代建項(xiàng)目全過程運(yùn)營管理及風(fēng)險(xiǎn)防控End-to-end

Operation

Management

and

Risk

Prevention

and

Control

for

Outsourced

Construction

Projects代建項(xiàng)目的管理目標(biāo)項(xiàng)目管控要點(diǎn)與風(fēng)控代建項(xiàng)目管理概述管理團(tuán)隊(duì)的角色定位代建項(xiàng)目管理工具包目

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ISTHECONTENTOUTLINE

一三五四二2

代建特有的履約能力代建項(xiàng)目管理概述1

代建項(xiàng)目的運(yùn)營大運(yùn)營是以經(jīng)營為導(dǎo)向，以現(xiàn)金流和利潤為核心，以計(jì)劃管理為主線，以貨值管理為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期和全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營。大運(yùn)營的關(guān)鍵管控點(diǎn)為“兩管兩控”

,即管計(jì)劃、貨值，控利潤、現(xiàn)金流。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理(PMO)聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期，從項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、

成本和盈利指標(biāo)四條主線對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理。摘自《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營最佳實(shí)踐》1代建項(xiàng)目的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期的全面管理和控制，從而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值，優(yōu)化資源配置，降低風(fēng)險(xiǎn)，并創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益和客戶價(jià)值。大運(yùn)營的概念代建與自投的運(yùn)營差異不大，但自投項(xiàng)目管理注重主動(dòng)性和自主權(quán)，能夠更靈活地進(jìn)行決策和調(diào)整；而代建項(xiàng)目管理則強(qiáng)調(diào)專業(yè)

的服務(wù)能力和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，能夠?qū)㈨?xiàng)目任務(wù)分解并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)完成。儲(chǔ)

建

融

供

銷

存

回

結(jié)1代建項(xiàng)目的運(yùn)營供

銷

存

回

結(jié)代建自投融拓建了解委托方需求定制化解決方案明確責(zé)任范圍與權(quán)責(zé)關(guān)系嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理高效的溝通與協(xié)作追求持續(xù)改進(jìn)履行責(zé)任只是義務(wù)

超額兌現(xiàn)才會(huì)驚喜2代建特有的履約能力代建方能力委托方期望政府

關(guān)系超額

利潤輸出

團(tuán)隊(duì)管控

進(jìn)度輸出

品牌管控

品質(zhì)管控

營銷抵御

風(fēng)險(xiǎn)培養(yǎng)

團(tuán)隊(duì)培育

品牌管控

成本品質(zhì)

情懷1.

與委托方進(jìn)行充分的溝通和需求確認(rèn)，確保準(zhǔn)確理解委托方的期望和要求；2.

靈活適應(yīng)委托方的變化，與委托方密切配合，共同應(yīng)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過程中的

變更和調(diào)整；3.

關(guān)注委托方的體驗(yàn)和滿意度，及時(shí)回應(yīng)委托方的疑問和問題，為委托方提供快速、便捷的支持和解決方案。在委托方概念里，"踐行履約”是代建服務(wù)的“規(guī)定動(dòng)作”

,做到了是及格生；

“經(jīng)營兌現(xiàn)”才算完成了值得肯定的“加分動(dòng)作”

,做到了是優(yōu)等生，有機(jī)會(huì)長久合作。除拓展、資金嫁接外，相較于自投開發(fā)，代建的運(yùn)營管控來源于自投的管控經(jīng)驗(yàn)，即——自投怎么管、管什么，代建就怎么管、管什么。2代建特有的履約能力緊扣履約源于自投2

管理團(tuán)隊(duì)的角色定位管理團(tuán)隊(duì)的角色定位1

代建業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象公司或

組織投資機(jī)構(gòu)1代建業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象商業(yè)代建

政府代建

資本代建購房（使用）客戶To-CTo-B政府

機(jī)構(gòu)開發(fā)

商特定

企業(yè)3

專家服務(wù)對(duì)于委托方和購房業(yè)主而言

，作為代建管理團(tuán)隊(duì)需要高度重視

：要善于依托集團(tuán)強(qiáng)大的業(yè)務(wù)線專家團(tuán)隊(duì)、詳盡的業(yè)務(wù)規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)、豐富的培訓(xùn)課程等資源，結(jié)合高效的執(zhí)行力，以專業(yè)能力贏得委托方和市場(chǎng)的肯定與尊重。管理者2

管家身份代一個(gè)項(xiàng)目是一份厚重的托付與信任。代建管理團(tuán)隊(duì)

，要擔(dān)負(fù)起委托方

“大管家”

的角色，

高度重視自身

“經(jīng)營意識(shí)”

的提升，

把好節(jié)奏、控好品質(zhì)、守住底線、開源節(jié)流、提高利潤創(chuàng)造能力。2管理團(tuán)隊(duì)的角色定位4

長工心態(tài)代建是管理輸出，是以專業(yè)水準(zhǔn)為委托方服務(wù)打工。土地、資金等開發(fā)資源來自委托方

：委托方擔(dān)負(fù)風(fēng)險(xiǎn)、獲得利益，代建方輸出管理、

品牌等

，獲得共贏酬勞。管理團(tuán)隊(duì)

，需在此層面充分理解“長工”與

“東家”

的身份互動(dòng)。1

老板意識(shí)代建管理團(tuán)隊(duì)必須站在委托方視角，

高度關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營過程中的投入產(chǎn)出、經(jīng)營利潤、開發(fā)節(jié)奏、現(xiàn)金流狀況、

品質(zhì)需求、

團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)等

，高度關(guān)注委托方對(duì)效益、利潤的追求，合理鋪排節(jié)奏、整合各類資源，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。2管理團(tuán)隊(duì)的角色定位一個(gè)好的代建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)要時(shí)刻保持東家的思維、

長工的心態(tài)，以管家的身份提供專家的服務(wù)

--

在工作中一要

追求卓越，開拓創(chuàng)新，二要堅(jiān)守品牌與品質(zhì)，三要合理

高效地整合資源，才能保障經(jīng)營兌現(xiàn)。2管理團(tuán)隊(duì)的角色定位四位一體1

代建項(xiàng)目的管理目標(biāo)代建項(xiàng)目的管理目標(biāo)1代建項(xiàng)目管理目標(biāo)按照委托方的要求和合同約定，高質(zhì)量完成項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)。提高簽約承諾兌現(xiàn)度、提升B端客戶粘性、減小服務(wù)品質(zhì)差異度；借助數(shù)字化工具，推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)作業(yè)；提高全周期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)防控能力，進(jìn)而構(gòu)建穩(wěn)健運(yùn)營能力；兌承諾

提粘性精管理

抓效能控風(fēng)險(xiǎn)

穩(wěn)經(jīng)營2

標(biāo)準(zhǔn)化4

巡查體系3

會(huì)議體系5

工具包代建項(xiàng)目管理工具包1

總覽1

總覽代建決策會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

經(jīng)營策劃會(huì)全景計(jì)劃會(huì)進(jìn)度追蹤表管理者報(bào)告

風(fēng)險(xiǎn)自查表

作業(yè)指導(dǎo)書營銷系統(tǒng)成本系統(tǒng)

計(jì)劃系統(tǒng)

本體系統(tǒng)日常巡查聯(lián)合巡查

專項(xiàng)巡查標(biāo)準(zhǔn)體系審批權(quán)限

質(zhì)量管理年中考核年終考核

總體考核巡查體系會(huì)議體系績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)化工具包信息化2標(biāo)準(zhǔn)化

-七弦琴充分利用七弦琴及支持文件，說明：誰？做什么？何時(shí)做？怎么做？梳理工作流程、提煉管控要點(diǎn)及操作指引，引導(dǎo)相關(guān)崗位管理人員快速上手，進(jìn)入角色。計(jì)劃管理：強(qiáng)調(diào)流程再造、開發(fā)提速會(huì)議管理：實(shí)現(xiàn)分級(jí)管理、職能協(xié)同及核心指標(biāo)追蹤溯源貨值管理：規(guī)范底層數(shù)據(jù)管控、夯實(shí)量化數(shù)據(jù)基礎(chǔ)2標(biāo)準(zhǔn)化

-運(yùn)營體系在項(xiàng)目全過程管控中應(yīng)該具有全局視野，注重委托方利益，兌現(xiàn)與委托方的承諾，并關(guān)注購房客戶的滿意度，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。經(jīng)營視角，利他導(dǎo)向，兌現(xiàn)B端承諾，關(guān)注C端滿意2標(biāo)準(zhǔn)化

-運(yùn)營總圖3會(huì)議體系經(jīng)營策劃會(huì)項(xiàng)目首開開盤

后評(píng)估會(huì)項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)估會(huì)代建項(xiàng)目決策會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目定位會(huì)常規(guī)檢查，集團(tuán)各職能中心組織實(shí)施。檢查項(xiàng)目各專業(yè)條線的工作質(zhì)量、進(jìn)度、品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等的執(zhí)行情況。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)各職能中心聯(lián)合檢查，運(yùn)營中心組織。檢查項(xiàng)目全面運(yùn)營管理、營銷管理、工程管理及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成情況。針對(duì)性巡查，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)各相關(guān)職能中心進(jìn)行。出現(xiàn)以下情況，開展專項(xiàng)巡查：集團(tuán)運(yùn)營中心發(fā)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成預(yù)警；

樣板房/區(qū)開放前一周前；

發(fā)生重大質(zhì)量安全事故；

定期或不定期了解項(xiàng)目經(jīng)營

情況

，發(fā)現(xiàn)潛

在問題

，及時(shí)

采取措施

，確

保項(xiàng)目按計(jì)劃

順利進(jìn)行并達(dá)

到預(yù)期目標(biāo)。4巡查體系項(xiàng)目巡查日常巡查聯(lián)合巡查進(jìn)度嚴(yán)重滯后/出現(xiàn)重大客戶投訴；

經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)其他重要情況。

專項(xiàng)巡查5

工具包管理者報(bào)告尾盤追蹤管理機(jī)制年度經(jīng)營計(jì)劃竣工驗(yàn)收

周期統(tǒng)計(jì)表運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)自查表經(jīng)營總結(jié)/后

評(píng)估報(bào)告全景動(dòng)態(tài)貨值

管理工具表項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤表作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目交底會(huì)檔案管理機(jī)制前期報(bào)建

周期統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營策劃會(huì)報(bào)告合同履約要點(diǎn)2

履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策項(xiàng)目管控要點(diǎn)與風(fēng)控1

代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)問題：職責(zé)不清晰、溝通有壁壘、

內(nèi)部消耗等辦法：定義人員角色和責(zé)任，明確管理職責(zé)；建立溝通機(jī)制，確保信息流暢通，問題能夠及時(shí)解決；統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)和日常福利標(biāo)準(zhǔn)，并建立

工作考核機(jī)制；鼓勵(lì)分享自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，并提供學(xué)習(xí)和成長的

機(jī)會(huì)；不定期組織利于團(tuán)隊(duì)融合的活動(dòng)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力和認(rèn)同感。1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-

團(tuán)隊(duì)融合培訓(xùn)學(xué)習(xí)考察交流課題研究團(tuán)建活動(dòng)興趣小組生日慰問工作匯報(bào)意見征詢績(jī)效面談2.交付組織方案1.交付評(píng)估

項(xiàng)目入市

開盤

續(xù)銷

交付

結(jié)盤

1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理5.營銷團(tuán)隊(duì)通關(guān)4.案名logo/主廣告語、VI手冊(cè)3.薪酬績(jī)效方案主要包括5個(gè)階段，

36個(gè)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)管控節(jié)點(diǎn)11個(gè)；明確每個(gè)節(jié)點(diǎn)的工作標(biāo)準(zhǔn)、成果標(biāo)準(zhǔn)和管控要求。2.定價(jià)方案1.首次開盤方案2.全案策略會(huì)1.定位1.階段性營銷方案評(píng)審1.品牌退出撤場(chǎng)移交圍繞全景經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目素質(zhì)、潛在風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)格局、未來機(jī)會(huì)點(diǎn)，各方綜合的結(jié)果，尤其要關(guān)注委托方訴求。1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理了解地塊基本屬性、紅線內(nèi)外狀況

，地塊

資源、文脈、周邊居

住狀況

，綜合分析適

宜的產(chǎn)品類型、經(jīng)營

指標(biāo)下的戶配比組合，

不同品類的流速分析。了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)格局

，房地產(chǎn)發(fā)展程度(城鎮(zhèn)化)

。研判競(jìng)爭(zhēng)格局

，從宏觀

到微觀

，并用未來的

趨勢(shì)推演人居需求、

競(jìng)爭(zhēng)格局。了解土地規(guī)劃條件、政策、熟惡設(shè)計(jì)規(guī)范、

產(chǎn)品規(guī)范、前期報(bào)批

規(guī)范

、

施工規(guī)范等

找到經(jīng)營最大化的適

用規(guī)范，佐證定位。讀懂目標(biāo)客戶真實(shí)需求

，錨定客戶痛點(diǎn)及

敏感點(diǎn)

，通過客戶調(diào)

研、訪談、傾聽一線

真實(shí)聲音。了解產(chǎn)品譜系，

適用條件分析，

找到適宜市場(chǎng)、

客戶的產(chǎn)品檔次

與組

合類型。要懂得取舍，合適才是最重要的定位讀懂市場(chǎng)讀懂規(guī)范讀懂產(chǎn)品讀懂客戶讀懂地塊4

保首戰(zhàn)：首開前營銷策略及執(zhí)行計(jì)劃首開前主要節(jié)點(diǎn)及營銷策略計(jì)劃示范區(qū)選址及售樓處/樣板房風(fēng)格確定首開前月度營銷費(fèi)用鋪排團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)量及薪酬績(jī)效方案概述1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理2

知彼：市場(chǎng)分析所在城市宏觀市場(chǎng)分析近三年市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨勢(shì)分析后續(xù)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判3

定總綱：營銷總策略項(xiàng)目全盤營銷總策路鋪排代建條款解讀項(xiàng)目營銷費(fèi)用年度分解服務(wù)全景計(jì)劃1

知己：項(xiàng)目概況項(xiàng)目總平圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盤點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)順序及對(duì)應(yīng)量?jī)r(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理及SWOT分析知己知彼，定總綱，保首開。把控方向：總策略管控

積蓄糧草：支持條件保障堅(jiān)守底線：

目標(biāo)達(dá)成的風(fēng)控全案策略會(huì)評(píng)委

專業(yè)筆試銷售說辭

即興演講銷售對(duì)練

崗位思路1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)營銷人才的有效手段促進(jìn)、修復(fù)和再生信任關(guān)系的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)團(tuán)隊(duì)成績(jī)團(tuán)隊(duì)通關(guān)集團(tuán)

/

區(qū)域

委托方/項(xiàng)目總知識(shí)寬度客戶思維個(gè)人風(fēng)采匹配目標(biāo)公平公正1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理4

定價(jià)策略定價(jià)分析：市場(chǎng)比較、定價(jià)因素拆解等定價(jià)結(jié)論：底價(jià)推導(dǎo)、折扣設(shè)置、定價(jià)匯總明確目標(biāo)，聚焦蓄客落位及算好經(jīng)濟(jì)經(jīng)營的賬2

項(xiàng)目分析代建背景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)經(jīng)營目標(biāo)拆解全案及首開貨值結(jié)構(gòu)盤點(diǎn)6

開盤執(zhí)行方案開盤時(shí)間、地點(diǎn)、方式應(yīng)急預(yù)案去化結(jié)果預(yù)估開盤保障5

經(jīng)濟(jì)測(cè)算財(cái)稅依據(jù)股東資金投入計(jì)劃全案成本、利潤測(cè)算1

市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)(整體)

中觀市場(chǎng)(區(qū)域)

微觀市場(chǎng)(競(jìng)品)3

客戶分析供求關(guān)系分析意向客戶梳理落位情況盤點(diǎn)首開方案定價(jià)管控要點(diǎn)定價(jià)依據(jù)

：結(jié)合委托代建合同設(shè)定經(jīng)營目標(biāo)，依據(jù)市場(chǎng)、成本、產(chǎn)品、政策等因素，結(jié)合來訪客戶意向分析，兼顧量?jī)r(jià)平衡，制定首開價(jià)格；挖掘價(jià)值：充分挖掘產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力和銷售能力；關(guān)注定價(jià)因素是否考慮完整：樓棟、樓層、戶型、景觀、紅線內(nèi)外、院落大小、周邊環(huán)境等。開盤執(zhí)行要點(diǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論：宏觀政策、竟品量?jī)r(jià)、近期開盤情況：蓄客量：客量、意向、心理價(jià)位、落位、認(rèn)籌方案；開盤計(jì)劃：時(shí)間、地點(diǎn)、形式、本次及整盤推售計(jì)劃、開盤B計(jì)劃；優(yōu)惠方案：認(rèn)籌、開盤、付款方式等優(yōu)惠方案確認(rèn)及審批流程明確。1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-營銷管理堅(jiān)決定價(jià)，果斷推售，現(xiàn)金為王定價(jià)方案管理類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品管理獎(jiǎng)懲制度工程精益化管理實(shí)施細(xì)則混凝土工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)樣板營造管理標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目運(yùn)營手冊(cè)工程弦之建安工程分弦建筑幕墻工程管理標(biāo)準(zhǔn)建筑基坑及邊坡工程管理標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程成品保護(hù)辦法第三方工程品質(zhì)評(píng)估管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)制度

：管理制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝工法等共計(jì)154

項(xiàng)，其中管理類37

項(xiàng)，技術(shù)類117

項(xiàng)?？己硕綄?dǎo)

：客戶監(jiān)督小組、工地開放日、各級(jí)巡查機(jī)制、第三方評(píng)估、產(chǎn)品獎(jiǎng)懲..1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理房產(chǎn)品強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目施工總平面布

置規(guī)劃指引住宅水泥制品排氣道系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)導(dǎo)則住宅產(chǎn)品實(shí)測(cè)實(shí)量技術(shù)規(guī)范住宅建筑智能化

設(shè)計(jì)導(dǎo)則建筑工程營造工藝工法標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)防滲漏管理實(shí)施意見加強(qiáng)混凝土工程質(zhì)量管理實(shí)施意見地下室階段評(píng)估檢查表鋁合金門窗管控方案石材幕墻專項(xiàng)管控方案技術(shù)類標(biāo)準(zhǔn)方案及實(shí)施意見A

F

B

品質(zhì)管理

E

C

D

1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理同步設(shè)計(jì)1.

提高設(shè)計(jì)的完成度；2.

減少后續(xù)專業(yè)間的矛盾沖突；3.

確保工程清單的準(zhǔn)確性和全面性；4.

為工程大總包提供有力支持。1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

A

1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

B

專項(xiàng)策劃

工程策劃

樣板策劃

選址、范圍、動(dòng)線——可視，可達(dá)，可行費(fèi)用投入總量及周期——可持續(xù)風(fēng)格、主題優(yōu)勢(shì)突出——可賦能1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

B

專項(xiàng)策劃

工程策劃

樣板策劃

樣板策劃是營銷前置落實(shí)價(jià)值工具營造的重要環(huán)節(jié)1項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

B

專項(xiàng)策劃

工程策劃

樣板策劃

樣板管理1.

促進(jìn)項(xiàng)目銷售；2.

提升產(chǎn)品品質(zhì)；3.

減少客訴風(fēng)險(xiǎn)；1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

C

1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理地下室綜合管線施工樣板支撐樣板1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可視化

影像化1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可視化

影像化1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

F

陽光機(jī)制

第三方評(píng)估

客戶質(zhì)量監(jiān)督小組

工地開放日1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-品質(zhì)管理

F

陽光機(jī)制

第三方評(píng)估

客戶質(zhì)量監(jiān)督小組

工地開放日1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-成本管理工作思路

：熟讀規(guī)范，夯實(shí)基礎(chǔ)、加強(qiáng)宣貫，全員參與、定期自檢，提升意識(shí)、多維對(duì)標(biāo)，虛心求教。全成本

管控貨值挖掘成本優(yōu)化效率提升產(chǎn)品提升全程管控保品質(zhì)合理籌劃稅務(wù)地上配套面積最小化商業(yè)設(shè)置合理化設(shè)計(jì)前置提速工程施工提速客戶至上促創(chuàng)新地下空間價(jià)值最大化降本增效抓效能優(yōu)化設(shè)計(jì)做法降低財(cái)務(wù)成本資源統(tǒng)籌利用快多好省

滲漏問題門窗問題結(jié)構(gòu)安全問題成品保護(hù)問題工藝問題

1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-交付管理地庫滲漏其他問題混凝土質(zhì)量問題

門窗系統(tǒng)精裝修施工景觀施工土建施工幕墻施工安裝施工屋面滲漏外墻滲漏陽露臺(tái)滲漏廚衛(wèi)滲漏敏感點(diǎn)排查：應(yīng)組織交付前品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)排查工作，排查重點(diǎn)圍繞滲漏、門窗、結(jié)構(gòu)安全、成品保護(hù)等。工藝問題安全設(shè)施問題開裂問題沉降問題公共部位戶內(nèi)空間戶外空間敏感點(diǎn)排查：應(yīng)組織交付前品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)排查工作，排查重點(diǎn)圍繞滲漏、門窗、結(jié)構(gòu)安全、成品保護(hù)等。設(shè)施設(shè)備精裝修材料建筑材料立面變更產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1代建項(xiàng)目管控要點(diǎn)

-交付管理車位變更戶內(nèi)變更分期問題變更協(xié)同材料問題分期驗(yàn)收特殊材料景觀材料交付標(biāo)準(zhǔn)生活配套To-B

風(fēng)控原則——《代建協(xié)議》：團(tuán)隊(duì)約定、計(jì)劃約定、成本/費(fèi)用控制、品牌使用、權(quán)責(zé)約定、代建費(fèi)約定、違約約定權(quán)責(zé)有界原則

——

在代建權(quán)責(zé)范圍內(nèi)履約，業(yè)務(wù)過程中須建立清晰的流程決策機(jī)制計(jì)劃剛性原則

——《全景計(jì)劃》、《年度經(jīng)營計(jì)劃》等是對(duì)委托方的書面承諾，須剛性執(zhí)行，落實(shí)到位成本節(jié)約原則

——

成本及費(fèi)用的約定是邊界的上限，應(yīng)強(qiáng)化管家意識(shí)，不能給多少花多少過程確認(rèn)原則

——

代建協(xié)議中承諾委托方的報(bào)告、與代建費(fèi)掛鉤的節(jié)點(diǎn)、銷售及回款數(shù)據(jù)等，須在過程中獲得委托方的簽確書面確認(rèn)原則

——

參會(huì)簽到、沒有寫明決策意見的會(huì)議紀(jì)要、未經(jīng)授權(quán)代表書面簽署同意的決策意見，均不算確認(rèn)變更后再確認(rèn)原則

——

涉及大的計(jì)劃變更、設(shè)計(jì)變更、成本變更等，須獲得委托方書面再確認(rèn)違約預(yù)警/報(bào)告原則

——出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)預(yù)警并報(bào)告委托方2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-風(fēng)控原則To-C

風(fēng)控原則——廣告宣傳+口頭承諾+《預(yù)售合同》+《補(bǔ)充協(xié)議》

：配套承諾、不利因素知情、交付時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)約定、產(chǎn)證辦理約定、違約約定、品質(zhì)/品牌保障非交標(biāo)明示原則

——

現(xiàn)場(chǎng)樣板與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)的差異是否做出公示說明；謹(jǐn)慎口頭承諾原則

——

置業(yè)顧問對(duì)客戶說辭，是否存在虛假或過度承諾等風(fēng)險(xiǎn)；不利因素公示原則

——

項(xiàng)目不利因素應(yīng)于售展中心醒目處公示；代建權(quán)責(zé)清晰原則

——

寫明代建商角色;出街廣告及物料中，同樣要注明代建商角色，不得混淆；合法/合規(guī)交付原則

——

盡量避免“打擦邊球”通過驗(yàn)收，涉及結(jié)構(gòu)安全、消防安全等需做到合法合規(guī)；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警/報(bào)告原則

——

及時(shí)預(yù)警報(bào)告違規(guī)銷售、群訴風(fēng)險(xiǎn)。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-風(fēng)控原則2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-風(fēng)險(xiǎn)清單發(fā)生嚴(yán)重的設(shè)計(jì)缺陷發(fā)生嚴(yán)重的營造缺陷營造結(jié)果與交付樣板、合同附圖不符發(fā)生未經(jīng)審批的重大變更發(fā)生重大質(zhì)量/安全事故發(fā)生可能導(dǎo)致交付或產(chǎn)證辦理延期的重大驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)違反銷售規(guī)定隨意承諾存在夸大/不實(shí)/違法/違規(guī)宣傳不利因素/免責(zé)信息未公示存在樣板差異未告知存在重大設(shè)計(jì)/工程變更未閉環(huán)房款收取差錯(cuò)違反各類銷售合同約定發(fā)生群體性客訴違反LOGO

禁止內(nèi)容違反名稱禁止內(nèi)容違反報(bào)批禁止內(nèi)容違反“投資、開發(fā)”禁止內(nèi)容未表明代建關(guān)系違反品牌退出程序發(fā)生負(fù)面輿情影響開工的前期工作進(jìn)度滯后

影響蓄客的樣板房/區(qū)進(jìn)度滯后

影響供貨的工程進(jìn)度滯后影響交付的工程進(jìn)度滯后啟動(dòng)資金不足開發(fā)過程現(xiàn)金流斷裂惡意拖欠代建費(fèi)/人員費(fèi)重要風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)清單5.

資金風(fēng)險(xiǎn)3.

營銷風(fēng)險(xiǎn)2.

品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)4.

進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1.

品牌風(fēng)險(xiǎn)本體管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1）委派人員履歷不符合代建合同約定條件，或能力、經(jīng)驗(yàn)不足。2）對(duì)管理團(tuán)隊(duì)管控邊界、管理職責(zé)交底不夠

，導(dǎo)致管控不到位。3）管理人員缺乏考勤記錄，經(jīng)常不到崗；未嚴(yán)格按委托方要求考勤。4）代建團(tuán)隊(duì)人員因換崗、離職等原因更換頻繁。3

風(fēng)控措施：1）委派人員須具備相應(yīng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力

，熟悉代建項(xiàng)目管控要求；代建合同對(duì)人員履歷有要求的，委派人員履歷應(yīng)符合合同要求。

2）在團(tuán)隊(duì)派駐前

，對(duì)項(xiàng)目管理權(quán)限及職責(zé)、履約重要關(guān)注點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)全面交底；涉及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵崗位負(fù)責(zé)人應(yīng)由代建方委派。

3）制定考勤制度。特別是委派的管理團(tuán)隊(duì)必須有完整的在崗考核記錄。4）必須更換團(tuán)隊(duì)人員時(shí)

，應(yīng)取得委托方書面同意或豁免違約責(zé)任的函件；

除管理人員離職外，更換管理人員應(yīng)取得委托方同意。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1）雙方信任度下降

，影響代建項(xiàng)目操盤順暢

，或構(gòu)成違約。

2）可能導(dǎo)致代建合同相關(guān)條款不能有效執(zhí)行

，而發(fā)生爭(zhēng)議。

3）管理缺失，甚至構(gòu)成違約。4）管理工作延續(xù)性差

，不利于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

，觸發(fā)違約條款。3

風(fēng)控措施：1）設(shè)定合理的委托管理目標(biāo)，既能預(yù)留緩沖空間，又能滿足委托方商業(yè)訴求。2）按照代建合同約定及時(shí)提報(bào)管理目標(biāo)

，并要求委托方代表簽收、確認(rèn)；3）做好過程管理工作

，例如動(dòng)態(tài)成本管理——招標(biāo)階段提高清單編制質(zhì)量

，減少影響投標(biāo)報(bào)價(jià)的不利因素；施工階段及時(shí)做好簽證變更月結(jié)工作

，及時(shí)準(zhǔn)確反應(yīng)最新動(dòng)態(tài)成本；結(jié)算階段認(rèn)真細(xì)致按制度辦理結(jié)算。4）

如因非代建方原因等影響管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)

，應(yīng)及時(shí)向委托方提交報(bào)告

，要求委托方確認(rèn)調(diào)整管理目標(biāo)，并保存相關(guān)證據(jù)資料。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施2

管理目標(biāo)常見的問題1）

目標(biāo)設(shè)定不合理2）未按代建合同約定及時(shí)提報(bào)并取得委托方確認(rèn)

3）非代建方原因時(shí)，未能及時(shí)調(diào)整管理目標(biāo)1

應(yīng)當(dāng)提報(bào)的管理目標(biāo)項(xiàng)目全景開發(fā)計(jì)劃銷售計(jì)劃

(非銷售考核目標(biāo))目標(biāo)成本運(yùn)營管理設(shè)計(jì)管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1)為實(shí)現(xiàn)貨值最大化

，委托方設(shè)計(jì)要求違反相關(guān)規(guī)范。2)限額標(biāo)準(zhǔn)被突破或要求不合理

，測(cè)算結(jié)果不符合要求；

或示范區(qū)與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)差異大；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與成本測(cè)算、定位不匹配。

3)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與交付標(biāo)準(zhǔn)不一致或樣板房精裝施工與實(shí)際交付不一致；

開發(fā)過程中

，進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更。2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1)驗(yàn)收交付風(fēng)險(xiǎn)及重大投訴風(fēng)險(xiǎn)2)代建方承擔(dān)成本管控的責(zé)任；造成客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)或法律糾紛；造成預(yù)期利潤下降

，與委托方產(chǎn)生爭(zhēng)議。3)引發(fā)客戶投訴和

法律風(fēng)險(xiǎn)3

風(fēng)控措施：1)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)匾?guī)則規(guī)范

，如涉及面積贈(zèng)送的

，應(yīng)提出具體的防控措施；與委托方理念發(fā)生沖突的要及時(shí)發(fā)函提示

，充分告知設(shè)計(jì)規(guī)范和要求的差距

，要求委托方作出書面指令

，以免承擔(dān)設(shè)計(jì)不合規(guī)責(zé)任。2)按照規(guī)定的適配標(biāo)準(zhǔn)與委托方做好溝通

。方案本身的問題要考慮優(yōu)化；對(duì)于突破政策或強(qiáng)條的

，要及時(shí)函告委托方

，說明利弊

，并留取相關(guān)證據(jù)；如設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與成本測(cè)算、定位有較大差異需報(bào)委托方審批

，并保留相關(guān)證據(jù)；3)啟動(dòng)會(huì)時(shí)明確交付標(biāo)準(zhǔn)；批量精裝項(xiàng)目樣板房嚴(yán)格按交付標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施

，開放前進(jìn)行評(píng)估

，合格后開放；如需設(shè)計(jì)變更

，應(yīng)與委托方充分溝通

，對(duì)引發(fā)成本變化或影響工期的，應(yīng)提交報(bào)告

，與委托方協(xié)商調(diào)整相關(guān)管理目標(biāo)；對(duì)已售項(xiàng)目要及時(shí)按約定通知業(yè)主

，并做好解釋工作。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施工程管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1)工程計(jì)劃未及時(shí)提報(bào)；非代建方原因影響工程計(jì)劃實(shí)施時(shí)，未保留相關(guān)證據(jù)材料；2)竣工驗(yàn)收之后

，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)功能

，

進(jìn)行二次改造；3)現(xiàn)場(chǎng)簽證未批先施工；

工作量未及時(shí)核實(shí)

，報(bào)批變更簽證未及時(shí)核準(zhǔn)；

管理人員違反審批權(quán)限進(jìn)行簽證；4)委托方不及時(shí)定標(biāo)；5)委托方指定專業(yè)工作單位不配合代建工作/履約能力不足；6)發(fā)生一般或較大安全事故或質(zhì)量事故

，事故的上報(bào)、處理、追責(zé)不合規(guī)、不及時(shí)。2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1)代建方承擔(dān)工期管理責(zé)任；項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃受阻影響代建合同履行且權(quán)益無法保障；項(xiàng)目無法按時(shí)交付引發(fā)客訴及品牌風(fēng)險(xiǎn)；

2)可能影響規(guī)劃驗(yàn)收/核實(shí)、竣工備案和產(chǎn)證辦理，以及受到行政處罰；

品質(zhì)受損，引發(fā)客訴；3)動(dòng)態(tài)成本無法控制或發(fā)生不必要成本；后期可能無法準(zhǔn)確核定工程量造成經(jīng)濟(jì)損失且易發(fā)生糾紛；委托方就越權(quán)簽證造成的損失進(jìn)行索賠；4)影響項(xiàng)目工期；5)導(dǎo)致進(jìn)度延誤、成本增加、質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)增大

，代建方承擔(dān)管理責(zé)任；6)導(dǎo)致問題擴(kuò)大，

引發(fā)公司經(jīng)營和品牌聲譽(yù)的更大損失。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施工程管理3

風(fēng)控措施：1)非代建方原因影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)

，及時(shí)向委托方提交報(bào)告

，調(diào)整管理目標(biāo)

，并保存相關(guān)證據(jù)資料；根據(jù)經(jīng)營指標(biāo)要求和工期標(biāo)準(zhǔn)

，制定全景計(jì)劃

，報(bào)批前征求各部門意見

，修改后按規(guī)定報(bào)批；制定全景計(jì)劃后同時(shí)制定節(jié)點(diǎn)延誤風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)以及應(yīng)對(duì)預(yù)案。2)嚴(yán)格按照審批的規(guī)劃方案開發(fā)建設(shè)

，若變更規(guī)劃方案

，則應(yīng)按政府規(guī)定履行相關(guān)審批程序和手續(xù)；如委托方強(qiáng)行要求

，保留相關(guān)證據(jù)

，并函告風(fēng)險(xiǎn)及處罰后果；對(duì)于二次改造的項(xiàng)目，須提請(qǐng)委托方采用適當(dāng)方案與客戶簽訂改造協(xié)議。3)代建方管理人員進(jìn)行簽證的

，不能超越權(quán)限

，嚴(yán)格按授權(quán)和施工合同約定進(jìn)行簽證；現(xiàn)場(chǎng)管理人員簽證前必須按內(nèi)部審批流程完成審批

，否則不得簽證；如簽證涉及成本和工期的

，應(yīng)及時(shí)根據(jù)代建合同約定提交報(bào)告

，調(diào)整管理目標(biāo)；建立簽證管理制度

，要求各方嚴(yán)格遵守。4)及時(shí)向委托方催告

，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示

，并保留證據(jù)材料；

如影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的

，及時(shí)調(diào)整管理目標(biāo)。5)強(qiáng)化招采和合同管理

，首選合作供方

。委托方指定的

，加強(qiáng)履約能力考查

，不符合要求的

，及時(shí)要求委托方處理

，并要求免除管理責(zé)任；過程中加強(qiáng)供方管控

。做好供方入圍考察及履約評(píng)估

，加強(qiáng)供方庫動(dòng)態(tài)管理

，及時(shí)淘汰不合格供方。6)編制《工程質(zhì)量事故應(yīng)急預(yù)案》

，明確上報(bào)形式、上報(bào)時(shí)效要求、現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救措施等。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施營銷管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1)在營銷活動(dòng)及物料中不規(guī)范使用品牌；相關(guān)更新未及時(shí)傳遞到營銷推廣中

，或未及時(shí)對(duì)陳舊推廣材料等進(jìn)行更新撤除

。

2)未組織開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查、或者是開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查不全面

，整改不到位。3)銷售價(jià)格變相突破政府備案限價(jià)

：捆綁銷售、售后返租、包銷、以租代售。4)因產(chǎn)品缺陷、交付/辦證延期、

虛假承諾產(chǎn)生的集體訴訟、負(fù)面曝光事件、客戶鬧訪等事件。2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1)影響客戶對(duì)于品牌的認(rèn)知；2)因宣傳承諾與實(shí)際

交付標(biāo)準(zhǔn)不符，引發(fā)客戶投訴；3)可能導(dǎo)致政府處罰,

交付客戶群訴；4)造成公司經(jīng)濟(jì)損失或品牌負(fù)面影響3

風(fēng)控措施：1)品牌對(duì)外輸出嚴(yán)格按照集團(tuán)管理規(guī)定執(zhí)行;集團(tuán)或平臺(tái)公司組織不定期抽查。2)由項(xiàng)目牽頭按集團(tuán)規(guī)定對(duì)相關(guān)節(jié)點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行自查;項(xiàng)目最晚于開盤前2周組織復(fù)查并按集團(tuán)規(guī)定出具開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告上線審批;開盤所涉書面材料需經(jīng)過法務(wù)專業(yè)審核。3)涉及非常規(guī)操作的

，需向委托方書面提交報(bào)告

，提示風(fēng)險(xiǎn)并考慮應(yīng)對(duì)預(yù)案

，經(jīng)委托方簽確后方可實(shí)施。4)重大客戶事件信息要及時(shí)上報(bào)反饋、集團(tuán)指導(dǎo)群訴事件的處理；建立重大客戶事件分類分級(jí)預(yù)警機(jī)制

，分層級(jí)進(jìn)行管控；對(duì)重大客戶事件進(jìn)行追責(zé)。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施財(cái)務(wù)管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1)項(xiàng)目經(jīng)營中產(chǎn)生的富余資金被委托方抽調(diào)挪作他用。2)工程建設(shè)中

，委托方資金鏈條緊張

，無法及時(shí)撥付工程款。2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1)委托方資金抽調(diào)

，項(xiàng)目可用資金不足影響項(xiàng)目建設(shè)

，甚至造成項(xiàng)目爛尾

。代建費(fèi)無法保障

，引發(fā)品牌風(fēng)險(xiǎn)。2)項(xiàng)目停工或品質(zhì)下降，引發(fā)業(yè)主維權(quán)損害品牌形象。3

風(fēng)控措施：1)爭(zhēng)取適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)監(jiān)管權(quán)限

，必要時(shí)要求項(xiàng)目公司設(shè)立監(jiān)管賬戶；合同約定委托方保障項(xiàng)目建設(shè)資金的義務(wù)

，抽調(diào)資金必須預(yù)留足夠的建設(shè)用資金

，以及代建方對(duì)資金調(diào)度享有知情權(quán)；項(xiàng)目出現(xiàn)拖欠工程款、代建費(fèi)等特殊事項(xiàng)時(shí)要充分關(guān)注

，及早作

出判斷并采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)；開盤前對(duì)項(xiàng)目資金充足性做評(píng)判

，了解當(dāng)?shù)貙?duì)預(yù)售資金監(jiān)管措施

，保證建設(shè)資金

。如果銷售去化和資金回流較快

，應(yīng)要求提留足夠建設(shè)資金；2)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)委托方項(xiàng)目資金支付能力有較強(qiáng)的警覺心

，當(dāng)委托方資金支付出現(xiàn)問題時(shí)

，應(yīng)及時(shí)了解相應(yīng)情況

，尤其因此影響工期等管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)

，應(yīng)注意固定和保存相關(guān)證據(jù)；對(duì)于可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)

，尤其是項(xiàng)目可能爛尾的情況

，應(yīng)及時(shí)提報(bào)集團(tuán)總部

，制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施資料管理1

風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1)重要工作成果資料

，委托方未簽收；2)資料管理混亂

，造成遺失；3)委托方對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)

，僅作口頭指示

，沒有書面文件；4)項(xiàng)目開發(fā)管理中的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

，僅向委托方作口頭提示。2

風(fēng)險(xiǎn)后果：1)不能有效證明履約情況

，承擔(dān)違約責(zé)任；2)發(fā)生合同糾紛時(shí)

，舉證困難

，不利于主張權(quán)利或增加承擔(dān)責(zé)任的可能。3

風(fēng)控措施：1)重要工作成果資料需要按合同約定及時(shí)提報(bào)

，并要求委托方代表進(jìn)行簽收；2)按集團(tuán)檔案資料管理制度

，檔案資料設(shè)專人保管；3)對(duì)于委托方存在風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的指令

，要求委托方出具書面指令；4)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的影響管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

，及時(shí)向委托方書面提示

，提供建議方案

，并保存相關(guān)證據(jù)資料。2履約風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

-工作實(shí)施項(xiàng)目環(huán)節(jié)序號(hào)重要節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)保留資料/要求項(xiàng)

目拓展與論證階段1委托單位盡調(diào)盡調(diào)報(bào)告2代建合同簽訂合同原件項(xiàng)

目

產(chǎn)