第第頁劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成及其估價(jià)方法研究【摘要】近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地方政府投資力度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，使劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)化成為必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中涉及劃撥土地使用權(quán)的情況不斷增多。劃撥土地使用權(quán)一般通過轉(zhuǎn)讓、抵押、投資入股等方式進(jìn)入市場(chǎng)，由于缺乏明確的政策規(guī)定，評(píng)估中的技術(shù)問題也成為交易雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。如何清晰界定劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)方法，是估價(jià)實(shí)踐急須解決的問題，也是保障國家和相關(guān)利益人之間合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)需要。本文試圖分析劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)值內(nèi)涵，并對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行初步探討。

【關(guān)鍵詞】劃撥土地價(jià)值評(píng)估

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國有土地使用權(quán)都是通過劃撥取得。改革開放以來，國有土地使用權(quán)出讓已成為當(dāng)前土地使用權(quán)獲取的主要方式。由于過去以劃撥方式取得的土地仍由原產(chǎn)權(quán)單位使用，加上國家機(jī)關(guān)和軍事、公益事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍通過劃撥方式取得，因此形成了劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)并存的格局。

一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點(diǎn)

（一）劃撥土地使用權(quán)的含義

“劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)[1]?！币詣潛芊绞将@取的土地使用權(quán)，一般沒有使用期限限制。劃撥土地使用權(quán)可通過以下形式取得：（1）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者在繳納補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等費(fèi)用后取得;（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者無償取得。

（二）劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)

劃撥土地使用權(quán)有以下3個(gè)特點(diǎn)：（1）公益性，劃撥土地使用權(quán)，國家作為土地所有人未獲取經(jīng)濟(jì)利益;（2）法定性，取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn);（3）限制性，劃撥土地使用權(quán)取得后，其收益、處分權(quán)利受到一定限制，不能隨意進(jìn)行處分。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成

（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的定義

“土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)[2]”。與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有更加嚴(yán)格的限制條件。國家禁止有關(guān)單位利用劃撥土地從事經(jīng)營活動(dòng)，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓或出租。劃撥土地使用權(quán)價(jià)值是土地價(jià)格的一種特殊表現(xiàn)形式，一般以取得并開發(fā)至可用狀態(tài)下的土地資產(chǎn)價(jià)格表征。劃撥土地使用權(quán)價(jià)值是劃撥土地平均取得成本和開發(fā)成本之和。

（二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的具體構(gòu)成

劃撥土地使用權(quán)價(jià)值包括土地取得成本和土地開發(fā)成本兩部分。在實(shí)際應(yīng)用中，土地利用情況不同，其價(jià)格構(gòu)成也有所不同。對(duì)新增建設(shè)用地，土地取得成本包括土地補(bǔ)償、安置費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;對(duì)已利用的國有土地，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)和稅費(fèi)等費(fèi)用。土地開發(fā)成本主要是企業(yè)取得土地后，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如水、電、氣、通訊和道路等建設(shè)費(fèi)用，使其達(dá)到“七通一平”的條件。因劃撥土地使用權(quán)的使用限制，在評(píng)估操作中一般不考慮土地增值。所以，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)利息及利潤。

三、劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估方法

（一）直接評(píng)估法

直接評(píng)估法又稱正算法，是直接根據(jù)土地平均取得和開發(fā)的成本計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。依據(jù)相關(guān)計(jì)算公式可知，這種方法是以取得土地和開發(fā)土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上利息、稅金、利潤和土地收益來計(jì)算土地價(jià)格的方法。土地價(jià)格由土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)和土地所有權(quán)收益累加構(gòu)成。直接評(píng)估法的計(jì)算過程簡單明了，易于理解和接受。由于土地所有權(quán)收益來源于“增值地租”，歸國家所有，所以按直接評(píng)估法計(jì)算，“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、利潤、利息和稅費(fèi)之和”[3]。

（二）間接評(píng)估法

間接評(píng)估法又稱倒算法，這種評(píng)估方法分兩步計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值：首先采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等評(píng)估方法，“計(jì)算出一定期限、一定開發(fā)程度和容積率條件下出讓土地使用權(quán)的價(jià)格”[4]。這個(gè)價(jià)格一般包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用和土地增值收益三個(gè)部分。然后，根據(jù)出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格之間的區(qū)別，倒算劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格。按間接評(píng)估法計(jì)算，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值等于出讓土地使用權(quán)的價(jià)值與土地使用權(quán)出讓金之間的差額。

（三）評(píng)估注意事項(xiàng)

1.劃撥土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估？應(yīng)切合實(shí)際。劃撥土地的面積一般較大，由于沒有使用年限的限制，部分劃撥土地城隨著城市的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，用途發(fā)生了明顯變化。劃撥土地使用權(quán)抵押存在諸多限制，評(píng)估過程比較復(fù)雜，價(jià)值測(cè)算難度較大。評(píng)估時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到，劃撥土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估的目的是抵押物的變現(xiàn)能力，而不是該企業(yè)的償還能力。應(yīng)充分考慮評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。劃撥土地使用權(quán)的抵押是一種比較特殊的經(jīng)濟(jì)行為，抵押前須經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，抵押人、抵押權(quán)人與國土行政主管部門之間要簽定土地出讓協(xié)議，明確土地出讓金數(shù)額。處置該劃撥土地使用權(quán)時(shí)，面臨眾多不確定因素，還應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)。因此，在評(píng)估過程中，要全面考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)，貫徹謹(jǐn)慎評(píng)估原則，在測(cè)算完預(yù)期土地的價(jià)值之后，還應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的修正。隨著城市建設(shè)的全面鋪開，城市規(guī)劃面臨較大調(diào)整。部分劃撥土地的用途發(fā)生了較大變化，有的因地方政府招商引資的需要轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因棚戶區(qū)改造而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。這些改變了用途的劃撥土地，很多都沒有到土地行政管理部門辦理相關(guān)變更手續(xù)，客觀上造成了土地的規(guī)劃用途、記載用途和實(shí)際用途之間的差異。

2.企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，劃撥土地使用權(quán)不能作為評(píng)估對(duì)象。劃撥土地使用權(quán)是原始取得，作為土地所有權(quán)人的國家沒有從中獲利，企業(yè)使用土地時(shí)也沒有支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，企業(yè)行使的是國家賦予的占有和使用的權(quán)利，對(duì)劃撥的土地使用權(quán)并沒有收益和處分的權(quán)利。因此，企業(yè)破產(chǎn)后，原劃撥使用的對(duì)象缺失，劃撥土地的依據(jù)當(dāng)