恩馬嶗山項目

客戶及產品定位謹呈：恩馬房地產開發(fā)有限公司本次研究內容構成1青島沿海豪宅項目分析2參照系典型項目分析3青島高端客戶分析4項目產品策略研究5項目產品定位及戶型配比Part1青島沿海豪宅項目分析隨著青島城市骨架的逐步拉大，豪宅項目逐步由沿海一線深入到沿海二線及腹地，由市南延伸至嶗山/平米愛丁堡2.1萬元/平米頤和星苑2.7萬元/平米(綜合)

山水名園2萬元/平米(2009)銀海一號1.5萬元/平米(2009)魯商中心2.7萬元/平米海信天璽4.5萬元/平米御景峰２萬元/平米(2008)恩馬文景園1.8萬元/平米(2009)遠雄國際廣場4萬元/平米萬麗海景5萬元/平米凱悅中心2.9萬元/平米銀座領海公館4.2萬元/平米(預計)東海路9號3.5萬元/平米上實海上海2.6萬元/平米(2009)典型樓盤萬麗海景東海路9號銀座領海公館規(guī)模占地面積:21748平方米總建筑面積:150000平方米占地約10100平方米，總建筑面積11萬平方米占地面積3.6萬平方米；建筑面積12.8萬平方米產品形式2棟海景公寓、1棟酒店式公寓公寓高層住宅，1棟五星級酒店，1棟公館價格均價50000元/平米，最貴80000元/平米起價24000元/平米，目前均價35000元/平米預計均價42000平方米客戶特征外地客戶50%，已居住在市南區(qū)與嶗山區(qū)為主的私營企業(yè)老板，或上市公司老總私營業(yè)主為主職業(yè)特征：商界、政界成功人士戶型面積50-96㎡：47%120-170㎡：23%220-380㎡：22%560㎡：8%140平方米～200平方米為主，頂層躍層式公寓為623平方米160-550平方米，主力戶型：160-360平方米沿海一線項目典型樓盤海信天璽上實海上海山水名園頤和星苑規(guī)?？偨ㄖ娣e7萬平方米占地面積：26000平方米，建筑面積：6.6萬平方米占地600畝，規(guī)模40萬平方米占地1400畝；建筑面積100萬平米產品形式高層、訂制化別墅5棟板式高層(28-30層)平層與復式別墅、多層、小高層、高層獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、多層、小高層價格均價45000/平米均價：26000元/平方米總價：463-1500萬均價：14000-20000元/平方米均價27000/平米客戶特征自用為主，改善需求為主本地人居多自用為主，貿易物流公司老板、跨省企業(yè)董事、高管購置目的：自用為主，其中改善居住為主，部分小戶型120平米為投資較為復合，主力客戶為改善升級型客戶，部分資源占有型客戶，少量度假養(yǎng)老型客戶戶型面積140平方米-560平方米，主力戶型220平方米戶型區(qū)間：178-500平方米主力戶型：230平方米戶型區(qū)間;110平方米-150別墅總套數：24套主力面積區(qū)間：230-500平米戶型區(qū)間：150平米—420平米沿海一線高層塔樓和別墅外地高端客戶居多，本地客戶大多居住在沿海一線社區(qū)感較強的項目中萊陽路8號綠城地塊沿海一線區(qū)域土地稀缺沿海一線土地資源稀缺，2010年以來，僅有兩塊土地供應；未來高端海景住宅項目上市量很少，高端海景住宅產品具有較大稀缺性沿海一線土地供應很少，土地非常稀缺青島海景土地供應分析沿海二線及腹地項目典型樓盤御景峰恩馬文景園愛丁堡國際公寓規(guī)模總占地3.114萬平方米，總建筑面積為7.1萬平方米占地：1.8萬平方米，建面：10萬平方米占地面積10萬平米，總規(guī)模27萬平米，20棟樓，容積率2.93，綠化率60%產品形式多層花園洋房、小高層、高層住宅5座板式高層，29-31F高層11層小高層、19~21層高層,公寓，網點商鋪價格高層16000/平方米均價,洋房21000/平方米均價均價18000元/平方米16000/平方米起，均價21000/平方米，最高28000/平方米客戶特征客戶以青島市內的私營企業(yè)主、金融系統(tǒng)職員、公務員、教師構成項目占主要比例客群自主為主、部分為投資，私營主偏多，大學教師、企業(yè)中高層90平米左右的戶型主要為首次改善客戶，160－180平米主要為升級改善客戶戶型面積花園洋房面積在150平米—240平米，小高層、高層面積在90平米—330平米戶型區(qū)間，94-160平米平層戶型，和160-300的復式一期戶型為90-240平方米，其中170-180平方米四居為主力戶型，占69%，90平方米占30%，另有幾套240平米隨著沿海一線土地稀缺，沿海二線及腹地項目多為社區(qū)感較強的并有海以外的資源依托，多為本地高端客戶自住小結隨著青島城市骨架的逐步拉大，豪宅項目逐步由沿海一線深入到沿海二線及腹地，由市南延伸至嶗山沿海一線高層塔樓和別墅外地高端客戶居多，本地客戶大多居住在沿海一線社區(qū)感較強的項目中沿海一線土地資源稀缺，2010年以來，僅有兩塊土地供應；未來高端海景住宅項目上市量很少，高端海景住宅產品具有較大稀缺性隨著沿海一線土地稀缺，沿海二線及腹地項目多為社區(qū)感較強的并有海以外的資源依托，多為本地高端客戶自住Part2參照系典型項目分析本項目參照系選取愛丁堡國際公寓御景峰上實海上海海信天璽本項目直接參照項目間接參照項目沿海二線及腹地項目沿海一線項目新華錦愛丁堡國際公寓位于嶗山東區(qū)域內，主要為升級改善客戶，產品水平領先規(guī)模占地面積10萬平米，總規(guī)模27萬平米，20棟樓，容積率2.93，綠化率60%產品類型11層小高層、19~21層高層,公寓，網點商鋪戶型配比一期戶型為90-240平方米，其中170-180平方米四居為主力戶型，占69%，90平方米占30%，另有幾套240平米價格16000/平方米起，均價21000/平方米，最高28000/平方米銷售狀況2010年3月15日開盤，一期開盤4棟樓，一周賣掉3棟，目前一期銷售80%以上產品水平精裝修，5000元/平方米（中央空調系統(tǒng)，三層中空玻璃，地板采暖）客戶情況：購置目的：自住為主、投資客戶來源：主要為市內客戶置業(yè)特征：90平米左右的戶型主要為首次改善客戶，16－180平米主要為升級改善客戶，除區(qū)位因素外較為關注教育配套及松嶺路較為便捷的交通配套底商、酒店、幼兒園、高爾夫嶗山宜居大環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃前景、產品力水平領先針對市南區(qū)、市北區(qū)和嶗山區(qū)外溢的高端改善型客戶愛丁堡國際公寓休閑康體度假區(qū)高檔住宅區(qū)軟件園花卉觀光旅游區(qū)海洋大學愛丁堡金家?guī)X山公園午山公園老寨頂嶗山區(qū)東部的宜居環(huán)境和科技谷規(guī)劃前景展現的居住投資價值受到高端客戶的認可科技谷規(guī)劃：項目位于規(guī)劃的青島科技谷高檔住宅區(qū)和休閑度假區(qū)的銜接帶，客戶對此認知較高

人文教育資源：區(qū)域內包括海洋大學、青島大學、青島科技大等高校及青島二中，人文教育資源豐富

高爾夫資源：毗鄰青島國際高爾夫球場，但本地高端客戶對高爾夫資源的價值認知不高。該球場也以日韓客戶為主。

山地景觀豐富：周圍有午山、金家?guī)X、老寨頂等，但山體大多遭破壞愛丁堡國際公寓建筑：

三段式英倫風格建筑，舶來建筑打造高端社區(qū)形象

公建破壞了社區(qū)規(guī)劃的整體感

園林：

綠化率高達49%

社區(qū)中心軸線串聯(lián)7大英倫主題景觀

舶來風格建筑+高綠化率主題園林景觀，打造高端社區(qū)意向愛丁堡國際公寓戶型面積覆蓋90－272的平層和復式，160－180平米的主力三居室面向市南區(qū)市北區(qū)外溢的高端改善客戶愛丁堡國際公寓160平米三居戶型方正，主臥功能比較豐富動線設計不合理，互相干擾戶型設計重視主臥、后臺空間、會客空間的處理，但整體上與豪宅仍有一定距離180平米四居戶型方正，南北通透，空間尺度舒適，工人房強化功能空間大面寬、小進深，會客空間強化，符合高端客戶需求愛丁堡國際公寓設計師：香港高文安精裝修標準為每平5000元DAIKIN（大金）空調系統(tǒng)ALDES（愛迪仕）中央新風系統(tǒng)HYDRO（海德魯）門窗系統(tǒng)OTIS（奧的斯）電梯系統(tǒng)DURAVIT（杜拉維特）衛(wèi)浴NOBILIA（柏麗）廚具大師設計+頂級品牌，達到城市豪宅平臺水平的極致精裝修，產品力成為置業(yè)的重要驅動因素愛丁堡國際公寓御景峰位于香港東路與青大三路交匯處，占據絕對資源優(yōu)勢，北依浮山、南觀黃海

規(guī)?？傉嫉?.114萬平方米，總建筑面積為7.1萬平方米,綠地率41.8%，容積率1.80

,共11棟住宅產品類型多層花園洋房、小高層、高層住宅戶型配比花園洋房面積在150平米—240平米，小高層、高層面積在90平米—330平米。價格高層16000/平方米均價,洋房21000/平方米均價銷售狀況開盤時間2008-05-10

,目前基本售完產品水平精裝修，2000元/平方米（中央空調系統(tǒng)，地板采暖）;停車位與總戶數比例大概為1:1客戶情況：客戶以青島市內的私營企業(yè)主、金融系統(tǒng)職員、公務員、教師構成項目占主要比例客群,成交新客戶以地緣性客戶為主，居住在金帝山莊和通過英派斯健身來訪的客戶誠意度非常高成交客戶以改善性自住需求為主，占90%以上成交客戶普遍能夠接受開盤價位，大戶型客戶為價格不敏感型選擇中高樓層，平層186平米西戶客戶量不足，兩居室客戶集中在低樓層，有實力的客戶傾向位置景觀更好的樓座，選擇東戶居多。配套會所御景峰海景資源：屬于三線海景，由于南部已建建筑物的阻擋，僅在地塊高處可以看到海，海景的價值略低。山景資源：緊貼浮山，高達20米的落差形成良好的臺地風貌的園林，與周邊項目形成差異。城市資源：五分鐘車程內購物中心、超市、銀行、醫(yī)院、學校、娛樂健身、旅游勝地一應俱全人文資源：毗鄰中國海洋大學、青島大學師范學院、青大國際學術交流中心、青大藝術學院等高等學府，既賦予項目人文色彩，更帶給項目部分潛在客戶。項目可快速直達城市核心區(qū)，周邊具有基本的生活配套，天然的娛樂資源，強勢的教育配套

區(qū)域價值御景峰規(guī)劃建筑：單體由美國愛普斯頓國際設計公司來完成，以“山水綠城”為主題，依托錯落的臺地特征，挖掘居山的獨有優(yōu)勢和最大化利用海景資源?；▓@洋房依山而建，層層退臺，形成了一個錯落臺地式的建筑布局。景觀設計：香港貝爾高林景觀設計公司,利用了地塊自然高差、跌宕起伏的先天優(yōu)勢，打造出多維景觀、臺地立體景觀,最大限度地豐富了空間視覺美感，增加了私密性，真正實現了步移景異、戶戶見景的效果。規(guī)劃以海景價值最大化為導向，貝爾高林打造立體臺地景觀，廣受客戶追捧規(guī)劃\建筑\景觀御景峰主力戶型為120-160平三居和180平米四居，青島本地改善升級型客戶為主，關注區(qū)位、規(guī)劃和園林戶型面積套數配比總價客戶特征高層平層90平8025%約16000元地緣性改善型客戶為主，銀行金融屬性的客戶、公務員及部分物流外貿行業(yè)企業(yè)主，支付能力在150-300萬之間120-160平11536%180平8225%客戶價格敏感度低，對產品形式敏感，追求優(yōu)質的景觀資源；物流、外貿行業(yè)企業(yè)主大多沒有稱心的住所，現住的房子是九十年代的老房子，一直想找合適的新房源，尋求城市價值和景觀價值的平衡高層復式200平103%約17000元300平洋房平層160平206%約20000元洋房復式240平165%約22000元御景峰戶型設計到位，舒適度有保證，入戶花園、主仆分道設計提升戶型競爭力

185平米四居戶型方正通透，功能分區(qū)合理入戶花園和主仆分道設計為戶型亮點150平米三居戶型方正通透，功能分區(qū)合理入戶花園提升戶型情景價值和性價比御景峰精裝修提升競爭力精裝修標準：2000元/平方米裝修設計：香港美高中央空調系統(tǒng)、地板采暖御景峰上實海上海依托城市價值和景觀價值，精裝修發(fā)力打造高端豪宅，一半以上為外地客戶，主力總價460－800萬規(guī)模占地面積2.6萬平方米，建筑面積6.6萬平方米，容積率2.50，綠化率45%產品類型5棟板式高樓，高層住宅（13層以上可看海）兩棟28層，三棟30層、平層與復式產品戶型配比平層178－330平方米，主力230平方米，復式450-1000價格銷售均價為：26000元/平方米（10層以下均價約20000元/平方米）目前市場二手房均價4萬客戶情況購置目的：自用為主，投資極少客戶來源：青島本地客戶:外地客戶6：4，其中80%-90%的外地客戶為本省客戶（濰坊、淄博、煙臺等客戶）年齡特征：40-55歲之間為主。置業(yè)特征：多次置業(yè)，多數已有別墅職業(yè)特征：多為貿易物流公司老板、跨省企業(yè)董事、高管為主銷售狀況已基本售罄產品水平停車位：地下449個，地上15個，共464個裝修標準：5000元/平方米，德國進口家具上實海上海地處富人聚集區(qū)，占有強勢資源組合，無敵海景+高爾夫+山體景觀+成熟城市配套景觀資源：無遮擋一線無敵海景、石老人海岸高爾夫、午山、青島國際高爾夫城市資源：毗鄰嶗山區(qū)海爾路市政：青島大劇院、青島博物館教育：新貴都幼兒園、嶗山第二中學、朱家洼小學、青島大學商業(yè)：樂天瑪特超市二店、青島麗達購物中心醫(yī)院：青島大學附屬醫(yī)院銀行：農行、工行、中行戶戶俯瞰一線海景青島大劇院山海景觀上實海上海規(guī)劃：海景資源和高爾夫資源價值最大化，弧形樓座布局有一定形式美感建筑：典雅的現代風格建筑，外立面全部采用干掛石材+深色玻璃，低調內斂的建筑挺拔而厚重，富有存在感和體量感園林：瑞士風格的圍合式園林景觀設計也是上實·海上海的獨特亮點之一整體規(guī)劃呈現明顯的資源導向特征，高品質建筑和園林為打造高端社區(qū)提供支撐上實海上海戶型面積配比總價銷售進度客戶特征兩室178平約20%約460萬售罄高收入并且有一定財富積累的的大型企業(yè)高管、職業(yè)經理人為主，升級居住條件，認可嶗山的大環(huán)境、認可上實品牌、關注產品力三室230平約60%約600萬售罄貿易物流企業(yè)老板為主，外地客戶較多，大多有別墅置業(yè)經歷，對海資源敏感，其中的本地客戶大多在市南市北有房子四室320平約20%約830萬售罄貿易、物流、能源、房地產企業(yè)老板，有別墅置業(yè)經歷，資源導向特征明顯復式450－1000少量1000－2500萬售罄城市頂級財富階層，私人會所+資產處置面積偏大、總價偏高，總價在460－800萬的主力產品面向本地高端改善客戶和外地客戶，450平米以上復式作為標桿產品面向城市頂級財富階層上實海上海戶型點評：戶型方正，南北通透，空間尺度舒適電梯直接入戶，配置獨立工人電梯，青島市場首創(chuàng)設計實現市場領先后臺操作空間完善，獨立工人房，主仆分區(qū)到位戶型公攤偏大在滿足實用性、舒適度基礎上，實現了豪宅的分區(qū)及電梯入戶、主仆分道等要求4室2廳3衛(wèi)1廚2室2廳2衛(wèi)1廚上實海上海風格：提供兩種風格供客戶選擇：新古典風格/美式現代風格。標準：5000元/平方米標準品牌：主衛(wèi)五金（德國當代）浴缸（卡德維）面盆/座廁（德國唯寶）門鎖（德國金凱登）櫥柜（德國西曼諦克）電器（意大利庫西尼）德系品牌為主的高品質精裝是產品的主要發(fā)力點，在銷售期內領先市場上實海上海位于麥島金岸東側,改善需求為主,多次置業(yè)規(guī)模占地面積2.88萬平米總建筑面積7萬平方米，容積率2.16,共336套產品類型高層、訂制化別墅戶型配比140平方米-560平方米，主力戶型220平方米價格均價4萬元/平方米,高層豪宅800萬以上客戶情況購置目的：自用為主，改善需求為主客戶來源：青島本地客戶:外地客戶4：4（外地客戶各處都有，其中有東北、山西、河南、廣東、香港等地以生意人為主）客戶年齡特征：40-55歲之間為主，部分富二代?？蛻糁脴I(yè)特征：多次置業(yè)客戶職業(yè)特征：貿易、物流私營業(yè)主，主要為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管銷售狀況項目現階段未開盤，開始預約交定金，前期只預定300名客戶，（客戶名額小于開盤套數），交定的金額為：150萬、200萬、400萬、600萬,視戶型大小確定定金額度。目前預定時間7天；已預定出60套，已交定金2億元；已定制出別墅一套，總價7500萬元點評自然資源優(yōu)勢明顯，海景、山景資源突出；產品品質特點明顯，產品細節(jié)體現出高貴、專屬性。海信天璽位于嶗山區(qū)，依托城市價值、山海資源打造豪宅體系山海資源：一線海景、背靠浮山旅游配套：臨近極地海洋世界城市資源：接壤市南市中心，交通便利醫(yī)療：市立醫(yī)院、青醫(yī)附院東部院區(qū)教育：雙語幼兒園，周邊分布著大蘋果雙語幼兒園、燕兒島路小學青大附中、青島大學、海洋大學其他：銀海國際游艇俱樂部、奧帆基地、海信廣場、陽光百貨、海景花園大店、香格里拉大酒店、SPR白宮會館海信天璽選用兼具現代時尚及古典美感的ARTCDECO立面風格，建筑形象按照三段式構圖，強調對稱，創(chuàng)造渾厚內斂、扎實穩(wěn)重的形象，采用卡拉麥麗金石材。Artdeco干掛石材建筑立面+寫意園林+殿堂級大堂打造豪宅氣質寫意園林日本造園設計株式會社設計。戲水池為主題，采用“透景”筆法打造，主題宏大突出、細節(jié)精致典雅的圍合式中央公園景觀。殿堂級外大堂：專屬管家恭迎入戶，隨時待命服務，周邊特設會客廳。雙層安防大堂：安防電動門，結合外大堂，充分保證業(yè)主居住的安全私密ArtDeco干掛石材立面殿堂級大堂海信天璽以136平米兩室及217平米三居為主力，符合青島豪宅客戶居住需求，頂層大平層及復式戶型擴充豪宅客戶群，滿足更多客戶需求戶型面積區(qū)間套數配比總價客戶描述兩居130-140平米34%600萬高端客戶自住為主三居221-230平米59%1000萬外地客戶占據60%，青島人占據40%，頂級財富階層客戶多為成功人士，有一些知名演藝人士，年齡在40-50歲；置業(yè)目的為改善自住、資產處置對單價和總價不是很敏感，主要看重產品。認可天璽的地段、海景景觀、視野大平層/復式300-418平米3%1300－2000萬別墅429-620平米4%2000－3000萬海信天璽優(yōu)點缺點戶型南北通透主臥套間設計體現豪宅居住感社交、居住軟性分隔放大主臥及客廳面積，提升居住感添加綜合活動區(qū)，滿足豪宅客戶的多樣需求層高3.15米，頂層3套大平層為4.45米產品附贈率相對較少面向室外及景觀面的空間不足，資源價值展示不充分HUF定制別墅：青島市場首創(chuàng)訂制化別墅概念，與德國賀府（HUF）公司合作研發(fā)建設五棟HUF別墅，是海信頂級產品品質的代表之作，具備強市場影響力。世界級定制別墅作為標桿產品影響力突出，高層戶型設計體現豪宅居住感，但對海景資源價值的展示不足高層產品：海信天璽大師設計+頂級品牌+科技智能居住系統(tǒng)設計師：香港高文安裝修風格：大都會風格和現代風格裝修標準：6000－8000元科技智能：窗式新風系統(tǒng)、外窗保溫系統(tǒng)、水源熱泵系統(tǒng)選用品牌：德國維寶潔具、德國當代水龍頭、德國美諾廚電、嘉格納廚電海信天璽小結規(guī)劃建筑——參照項目除依托山海資源外，社區(qū)感的打造尤為重要，建筑單體、景觀規(guī)劃設計均由世界知名景觀設計院設計戶型——直接參照項目主力戶型區(qū)間為160—180平米舒適型三居，間接參照項目主力戶型區(qū)間為220平米舒適型四居客戶——參照項目客戶大部分為自主性客戶，改善型為主，以貿易、物流私營業(yè)主為主，大部分為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管精裝——參照項目均為精裝修，精裝標準2000—5000元，均由世界知名室內設計師設計，均采用德系的衛(wèi)浴器具Part3青島高端客戶分析私企打工者、普通公務員、企業(yè)基層管理人員等普通工人等支付力高低頂級財富階層：目標物業(yè)總價1000萬以上；從業(yè)特征：大型金融、能源、外貿、物流、房地產企業(yè)主；置業(yè)目的：本地客戶自住、外地客戶資產沉淀；代表客戶：東海路9號、銀都花園主流財富階層：目標物業(yè)總價控制600-800萬；從業(yè)特征：中小型金融、能源、外貿、物流、房地產企業(yè)主；置業(yè)目的：自住、養(yǎng)老；代表客戶：海信天璽、魯商中心、上實海上海入門級財富階層：目標物業(yè)總價控制300-500萬；從業(yè)特征：金領、職業(yè)經理人；置業(yè)目的：自住，為子女置業(yè)；代表客戶：御景峰、恩馬文景園、愛丁堡國際公寓頂級財富階層主流財富階層入門級財富階層私企業(yè)主、金領、國企高層、政府權力部門高官政府基層干部、大學教師、大型鋼企中層外貿、物流、金融、房地產業(yè)業(yè)主和高管通過客戶訪談和項目調研，青島高端客戶按照財富層次可分為頂級財富階層、主流財富階層和入門級財富客戶三個層次高端客戶類型【頂級財富階層】占有城市資源、海資源為主要置業(yè)特征，置業(yè)目的為私人會所、城市會客、身份標定、資產沉淀置業(yè)目的置業(yè)偏好產品訴求來源地職業(yè)特征會客功能的“私人會所”為其置業(yè)的主要目的，兼顧資產保值增值稀缺的頂級海資源為其首選，城市或其他稀缺資源也會影響其置業(yè)選擇擁有多次的置業(yè)經驗，對產品本身品質及相關配套有著極高要求青島本地與外地各占一半，外地客戶主要來自山東省內，其次為東北三省大型金融、能源、外貿、物流企業(yè)主萬麗海景萬邦中心東海路9號【頂級財富階層寫真】魏女士，45歲，海歸生意人購買產品：200多平米購買量級：2000萬左右；置業(yè)背景：曾有在溫哥華居住10年的經歷；資金充足，購買房地產成為其主要的投資渠道，對房地產市場有自己的見解；客戶目前居住在東海路的銀都花園小區(qū)。已有三套以上住宅。主要關注要素：對于置業(yè)——主要關注點在“海邊、小區(qū)環(huán)境好、位置理想、房子質量要好”如購房目的為自主，則要求必須離海很近，最好是觀海房，位置和小區(qū)環(huán)境很重要，面積控制在200平米以內，180平米左右；消費——生活消費上并不是很高調，屬于低調內斂一點都不張揚，基本生活購物在香港中路附近一些購物中心；品質——產品從外立面以及內部裝修等，都要是身份的象征；對海資源要求——必須臨海，不然不算頂級豪宅對嶗山區(qū)看法——希望在嶗山區(qū)域，因為目前住在嶗山區(qū)，有感情，生活習慣了，并且嶗山環(huán)境好，目前居住的銀都花園是自己的理想居住，無換房意愿?！卷敿壺敻浑A層寫真】王先生，46歲，某貿易公司老板購買產品：500多平米購買量級：3500萬左右；置業(yè)背景：挺多房子，基本上都是愛人的秘書在打理，國外、北京、上海、青島都有自己的房子；一旦喜歡就會買，決策非常快；主要關注要素：“生意部分業(yè)務在青島，現在生意做的還不錯，常常會有國內外的客戶來青島拜訪，基本每次都安排到酒店去了，我們在國外常常去企業(yè)會所，這樣比較助于企業(yè)形象的建立”

資源與核心地段——有足夠的強勢、稀缺的資源，標識性和身份標簽；品質——產品從外立面以及內部裝修等，都要是身份的象征；圈層——有些朋友在這邊買房子，周邊都是這樣的人，也比較有面子，增添了談資與話題；對海資源要求——必須臨海，不然不算頂級豪宅【主流財富階層】看齊頂級豪宅客戶圈層，追求對海資源、城市資源占有，總價受限，距離換海景置業(yè)目的置業(yè)偏好產品訴求來源地職業(yè)特征購置海資源占有型的豪宅滿足其身份標簽和會客要求，看齊頂級豪宅客戶受海資源導向和非頂級財富能力所限，會向城市邊緣的海景區(qū)域外溢看重產品的海景價值，社區(qū)的圈層感和尊貴感青島本地客戶占大部分，其余主要來自山東各市上實海上海海信天璽山水名園中小型金融、能源、外貿、物流企業(yè)主【主流財富階層寫真】師先生，29歲，證券公司老總購買產品：200平米左右購買量級：總價800萬左右置業(yè)背景：客戶屬于典型財富新貴，白手起家，從事金融行業(yè)。畢業(yè)僅4年的時間成為億萬身價的私營公司老板。老家在河北，現打算定居青島，資金充足。目前剛剛購置了第一套房產，總價近400萬202平米的復式主要關注要素：對于置業(yè)——對于置業(yè)，首先考慮“區(qū)域、產品、戶型”，其他的不做重點關注，也不關注價格，但會考慮性價比問題。對于區(qū)域還會多少考慮到風水的問題；產品——戶型及功能空間沒有特殊要求，喜歡復式，相對傳統(tǒng)的要求南北通透、結構方正即可，對于高層和洋房產品更喜歡高層，喜歡高層的視野開闊，住起來會覺得敞亮。而洋房產品則沒有太多的認識，覺得和多層一樣，但不絕對反感消費——生活消費上并不是很高調，屬于低調內斂一點都不張揚，但會追求一些奢侈品牌；品質——產品從外立面以及內部裝修等，都要是身份的象征；對海資源要求——對于海景資源沒有特俗要求，只要求自己住得舒服圈層——生活圈層也基本屬于財富人群，身價2-10億的朋友居多，基本都有私人銀行投資理財師，對于投資都較為理性。對于目前市場情況有一定的認識。【主流財富階層寫真】萬女士，30多歲，職業(yè)經理人購買產品：200平米左右購買量級：總價400萬左右置業(yè)背景：客戶在青島屬于典型金領階層，收入較高，對市場、經濟、投資有自己的看法。外地來青島，后定居青島，目前在青島已有三套左右房產，資金較為充足主要關注要素：對于置業(yè)——對于置業(yè)，主要關注“區(qū)域、產品、社區(qū)環(huán)境”，喜歡高層，對于洋房產品有一定的看法，認為市場對其認知度不高，另外，主要要看樓盤位置，位置好的話洋房可以接受，相對位置較遠則對于洋房產品有一定的抗性。對于自己目前的住所很滿意，生活便利，交通方便，配套齊全，因此不考慮更換第一住所，再置業(yè)主要用于投資。；產品——面積在180-200平米左右面積較為合適，對功能空間上沒有明確要求，均屬于基本置業(yè)考慮的南北通透、戶型方正等，對于情景化空間有很強的感知，認為室內裝修上需要考慮這些。對于裝修風格沒有特別明確的要求，但對于裝修品質要求較高；消費——生活消費上并不是很高調，屬于低調內斂一點都不張揚，但會追求一些奢侈品牌；對海資源要求——對于海景資源沒有特俗要求，只要求自己住得舒服【入門財富階層】改善居住需求為主要特征的老青島客戶，資源不是置業(yè)的決定要素,在總價范圍內尋找更好的居住解決方案置業(yè)目的置業(yè)偏好產品訴求來源地職業(yè)特征主要置業(yè)目的是改變、提升自己的居住條件對溫泉、景觀及人文類資源感興趣對產品能夠提供的居住舒適度有高要求主要是本地的老青島客戶和部分高收入新青島人金領、職業(yè)經理人芭東小鎮(zhèn)上實海上海恩馬文景園御景峰【入門財富階層寫真】陳先生，29歲，證券公司操盤手購買產品：180平米；家庭人口：未婚購買量級：總價300-500萬；置業(yè)背景：目前一人住在市南區(qū)一個中等偏上的社區(qū)里，約140多平米的高層主要關注要素：主要是環(huán)境好,不一定非得有特別好的海景,交通方便,不吵鬧,不擁擠就好，關鍵得住著舒服；產品力——外立面、裝修要上檔次，有品質感；便利性——商場、教育配套離得比較近，生活起來很方便；私密性——小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚。【入門財富階層寫真】劉女士，29歲，投資公司副總購買產品：180平米；家庭人口：一家三口，小孩兩歲購買量級：總價300-500萬；置業(yè)背景：目前一家人住在市南區(qū)一個中等偏上的社區(qū)里主要關注要素：主要是環(huán)境好,不一定非得有特別好的海景,但最好是可以看到海的房子，交通方便,不吵鬧,不擁擠就好，關鍵得住著舒服；產品力——外立面、裝修要上檔次，需要德國進口衛(wèi)浴，有品質感；大客廳、大餐廳、有保姆間，社交空間的需求；便利性——商場、教育配套離得比較近，生活起來很方便；私密性——小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚。豪宅客戶擬合定位：主流財富階層為領袖客戶，入門財富階層為核心客戶三類豪宅客戶在市場各項目上的分布100020002001200400600800萬麗海景東海路九號海信天璽魯商中心凱悅中心銀海一號愛丁堡頤和星苑山水名園石灣山莊上實海上海銀座領海公館遠雄國際廣場青島豪宅項目主力戶型區(qū)間總價梯度表御景峰恩馬文景園頂級財富階層，總價1000萬以上主流財富階層，總價600-800萬入門財富階層，總價300-500萬50御景峰恩馬文景園愛丁堡國際公寓背山觀海，坐擁強勢景觀資