房地產(chǎn)市場調(diào)查完全實(shí)用手冊-11-23在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此關(guān)鍵，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理五大資源。伴隨房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息需要比過去任何時(shí)候全部更為強(qiáng)烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少關(guān)鍵組成部分。實(shí)踐證實(shí)，在十分復(fù)雜、猛烈競爭經(jīng)營環(huán)境中，只有經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致、有效市場調(diào)查，才能制訂出切實(shí)可行營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定商品對象，對相關(guān)市場信息進(jìn)行系統(tǒng)搜集、整理、統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和估計(jì)驗(yàn)。因?yàn)橥恋睾头课菸恢霉潭ㄐ裕ú粍?dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深地域特征。我們對房地產(chǎn)市場切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場。不停循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場脈搏。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義市場調(diào)查是以科學(xué)方法搜集消費(fèi)者購置和使用商品動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等相關(guān)資料，并給予研究。比如進(jìn)行住房市場購置力調(diào)查，只有經(jīng)過一定數(shù)量多種年紀(jì)結(jié)構(gòu)人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購置力情況。廣義市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者抵達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)搜集、統(tǒng)計(jì)、整理和分析，以了解商品現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。所以，廣義市場調(diào)查不僅是1、房地產(chǎn)市場調(diào)查關(guān)鍵性我們知道，企業(yè)生存環(huán)境是不停改變，環(huán)境改變既給企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇，也帶來生存威脅。經(jīng)過市場調(diào)查，企業(yè)能不停發(fā)覺新市場機(jī)會(huì)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。在美國，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”看成自己座右銘，以激勵(lì)自己不停進(jìn)取。依據(jù)馬斯洛“需要層次論”理論，大家需求也是不停改變，剛開始大家對住房要求，能確保遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而伴隨生活水平提升，經(jīng)濟(jì)條件改善，大家對住房又提出了部分功效要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置很好等等。伴隨科技發(fā)展、新材料誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及大家活動(dòng)范圍也全部發(fā)生了改變。今天大家不僅追求住房功效完善、舒適，而且還著重考慮空間體系利用，家庭住房多功效性，室內(nèi)家俱、裝修友好一體化等。最近中國住宅設(shè)計(jì)和建造一項(xiàng)重大改革-----新支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新要求情況下產(chǎn)生，并在江蘇無錫市完成試點(diǎn)工程，且經(jīng)過了相關(guān)部門判定。所以企業(yè)必需經(jīng)過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對住房需求，和對現(xiàn)有住房意見，以引找住房開發(fā)最好市場切入點(diǎn)，從而不停開拓市場，提升企業(yè)在市場上擁有率?，F(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制訂生產(chǎn)任何產(chǎn)品產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必需在認(rèn)真搞好市場調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有經(jīng)過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好房屋因?yàn)榉舷M(fèi)者需求，銷路通暢，也就可能達(dá)成企業(yè)預(yù)先制訂效益目標(biāo)。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容關(guān)鍵包含以下多個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。1．政治法律環(huán)境調(diào)查（1）國家、省、城市相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。（2）相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律要求。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中國房地產(chǎn)管理法》、《中國土地管理法》。（3）相關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體計(jì)劃、城市建設(shè)計(jì)劃和區(qū)域計(jì)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（1）國家、地域或城市經(jīng)濟(jì)特征，（2）包含經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。（3）項(xiàng)目所在地域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地域內(nèi)關(guān)鍵開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)供給情況。（4）通常利率水平，獲取貸款可能性和預(yù)期通貨膨脹率。（5）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（6）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。（7）項(xiàng)目所在地域?qū)ν忾_放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況，對外貿(mào)易和外商投資發(fā)展情況。（8）和特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)原因調(diào)查。（9）財(cái)政收支。對于不一樣物業(yè)類型，所需調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大不一樣，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性調(diào)查。這部分能夠參考“房地產(chǎn)市場調(diào)查”一章。3．小區(qū)環(huán)境調(diào)查。小區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有屬性。優(yōu)良小區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品效能，提升其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益含相關(guān)鍵作用。小區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包含：小區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。（1）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查1．消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。2．房地產(chǎn)市場需求影響原因調(diào)查。如國家相關(guān)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和改變；消費(fèi)者組成、分布及消費(fèi)需求層次情況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求情況；消費(fèi)者收入改變及其購置能力和投向。3．需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者購置意向，影響消費(fèi)者購置動(dòng)機(jī)原因，消費(fèi)者購置動(dòng)機(jī)類型等。4．購置行為調(diào)查。如不一樣消費(fèi)者不一樣購置行為，消費(fèi)者購置模式，影響消費(fèi)者購置行為社會(huì)原因及心理原因等。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。1．房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。2．現(xiàn)有房地產(chǎn)租售用戶和業(yè)主對房地產(chǎn)環(huán)境、功效、格局、售后服務(wù)意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品接收程度。3．新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況?！?．本企業(yè)產(chǎn)品銷售潛力及市場擁有率。5．建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)相關(guān)情況。（4）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。1．影響房地產(chǎn)價(jià)格改變原因，尤其是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)影響。2．房地產(chǎn)市場供求情況改變經(jīng)趨勢。3．房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性大小。4．開發(fā)商多種不一樣價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量影響。5．國際、中國相關(guān)房地產(chǎn)市場價(jià)格。6．開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。7．價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商反應(yīng)。（5）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。1．房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測定。2．房地產(chǎn)廣告媒體使用情況調(diào)查。3．房地產(chǎn)廣告預(yù)算和代理企業(yè)調(diào)查。4．人員促銷配置情況。5．多種公關(guān)活動(dòng)對租售績效影響。6．多種營業(yè)推廣活動(dòng)租售績效。（6）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。1．房地產(chǎn)營銷渠道選擇、控制和調(diào)整情況。2．房地產(chǎn)市場營銷方法采取情況、發(fā)展趨勢及其原因。3．租售代理商數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理情況。4．房地產(chǎn)租售用戶對租售代理商評價(jià)。（7）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制訂市場營銷策略有著關(guān)鍵影響。所以，企業(yè)在制訂多種關(guān)鍵市場營銷決議之前，必需認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭者多種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查內(nèi)容關(guān)鍵包含：1．競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。2．對競爭者商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)部署、建材及隸屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查和分析。3．對競爭者商品房價(jià)格調(diào)查和定價(jià)情況研究。4．對競爭者廣告監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略研究。5．對兌爭情況銷售渠道使用情況調(diào)查和分析。6．對未來競爭情況分析和估量等。7．整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品供給量和在市場上銷售量，本企業(yè)和競爭者市場擁有率。8．競爭性新產(chǎn)品投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。第二節(jié)調(diào)查方法和條件1、調(diào)查方法市場調(diào)查有很多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可依據(jù)具體情況選擇不一樣方法。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全方面普查、關(guān)鍵調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采取具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、試驗(yàn)法。下面簡明分析每一個(gè)調(diào)查方法特征。（1）按調(diào)查對象劃分。1．全方面普查。全方面普查是指對調(diào)查對象總體所包含全部個(gè)體全部進(jìn)行調(diào)查。能夠說對市場進(jìn)行全方面普查，可能取得很全方面數(shù)據(jù)，能正確反應(yīng)客觀實(shí)際，效果顯著。假如把一個(gè)城市人口、年紀(jì)、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利。因?yàn)槿矫嫫詹楣ぷ髁看蠛艽螅ㄙM(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長，通常只在較小范圍內(nèi)采取。當(dāng)然，有些資料能夠借用國家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，比如能夠借用全國人口普查所得到相關(guān)數(shù)據(jù)資料等。2．關(guān)鍵調(diào)查。關(guān)鍵調(diào)查是以總體中有代表性單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出通常結(jié)論。采取這種調(diào)查方法，因?yàn)楸徽{(diào)查對象數(shù)目不多，企業(yè)能夠較少人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)查高級住宅需求情況，可選擇部分購置大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功效要求占整個(gè)高級商品住宅需求量絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場對高級住宅需求量。當(dāng)然因?yàn)樗x對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引發(fā)高度重視，尤其是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大改變時(shí)，所選擇關(guān)鍵對象可能不含有代表性了。比如，1993年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇降低。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)立即調(diào)整，重新選擇調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這么市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制訂策略提供有用依據(jù)。3．隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，依據(jù)樣本推斷出一定概率下總體情況。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占相關(guān)鍵地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最關(guān)鍵特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生概率是相等，這么能夠依據(jù)調(diào)查樣本機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生概率是相等，這么能夠依據(jù)調(diào)查樣本空間結(jié)果來推斷母體情況。它又能夠分為三種：一是簡單隨機(jī)抽樣，即整體中全部個(gè)體全部有相等機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體中全部個(gè)體全部有相等機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體按某種特征（如年紀(jì)、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，立即總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣和分層抽樣是有區(qū)分：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不一樣群體，這些群體間性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這么每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不一樣樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差異，而每一類則是由性質(zhì)相同樣本組成。4．非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指68．市場調(diào)查人員在選擇樣本時(shí)并不69．是隨機(jī)選擇，70．而71．是先確定某個(gè)標(biāo)72．準(zhǔn)，73．然后再選擇樣本數(shù)。這么每個(gè)樣本被選擇機(jī)會(huì)并不74．是相等，75．非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。（1）就便抽樣。也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員依據(jù)最方便時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找部分行人問詢其以其對某產(chǎn)品見解和印象。這在商圈調(diào)查中是常見方法。（2）判定抽樣。即經(jīng)過市場調(diào)查人員，依據(jù)自己以往經(jīng)驗(yàn)來判定由哪些個(gè)體來作為樣本一個(gè)方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間差異又較為顯著時(shí)，采取此方法能起到一定效果。（3）配額抽樣。即市場調(diào)查人員經(jīng)過部分控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量樣本。比如某房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)查消費(fèi)者購置房屋潛力，尤其要了解中、低收入消費(fèi)者購房欲望，方便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資準(zhǔn)備?，F(xiàn)依據(jù)收入和年紀(jì)將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低級，年紀(jì)依據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不一樣百分比后，得出每個(gè)類別樣數(shù)。詳見表41表41不一樣年紀(jì)收入情況（%）（2）根據(jù)調(diào)查方法劃分。1．訪問法。這是最常見市場調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地利用個(gè)人訪問技巧是此方法成功關(guān)鍵。（1）設(shè)計(jì)調(diào)查表。調(diào)查表要反應(yīng)企業(yè)決議思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到關(guān)鍵信息起源之一。所以要想搞好調(diào)查，就必需設(shè)計(jì)好調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表步驟：一是依據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃目標(biāo)，明確列出調(diào)查表所需搜集信息是什么。比如對房地產(chǎn)企業(yè)來說，它需要得到在它所投資地域消費(fèi)者對購房愛好、消費(fèi)者收入和購房承受能力，還有消費(fèi)者對住房標(biāo)準(zhǔn)要求等等。二是根據(jù)所需搜集信息，寫出一連串問題，并確定每個(gè)問題類型。房地產(chǎn)企業(yè)要想占領(lǐng)市場，既要了解現(xiàn)在該城市人口分布、年紀(jì)情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子情況，又要了解居民收入水平（基礎(chǔ)工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購置生活必需品和部分耐用消費(fèi)品以后隨意可支配貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者現(xiàn)在是否有存款，并要了解消費(fèi)者對購房愛好、欲望和了解消費(fèi)者對住房最低要求（設(shè)計(jì)方案、四面環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)相關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費(fèi)者購房相關(guān)政策等。三是根據(jù)問題類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判定，多項(xiàng)選擇題）并安排好問詢問題次序。四是選擇部分調(diào)查者作調(diào)查表初步測試，請她們做題，然后召開座談會(huì)或部分談話征求意見。五是根據(jù)測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必需修改，最終得出正式調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意事項(xiàng)：首先，問題要短。因?yàn)檩^長問題輕易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。通常消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語。第四，問題答案不宜過多，問題含義不要模棱兩可，一個(gè)問題只代表一件事。最終，要注意問問題方法。有時(shí)直接問問題并不見得是最好，而采取間接方法反而會(huì)得到愈加好答案。比如最近房地產(chǎn)企業(yè)為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，和其直接問詢被調(diào)查者見解怎樣，還不如用迂回方法去了解她們有多少人知道該處房產(chǎn)情況。訪問法形式。調(diào)查表設(shè)計(jì)好以后，根據(jù)調(diào)查人員和被調(diào)查人員接觸方法不一樣，可將訪問法劃分為三種形式。答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在要求時(shí)間答完，這么被調(diào)查人員不能相互交換意見，使個(gè)人意見充足表示出來。談話法。市場調(diào)查人員和被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話，如召開座談會(huì)，大家暢所欲言。然后還可針對某種關(guān)鍵調(diào)查對象進(jìn)行部分談話，深入調(diào)查。這種方法最大特點(diǎn)是十分靈活，能夠調(diào)查很多問題，包含部分看上去和事先準(zhǔn)備好問題不太相關(guān)問題，能夠填補(bǔ)調(diào)查表所遺漏部分關(guān)鍵問題，談話氣氛好，不受拘束。電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費(fèi)者意見一個(gè)方法。如定時(shí)問詢關(guān)鍵住戶對房產(chǎn)設(shè)計(jì)、設(shè)備、功效、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)感覺怎樣，有什么想法并請她們提出部分改善方法等。觀察法。這種方法是指調(diào)查人員不和被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這么被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，所以調(diào)查效果也較理想。觀察法有三種形式。直接觀察法。派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。比如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本企業(yè)信賴程度。實(shí)際痕跡測量法。調(diào)查人員不是親自觀察購置者行為，而是觀察行為發(fā)生后痕跡。比如，要比較在不一樣報(bào)刊雜志上發(fā)表廣告效果很好。行為統(tǒng)計(jì)法。在取得被調(diào)查同意以后。用一定裝置統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象某一行為。比如，在一些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，能夠統(tǒng)計(jì)電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長時(shí)間等。這么能夠幫助營銷管理人員以后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。調(diào)查人員采取觀察法，關(guān)鍵是為了取得那些被觀察者不愿或不能提供信息。有些購置者不愿透露她們一些方面行為，經(jīng)過觀察法便能夠較輕易地了解到，但觀察事物表面現(xiàn)象，不能得到另外部分信息，如大家感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，所以調(diào)查人員通常將觀察法和其它方法組合起來使用。試驗(yàn)法。試驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能結(jié)果。比如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對象，對她們進(jìn)行廣告宣傳，然后依據(jù)接收效果來改善廣告詞語、聲像等。試驗(yàn)法是研究因果關(guān)系一個(gè)關(guān)鍵方法。比如研究廣告對銷售影響，在其它原因不變情況下，銷售量增加就能夠看成完全是廣告原影響造成。當(dāng)然市場情況受多個(gè)原因影響，在市場試驗(yàn)期間，消費(fèi)者偏好、競爭者策略，全部可能有所改變，從而影響試驗(yàn)結(jié)果。即使如此，試驗(yàn)法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供材料，利用范圍較為廣泛。二、調(diào)查規(guī)模和技術(shù)條件作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購置行為調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。不過因?yàn)槿肆?、物力限制，還有調(diào)查技術(shù)條件限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來考慮調(diào)查規(guī)模。（1）樣本數(shù)量。通常而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上大數(shù)定理，大樣本能夠降低誤差。不過，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外誤差原因，諸如調(diào)查員疲乏、統(tǒng)計(jì)上錯(cuò)誤、回收率難以控制等。（2）樣本涵蓋面廣度。樣本涵蓋面和樣本數(shù)是相依，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是伴隨增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，即使在整體上樣本含有代表性。但對于各抽樣樣原來說，仍然不含有代表性。（3）問題涵蓋面廣度。假如調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會(huì)失去調(diào)查本意；反之，假如盡可能加調(diào)查內(nèi)容，問卷太長，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查可信度。另外，極可能因?yàn)橐徊糠终{(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查可信度。另外，極可能因?yàn)橐徊糠终{(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重抽樣偏差。這二個(gè)方面全部使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。（4）調(diào)查深度。通常而言，深和廣二者就如同魚和熊掌，是難以兼得。越是深層調(diào)查，所要求調(diào)查員專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。第三節(jié)市場調(diào)查程序經(jīng)過上面兩節(jié)敘述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多個(gè)多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，確保其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。通常有七個(gè)方面，確定問題及調(diào)研目標(biāo)、搜集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制訂調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查匯報(bào)。一、確定調(diào)查目標(biāo)這是進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確問題。目標(biāo)確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為何要進(jìn)行市場調(diào)查，經(jīng)過調(diào)查要處理哪些問題，相關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。假如開始抓問題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。通常來說，確定調(diào)查目標(biāo)要有一個(gè)過程，一下子是確定不下來。依據(jù)調(diào)查目標(biāo)不一樣，能夠采取控測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。探測性調(diào)查。當(dāng)企業(yè)對需要研究問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，能夠采取探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作深入研究。比如某房地產(chǎn)企業(yè)近多個(gè)月來銷售下降，企業(yè)一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出降低或是銷售代理效率低造成？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變原因等等。在這種情況下，能夠采取探測性調(diào)查，從中間商或消費(fèi)者那里搜集資料，方便找出最有可能原因。以后例能夠看出：探測性調(diào)查只是搜集部分相關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)怎樣處理，則有待于深入調(diào)查研究。描述性調(diào)查。描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)絡(luò)上找出多種相關(guān)原因，并不回復(fù)因果關(guān)系問題。比如在銷售過程中，發(fā)覺銷售量和廣告相關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查意在說明什么、何時(shí)、怎樣等問題，并不解釋為何問題。和探測性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先確定計(jì)劃，需要確定搜集資料和搜集資料步驟，需要對某一專門問題提出答案。因果性調(diào)查。這種調(diào)查是要找出事情原因和結(jié)果。比如價(jià)格和銷售之間因果關(guān)系怎樣？廣告和銷售間因果關(guān)系怎樣？通常對于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身能夠加以控制變量，又稱內(nèi)生變量，比如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規(guī)、政策調(diào)控制變量，比如價(jià)格和銷售之間因果關(guān)系怎樣？廣告和銷售間因果關(guān)系怎樣？通常對于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身能夠加以控制變量，又稱內(nèi)生變量，比如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規(guī)、政策調(diào)整、競爭者廣告支出和價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究目標(biāo)在于了解以上這些自變量對某一因變量（比如對成本）關(guān)系。估計(jì)性調(diào)查。估計(jì)性調(diào)查是經(jīng)過搜集、分析、研究過去和現(xiàn)在多種市場情報(bào)資料，利用數(shù)學(xué)方法，估量未來王碼電腦企業(yè)軟件中心定時(shí)期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品需求量及其改變趨勢。因?yàn)槭袌銮闆r復(fù)雜多變，不易正確發(fā)覺問題和提出問題。所以，在確定研究目標(biāo)階段，可進(jìn)行部分情況分析。比如前面所述房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)覺近廣告沒有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。為此便可做若干假設(shè)，比如：“消費(fèi)者認(rèn)為該企業(yè)房屋設(shè)計(jì)方安較差，不如其它房地產(chǎn)企業(yè)廣告所講方案?！薄笆鄯繌V告設(shè)計(jì)太通?！薄跋M(fèi)者認(rèn)為該房屋四面環(huán)境不夠理想?！钡鹊?。確定假設(shè)關(guān)鍵目標(biāo)是限制研究或調(diào)查范圍，方便使用以后搜集到資料來檢驗(yàn)所作假設(shè)是否成立。二、搜集信息資料市場營銷調(diào)查需要搜集大量信息資料，其中有些資料需要常常不停地搜集，有些需要定時(shí)搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這能夠參見本章第五節(jié)“資料搜集和利用？敘述。三、初步調(diào)查初步調(diào)查目標(biāo)是了解產(chǎn)生問題部分原因，通常有三個(gè)過程。（一）研究搜集信息材料。1研究企業(yè)外部材料。從多種信息資料中，了解部分市場情況和競爭概況，從中了解現(xiàn)在市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格怎樣？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對房產(chǎn)有什么偏愛？2分析企業(yè)內(nèi)部資料。對企業(yè)多種統(tǒng)計(jì)、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析、從而找出產(chǎn)生問題原因線索。（二）和企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。從這些領(lǐng)導(dǎo)人談話中，尋求市場擁有率下降原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供給質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥經(jīng)費(fèi)不能全部采取進(jìn)口或中國多種名牌材料等等。（三）了解市場情況。市場是無情，消費(fèi)者對本企業(yè)所開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)態(tài)度，就是反應(yīng)企業(yè)市場營銷水平關(guān)鍵標(biāo)志，也是初步調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容。如為何消費(fèi)者不購置本企業(yè)商品房，就需要對用戶進(jìn)行調(diào)查研究。四、調(diào)查設(shè)計(jì)依據(jù)前面信息資料搜集和上面初步調(diào)查結(jié)果，能夠提出調(diào)查命題及實(shí)施計(jì)劃。比如近期房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先確定問題產(chǎn)生原因有兩點(diǎn)：一點(diǎn)是國家宏觀控制，銀根收緊，消費(fèi)者收入沒有好轉(zhuǎn)；另一點(diǎn)是廣告效果不大，沒有引發(fā)消費(fèi)者足夠愛好，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購。為了證實(shí)此命題正確是否，決定采取關(guān)鍵調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問法調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進(jìn)行調(diào)查研究。在搜集原始資料時(shí)，通常需要被調(diào)查者填寫或回復(fù)多種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷設(shè)計(jì)既要含有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作最少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。（一）當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包含房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易情況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其它具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。（二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包含出租房地產(chǎn)名稱、所在地域、出租面積、租金水平、出租房類型和等級、室內(nèi)設(shè)備情況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場最大原因、具體房東統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)出租企業(yè)資