淺析我國房產(chǎn)稅問題及對策當(dāng)前，我國稅制結(jié)構(gòu)以增值稅、消費稅等間接稅為主體。然而這種稅制結(jié)構(gòu)一方而不利于社會公平，另一方而也不利用我國商品的國際競爭，稅制改革迫在眉睫。而改革的一個重要方而就是推行房產(chǎn)稅。事實上，自2011年1月28日滬渝房產(chǎn)稅試點改革正式推行，為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步擴(kuò)圍，奠定了實踐基礎(chǔ)。而2013年10月，黨的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全而深化改革若干重大問題的決定》，決定指出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。這一文件更是為房產(chǎn)稅改革指明了方向。因此，就我國的現(xiàn)實而言，研究房產(chǎn)稅既具有理論意義，又具有實踐意義。

1我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)稅種零星分散，分布于房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)，而我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)行業(yè)眾多稅費中的一種，想弄清我國房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅費系統(tǒng)中扮演的角色還需我們對各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費進(jìn)行梳理，我國房產(chǎn)稅屬于保有稅性質(zhì)，可以看出，房產(chǎn)稅在地方稅收入中的比重比較低.在6%以下，房產(chǎn)稅收入雖然隨經(jīng)濟(jì)增長逐年增加，但是其增長速度遠(yuǎn)不及地方稅收入的增長速度，房產(chǎn)稅在地方稅收入中的比重呈下降趨勢。

房產(chǎn)稅不僅在地方稅收入中的比重不高，其在房地產(chǎn)稅費中的比重也不高，僅為3%左右，其中土地出讓金與房地產(chǎn)營業(yè)稅之和就占了房地產(chǎn)總稅費的70%以上。

2我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅問題分析

我國房產(chǎn)稅在地方稅體系中占比很小，難以承擔(dān)地方稅主體稅種責(zé)任的的主要原因有以下幾點。

2.1房產(chǎn)稅制設(shè)計不合理

第一，稅基狹窄。由于只針對城鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)營性房產(chǎn)征收，且減免稅政策又比較多，這使得房產(chǎn)稅的稅基十分狹窄，房產(chǎn)稅的收入自然受到限制。第二，計稅依據(jù)不合理。目前我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)依然是房屋計稅余值或房屋租金，房屋計稅余值代表著房屋的歷史成本，這并未考慮房產(chǎn)在保有階段發(fā)生的增值部分，既不合理，也不利于房產(chǎn)稅稅源隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的自然增長。第三，稅率設(shè)計不合理。我國目前的房產(chǎn)稅稅率是按照兩種計稅依據(jù)即房屋的計稅余值和租金收入，分別采用兩種單一稅率12%和1.2%，這并未考慮各地方的不同情況，不同地方由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，對稅負(fù)的承擔(dān)能力也不同。

2.2房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)稅費繁多復(fù)雜，房地產(chǎn)相關(guān)的主要稅費外，還有很多其它名目的費用，房地產(chǎn)稅費體系不規(guī)范。且房地產(chǎn)稅費的大頭主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收收入十分有限，因此作為房地產(chǎn)保有稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅在我國地方稅體系中的作用微乎其微，房地產(chǎn)稅費在交易環(huán)節(jié)的稅費畸重容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)行為，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.3房產(chǎn)稅配套制度不完善

制約我國房產(chǎn)稅收入規(guī)模增長的一個重要原因就是我國的產(chǎn)權(quán)制度、房產(chǎn)評估制度和房產(chǎn)登記制度等相關(guān)制度不完善，難以達(dá)到有效征管房產(chǎn)稅所需要的技術(shù)水平，配套制度的不完善容易導(dǎo)致納稅人偷逃稅款，增加稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅成本。

3完善我國房產(chǎn)稅的對策建議

3.1設(shè)計方向

3.1.1要回歸財產(chǎn)稅性質(zhì)

目前滬渝兩地的房產(chǎn)稅方案從總體上看，都主要針對增量商品房，以商品房銷售價格為計稅依據(jù)進(jìn)行課征，而把作為財產(chǎn)存在形式的存量房產(chǎn)基本排除在課稅范圍之外，這使得其財產(chǎn)稅屬性不足，商品稅屬性顯著，要想充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財政收入功能，其不可能繞開存量房，應(yīng)將存量房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍.使房產(chǎn)稅回歸財產(chǎn)稅的屬性。

3.1.2對房產(chǎn)稅制本身和相關(guān)配套制度進(jìn)行系統(tǒng)改革

因為房產(chǎn)稅作為地方稅的一個重要稅種和重要一環(huán)，它的合理設(shè)計將有利于完善地方稅體系，甚至對分稅制財政體制都會產(chǎn)生深刻影響。反之，房產(chǎn)稅的改革只依靠于自身的稅制設(shè)計也將步履維艱，改革的成功也需要整體制度、政策環(huán)境的支持與配合。也就是說，將房產(chǎn)稅構(gòu)建為地方稅主體稅種是一項系統(tǒng)工程，不僅需要對稅制進(jìn)行合理設(shè)計，還要采取相關(guān)的配套措施來配合改革。

3.2房產(chǎn)稅作為地方稅主體稅種的稅制要素設(shè)計

3.2.1納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，不僅包括經(jīng)營性房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，也包括非經(jīng)營性房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。

3.2.2征收范圍

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍只包括城鎮(zhèn)地區(qū)的營業(yè)性房產(chǎn)，不包括城鎮(zhèn)地區(qū)的非營業(yè)性存量房產(chǎn)以及廣大農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，要使房產(chǎn)稅成為地方政府穩(wěn)定、可靠的收入來源，且保證公平效率，理論上需要在保有環(huán)節(jié)對所有的房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，即不論是營業(yè)性房產(chǎn)還是非營業(yè)性房產(chǎn)，不論是城鎮(zhèn)房產(chǎn)還是農(nóng)村房產(chǎn)，都要開征房產(chǎn)稅。但是結(jié)合我國的實際國情，短期內(nèi)仍應(yīng)對農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)免稅，因為目前我國的城鄉(xiāng)差距較大，農(nóng)村地區(qū)尚不具備征收房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)條件，對農(nóng)村地區(qū)征收房產(chǎn)稅的成本較高，并且在產(chǎn)權(quán)制度上，我國農(nóng)村相當(dāng)一部分房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)還不完善，屬于小產(chǎn)權(quán)房，對農(nóng)民征收房產(chǎn)稅易遭遇產(chǎn)權(quán)糾紛而影響效率，所以，首先要對城市地區(qū)以及城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)的個人所有的存量房都開征房產(chǎn)稅，未來長期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，應(yīng)逐步把免稅地區(qū)納入到征稅范圍中來，做到應(yīng)收盡收。

4完善我國房產(chǎn)稅的配套措施

4.1明晰產(chǎn)權(quán)

在市場經(jīng)濟(jì)國家，房產(chǎn)稅的普遍征收是以房地產(chǎn)的私人擁有為基礎(chǔ)的，而在我國，個人只擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，不擁有房屋下而土地的所有權(quán)，這種不完全產(chǎn)權(quán)會造成征稅不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常理，因為房屋會隨著時間的推移發(fā)生折舊損耗，價值逐漸減少，房產(chǎn)稅擁有穩(wěn)定稅源的真正原因是，房屋占用的土地屬于稀缺資源，房地產(chǎn)隨土地的升值而升值，但個人并不擁有土地的所有權(quán)，卻需要為此繳納房產(chǎn)稅，另外，產(chǎn)權(quán)不明晰也造成大量小產(chǎn)權(quán)房的存在，目前一些由產(chǎn)權(quán)人繳納的房地產(chǎn)稅費實質(zhì)上由使用人代交，這也為規(guī)范征收房產(chǎn)稅造成了不小的難度，總之，產(chǎn)權(quán)是一個根本問題，關(guān)系到征收房地產(chǎn)的法理依據(jù)和經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。

4.2理順房地產(chǎn)各項稅費

我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費項目涉及到眾多環(huán)節(jié)，如土地開發(fā)、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)保有等，稅費種類多樣，并且費大稅小的問題比較突出，這種現(xiàn)象使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅費規(guī)范程度很低，政府承受較大的征管成本，消費者也承擔(dān)著沉重的稅負(fù)。房地產(chǎn)行業(yè)征收的所有稅費都是來自于同一稅源，對于同一稅源沒必要反復(fù)征稅，因為這樣會造成重復(fù)征稅和稅負(fù)加重，且會使得稅制復(fù)雜，將不合理的稅費取消有利于透明化和規(guī)范化房地產(chǎn)稅制。

其中最為突出的就是土地出讓金的處理問題，眾所周知，土地出讓金是地方財政預(yù)算軟約束、房地產(chǎn)無序開發(fā)、土地財政舊趨瓶頸的主要原因，但是土地出讓金的存在與我國的土地國有產(chǎn)權(quán)制度密不可分，在我國土地國有產(chǎn)權(quán)制度不變革的的條件下，很難完全廢除土地出讓金，土地出讓金與房產(chǎn)稅將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)并存，因此可采用的思路是在未來將土地批租制改革成為土地年租制度，按年分次征收土地出讓金可以使資金流均衡地流入，比一次性征收更為合理，與此同時，部分土地出讓金將并入房產(chǎn)稅一并征收，除土地出讓金以外，還要把一些在性質(zhì)上與房產(chǎn)稅相似的稅費并入房產(chǎn)稅，如將各個環(huán)節(jié)征收的耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等進(jìn)行合并，同時取消不規(guī)范不合理的收費，改為以評估價值為核心的新型房產(chǎn)稅。

4.3建立房產(chǎn)評估制度和房產(chǎn)登記制度

房產(chǎn)評估制度和房產(chǎn)登記制度的建立與完善，為房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍乃至成長為地方稅主體稅種至關(guān)重要。從滬、渝房