新嘉坡花園營銷包裝方案第一篇項目分析第一章：基礎(chǔ)情況分析第二章：項目定位第三章：素質(zhì)營造第四章：包裝方案第二篇營銷篇第一章：推廣總覽第二章：營銷策略廣告方案項目分析基礎(chǔ)情況分析基礎(chǔ)情況分析區(qū)位情況計劃情況物業(yè)功效及工程進度各合作單位戶型特征本身配套周圍配套分析商業(yè)配套交通情況教育環(huán)境醫(yī)療保健配套環(huán)境自然環(huán)境項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢劣勢風險點第一章基礎(chǔ)情況分析基礎(chǔ)概況分析區(qū)位情況計劃情況基地總占地面積：39704㎡總建筑面積：66000㎡多層住宅區(qū)容積率：1.63建筑密度：綠地率：總戶數(shù)：層數(shù)：6層本項目內(nèi)交通：本小區(qū)分理處兩個不一樣入口花園計劃：在會所前面有一標志性中心花園和廣場物業(yè)功效及工程進度本項目四通一平已完成，計劃于做售樓處及樣板房，在交付完成。同時，圍墻計劃于動工，估計完工。主體工程計劃于動工，估計于完工，并預(yù)想于開盤。合作單位概況發(fā)展商：新時代地產(chǎn)發(fā)展物業(yè)管理：建筑施工單位：設(shè)計單位：策劃代理：江西同致地產(chǎn)戶型特征據(jù)朝陽洲片區(qū)調(diào)研情況提議戶型以錯層及3房為主，應(yīng)注意動靜分離，面積集中在90-150㎡之間。全部戶型大部分坐北朝南，部分東西朝向，但景觀比很好。多種戶型提議百分比以下戶型面積（㎡）比例（%）二房二廳二衛(wèi)90-10510%三房二廳二衛(wèi)110-13040%四房二廳二衛(wèi)135-16030%復(fù)式160-23020%原因：針對二次置業(yè)者總價不高戶型設(shè)計一定要充足表現(xiàn)實用，無浪費，一樣面積三房設(shè)計，好過她人四房，二房好過她人三房，表現(xiàn)超值！現(xiàn)在南昌市二房二廳大多在100-120㎡左右，三房二廳130-160㎡之間；四房二廳大多160-180㎡之間，整總體感偏大，空間浪費較大，同比總價偏高，故提議尋求市場空白點、以此百分比戶型為主。本身配套教育配套：計劃中有雙語幼稚園會所：計劃600-800㎡之間商業(yè)配套：沿建設(shè)西路2幢商品房一樓為商業(yè)鋪面小區(qū)配套：兒童天地、四季花園、入口廣場等周圍配套分析商業(yè)配套建設(shè)路建設(shè)路口有2個小型超市：家五璇超市，計60㎡；如意自選商場，計50㎡，距本項目500米處。建設(shè)路沿街有一小型菜市場，距本項目500米處。建設(shè)路口有一海城大酒店（上下兩層），距本項目5分鐘距離。建設(shè)路中端有一增顏蘸水羅非漁飯店，比較有特色。距本項目5分鐘車程。民航大酒店在洪城大市場對面，四星級酒店檔次較高，距本項目10分鐘車程。交通銀行城南辦，辦理多種銀行業(yè)務(wù)，并配有自助銀行，距本項目5分鐘車程。中國建設(shè)銀行城南辦，辦理多種銀行業(yè)務(wù)，距本項目5分鐘車程。中國工商銀行城南辦，辦理多種銀行業(yè)務(wù)，距本項目6分鐘車程。黃慶仁藥棧，建設(shè)路中端，步行10分鐘，便民服務(wù)為業(yè)主處理平時小感小疾。本項目鄰近京山北路南昌市水果批發(fā)市場，為一大型批發(fā)市場，達㎡營業(yè)面積，距本項目6分鐘車程。120㎡。本項目鄰近洪城大市場及建材大市場距本項目150米，建設(shè)西路口為南昌市最大批發(fā)市場洪城大市場，距本項目500米，沿江南路為南昌市最大建材批發(fā)市場，均為大型成熟貨物聚放之地，商賈云集、人氣旺盛。多種物品價廉物美，為本項目之關(guān)鍵目標消費群體。交通情況沿江路9路、21路、115路公交車，到老城區(qū)市中心各繁榮站點，路寬20幾米，為市外環(huán)路，車流量大。建設(shè)路15路、25路公交車，到老城區(qū)各繁榮站點。建設(shè)西路尚在建設(shè)之中，路比較寬為四車道?，F(xiàn)在暫無公交車站。教育環(huán)境南通小學：在京山北路，距本項目5分鐘。江耐學校：在建設(shè)路中端，是江西耐火材料廠子弟學校設(shè)初中部及小學部，教育質(zhì)量通常。醫(yī)療保健配套九四醫(yī)院：在井岡山大道，為該區(qū)最大型醫(yī)療機構(gòu)，距本項目10分鐘車程。省二建隸屬醫(yī)院：在建設(shè)路，距本項目6分鐘車程，隸屬省二建企業(yè)，規(guī)模較小。自然環(huán)境配套象湖公園距本項目10分鐘，環(huán)境優(yōu)美，風景宜人。撫河水景撫河碧波蕩漾，位居上游，水質(zhì)很好且兩岸綠化延綿數(shù)百米景觀。項目優(yōu)劣勢分析綜合前期市場調(diào)研及本項目本身相關(guān)情況，我們經(jīng)過認真研究得出本項目標優(yōu)劣勢以下：優(yōu)勢：計劃優(yōu)勢本項目樓盤間距寬達40余米，視界寬廣，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好。景觀優(yōu)勢本項目周圍環(huán)境幽雅，鄰近象湖公園和撫河公園，逾40%綠地率。區(qū)位優(yōu)勢緊鄰洪城大市場、建材大市場，商貿(mào)云集，人氣旺盛，能夠有效吸引私營小業(yè)主購置。品質(zhì)優(yōu)勢多層框架結(jié)構(gòu)，實用率高。物管優(yōu)勢名牌物管，智能化管理，樹立服務(wù)典范。位置優(yōu)勢安全局就是鄰居。戶型設(shè)計優(yōu)勢以人為本，重視動靜分離，設(shè)計合理，實用率高，營銷到位。營銷優(yōu)勢由國家一級地產(chǎn)咨詢機構(gòu)同致地產(chǎn)擔任行銷企劃，前瞻理念，營銷到位。劣勢：位置劣勢在在建設(shè)西路，尚屬開發(fā)地帶，交通不是很方便。配套劣勢因為位置較偏，周圍生活配套、教育配套及醫(yī)療配套設(shè)施全部不齊全，生活購物不方便。競爭劣勢斜對面為千禧頤和園，不管從規(guī)模、小區(qū)配套及入市時間全部不占優(yōu)勢，競爭壓力較大。環(huán)境劣勢本項目一側(cè)為一臭水溝，氣味難聞，影響購置欲望。消費劣勢本項目所處地塊較缺乏人氣，且旁邊人流素質(zhì)不高。第二章項目定位怎樣才能以“四兩撥千年”技巧為項目達成最好利益點，這是我們策劃目標。正因如此，我們從市場角度分析，一個良好項目開發(fā)，應(yīng)以極具個性優(yōu)績產(chǎn)品配合完整并有創(chuàng)意性營銷組合體系，才能發(fā)明出差異性市場，而其關(guān)鍵在于定位正確性，依據(jù)本企業(yè)對市場認真研究論證，結(jié)合本項目標本身優(yōu)勢特提出以下定位。綜合定位溫馨時尚，經(jīng)典超值。闡釋：時尚：戶型錯層創(chuàng)新，中心四季花園、會所，給住戶以領(lǐng)先時尚，高雅時尚之感。經(jīng)典超值：居華東最具規(guī)模批發(fā)市場洪城大市場僅150米之遙，購物價廉物美，樓價低于頤和園而環(huán)境又不差于它，是為經(jīng)典超值。特征定位遠離城市喧囂，置身度假怡景。闡釋：遠離城市喧器整個建設(shè)西路全部是以住宅小區(qū)為主，一條建設(shè)橋?qū)⒊鞘行鷩毯妥匀粚庫o隔絕，是居家生活絕好地帶。置身度假怡景小區(qū)間距寬，視線好，景觀營造有特點，宛如若生活在風景區(qū)之中。名稱定位新嘉坡花園：發(fā)展商命名一品商?。横槍χ茉鉃楹槌谴笫袌黾敖ú氖袌?，私營業(yè)主為關(guān)鍵消費群體，以此命名，期望能引發(fā)共鳴。成功嘉園：針對周遭為洪城大市場及建材市場，私營業(yè)主為關(guān)鍵消費群體，以此命名，期望能引發(fā)共鳴。廣告語定位1、主廣告語情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)2、輔助廣告語和財富相伴，和便利相連，和自然相依；市內(nèi)桃源，漂亮恒久；窗窗全部有不一樣景致，天天全部有相同富足；把新加坡搬回家；生活因為開闊，才能無限延伸；生活因為超值，才能表現(xiàn)價值。賣點定位差異性賣點時尚創(chuàng)意，經(jīng)典超值闡釋：將小區(qū)在戶型及景觀上領(lǐng)先創(chuàng)新表現(xiàn)出來，和頤和園相對區(qū)分出來。在同一區(qū)位，在價格上優(yōu)勢和其它樓盤相比凸現(xiàn)出來，表現(xiàn)本項目物所超值。差異性輔助賣點優(yōu)雅環(huán)境，寧靜致遠；盡享城市便利，座擁度假怡景（實惠）；名牌物管，金牌服務(wù)，盡顯個性；和安全為鄰，和財富相伴；歐式雙語教育，幫你托起明天太陽；豪華會所，盡享尊榮；坐擁花園，生意休閑兩不誤；計劃超前，創(chuàng)意無限，享受領(lǐng)先時代生活。目標消費群體定位本項目定位結(jié)合項目本身特點，對千禧頤和園購置群體分析及我們對市場經(jīng)驗做出以下定位：目標消費群區(qū)域起源朝陽洲區(qū)：60%；市區(qū)：30%；其它區(qū)域：10%目標消費群職業(yè)主目標消費群（90%）私營業(yè)主（洪城大市場、建材大市場、水果批發(fā)市場為主）企業(yè)白領(lǐng)階層次目標消費群（10%）在外地工作經(jīng)商有所成就朝陽洲人仕；企事業(yè)中層管理干部；投資者；消費群體特征：家庭年收收入在4萬元以上；文化不一定很高，但眼界較開闊，見識多；已經(jīng)有住房欲改善家人居住環(huán)境二次置業(yè)；收入處于社會中層，相同階層面較寬廣；有精明經(jīng)濟頭腦，對投資及性能比值是否劃算很感愛好；對環(huán)境有一定要求，較輕易接收新事物。價格定位因小區(qū)周圍有顯著競爭樓盤，我認為價格應(yīng)稍低于千禧城之整體價格性能價格比要有優(yōu)勢。第三章現(xiàn)場素質(zhì)營造提議小區(qū)環(huán)境景觀塑造小區(qū)環(huán)境景觀包含小區(qū)建成后整體環(huán)境景觀設(shè)計和項目發(fā)售期部分環(huán)境塑造。后面部分在包裝方案中具體敘述，這里只對小區(qū)建成后環(huán)境景觀提部分提議。作為計劃成為一個建設(shè)西路精品住宅小區(qū)，面對千禧城大而全競爭壓力（小區(qū)配套比較齊全、景觀優(yōu)勢又比較顯著），小區(qū)商業(yè)配套又不很完善，外部自然景觀又無可借勢之處，怎樣在小區(qū)內(nèi)部景觀營造上尋求戶型創(chuàng)新設(shè)計上差異性和優(yōu)越性，讓它成為營銷一個關(guān)鍵賣點和亮點，成為本項目成功是否關(guān)鍵所在。小區(qū)景觀塑應(yīng)請專業(yè)園林企業(yè)設(shè)計，充足表現(xiàn)本項目標特點，充足營造本項目標獨特征和千禧頤和園差異性，使它擁有獨具吸引力品質(zhì)，在充足調(diào)研考察基礎(chǔ)之上，本企業(yè)謹提出以下提議：1、提議在小區(qū)入口廣場處設(shè)置一標志，此舉既可樹立小區(qū)形象，又可起到識標性作用。作為小區(qū)居住、休閑、交往、嬉戲關(guān)鍵場所，提議配置綠地、雕塑、慢跑徑、花壇、休閑椅等設(shè)施，一步一景精心營造小區(qū)人文環(huán)境。3、中心花園以后，即有兒童樂園和小區(qū)幼稚園，這二個建筑作為中心花園背景，顏色應(yīng)鮮艷耐看，造型獨特有個性，起到畫龍點晴之筆。4、小區(qū)路邊提議種植部分花樹灌木叢，以綠化和隔離東邊，同時鄰里樓層之間不規(guī)則種植部分綠色植物，并設(shè)置曲徑、休閑椅，四季花壇等豐富小區(qū)景觀，形成多層次小區(qū)環(huán)境景觀。5、小區(qū)靠臭水溝一帶，在修建圍墻同時，提議種植幾排大型散發(fā)芬香植物林，一則美化環(huán)境，二則阻隔臭水溝不良景觀及氣味。6、小區(qū)整體建筑風格提議以新加坡簡練、華麗，充滿異國情調(diào)建筑風格為主。項目配套設(shè)施及功效項目交付使用時提議設(shè)置配套設(shè)施部分智能化系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)，包含單元可視對講門禁對講系統(tǒng)。電子巡更系統(tǒng)，該系統(tǒng)要求保安員按預(yù)定時間，路線對小區(qū)各指定位置進行巡更檢視。周圍防范系統(tǒng)，在小區(qū)周界安裝紅外控測器，當發(fā)生非法翻越時，警情將立即傳往監(jiān)測中心。自動報警系統(tǒng)，每個小區(qū)住戶在受到侵害緊急情況下，能立即將信息傳往國安局。寬頻網(wǎng)帶系統(tǒng)。車位地面車位個會所為小區(qū)提供服務(wù)，只對業(yè)主開放，提升了項目標附加值，對銷售起促進作用，功效提議略。幼稚園提議在小區(qū)內(nèi)辦一所歐式雙語幼稚園，關(guān)鍵針對業(yè)主兒女，為業(yè)主辦實事，到時提議幼稚園和名牌幼稚園聯(lián)合聘用一流師資創(chuàng)辦名校，重視對小孩素質(zhì)教育。這么，才能顯現(xiàn)和別樓盤和眾不一樣。項目發(fā)售時提議設(shè)置配套設(shè)施和功效樣板房智能配套及樣品展示，含可視對講系統(tǒng)及緊急報警系統(tǒng)等。物業(yè)管理及服務(wù)關(guān)鍵點本項目應(yīng)立足創(chuàng)建安全文明物業(yè)管理之品牌，充足發(fā)揮名牌物管專業(yè)優(yōu)勢，實力打造本項目標一大賣點物業(yè)管理。安全防范：含電子巡更，二十四小時出入登記，報警應(yīng)急管理等；環(huán)境綠化：包含清潔、消毒殺蟲及修剪花草等；樓宇及公共設(shè)施管理；消防管理；停車管理；小區(qū)文化活動組織；機電設(shè)備及隸屬設(shè)備管理。第四章包裝方案為了盡可能挖掘本項目標優(yōu)勢，表現(xiàn)本項目和競爭樓盤差異性，盡可能爭取我們目標消費群體，我們提議在包裝上盡可能表現(xiàn)工作方便，環(huán)境優(yōu)雅，物所超值概念，努力和競爭樓盤包裝區(qū)分開來，做到少花錢多辦事。區(qū)域包裝方案原則：搶占先機，在競爭樓盤家門口做和眾不一樣差異性廣告，在洪城大市場、建材大市場等目標消費群體經(jīng)商場所做廣告，在建設(shè)西路做滿廣告率先占領(lǐng)消費者信息及視覺市場。戶外廣告牌位置：壇子口立交橋，原星港床墊廣告牌位目：因壇子口人流量很大，且地處十字路口，廣告效應(yīng)好廣告語：和財富相伴，和便利相連，和自然相依形式：噴繪規(guī)格：2m×10m公布時間：8月-12月位置：洪城大市場管理處大樓目：針對目標消費群體，將信息率先導入，引發(fā)共鳴廣告語：花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤形式：噴繪規(guī)格：6m×10m公布時間：7月-12月位置：建材大市場入口處目：針對目標消費群體，吸引聚積人氣，引發(fā)共鳴廣告語：花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤位置：國安局圍墻靠撫河處目：吸引過橋看樓之消費者視覺形式：噴繪打燈規(guī)格：3m×10m公布時間：8月-12月廣告語：同上公共汽車廣告欄說明伴隨建設(shè)西路小區(qū)不停建設(shè)和開發(fā)，建設(shè)西路擁有公共汽車站臺誓成肯定，只不過是時間早晚而已，為占領(lǐng)先機，可先和公共汽車企業(yè)聯(lián)絡(luò)，出資興建建設(shè)西路之站臺，廣告公布時間及制作一次性承包，十二個月或2年。目標吸引全部過往建設(shè)西路人流注意力。廣告語花園，情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)。規(guī)格依公共站臺之規(guī)格。現(xiàn)場包裝方案建設(shè)橋入口處及建設(shè)西路和洪城大市場交匯處1、建設(shè)橋入口處兩邊分別做一個有造型導視牌，如假假山之類，能夠打燈，和兩邊草坪能相互稱映，一定要高大，很醒目有個性一目了然。經(jīng)過這兩個導視牌給經(jīng)過建設(shè)橋人留下深刻印象。同時，將看樓者視覺從千禧城轉(zhuǎn)移過來。2、建設(shè)西路口一樣也做一個醒目有個性導視牌，能夠強烈引導洪城大市場目標消費群到本項目去看看欲望。3、建設(shè)西路和計劃路交匯處，千禧城旁邊設(shè)置一個醒目標導視牌，能吸引千禧城觀樓者來看樣板房。建設(shè)西路口洪城大市場一幢樓上有一個廣告位，能夠考慮做一個霓虹燈，吸引目標群建設(shè)橋燈桿做燈桿旗，一燈兩旗目：兩邊千禧城全部做了廣告，唯一能夠利用就是燈桿旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經(jīng)典超值國安局現(xiàn)在已把圍墻做了起來，可否在圍墻上做形象廣告或插刀旗，廣告語同上，引導看樓者去看本項目。臭水溝上橋包裝將橋欄重新噴漆，風格應(yīng)簡練明快，在每個橋墩之間放噴繪板標明花園LOGO，在每個橋墩上插刀旗。圍墻包圍把整個工地靠建設(shè)西路一帶圍起來，在靠建設(shè)西路一邊做形象廣告。文案：花園，經(jīng)典超值。休閑、生態(tài)兩不誤，花園標志，人物情系畫片及綠色環(huán)境場景。建設(shè)西路包裝1、位置：建設(shè)西路從項目工地到洪城大市場路上，在修好路以后兩邊路燈燈桿上做掛旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經(jīng)典超值。花園，生意、休閑兩不誤2、路兩邊水泥垛插旗，2.5米一個，直至橋上。煙花爆燈目標：因為整個地段人氣不足，人流不旺，夜色單調(diào)，設(shè)煙花爆燈可增加本項目標繁榮燦爛這色，聚集人氣位置：本項目售樓處旁邊和道路交匯處，及臭水溝橋旁邊數(shù)量：3-5桿保安崗?fù)つ繕耍合绕谒茉毂卷椖堪踩?/p>