項目如何做好資金工作財務資金中心|資金部2017年9月現(xiàn)金流9月高管會搶現(xiàn)金流——莫斌總2017年9月高管會“現(xiàn)金流管理”是企業(yè)最重要“工作”——王少總2017年9月高管會資金周轉(zhuǎn)快中求穩(wěn)——伍碧君總2017年9月高管會一房地產(chǎn)行業(yè)的資金秘密1、暴利的秘密問題1:房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)嗎？一個簡單的例子某項目總收入10億元，總成本9億元，凈利潤1億凈利潤率=1/10=10%利潤高嗎？開發(fā)貸款3億元預售資金7億元延付工程款等6億元1/3=33.33%購地支出2億元工程前期投入1億元如果從購地到銷售只用了４個月的時間，回籠資金又投入新項目，回報又是怎樣？很少有一種產(chǎn)品在沒有生產(chǎn)出來之前就可以成批量的銷售，甚至“日光”在沒有生產(chǎn)出來就可以預先回籠大部分銷售資金在生產(chǎn)過程中可以讓供應商墊付大量的資金在生產(chǎn)過程中可以獲取大量的銀行貸款支持在銷售后，客戶也可獲得大量的銀行貸款支持這就是房地產(chǎn)的秘密！資金的杠桿作用年份年度資金自籌資金杠桿率19973,8179733.9219984,4151,1673.7819994,7961,3453.5720005,9981,6143.7220017,6962,1843.5220029,7502,7383.56200313,2003,7713.50200417,2005,2083.30200521,3987,0003.06200627,1368,5973.16房地產(chǎn)行業(yè)的資金杠桿率但是如果運轉(zhuǎn)不快怎么辦？購地支出2億元前期投入1億元開發(fā)貸款3億元預售資金7億元延付工程款6億元如果銷售不理想，資金不能回籠！按10%年利率計算，3年的利息近1億，本金3億還有近6億的成本費用稅金…數(shù)字密碼45656個月資金再滾動一次5個月資金為正4個月開盤主席指示123一切以最佳資金運作為目標實現(xiàn)最快時間達到最佳效益的去化率自有資金的年化回報才是最重要的指標2、房產(chǎn)項目資金運轉(zhuǎn)的特性問題2：一個項目如果收入=成本，利潤為零，還有沒有做的價值？一個新項目的全周期的資金計劃預估全周期現(xiàn)金流階段性富裕資金的價值臨時占用：土地保證金（短期資金）滾動價值：將富裕資金滾動到新項目創(chuàng)造價值階段性富裕資金的滾動價值樓款回籠50億土地10億前期工程款5億貸款回籠12億工程款、利息費用等35億還貸12億-10億-15億-3億47億12億0億1年半年滾動價值=47?80%*1/2*+12?80%?1／2=23.6億*集團年化自有資金回報率為80%一個項目多個項目？資金管理公司管理的核心是財務管理，財務管理的核心是資金管理——莫斌總資金管理的兩個重點資金杠桿收益率>借款利率收益最大化凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流為正富余資金杠桿用多少？合理利用杠桿：用別人的錢為自己賺錢杠桿利用太少過分利用杠桿不能效益最大化財務風險巨大容易導致資金鏈斷裂凈現(xiàn)金流？關鍵在于平衡資金特性安全性：保障資金安全使用，無風險流動性：保障資金隨時可用收益性：降低成本，提高效益如何平衡？誰來平衡？二項目資金管理的層次資金管理工作的層次資金管理的四個層次現(xiàn)金流管理現(xiàn)金執(zhí)行資金運營資本管控第四層次：集團第三層次：區(qū)域第二層次：項目第一層次：出納資金管理資金管理工作的責任區(qū)域財務總資金直接責任人項目總項目資金第一責任人分解至各項目協(xié)助、統(tǒng)籌區(qū)域整體資金情況區(qū)域總裁資金第一責任人項目財務資金部項目營銷管理部工程監(jiān)理部運營管理部開發(fā)部責任明晰，分工協(xié)作三全周期資金管理工作全周期四階段資金管理：圍繞項目開發(fā)“四“階段進行有序管理拿地銷售樓款、合作方資金、資產(chǎn)證券化、施工方融資施工開盤竣工土地款、規(guī)費工程款工程款、稅費、貸款本金及利息認籌金、貸款前端融資資金的流入資金的流出1、拿地階段1、項目有效期內(nèi)利潤總計與現(xiàn)金凈流量總計相等；2、利潤在各年度的分布受主觀影響較大，而現(xiàn)金流量在各年度的分布比較客觀；3、現(xiàn)金流動狀況比會計盈虧更重要。側(cè)重：資金預測和評價投資決策中研究的重點是現(xiàn)金流量1、拿地階段做好資金計劃安排xx項目開盤前資金計劃資金計劃：充分利用價值雙享制度，嚴格按照計劃付款，實現(xiàn)資金平衡及正向回籠。保證“456”期間拿地至開盤當月開盤當月至竣工周期合計樓款

277,712277,712銀行貸款50,00020,00070,000股東投入+借款25,8005,00030,800收入合計75,800302,712378,512地款69,925069,925工程款及材料款3,667144,366148,033稅費

2561325,613職工薪酬福利

23902,390銷管費用35083688,718歸還銀行貸款

7000070,000利息支出

62606,260歸還股東投入+借款

3080030,800支出合計73,942287,798361,740資金結(jié)余1,85814,91416,772累計現(xiàn)金流量1,85814,91416,772預計簽約金額

277712277,712項目背景：2016年11月9日股權變更2017年3月18日開盤2017年4月股東資金回籠為正2017年5月經(jīng)營現(xiàn)金流回籠為正1、拿地階段關注項目資金來源，充分利用財務杠桿項目資金來源自有資金借入資金銷售回籠款注意：資金籌集主要關注二個方面：負債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負債的能力，關鍵在于：將負債轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務合同期，保證債務能及時清償。企業(yè)必須在風險與收益之間找到一個平衡點！資金來源結(jié)構取得資金的成本1、拿地階段合理利用杠桿：提前做好融資安排（前端融資、開發(fā)貸）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設的中長期項目貸款證件齊全（國土證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證，部分銀行可兩證）、立項批復、資信狀況、財務數(shù)據(jù)等一般證件齊全后1-2個月開發(fā)貸款定義審批前提審批時間1、拿地階段XX項目背景：2016/6/6第一次資金投入，原計劃在7月份放款開發(fā)貸1.6億，二期土地款0.8萬在8月支付，后開發(fā)貸未能如期放下，土地款支付提前至7月支付，項目申請追加資金，資金峰值由原0.86億上升為1.8億，股東靜態(tài)收益率由137%下降至53%。貸款越及時，年化自有資金成本越小，獎勵越大XX項目路演11.13億1.18億137%最新預測11.13億0.95億53%周期收入周期利潤周期靜態(tài)回報率重點提示：1、及時合理貸款，資金快速回籠股東，提高年化自有資金收益率提高成就共享獎金；2、及時獲取貸入資金，減少自有資金投入，降低資金峰值，提高靜態(tài)收益率，小股東收益更高。2、施工階段（1）工程、土地、規(guī)費等：晚支、少支、不支控節(jié)奏少支付規(guī)費延付、打包付申請減免工程款晚付、工抵、商票施工方融資費用節(jié)約開支合理用錢土地款分期付合資公司墊付2、施工階段競價貸入優(yōu)化結(jié)構成本最低結(jié)構合理永續(xù)債地產(chǎn)基金施工方融資應收賬款買斷供應鏈融資融資產(chǎn)品開發(fā)貸款融資安排、地產(chǎn)基金、施工方融資等2、施工階段項目公司施工方/供應商①供應材料、提供勞務②直接支付結(jié)算款舊銀行、金融機構新③到期后還款②支付結(jié)算款成本較低支付時間可延緩3-12個月延緩支付的資金可用于買地是目前較為常態(tài)化的付款方式施工方和供應商能如期收到賬款可選擇的供應鏈融資方式：銀票、商票、銀行保理、再保理、P2P保理、供應鏈ABS、國內(nèi)信用證以及流動資金貸款等助力雙享！2、施工階段萬元：123BGY多元化付款方式多元付款方式促進供應鏈發(fā)展緩解付款壓力延長賬期應對資金緊張狀況低成本融資擔負較低成本進行一年期融資供應鏈融資對區(qū)域/項目的益處施工方有疑問，項目總要如何解答1、要做施工方融資，碧桂園是否很缺錢，而本身在銀行也貸不到款呢？答：碧桂園集團本身不缺錢，融資能力也很強，在銀行已審批待碧桂園同意貸入的超過100億元，期限3年，年成本不超7.5%。但碧桂園屬于上市公司，集團為了控制整體資產(chǎn)負債率，限制各個項目本身借款金額，但集團對各個項目有考核，故需借用施工單位的名義借款。2、做施工方融資對施工單位有何風險？答：做施工方融資只占用施工單位的銀行授信額度，貸款（商票）到期是要求由碧桂園出錢歸還的，到期銀行首先追碧桂園，碧桂園不還銀行才可以向施工單位追索，如果碧桂園不還錢就會被銀行列入黑名單，從而影響整個公司的信譽和以后自身融資，故碧桂園不會不還款，從而對施工單位而言無風險。施工方有疑問，項目總要如何解答3、施工單位有成本負擔嗎？答：對施工單位而言“零”成本，另可獲得額外收入。

以配合碧桂園做10,000萬商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)為例，半年期，年化利率7%，半年的利息成本為350萬，在貼現(xiàn)時銀行先把整筆利息扣除后再把剩余9650萬劃到施工方賬上，到期碧桂園歸還1億。

獲得的收入：碧桂園按放款金額1%獎勵，即100萬。

產(chǎn)生的費用：利息款和獎勵款合計450萬通過增加工程款形式支付施工單位，施工單位需提供450萬工

程發(fā)票給碧桂園，其中產(chǎn)生一定稅費。4、施工單位需要自己找銀行和面對銀行洽談嗎？答：銀行資源由碧桂園尋找和引入，日常銀行對接和貸款條件的洽談由碧桂園負責，施工單位只需要配合提供相關資料和必要時的銀行現(xiàn)場調(diào)查，如果施工單位想?yún)⑴c洽談也可以。3、開盤階段提前預售提早預售早回款有錢用快簽約不打樁賣樓不積存、周轉(zhuǎn)快快簽約、快回籠高去化去存貨（1）提前預售、提早預售、快速簽約沒有銷售的建設是浪費3、開盤階段（2）銀行、公積金按揭清理按揭款按揭制度：放款準入，放款條件等A按揭流程梳理，項目、財務、營銷定期開會公積金B(yǎng)公積金中心：申報條件、放款要求C定期公關、盡量少做公積金貸款D沒有回款的銷售都是耍流氓3、開盤階段影響按揭速度的原因A3、開盤階段3、加快資金盤活工作，公關政府監(jiān)控盤活√重點公關政府，降低監(jiān)控比例√定目標、根據(jù)項目特點進行分解√制定相應的獎罰措施，促進跟辦人員的積極性√加快竣工苑區(qū)確權，及時辦理預售監(jiān)管賬戶的銷戶工作沉淀資金？4、運營至竣工階段李嘉誠華商超人“現(xiàn)金流、公司負債的百分比是我一貫最注重的環(huán)節(jié)，是任何公司的重要健康指標。任何發(fā)展中的業(yè)務，一定要讓業(yè)績達致正數(shù)的現(xiàn)金流。”“我奉行的原則是保持現(xiàn)金儲備多于負債，可以起到平衡作用?！?、運營至竣工階段保證足夠的現(xiàn)金流根據(jù)銷售情況調(diào)整建造速度根據(jù)現(xiàn)金回籠預算確定房屋建造速度資金管