11分析師:杜昊曼(執(zhí)業(yè)S1130521090001)duhaomin@分析師:方鵬(執(zhí)業(yè)S1130524030001)行業(yè)點評上海三批次土拍取消最高限價及房地聯(lián)動價，自2021年一批次集中供地以來重回價高者得，商品初至今，全國300城累計宅地成交建面7072萬㎡，累計同比-50%；年初至今，建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團、華潤置地、綠城中國、中建三局的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。本周新房銷售在高基數(shù)下，同環(huán)比均有所下降。本周（6-32%，周同比-26%。其中：一線城市周環(huán)比-17比-5%，周同比+11%。其中：一線城市周環(huán)比-18%，周同比+29%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比+6%；三四線城市周環(huán)同比-55BP,其中一線/二線/三四線城市平均房貸利率分別為3.59%/3.40%/3.46%，環(huán)比分別-29BP/-19B市積極響應(yīng)，但目前仍有部分城市尚未跟進，預(yù)計后續(xù)將有望逐步落地，進而帶動百城房貸利率繼續(xù)下降。地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，在歸納總結(jié)近幾個月工作舉措，致力于加強項目推送效率和質(zhì)量，續(xù)將持續(xù)推動協(xié)調(diào)機制落地見效，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。投資建議利好不斷落地，一二手房市場活躍度持續(xù)提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。風(fēng)險提示22 4 4 5 5 6 7 7 8 4 4 4 5 6 6 6 6 6 7 7 7 7 833 8 9 9 9 445月百城房貸利率下降同比-55BP,其中一線/二線/三四線城市平均房貸利率分別為3.59%/3.40%/3.46%，環(huán)比分別-29BP/-19BP/市積極響應(yīng)，但目前仍有部分城市尚未跟進，預(yù)計后續(xù)將圖表1：2024年5月百城首套房貸利率一線為3.59%，二線為3.40%，三四線為3.46%圖表2：2024年5月百城二套房貸利率一線為3.98%，二線為3.84%，三四線為3.92%5.2%5.0%4.8%4.6%4.4%4.2%4.0%3.8%3.6%圖表3：2024年5月百城首套房貸利率3.45%，二套房貸利率3.90%80605040302003.903.452019-012019-032019-052019-072019-012019-032019-052019-072019-092020-012020-032020-052020-072020-092022-012022-032022-052022-072022-092023-32023-52023-92024-32024-融資協(xié)調(diào)機制進一步優(yōu)化完善續(xù)將持續(xù)推動協(xié)調(diào)機制落地見效，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。55圖表4：城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進一步優(yōu)化完善2024年1月2024年6月協(xié)調(diào)機制單位責(zé)同志任副組長，相關(guān)部門及金融機構(gòu)為成員單位地方政府職能構(gòu)推送方案，問題解決后可再次審查并推送金融機構(gòu)職能時限，積極滿足合理融資需求推送反饋管理/的解決方案，相關(guān)問題解決后可再次審查并推送保障措施對符合條件的房地產(chǎn)項目要盡快為其辦理“四證”2、加強信息共享，及時向相關(guān)金融機構(gòu)提供項目建設(shè)運行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息3、為房開企業(yè)和金融機構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構(gòu)債權(quán)安全4、指導(dǎo)房開企業(yè)通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流5、督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產(chǎn)1、推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，嚴禁項目資金挪作他用對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立銀行與主辦銀行不一致的，城市協(xié)調(diào)機制要協(xié)助做好變更3、加強在建工程抵押精細化管理，根據(jù)項目銷售進度逐套解押，保障銀行債權(quán)安全行情回顧地產(chǎn)行情回顧幅分別為-22.5%、-22.4%、-21.1%、-15.5%、66圖表5：申萬A股房地產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序圖表6：WIND港股房地產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序4%2%0%公交采家電銀國醫(yī)房農(nóng)汽建通商非有建食鋼化電紡機傳計休輕綜用通掘用子行防藥地林車筑信業(yè)銀色筑品鐵工氣織械媒算閑工合事運電軍生產(chǎn)牧裝貿(mào)金金材飲設(shè)服設(shè)機服制業(yè)輸器工物漁飾易融屬料料備裝備務(wù)造6%5%4%3%2%1%0%公運半軟制資零電耐醫(yī)銀消多商技材房家汽食能保媒食事體與貨業(yè)服消保者金和硬Ⅱ產(chǎn)與與Ⅱ來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所圖表7：本周地產(chǎn)個股漲跌幅前5名圖表8：本周地產(chǎn)個股漲跌幅末5名8%6%4%2%0%上海實業(yè)控股匯景控股中國海外宏洋集團金輝控股萬通發(fā)展上海實業(yè)控股匯景控股中國海外宏洋集團金輝控股萬通發(fā)展大名城ST大名城ST迪馬*ST中迪*ST中潤來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所物業(yè)行情回顧中天服務(wù)、世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、榮萬家、德信服務(wù)集團，漲跌幅分別為-10%、-8.2%、-5.8%、-5.3%、-4.7%。5%4%4%3%5%4%4%3%3%2%2%1%1%0%2024/6/32024/6/42024/6恒生物業(yè)服務(wù)及管理滬深300恒生中國企業(yè)指數(shù)77圖表10：本周物業(yè)個股漲跌幅前5名圖表11：本周物業(yè)個股漲跌幅末5名 5%0%朗詩綠色生活時代鄰里萬物云眾安智慧生活建業(yè)新生活0%0% 德信服務(wù)集團世茂服務(wù)中天服務(wù)正榮服務(wù)榮萬家來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所數(shù)據(jù)跟蹤宅地成交集團、華潤置地、綠城中國、中建三局的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五，圖表12：全國300城單周宅地成交建面及平均成交溢價率5%0%400020002021年第1周2021年第6周2021年第112021年第1周2021年第6周2021年第11周2021年第16周2021年第21周2021年第26周2021年第31周2021年第36周2021年第41周2021年第46周2021年第51周2022年第4周2022年第9周2022年第14周2022年第19周2022年第24周2022年第29周2022年第34周2022年第39周2022年第44周2022年第49周2023年第2周2023年第7周2023年第12周2023年第17周2023年第22周2023年第27周2023年第32周2023年第37周2023年第42周2023年第47周2023年第52周2024年第4周2024年第9周2024年第14周2024年第19周am單周宅地成交建面(萬㎡)——平均溢價率圖表13：全國300城累計宅地成交建面（萬㎡）及同比60000400002000003W5W3W5W9W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2023年累計宅地成交建面2024年累計宅地成交建面2023年累計同比2024年累計同比40%20%0%88圖表14：2024年初至今權(quán)益拿地金額前20房企排行企業(yè)名稱土地宗數(shù)(宗)權(quán)益拿地金額(億元)權(quán)益建筑面積（萬㎡）總規(guī)劃建面(萬㎡)溢價水平(%)樓面均價(元/㎡)1232127271783714219145549525769657146720004529844080293124544340467476803329729328302165634842696246430599224102404025230新房成交三四線城市：周環(huán)比-8%，周同比+6%，月度累計同比+6%，年度累計同比-13%。圖表15：35城新房成交面積及同比增速45040035030025020050080%60%40%20%0%2024/4/192024/4/262024/5/32024/5/102024/5/1735城單周成交面積（萬方）周環(huán)比周同比99圖表16：各能級城市新房成交面積月初至今累計同比圖表17：各能級城市新房成交面積年初至今累計同比2024/4/192024/5/32020% 2024/4/192024/5/32024/來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比-24%-42%-45%394-24%24.5-16%-20%24.5-28%563-33%-19%-19%-26%327-31%-51%-56%-40%-26%-12%-19%290-39%4.3-58%-38%4.3-48%-44%23%-21%-34%-58%-72%-47%-58%218-39%-26%-14%425-45%-35%-34%-43%412-18%-29%-17%-39%436-34%38.3-33%-49%38.3-56%893-33%---------------34%372-30%-46%-55%-56%89%67%67%-46%--------20%-24%-30%4-60%-74%-34%-40%342-20%金華-21%-23%-54%-23%-38%-26%-22%-58%-60%77%55%39%-21%鎮(zhèn)江---------------------40%-39%-47%28%-33%-34%---城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比-24%-31%-43%-24%-34%-41%-32%-61%-64%-47%-17%-73%-42%二手房成交一線城市：周環(huán)比-18%，周同比+29%，月度累計同比+29%，年度累計同二線城市：周環(huán)比-2%，周同比+6%，月度累計同比+6%，年度累計同比-1三四線城市：周環(huán)比+11%，周同比+32%，月度累計同比+32%，年度累計同比-2%。圖表19：15城二手房成交面積及同比增速（周）2502005002024/4/192024/4/262024/5/32024/5/102024/5/172024/5/280%40%0%15城單周成交面積（萬方）周環(huán)比圖表20：一二三線城市二手房成交面積月初至今累計同比圖表21：一二三線城市二手房成交面積年初至今累計同比 200%150%100% 0% 2% 0% 一線城市二線城市三四線城市一線城市二線城市三四線城市來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比29.2-21%29.220%605-17%-25%58%20528%-17%81%79%城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比20.421%20.423%344-19%-16%34547.047.04%976-13%30%28%30%-17%51%38%31%37%285-26%-34%-33%330-14%-19%-21%-32%金華26%-31%-31%-52%40-15%-22%36%---重點城市庫存與去化周期圖表23：12城商品房的庫存和去化周期圖表24：12城各城市能級的庫存去化周期454035302520505-2020/10/112021商品房銷售面積（萬方/日）商品房去化周期（月）5040302002020-102021-062022-022022-102一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市同比去年同期面積（萬方）去化周期（月）2,40534.380847%4.32,46834.187731.57822,86475.028.5-----83725.3761292.44%23.7413來源：wind，國金證券研究所注：成交地產(chǎn)行業(yè)政策和新聞時間城市/機構(gòu)內(nèi)容2024/6/32024/6/32024/6/32024/6/32024/6/42024/6/42024/6/5發(fā)布“以舊換新”倡議，該鼓勵房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)和商業(yè)銀行參與，通過多種優(yōu)惠措施支持市民換房。參與者在活動平臺上選擇房源并簽訂意向協(xié)議后，有90天鎖定房源的期限，以便出售舊則無條件退還意向金。此外，活動還提供中介費折扣、租賃周轉(zhuǎn)房源免費中介服務(wù)，以及促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。參與商品房團購，還有多項優(yōu)惠政策。一是年度最低價保障，池房源為2024年度內(nèi)同等房源市場最低價，且為網(wǎng)簽后半年內(nèi)最低價。企業(yè)再讓利5%～10%。三是購買家庭首套房才租賃房租金減免，不高于市場租金的70%提高購房補貼標準，單套補貼金額最高不超過5萬元。經(jīng)開區(qū)、慈湖高新區(qū)）購買新建商品住房的購房人，給予商品住房合同價款（不含車庫、住房的購房人，或在市區(qū)購買新建商品住房后住房合同價款2%的購房補貼。以上補貼標準按就高不重復(fù)享受四川南江探索農(nóng)村集體土地所有權(quán)房屋抵押貸，用于支持通過收購、合作方式盤活存量商品房用于保障性租賃住房、人才公寓。調(diào)整住房公積金使用政用途，提高地下車位利用率。提升商品住房品質(zhì)，鼓勵高品質(zhì)住房建設(shè)和精裝修住房，規(guī)范前期物業(yè)長沙鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿向社會公開承諾“購房無理由退定”。購房者支付定金并與開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議后，可在規(guī)定時限內(nèi)申請退定金，無需提供理由。承諾原則包括政府鼓勵、企即受約束。開發(fā)商需公示無理由退定協(xié)議，明確退定范圍、時限、條件和流程，并在收工作日內(nèi)退還定金。購房者可憑定金憑證或認購協(xié)議提出退定申請，若憑證遺失，開發(fā)企認。若發(fā)生消費者權(quán)益爭議，購房者可向長沙市房屋交易管理中心或消費者委員會投訴時間時間城市/機構(gòu)內(nèi)容2024/6/52024/6/62024/6/62024/6/62024/6/62024/6/72024/6/7金管總局、住建部新市民和青年人在鄭州無自有住房的，可按實際支付的租金多次提積金提取，累計金額不超過實際支付的購房款。首次購房或首次使用公積金貸款的家庭，貸家庭住房套數(shù)以擬購住房所在地現(xiàn)有住房認定，已有兩次公積金貸款記錄且未結(jié)清的，不能積金貸款。家庭收入按夫妻雙方（單身家庭為申請人本人）公積金繳存基數(shù)或社保系統(tǒng)記載房票打破縣與縣、縣與區(qū)房票使用界限，在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)“一票通用”。加老的購房人，均給予購房款2%的購房補貼。多孩家庭購買首套或第二套自住住房的，公積金貸款最高額度上浮30%；異地繳存職工在本市購買首按照已繳納契稅80%的額度給予補貼；在江山市購買9以需定購。鼓勵國企酌情以合理價格收購房地產(chǎn)企業(yè)已建成存量商品房，用作保障性租職工按規(guī)定連續(xù)繳存住房公積金滿2年，首次申請住房公積金貸款購買款申請人家庭，申請首套（借款申請人家庭無未結(jié)清住房貸款的）住房公積金貸款時，城市完善協(xié)調(diào)機制，由城市政府主要負責(zé)同志任組長，分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融工作的負行要建立綠色通道，可單列授信額度。金融機構(gòu)要根據(jù)《通知》制定盡職免責(zé)具體實施細會議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局。要充分城市/機構(gòu)2024/6/7予總房價2%的購房補貼；新購買新建車位(庫)的購置人，給予車位(庫)總價款3%縣房地產(chǎn)協(xié)會、房產(chǎn)中介協(xié)會，聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目探索建立新房與二手房便捷換產(chǎn)品，并按以下政策執(zhí)行：按月繳存使用產(chǎn)品的起貸期限，由連續(xù)繳存滿24個月縮短為連續(xù)繳存滿2024/6/7使用產(chǎn)品的貸款倍數(shù)由13.715倍提高至20倍，自由繳存使用按月、一次性和自由繳存使用三款產(chǎn)品的日均余額核算方式，均由申請貸款時前24個月的日均余額調(diào)整為申請貸款時前12個月的日均余額。按月和一次性繳存使用產(chǎn)品的繳存補貼最低起算時間開展以舊換新，同時通過市屬國有企業(yè)收購二手住房實施以舊換新。市屬收購二手住房，在專業(yè)評估、雙方洽談的基礎(chǔ)上簽訂收購意向協(xié)議，同步選定意向購買的2024/6/72024/6/7位按每套1000元上限給予財政補貼。如已繳納額予以財政補貼。新建商品住房和新建商品房車位的商品房買賣合同簽訂時間、合同登記備2024/6/7房補貼（最高不超過稅務(wù)部門認可的房屋成交總價的1.5%購房時2024/6/8地產(chǎn)公司動態(tài)公司名稱公告時間類型2024/6/4售金額約233.3億元，同比-29.27%。2024/6/4售金額約19.10億元，同比-41.公司名稱公告時間類型內(nèi)容2024/6/42024/6/52024/6/52024/6/52024/6/52024/6/52024/6/62024/6/62024/6/62024/6/62024/6/62024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/72024/6/7金額約16.5億元，同比-60.71%。售金額約22.7億元，同比-70.86%。售金額約10.05億元，同比-29.售金額約42.9億元，同比-76.43%。售金額約5.96億元，同比-61.49%。銷售金額約41.02億元，同比-41.67%。售金額約5.44億元，同比-73.20%。售金額約46億元，同比-14.81%。合同物業(yè)銷售金額約197億元，同比-3權(quán)及相關(guān)債權(quán)，總交易金額約40億元，出售所得款項將主要用于償付優(yōu)先額約353.14億元，同比-13.53%。金額約9.5億元，同比-37.5%。售金額約7.03億元，同比-68.80%。售金額約3.01億元，同比-69.60%。售金額約5.89億元，同比-64.60%。售金額約7.23億元，同比-64.19%。售金額約29.2億元，同比-27.18%。售金額約33.4億元，同比-52.29%。公司名稱公告時間類型2024/6/7售金額約16.65億元，同比-28.2024/6/7售金額約72.2億元，同比-49.08%。2024/6/7售金額約86.9億元，同比-40.32%。2024/6/7金額約23.41億元，同比-56.25%。2024/6/7售金額約65.1億元，同比-50.78%。2024/6/7銷售金額約190.16億元，同比-28.56%。物管行業(yè)政策和新聞城市/機構(gòu)2024/6/3深圳市人大常委會修法降低業(yè)委會成立門檻。深圳市人大常委會公布理條例》在內(nèi)的十二項法規(guī)修改的決定，條例中指出按時繳納物業(yè)費不再是深圳要條件。經(jīng)研究認為，民法典物權(quán)編對業(yè)主大會、業(yè)委會成立的具體條件和程序定。將“按時繳納物業(yè)費等相關(guān)費用”作為參選業(yè)主委員會成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神，應(yīng)予以糾正。根據(jù)全國人大的意見，市人大常委會啟動修非開發(fā)公司動態(tài)公司名稱公告時間2024/6/32024/6/3金科服務(wù)2024/6/32024/6/42024/6/4金科服務(wù)2024/6/42024/6/42024/6/5金科服務(wù)2024/6/52024/6/52024/6/6金科服務(wù)2024/6/6公司名稱公告時間2024/6/7金科服務(wù)2024/6/7行業(yè)估值圖表30：A股地產(chǎn)PE-TTM2520502024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/112024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/11圖表31：港股地產(chǎn)PE-TTM20864202024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1PE-TTMAVGAVG圖表32：港股物業(yè)股PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1股票代碼公司評級歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤同比增速2023A2024E2025E2023A2024E2025E2023A2024E2025E000002.SZ908-46%600048.SH-34%001979.SZ90563.291.148%44%30%600153.SH2814.267.684.0-48%24%002244.SZ25425.332.740.4-32%29%24%600325.SH20520.122.6-29