝、毛冠鹿、門羚、白鷴、蛤蚧、虎汶蛙等。清遠市的地質(zhì)資源以地下熱水礦、礦泉水、喀斯特巖溶景觀及古地層剖面為主。全市發(fā)現(xiàn)的地下熱水礦19處，其中，清新三坑溫礦泉、佛岡湯塘地熱田、銀盞溫泉較具規(guī)模，并得到開發(fā)利用。2006年1月6日通過中國礦業(yè)聯(lián)合會的評審，清遠市被命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”，為全國第二個地級市“溫泉之鄉(xiāng)”。通過國家評價的礦泉水水源地4個，均建廠生產(chǎn)。全市石灰?guī)r分布面十分廣泛，喀斯特巖溶景觀絢麗多姿。古地層剖面主要有連山鷹陽關(guān)震旦紀地層剖面。此外，連州小帶珊瑚化石等地質(zhì)遺跡亦有一定知名度。全市已發(fā)現(xiàn)礦種62種，主要礦種有石灰石、耐火粘土、硅灰石、冰洲石、滑石、硼砂、硫鐵礦、錳礦等。清遠市是廣東省的主要礦產(chǎn)市之一，2006年全市有各類礦山企業(yè)343家，開采礦產(chǎn)34種，年產(chǎn)固體礦石約1734萬噸。（二）旅游資源清遠旅游資源豐富，5大類資源各具特色，分布在各景區(qū)內(nèi)的點達58處之多，是廣東省旅游資源大市之一。山水自然風景生態(tài)類：飛來峽風景名勝區(qū)、太和古洞風景區(qū)、陽山秤架山省級自然保護區(qū)、陽山廣東第一峰旅游風景區(qū)、連州湟川三峽、連州大東山自然保護區(qū)、佛岡觀音山自然保護區(qū)、英西峰林走廊、連山瀑布群風景區(qū)、英德茶趣園、英德石門臺省級自然保護區(qū)、市區(qū)迎咀自然保護區(qū)、清遠（花兜）假日新世界、清市區(qū)長青觀光果園、佛岡田野風光旅游區(qū)等15處。歷史文化古跡類：千年古剎飛來寺、飛霞第19福地、連州慧光斜塔、連州燕喜亭、連州49福地、陽山北山古寺、英德南山寺、英德碧落灣洞、連山鷹揚關(guān)、清新明霞古洞、佛岡古冰川遺跡和即將開放的連南南崗千年瑤寨等12處。江河湖泊、溶洞奇觀類：連州地下河、連州湟川三峽、連州潭嶺天湖、英德寶晶宮、英德仙橋地下河、英德通天巖、英德穿天巖、清新金龍洞、清新燕子巖、清新桃花湖（龍須帶水庫）、清城金雞巖、陽山玉龍宮、飛來峽水利樞紐大壩、廣東省飛來峽水利樞紐風景區(qū)、佛岡黃花湖、陽山水口小桂林、筆架山漂流、佛岡黃花湖漂流、清新高田漂流、英德黎溪漂流、陽山秤架漂流等20多處。休閑度假、溫泉類：清新溫礦泉旅游度假區(qū)、銀盞溫泉度假區(qū)、廣東第一峰旅游風景區(qū)、陽山石螺森林溫泉、佛岡黃花湖溫泉度假區(qū)、佛岡湯塘溫泉、飛來峽赤岡溫泉等7處。民族風情類：連南三排瑤寨、連南南崗古寨、連南瑤族篝火晚會、連南瑤族盤古王文化園、連山壯族風情等5處。[數(shù)據(jù)來源：清遠市人民政府網(wǎng)站/]三、社會經(jīng)濟發(fā)展概況（一）行政區(qū)劃1988年2月28日，清遠撤縣建市。下轄由清遠縣析置的清城、清郊兩區(qū)和佛岡縣、英德縣、連縣、陽山縣、連南瑤族自治縣及連山壯族瑤族自治縣。1992年6月，改清郊區(qū)為清新縣。2008年，清遠市下轄8個縣級行政區(qū)：清市區(qū)、連州市、英德市、清新縣、佛岡縣、陽山縣、連山壯族瑤族自治縣和連南瑤族自治縣。清市區(qū)是清遠市委、市政府所在地，是清遠市唯一的市轄區(qū)。全區(qū)總面積927平方公里，2008年末戶籍人口55.5萬人，下轄鳳城、東城、洲心、橫荷四個街道和源潭、龍?zhí)?、石角三個鎮(zhèn)以及銀盞林場。清遠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于2003年5月經(jīng)廣東省人民政府批準，在原清遠經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)和清遠生態(tài)工業(yè)園的基礎(chǔ)上整合設(shè)立，總規(guī)劃面積為165平方公里。全區(qū)分佛山（清遠）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、百嘉工業(yè)園、銀盞工業(yè)園、龍?zhí)凉I(yè)園、源潭工業(yè)園、安豐工業(yè)園、大蓮工業(yè)園七大工業(yè)園。區(qū)內(nèi)的投資主要來自美國、日本、荷蘭、馬來西亞、印尼、香港、臺灣等國家和地區(qū)以及國內(nèi)的東北、長三角、珠三角。經(jīng)過多年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，成為一個布局合理、功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、政策優(yōu)惠、具有活力的新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。（二）社會經(jīng)濟狀況初步核算，2008年清遠全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）746.6億元，比上年增長18.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的14：54：32發(fā)展為13：58：29。全年居民消費價格總水平上漲4.5%，食品類價格上漲9.8%，醫(yī)療保健和個人用品上漲2.8%，，居住類上漲3.4%，，工業(yè)品出廠價格上漲5.2%，商品零售價格上漲4.8%。2008年全年糧食播種產(chǎn)量75.5萬噸，蔬菜種植產(chǎn)量169.8萬噸，水果產(chǎn)量36.3萬噸，肉類總產(chǎn)量20.2萬噸，全年水產(chǎn)品產(chǎn)量7.7萬噸。全年農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn)值154.1億元，同比增長6%。2008年全社會工業(yè)總產(chǎn)值1691.9億元，增長37.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值1620.4億元，增長42.9%。規(guī)模以上工業(yè)完成增加值389.7億元，增長30.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)213.4,比去年同期提高22.8個百分點，實現(xiàn)主營業(yè)務收入1278.7億元，增長39.7%。實現(xiàn)利稅總額31.3億元，利潤總額9.7億元，應繳增值稅19.1億元，增長5.3%。2008年末擁有資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)73家，完成總產(chǎn)值35.64億元，上繳工程稅金2.93億元，實現(xiàn)利潤總額2.28億元。2008年全社會固定資產(chǎn)投資703.5億元，增長44.4%。其中基本建設(shè)投資155.4億元，增長31.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資115.7億元，增長78.1%。商品房竣工面積964.1萬平方米，同比增長0.3%。2008全年實現(xiàn)社會消費品零售總額250.6億元，名義增長27.3%，扣除物價因素，實際增長21.5%。其中，城鎮(zhèn)市場完成消費品零售額171.9億元，增長28.2%；農(nóng)村市場完成消費品零售額78.7億元，增長25.4%。2008全年進出口總額29.7億美元，同比增長12.3%。其中出口總額13.8億美元，增長16.1%；進口額15.9億美元，增長9.2%。貿(mào)易逆差2.1億美元。全年新簽外資項目83宗。合同利用外資4.9億美元，增長2.2%；實際使用外資5.1億美元，增長15.4%。2008全年完成郵電通信業(yè)務收入19.4億元，比上年增長14.1%。全年各景點接待游客1488萬人次，全年旅游總收入56.3億元，增長17.5%。擁有國家“4A級”景區(qū)7個，“中國旅游強縣”1個，“廣東省旅游強縣”3個。全市年末共有星級酒店44家。全年來源于清遠的財政總收入89.1億元，比上年增長38.3%。其中稅收總收入70.6億元，增長21.5%。其中地方財政一般預算收入37.4億元，增長34%；一般預算支出75.4億元，增長22.4%。年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額651.3億元，比年初增長15.1%。其中城鎮(zhèn)居民儲蓄余額281.2億元，增長15.7%；農(nóng)村居民儲蓄存款余額155.5億元，增長24.7%。全市一般預算支出中，用于教育支出17.8億元，比上年增加2.7億元，增長17.8%。全市財政用于醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)支出6.4億元，增長45.5%。2008年末全市戶籍總?cè)丝?05.8萬人，比上年末增加2.8萬人，增長6.9‰。其中男性人口210萬人，女性人口195.8萬人。全年出生人口5.7萬人，出生率14.07‰；死亡人口2.4萬人，死亡率5.82‰。自然增長人口3.3萬人，自然增長率8.25‰。全市常住人口373.19萬人，比上年增加7.32萬人。辦理暫住證人口23.24萬人。市區(qū)居民人均可支配收入13006元，比上年增長10%。人均消費性支出8782元，增長4%。全市在崗職工年平均工資25799元，增加2246元，增長9.5%。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)有住房總建筑面積30平方米。農(nóng)村居民人均純收入4887元，比上年增長14.1%。農(nóng)村居民生活消費人均支出3877元，增長13.6%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)有住房總建筑面積27.53平方米。2008年末全市參加基本養(yǎng)老保險46.7萬人，增長15%；失業(yè)保險15.3萬人,增長8.9%；醫(yī)療保險31.4萬人，增長41.4%；工傷保險27.7萬人，增長19.1%；生育保險11.2萬人，增長12.8%。征繳各項社會保險費12.5億元，增長31.2%；支付各項社保待遇9.3億元，增長28.7%。社保基金累計結(jié)余21億元，同比增長26.3%。實現(xiàn)了社會保險基金市級統(tǒng)籌，啟動城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險。參加農(nóng)村合作醫(yī)療人數(shù)314.7萬人，參合率98%。參加城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險人數(shù)42.4萬人。[數(shù)據(jù)來源：《2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計年鑒》]（三）城市建設(shè)2008年清遠市城鄉(xiāng)建設(shè)實現(xiàn)新改觀。基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，清遠大橋搶修加固工程順利完成，城西大道一期工程、清連高速公路主線路面已完工并投入試運行；26項列入省城鄉(xiāng)水利防災減災工程已全部動工；239宗列入省農(nóng)村機電排灌議案工程已完成98宗；500千伏賢令山、220千伏燕河等一批輸變電工程已完工。城市建設(shè)與管理水平有效提高，市區(qū)小區(qū)道路改造、清遠職業(yè)技術(shù)學院直通路延伸段及連接線等一批市政道路已完工；一批民生關(guān)注的公廁、青山垃圾填埋場二期工程、飛來湖防災減災綜合工程等前期工作準備就緒；市區(qū)廉租房、101工程等市政工程已動工建設(shè)；市區(qū)美化、綠化、亮化水平進一步提升，綠化覆蓋率達36.95%，綠地率達33.78%；啟動了“市肺”工程，共完成更新造林533公頃。城市規(guī)劃和管理工作進一步加強，土地利用總體規(guī)劃修編工作全面啟動，“一江兩岸”城市設(shè)計等專項規(guī)劃編制工作已完成；“城鄉(xiāng)清潔工程”深入開展，城市“臟、亂、差”現(xiàn)象得到有效遏制。環(huán)境保護取得重大突破，共關(guān)閉淘汰小火電、立窯水泥等落后企業(yè)130家，完成省政府下達的污染減排年度任務；預計全市單位生產(chǎn)總值能耗下降5.7%；去年9月，省環(huán)保局正式解除對清市區(qū)有關(guān)建設(shè)項目的區(qū)域限批；加快環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全市污水處理能力已達12萬噸／日；建成了清遠市污染源在線監(jiān)控平臺，全市10家國控重點污染源全部實現(xiàn)了在線監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)，主要江河水質(zhì)總體保持良好。加大違法違規(guī)用地專項整治，積極推進土地節(jié)約集約使用，用地需求矛盾逐步緩解。[數(shù)據(jù)來源：《2009年政府工作報告》]四、城市規(guī)劃概述城市規(guī)劃將對今后城市用地的空間布局產(chǎn)生重大影響，是基準地價更新的重要依據(jù)。根據(jù)清遠市城市總體規(guī)劃（2008-2030）綱要，規(guī)劃要點如下：（一）總體格局中心城區(qū)范圍包括清城區(qū)、鳳城、洲心、橫荷、龍?zhí)?、三角、源潭及清新縣太和、山塘、太平、三坑等鎮(zhèn)（街），規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)分為3個分組團（包括江北分組團、中心分組團和太和分組團）和1個外圍組團（以龍?zhí)伶?zhèn)為核心的南部組團），具體分布格局為：江北分組團由鳳城街道和東城街道組成，位于北江以北、環(huán)城快速路以西；中心分組團由橫荷街道及洲心街道組成，位于北江以南，大燕河以北，東至規(guī)劃的武廣客運專線；太和分組團由太和鎮(zhèn)組成；南部城鎮(zhèn)組團以清城區(qū)的龍?zhí)翞楹诵?，包括清城區(qū)下轄的石角、源潭鎮(zhèn)及清新縣所轄山塘、太平、三坑等鎮(zhèn)。其中江北分組團和中心分組團和中心分組團形成中心城區(qū)的核心區(qū)。（二）城市性質(zhì)、城市職能和城市規(guī)模清遠市定位于廣東探索山區(qū)科學發(fā)展模式的試驗園地，珠三角外緣高端產(chǎn)業(yè)的新成長區(qū)，具有粵北特色的華南國際商務旅游休閑基地，生態(tài)良好和現(xiàn)代文化共生的嶺南宜居山水城市。城市職能為：清遠全市政治中心、經(jīng)濟中心、文化中心、科技中心，具有粵北特色的華南國際商務旅游休閑基地，以輕加工工業(yè)和旅游服務業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市。中心城區(qū)現(xiàn)狀情況：2005年中心城區(qū)常住人口近50萬，土地總面積1424.59平方公里，其中建設(shè)用地228.60平方公里，占中心城區(qū)總面積的16.05%。規(guī)劃情況：規(guī)劃期末，中心城區(qū)常住人口120萬，建設(shè)用地控制規(guī)模為290.75平方公里，占中心城區(qū)總面積的20.41%。中心城區(qū)核心區(qū)現(xiàn)狀情況：2005年中心城區(qū)常住人口近30萬，土地總面積324.90平方公里，其中建設(shè)用地95.70平方公里，占中心城區(qū)總面積的29.46%。規(guī)劃情況：規(guī)劃期末，中心城區(qū)常住人口55萬，建設(shè)用地控制規(guī)模為159.34平方公里，新增建設(shè)用地63.64平方公里，主要用于南部高新區(qū)和東部京廣客運線清遠站區(qū)域。（三）城市發(fā)展方向選擇按照“南拓北壙、東聯(lián)西帶、強化中心”的城市空間發(fā)展策略，重點發(fā)展南部高新區(qū)、東部京廣客運線清遠站區(qū)域和中部新城區(qū)和中部新城區(qū)等三大地區(qū)。具體發(fā)展策略是：南拓。依托高新區(qū)建設(shè)拉動中心城區(qū)向南拓展，主動接受廣佛都市區(qū)的經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，密切中心城區(qū)與珠三角東部核心地區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系。重點發(fā)展區(qū)域性居住、旅游、現(xiàn)代制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，提升中心城區(qū)的服務地們和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。北擴。利用中心城區(qū)南部清新縣城太和鎮(zhèn)現(xiàn)有基礎(chǔ)建設(shè)條件和廣闊發(fā)展空間，強化中心城區(qū)與市域北部的城鎮(zhèn)組團的聯(lián)系。東聯(lián)。強化區(qū)域性交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高交通樞紐區(qū)位，增強中心城區(qū)對東部城鎮(zhèn)（源潭）、佛岡城鎮(zhèn)組團、英德城鎮(zhèn)組團的影響力。西帶。加強中心城區(qū)與西部周邊城鎮(zhèn)(石角、山塘、太平、,三坑)的聯(lián)系和協(xié)調(diào)發(fā)展，以建設(shè)中心鎮(zhèn)，專業(yè)鎮(zhèn)為龍頭，增強中心城區(qū)的輻射力。強化中心。加快中心城區(qū)核區(qū)二個分組團的城市融合進程，強化中心城區(qū)的服務功能，發(fā)揮基輻射帶動作用。（四）城市功能布局與用地規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)，按照“南拓北擴，東進中帶，強化中心”的開放融合型城市空間發(fā)展策略。形成中心城區(qū)先行發(fā)展帶動,三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展聯(lián)動，城鎮(zhèn)組團發(fā)展互動，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施推動的城鎮(zhèn)空間發(fā)展模式，構(gòu)建“一中心，五組團，三集群”的城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)用地空間格局。一中心（清城區(qū)的東城、鳳城、洲心、橫荷及清新縣的太和組成的中心城區(qū)）：市域政治、經(jīng)濟、文化、交通、信息和管理中心。五組團（南部組團，佛岡組團，英德組團，陽山組團及三連組團等五個城鎮(zhèn)組團）：分別以龍?zhí)?、石角、英城、陽城及連州為中心城鎮(zhèn)，形成五個城鎮(zhèn)組團。三集群（市高新區(qū)、華僑工業(yè)園、民族工業(yè)園）：一是清遠市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群，包括佛山(清遠)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、百嘉工業(yè)園、銀盞工業(yè)園、龍?zhí)凉I(yè)園、源潭工業(yè)園、安豐工業(yè)園、大蓮工業(yè)園七大工業(yè)園；二是英德華僑(英紅)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群，主要包括英東工業(yè)項目區(qū)(東華鎮(zhèn),橋頭鎮(zhèn))、英洲工業(yè)項目區(qū)、浛洸工業(yè)項目區(qū)、英紅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)、九龍大陂工業(yè)項目區(qū)、連江口大樟項目區(qū)、黎溪福田工業(yè)項目區(qū)、白沙更古坑工業(yè)項目區(qū)8個工業(yè)項目區(qū)等；三是民族(連州)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群，主要包括連州(附城)、連南三江、連山吉田及周圍地區(qū)。清遠市中心城區(qū)建設(shè)用地布局圍繞3個分組團和1個外圍組團的發(fā)展結(jié)構(gòu)，以調(diào)整中心城區(qū)各區(qū)域功能為原則，采取“核心提升、分組整合、內(nèi)聯(lián)外拓”的空間優(yōu)化策略，進一步整合中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)。核心區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟與文化中心，規(guī)劃期內(nèi)，通過改造老城區(qū)，特別是北門街和南門街等舊城傳統(tǒng)商業(yè)街來提升清遠商業(yè)中心的地位，重點建設(shè)好中心分組團康樂花園和體育中心以東,以城市中軸線兩邊二環(huán)北路,文興路,人民路和清遠大道圍合構(gòu)成帶狀商務發(fā)展帶.規(guī)劃布置市級大型商業(yè)中心及金融中心,安排大型綜合商場,超級市場,各類銀行,投資公司,證交所,保險公司等大型金融保險業(yè)用地,，形成清遠市未來的商務中心；加強中心城區(qū)建筑景觀的整體性規(guī)劃控制，更新改造沿北江景觀帶，顯著改善城市面貌；規(guī)劃期內(nèi)主要向南發(fā)展，重點建設(shè)市高新區(qū)，承接產(chǎn)業(yè)集聚和區(qū)域會展中心等職能，積極推進中心分組團的新城建設(shè)，承接中金融、高檔居住、體育、大型零售等功能，打造中心城區(qū)旅游、餐飲、高檔居住和休閑療養(yǎng)等服務區(qū)。按照城市規(guī)劃和建設(shè)標準，逐步完善分組團建成區(qū)及重點村莊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的配套建設(shè)；調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，逐步搬遷改造低效工業(yè)生產(chǎn)用地；結(jié)合城市交通系統(tǒng)的建立，加強交通設(shè)施的改善與建設(shè)。以龍?zhí)伶?zhèn)為核心的南部組團依托區(qū)域性交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，承擔市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和區(qū)域會展服務等職能。太和分組團主要承擔清新縣的行政、商貿(mào)、交通運輸職能，并充分利用其良好的環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展居住、休閑旅游和輕工業(yè)，發(fā)揮城市生態(tài)屏障作用，為中心城區(qū)向北拓展提供服務。內(nèi)聯(lián)主要是加快中心城區(qū)核心區(qū)和太和分組團的聯(lián)合發(fā)展，促進并逐步完成三個分組團在交通、城建、經(jīng)濟社會發(fā)展等方面全面融合，其中，中心分組團重點打造金融、高檔居住、體育、大型零售等功能，江北分組團主要打造商貿(mào)和居住綜合功能區(qū)，以此做大做強中心城區(qū)，提升城市品位，提高輻射影響力，更大規(guī)模地發(fā)揮中心城區(qū)的集聚效應和帶動作用；外拓主要是堅持與區(qū)域同步發(fā)展，拓展城市的對外交通，打通清遠至廣州、佛山、肇慶、韶關(guān)等城市以及清遠到湖南、廣西等省外的道路和航道，形成綜合性交通網(wǎng)絡，強化城市的輻射能力。第二節(jié)土地級別與基準地價更新原因分析一、原土地定級估價成果體系清遠市上一輪土地定級與基準地價調(diào)整工作于2002年完成，包括對市區(qū)的建成區(qū)以及部分規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的級別基準地價評估工作，評估范圍面積約為14.3平方公里。各類用地的級別基準地價成果見表1-1。表中設(shè)定的基準地價內(nèi)涵為：基準地價評估日為2003年1月1日，各土地級別區(qū)域內(nèi)的“五通一平”的土地開發(fā)程度下，地類按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途區(qū)分，各用途為法定最高出讓年限，平均容積率（商業(yè)為1.0、住宅為2表1-1清遠市區(qū)基準地價表（2002年）級別商業(yè)用地級別價住宅用地級別價工業(yè)用地級別價13890850250223706502003115049015047103801305－－100二、基準地價更新必要性分析（一）有關(guān)規(guī)定要求1、有關(guān)規(guī)定要求城鎮(zhèn)地價的水平與城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市化水平緊密相關(guān)，地價水平與分布應發(fā)生很大的變化。按照國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，二至四年就應對基準地價進行調(diào)整。清遠市上次基準地價評估的時間距今已經(jīng)有6年時間，按照規(guī)程規(guī)定應當進行基準地價更新工作。2、社會經(jīng)濟發(fā)展要求清遠市城市建設(shè)的不斷發(fā)展。近幾年，城市建成區(qū)面積有所擴大，最新市區(qū)規(guī)劃面積也已增加。土地級別覆蓋范圍相應需要擴大。同時，隨著主要交通干道的改造以及城市道路的擴建，特別是新市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，使得市區(qū)內(nèi)的土地區(qū)位條件發(fā)生很大的變化，即市區(qū)內(nèi)部土地級別的空間分布特點和差異發(fā)生顯著變化。直接在原級別上進行調(diào)整已經(jīng)不能滿足實際工作需要，因此，不能僅對原級別成果進行調(diào)整，而需要重新對市區(qū)土地劃分級別。并且，相對應的市區(qū)基準地價水平提高明顯，整個體系隨之也需要更新，不能僅對原基準地價成果進行局部調(diào)整。3、原有地價成果存在不足 清遠市原有基準地價體系存在的問題主要集中如下三個方面：第一，基準地價以地面價的形式體現(xiàn)，已經(jīng)不能適合清遠實際情況，不能體現(xiàn)清遠市集約利用土地的趨勢。第二，國務院“2006年35號文”對全國各地城鎮(zhèn)工業(yè)用地制定了最低標準，其中清遠市確定252元/平方米，這意味著清遠市區(qū)內(nèi)所有工業(yè)用地地價不能低于此，而原有工業(yè)用地價格成果與此是相沖突的。第三，清遠市各鎮(zhèn)區(qū)的基準地價調(diào)整是依據(jù)工作經(jīng)驗而直接確定的，缺乏完整評估技術(shù)方法。并且，由于各鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展同樣要求劃分土地級別及劃分基準地價，原有成果已不能滿足土地管理基層工作的要求。4、技術(shù)要求提高隨著土地管理工作的法制化、信息化、科學化，對于土地定級估價成果提出了更高的要求。原有的土地級別與基準地價體系已經(jīng)不能滿足實際工作的需要。清遠市本次基準地價更新工作，將應用GIS等多項信息化技術(shù)，在建立準確、完整、細致的定級估價成果基礎(chǔ)上，建立空間—屬性一體化的數(shù)字化成果，更有利于土地管理業(yè)務的運用以及今后的基準地價更新工作的持續(xù)展開。因此，無論是從國土資源部規(guī)定的基準地價更新年限規(guī)定（2－5年），還是從前述的清遠市當前土地級別與基準地價水平來看，均需要對清遠市的土地級別與基準地價進行更新。根據(jù)以上分析，本次清遠市土地基準地價更新工作對縣市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍的土地進行重新進行土地級別劃分和基準地價評估，調(diào)查收集有關(guān)資料，全部重新確定土地定級并建立新的基準地價體系。第三節(jié)評估工作目的、依據(jù)與范圍一、評估工作的目的和意義清遠市上輪公布執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地級別與基準地價成果，在土地使用制度改革、土地市場建設(shè)與交易、土地有償使用、土地資產(chǎn)管理等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大，城鎮(zhèn)用地狀況發(fā)生了較大變化，原有的城鎮(zhèn)土地級別和基準地價已難以反映現(xiàn)勢地價水平。為使基準地價更好地適應土地市場發(fā)展的需要，服務清遠市經(jīng)濟建設(shè)和城鎮(zhèn)化進程，開展基準地價新一輪的更新工作已顯得十分迫切和必要。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）和廣東省國土廳文件的要求，本次基準地價更新調(diào)整的目的是：（1）指導土地市場價格，規(guī)范土地市場交易，使城鎮(zhèn)土地級別與基準地價的更新成果更加符合清遠市城鎮(zhèn)土地價格的客觀實際，保持城鎮(zhèn)基準地價成果的科學性和現(xiàn)勢性。（2）加強政府對土地市場的管理，促進城鎮(zhèn)土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，提高土地利用效率。（3）加強城鎮(zhèn)土地使用制度改革，為政府制定各項土地稅費政策和標準提供科學依據(jù)。二、工作任務依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，本次清遠市土地定級與基準地價評估的工作內(nèi)容是完成清遠市區(qū)及其所轄3個鎮(zhèn)，1個林場和1個開發(fā)區(qū)的土地定級工作。在此基礎(chǔ)上，評估出各類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）土地的基準地價,并建立基準地價修正體系。具體的任務如下：（1）綜合分析清遠市區(qū)的自然社會經(jīng)濟概況，評定出清遠市區(qū)的商業(yè)、住宅、工業(yè)級別，在土地級別基礎(chǔ)上，根據(jù)清遠市區(qū)地價水平分布規(guī)律，進一步劃分住宅用地區(qū)片和商業(yè)用地區(qū)段；（2）以土地定級成果為基礎(chǔ)，并在土地級別、區(qū)片和區(qū)段的基礎(chǔ)上，評估出商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的網(wǎng)格點基準地價以及各類用地的級別基準地價，評估出住宅用地區(qū)片價、主要街道的商業(yè)用地路線價；（2）綜合分析清遠市所轄各鎮(zhèn)區(qū)、林場、開發(fā)區(qū)的城鎮(zhèn)用地土地級別，并在土地級別基礎(chǔ)上評估出商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的級別基準地價；（3）建立宗地地價修正系數(shù)體系；（5）編制清遠市區(qū)及所轄各鎮(zhèn)的土地級別圖、基準地價圖，住宅用地區(qū)片地價圖、主要街道的路線價圖以及網(wǎng)格點基準地價圖；（6）完成清遠市土地定級與基準地價更新評估的工作報告、技術(shù)報告及相關(guān)專題研究報告。三、評估范圍根據(jù)國家相關(guān)規(guī)程規(guī)定和清遠市經(jīng)濟發(fā)展的需要，確定此次市區(qū)基準地價調(diào)整評估區(qū)域范圍為：清遠市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)范圍，包括橫荷、洲心、東城、鳳城四個街道，源潭、龍?zhí)?、石角三個鎮(zhèn)，以及國營銀盞林場、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（百嘉工業(yè)園）內(nèi)的相應土地。清遠市區(qū)基準地價更新范圍面積約98平方公里。如圖1-1：圖1-3清遠市區(qū)基準地價更新范圍圖四、基準地價內(nèi)涵1、清遠市區(qū)基準地價內(nèi)涵設(shè)定商業(yè)用地基準地價的基準條件為：評估基準期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.5的單位用地面積價格。設(shè)定住宅用地基準地價的基準條件為：評估基準期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為2.0的單位用地面積價格。清遠市區(qū)工業(yè)用地基準地價的基準條件界定為：評估基準期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.0的單位用地面積價格。2、清遠市鎮(zhèn)區(qū)基準地價內(nèi)涵設(shè)定商業(yè)用地基準地價的基準條件為：評估基準期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.0的單位用地面積價格。設(shè)定住宅用地基準地價的基準條件為：評估基準期日為2008年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為70年，平均容積率為2.0的單位用地面積價格。設(shè)定工業(yè)用地基準地價的基準條件界定為：設(shè)定評估基準期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），，出讓年期為50年，平均容積率為1.0的單位面積土地價格。五、工作依據(jù)清遠市土地定級與基準地價更新的主要依據(jù)如下：（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）；（2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）；（3）國務院、國家土地資源部頒布的有關(guān)的政策、法規(guī)等；（4）廣東省人民政府和廣東省國土資源廳制定的有關(guān)的政策、法規(guī)和文件；（5）清遠市人民政府、清遠市國土資源局制定的有關(guān)的政策、法規(guī)和文件；（6）各有關(guān)部門提供的專業(yè)性資料；（7）清遠市土地定級與基準地價更新實施方案；（8）工作小組成員在清遠市實地調(diào)查、收集到的有關(guān)資料；（9）其它城鎮(zhèn)定級估價報告及有關(guān)資料。六、土地級別與基準地價更新成果（一）圖件成果1．《清遠市區(qū)商業(yè)用地土地級別與基準地價圖》2．《清遠市區(qū)住宅用地土地級別與基準地價圖》3．《清遠市區(qū)工業(yè)用地土地級別與基準地價圖》4．《清遠市區(qū)主要商業(yè)道路路線價圖》5．《清遠市區(qū)住宅區(qū)片價圖》6．《清遠市區(qū)樣點地價圖》7．《清遠市各鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價圖》（二）文字成果1．《清遠市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新技術(shù)報告》2．《清遠市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工作報告》3、《清遠市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新專題報告》4、《清遠市基準地價及其修正系數(shù)體系》（三）信息系統(tǒng)《清遠市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價管理信息系統(tǒng)》

第二章清遠市區(qū)土地級別更新第一節(jié)級別更新概述一、土地定級的理論依據(jù)城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位與作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用效益的區(qū)位差異，評定土地級的過程。（一）區(qū)位理論區(qū)位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機聯(lián)系和相輔相成，共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟收益會有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟收益也會相差很大。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。（二）城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)理論城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級密切相關(guān)、互為影響。一方面，合理的土地定級成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益提供依據(jù)。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結(jié)果。二、土地定級的原則在土地定級的過程中，我們主要遵循以下原則：（一）綜合分析原則城鎮(zhèn)土地定級應對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地級別。（二）主導因素原則在分析影響城鎮(zhèn)土地級別各種因素的基礎(chǔ)上，重點分析對土地級別具有重要作用的因素，突出主導因素的影響。（三）地域分異原則城鎮(zhèn)土地定級應掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。（四）土地收益級差原則城鎮(zhèn)土地級的高低應與對應級的土地收益或土地價格相一致。（五）定量與定性分析相結(jié)合原則城鎮(zhèn)土地定級應盡量把定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化。在確定城鎮(zhèn)土地級的初步方案時以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級的調(diào)整和最終定案依靠定性分析。三、土地級別更新方法清遠市區(qū)土地級別更新，在調(diào)查定級因素的基礎(chǔ)上，采用“以多因素綜合評定法定級，市場交易價格進行檢驗”，進行全域覆蓋的土地分類定級。多因素綜合評定法是通過對城鎮(zhèn)土地在社會經(jīng)濟活動中所表現(xiàn)出的各種客觀特征進行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的使用價值或價值及其空間分布的差異性，評定城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量等級或收益級差。其指導思想是從影響城鎮(zhèn)土地使用價值或質(zhì)量的原因入手，采取由原因→結(jié)果，由投入→產(chǎn)出的思維方法，系統(tǒng)、綜合地分析各類因素和因子對土地的作用強度，推論城鎮(zhèn)土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。市場交易價格校核是利用各類型用地市場交易樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算，并對各級別樣點平均地價進行統(tǒng)計，利用價格來校核土地級別。四、土地定級的技術(shù)路線清遠市區(qū)土地級別更新采用“以網(wǎng)格為基本定級單元，收集定級因素變更資料，重新分析定級因素指標，運用多因素綜合評判法計算單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級別分值界限，依次劃分土地級別，并將土地級別落實到區(qū)片上，利用市場交易樣點地價進行校核”的技術(shù)路線，進行全域覆蓋的土地定級。五、土地級別更新的技術(shù)流程清遠市區(qū)土地定級主要包括以下工作步驟：①在《規(guī)程》規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠市實際特點，征詢熟悉當?shù)厍闆r專家意見，選取體現(xiàn)市市區(qū)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會和自然條件，作為影響土地級別的定級因素；②采用特爾菲法確定定級因素體系及權(quán)重；③根據(jù)定級因子編制資料調(diào)查表格，收集定級資料，并對因素數(shù)據(jù)變更進行補充調(diào)查；④按照各定級因素的分布變化規(guī)律，計算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分和服務半徑；⑤劃分定級單元，根據(jù)因子對土地級別的影響方式和影響范圍計算定級單元因素影響作用分值；⑥各分值加權(quán)求和計算單元總分值，按總分值的分布情況，初步劃分土地級別；⑦在不同土地級別上參考典型行業(yè)的市場交易資料檢驗土地級別；⑧征詢專家意見，調(diào)整級別界限；⑨編繪土地級別圖，編制土地定級報告，完成定級工作。第二節(jié)定級因素體系確定一、土地定級因素選擇土地定級因素選擇就是要把對土地級別有重要影響，并能反映土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會和自然因素選取出來作為土地定級的因素體系。定級因素的選取必須遵循一定的原則。在分析影響土地級別的各種因素和遵循土地定級因素選取原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠市特點，確定土地定級因素因子體系。（一）土地定級因素選取原則影響土地級別的因素有多種，在選擇土地定級因素時，既要考慮經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益，同時要因地制宜地選取對土地級別起主導作用，能反映土地差異的因子。1．主導性原則定級因素應選擇對土地區(qū)位、土地質(zhì)量影響較大，對土地級別起決定性作用、影響較顯著的因素。2．差異性原則定級因素要能充分體現(xiàn)土地的區(qū)位差異，揭示土地等級質(zhì)量的差異；不同用地類型，影響土地級別的因素體系也不同。3．因地制宜原則在確定參評因素時，深入分析清遠市的自然條件和社會經(jīng)濟條件，因地制宜的選取影響各類用地定級因素。4．效益原則所選因素應體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟效益。5．預測未來原則考慮土地現(xiàn)狀的同時，也應考慮土地的發(fā)展?jié)摿?。（二）土地定級因素分?、繁華程度繁華中心是城鎮(zhèn)中某些對人口流動和物質(zhì)能量交換具有聚焦作用的特殊地段。衡量繁華中心的繁華程度有多項指標，其中商業(yè)、服務業(yè)（以下簡稱商服）的繁華程度相對易測，便于衡量，也較直觀，是衡量繁華程度、反映土地經(jīng)濟區(qū)位的最重要指標，但由于商業(yè)有其自身的行業(yè)運行發(fā)展規(guī)律，因此，在土地定級工作中衡量繁華程度時，以商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模、以商服吸引半徑代表繁華影響范圍、以商服吸引力隨距離的衰減值代表土地繁華程度，亦即以商服中心來替代繁華中心。商服中心外在表現(xiàn)為人口流動頻繁、經(jīng)濟交往活躍、人群居住密集。內(nèi)在表現(xiàn)為處在該地段的商業(yè)、服務業(yè)產(chǎn)生的良好經(jīng)濟效益，從而通過土地獲取高額的收益和利潤。在清遠市區(qū)集貿(mào)市場以及行政商務中心也發(fā)揮著類似的作用，因此，我們選取了商服中心、行政商務中心和集貿(mào)市場作為繁華程度的影響因子。2．交通條件對內(nèi)和對外交通的通達便利程度，直接影響土地的利用效益，它與人們的生活息息相關(guān)，交通條件的改善，甚至預期的改善，都可能導致地價水平的上升。（1）道路通達度道路通達度是城鎮(zhèn)道路狀況（包括道路等級、功能、寬度、道路網(wǎng)密度）和各區(qū)域道路通行能力的一種量度，其好壞取決于城市內(nèi)道路體系和道路布局，是距離、耗時、運輸費用的綜合體現(xiàn)。道路通達度對于清遠市的市場保證、商業(yè)集聚條件、人們出行條件和產(chǎn)品運輸?shù)确矫娴臈l件具有重要影響。因此，道路也是土地定級中的主要影響因子。道路通達度是土地定級必選的因素之一。（2）公交便捷度公交汽車是目前市區(qū)內(nèi)人流交通運輸?shù)闹饕绞?，直接影響到市民和流動人口的出行，同時也影響一個地段的人流量。公交線路、公交站點多的地段，對商業(yè)集聚度有明顯的影響。因此，公交便捷度的影響對商業(yè)、\住宅用地極為重要。（3）對外交通便利度對外交通是城鎮(zhèn)對外聯(lián)系的交通總稱，主要包括鐵路、公路、水路和航空等運輸形式。在城鎮(zhèn)中對外交通便利度主要通過火車站、長途汽車站、機場等設(shè)施的作用和分布狀況對區(qū)域人流、物流向城市外移動的方便程度和頻率高低來反映。依據(jù)清遠市對外交通設(shè)施的現(xiàn)狀，土地定級主要考慮考長途汽車站和火車站的影響。3．基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況（1）公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會物化勞動量的指標之一。主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學、幼兒園和銀行儲蓄所等公用設(shè)施的完備程度，選擇上述因子作為清遠市公用設(shè)施完備度因素范疇。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度市政設(shè)施影響度主要指供電、供水、排水、供氣等設(shè)施完備度和分布狀況對商業(yè)網(wǎng)點分布、居民生活以及工業(yè)生產(chǎn)狀況的影響程度。4．環(huán)境條件（1）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度是反映環(huán)境條件的重要指標，以不同的生態(tài)效應和社會效應直接影響土地上所進行的社會、經(jīng)濟活動。環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣程度對人們的生產(chǎn)、生活造成影響，對土地質(zhì)量好壞、土地價格的高低也有一定的影響。因此，我們選取了大氣污染、噪聲污染和綠地覆蓋率因子。（2）自然條件優(yōu)劣度自然條件優(yōu)劣度主要通過地形狀況和地質(zhì)狀況來反映。地形和地質(zhì)狀況直接影響著生產(chǎn)布局，從而影響土地利用。清遠市區(qū)外圍緊靠低山地貌，中間河流貫穿，在地形地質(zhì)分布狀況方面存在比較明顯的區(qū)位差異。因此，選擇了地形地質(zhì)條件因子。（3）景觀優(yōu)劣度景觀優(yōu)劣度指城市中大型景觀設(shè)施對周圍土地價值的影響，包括公園、公共綠地、廣場、江河湖泊等的影響。北江自東向西橫穿市區(qū)中心，水景觀資源非常豐富。該項因素對住宅用地質(zhì)量和價格影響顯著。5．用地潛力土地價格不完全是由土地投入所決定的，城鎮(zhèn)規(guī)劃決定土地的未來用途、利用方式和限制條件。由于土地的稀缺性，供需關(guān)系的變化，也影響到地價水平的高低，如果僅立足于土地現(xiàn)狀的定級估價結(jié)果，容易造成土地價格與土地級別的脫節(jié)。因此，城市的有關(guān)規(guī)劃歸于用地潛力，用地潛力是土地定級中應考慮的因素之一。6．人口狀況人口密度指城市一定區(qū)域內(nèi)單位面積的人口數(shù)量。人口密度一方面反映了區(qū)域?qū)ν恋乩玫奈?，另一方面人口密度越大，消費需求也就越高，從而影響商業(yè)、住宅的消費需求，同時也為產(chǎn)業(yè)提供更多的勞動力。我們將人口狀況增補作為土地定級考慮的基本因素之一，選擇人口密度作為具體分析對象。7．產(chǎn)業(yè)聚集效應產(chǎn)業(yè)集聚效應用產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模影響度等指標來反映，指某一行業(yè)的集聚程度和規(guī)模大小。其指標大小反映土地對其產(chǎn)業(yè)布局生產(chǎn)的適宜程度，從某種角度也反映了不同用途土地質(zhì)量，尤其對工業(yè)用地影響比較明顯，它是工業(yè)用地土地級別更新必須考慮的因素。（三）土地級別更新因素體系的確定基于定級因素的選取原則和因素的分析，在征詢有關(guān)專家的基礎(chǔ)上，確定了清遠市區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途的土地級別更新因素體系。因素體系見表2-1、2-2、2-3。

表2-1商業(yè)用地因素體系及權(quán)重基本因素權(quán)重值因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.27商服繁華影響度0.27商業(yè)服務中心0.13行政商務中心0.08集貿(mào)市場0.06交通條件0.22道路通達度0.10.10公交便捷度0.060.06對外交通便利度0.06長途汽車站0.03火車站0.03基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.16基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.08排水狀況0.01供水狀況0.03通訊狀況0.01供電狀況0.03公用設(shè)施完善度0.08大、中專、中學0.01小學0.015銀行儲蓄所0.02醫(yī)院門診部0.02郵局、電訊營業(yè)廳0.015環(huán)境狀況0.13環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.06視覺環(huán)境0.03綠地覆蓋率0.03文體設(shè)施影響度0.04影像、書店、圖書館0.02體育場所0.02自然條件優(yōu)劣度0.03地質(zhì)狀況0.01洪水淹沒狀況0.01地形狀況0.01人口狀況0.11人口密度0.110.11用地潛力0.11道路規(guī)劃0.060.06用地規(guī)劃0.050.05合計1.000合計1.000合計1.000表2-2住宅用地因素體系及權(quán)重因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.14商服繁華影響度0.14商業(yè)服務中心0.05行政商務中心0.03集貿(mào)市場0.06交通條件0.23道路通達度0.080.08公交便捷度0.090.09對外交通便利度0.06長途汽車站0.03火車站0.03基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.22基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.11排水狀況0.02供水狀況0.04通訊狀況0.02供電狀況0.03公用設(shè)施完善度0.11大、中專、中學0.02小學0.02銀行儲蓄所0.02醫(yī)院門診部0.03郵局、電訊營業(yè)廳0.02環(huán)境狀況0.24環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.10大氣環(huán)境（大氣污染）0.03聲環(huán)境（噪聲污染）0.02視覺環(huán)境0.01光環(huán)境0.01綠地覆蓋率0.03文體設(shè)施影響度0.07書店、圖書館0.03體育場所0.04自然條件優(yōu)劣度0.07地質(zhì)狀況0.02洪水淹沒狀況0.02地形狀況0.03人口狀況0.09人口密度0.090.09用地潛力0.08道路規(guī)劃0.040.04用地規(guī)劃0.040.04權(quán)重總計1.000表2-3工業(yè)用地因素體系及權(quán)重基本因素權(quán)重值因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.11商服繁華影響度0.11商業(yè)服務中心0.06集貿(mào)市場0.05交通條件0.28道路通達度0.090.09公交便捷度0.080.08對外交通便利度0.11長途汽車站0.06火車站0.05基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.22基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.22排水狀況0.06供水狀況0.08供電狀況0.08環(huán)境狀況0.12環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.06大氣環(huán)境（大氣污染）0.03聲環(huán)境（噪聲污染）0.03自然條件優(yōu)劣度0.06地質(zhì)狀況0.03洪水淹沒狀況0.01地形狀況0.02集聚規(guī)模0.15產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模影響度0.150.15用地潛力0.12道路規(guī)劃0.060.06用地規(guī)劃0.060.06合計1.000合計1.000合計1.000二、定級因素權(quán)重確定（一）權(quán)重確定方法權(quán)重確定方法有特爾斐法、層次分析法、因素成對比較法和數(shù)理統(tǒng)計法。特爾斐法能夠客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷，測定的可信度較高，是系統(tǒng)工程中一種很重要的測定方法，并且易為專家接受，操作效率較高。因此，我們采用特爾斐法確定因素權(quán)重。（二）專家打分，計算處理清遠市土地定級與基準地價更新領(lǐng)導小組召開工作會議，邀請熟悉清遠市情況或從事相關(guān)專業(yè)工作的二十余位專家，按《清遠市區(qū)土地定級因素權(quán)重調(diào)查表》的要求，運用特爾斐法對土地定級因素進行了權(quán)重打分。對各位專家的打分進行現(xiàn)場錄入并計算出結(jié)果。其計算過程如下：1、權(quán)重均值和方差計算（1）權(quán)重計算均值公式：（2）權(quán)重計算方差公式：上兩式中：m—專家總?cè)藬?shù)—第i位專家的評分值E—打分均值—方差2、計算結(jié)果經(jīng)過專家打分，計算平均值及標準差分析，顯示標準差很小，說明各專家打分值的離散程度很小，意見相似性很高，總體意見趨于一致，因此采用專家打分結(jié)果作為權(quán)重測定結(jié)果。根據(jù)收回的兩輪專家權(quán)重打分表格，各類用地的定級因素權(quán)重計算結(jié)果見表2-1、表2-2、表2-3。三、定級資料收集根據(jù)已確定的土地定級因素指標體系，調(diào)查人員分別到有關(guān)部門和實地收集各種資料，進行資料整理分析，將采集到的所有定級因子資料標繪在工作底圖上，對圖形數(shù)據(jù)進行數(shù)字化建庫，文檔數(shù)據(jù)錄入建立屬性數(shù)據(jù)庫。定級資料的匯總情況見表2-4。表2-4定級資料匯總表資料來源圖形資料屬性資料市國土資源局①清遠市路網(wǎng)圖、影像圖②清遠市行政區(qū)劃圖、交通旅游圖③清遠市建設(shè)用地規(guī)?？刂茍D歷年的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租情況，地價制定，土地法律和法規(guī)；清遠市土地利用總體規(guī)劃文本房地產(chǎn)交易土地收益金征收標準市發(fā)展和改革局清遠市“十一五”規(guī)劃文本重大項目選址文件市規(guī)劃局①清遠市工程地質(zhì)圖②清遠市地貌圖、地形圖相關(guān)城市規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃①地質(zhì)狀況：等級（一級、二級、三級）②地形、地貌狀況房產(chǎn)管理局排水狀況圖登記房屋交易案例分布圖商品房出售、房屋買賣、房屋出租情況調(diào)查表，房地產(chǎn)法規(guī)市交通局①清遠市道路規(guī)劃圖②清遠市城區(qū)道路圖③港口碼頭（規(guī)劃）分布圖①道路資料：名稱、道路分布類型、道路級別標準、道路寬度、道路長度、道路性質(zhì)等②規(guī)劃道路：名稱、路寬、建成狀況、長度、性質(zhì)等③長途汽車站資料：名稱、位置、占地面積、車量數(shù)以及近幾年的客、貨運量港口碼頭（規(guī)劃）調(diào)查表市公交公司①清遠市公交車站點分布圖②清遠市交通旅游圖公交車站點名稱、公汽日流量、?？柯窋?shù)及文字說明市水利局洪水淹沒狀況圖災害性天氣（雷電）分布圖供水狀況分布圖自來水公司市供水管網(wǎng)現(xiàn)狀圖區(qū)片編號、范圍描述、供水情況、等級、面積、周長市物價局清遠市物價指數(shù)市地方稅務局房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費標準市房屋租賃繳稅標準市房地產(chǎn)開發(fā)稅費標準市供電局供電網(wǎng)現(xiàn)狀圖區(qū)片編號、范圍描述、供電情況、等級、周長市土地開發(fā)儲備局土地儲備案例市公安局人口密度分布圖人口狀況調(diào)查表城鎮(zhèn)人口規(guī)模、各居住區(qū)的常、暫住及流動人口數(shù)量市環(huán)保局①市環(huán)境噪聲區(qū)類別劃分圖②市環(huán)境空氣質(zhì)量功能類別圖①污染程度(嚴重、較輕、輕、較重、無污染)②空氣質(zhì)量（一類區(qū)：指自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)和其他需要特殊保護的地區(qū)；二類區(qū)：指城鎮(zhèn)規(guī)劃中確定的居民區(qū)、商業(yè)交通居民混合區(qū)、文化區(qū)、一般工業(yè)區(qū)和農(nóng)村地區(qū)，以及一、三類區(qū)不包括的地區(qū)；三類區(qū)：指特定工業(yè)區(qū)。）市統(tǒng)計局產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚度：規(guī)模等級（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點）、規(guī)劃限制（重點發(fā)展區(qū)控制性發(fā)展區(qū)、限制區(qū)、嚴格限制區(qū)）市工商局①清遠市商服中心分布圖②清遠市農(nóng)貿(mào)市場分布圖③清遠市銀行、儲蓄所分布圖①商服中心：中心名稱、位置、等級等②農(nóng)貿(mào)市場：市場名稱、位置、占地面積、營業(yè)面積、攤位數(shù)、經(jīng)營種類等③銀行、儲蓄所：名稱、位置、等級第三節(jié)定級因素分析一、定級因子指標計算定級因子分析過程就是根據(jù)各種定級因子的影響特點、影響規(guī)律和量化方法進行分析的過程。主要是計算因子的規(guī)模指數(shù)、功能分和作用半徑。按照各定級因子的分布變化規(guī)律，計算各因子的功能分及服務半徑。（一）商服繁華影響度1．商服中心確定和等級劃分商服中心的確定和等級劃分是評定商服業(yè)繁華程度對土地質(zhì)量影響作用程度的基礎(chǔ)，并且對城市土地質(zhì)量評價產(chǎn)生重大影響。通過對清遠市商服設(shè)施的實地調(diào)查和咨詢相關(guān)專家，根據(jù)清遠市商業(yè)設(shè)施分布的實際情況，將商服中心劃分為市級商服中心、區(qū)級商服中心2個等級。表2-5商服中心調(diào)查表名稱營業(yè)額（萬元）營業(yè)面積（）職工人數(shù)（人）等級城市廣場商業(yè)區(qū)1800020000500市級贏之城商業(yè)區(qū)700010000300市級連江東路商業(yè)區(qū)80006500250區(qū)級北門街商業(yè)區(qū)12003800185區(qū)級先鋒街商業(yè)區(qū)600010000300區(qū)級南門街商業(yè)區(qū)600300080區(qū)級名都商業(yè)區(qū)600130070區(qū)級2．商服中心功能分計算（1）單項指標標準化采用封閉區(qū)間的極限標準化，即將商服中心的各項指標的無量綱化值標準化為[0~100]區(qū)間。公式如下：式中：─標準化的指數(shù)值─原指標值─原指標最大值（2）商服中心的綜合規(guī)模指數(shù)計算通過各項指標來區(qū)分商服中心級內(nèi)差異，并綜合計算規(guī)模指數(shù)，公式如下：式中：─商服中心的規(guī)模指數(shù) ─某項指標的權(quán)重值 ─標準化的指標值 n─統(tǒng)計指標數(shù)（3）各商服中心規(guī)模指數(shù)極限標準化規(guī)模指數(shù)極限標準化公式為：式中：─標準化的規(guī)模指數(shù) ─原規(guī)模指數(shù) ─最大規(guī)模指數(shù)（4）各級商服繁華度功能分計算對標準化的規(guī)模指數(shù)分析，將評估范圍內(nèi)的商服中心分成2個級別。根據(jù)各級商服中心平均規(guī)模指數(shù)計算其功能分。商服中心繁華度功能分的計算公式為：式中：─某級商服中心的功能分─該級商服中心的平均規(guī)模指數(shù)─次一級商服中心的平均規(guī)模指數(shù)3．商服中心服務半徑的確定商服中心的服務半徑計算公式如下：式中：d─商服中心服務半徑s─市區(qū)評估區(qū)面積n─某級功能個數(shù)（大于或等于本級商服中心數(shù)數(shù)目）在上述公式計算的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠市商服中心的分布及評估區(qū)域形狀，確定市級商服中心和街區(qū)級商服中心的影響半徑見表2-6。表2-6商服中心指標分析結(jié)果表級別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)市級2100354500區(qū)級5656030005、行政商務中心清遠市的行政商務中心分布與商服中心的分布有重疊，也有不同，行政商務中心附近多集中分布辦公、住宿、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，其對周圍土地條件的影響方式與在商服中心相似，我們采用商服中心功能分、作用半徑測算方法來進行確定，分為2個等級。表2-7行政商務中心調(diào)查表名稱占地面積（）單位（公司）個數(shù)等級人民二路行政商務區(qū)800080一級連江路行政商務區(qū)300060二級廣清大道商務區(qū)320055二級城市廣場商務區(qū)200065二級清城區(qū)政府500015二級橋北路行政商務150050二級表2-8行政商務中心指標分析結(jié)果表級別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)1級11004080002級5606030006、集貿(mào)市場清遠市區(qū)集貿(mào)市場共有39個，通過工商局的市場數(shù)據(jù)以及對集貿(mào)市場的實地調(diào)查，經(jīng)分析，將集貿(mào)市場分為二級，等級結(jié)果見表2-9。集貿(mào)市場規(guī)模指數(shù)采用加權(quán)求和方法計算確定。評定時根據(jù)調(diào)查的資料，選取集貿(mào)市場建筑面積、攤位數(shù)作為評價集貿(mào)市場規(guī)模指數(shù)的評價指標。確定評價指標后，將各集貿(mào)市場的各指標數(shù)值標準化，計算得到各集貿(mào)市場的規(guī)模指數(shù)，基本計算公式同商服中心規(guī)模指數(shù)。作用半徑采用與商服中心影響半徑相同的方式確定。規(guī)模指數(shù)和作用半徑確定結(jié)果見表2-9.表2-9行政商務中心調(diào)查表名稱占地面積（）攤位數(shù)等級學宮市場175456一級渠坑口市場238452三級北門市場75324一級白馬朗市場212349三級先鋒市場57031一級下廓市場273456一級西門塘市場130338二級花廳市場200043三級松崗市場1942836三級…………表2-10行政商務中心指標分析結(jié)果表級別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)1級161002010002級11803070003級1250503000（二）交通條件1．道路通達度（1）道路等級的劃分清遠市道路類型按其功能和等級組合分為：生活型主干道、混合型主干道、交通型次干道、支路。混合型主干道指城鎮(zhèn)內(nèi)部主要客貨運輸線；支路指各街坊之間的聯(lián)系道路。各道路分布見圖2-1。圖2-1清遠市區(qū)道路分布圖（2）道路功能分確定a、道路作用指數(shù)計算首先對道路指標進行無量綱化，再采用封閉區(qū)間的極限標準化，即將各項指標的無量綱化值標準化到[0~100]區(qū)間，然后綜合計算道路作用指數(shù)。標準化公式如下：式中：—某道路作用指數(shù)—某道路指標無量綱化值—最高級道路的指標無量綱化值b、道路功能分計算道路功能分計算為：式中：—i條道路的功能分—i類道路作用指數(shù)（3）道路影響距離計算各級的影響距離計算公式為：式中：d—某級道路影響距離 S—市區(qū)評估區(qū)面積 l—某級道路的總長度由此得到道路通達度因子的分析結(jié)果如下表：表2-11道路通達度分析結(jié)果表道路級別功能分作用指數(shù)(m)一級100550二級62180三級35502．對外交通便利度清遠市現(xiàn)有長途汽車客運站5個，根據(jù)調(diào)查資料，選取占地面積、車站等級等指標對長途汽車站的規(guī)模進行評價，得出各個車站的功能分值，再根據(jù)長途汽車站的影響范圍以及當?shù)貙嶋H情況，確定相應作用半徑，計算分析結(jié)果如下表。表2-12長途汽車站指標調(diào)查分析表 編號名稱占地面積（m2）等級因子級別功能分值作用半徑（米）1清遠汽車站20010一級110062002二運公司二運汽車站4002二級26526003清遠客貨汽車總站23345一級110062004中冠汽車站5336二級26526005松崗汽車客運站7339二級2652600清遠市區(qū)現(xiàn)有火車站2個，根據(jù)調(diào)查資料，選取占地面積、車站等級等指標對長途汽車站的規(guī)模進行評價，得出各個車站的功能分值，再根據(jù)長途汽車站的影響范圍以及當?shù)貙嶋H情況，確定相應作用半徑，計算分析結(jié)果如下表。表2-13火車站指標調(diào)查分析表編號名稱等級因子級別功能分作用半徑（米）1清遠火車站一級110062002源潭火車站二級27062003．公交便捷度根據(jù)調(diào)查資料，選取停靠路數(shù)、車站等級等指標對長途汽車站的規(guī)模進行評價，得出各個車站的功能分值，再根據(jù)長途汽車站的影響范圍以及當?shù)貙嶋H情況，確定相應作用半徑，計算分析結(jié)果如下表。表2-14公交車站指標調(diào)查分析表編號公交車站名?？柯窋?shù)公汽日流量因子級別作用指數(shù)作用半徑1人民醫(yī)院站1383227010802房管局站1276827010803湖濱站1383227010804太陽島站21283307205城市廣場站425633014846工行站16433014847中山公園站117042707208上濠基站127682707209中醫(yī)院站1811521100249011清城國稅425633072013橋豐站532033072012鳳宇新村站425633072014小市站1811521100249015小市花壇站148962701080………………（三）基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況1．公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會物化勞動量的量度，公用設(shè)施作用指數(shù)通過各類屬性指標綜合計算，指數(shù)與設(shè)施作用大小成正比。其功能分計算公式為：fi=100×ki式中：fi—第i個公用設(shè)施的功能分ki—第i公用設(shè)施的作用指數(shù)公用設(shè)施影響半徑計算公式為：式中：d─公用設(shè)施影響半徑s─評估區(qū)面積n─公用設(shè)施個數(shù)（1）小學依據(jù)清遠市教育局的調(diào)查資料，清遠市區(qū)共有44所小學作為評價因子，小學的基本情況以及功能分值和作用半徑見表2-15。表2-15小學指標調(diào)查分析表ID學校名稱占地面積建筑面積在校學生數(shù)班額教工人數(shù)1橋北小學3662.005081.00153624552先鋒小學3960.006025.00160224553大觀小學3080.003840.00149124554后街小學5655.005257.00125823585城西小學5360.002173.003086146平安小學5651.003890.0090117407古城小學3954.005500.00155124598沙田小學10212.003661.00645122510清師附小4988.007629.001826306811進修實小12147.002684.001242194512小市小學3982.004970.00858143313南步小學3850.003243.00619122614三角小學3940.005345.00890184115新北江小學（舊校）46749.0026257.0033806310615新北江小學（新校）46749.0026257.0033806310616華清音藝4000.002314.00866186317博愛學校20001.0013340.0018144415418新蕾小學6668.004029.00666144119培英小學5656.003850.00654133220東城中心小學7630.004400.001473245821東城長埔小學6192.002480.008511829……（2）中學依據(jù)清遠市教育局的調(diào)查資料，選取了19所中學作為評價因子，中學的基本情況以及功能分值和作用半徑見表2-16。表2-16中學指標調(diào)查分析表ID學校名稱占地面積建筑面積在校學生數(shù)班額教工人數(shù)1清遠市第一中學77474.7037513.003358542272華僑中學27997.0027338.002301401452僑中新校區(qū)239839.300.00450090233田家炳實驗中學64717.0026127.202793501614清城區(qū)一中55459.0035168.002442481865清城中學10256.0014695.00124722896后街中學8671.004208.00182428857平安中學9894.003965.00119320658松崗中學86004.0022921.002697521409小市中學6666.003975.00640123512東城第三初級中學20000.001848.00616123413洲心第一初級中學21600.008154.0015262910114洲心第二初級中學13476.006911.0010822271……（3）銀行網(wǎng)點依據(jù)清遠銀行調(diào)查資料，共有78個銀行網(wǎng)點作為評價因子，并根據(jù)分行、支行和辦事處的屬性將銀行共劃分為三個等級，銀行的作用半徑和等級見表2-17。表2-17銀行指標調(diào)查分析表ID學校名稱等級1建設(shè)銀行清遠分行一級2農(nóng)業(yè)銀行清遠分行一級3廣發(fā)銀行新城支行二級4建行清遠分行升平辦事處三級5工行東江分理處二級6工行清遠支行潖江辦事處三級7建行清遠支行潖江辦事處三級8工行清遠分行一級……（4）醫(yī)院門診部依據(jù)清遠衛(wèi)生局調(diào)查資料，共有15個醫(yī)院門診部作為評價因子，并根據(jù)其規(guī)模和等級將醫(yī)院門診部共劃分為三個等級，醫(yī)院門診部的作用半徑和等級見表2-18。表2-18醫(yī)院門診部指標調(diào)查分析表ID名稱占地面積建筑面積床位級別1清遠市人民醫(yī)院舊院區(qū)32000.0051000.00520三級甲等2清遠市人民醫(yī)院新院區(qū)164665.00150000.00730三級甲等3清遠市中醫(yī)院14793.4038124.00320二級甲等4清遠市婦幼保健院舊院區(qū)2652.000.00210二級甲等5清遠市婦幼保健院新院區(qū)13496.000.00380二級甲等6清遠市慢性病防治醫(yī)院698.000.001107清遠市疾控中心舊辦公樓2100.003473.0008清遠市疾控中心新辦公樓13333.3017000.0009清遠市中心血站新辦公樓6666.603736.00010清城區(qū)人民醫(yī)院3800.000.00150二級綜合醫(yī)院11清城慢性病防治站0.001500.0070……（5）郵政電信網(wǎng)點依據(jù)清遠市調(diào)查資料，共有15個郵政電信網(wǎng)點作為評價因子，并根據(jù)其級別屬性將郵政電信網(wǎng)點共劃分為2個等級，郵政電信網(wǎng)點的作用半徑和等級見表2-19。表2-19郵政電信網(wǎng)點指標調(diào)查分析表ID學校名稱等級1中國郵政橋北郵局一級2中國郵政沿江郵局一級3清城郵電分局一級4先鋒路郵電所二級5中國電信半環(huán)路營業(yè)廳二級6中國電信小市營業(yè)廳二級7中國聯(lián)通清遠營業(yè)廳一級8中國鐵通連江西路營業(yè)廳二級9中國電信松崗路營業(yè)廳二級10中國聯(lián)通南門營業(yè)廳二級……根據(jù)以上相關(guān)各部門提供的資料和圖件，對公用設(shè)施各個因子處理結(jié)果如表2-20：表2-20公用設(shè)施資料分析處理結(jié)果因子名稱級別數(shù)量功能分服務半徑(m)小學1610023002186568032035610中學13100350026702300310301500銀行儲蓄所1710021002246540034730200醫(yī)院門診部1210039002770220036352300郵政電信1410031002115015502、基礎(chǔ)設(shè)施完善度城市基礎(chǔ)設(shè)施一般包括供水、排水、供電等內(nèi)容。市政部門基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查結(jié)果表明，清遠市目前供水、排水及電力狀況在市域范圍內(nèi)存在一定差異，因此，選擇了供水、排水和供電因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度評價的因子。根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施各部門提供的資料和圖件，對供水、排水、供電各個因子處理結(jié)果如表2-21：表2-21基礎(chǔ)設(shè)施資料分析處理結(jié)果因子名稱級別條件描述作用指數(shù)排水條件1排水條件好1002排水條件一般703排水條件較差40供水狀況1供水狀況好1002供水狀況一般703供水狀況差40供電狀況1供電狀況好（保障率95%以上）1002供電保狀況一般50（四）環(huán)境狀況1．環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度根據(jù)清遠市的實際情況，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度主要對主市區(qū)內(nèi)的大氣環(huán)境（大氣污染）、聲環(huán)境（噪聲污染）、視覺環(huán)境、光環(huán)境、綠地覆蓋率3個因子進行區(qū)域評價。依據(jù)污染程度與覆蓋率的不同，分別劃分為3個級別。根據(jù)清遠市自然景觀分布及其對土地質(zhì)量的影響程度，主要考慮北江、飛來湖、沿江公園和人民公園等對聲環(huán)境、視覺環(huán)境、光環(huán)境的作用，共分為3個等級。其中，北江根據(jù)不同河段的景觀差異和對土地質(zhì)量的影響分別劃入不同級別。表2-22環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度資料分析處理結(jié)果因子名稱級別條件描述作用指數(shù)大氣環(huán)境（大氣污染）1清潔區(qū)1002輕度污染區(qū)503深度污染區(qū)30聲環(huán)境（噪聲污染）1安靜區(qū)1002輕度噪聲區(qū)503深度噪聲區(qū)30視覺環(huán)境1距離較近，直接可見景觀1002距離較近，不可直接見景觀603距離較遠，不可見景觀30綠地覆蓋率1大于40%100220%~40%503小于20%30光環(huán)境1無光污染1002輕度光污染502.文體設(shè)施優(yōu)劣度文體設(shè)施體現(xiàn)了土地社會物化勞動的投入量，也是衡量土地社會、生態(tài)效益好壞的重要標志。文體設(shè)施優(yōu)劣度主要通過圖書館、書店、體育場所等因素設(shè)施來反映。分析處理結(jié)果見表2-23。表2-23自然條件優(yōu)劣度資料分析處理結(jié)果因子名稱個數(shù)級別作用指數(shù)作用半徑圖書館、書店1110063003960720體育場所111006300255032003.自然條件優(yōu)劣度清遠市區(qū)土地的自然條件優(yōu)劣度主要通過工程地質(zhì)狀況、地形狀況和洪澇災害等因素來反映。分析處理結(jié)果見表2-24。表2-24自然條件優(yōu)劣度資料分