寧夏美利度假酒店項目投資分析書假日半島（國際）酒店管理企業(yè)–10目錄TOC\o"1-2"\h\z\u序言 1第一章 總論 21.1 匯報編制說明 21.2 匯報編制企業(yè)介紹 31.3 市場調(diào)查方法及說明 31.4 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明 41.5 術(shù)語解釋 4第二章 項目背景調(diào)查及分析 52.1 業(yè)主企業(yè)背景 52.2 項目城市區(qū)域概況 52.3 項目基礎資料 62.4 酒店地理位置分析 6第三章 東營市酒店業(yè)發(fā)展情況調(diào)查及分析 83.1 中衛(wèi)市旅游經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)查及分析 83.2 中衛(wèi)市高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析 103.3 中衛(wèi)市高星級酒店經(jīng)營及客源情況調(diào)查及分析 173.4 中衛(wèi)市未來高星級酒店發(fā)展趨勢分析 22第四章 酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析 234.1 中衛(wèi)市發(fā)展計劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 234.2 項目周圍區(qū)域發(fā)展計劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 234.3 對開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在酒店開發(fā)戰(zhàn)略提議 23第五章 酒店整體定位策劃 245.1 酒店客源市場定位 245.2 酒店類型定位 255.3 酒店檔次定位 275.4 酒店規(guī)模定位 285.5 酒店專題定位 29第六章 酒店服務功效定位策劃 316.1 酒店整體功效定位 316.2 酒店客房服務功效定位策劃 316.3 酒店餐飲服務功效定位策劃 346.4 酒店娛樂服務功效定位策劃 366.5 酒店康體服務功效定位策劃 376.6 酒店商業(yè)服務功效定位策劃 376.7 酒店會議服務功效定位策劃 386.8 酒店其它服務功效定位策劃 386.9 酒店總體計劃面積指標 39第七章 酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進策略 407.1 酒店經(jīng)營模式定位分析 407.2 酒店管理企業(yè)引進策略 417.3 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 41第八章 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 428.1 酒店優(yōu)劣勢（SWOT）分析 428.2 酒店關(guān)鍵競爭對手優(yōu)劣勢（SWOT）分析 438.3 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 45第九章 酒店投資估算及分析 489.1 酒店建設及開業(yè)投資估算 489.2 酒店建設及開業(yè)投資敏感變動分析 48第十章 酒店開業(yè)后內(nèi)經(jīng)營業(yè)績估計及分析 4910.1 酒店經(jīng)營業(yè)績估計基礎數(shù)據(jù)定義及分析 4910.2 酒店經(jīng)營收入、成本費用及利潤估計及分析 49第十一章 酒店投資回報估計及分析 5611.1 酒店建設融投資方案假定 5611.2 項目投資內(nèi)部收益率估計及分析 56第十二章 匯報關(guān)鍵點綜述及華美提議 5713.1 匯報關(guān)鍵點綜述 5713.2 假日半島（國際）酒店管理企業(yè)提議 58序言受美利度假酒店開發(fā)商――王總委托，“假日半島（國際）酒店管理企業(yè)”(以下簡稱“假日半島”)作為“美利度假酒店（暫定名）”項目標策劃顧問，在經(jīng)過對中衛(wèi)市及項目周圍酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、康體業(yè)實地考察調(diào)研、全方位專業(yè)數(shù)據(jù)分析和對酒店未來市場發(fā)展趨勢判定估計后，制訂此《寧夏美利度假酒店項目投資分析書》?？傉摗禾嵋何覀冋J為，一個酒店經(jīng)營成功是否，最終取決于產(chǎn)品和市場需求結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定。所以，在調(diào)查研究和匯報編寫過程中，我們一直堅持市場導向標準，親密關(guān)注中衛(wèi)地域經(jīng)濟發(fā)展趨向，并把這種關(guān)注作為項目定位計劃研究重心?！粎R報編制說明可行性匯報編制依據(jù)假日半島和開發(fā)商簽署服務協(xié)議；假日半島基礎數(shù)據(jù)庫；依據(jù)和開發(fā)商所簽署協(xié)議而實施市場調(diào)查，并在實地調(diào)查過程中得到 對本項目有針對性大量真實有效數(shù)據(jù)；開發(fā)商提供項目地塊圖紙及資料；假日半島中衛(wèi)酒店項目部，數(shù)次召開顧問論證會議所確定基礎定位；在基礎定位基礎上，依據(jù)項目實際情況和相關(guān)本項目所包含財稅政策， 進行投資分析和測算；中國《旅游涉外飯店星級劃分評定》（）；中衛(wèi)市旅游局提供部分旅游文件（內(nèi)參）；中衛(wèi)市統(tǒng)計局提供統(tǒng)計年鑒；中國飯店業(yè)務統(tǒng)計。匯報編制企業(yè)介紹香港假日半島（國際）酒店餐飲管理集團（簡稱假日半島管理集團）是由國家一級評委、、中國策劃大師、中國服務大師、中國飯店業(yè)名人會終生會員、工商管理碩士黃智斌先生創(chuàng)辦，一家跨地域、國際化酒店餐飲管理企業(yè)。針對國際現(xiàn)代化酒店餐飲管理多個需求，假日半島管理集團為用戶提供全方面委托管理、開業(yè)籌備管理、租賃承包、幫助管理、顧問咨詢、企業(yè)診療、職員培訓、品牌授權(quán)等全方位專業(yè)服務，致力為用戶實現(xiàn)最高市場價值。香港假日半島管理集團中國區(qū)總部設在廣州，北京及華東設有區(qū)域分部并在香港設有辦事處。集團以國際化、個性化文化理念，樹立創(chuàng)新企業(yè)精神，充足發(fā)揮資信、品牌、人才、技術(shù)、網(wǎng)絡等優(yōu)勢，對外輸出了現(xiàn)代酒店餐飲管理技術(shù)和服務。前后在北京、沈陽、新疆、西安、上海、山東、寧波、南京、長沙、深圳等地分別管理著多家高級酒店餐飲企業(yè)，并取得了可觀經(jīng)營業(yè)績，贏得業(yè)主方和同業(yè)界高度認可。香港假日半島管理集團這不是一個一般企業(yè)稱謂，它包含著香港假日半島管理集團國際酒店行業(yè)優(yōu)異管理理念和制度、一流品質(zhì)標準和方法，以專業(yè)管理、運行高效管理體制和良好運行模式，一批含有多年國際著名酒店專業(yè)管理經(jīng)驗團體?！耙匀藶楸尽笔窍愀奂偃瞻雿u管理集團企業(yè)宗旨，我們每一位職員全部有著高度團體合作精神，為給企業(yè)和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務而不懈努力。未來，香港假日半島管理集團將繼續(xù)本著實現(xiàn)業(yè)主效益最大化、用戶滿意度最大化、品牌效應最大化標準，致力發(fā)展含有深遠影響力國際化酒店餐飲企業(yè)。市場調(diào)查方法及說明公開數(shù)據(jù)采集首先經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)獲取中衛(wèi)旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、房管局、計劃局等官方數(shù)據(jù)信息，其次經(jīng)過對政府相關(guān)部門進行現(xiàn)場采訪取得官方數(shù)據(jù)信息。酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談經(jīng)過假日半島行業(yè)人脈關(guān)系，對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談后，所掌握多種真實數(shù)據(jù)，分析可能對本項目組成競爭現(xiàn)有競爭對手酒店經(jīng)營業(yè)績?，F(xiàn)場調(diào)研現(xiàn)場經(jīng)過角色飾演、實際體驗消費，了解中衛(wèi)高級酒店具體經(jīng)營情況，中衛(wèi)市高級餐飲業(yè)、中衛(wèi)高級娛樂康體業(yè)具體經(jīng)營情況和中衛(wèi)市主體客源和潛在客源類別情況。數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明對比官方數(shù)據(jù)和內(nèi)部信息，假日半島經(jīng)過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)正確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析；行業(yè)盈虧平衡率AutoCAD專業(yè)制圖軟件；使用平等市場份額分析法對未來競爭酒店市場進行分析。術(shù)語解釋客房營業(yè)收入——包含按半日、全日或更長時間出租客房所得客房收入。這一數(shù)字包含服務費在內(nèi)，但不包含將服務費用于酒店職員工資或小費部分，也不包含客房對應營業(yè)稅支出。用作提供飲食、會議服務公共場所、宴會廳、會議室、商務中心、房內(nèi)飲品、洗衣等收入均不計入房費營業(yè)收入之內(nèi)。餐飲營業(yè)收入——包含各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會、多功效宴會廳、會議室等租金和食品銷售所得收入，另外也包含咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。這一數(shù)字包含服務費在內(nèi)，但不包含將服務費用于酒店職員工資或小費部分。其它收入——包含旅游資源，商店、櫥窗等及其它酒店所轄設施外包后，取得租金收入和汽車租賃等服務收入。項目背景調(diào)查及分析業(yè)主企業(yè)背景業(yè)主企業(yè)是來東營投資浙江房地產(chǎn)投資商組成，企業(yè)關(guān)鍵由林楚清先生，胡鳴輝先生，喻勤剛先生三位股東投資。三位股東在房地產(chǎn)領(lǐng)域奮斗多年，含有了豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和驕人業(yè)績。項目城市區(qū)域概況城市地理位置介紹中衛(wèi)市在寧夏中西部寧夏、內(nèi)蒙古、甘肅交界地帶，東和寧夏吳忠市接壤。南和寧夏固原市及甘肅省靖遠縣相連，西和甘肅省景泰縣交界，北和內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗毗鄰，地跨東經(jīng)104度17分—106度10分、北緯36度09分—37度43分，東西長約130公里，南北寬約180公里。全市總面積16986.1平方公里，其中，城區(qū)5922.4平方公里，中寧4084.5平方公里，海原6979.2平方公里。氣候條件――中衛(wèi)市深居內(nèi)陸，遠離海洋，靠近沙漠，屬半干旱氣候，含有經(jīng)典大陸性季風氣候和沙漠氣候特點。春暖遲、秋涼早、夏熱短、冬寒長，風大沙多，干旱少雨。年平均氣溫在7.3～9.5℃之間，年均無霜期159～169天，年均降水量179.6～367.4毫米，年蒸發(fā)量1829.6～1947.1毫米,整年日照時數(shù)2800小時。中衛(wèi)城區(qū)年平均氣溫8.8℃，極端最高氣溫34.5℃，年降水量179.6毫米，年蒸發(fā)量為1829.6毫米，為降水量10.2倍。降水量關(guān)鍵集中在6～8月，占整年降水量60%。整年無霜期平均167天，整年日照時數(shù)2870小時。中寧縣年平均氣溫9.5℃，年平均降水202.1毫米，6～8月降水量占整年降水量61%；年蒸發(fā)量1947.1毫米，為年平均降水量9.6倍。海原縣年平均氣溫7.3℃，年平均降水量為367.4毫米，年蒸發(fā)量為1884.7毫米，為降水量5.1倍，境內(nèi)降水時空分布極不平衡，由南向北依次遞減，且大多集中在夏、秋季，6～8月降水量占整年降水量56%，素有“十年九旱”之稱，是寧夏最干旱縣市之一。行政區(qū)劃――中衛(wèi)市轄1個市轄區(qū)、2個縣。中衛(wèi)市行政區(qū)劃圖中衛(wèi)市面積14453平方千米，人口114萬人（）。沙坡頭區(qū)面積4633平方千米，人口35萬人。郵編755000。中寧縣面積2841平人口41萬人。郵編751200。縣人民政府駐寧安鎮(zhèn)。海原縣面積6979平方千米，人口38萬人。郵編751800?？h人民政府駐海城鎮(zhèn)。交通區(qū)位中衛(wèi)是全國鐵路交通大動脈西部“橋頭堡”，是歐亞大通道“東進西出”必經(jīng)之地，包蘭、甘武、寶中鐵路和已開工建設中太鐵路在中衛(wèi)交匯，形成“x”形布局，可連通京包線、寶成線、隴海線、蘭新線、蘭青線，直達北京、上海、廣州、成全部、烏魯木齊等12個大中城市，中衛(wèi)市是聯(lián)絡西北和華北關(guān)鍵鐵路交通樞紐。在市區(qū)西郊迎水橋鐵路編組站是計劃中亞洲最大鐵路貨運編組站之一。該站設置使中衛(wèi)鐵路樞紐地位直線上升，客流量、物流量逐年增加，已成為西北地域繼蘭州、寶雞以后第三大鐵路交通樞紐。中營高速公路（中寧—營盤水）從城市南側(cè)穿過，可連接gz25（丹東—銀川—蘭州—拉薩）、gz35（青島—銀川）、gz45（連云港—武威—霍爾果斯）三條國道主干線，109國道、101、201省道和中營、中郝、中固3條高速公路在境內(nèi)縱橫交錯，鐵路大橋和2座公路大橋貫通黃河南北，境內(nèi)鄉(xiāng)村道路四通八達，全市公路總里程達3800公里，形成了公路、鐵路縱橫交錯交通網(wǎng)絡。正在建設西氣東輸工程（新疆—甘肅武威—寧夏中衛(wèi)—陜西靖邊—上海）輸氣管道和前后擬建俄羅斯、中亞國家到中國輸氣管道全部從中衛(wèi)經(jīng)過，所以中衛(wèi)市作為聯(lián)絡西北和華北及其它地域交通樞紐，地位很關(guān)鍵。另外，依據(jù)國家《“十五”西部開發(fā)總體計劃》，關(guān)鍵建設四條經(jīng)濟帶，實施“以線串點，以點帶面”關(guān)鍵開發(fā)戰(zhàn)略。中衛(wèi)市在西隴海—蘭新線經(jīng)濟帶和呼包—包蘭—蘭青經(jīng)濟帶交匯處，地處西部開發(fā)關(guān)鍵區(qū)域，受到銀川、蘭州、寶雞、西安等大城市輻射，宏觀區(qū)位條件良好。項目基礎資料土地性質(zhì)：旅館業(yè)用地；計劃指標：總用地面積21.9畝；計劃容積率小于2.0；總建筑面積約2.92萬平方米；建筑密度小于30%；綠地率大于35%；建筑層數(shù)3層，計劃停車位120個。酒店地理位置分析該地塊位置在中衛(wèi)市美利工業(yè)園區(qū)距中衛(wèi)市區(qū)十公里。項目地緊挨騰格里沙漠、幾十萬畝林海將其包圍其中公務員生活居住區(qū)，政府各部門機關(guān)蘊藏著很多直接地、間接地客流，給本項目以后經(jīng)營能帶來一定經(jīng)濟支撐。本項目周圍關(guān)鍵示意圖騰格里沙漠、大漠龍湖項目周圍綠化沙漠蔬菜種植基地

中衛(wèi)市酒店業(yè)發(fā)展情況調(diào)查及分析中衛(wèi)市旅游經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)查及分析中衛(wèi)旅游資源情況大漠風光黃河古韻回鄉(xiāng)風情優(yōu)勢凸顯中衛(wèi)歷史悠久，用“大漠孤煙直，黃河落日圓”來形容它一點也不過分。因為她文化發(fā)達，古跡眾多，境內(nèi)名勝景觀遍布，形成了集沙、山、河、園于一體旅游資源，被譽為“塞上文化旅游名城”。她有以獨特自然景觀及治沙結(jié)果享譽世界4A級旅游景區(qū)沙坡頭，有險幽奇絕、以丹霞地貌著稱寺口子旅游區(qū)，有被稱為“中國古寺廟建筑之最”高廟，有一碗泉舊石器遺址，有被譽為“中國枸杞之鄉(xiāng)”十萬畝中寧枸杞生態(tài)旅游觀光園，有被譽為“花兒之鄉(xiāng)”海原縣回鄉(xiāng)風情，有規(guī)模宏大大麥地巖畫和黃河文化代表——水車、羊皮筏子和新舊石器文化遺址，還有海原西夏文化、中寧石空大佛寺石窟、環(huán)球大地震斷層遺址、天全部山石窟、西安州古城、南華山靈光寺等大量旅游資源……它們共同組成了新中衛(wèi)旅游優(yōu)勢，為中衛(wèi)旅游業(yè)發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎。中衛(wèi)旅游經(jīng)濟發(fā)展情況中衛(wèi)市設市以來增加了中衛(wèi)旅游板塊旅游產(chǎn)品內(nèi)涵，逐步完善擴大了旅游各要素，使各類企業(yè)在中衛(wèi)市旅游目標地建設中全部有自己一席之地，形成了一個完整產(chǎn)業(yè)群，提升了中衛(wèi)市吸引力、支持力和競爭力。吃，中衛(wèi)地方特色小吃和菜品，如中衛(wèi)粉皮、油餅棗糕、蒿子面、油煎豬臟、燴小吃等等，往往是游人必嘗，各大酒家可提供餐位26596個；住，有星級賓館9家，4家已正式掛牌，床位5462張，且各景區(qū)全部有蒙族風情濃郁、設施齊全蒙古包，供游客住宿休息；行，中衛(wèi)交通區(qū)位優(yōu)越，為包蘭、寶中和計劃中中太鐵路交匯處，是西北關(guān)鍵交通樞紐，境內(nèi)公路四通八達；游，中衛(wèi)市各類旅游資源有227種，其中自然性資源54種，歷史性資源88種，社會性資源68種，現(xiàn)代人工吸引物17種，顯示出了中衛(wèi)作為西北和全國關(guān)鍵種類豐富、含有特色旅游勝地價值；購，中衛(wèi)商業(yè)發(fā)達，門店林立，可滿足不一樣消費者需求，今年截至8月底，來衛(wèi)游客消費總額達成了1.2463億元；娛，地道蒙族歌舞及篝火晚會還有一系列旅游節(jié)推出，更讓游客流連忘返。中衛(wèi)市旅游業(yè)共投資建設項目29個，完成投資4706.4萬元，關(guān)鍵用于寺口子旅游區(qū)道路建設、通電工程和沙坡頭黃河懸索橋工程、沙坡頭防護大壩等工程建設。新開發(fā)星島河黃河濕地景區(qū)和沙坡頭沙漠濕地及長城邊關(guān)旅游區(qū)兩大景區(qū)已建設完成，使得以休閑、娛樂為主城市游覽區(qū)內(nèi)涵更為豐富。年擬建旅游項目23個，總投資8153萬元，現(xiàn)在沙坡頭旅游區(qū)黃河懸索橋引橋，堿堿湖風情苑果樹種植，寺口子東西線大門，星島河攀爬場、射擊場、游泳娛樂池已建設完成，中寧長山頭天湖景區(qū)碼頭、航道、垂釣中心，龍宮旅游開發(fā)區(qū)“西夏莊園”休閑娛樂別墅等其它旅游項目建設。一個“生態(tài)旅游文化名城”已呼之欲出。特色旅游業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)強勁發(fā)展今年，根據(jù)旅游要和文化、城市、生態(tài)、環(huán)境、經(jīng)濟、精神文明建設形成“一體化”發(fā)展思緒，市計劃局高標準、高起點地編制完成了《中衛(wèi)市旅游總體計劃》等一批旅游業(yè)計劃。依據(jù)設計和旅游資源特色和市場需求，計劃到，中衛(wèi)全市要完成接待海外旅游者3000人次，中國旅游者133萬人次，年均增加10.3％，旅游業(yè)總收入達成全市GDP5％。伴隨各旅游景區(qū)投入力度逐步加大，使中衛(wèi)市旅游業(yè)整體形象和影響力深入擴大，以旅游業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新活力，發(fā)展速度不停加緊。今年截至現(xiàn)在，全市已接待游客39萬人次，旅游直接收入1170萬元，增加17%；上六個月，全市旅游總收入6717.11萬元，同比增加14.61%；全市星級酒店平均入住率達55%，通常酒店更是生意火爆；全市近百家大型餐廳、數(shù)百家中小型餐廳得益于旅游業(yè)發(fā)展，賺得盆滿缽滿，再加上商業(yè)、交通運輸業(yè)，中衛(wèi)第三產(chǎn)業(yè)又有了新發(fā)展?！昂鋈缫灰勾猴L來，千樹萬樹梨花開。”中衛(wèi)設市后不到兩年時間里，城市面貌發(fā)生了巨大改變，一座座高樓拔地而起，一條條大道腳下展開……中衛(wèi)正在以全新面貌向世人展示著她獨有魅力。中衛(wèi)旅游未來發(fā)展展望1、旅游產(chǎn)業(yè)支柱化中衛(wèi)旅游業(yè)應適度超前于全國、全區(qū)、本市國民經(jīng)濟總體發(fā)展速度，努力爭取達成在開發(fā)期（—），旅游業(yè)總產(chǎn)出相當于全市g(shù)dp5.0%左右；發(fā)展期（--），旅游總產(chǎn)出相當于全市g(shù)dp8.4%左右；完善期（—）把旅游產(chǎn)業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)總產(chǎn)出相當于全市g(shù)dp8.9%以上（詳見表2－3）。旅游業(yè)發(fā)展目標年份項目基數(shù)（）近期末年（）中期末年（）遠期末年（）指標增加率指標增加率指標增加率旅游人數(shù)（萬人次）7413310.3%1836.6%2335.0%人均消費（元）23045315%73110%10748%旅游業(yè)總收入（億元）1.75.120.2%13.421.2%25.013.3%旅游業(yè)收入占gdp比重

5.0%－8.4%－8.9%－2、旅游產(chǎn)品系列化。中衛(wèi)旅游業(yè)在產(chǎn)品系列化方面已經(jīng)有初步基礎，在旅游普品基礎上，推出特品、絕品、精品?！糜雾椖拷ㄔO總投資4654514.24萬元，500萬以上項目54個，新建景區(qū)5個（鳴翠島生態(tài)旅游區(qū)、北長灘民俗景區(qū)、長流水生態(tài)觀光景區(qū)、新弓灣黃河濕地公園、沙坡頭水利風景區(qū)。全市新增年收入在100萬元以上旅游景點20個，新增年收入在1000萬元以上旅游景點10個，培育年收入達5000萬元旅游景點2個。3、服務質(zhì)量標準化。標準化是旅游大規(guī)模商品化經(jīng)濟基礎，基礎越好，總體水平越有保障。中衛(wèi)在旅游軟件建設上要逐步形成服務質(zhì)量標準體系化。中衛(wèi)旅游發(fā)展戰(zhàn)略1、中衛(wèi)旅游形象定位世界經(jīng)濟自20世紀70年代以來進入了“印象時代”，能讓市場留下深刻印象東西首先是形象。旅游經(jīng)濟作為“品牌經(jīng)濟”、“著名度經(jīng)濟”和“注意力經(jīng)濟”，深入塑造中衛(wèi)旅游形象。形象類別形象內(nèi)容旅游總體形象中國沙全部寧夏之窗大漠孤煙城寧夏風物苑主體旅游形象大漠風光、黃河古韻、回鄉(xiāng)風情國際滑沙旅游中心、中國沙漠旅游基地精神理念形象――和平和發(fā)展大漠、黃河、長城、絲路、綠洲――中華民族精神家園長城變遷·沙埋王城·草格固沙·“三北”林帶·塞上江南――全球人和自然關(guān)系教育基地秦長城·漢長城·隋長城·明長城――中國長城家鄉(xiāng)景觀美學形象大漠孤煙直，長河落日圓藝術(shù)形象回鄉(xiāng)花兒黃河文明形象古水車寧夏古長城形象邊關(guān)四方墩邊塞古城形象鼓樓、高廟、海原清真大寺絲路北道形象代表石空大佛寺中壁畫2、旅游發(fā)展戰(zhàn)略1）形象打造戰(zhàn)略“中國沙全部”展現(xiàn)了騰格里沙漠旅游多樣性，“寧夏之窗”指出了中衛(wèi)代表性。“大漠孤煙城”，空靈大氣神秘，富有獨特個性和魅力，不僅包含和隱含了大漠黃河絲路，還涵蓋了長城和中衛(wèi)城，和回鄉(xiāng)拱北，乃至涵蓋了整個中衛(wèi)市域，并從寧夏品牌形象上升為中國西部旅游形象；而“寧夏風物苑”則把中衛(wèi)市從寧夏向中國西部地域和把中衛(wèi)向?qū)幭膬杉壧嵘?）、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化戰(zhàn)略①資源整合戰(zhàn)略一是將同一地域不一樣資源整合。中衛(wèi)很多資源不僅有優(yōu)美自然風光，而且還賦存了很多人文史跡，應將同一區(qū)域內(nèi)不一樣資源加以整合，提煉出新促銷產(chǎn)品。如寺口子丹霞地貌和蘇武牧羊、楊六郎征戰(zhàn)民間傳說整合，小湖、龍宮湖和穆桂英征戰(zhàn)小說整合，沙坡頭小灣渡口和成吉思汗蒙古大軍幾次過渡史實整合，城區(qū)升級改造和建設城市濱河風光帶及弘揚黃河文明整合等等。二是將區(qū)域內(nèi)資源和寧夏及大西北整體資源整合，經(jīng)過多個促銷手段，使中衛(wèi)資源不僅在國際、中國獨樹一幟，而且還能有機地融入寧夏及大西北整體資源環(huán)境中去。使中衛(wèi)不僅成為一個單獨旅游目標地，而且還是寧夏和大西北旅游資源關(guān)鍵組成部分，在資源開發(fā)、產(chǎn)品促銷中能做到“統(tǒng)分結(jié)合，優(yōu)先發(fā)展”。依據(jù)《中國寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展和布局總體計劃》設計和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體計劃》及資源特色和市場需求，在以后內(nèi)，總體分三個階段完成戰(zhàn)略任務和實施計劃目標：1）開發(fā)期（近期）：－①關(guān)鍵任務●大沙坡頭旅游區(qū)關(guān)鍵項目建設——中衛(wèi)整體旅游目標氣氛創(chuàng)建●沙坡頭水利樞紐、迎水橋鎮(zhèn)、濱河鎮(zhèn)，完善黃河帶旅游項目標建設●寺口子游覽區(qū)優(yōu)化開發(fā)建設●寧夏美利紙業(yè)森豐企業(yè)完成堿堿湖和邊關(guān)濕地游覽區(qū)生態(tài)觀光休閑娛樂項目建設?！窀邚R景區(qū)開發(fā)建設●通湖游覽區(qū)優(yōu)化建設●旅游中心城市創(chuàng)建（城市景觀軸線創(chuàng)建，黃河樓及濱河親水走廊前期立項工作等）●5條旅游線路優(yōu)化建設（黃河漂流、沙漠探險、寺廟文化、文物古跡考察、觀光農(nóng)業(yè)）b發(fā)展目標到，接待海外旅游者3000人次；中國旅游者133萬人次，年均增加10.3％；旅游業(yè)總收入達成全市g(shù)dp5.0％。2）發(fā)展期（中期）：～①關(guān)鍵任務a景觀建設任務●大沙坡頭旅游區(qū)關(guān)鍵項目完善建設——中衛(wèi)整體旅游目標氣氛創(chuàng)建●對關(guān)鍵旅游項目進行完善建設●對其它景區(qū)進行完善提升建設●構(gòu)筑寧夏中等城市規(guī)模框架b旅游產(chǎn)業(yè)建設任務●旅游軟環(huán)境建設●大量專題旅游客源市場營銷●旅游產(chǎn)業(yè)集團化建設②發(fā)展目標到，接待海外旅游者3600人次；中國旅游者183萬人次，年均增加6.6％；旅游業(yè)總收入達成全市g(shù)dp8.4％。3）完善期（遠期）：～到，接待海外旅游者4100人次；中國旅游者233萬人次,年均增加5.0％；旅游業(yè)總收入達成全市g(shù)dp8.9％以上。5、入境市場開發(fā)和營銷策略堅持以市場需求為導向，制訂目標明確、效益突出市場營銷戰(zhàn)略，建立多角度、多層次促銷機制，大力發(fā)展東亞、港澳臺市場和東南亞市場，并使其能夠有較大幅度增加，關(guān)鍵開拓含有穩(wěn)定經(jīng)濟實力和示范帶動作用歐洲和北美市場，主動開發(fā)俄羅斯、中東等機會市場，立即形成多元結(jié)構(gòu)市場格局。6、中國市場開發(fā)和營銷策略1）旅游產(chǎn)品策略①名品、精品提升戰(zhàn)略將中衛(wèi)市含有壟斷性優(yōu)勢資源，提升品牌、集中全力開發(fā)建設，組成精品推入市場。如“大漠孤煙、長河落日、長城烽火、絲綢之路”、“中華民族精神家園”、“中國長城家鄉(xiāng)”、“全球人地關(guān)系教育基地”等代表中衛(wèi)旅游資源進行深加工，努力打造世界級和國家級旅游產(chǎn)品。②推陳出新，以老帶新以后除了完善沙坡頭這一主打品牌外，應培植新生長點，豐富旅游產(chǎn)品類型，以增加綜合吸引力，滿足多樣化需求，吸引更多回頭客。深入搞好沙漠探險、黃河漂流、回鄉(xiāng)風情、中國枸杞之鄉(xiāng)及其生態(tài)旅游產(chǎn)品、觀光度假產(chǎn)品和城郊游憩、民俗旅游、會議旅游等產(chǎn)品開發(fā)，豐富中衛(wèi)旅游產(chǎn)品譜。2）旅游促銷策略——關(guān)鍵營銷，有放矢在關(guān)鍵客源地、關(guān)鍵細分市場進行針對性地關(guān)鍵營銷。對區(qū)內(nèi)及區(qū)外周圍而言，銀川、吳忠、蘭州、西安作為一級關(guān)鍵營銷對象；鄭州、洛陽、白銀、金昌等作為二級關(guān)鍵市場；其產(chǎn)品除了對原有產(chǎn)品提升和優(yōu)化之外，應開發(fā)對本類市場有較大吸引力休閑度假產(chǎn)品。3）營銷渠道多樣化，多個媒體相結(jié)合，共同打造“中衛(wèi)旅游品牌”資料起源：中衛(wèi)市旅游局中衛(wèi)市高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析中衛(wèi)市高星級酒店發(fā)展階段中衛(wèi)建市時間很短市區(qū)關(guān)鍵高級飯店賓館統(tǒng)計以下：中衛(wèi)市關(guān)鍵旅游星級飯店統(tǒng)計一覽表序號單位名稱星級房間數(shù)量（間套）電話地址1中衛(wèi)紅寶賓館五星2018687777中衛(wèi)市新區(qū)濱河大道以北2中衛(wèi)逸興大酒店三星8266666中衛(wèi)市鼓樓3中衛(wèi)龍匯大酒店三星2227667777東營市濟南路172號4中衛(wèi)鴻翔大酒店三星2008062999東營市東三路480號資料起源：假日半島市場調(diào)查整理中衛(wèi)紅寶賓館中衛(wèi)紅酒店星級標準4星投資性質(zhì)寧夏紅寶集團投資開業(yè)時間建筑風格現(xiàn)代塔樓建筑，占地40多畝，建筑面積5萬平方米，主樓高28層，裙樓高4層，總建筑高度99.7米。是現(xiàn)在東營市規(guī)模最大、檔次最高、功效最齊全智能化商務酒店?？头壳闆r賓館擁有房間201間，其中總統(tǒng)套1間，豪華套間3間、一般間為62間、標準間95間房間設施客房內(nèi)可直接無償寬帶上網(wǎng)，并提供二十四小時不停電插座。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目，另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料會議設施會議室20余間餐飲設施中餐廳零點廳1個，中餐包廂、韓國菜餐廳西餐廳，1樓西餐廳，2－3樓為中餐娛樂設施KTV康體設施康樂部、洗浴中心、KTV包房、桑那室、斯諾克茶廳東營賓館東營賓館星級標準3星投資性質(zhì)由中衛(wèi)百貨企業(yè)、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)開業(yè)時間1989年建筑風格建筑面積14800平方米客房情況設有標準、高級單人/雙人房、豪華套房、行政套房房間設施等離子電視、液晶電腦、保險柜，客房寬帶上網(wǎng)會議設施大會議室容納370人，約550㎡，其它可容納10-100人中小會議室10個。、餐飲設施中餐零點廳、中餐包廂、韓國菜餐廳（外包）娛樂設施KTV夜總會（外包）寧夏高星級酒店經(jīng)營及客源情況調(diào)查及分析寧夏高星級酒店客房出租率、平均房價統(tǒng)計據(jù)對全區(qū)30多家星級飯店監(jiān)測表明，銀川市酒店出租率在100%以上有大自然賓館、元亨大酒店、沙湖賓館、工會大廈、寧豐賓館、頤恒賓館、隆湖賓館、富康酒店、鐵道賓館、新電力賓館、世紀大廈等。中衛(wèi)市中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為100%，鴻翔大酒店出租率83%。固原市固原郵電賓館、固原新世紀賓館出租率100%，固原賓館出租率90%。 數(shù)據(jù)起源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析中衛(wèi)市發(fā)展計劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

中衛(wèi)市

以創(chuàng)建"國家優(yōu)異旅游城市"為抓手，以國家5A級沙坡頭旅游景區(qū)為依靠，開發(fā)沙坡頭、寺口子、南華山等關(guān)鍵景區(qū)新景點，提升旅游品位。加緊建設沙坡頭南岸半島生態(tài)修復工程，開發(fā)建設騰格里沙漠濕地、沙寧濱河路兩岸湖泊濕地，形成北部沙漠生態(tài)旅游帶和沿黃河旅游觀光帶。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，加緊中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專業(yè)市場建設步伐，做好物流園區(qū)計劃、論證和開工建設工作，加強市區(qū)中心市場計劃建設和管理，合理布局商貿(mào)、餐飲、金融、電信等服務網(wǎng)點。（引自中衛(wèi)市城市計劃）項目周圍區(qū)域發(fā)展計劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析對開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在酒店開發(fā)戰(zhàn)略提議依據(jù)業(yè)主方面相關(guān)介紹，本項目現(xiàn)在初步考慮開發(fā)戰(zhàn)略是依靠單體酒店項目投資，期望獲取預期理想經(jīng)營和投資回報；同時初步考慮酒店合適計劃整合區(qū)域旅游資源，以擴大酒店衍生收入。假日半島提議在開發(fā)戰(zhàn)略方面必需充足依據(jù)當?shù)厥袌鲂枨笄闆r特征和未來發(fā)展趨勢，依據(jù)市場定位標正確定產(chǎn)品開發(fā)類型；本項目在用地條件和開發(fā)規(guī)模上含有優(yōu)勢，必需樹立以產(chǎn)品特色和差異化多元化為產(chǎn)品關(guān)鍵競爭力開發(fā)戰(zhàn)略思想要關(guān)鍵關(guān)注產(chǎn)品投資性價比，以合理投入取得最大投資回報。

酒店整體定位策劃『提要：以市場需求為導向，經(jīng)過對本項目酒店全方位定位策劃，打造出含有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及含有領(lǐng)先、超前關(guān)鍵競爭力個性化特色酒店?！痪频昕驮词袌龆ㄎ灰罁?jù)前面中衛(wèi)高星級酒店客源市場調(diào)查分析情況，結(jié)合本項目具體情況，對本項目客源市場定位分析以下：客源國籍定位依據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果，本項目未來客源國籍定位為以中國客人為主，結(jié)合少許中高端境外客源；客源市場定位依據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果，結(jié)合本項目具體情況，本項目未來客源市場定位為“以中冶內(nèi)部接待及中高端休閑旅游客人為主，同時結(jié)合商務會議、政務接待和政務會議、其它休閑娛樂散客”。相關(guān)定位依據(jù)分析以下：和紅寶賓館、逸興大酒店等酒店相比，本項目在地理位置方面不含有優(yōu)勢，所以在政務接待和政務會議方面市場競爭力和滲透率受到較大局限，不能將政府客源作為主打客源；和中衛(wèi)其它酒店相比，本項目在中冶內(nèi)部接待及會議市場上處于競爭劣勢，不能“以己之短、攻人之長”；本項目未來客源市場除了利用本身在當?shù)囟喾N關(guān)系、爭取關(guān)系用戶以外，重心應該定位在高端休閑度假客群，結(jié)合部分政府接待；要加強網(wǎng)絡銷售爭取網(wǎng)絡訂房客源；聯(lián)絡全國各大旅行社，同時利用本身產(chǎn)品特色和配套優(yōu)勢，吸引其它休閑娛樂客源消費；結(jié)合以上客源市場定位分析，估計本項目未來客源組成以下：酒店客源市場組成估計酒店客源市場組成估計商務客源55%網(wǎng)絡訂房客源2%會議團體客源10%政府客源5%休閑娛樂散客18%其它客源10%商務客源網(wǎng)絡訂房客源會議團體客源政府客源休閑娛樂散客其它客源酒店類型定位本項目酒店類型定位依據(jù)中衛(wèi)酒店市場情況，結(jié)合中國外酒店發(fā)展最新趨勢，本項目適宜定位為時尚休閑度假型酒店類型。關(guān)鍵定位依據(jù)分析以下：時尚酒店BoutiqueHotel在歐美國家已經(jīng)有二十幾年歷史，曾經(jīng)風靡一時，為投資者帶來豐重利潤。美國時尚酒店占總酒店數(shù)量1%，不過收益卻占全部酒店3%；時尚酒店摒棄傳統(tǒng)酒店雷同，講究個性化，憑借獨特設計感和體貼服務得到現(xiàn)代人青睞。時尚酒店提供給客人是一個不一樣于已往任何酒店獨特體驗；時尚酒店概念前衛(wèi)，對項目標高度適應性和重新改造能力，能夠使項目取得優(yōu)勢，所以即使是在傳統(tǒng)酒店失利地段，時尚酒店也能取得成功；現(xiàn)在越來越多時尚酒店已經(jīng)在全球立足并快速發(fā)展，不過現(xiàn)在在中國尚處于起步階段，市場發(fā)展空間巨大；經(jīng)過對中衛(wèi)酒店業(yè)市場調(diào)查分析，現(xiàn)有高星級酒店基礎為傳統(tǒng)型酒店，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，時尚酒店在當?shù)赝耆且粋€產(chǎn)品空白；本項目假如定位為時尚酒店類型，能夠形成產(chǎn)品獨特征和創(chuàng)新性，并以本身差異化多元化產(chǎn)品優(yōu)勢，在和中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店猛烈市場競爭中占據(jù)有利地位。本項目在建筑體量規(guī)模、地理位置等方面上不占據(jù)優(yōu)勢，必需依靠產(chǎn)品出新、出奇，吸引消費市場注意，從而建立自己不可替換、獨特市場地位；時尚酒店設計者強調(diào)在設計風格、色調(diào)、材料、空間布局等方面合理創(chuàng)新，追求以較低建造成本取得最大視覺和使用效果；是性價比較高一個酒店類型。下附代表性時尚酒店設計圖片供參考：酒店檔次定位本項目酒店檔次定位經(jīng)過對中衛(wèi)酒店市場具體調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目檔次適宜定位為四星級標準度假酒店。相關(guān)定位依據(jù)分析以下：中衛(wèi)三星級酒店數(shù)量較多，市場競爭猛烈，營收水平不夠理想，所以能夠排除三星級以下檔次定位可能性（具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計見市場調(diào)查分析部分3.3.1）；中衛(wèi)酒店市場高端客源總量不足，而且對房價相對比較敏感；依據(jù)市場調(diào)查分析：中衛(wèi)紅寶酒店平均房價為￥360－，中衛(wèi)逸興大酒店只有￥320左右。標準五星級酒店比標準四星級酒店投資額通常要高出30%以上，依據(jù)以上市場表現(xiàn)判定，檔次定位五星級性價比不如四星級；本項目因為地塊及計劃條件限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也極難超越紅寶酒店；在無法取得市場領(lǐng)先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高級。本項目為投資方首次進入酒店業(yè)投資，如定位五星級檔次，一次性投資將大大增加，資產(chǎn)沉淀和投資風險加大。本項目一次性投資能夠根據(jù)四星級檔次標準，不過在空間布局和設施配套方面要預留五星級升級空間，這么可依據(jù)未來市場情況改變，在開業(yè)7－8年后、酒店需要進行二次裝修時，項目含有可升級換代發(fā)展空間。綜合以上分析論證，本項目檔次定位適宜為四星級標準度假酒店項目酒店客房規(guī)模定位依據(jù)中衛(wèi)酒店市場調(diào)查分析，現(xiàn)在高星級酒店除中衛(wèi)紅寶客房數(shù)超出200間套以外，其它全部在100——150間套范圍；結(jié)合現(xiàn)在三——四星級酒店市場住房率表現(xiàn)水平，和未來3－5年新增高星級酒店客房數(shù)量和客源增加趨勢，能夠估計中衛(wèi)高星級酒店未來幾年住房率水平將大致保持現(xiàn)在市場水平，處于基礎供求平衡態(tài)勢。在現(xiàn)在中衛(wèi)市場主流100－150間套參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項目建筑體量和整體定位，我們計劃酒店客房數(shù)量在100間套左右；并經(jīng)過對客房規(guī)模合適控制，使酒店住房率能達成70%左右合理水平；酒店餐飲規(guī)模由中衛(wèi)現(xiàn)在餐飲消費市場來看，消費需求很旺盛，現(xiàn)有高級餐飲場所、尤其是包房常常是供不應求，而且未來需求趨勢是有增無減。依據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入平均超出客房收入，成為酒店營收絕對重心。在中衛(wèi)星級酒店客房旅游淡季客源不夠充足、房價水平偏低情況下，餐飲消費將在酒店整體消費結(jié)構(gòu)中飾演愈加關(guān)鍵角色；酒店康體娛樂規(guī)模市場調(diào)查分析顯示，娛樂板塊也是中衛(wèi)星級酒店業(yè)贏利一個關(guān)鍵板塊；即使現(xiàn)在中衛(wèi)酒店配套或社會上康體娛樂總體設施、檔次水平較低，不過作為商務、政務應酬必不可少社交場所，康體娛樂業(yè)發(fā)展前景是比較樂觀；而現(xiàn)在行業(yè)水平低起點為本項目打造康體娛樂特色，并為帶動酒店客房、餐飲整體消費帶來了有利條件?；谝陨峡紤]，結(jié)合本項目時尚休閑度假酒店整體定位，本項目標康體和娛樂規(guī)?？珊线m做大、做強，爭取占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先定位，并成為本項目標一個特色優(yōu)勢和經(jīng)營亮點。酒店專題定位本項目專題風格提議本項目風格定位為時尚度假休閑風格酒店，可在此基礎上考慮結(jié)合中衛(wèi)當?shù)氐赜蛭幕绊椖康鬲氂匈Y源特色文化專題。項目市在騰格里沙漠，沙漠文化底蘊深厚，獨具特色，可表現(xiàn)形式也很豐富；另外，本項目在中冶綠化帶，周圍水系豐富，含有獨特水景觀資源。本項目專題風格提議考慮沙漠文化專題。

酒店服務功效定位策劃『提要：本章在項目整體定位基礎上，對酒店各個服務設施和功效進行了全方位定位策劃，為下一步設計階段和未來酒店經(jīng)營管理打下基礎、明確思緒?！痪频暾w功效定位本項目整體定位為四星級時尚休閑度假酒店，同時含有當?shù)仡I(lǐng)先水平綜合配套設施，含有高級商務、政務、會議接待功效和極強餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務設施；項目建成后，將成為中衛(wèi)含有代表性和前瞻性精品時尚特色酒店，打造當?shù)馗呒壗哟?、社交和消費新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。酒店客房服務功效定位策劃客房是高星級酒店關(guān)鍵經(jīng)營設施，也是集中表現(xiàn)酒店檔次、形象和服務水平地方?；谥行l(wèi)高級酒店住店客源總量較小、消費水平不高市場特征，假日半島在客房規(guī)模上作了合適控制，以避免未來經(jīng)營中出現(xiàn)住房率偏低或削價銷售現(xiàn)象，確?？头亢侠沓鲎饴屎推骄績r?？头繑?shù)量計劃依據(jù)中衛(wèi)星級酒店市場及未來供求關(guān)系改變趨勢，假日半島計劃客房數(shù)量為100間套；估計客房出租率可達成70%左右合理水平?？头款愋陀媱澘头款愋陀媱潱阂驗楸卷椖烤频晡磥碜》靠驮词袌龆ㄎ粸楦叨松虅占罢湛驮?、會議客源、休閑度假客源，不一樣客源市場對客房需求和消費能力也有所不一樣，計劃客房產(chǎn)品類型以下：標準客房、豪華客房、豪華及行政套房、時尚個性房；未來假如利用翻新改造時間、期望升級時，房間類型可依據(jù)市場和經(jīng)營需要重新調(diào)整分類。具體房間類型、數(shù)量計劃以下：商務客房：豪華客房：套房：、時尚個性房：客房樓層計劃：依據(jù)以上客房類型劃分、根據(jù)現(xiàn)在四星級檔次定位，客房樓層分為：標準樓層、豪華樓層。客房床型計劃：根據(jù)客源市場情況及客人對床型不一樣需求，計劃大床房（1.80M床）45%，雙床房（1.3M床，可靈活拆分HOLLYWOODTWIN）45%，套間（2M超大床）10%?？头繖n次計劃依據(jù)客房類型分類，不一樣客房類型應該有不一樣檔次考慮：商務客房標準客房關(guān)鍵接待客人為：對房價相對比較敏感會議及娛樂休閑度假客人，租金價格相對較低，所以房間投資檔次也可合適降低，以提升房間投資性價比；具體能夠考慮根據(jù)準四星級（檔次靠近四星級）檔次進行裝修及配置；房間浴室采取時尚玻璃隔墻，能夠不設置傳統(tǒng)浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可降低商務性，增加房間動感和時尚性。豪華客房以上房間關(guān)鍵接待客人為：對房價不太敏感高端商務客人和政務客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時也能夠作為酒店展示檔次形象關(guān)鍵窗口，所以必需嚴格根據(jù)四星級檔次標準，提升裝修檔次及設施配置。豪華房以上房間浴室必需分設獨立浴缸和淋浴間；同時套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時尚風格基礎上，還要突出商務性，增加房間高貴、典雅。時尚個性房 摒棄一成不變酒店模式，以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘色彩，讓客人脫離日常生活行軌，充足享受身、心脫塵歡愉，具體客房計劃見第二階段設計指導匯報。客房功效面積表房間組合%房間數(shù)量（間套）標準雙人間23.00%51行政雙人間20.00%44標準單人間20.00%44行政單人間26.00%57行政套房（2自然間）10.00%22總統(tǒng)套房（1套，5自然開間）0.50%1殘疾人間0.50%1累計100.00%220酒店餐飲服務功效定位策劃當今酒店業(yè)中，酒店餐飲已不再簡單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營創(chuàng)收主體，起到越來越關(guān)鍵作用。尤其在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對火爆市場情況下，餐飲功效設施成為了本項目計劃關(guān)鍵，也成為酒店未來經(jīng)營關(guān)鍵收入中心。根據(jù)中衛(wèi)餐飲消費市場特征、結(jié)合本項目標按時尚休閑度假酒店定位，計劃餐飲項目以下：高級餐廳：菜式：海鮮燕鮑翅；大廳：50餐位；貴賓包廂：15個。為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營為主，為高級商務和政務應酬接待關(guān)鍵接待場所。一般餐廳：菜式：魯/川/湘風味菜；大廳：200餐位；包廂：50個。為社會化經(jīng)營主力餐廳，檔次和價格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高級包房結(jié)合大眾化大廳經(jīng)營，客源定位為中高級結(jié)合一定大眾化消費；因為客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅”。西餐廳：80餐位為四星級酒店必需配套，也是未來住客用早餐餐廳；西餐在東營能夠考慮推出中等價位、適合家庭消費中西式自助餐，也可為多種會議和婚宴提供西式宴會出品和服務。大堂吧：40餐位為四星級酒店必需配套設施，在計劃上考慮和西餐廳連為一體，在西餐滿座時能夠看成西餐廳來使用，增加經(jīng)營靈活性。相關(guān)功效面積計劃見下附餐飲功效面積表，具體計劃見第二階段設計指導匯報。餐飲功效面積表餐飲部分面積㎡經(jīng)營區(qū)域3,959.00海鮮燕鮑翅餐廳200.00海鮮燕鮑翅餐廳包廂（20個，40平方米/個）800.00魯、川、湘風味餐廳500.00魯、川、湘風味餐廳包廂（50個，35平方米/個）1,750.00西餐廳(80人）120.00大堂吧（40餐位）72.00輔助（衛(wèi)生間、公用電話）55.00公共區(qū)域462.00食品準備2,368.10主廚房1,462.50宴會廚房160.60西餐廚房60.00房間服務區(qū)22.00廚師長辦公室11.00干食儲藏室66.00飲料儲藏室66.00食物冷藏室66.00飲料冷藏室55.00餐具儲藏室77.00衛(wèi)生間22.00公共區(qū)域300.00累計6,327.10酒店娛樂服務功效定位策劃酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐步由過去簡單配套變成了經(jīng)營創(chuàng)收主體，尤其在部分經(jīng)濟和娛樂發(fā)達地域，娛樂業(yè)很火爆；廣東、福建乃至江浙一帶高級酒店中，康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入三大板塊，形成三足鼎力格局，有些甚至還遠遠高于客房收入。東營作為中國第二大油田（勝利油田）所在地及經(jīng)濟強省山東關(guān)鍵工業(yè)城市，多種商務、政務應酬頻繁，對娛樂消費需求性比較高；而這恰恰是現(xiàn)在當?shù)貍鹘y(tǒng)高星級酒店經(jīng)營弱項，配套設施也很不足，通常只為星評分數(shù)需要；據(jù)市旅游局統(tǒng)計資料，娛樂板塊收入只占到酒店業(yè)總體收入10%?，F(xiàn)在東營高星級酒店中，只有東勝海天酒店計劃有上規(guī)模KTV夜總會。依據(jù)東營娛樂消費市場需求比較旺盛、而當?shù)鼐频?、社會高級娛樂業(yè)經(jīng)營場所比較缺乏現(xiàn)實，本項目合適加重了娛樂設施規(guī)模，將其定位為一個能夠獨立經(jīng)營主體，而不僅僅是單純配套；并定位為東營最時尚前衛(wèi)、最具特色娛樂場所，成為本項目標一大亮點和賣點?？紤]本項目娛樂經(jīng)營特點和客源酒店客房餐飲有所不一樣，為方便其社會化經(jīng)營，在區(qū)域計劃上要做到動靜分開，交通流線上也必需和酒店客人分流；同時預留了酒店整體未來五星級升級空間。本項目KTV夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達地域最新計劃設計理念，初步計劃了KTV包廂（40個包廂）、時尚演藝吧（1000平米、300座位）；成為當?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色娛樂場所和消費新熱點。娛樂區(qū)域具體計劃要求見第二階段“設計指導匯報”。酒店康體服務功效定位策劃相關(guān)酒店康體板塊策劃思緒和上述6.4娛樂服務功效定位策劃有相同之處；本項目康體服務設施除計劃了四星級酒店所必需康體項目外，還尤其計劃了一個含有較高級次和一定規(guī)?？刁w水娛中心和關(guān)鍵面向女士服務高級SPA，成為一個產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模在東營高星級酒店當中獨樹一幟以SPA、水娛為關(guān)鍵康體中心?？刁w中心在服務上不僅是酒店配套，帶動酒店客房和其它項目標經(jīng)營，而且還是酒店未來營收主體，是本項目計劃一個特色和亮點。同時預留了酒店整體未來五星級升級空間。本項目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè)發(fā)達地域最新計劃設計理念，初步計劃了熱帶雨林水娛SPA約3500平米(按摩包廂40個，包含室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營康體中心約500平米（關(guān)鍵為四星級酒店配套需要）；成為當?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色康體場所和消費新熱點?？刁w區(qū)域具體計劃要求見第二階段“設計指導匯報”。酒店商業(yè)服務功效定位策劃本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠，不宜計劃規(guī)?；呒壣虡I(yè)區(qū)域，且臨近藍海國際大酒店高級商業(yè)體量不小、競爭較猛烈，且其現(xiàn)在經(jīng)營情況不太理想。從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級評星要求，酒店需要計劃一個小面積小賣店兼禮品店(KIOSK)。如考慮未來五星級升級空間需要，需合適預留面積未來計劃書店、鮮花店等。酒店會議服務功效定位策劃會議活動通常能為酒店帶來可觀客房、餐飲、會議室、康體娛樂等綜合消費；本項目酒店客源市場定位中，會議客源估計占到10%百分比。作為會議接待必需設施，會議場地成為我們計劃側(cè)關(guān)鍵。結(jié)合四星級評星要求（并預留未來五星級升級空間）和當?shù)夭惋嬔鐣Υ笮脱鐣d旺盛需求，我們計劃會議（宴會）設施總面積達成了2300㎡，其中1000平米無柱大型多功效廳能夠靈活分割為2個500平米中型多功效廳更是領(lǐng)先同業(yè)（僅次于藍海國際）。具體功效面積計劃關(guān)鍵以下表：會議區(qū)2,364.00多功效廳(680人可分割式，人均1.5㎡）1,020.00多功效廳前廳20.00%204.00中型會議室（100人2個，人均1.5㎡）300.00小會議室（50人左右4個，人均1.5㎡）300.00貴賓接待室（30人1個，人均2㎡）60.00會議區(qū)交通面積會議室總面積20%216.00會議家俱庫房會議室總面積10%132.00輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話）會議室總面積10%132.00會議/宴會功效面積具體計劃見第二階段“設計指導匯報”。酒店其它服務功效定位策劃酒店其它服務功效根據(jù)四星級評星要求（預留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務需要計劃，關(guān)鍵包含：大堂、大堂休息區(qū)、商務中心、電話總機、洗衣房、車隊、停車場等等。其它服務設施功效面積具體計劃見第二階段“設計指導匯報”。酒店總體計劃面積指標總建筑面積35,726.90其中：地下建筑面積6,663.00地上建筑面積29,063.90具體功效面積表及計劃見第二階段“設計指導匯報”。

酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進策略酒店經(jīng)營模式定位分析本項目經(jīng)營模式定位分析依據(jù)東營酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托中國著名酒店管理企業(yè)管理。關(guān)鍵定位依據(jù)分析以下：東營境外客源極少，委托國際品牌管理企業(yè)在集團統(tǒng)一銷售、尤其是全球銷售上基礎沒有利用其優(yōu)勢，性價比不高；所以能夠排除此可能性；業(yè)主為首次進入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才貯備，短期內(nèi)不含有自主經(jīng)營管理能力，需要采取委托經(jīng)營管理模式，所以能夠排除第三、四種經(jīng)營管理模式可能性；采取第二種“委托中國著名酒店管理企業(yè)管理”是最為適宜模式，關(guān)鍵優(yōu)勢表現(xiàn)在：中國幾家主流酒店管理集團發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定經(jīng)營管理模式；熟悉中國及當?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策；對當?shù)夭惋嫾翱刁w娛樂等經(jīng)營項目比較熟悉和擅長；管理費用成本相對較低；當?shù)厮{海集團系列酒店已形成相當品牌和集群效應，在當?shù)貎叭挥兄灾鞯匚?，本項目酒店為了在未來市場競爭中占?jù)有利位置，必需選擇有實力和品牌影響力中國酒店管理企業(yè)。酒店管理企業(yè)引進策略酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略

酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃酒店優(yōu)劣勢（SWOT）分析優(yōu)勢(Strengths)劣勢（Weaknesses）在新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達性好，能見度較高；景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選；項目地計劃公務員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會展中心可增加項目酒店消費人群，促進消費；項目定位四星級標按時尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領(lǐng)先當?shù)噩F(xiàn)在酒店行業(yè)檔次水平，含有產(chǎn)品超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢；項目定位計劃預留未來五星級升級空間，未來含有發(fā)展靈活性和長久競爭力優(yōu)勢；且可降低一次性投資和經(jīng)營壓力；酒店計劃大空間時尚客房，其它康體娛樂綜合配套強，特色鮮明，項目整體綜合競爭力居行業(yè)領(lǐng)先地位；酒店為政府支持形象工程，未來能夠得到政府消費大力支持；開發(fā)商在當?shù)厥袌鲂蜗蠛?，能夠為酒店未來?jīng)營打下良好基礎；項目經(jīng)過科學研究策劃，可避免投資和計劃失誤，確保產(chǎn)品優(yōu)異性和合理性；項目根據(jù)最新時尚酒店設計，產(chǎn)品含有不可替換性和長久競爭優(yōu)勢?？头肯M市場總量偏小，消費水平不高限制了酒店未來住房率和平均房價水平；餐飲板塊直接收到項目地對面藍海國際大飯店成熟餐飲品牌沖擊，給本項目標前期餐飲經(jīng)營帶來一定壓力；項目地不在市中心，市場需求臨近度較低，現(xiàn)在公交線路少；因為土地面積限制，地面停車場車位比較擔心。機會(Opportunities)威脅(Threats)建設山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接東北和中原經(jīng)濟區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟圈利好原因有利刺激經(jīng)濟快速發(fā)展；現(xiàn)在市場已經(jīng)有星級酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項目以時尚新奇產(chǎn)品入市，市場準入機會大；政府下決心加強東營旅游發(fā)展和建設，為酒店也提供了一個好發(fā)展前景。即使現(xiàn)在沒有其它時尚酒店在計劃，不過不能排未來待建酒店模擬本項目標產(chǎn)品，如是，則會加劇市場和價格競爭；假如項目地對面藍海國際大飯店在本項目落成時采取削價競爭將對本酒店正常經(jīng)營造成嚴重威脅。酒店關(guān)鍵競爭對手優(yōu)劣勢（SWOT）分析依據(jù)假日半島專業(yè)知識和經(jīng)驗，確定了以下界定本項目競爭對手關(guān)鍵原因：地理位置定價和實際平均房價市場定位客源檔次及組成酒店品牌服務品質(zhì)硬件設施和裝修質(zhì)量餐飲和會議設施品質(zhì)酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手評價基于上述標準，假日半島認為：本項目定位為四星級標按時尚酒店（預留未來升級五星級空間），和西城和東城高級酒店直接競爭有限，關(guān)鍵競爭對手為本項目對面五星級標準酒店――藍海國際大飯店、藍海新悅大酒店、東勝海天酒店。藍海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍海集團，而藍海集團本身餐飲能力強大，對本項目標餐飲板塊威脅最大，東勝海天因為距離本項目有一定距離，對本項目標直接威脅組成較小。關(guān)鍵競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表項目東勝海天藍海國際大飯店新悅大酒店優(yōu)勢地處城市商業(yè)中心，是商務客源首選地點。酒店外型特征顯著，園林式建筑特色鮮明，東營唯一采光游泳池。東營酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人能夠在此用餐、觀光。油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢，往來油田商務公干用戶幾乎把東勝作為首選商務活動交流場地。投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)集團，擁有自己酒店職業(yè)學校，管理資源充裕；當?shù)厥袌稣J知度較高。和藍海國際大飯店同屬于藍海集團管理，職員技術(shù)力量強大，服務一流；當?shù)厥袌稣J知度較高。魯北地域第一家五星級酒店金字招牌優(yōu)勢，有一定政府客源優(yōu)勢。酒店嚴格根據(jù)五級標準設計，設置獨立會議樓，其中大宴會廳1260平方米，是東營現(xiàn)在最大會議室，能同時開85圍筵席。獨立娛樂樓門廳設置，同時住店客人亦可經(jīng)過大堂通道進入，方便店內(nèi)外客源。餐飲設置獨立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營美譽度最高。獨立SPA水療康體大樓，引進韓國Vicentebodycompositionanalyzer健康測量儀，尤其設有女子SPA房。零點海鮮大廳開有獨立門廳，餐飲客源能夠不用從酒店大堂經(jīng)過進入，方便社會用餐客源?？头刻峁〇|營獨有直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高級CD影響設備。中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，很適合商務宴請。同時餐飲包房裝修檔次全部比較高、關(guān)鍵家俱以中式仿古款式為主，餐飲服務細膩，零點大廳尤其擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點餐使用PDA無線點餐系統(tǒng)。酒店地理位置優(yōu)越，處于東營最繁榮濟南路，周圍由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場），酒店消費人流充沛，是商務公干客源滿意地點。東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一）。服務人員業(yè)務技能比較專業(yè)，部分職員能熟練使用英語，優(yōu)質(zhì)服務在整個東營有口皆碑。服務人員業(yè)務技能比較專業(yè)，部分職員能熟練使用英語開業(yè)期間青島海天酒店管理集團留下成熟模式和享受海天品牌無形資產(chǎn)。完善培訓體系，全部職員全部要經(jīng)過嚴格入職培訓、崗前培訓和對應崗位培訓，經(jīng)過考評合格后才能上崗。劣勢酒店大堂門前設置臺階太高，無形中提升了準入門檻。不在市中心，交通不變，公交線路少。酒店是寫字樓改擴建，存在先天硬傷，所以餐飲計劃不是很規(guī)范，酒店夜總會和客梯同時使用，對整個五星級酒店氣氛有所影響。大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好計劃，時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。酒店多功效廳立柱多，對部分大筵席擺放造成敗筆。酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點。KTV設置在SPA按摩區(qū)域，犯了動靜區(qū)域分開大忌。酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒有獨立淋浴間。酒店沒有計劃游泳池，對高級商務客源是一個遺憾。酒店公共區(qū)域、會議區(qū)域沒有設置無線上網(wǎng)功效，對會議客源而言有點不便。大堂比較小，家俱擺放略顯局促，沒有高級酒店氣氛。備注東營賓館屬于政府機關(guān)，各項營業(yè)必需先考慮政府需求，故不做具體分析比較。

酒店競爭戰(zhàn)略策劃酒店整體競爭戰(zhàn)略本項目完成建設后，根據(jù)項目計劃方案，酒店采取時尚特色酒店定位，含有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；假如聘用中國著名酒店管理企業(yè)管理，有利于占領(lǐng)市場制高點；依據(jù)東營現(xiàn)在及未來幾年高端客源總量較少、房價水平較低、四星/五星房價差距不大等市場特征，采取一次性投資根據(jù)四星級標準，以降低投資和經(jīng)營壓力；同時，在功效設施和空間布局上根據(jù)五星級要求，預留了產(chǎn)品未來升級空間，以確保產(chǎn)品長久市場競爭力。和此同時，利用項目地市政廣場和豐富水景園林景觀環(huán)境資源優(yōu)勢，打造專題風格酒店，提升項目標著名度和影響力，最大程度提升客房利用率和住房率。利用以上客房差異化和時尚專題酒店優(yōu)勢，加上科學管理和營銷策略，相信本項目建成營運后能憑借項目標綜合競爭力優(yōu)勢占據(jù)市場領(lǐng)先地位。因為當?shù)厥袌龇績r水平限制，項目四星級標準客房開業(yè)頭年預期能實現(xiàn)房價水平在￥350元左右，是一個中等偏低水平，所以必需在經(jīng)營管理各個步驟一直落實“開源節(jié)流”大標準，以確保合理經(jīng)營和投資利潤。酒店餐飲競爭戰(zhàn)略海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，含有檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可依據(jù)實際需要，引入中國著名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營；風味地餐廳和西餐廳則瞄準主流中等消費市場，檔次和價位做合適調(diào)低，以迎合廣大市民消費喜好和消費能力；其中風味餐廳計劃當?shù)厣钍軞g迎“魯、川、湘”組合菜式，以最大程度滿足消費大眾喜好；餐飲門廳和交通流線設計要重視可視性和臨街性，以最大程度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；酒店餐廳包廂和大會議廳、多功效廳等餐飲設施在裝修設計、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體時尚特色風格和專題；因為檔次、規(guī)模、功效等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保持靈活，本項目餐飲經(jīng)營有能力在未來市場競爭中占據(jù)有利位置。酒店娛樂競爭戰(zhàn)略酒店娛樂設計理念，在當?shù)睾谐靶院酮毺卣?；建成后將以?guī)模大、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢分享當?shù)馗叨藠蕵肥袌?，既要考慮計劃當?shù)厥袌隽餍袏蕵讽椖?，又要充足考慮引進南方沿海城市時尚時尚娛樂方法，引領(lǐng)娛樂新消費；可和酒店其它經(jīng)營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應。娛樂項目門廳和交通流線設計要重視可視性和臨街性，以最大程度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；夜總會豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品高級和尊貴；一般包廂及大廳則可降低門檻，滿足不一樣層次大眾化消費；形成差異化產(chǎn)品和靈活價格競爭優(yōu)勢。依據(jù)業(yè)主本身情況，可靈活考慮娛樂項目整體外包或合作經(jīng)營，以降低一次性投資，降低投資和經(jīng)營風險。酒店康體競爭戰(zhàn)略酒店健康中心設計理念，在當?shù)睾谐靶院酮毺卣?；建成后將以理念新、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢占據(jù)當?shù)馗叨丝刁w市場并取得領(lǐng)先優(yōu)勢；既要考慮計劃當?shù)厥袌隽餍锌刁w項目，又要充足考慮引進南方沿海城市時尚時尚康樂方法，引領(lǐng)康樂新消費；可和酒店其它經(jīng)營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應。本項目計劃熱帶雨林水娛SPA在整個中衛(wèi)地域均含有超前性和領(lǐng)先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗，本項目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴大到整個中衛(wèi)地域；所以項目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強廣告宣傳，擴大市場影響力和著名度?？刁w項目門廳和交通流線設計要重視可視性和臨街性，以最大程度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；同時，水娛SPA不一樣檔次和服務功效區(qū)劃分，能夠滿足不一樣消費檔次和消費需求客人，形成差異化產(chǎn)品和靈活價格競爭優(yōu)勢。依據(jù)業(yè)主本身情況，可靈活考慮康體項目整體外包或合作經(jīng)營，以降低一次性投資，降低投資和經(jīng)營風險。

酒店投資估算及分析酒店建設及開業(yè)投資估算本項目建設投資總額為19,659萬元，平均每平方米造價5503元（含地價）。具體投資估算見下階段設計指導匯報。酒店建設及開業(yè)投資敏感變動分析祥見11.3

酒店開業(yè)后內(nèi)經(jīng)營業(yè)績估計及分析酒店經(jīng)營業(yè)績估計基礎數(shù)據(jù)定義及分析酒店經(jīng)營收入、成本費用及利潤估計及分析營業(yè)收入基期數(shù)據(jù)客房(間)中餐西餐咖啡廳(位)大堂吧康體夜總會會議及其它收入(萬元)宴會廳(位)風味大廳(位)風味包廂(間)海鮮大廳(位)海鮮包(間)大廳SPA包廂大廳(位)包廂(間)容量/銷量22070020050501580402004030040翻/開房率70%20%100%120%100%120%120%120%100%150%120%80%平均價格/消費350808015001502500504050180801000其它收入(天天/萬元)1.5天天收入(萬元)5.391.121.609.000.754.500.480.191.001.082.883.201.50分項小計(萬元)5.3916.970.480.192.086.081.50累計(萬元)32.69山東東營酒店經(jīng)營估計營業(yè)收入基礎指標一覽表

酒店營業(yè)收入估計山東東營酒店營業(yè)收入估計表金額單位：人民幣萬元年份/部門客房中餐西餐大堂吧康體夜總會其它累計11,672.255,264.94148.9259.57645.321,886.32465.3810,142.6921,967.356,194.05175.2070.08759.202,219.20547.5011,932.5832,065.726,503.75183.9673.58797.162,330.16574.8812,529.2142,169.006,828.94193.1677.26837.022,446.67603.6213,155.6752,277.457,170.39202.8281.13878.872,569.00633.8013,813.4562,277.457,170.39202.8281.13878.872,697.45633.8013,941.9072,277.457,170.39202.8281.13878.872,832.32633.8014,076.7882,277.457,170.39202.8281.13878.872,973.94633.8014,218.3992,277.457,170.39202.8281.13878.873,122.64633.8014,367.09102,277.457,170.39202.8281.13878.873,278.77633.8014,523.22112,209.136,955.28196.7378.69852.503,180.41614.7914,087.52122,142.866,746.62190.8376.33826.933,084.99596.3413,664.90132,078.576,544.22185.1074.04802.122,992.44578.4513,254.95142,016.216,347.89179.5571.82778.062,902.67561.1012,857.30151,955.736,157.46174.1669.67754.712,815.59544.2712,471.58累計31,941.54100,565.472,844.521,137.8112,326.2341,332.588,889.11199,037.24平均2,129.446,704.36189.6375.85821.752,755.51592.6113,269.15

酒店成本估計山東東營酒店營業(yè)成本估計表金額單位：人民幣萬元年份/部門客房中餐西餐茶座康體娛樂累計1133.782,527.1744.6814.8964.53471.583,256.632157.392,973.1452.5617.5275.92554.803,831.333165.263,121.8055.1918.4079.72582.544,022.904173.523,277.8957.9519.3283.70611.674,224.045182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.256182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.257182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.258182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.259182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.2510182.203,441.7960.8420.2887.89642.254,435.2511176.733,338.5359.0219.6785.25622.984,302.1912171.433,238.3857.2519.0882.69604.294,173.1213166.293,141.2255.5318.5180.21586.164,047.9314161.303,046.9953.8717.9677.81568.583,926.4915156.462,955.5852.2517.4275.47551.523,808.70累計2,555.3248,271.42853.35284.451,232.629,007.6362,204.81平均170.353,218.0956.8918.9682.17600.514,146.99

酒店費用估計固定費用估計山東東營酒店固定費用估計表金額單位：人民幣萬元年份/項目綜合管理費工資及福利水電能源費維修及貯備金折舊及攤銷利息累計1800.00500.00900.0060.001,127.54700.004,087.542824.00489.25927.0064.891,127.54630.004,062.683848.72503.93954.8170.181,127.54490.003,995.184874.18519.05983.4575.901,127.54315.003,895.125900.41534.621,012.9682.081,127.54140.003,797.616927.42550.661,043.3588.771,059.540.003,669.747955.24567.171,074.6596.011,059.540.003,752.618983.90584.191,106.89103.831,059.540.003,838.3591,013.42601.721,140.09112.301,059.540.003,927.06101,043.82619.771,174.30121.451,059.540.004,018.87111,075.13638.361,209.52131.351,059.540.004,113.91121,107.39657.511,245.81142.051,059.540.004,212.30131,140.61677.241,283.18153.631,059.540.004,314.20141,174.83697.551,321.68166.151,059.540.004,419.75151,210.07718.481,361.33179.691,059.540.004,529.11累計14,879.138,859.4816,739.021,648.2716,233.122,275.0060,634.03平均991.94590.631,115.93109.881,082.21151.674,042.27

變動費用估計山東東營酒店變動費用估計表金額單位：人民幣萬元年份/項目綜合管理費管理企業(yè)管理費工資及福利水電能源費維修及貯備金廣告費其它累計1202.85304.28405.71202.85253.57405.71101.431,876.402238.65357.98477.30238.65298.31477.30119.332,207.533250.58375.88501.17250.58344.55250.58125.292,098.644263.11394.67526.23263.11397.96263.11131.562,239.755276.27414.40552.54276.27459.64276.27138.132,393.536278.84418.26557.68278.84510.31278.84139.422,462.177281.54422.30563.07281.54566.77281.54140.772,537.528284.37426.55568.74284.37629.72284.37142.182,620.299287.34431.01574.68287.34699.93287.34143.672,711.3310290.46435.70580.93290.46778.30290.46145.232,811.5511281.75422.63563.50281.75830.44281.75140.882,802.6912273.30409.95546.60273.30886.08273.30136.652,799.1713265.10397.65530.20265.10945.45265.10132.552,801.1414257.15385.72514.29257.151,008.79257.15128.572,808.8215249.43374.15498.86249.431,076.38249.43124.722,822.40累計3,980.745,971.127,961.493,980.749,686.214,422.251,990.3737,992.93平均265.38398.07530.77265.38645.75294.82132.692,532.86

費用累計估計山東東營酒店費用估計表金額單位：人民幣萬元年份/項目綜合管理費管理企業(yè)管理費工資及福利水電能源費維修及貯備金廣告費折舊及攤銷利息其它累計11,002.85304.28905.711,102.85313.57405.711,127.54700.00101.435,963.9421,062.65357.98966.551,165.65363.20477.301,127.54630.00119.336,270.2131,099.30375.881,005.101,205.39414.73250.581,127.54490.00125.296,093.8241,137.29394.671,045.271,246.57473.86263.111,127.54315.00131.566,134.8751,176.68414.401,087.151,289.23541.73276.271,127.54140.00138.136,191.1361,206.26418.261,108.331,322.18599.08278.841,059.540.00139.426,131.9171,236.78422.301,130.251,356.18662.78281.541,059.540.00140.776,290.1381,268.27426.551,152.931,391.25733.55284.371,059.540.00142.186,458.6491,300.76431.011,176.401,427.43812.2328