紐約、多倫多、新加坡和倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)

一紐約城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究（一）引言倫敦是世界重要的經(jīng)濟(jì)中心，其GDP總量占英國(guó)的17%，約達(dá)1620億英鎊，比芬蘭、愛爾蘭和葡萄牙的GDP值都高。倫敦人均GDP比英國(guó)平均水平高23%。倫敦是歐洲吸引跨國(guó)公司最成功的城市，目前共有來自92個(gè)國(guó)家的1萬多家海外公司落戶倫敦。全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)大多在倫敦設(shè)立了機(jī)構(gòu)，其中有1/3企業(yè)的歐洲總部設(shè)在倫敦；倫敦的投資銀行業(yè)務(wù)占全歐洲的1/2。倫敦所取得的這些經(jīng)濟(jì)成就不僅與其自身較高的競(jìng)爭(zhēng)力有關(guān)，同時(shí)也與完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分。為對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有一個(gè)清楚的判斷，本文第二部分將對(duì)城市規(guī)模擴(kuò)張與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行分析，第三部分探討社會(huì)需求與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，第四部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響，第五部分得出結(jié)論。（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響多倫多經(jīng)濟(jì)以汽車、電子、金融業(yè)及旅游業(yè)為主，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸納了眾多勞動(dòng)力，提高了本地區(qū)的就業(yè)率，為整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張起了重要作用。同時(shí)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來了極大的外部效應(yīng)，在吸引本國(guó)及國(guó)外眾多投資者和旅游者來這里投資和觀光的同時(shí)，也極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1.城市化向城郊化轉(zhuǎn)變擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模從紐約市發(fā)展歷史來看，其實(shí)現(xiàn)城市化的時(shí)間較早，1921年人口就達(dá)到618萬，1929年已經(jīng)大廈林立，僅摩天大樓就有188幢，并普及了電車、汽車等交通工具。隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民和工廠集中于市中心所導(dǎo)致的交通堵塞、環(huán)境污染等問題越來越突出，城市功能向郊區(qū)轉(zhuǎn)移已成必然趨勢(shì)。20世紀(jì)50年代至70年代大量企業(yè)、商業(yè)區(qū)和居民遷往郊區(qū)，為中心城區(qū)騰出了進(jìn)一步發(fā)展的空間。城市化向郊區(qū)化發(fā)展為建立科學(xué)的城市功能分區(qū)奠定了基礎(chǔ)，不僅提高了城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模，擴(kuò)大了就業(yè)，也使整個(gè)城市對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅的需求規(guī)模有了較大提高，是近幾十年來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要推動(dòng)力之一。2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一次世界大戰(zhàn)后紐約形成了以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但二戰(zhàn)以后到20世紀(jì)70年代中期，尤其從60年代開始，紐約制造業(yè)走向衰退，而以金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始崛起。20世紀(jì)60、70、80年代制造業(yè)就業(yè)人數(shù)分別減少了9.2萬人、18.1萬人、26.7萬人，分別下降了9%、19%和35%。[1]這種下降趨勢(shì)一直持續(xù)到今天。表19-1列出了1999～2002年紐約各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)，從中可以看出制造業(yè)人數(shù)從1999年的89.1萬人下降到2002年的65.2萬人，而其他服務(wù)性產(chǎn)業(yè)人數(shù)基本保持了穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。2003～2004年間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?nèi)栽诶^續(xù)，這期間制造業(yè)又失去了2萬多個(gè)工作崗位。與之形成較大對(duì)比的是，2003年12月到2004年7月間商業(yè)服務(wù)業(yè)就業(yè)人數(shù)增加1.6萬個(gè)工作機(jī)會(huì)，文化和媒體業(yè)增加1.3萬個(gè)工作機(jī)會(huì)。制造業(yè)的衰退和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，不僅為社會(huì)創(chuàng)造了更多的工作機(jī)會(huì)，也對(duì)辦公場(chǎng)所、居住空間和活動(dòng)場(chǎng)所提出了更高的要求，在多樣化的需求推動(dòng)下房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到了快速發(fā)展。表19-11999～2002紐約主要產(chǎn)業(yè)就業(yè)數(shù)量單位：千人年份1999200020012002產(chǎn)業(yè)制造業(yè)891.0877.5708.2652.2建筑業(yè)311.2328.1330.5321.9批發(fā)、零售業(yè)——1235.21213.7金融、保險(xiǎn)及房地產(chǎn)業(yè)541.2543.3550.7527.1房地產(chǎn)業(yè)155.7156.8181.0177.7政府1445.31467.71467.81492.6總就業(yè)8456.08635.38591.78459.0資料來源：NYKdatacenter.|Excel下載表19-11999～2002紐約主要產(chǎn)業(yè)就業(yè)數(shù)量3.總部經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇紐約優(yōu)越的區(qū)位條件、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及國(guó)際金融中心的地位，眾多跨國(guó)公司將總部設(shè)在這里。2005年《財(cái)富》雜志列出的全球500強(qiáng)企業(yè)中有54家總部設(shè)在紐約，在全球位居第一位。紐約之所以贏得著名企業(yè)的青睞，其中重要的原因之一是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，可以為企業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能齊全的辦公場(chǎng)所。由于紐約第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量大且功能齊全，再加上地方政府為吸引跨國(guó)企業(yè)在本地區(qū)落戶，格外重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。他們?cè)诔鞘泄δ芏ㄎ恢兄贫ǖ男湔涔I(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)研究園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，總部經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析在紐約百年歷史中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，成為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要助推器之一。隨著“9·11”事件對(duì)城市經(jīng)濟(jì)影響逐漸消失，房地產(chǎn)業(yè)又恢復(fù)了昔日的繁榮。下面將從房地產(chǎn)空置率、租金、商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展等方面，對(duì)紐約房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)做進(jìn)一步分析。1.住宅存量顯著增加紐約外來投資者和旅游者非常多，再加上紐約是一個(gè)多民族聚居的城市，國(guó)外移民是該城市人口增長(zhǎng)的主要途徑之一，這些因素導(dǎo)致住宅需求不斷擴(kuò)大。表19-2反映了2001～2002年間紐約房地產(chǎn)開發(fā)合同金額變化情況。從表19-2可以看出，紐約房地產(chǎn)開發(fā)仍保持了較高的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，2001～2002年間房地產(chǎn)開發(fā)總金額在220億～240億美元之間，2002年比2001年增長(zhǎng)了20.2億美元，其中，紐約南部地區(qū)較北部地區(qū)有更高增長(zhǎng)速度。從中還可以看出，無論紐約州還是紐約南部、北部地區(qū)，住宅開發(fā)金額要比非住宅房地產(chǎn)開發(fā)金額有更高的增長(zhǎng)速度，這說明紐約住宅存量的增長(zhǎng)速度要高于非住宅房地產(chǎn)。表19-22001～2002年紐約房地產(chǎn)開發(fā)合同金額單位：億美元地區(qū)總額非住宅房地產(chǎn)住宅200120022001200220012002紐約州221.6241.8103.796.867.472.8紐約南部138.8153.867.760.039.940.4紐約北部82.988.136.136.827.532.4資料來源：F.W.Dodge，McGraw-HillSystemsCompany，proprietarydataprovidedbyspecialpermission.|Excel下載表19-22001～2002年紐約房地產(chǎn)開發(fā)合同金額表19-3顯示了2002～2005年間紐約住宅存量變化情況，從中可以看出，2002年住宅總套數(shù)、總出租住宅套數(shù)、私有住宅套數(shù)分別為320.86萬套、208.48萬套、99.70萬套，2005年住宅總套數(shù)、總出租住宅套數(shù)、私有住宅套數(shù)分別為326.09萬套、209.23萬套、103.18萬套，2005年比2002年均有一定增長(zhǎng)，其中私有住宅增長(zhǎng)更快，達(dá)到3.5%，說明強(qiáng)有力的社會(huì)需求使紐約住宅存量保持了連續(xù)增長(zhǎng)。表19-32002和2005年紐約住宅存量變化狀況變量200220052002～2005變化率（%）總住宅套數(shù)32085873260856＋1.6總出租住宅套數(shù)20847692092363＋0.4其中：已租出住宅20235042027626＋0.2空置住宅6126564737＋5.7私有住宅套數(shù)9970031031780＋3.5其中：自住住宅9818141010370＋2.9空置住宅1518921410＋41.0資料來源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下載表19-32002和2005年紐約住宅存量變化狀況2.房地產(chǎn)空置率保持較低水平空置率是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的一個(gè)重要指標(biāo)，空置率越高，說明該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過量或出現(xiàn)了投資過熱的現(xiàn)象；而空置率較低，說明該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較平穩(wěn)，房地產(chǎn)供給和需求基本處于均衡狀態(tài)。表19-4反映了2002和2005年紐約不同地區(qū)房地產(chǎn)空置量和空置率狀況。從中可以看出，2002年紐約市用于出租房地產(chǎn)空置數(shù)量為61265套，2005年為64737套，這兩年的空置率分別為2.94%、3.09%。雖然2005年用于出租的房地產(chǎn)空置數(shù)量較2002年有所增加，但空置率仍然處于較低的水平。表19-4中還列出了紐約市各區(qū)房地產(chǎn)空置量和空置率的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)顯示，布朗克斯區(qū)和曼哈頓區(qū)房地產(chǎn)空置量在下降，其中布朗克斯區(qū)下降幅度較大；布魯克林區(qū)和皇后區(qū)房地產(chǎn)空置量在上升，其中皇后區(qū)上升的幅度較大。雖然紐約各區(qū)房地產(chǎn)空置量存在波動(dòng)，但空置率最高值只有3.86%，在總體上仍保持了較低的水平，并呈現(xiàn)繼續(xù)下降的趨勢(shì)。表19-42002和2005年紐約市出租房地產(chǎn)空置量和空置率狀況城市或地區(qū)空置數(shù)量（套）空置率（%）2002200520022005紐約市61265647372.943.09布朗克斯區(qū)1220099523.292.63布魯克林732.78曼哈頓區(qū)22389221983.863.79皇后區(qū)7658122391.782.82注：由于斯坦騰島空置量和空置率較少，在這里沒有列出。

資料來源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下載表19-42002和2005年紐約市出租房地產(chǎn)空置量和空置率狀況表19-5列出了不同租金水平的房地產(chǎn)空置量和空置率數(shù)據(jù)。從空置量數(shù)據(jù)可以看出，租金低于799美元和高于1750美元的房地產(chǎn)空置量較少，租金在1000～1249美元的房地產(chǎn)空置量最高。但從空置率數(shù)據(jù)來看，中低租金房地產(chǎn)空置率低，而高租金房地產(chǎn)空置率較高，雖然2005年比2002年有所下降，但仍達(dá)到9.14%的水平，說明消費(fèi)者對(duì)中低檔房地產(chǎn)的需求較大，對(duì)高檔房地產(chǎn)需求相對(duì)較小。這主要是由于在紐約落戶的大企業(yè)雖然不少，但中小企業(yè)數(shù)量更多。這些中小企業(yè)在財(cái)力的限制下，只能租用中低檔房地產(chǎn)，從而使中低檔租金房地產(chǎn)空置率處于較低水平。這說明紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于健康發(fā)展之中。表19-52002和2005年紐約市不同租金水平的房地產(chǎn)空置量和空置率狀況月租金（美元）空置數(shù)量（套）空置率（%）2002200520022005低于500507143881.491.38500～699619279181.472.30700～799599543712.272.02800～899773977503.023.21900～999763979293.893.951000～12497761111933.393.481250～1749726695894.104.021750～2499659253617.495.062500以上7009623910.279.14資料來源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下載表19-52002和2005年紐約市不同租金水平的房地產(chǎn)空置量和空置率狀況3.房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)共分三級(jí)，一級(jí)市場(chǎng)是指土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是指新建商品房即增量房交易市場(chǎng)，或叫一手房交易市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是指存量房交易市場(chǎng)。房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，一般說來，一、二、三級(jí)市場(chǎng)都存在租賃市場(chǎng)行為，但更多的存在于三級(jí)市場(chǎng)。紐約同美國(guó)國(guó)內(nèi)其他城市一樣擁有完善的房屋租賃市場(chǎng)。表19-6列出1999、2002、2005年紐約房地產(chǎn)中等租金數(shù)據(jù)，從中可以看出，中等租金基本維持在700～900美元之間，2002年比1999年增長(zhǎng)12.6%，2005年比2002年增長(zhǎng)16.8%。這說明紐約房地產(chǎn)租金一直保持了上升勢(shì)頭，而且近幾年增長(zhǎng)速度有所加快。表19-61999、2002、2005年紐約中等租金數(shù)據(jù)年份1999200220051999～2002變化率（%）2002～2005變化率（%）沒有經(jīng)過價(jià)格調(diào)整的租金中位數(shù)總租金（美元）700788920＋12.6＋16.8中位數(shù)合同租金（美元）648706850＋9.0＋20.4以2005年4月價(jià)格計(jì)算的租金中位數(shù)總租金（美元）845873920＋3.3＋5.4中位數(shù)合同租金（美元）7827828500.0＋8.7資料來源：U.S.BureauoftheCensus，1999，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下載表19-61999、2002、2005年紐約中等租金數(shù)據(jù)表19-7顯示2002和2005年紐約不同租金水平房屋出租數(shù)量變化情況。從中可看出，2005年租金在1000美元以下的房地產(chǎn)數(shù)量占出租房地產(chǎn)總量的比重，較2002年均有所下降，而2005年1000美元以上的出租房地產(chǎn)比重比2002年有較大幅度增長(zhǎng)，其中租金在1250～1499美元和1500～1749美元出租房地產(chǎn)的比重增幅最大，均達(dá)到37.2%。這說明在紐約強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)下，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)保持了穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。表19-72002和2005年紐約不同租金水平房屋出租數(shù)量租金（美元）200220032002～2005變化率套數(shù)（套）比重（%）套數(shù)（套）比重（%）低于50027570913.927445713.8—低于4001952989.91935309.7—400～499804124.1809274.1—500～79954125327.445337822.8-16.2500～5991228686.21038895.2-15.4600～6991916499.71578327.9-17.6700～79922673611.51916579.6-15.5800～99945463123.042663921.4-6.2800～89923786312.021387610.7-10.1900～99921676811.021276310.7-1.81000～144946777823.654749927.5＋17.01000～124932881216.635683517.9＋8.5125001906639.6＋37.21500以上23914912.128833814.5＋20.61500～1749747713.81025915.2＋37.21750～1999476002.4531152.7＋11.62000以上1167775.91326326.7＋13資料來源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下載表19-72002和2005年紐約不同租金水平房屋出租數(shù)量（四）房地產(chǎn)業(yè)在城市競(jìng)爭(zhēng)力提升中的作用房地產(chǎn)業(yè)不僅為城市化和城郊化做出了貢獻(xiàn)，而且對(duì)紐約全球金融中心地位和總部經(jīng)濟(jì)龍頭地位的確立發(fā)揮了重要影響。下面將從商業(yè)房地產(chǎn)與CBD建設(shè)的關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)吸納能力及房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)關(guān)系等方面，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升中房地產(chǎn)業(yè)的作用做具體分析。1.穩(wěn)定的商業(yè)房地產(chǎn)租金和較低的空置率提升了城市CBD競(jìng)爭(zhēng)力城市CBD的發(fā)展離不開商業(yè)房地產(chǎn)所提供的硬件環(huán)境。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)越繁榮，本地CBD經(jīng)濟(jì)發(fā)展的就越快，該城市的競(jìng)爭(zhēng)力就越高。紐約的CBD經(jīng)濟(jì)全球聞名，其中曼哈頓區(qū)最為典型。曼哈頓CBD之所以得到快速發(fā)展，其原因之一是它的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)。表19-8列出了曼哈頓區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租金變化的相關(guān)數(shù)據(jù)。從中可以看出，2005年以來商業(yè)房地產(chǎn)租金一直在39.24～41.98美元之間波動(dòng)，說明該地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康運(yùn)行狀態(tài)。表19-8列出2005年以來曼哈頓商業(yè)房地產(chǎn)出租面積及空置率的數(shù)據(jù)顯示，2006年1月商業(yè)房地產(chǎn)空置率比上年同期均有所下降，說明該地區(qū)穩(wěn)定的租金水平，吸引了大批投資者來此落戶，使空置率保持了較低的水平。因此，穩(wěn)定的商業(yè)房地產(chǎn)租金和較低的空置率加強(qiáng)了本地區(qū)的凝聚力，從而提升了紐約城市競(jìng)爭(zhēng)力。表19-8曼哈頓區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租金變化情況區(qū)位競(jìng)價(jià)租金（美元）2006年1月競(jìng)價(jià)租金（美元）2005年12月競(jìng)價(jià)租金（美元）2005年1月區(qū)位A50.9750.6447.94區(qū)位B36.1335.7534.29區(qū)位C28.5828.6525.90總計(jì)41.9841.3039.24資料來源：ColliersABR，NEWYORKJanuary2006|Excel下載表19-8曼哈頓區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租金變化情況2.房地產(chǎn)業(yè)為城市提供眾多就業(yè)機(jī)會(huì)紐約制造業(yè)的衰退為第三產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)提供了人力、財(cái)力和空間資源，使房地產(chǎn)得到快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將會(huì)為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。這一點(diǎn)可以從表19-1中房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)變化趨勢(shì)得到證明。1999～2002年間房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)從15.6萬人，上升到17.8萬人；建筑業(yè)人數(shù)保持在32萬人左右。兩者之和再加上與房地產(chǎn)相關(guān)的咨詢、經(jīng)紀(jì)等行業(yè)的從業(yè)人員，房地產(chǎn)業(yè)成為吸納就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)之一。這也進(jìn)一步說明，房地產(chǎn)業(yè)在解決社會(huì)就業(yè)問題上發(fā)揮了相當(dāng)大的作用，是推動(dòng)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。表19-9曼哈頓區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)位出租面積（平方英尺）空置面積2006年1月空置率（%）空置面積2005年12月空置率（%）空置面積2005年1月空置率（%）區(qū)位A225332204177585467.9165409697.4211164659.6區(qū)位B1538278641711769211.11670099910.92080032513.5區(qū)位C6031687544368177.448758518.0606199210.0總計(jì)439476943393130558.9381178198.74797878211.0資料來源：ColliersABR，NEWYORKJanuary2006.|Excel下載表19-9曼哈頓區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升了城市整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模無論對(duì)國(guó)家還是對(duì)單個(gè)城市，房地產(chǎn)業(yè)都是支柱產(chǎn)業(yè)，這不僅在于房地產(chǎn)具有使用和投資兩種屬性，涉及工作和生活的方方面面，更重要的是它具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，通過自身的發(fā)展可以帶動(dòng)相當(dāng)多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終提高社會(huì)總產(chǎn)出。近幾年紐約房地產(chǎn)價(jià)值逐年增加，2000年房地產(chǎn)增加值達(dá)到1110億美元，占當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值比重為13.9%。其中，當(dāng)年竣工私人住宅4.41萬套，價(jià)值49.92億美元，占房地產(chǎn)增加值1110億美元的4.50%；2001年竣工私人住宅4.55萬套，價(jià)值52.57億美元，占房地產(chǎn)增加值1165.09億美元的4.51%。[2]因此，房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，在紐約城市競(jìng)爭(zhēng)力提升過程中扮演著重要角色。二多倫多城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究（一）引言倫敦是世界重要的經(jīng)濟(jì)中心，其GDP總量占英國(guó)的17%，約達(dá)1620億英鎊，比芬蘭、愛爾蘭和葡萄牙的GDP值都高。倫敦人均GDP比英國(guó)平均水平高23%。倫敦是歐洲吸引跨國(guó)公司最成功的城市，目前共有來自92個(gè)國(guó)家的1萬多家海外公司落戶倫敦。全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)大多在倫敦設(shè)立了機(jī)構(gòu)，其中有1/3企業(yè)的歐洲總部設(shè)在倫敦；倫敦的投資銀行業(yè)務(wù)占全歐洲的1/2。倫敦所取得的這些經(jīng)濟(jì)成就不僅與其自身較高的競(jìng)爭(zhēng)力有關(guān)，同時(shí)也與完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分。為對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有一個(gè)清楚的判斷，本文第二部分將對(duì)城市規(guī)模擴(kuò)張與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行分析，第三部分探討社會(huì)需求與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，第四部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響，第五部分得出結(jié)論。（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響多倫多經(jīng)濟(jì)以汽車、電子、金融業(yè)及旅游業(yè)為主，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸納了眾多勞動(dòng)力，提高了本地區(qū)的就業(yè)率，為整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張起了重要作用。同時(shí)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來了極大的外部效應(yīng)，在吸引本國(guó)及國(guó)外眾多投資者和旅游者來這里投資和觀光的同時(shí)，也極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1.城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展1989年加拿大與美國(guó)自由貿(mào)易協(xié)定簽訂后，多倫多經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革。隨著改革進(jìn)程的加快，改革效果已經(jīng)逐步體現(xiàn)：（1）GDP規(guī)模不斷提高。如表19-10所示，2001～2004年間GDP不僅保持了穩(wěn)定，而且在2004年還有了大幅增長(zhǎng)，達(dá)到1230億美元，使其成為世界主要的經(jīng)濟(jì)體之一。（2）與知識(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化所帶來的挑戰(zhàn)，多倫多在經(jīng)濟(jì)改革中大力發(fā)展了與知識(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，目前金融、商務(wù)專業(yè)服務(wù)、旅游業(yè)、媒體、信息技術(shù)等就業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，使多倫多經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了從資源加工經(jīng)濟(jì)型向知識(shí)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型必然推動(dòng)房地產(chǎn)需求的多元化。因此，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。表19-102001～2004年多倫多市主要經(jīng)濟(jì)變量數(shù)據(jù)年份2001200220032004GDP（十億美元）989898123家庭平均收入（美元）53869691256912569125獨(dú)立式住宅價(jià)格（美元）355276405030426088463787住宅開工量（套）15289116161489513560資料來源：EconomicindicatorsfromTheofficialWebsiteoftheCityofToront.|Excel下載表19-102001～2004年多倫多市主要經(jīng)濟(jì)變量數(shù)據(jù)2.勞動(dòng)力和就業(yè)總量的提高是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)多倫多不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且擁有良好的城市環(huán)境和自然風(fēng)光，再加上這里是多民族聚居的城市，有多民族和睦共處的傳統(tǒng)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外移民，使城市勞動(dòng)力和家庭總量不斷提高。表19-11列出了2001～2005年多倫多人口、就業(yè)、失業(yè)等指標(biāo)的數(shù)據(jù)。從中可以看出，2001～2005年間多倫多人口基本處于較為穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，其中勞動(dòng)力人數(shù)在2003、2004、2005年上升幅度分別為1.3%、2.0%、1.23%。從給出的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近幾年多倫多就業(yè)人數(shù)總體上保持了增加的態(tài)勢(shì)，2003、2004、2005年增加的幅度分別為1.4%、2.2%、2.57%，顯然，2005年是就業(yè)人數(shù)增加最多的一年。隨著就業(yè)人數(shù)的增加，多倫多失業(yè)人數(shù)在減少，2005年降低幅度達(dá)到-14.15%，使失業(yè)率降低到6.8%。這些不斷增加的就業(yè)規(guī)模和降低的失業(yè)率使社會(huì)消費(fèi)能力大大提高，同時(shí)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，是房地產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。表19-112001～2005年多倫多人口、就業(yè)、失業(yè)狀況年份20012002200320042005變量數(shù)量（千）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（千）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（千）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（千）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（千）增長(zhǎng)率（%）人口2157.22.12155.6-0.22177.81.02220.81.92158.1-2.8勞動(dòng)力1417.52.01414.8-0.21433.51.31396.52.01413.71.23就業(yè)人數(shù)1311.20.51306.9-0.31324.51.41284.82.21317.82.57失業(yè)人數(shù)106.325.7107.91.5109.00.6111.7-0.395.9-14.15失業(yè)率（%）7.57.67.68.06.8資料來源：StatisticsCanadaLabourForceSurveyData.|Excel下載表19-112001～2005年多倫多人口、就業(yè)、失業(yè)狀況3.工資水平持續(xù)提高擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展既增加了就業(yè)，也促進(jìn)了居民收入水平的提高。表19-12描述了2001～2005年多倫多工資收入變化情況。從數(shù)據(jù)可以看出，2001～2005年間平均工資持續(xù)增加，增幅最大的是2005年，每小時(shí)平均工資20.19美元，增長(zhǎng)率為7%。另外，從中也可以看出中等水平的工資也保持了穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。工資水平的提高使個(gè)人的可支配收入也得到相應(yīng)增加。個(gè)人的可支配收入增加刺激消費(fèi)者的購買心理，2005年10月零售總額為44.56億美元，比上年同期增加2.7%。同時(shí)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，2005年10月住宅銷售額比上一年同期增加7.6%。因此，工資水平持續(xù)增加擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了需求基礎(chǔ)。表19-122001～2005年多倫多工資收入狀況年份20012002200320042005工資數(shù)量（美元）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（美元）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（美元）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（美元）增長(zhǎng)率（%）數(shù)量（美元）增長(zhǎng)率（%）平均工資（每小時(shí)）18.141.618.52.019.032.919.040.120.197.0中等工資（每小時(shí)）15.882.415.90.116.835.816.75-0.517.899.8資料來源：StatisticsCanadaLabourForceSurveyData.|Excel下載表19-122001～2005年多倫多工資收入狀況（三）多倫多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析多倫多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。近幾年，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)率和工資水平也不斷提高，再加上政府為發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)制定了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的相關(guān)政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。近幾年，多倫多房地產(chǎn)業(yè)空置率下降、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升、開工量增加正是這些政策得以實(shí)踐的結(jié)果。1.房地產(chǎn)空置率穩(wěn)中有降房地產(chǎn)空置率是判斷房地產(chǎn)制度和運(yùn)行效率的一個(gè)重要指標(biāo)。表19-13列出了2001～2005年多倫多工業(yè)房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多倫多工業(yè)房地產(chǎn)空置率處于較低的水平，在2005年第1季度該值有進(jìn)一步降低的趨勢(shì)。另外，用于出租的房地產(chǎn)空置率比用于銷售的高，說明來這里投資的企業(yè)傾向于自己購買房地產(chǎn)。表19-14列出的2001～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)表明，2003年多倫多市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)存在較高空置率，最高值達(dá)到11.5%。從2004年開始，該值開始逐季度下降，到2005年第3季度達(dá)到最低值8.9%。因此，從空置率不斷下降的趨勢(shì)可以看出，多倫多城市經(jīng)濟(jì)得快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極影響。表19-132001～2005年多倫多工業(yè)房地產(chǎn)存量、空置率及價(jià)格變化情況類別工業(yè)房地產(chǎn)存量（百萬平方英尺）總空置率（%）用于出租房地產(chǎn)空置率（%）用于銷售的房地產(chǎn)空置率（%）銷售價(jià)格（美元/每平方英尺）2001第2季度277.963.602.401.3048.16第3季度278.694.002.801.3049.67第4季度278.914.203.001.4048.142002第1季度270.713.502.501.4051.36第2季度269.233.502.701.0048.48第3季度271.224.603.801.3050.99第4季度273.164.403.301.1057.532003第1季度273.624.403.401.2055.40第2季度274.104.603.801.0060.10第3季度275.133.903.001.1060.93第4季度275.974.303.301.3060.242004第1季度276.984.403.401.4060.48第2季度277.774.303.401.4063.60第3季度277.464.203.301.4065.89第4季度280.474.003.001.4066.712005第1季度281.703.903.001.2068.66資料來源：RoyalLepag.|Excel下載表19-132001～2005年多倫多工業(yè)房地產(chǎn)存量、空置率及價(jià)格變化情況表19-142001～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)空置率變化情況單位：美元/平方英尺類別大多倫多地區(qū)多倫多市區(qū)多倫多郊區(qū)2003第1季度11.310.112.5第2季度11.511.112第3季度11.711.511.9第4季度11.211.111.32004第1季度10.810.710.9第2季度10.710.710.8第3季度10.510.310.7第4季度10.49.910.92005第1季度9.99.510.3第2季度9.59.29.9第3季度9.38.99.8資料來源：RoyalLepage.|Excel下載表19-142001～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)空置率變化情況2.房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升近幾年，多倫多家庭平均收入在不斷提高，如表19-10所示，2001年家庭平均收入為53869美元，2004年為69125美元。居民收入迅速增加，提高了他們的邊際消費(fèi)傾向，最終帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。從表19-10給出的獨(dú)立住宅價(jià)格變化趨勢(shì)可以看出，2001年獨(dú)立住宅價(jià)格為355276美元，2004年上升為463787美元。4年間價(jià)格漲幅達(dá)108511美元，說明多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)周期的繁榮階段。3.住宅開工量波動(dòng)較大，住宅銷售量穩(wěn)定住宅開工量是衡量住宅供給的主要指標(biāo)，開工量大說明住宅供給量大。住宅銷售量是衡量市場(chǎng)需求的指標(biāo)，銷售量越大，說明市場(chǎng)需求大，市場(chǎng)正處于繁榮階段。如果住宅供給和住宅需求出現(xiàn)失衡，就會(huì)導(dǎo)致供給大于需求或供給小于需求，失衡現(xiàn)象的發(fā)生不僅影響居民正常的生活需求，更會(huì)在宏觀層次上影響房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。圖19-1描述了2003～2005年間住宅開工量和住宅銷售量的季度變化情況。從圖中可以看出，在2003年末和2004年初住宅開工量曲線波動(dòng)較大，在2005年波動(dòng)幅度相對(duì)較??；與住宅開工量變化趨勢(shì)形成鮮明對(duì)比的是，住宅銷售量變化率非常穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。這說明多倫多住宅供給出現(xiàn)了非常大的波動(dòng)，而市場(chǎng)需求則相對(duì)穩(wěn)定。由于多倫多外來人口較多，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持這種變化趨勢(shì)。圖19-1多倫多住宅開工量和住宅銷售量變化（四）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的影響多倫多經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)很成熟，為應(yīng)對(duì)來自全球其他城市的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)前城市發(fā)展的重點(diǎn)是創(chuàng)造優(yōu)越的投資環(huán)境、提高城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和就業(yè)水平。房地產(chǎn)業(yè)既是城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是城市經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容之一，它在改善投資環(huán)境，提高城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和就業(yè)水平等方面發(fā)揮這重要作用。1.房地產(chǎn)業(yè)在改善投資環(huán)境方面發(fā)揮著重要作用房地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)所必需的，購買或租賃辦公場(chǎng)所的成本是影響企業(yè)投資決策的關(guān)鍵變量。購買或租賃辦公場(chǎng)所的成本低，說明該城市具有較好投資環(huán)境，反之，投資環(huán)境因經(jīng)營(yíng)成本過高而變得沒有競(jìng)爭(zhēng)力。表19-15列出了2003～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)使用成本變化的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)顯示，多倫多市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)使用成本最高，并且近幾年還有上升的趨勢(shì)。相比之下，大多倫多地區(qū)和多倫多郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)使用成本較低，其中多倫多郊區(qū)使用成本最低。在使用成本存在較低差距的情況下，勢(shì)必將影響多倫多市區(qū)對(duì)投資者的吸引力。2003年和2004年大多倫多地區(qū)GDP增長(zhǎng)速度分別為9.8%、33.2%，多倫多市GDP增長(zhǎng)速度分別為0%、25.5%。很顯然，多倫多市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯低于大多倫多地區(qū)，證明了大多倫多地區(qū)更具有吸引力，而這種較高的吸引力與該地區(qū)較低的商業(yè)房地產(chǎn)使用成本有直接關(guān)系。因此，房地產(chǎn)在改善城市投資環(huán)境方面發(fā)揮著重要作用。表19-152003～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)使用成本變化狀況單位：美元/平方英尺類別大多倫多地區(qū)多倫多市區(qū)多倫多郊區(qū)2003第1季度16.1219.2912.89第2季度16.0819.1612.92第3季度16.5619.4313.42第4季度16.7819.7913.302004第1季度16.7619.3613.69第2季度16.7419.4813.68第3季度16.6819.5413.56第4季度16.8819.9113.652005第1季度16.9419.9113.69第2季度16.9319.9313.68第3季度17.3020.3414.06資料來源：RoyalLepage.|Excel下載表19-152003～2005年多倫多商業(yè)房地產(chǎn)使用成本變化狀況2.房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿χ挥捎诜康禺a(chǎn)業(yè)具有較大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，其投資乘數(shù)效應(yīng)非常大，無論是成長(zhǎng)中的城市，還是現(xiàn)代化的大城市，在城市經(jīng)營(yíng)中都非常重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。雖然多倫多是一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際性大城市，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)中仍扮演著重要角色。表19-16列出了2001～2004年間多倫多新建房地產(chǎn)總價(jià)值數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)顯示，多倫多新建房地產(chǎn)總價(jià)值每年都有較大幅度上升，2004年已達(dá)到37.5億美元。如果再加上存量房地產(chǎn)每年增值的部分及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增加值，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)多倫多經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。表19-162001～2004年間多倫多新建房地產(chǎn)總價(jià)值單位：千美元年份2001200220032004住宅總價(jià)值1028300187256019330941887608商業(yè)房地產(chǎn)總價(jià)值272668786141872323947455工業(yè)房地產(chǎn)總價(jià)值4299168481227368181167公共房地產(chǎn)總價(jià)值254036547268693194733096房地產(chǎn)總價(jià)值1597995327445037259793749326資料來源：EconomicindicatorsfromtheofficialwebsiteofthecityofToront|Excel下載表19-162001～2004年間多倫多新建房地產(chǎn)總價(jià)值3.房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為城市提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)當(dāng)一個(gè)城市制造業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起而得到較快發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)不僅與建筑業(yè)有關(guān)，還與物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、咨詢業(yè)等服務(wù)業(yè)有直接關(guān)系，在這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)將在擴(kuò)大城市就業(yè)方面發(fā)揮重要作用。表19-17列出了多倫多各行業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)比例的數(shù)據(jù)，從中可以看出，多倫多制造業(yè)就業(yè)人數(shù)比例不斷下降，2004年制造業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)僅占總就業(yè)人數(shù)的13.4%，而服務(wù)業(yè)就業(yè)規(guī)模一直保持較高的水平，2004年吸納的就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的57.3%。表19-17中的數(shù)據(jù)進(jìn)一步說明，多倫多制造業(yè)規(guī)模正在下降，服務(wù)業(yè)已經(jīng)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，在這一時(shí)期房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為城市提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，并且在城市競(jìng)爭(zhēng)力提升中扮演著重要角色。表19-17多倫多各行業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)比例單位：%年份制造業(yè)零售業(yè)服務(wù)業(yè)公共管理部門其他部門200014.81157.913.92.4200214.111.457.414.52.5200413.411.557.315.12.8資料來源：TorontoEmploymentSurvey2004.|Excel下載表19-17多倫多各行業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)比例三新加坡城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系（一）引言倫敦是世界重要的經(jīng)濟(jì)中心，其GDP總量占英國(guó)的17%，約達(dá)1620億英鎊，比芬蘭、愛爾蘭和葡萄牙的GDP值都高。倫敦人均GDP比英國(guó)平均水平高23%。倫敦是歐洲吸引跨國(guó)公司最成功的城市，目前共有來自92個(gè)國(guó)家的1萬多家海外公司落戶倫敦。全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)大多在倫敦設(shè)立了機(jī)構(gòu)，其中有1/3企業(yè)的歐洲總部設(shè)在倫敦；倫敦的投資銀行業(yè)務(wù)占全歐洲的1/2。倫敦所取得的這些經(jīng)濟(jì)成就不僅與其自身較高的競(jìng)爭(zhēng)力有關(guān)，同時(shí)也與完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分。為對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有一個(gè)清楚的判斷，本文第二部分將對(duì)城市規(guī)模擴(kuò)張與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行分析，第三部分探討社會(huì)需求與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，第四部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響，第五部分得出結(jié)論。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃助推宜居城市建設(shè)新加坡面積只有641.4平方公里，但在科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃助推下，過去30年里城市競(jìng)爭(zhēng)力得到快速提升。1989年人口危機(jī)委員會(huì)所作的一個(gè)調(diào)查顯示，新加坡居民的生活質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到世界最高水平。新加坡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，每個(gè)階段都在不同程度上推動(dòng)了城市競(jìng)爭(zhēng)力提升。1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步階段20世紀(jì)40年代末期是新加坡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段，該時(shí)期1/4的居民擠在島上百分之一的地區(qū)里，常常是五十多人擠在一個(gè)二三層樓的商鋪房間內(nèi)，或是住在臨時(shí)搭設(shè)在骯臟的下水道的小屋里；失業(yè)頻繁使成千上萬人無家可歸；傳染病如肺結(jié)核四處蔓延。城市過度擁擠、住房供給嚴(yán)重不足、住宅設(shè)施落后等問題已成為困擾新加坡城市發(fā)展的主要因素，但從另一方面也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了契機(jī)。為進(jìn)一步改善城市生活環(huán)境，新加坡于1958年設(shè)計(jì)了第一個(gè)城市發(fā)展規(guī)劃，著重闡述了城市土地合理的方式，為以后房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展和城市競(jìng)爭(zhēng)力提升奠定了基礎(chǔ)。2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式初步形成階段20世紀(jì)60年代初期，新加坡制定了公共住房供給計(jì)劃，由住宅發(fā)展局來承擔(dān)。該政策有效地推動(dòng)了土地合理利用和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到20世紀(jì)70年代末期共完成12萬余套公寓和商鋪建設(shè)。由于公共住宅供給政策主要考慮了中低收入群體的住宅供給問題，在消除城市內(nèi)部存在的貧民窟方面發(fā)揮了重大作用。此外，該計(jì)劃還帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市逐漸走向復(fù)興道路。隨著20世紀(jì)70年代初期聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署援助項(xiàng)目的完成，使得新加坡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)依次確立為促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足住宅需求及社會(huì)基本需求。為進(jìn)一步提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中新加坡政府對(duì)住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)布局制定了詳細(xì)發(fā)展規(guī)劃，最終使新加坡成為一個(gè)國(guó)際金融、商業(yè)和旅游中心。3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步向品質(zhì)和特色方向轉(zhuǎn)變階段20世紀(jì)80年代初期，新加坡城市中低收入家庭住宅問題基本得到解決，此時(shí)政府將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)建筑質(zhì)量和特色。由于在房地產(chǎn)開發(fā)中更注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和利用，使新加坡成為一個(gè)典型的熱帶城市。同時(shí)，政府為鼓勵(lì)有創(chuàng)意的房地產(chǎn)開發(fā)，還制定的相應(yīng)鼓勵(lì)政策，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)上有很大創(chuàng)新，可以優(yōu)先取得土地。這些政策的制定和實(shí)施，不僅使房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，而且迅速提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力。（二）住宅價(jià)格波動(dòng)影響城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖19-2新加坡私有住宅價(jià)格指數(shù)與交易量變化趨勢(shì)自1990年以來，新加坡私人住宅價(jià)格和住宅交易量波動(dòng)較大，并且呈明顯的周期性。圖19-2顯示了1990～2002間私有住宅價(jià)格指數(shù)與交易量的變化趨勢(shì)。從中可以看出，私有住宅價(jià)格指數(shù)從1990年初的不到60點(diǎn)，一路攀升到1996年初的180點(diǎn)，達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。此時(shí)新住宅交易量和住宅總交易量也分別達(dá)到3800套和7200套左右，是1990年以來交易量最高的時(shí)期。隨著1997年東南亞金融危機(jī)的到來，住宅價(jià)格和交易量顯著下降，直到1998年第4季度這兩個(gè)指標(biāo)才開始上升。雖然從1998第4季度到2002年第4季度間住宅價(jià)格指數(shù)保持了高位運(yùn)行狀態(tài)，但也存在波動(dòng)性。由于住宅價(jià)格指數(shù)波動(dòng)性的存在，極大影響了住宅交易量，尤其在住宅價(jià)格迅速下降時(shí)期。在1990～2002年間公共住宅價(jià)格和交易量的變化趨勢(shì)與私人住宅基本相同，如圖19-3所示。1990～1996年間公共住宅銷售價(jià)格指數(shù)從30點(diǎn)一直上升到140點(diǎn)；1991～1998年間交易數(shù)量也在迅速上升，從1991年的最低值3000多套，上升到1998年的最高值22500套左右。公共住宅需求上升與20世紀(jì)90年代初期強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)，同時(shí)政府管理部門采取了一系列旨在減少對(duì)公共住宅部門的管制的措施，也進(jìn)一步推進(jìn)了公共住宅市場(chǎng)的繁榮。圖19-3新加坡公共住宅價(jià)格指數(shù)與交易量變化趨勢(shì)圖19-4新加坡主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量變化趨勢(shì)1990～2005年間新加坡主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量與住宅價(jià)格和交易量變化趨勢(shì)有很大的相同之處。圖19-4描述了新加坡GDP、總消費(fèi)支出、個(gè)人可支配收入走勢(shì)。從中可以發(fā)現(xiàn)，1990～1996年間各變量的值持續(xù)上升，在1996年底達(dá)到了一個(gè)較高點(diǎn)，隨后這些變量又進(jìn)入了漲落交錯(cuò)的階段，但總體上處于上升態(tài)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)的這種變化趨勢(shì)與私有住宅和公共住宅價(jià)格變化趨勢(shì)有相同之處，尤其在東南亞金融危機(jī)時(shí)期，新加坡房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重打擊，導(dǎo)致住宅價(jià)格、GDP、總消費(fèi)支出、個(gè)人可支配收入同步下滑。同時(shí)，在1999年住宅價(jià)格開始上升時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了復(fù)蘇的跡象，這些進(jìn)一步說明城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房地產(chǎn)業(yè)有緊密的關(guān)系。在城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中居民消費(fèi)支出是一個(gè)重要指標(biāo)，該指標(biāo)高說明：（1）收入水平較高，有效需求規(guī)模大，生活質(zhì)量穩(wěn)步上升。居民消費(fèi)支出越高，說明他們有較高的收入支撐有效需求的擴(kuò)張，并可以從所購買的商品和服務(wù)中獲得更多的效用，使生活質(zhì)量得到提高。（2）居民充分享受了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的之一就是滿足居民的消費(fèi)需求，提升生活質(zhì)量。居民消費(fèi)支出增加，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高了居民收入水平、消費(fèi)水平和生活質(zhì)量，享受了城市發(fā)展所帶來的好處，也進(jìn)一步說明了城市經(jīng)濟(jì)處于高效運(yùn)行狀態(tài)。（3）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力巨大。居民消費(fèi)支出長(zhǎng)期處于較高水平，說明城市內(nèi)部需求旺盛，對(duì)未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以起到強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。從圖19-4可以看出，1998年以后新加坡城市居民消費(fèi)支出一直保持了上升趨勢(shì)，這對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升起了不小的拉動(dòng)作用。為對(duì)新加坡住宅價(jià)格與總消費(fèi)支出的關(guān)系做更清晰的判斷，下面對(duì)它們的相關(guān)性進(jìn)行了檢驗(yàn)，如表19-18所示。從中可知，1990年第1季度到1997年第2季度間C與SP的相關(guān)性為0.1865，C與GP的相關(guān)性為0.1695，私人住宅價(jià)格變化對(duì)消費(fèi)支出的影響大于公共住宅，說明私人住宅資產(chǎn)的財(cái)富效用更強(qiáng)一些。1997年第3季度到2002年第4季度間C與SP的相關(guān)性為0.5526，C與GP的相關(guān)性為0.2490，進(jìn)一步證明了私人住宅資產(chǎn)具有較高的財(cái)富效應(yīng)。通過對(duì)兩階段的對(duì)比，也可以發(fā)現(xiàn)，后一階段的相關(guān)性更高，其中私人住宅價(jià)格與總消費(fèi)支出的相關(guān)性達(dá)到了0.55，說明1997年第3季度后新加坡消費(fèi)支出的增長(zhǎng)與私人住宅價(jià)格的上升有密切關(guān)系。表19-18總消費(fèi)支出C與私人住宅價(jià)格SP和公共住宅價(jià)格GP的相關(guān)性時(shí)間C與SPC與GP1990：Q1-1997：Q20.18650.16951997：Q3-2002：Q40.55260.2490資料來源：RobertH.EdelsteinandSauKimLum，Houseprices，wealtheffects，andtheSingaporemacroeconomy，JournalofHousingEconomics，13，2004，pp.342-367.|Excel下載表19-18總消費(fèi)支出C與私人住宅價(jià)格SP和公共住宅價(jià)格GP的相關(guān)性（三）城市競(jìng)爭(zhēng)力提升促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新加坡面積小，土地資源稀缺，房地產(chǎn)自然成為城市和居民財(cái)富的主要組成部分。然而，房地產(chǎn)價(jià)值還與其所在區(qū)位和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有密切關(guān)系。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富增長(zhǎng)都是城市競(jìng)爭(zhēng)力提高的標(biāo)志，同時(shí)它們的變化還將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。下面將對(duì)這些影響做具體分析。1.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新加坡經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，制造業(yè)占25%，建筑業(yè)占5%，批發(fā)零售業(yè)占16%，交通通信業(yè)占11%，金融服務(wù)業(yè)占12%，商業(yè)服務(wù)業(yè)占12%，酒店餐飲業(yè)占3%，其他占16%。政府希望在未來25年內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，預(yù)期年均增長(zhǎng)速度為2.5%～3%。根據(jù)新加坡的比較優(yōu)勢(shì)，今后服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和工業(yè)將作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，房地產(chǎn)需求必然有較大提高。因此，新加坡經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅造成了土地和房屋需求的擴(kuò)張，而且也將因土地承載過重而產(chǎn)生生態(tài)壓力問題。在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市競(jìng)爭(zhēng)力保持和提高中，對(duì)空氣、水和噪音污染的治理將成為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和開發(fā)時(shí)要重點(diǎn)考慮的問題。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)過程中，大量新技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，將使房地產(chǎn)業(yè)向智能化、環(huán)?；?、高效化邁進(jìn)。3.財(cái)富增長(zhǎng)激發(fā)了人們對(duì)住宅舒適屬性的需求在過去25年里，新加坡的人均GDP從1600新元增長(zhǎng)到29000新元，增長(zhǎng)了12倍。根據(jù)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，人均GDP還將有較大幅度提高。隨著收入增加，人們對(duì)住宅需求不僅停留在簡(jiǎn)單的居住場(chǎng)所這個(gè)層次，而且將更多地追求人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境所帶來的效用。因此，隨著居民財(cái)富的增加，對(duì)住宅的需求將呈現(xiàn)多元化、高端化、生態(tài)化特征。這也將在相當(dāng)程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系（一）引言倫敦是世界重要的經(jīng)濟(jì)中心，其GDP總量占英國(guó)的17%，約達(dá)1620億英鎊，比芬蘭、愛爾蘭和葡萄牙的GDP值都高。倫敦人均GDP比英國(guó)平均水平高23%。倫敦是歐洲吸引跨國(guó)公司最成功的城市，目前共有來自92個(gè)國(guó)家的1萬多家海外公司落戶倫敦。全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)大多在倫敦設(shè)立了機(jī)構(gòu)，其中有1/3企業(yè)的歐洲總部設(shè)在倫敦；倫敦的投資銀行業(yè)務(wù)占全歐洲的1/2。倫敦所取得的這些經(jīng)濟(jì)成就不僅與其自身較高的競(jìng)爭(zhēng)力有關(guān)，同時(shí)也與完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分。為對(duì)倫敦城市競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有一個(gè)清楚的判斷，本文第二部分將對(duì)城市規(guī)模擴(kuò)張與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行分析，第三部分探討社會(huì)需求與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，第四部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)倫敦城