新華長江商業(yè)華邦萬派城·商業(yè)綜合體定位報告項目定位分析商業(yè)市場研究宏觀環(huán)境綜述一三二一、宏觀環(huán)境綜述城市背景經(jīng)濟背景人口基數(shù)項目區(qū)位合肥城市概況2014年合肥市情況概表數(shù)據(jù)國土面積（平方公里）11,445城市建成面積378常駐人口（萬人）757.2市區(qū)常住人口（萬人）370合肥、安徽省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、信息、交通、金融和商貿(mào)中心，全國重要的科研教育基地，長江城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會會員城市，因東淝河與南淝河均發(fā)源于此而得名主要支柱產(chǎn)業(yè)：汽車、裝備制造、家用電器、化工及橡膠輪帶、新材料、電子信息及軟件產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)及新醫(yī)藥、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工等八大產(chǎn)業(yè)；國家重點科教城：科研機構(gòu)：200多個大學：中國科學技術(shù)大學、合肥工業(yè)大學、安徽大學、安徽永夜大學安徽醫(yī)科大學等學院：安徽新華學院、合肥學院、那非師范學院等省師范高中：合肥一中、合肥6中、合肥8中等合肥無疑是全省的政治、經(jīng)濟、文化、信息、交通中心國民生產(chǎn)總值、三產(chǎn)比例宏觀經(jīng)濟合肥經(jīng)濟一直保持平穩(wěn)增長，從整體上看其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整及轉(zhuǎn)型過程中2013年合肥國民生產(chǎn)總值達到4,672.9亱元，在2012年之后繼續(xù)保持平穩(wěn)增長；當前全球經(jīng)濟總體低迷，2013年合肥國民生產(chǎn)總值增長率為2005年以后最低（12.2%）2013年合肥三產(chǎn)比例分別為5.3：55.3：39.4,與2012年相比，二產(chǎn)不變，三產(chǎn)增多0.2%,一產(chǎn)減少0.2%；從整體來看，合肥第二產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)總值中占比最高，自11年以來增長較慢，其產(chǎn)業(yè)結(jié)極正處于調(diào)整及轉(zhuǎn)型過程社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資合肥宏觀經(jīng)濟合肥固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場投資加速合肥社會固定資產(chǎn)投資總額在2005年以后保持穩(wěn)定增長，2013年達到4,044.99億元；增長率自2005年以后逐漸趨緩。2012年合肥各個新區(qū)投資較為火熱，增長率于2006年后首次上升，至18.2%；2013年增長率略有下降至17.7%。2013年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資在樓市持續(xù)熱銷的刺激下，全年投資總量創(chuàng)歷史新高，增速逐月攀升，投資額達1,105.81億元，同比增長21%；增長率自06-08年房地產(chǎn)投資呈爆發(fā)性增長后逐年下降，2013年出現(xiàn)較多幅度上揚。社會消費品零售總額合肥宏觀經(jīng)濟合肥消費市場活躍，社會消費品零售總額穩(wěn)定增長。合肥社會消費品零售總額自2005年以來整體保持較快增長，至2013年達到1,480.84億元；受金融危機影響09年合肥社會消費零售總額增長率降低到歷史最低，為13.51%；2013年增長率為14.47%，呈現(xiàn)下滑趨勢。2013年社會消費零售總額中，餐飲收入為88.77億元，比2012年增長9.4%，商品零售為1,392.07億元，比2012年增長15.1%。進出口總額及外商投資額合肥宏觀經(jīng)濟合肥外商直接投資近年來保持穩(wěn)定增長，對外貿(mào)易較為活躍。2008年9月爆發(fā)全球球金融危機使得合肥外商直接投資金額自2005年以來首次減少；08年之后保持穩(wěn)定快速增長，2013年合肥巶外商投資總額為18.9亱美元，相比2012年增長18.0%。受金融危機影響2009年合肥迚出口總額降低至64.28億美元；之后保持較快增長幵于近兩年有所放緩，2013年合肥進出口總額為181.90億美元，增長率放緩，為3.1%。其實肥西就是合肥Infact,FeixiistheHefei······城市背景肥西作為合肥“１４１”城市發(fā)展戰(zhàn)略西南組團的重要組成部分，縣城所在地上派鎮(zhèn)更成為肥西發(fā)展的重中之重，也必將成為大合肥發(fā)展戰(zhàn)略重要組成部分！西南組團華邦·萬派廣場位于合肥市肥西縣境內(nèi)，金寨南路與青年北路交匯處北側(cè)。地處合肥“141戰(zhàn)略規(guī)劃”的西南組團核心位置。在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個主城、四個外圍城市組團、一個濱湖新區(qū)的總體空間框架。西南部組團包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)。城市背景2009-2014年，肥西縣連續(xù)6年入選全國百強縣，目前位居第73位肥西縣是中國百強縣，中部十強縣，是安徽省經(jīng)濟強縣之一?？h政府駐上派鎮(zhèn)人民西路。上派鎮(zhèn)是肥西縣城關鎮(zhèn)，地處派河上游而得名,素有合肥南大門之稱。經(jīng)濟背景肥西經(jīng)濟快速發(fā)展、綜合實力不斷提升,2013年GDP占合肥10%，第三產(chǎn)業(yè)比重較大,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例良好464.3億元13.8%凈增7844元人均地區(qū)生產(chǎn)總值為54026元二、三產(chǎn)業(yè)二三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為87.9%，比上年提高0.9個百分點；工業(yè)增加值占GDP的比重為56.5%，比上年提高1.3個百分點。人均可支配收入同比增長13.2%，比全國、全省平均增幅高0.6、0.2個百分點。農(nóng)民人均純收入9081元，超過全國、全省平均收入1164、1921元；同比增長15.5%，高于全國、全省2.0、0.6個百分點。4672.9億元11.3%人均可支配收入為25434元694.36億元13.2%財政收入合肥第一產(chǎn)業(yè)增加值229億元，增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2303.9億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）增加值1631.4億元，增長12.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.7∶55.1∶39.2調(diào)整為5.5∶55.3∶39.2肥西縣合肥編號社區(qū)\行政村名稱常住戶數(shù)常住人數(shù)流動人數(shù)總?cè)藬?shù)SP01衛(wèi)星社區(qū)3712120451502027065SP02綠錦社區(qū)457157210102582SP03愛和社區(qū)380911024350014524SP04四十埠社區(qū)352410208250012708SP05派河社區(qū)281310315350013815SP06紫蓬社區(qū)25087824460012424SP07新華社區(qū)19126207450010707SP08青年社區(qū)7506240161300037016SP09南郢社區(qū)7578185191400032519SP10肥光社區(qū)1712520715006707SP11館驛社區(qū)1106351620005516SP12古埂社區(qū)341598041020020004SP13金崗村503201815003518SP14三崗村2314654324008943SP15五十埠村65722571502407SP16謝塘村5621613251638SP17芮祠村1402442112005621SP18方崗村101532144503664SP19中派村110834085603968SP20北張村141340195504569SP21佛寺村78224573502807SP22燈塔村101429864503436SP23鮑沖村39614524001852SP24大墻村65821195002619SP25彭圩村1409402615005526SP26前進村55624134002813合計5384116320385765248968編號社區(qū)\行政村名稱常住戶數(shù)常住人數(shù)流動人數(shù)總?cè)藬?shù)ZP紫蓬鎮(zhèn)12056351093020065309TH桃花鎮(zhèn)7514250425506080102YD嚴店鄉(xiāng)160855012815050278HG花崗鎮(zhèn)29679106554106554FL豐樂鎮(zhèn)170006320063200SH三河鎮(zhèn)222457321073210SSG柿樹崗鄉(xiāng)149605361453614SN山南鎮(zhèn)219707927579275合計14150948613285410571542縣域?qū)嶋H人口共計82萬，其中上派鎮(zhèn)約25萬，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口57萬。不包括09年-14年交付樓盤42個，潛在人口14萬。符合區(qū)域性商業(yè)綜合體的人口需求。人口基數(shù)未來三年肥西縣城人口增加將不斷增長！人口基數(shù)項目3公里范圍內(nèi)在建或新交付住宅統(tǒng)計住宅名稱戶數(shù)華邦·萬派城約1520戶百大·拓基廣場1033戶金宇·天地城3733戶名邦·西城國際4030戶科創(chuàng)·和諧盛世2000戶瑞泰·翰林水岸2100戶中街·水晶城3700戶開拓·環(huán)球世家1000戶金云·國際750戶涼亭安置小區(qū)800戶共計20666戶區(qū)位交通舒城縣肥西縣合肥市合安高速G206國道S103省道合九鐵路肥西至合肥約15公里，至舒城約30公里，主要有合安高速，合九鐵路、G206國道、S103省道跨境穿過，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。小結(jié)：二、商業(yè)市場研究老城區(qū)商圈分析新興商圈分析以傳統(tǒng)街鋪和小百貨為主商業(yè)比較集中，如青年街道、人民路等；2000年以前2005年2008年2013年1、肥西商業(yè)歷程百貨電器、中小型超市等商業(yè)形式，開始興起于肥西；以永良購物廣場，永良超市為代表，肥西開始擁有了集中商業(yè)；肥西商業(yè)開始進入集購物、餐飲、休閑娛樂為一體一站式購物城市休閑中心時代；2、老城區(qū)商圈分析青年路三河路金鳴街巢湖路人民路新華街百大購物中心中街水晶城商圈范圍：北起派河、南至三河路；西起金寨路、東至人民路商業(yè)類型：小型購物廣場、商業(yè)街、傳統(tǒng)市場、零售街鋪、建材街鋪、電器市場、中小型酒樓、娛樂等商圈現(xiàn)有商業(yè)：肥西電器城、新華街、金鳴街、三河路建材市場，永良購物廣場、中街水晶城、百大購物中心；消費群體本地主要消費客群：肥西縣城常住居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)學生及陪讀家長；輻射群體：肥西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；商業(yè)街區(qū)新華街巢湖中路人民中路青年路金鳴街三河路巢湖西路合計商鋪數(shù)量200300220200180350700約2150主營業(yè)態(tài)服裝鞋帽服裝、餐飲餐飲服裝服裝家居家電、建材餐飲、家居--單店面積40706050609080--商鋪面積（㎡）14000210001320010000108003150056000156500老城區(qū)主要商業(yè)街道共有商戶約2000余戶，營業(yè)面積約15萬余平方米2、老城區(qū)商圈分析位置檔次業(yè)態(tài)青年路中檔社區(qū)配套、餐飲、休閑娛樂人民路中低檔酒店、家居建材、汽摩配三河路中低檔家居建材、農(nóng)貿(mào)、商行巢湖路中高檔金融辦公、電器數(shù)碼、服裝、超市、教育培訓新華街中高檔品牌服裝、餐飲休閑金鳴街中檔精品服裝、飾品老城區(qū)商圈依然是肥西縣城商業(yè)規(guī)模最大、商業(yè)密度最高、商業(yè)形態(tài)最為集中的區(qū)域；集聚了肥西全部的綜合商業(yè)街區(qū)、超市、小型購物廣場、建材家居等；2、老城區(qū)商圈分析巢湖中路名稱巢湖中路商圈分析主要特點商業(yè)發(fā)展最為成熟，業(yè)態(tài)齊全、服裝服飾居多、整體檔次不高、大眾消費商業(yè)形態(tài)服裝服飾零售、銀行證券、通信服務、電器城、超市、婚紗影樓知名商家工商銀行、合家福、移動、聯(lián)通通訊、海瀾之家、肥西農(nóng)村商業(yè)銀行、七匹狼物業(yè)街鋪、住宅或辦公樓底商、一層商鋪居多；開間3至6米、進深8至10米，50平米以下小鋪居多租金水平轉(zhuǎn)讓費用較高，一般都要5萬以上,高者甚至在10萬以上；一般30平米小鋪租金在5、6萬以上；單位面積月租金100以上，肥西租金較貴區(qū)域租戶訪談位置好、人流量大、老商業(yè)區(qū)、租金貴2、老城區(qū)商圈分析服裝服飾、社區(qū)類、辦公類、餐飲類所占比例較大;現(xiàn)巢湖路正處于道路重建工程，商業(yè)所受影響較大！名稱新華街商圈分析主要特點主要商業(yè)業(yè)態(tài)為服裝鞋帽類，缺少品牌店和精品店商業(yè)形態(tài)服裝服飾鞋帽零售、餐飲、社區(qū)服務、娛樂、兒童、家居等，以服裝服飾為主，占到業(yè)態(tài)50%以上。知名商家耐克、阿迪、水晶家紡、嬰幼兒童物業(yè)沿街二層商鋪，一層經(jīng)營，二層倉庫；開間4至5米，進深8米左右，一層商鋪大小在30平方米左右租金水平靠近西段30平米左右年租金能達到10萬左右，靠近東段30平米左右年租金4萬左右，月租金近200元左右租戶訪談位置好、服裝家紡較多、形成氣候、租金貴2、老城區(qū)商圈分析新華街服裝服飾、社區(qū)類、餐飲類所占比例較大,娛樂、賓館、嬰童類、教育所占比例較小名稱青年路商圈分析主要特點青年路是老城區(qū)最核心地段，青年路西段以土菜館、生活配套為主；東段位于核心商圈，價值等同巢湖中路，業(yè)態(tài)以服飾、餐飲、服務、通訊為主、整體檔次不高、大眾消費商業(yè)形態(tài)餐飲、服裝服飾零售、生活服務、黃金珠寶、通訊、娛樂、超市、電器等知名商家老鄉(xiāng)雞、真維斯、肥西賓館、小胡黃金珠寶、利郎、奧康等物業(yè)一層經(jīng)營，層高3米至4米，面積一般在30平米左右租金水平西段月租金在70～100元以內(nèi)，中心區(qū)域在200元左右租戶訪談位置好、人流量大、老商業(yè)區(qū)、小餐飲店多；西段以土菜館為主，其他生活配套類相輔助2、老城區(qū)商圈分析青年北路建材、家居一條街，專業(yè)市場型，街鋪形式體現(xiàn),建材家居、配套小家電、土特產(chǎn)市場、當?shù)夭惋嬵悶橹?娛樂、社區(qū)服務類較少2、老城區(qū)商圈分析三河路服裝鞋帽街區(qū)，以個體經(jīng)營和外貿(mào)服飾為主，消費群體以青少年消費群體為主2、老城區(qū)商圈分析金鳴街項目位置：肥西核心商圈三河路西段總體量：10000平方米引進品牌：永良超市、老廟黃金、移動通訊、三星、諾基亞專賣；福太太、虎都、利郎、洛茲、阿迪、耐克等開業(yè)時間：2007年12月與項目關系：開業(yè)時間長，有固定的消費客群，位于商圈中心，超市與小型商場結(jié)合，符合當?shù)厝讼M習慣樓層永良購物廣場四樓兒童用品、運動休閑、床上用品、兒童娛樂城、風味小吃三樓女裝、毛衣二樓男裝、鞋帽、箱包一樓超市、黃金珠寶、手機、數(shù)碼代表項目-永良購物廣場2、老城區(qū)商圈分析商場門口以及一層超市人氣較為旺盛，二層以上商業(yè)人氣一般，以中低檔次為主！代表項目-中街水晶城2、老城區(qū)商圈分析項目位置：核心區(qū)域新華街與老中街交匯處總體量：總建筑面積50萬平方米；商業(yè)體量：商業(yè)總建筑面積約10萬㎡商業(yè)規(guī)劃：超市、外街為特色美食街、內(nèi)街為精品服裝、鞋帽、休閑服飾、餐飲、娛樂及其他等；主要以服裝服飾為主，與新華街、金銘街相類似。引進品牌：永輝超市、肯德基、老鄉(xiāng)雞、大千百貨等與項目關系：有較強的競爭關系，水晶城位置較好，永輝超市能夠帶動人氣，與街區(qū)餐飲、娛樂、購物相互動，能夠吸引肥西區(qū)域消費水晶城位居老城核心區(qū)，街區(qū)沒有商管團隊進行運營管理，業(yè)主自主招商，在營商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂；商鋪靠近永輝超市附近商業(yè)氛圍較好，租金較高。時尚餐飲較為聚集區(qū)域業(yè)態(tài)分布：超市、服裝、飾品、大型休閑娛樂場所租金水平：60-200元/㎡/月，本區(qū)域為上派最成熟商圈之一，業(yè)態(tài)較豐富，但服裝業(yè)相對較多。店面面積月租金樓層位置店面面積月租金樓層易鄰94㎡46元/平米/月一拖二3元祖10㎡83元/平米/月一層艾萊依120㎡86元/平米/月一拖二4沙縣小吃25㎡53元/平米/月一層山羊莊106㎡47元/平米/月一拖二5彩虹糖童裝56㎡39元/平米/月一層同福順340㎡44元/平米/月一拖二6壹萃鮮茶70㎡65元/平米/月一拖二代表項目-中街水晶城2、老城區(qū)商圈分析3、新興商圈分析伴隨合肥141城市規(guī)劃，肥西也迎來大建設時代，商業(yè)也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，新興商圈開業(yè)、在建40余萬方綜合體商業(yè)開業(yè)！華邦·萬派城6萬方金宇·天地城10萬方百大拓基廣場10萬方名邦廣場10萬方綠地新都會10萬方興眾廣場4萬方未來商業(yè)：購物中心：名邦萬派城、名邦西城國際、金宇天地城；專業(yè)市場：用世生活城、西南國際汽車城代表項目-百大購物中心、CBC拓基廣場樓盤名稱百大拓基廣場樓盤地址上派巢湖中路與派河大道交匯處總建面15萬㎡項目規(guī)劃項目規(guī)劃6棟高層(6#樓不對外出售）、2棟商業(yè)、4萬平米百大商業(yè)中心（自持）價格情況一層23000，二層17000左右客戶情況肥西當?shù)丶昂戏适袇^(qū)投資客戶返租模式前6年幫客戶統(tǒng)一經(jīng)營，返客戶點數(shù)具體為：前3年，每年6個點，3年18個點后3年，每年7個點，3年21個點目前百大購物中心（A座）2014.1.18開業(yè)，（B座）預計2015年元份開業(yè)。3、新興商圈分析租金水平：A座為百貨，租賃方式均為扣點,業(yè)態(tài)規(guī)劃與合肥百大基本一致，珠寶、服裝等百貨為主，商場內(nèi)人氣一般，代表項目-百大購物中心（Ａ座）3、新興商圈分析樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細分5F生活館運動服飾、針織、羊毛羊絨、床飾床品、布匹、家電4F紳士館商務男裝、休閑戶外、客服中心、成衣制定、綜合服務區(qū)、雅米中西快餐3F名媛館精品女裝、少淑女裝、內(nèi)衣飾品、兒童服飾、童車玩具、兒童樂園2F合家福超市1F精品館黃金珠寶、化妝品、名表、箱包皮具、男女鞋、哈根達斯-甜品A座租期扣點黃金3年25%化妝品3年22%男裝3年20-22%女裝3年21%代表項目-百大拓基廣場（B座）B座業(yè)態(tài)（單層4000平）目前進度其他三層艾麥可KTV、時代影院影院尚未確定，艾麥可KTV已在營業(yè)自持二層餐飲單層10家左右，目前還剩2家（420、650平）基本上是合作單位；售后返租其中，商鋪部分銷售；租金80一層精品零售全部售完，小業(yè)主自行招商租金80-150元/㎡/月3、新興商圈分析B座規(guī)劃一層百貨，由小業(yè)主自行招商，二層為餐飲，三層為艾麥可及KTV，租金主要在70-200元/㎡/月左右。項目位置：金寨南路以北、天海路兩側(cè)總建面積：90萬平米商業(yè)面積：6萬平米物業(yè)類型：集住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)為一體的區(qū)域性門戶商業(yè)綜合體。項目動態(tài)：新都會為純新盤，商業(yè)暫未動工；目前正在進行住宅地塊的銷售。綠地新都會項目含6萬方的大型集中商業(yè)、4萬方的五星級酒店，還有180米高層辦公。定位都市風尚新生活，精英生活示范區(qū)，商業(yè)綜合體，打造肥西區(qū)域門戶標桿。3、新興商圈分析代表項目-綠地新都會B1F1F2F3F4超市15000㎡零售/折扣百貨店知名餐飲1000㎡零售/折扣百貨店休閑餐飲1000㎡特色餐飲KTV2000㎡動漫游樂城1200㎡影院5000㎡影院5000㎡健身1200㎡餐飲3000㎡商業(yè)亮點：宜家、餐飲娛樂、衣之家折扣百貨。購物中心主力業(yè)態(tài)：折扣百貨、影院、超市、電器、KTV、餐飲、動漫、兒童樂園。時尚天地購物中心定位：主題街區(qū)定位：美食、文化創(chuàng)意3、新興商圈分析代表項目-綠地新都會集中商業(yè)業(yè)態(tài)劃分商業(yè)定位3、新興商圈分析代表項目-金宇天地城四組團五組團未推出

未推出三組團二組團一組團項目名稱金宇天地城位置金寨路與濱河路占地面積16.4萬平方米總建筑面積60萬平方米住宅面積50萬平方米商業(yè)面積10萬平方米商業(yè)形態(tài)主力超市、影院、餐飲、娛樂、風情街主力店品牌待定金宇天地城目前以住宅銷售為主，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)定位尚處于概念階段！項目檔次定位——中高端檔次·高端表現(xiàn)·資源型綜合體

備選案名：集中商業(yè)：金宇·新都會

街區(qū)：金宇·天街形象定位：中心區(qū)·濱水景觀·全面升級化產(chǎn)品體系3、新興商圈分析代表項目-金宇天地城樓盤名稱名邦廣場樓盤地址肥西縣上派鎮(zhèn)金寨南路與站前路交匯處東北開發(fā)商合肥聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面50萬㎡（商業(yè)：10萬㎡）項目規(guī)劃共計四層，一層百貨、二層餐飲、三層超市、四層影院一期推出20~180平米獨立產(chǎn)權(quán)街鋪——肥西金街價格情況一層臨街商鋪均價50000，內(nèi)街30000，二三層6000-8000左右銷售模式返租5年，三年24%，從總房款中扣除，兩年以租金形式返還代表項目-名邦廣場3、新興商圈分析現(xiàn)已基本裝修完畢，其對外宣傳2014年年底開業(yè)！預計到春節(jié)前后開業(yè)家樂福、麥當勞、大地影院等主力商家已開始裝修，蘇寧電器一開始營業(yè)肥西一站式家庭體驗主題購物中心Feixione-stopfamilyexperiencethemeshoppingcenter代表項目-名邦廣場3、新興商圈分析項目定位樓層品類租期租金免租期-1百貨，零售2-380-1003-61百貨，零售2-3100-1203-62餐飲5-856-603-103餐飲5-840-506-12餐飲：一般品牌餐飲：300平方以下，租期5年，免租3-10個月；

300平方以上，租期5-8年，免租期6-10個月；品牌餐飲：500平方以下，租期5-6年，免租期6-10個月；500平方以上，租期8年，免租期6-12個月。租賃政策代表項目-名邦廣場3、新興商圈分析代表項目-名邦廣場3、新興商圈分析代表項目-名邦廣場3、新興商圈分析目前公共部分已經(jīng)裝修完畢，2-3層餐飲商戶已部分在裝修，商家裝修預計需要2-3個月完成。肥西商圈分析小結(jié)肥西商業(yè)整體屬于合肥西南區(qū)域副商業(yè)中心，輔助功能在加強，但是合肥商業(yè)的發(fā)展及便利性對肥西商業(yè)發(fā)展一定程度上有抑制作用；肥西商業(yè)發(fā)展不可忽視合肥商業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展方向；隨著縣域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，肥西未來商業(yè)發(fā)展空間大，空白點與機會點多；傳統(tǒng)商業(yè)地段好，居民形成消費習慣，但是消費檔次低、環(huán)境差、品牌、品類不夠豐富，各方面亟待改善、提升；未來商業(yè)項目多，體量大，現(xiàn)有商業(yè)面積約10多萬，目前在建項目規(guī)劃商業(yè)總面積近40萬平方米、專業(yè)市場規(guī)劃面積超過60萬平方米，在未來五年內(nèi)，商業(yè)體量將面臨過剩局面；終端市場分析消費者市場調(diào)研分析商戶調(diào)研分析消費者調(diào)研分析根據(jù)顧客前往購物比率，商圈可以劃分為：核心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)圈、邊緣商業(yè)圈問卷調(diào)查時間2014年11月10日--11月15日文件實施地點項目周邊及主要商圈，地點包括問卷參與人員6人數(shù)量統(tǒng)計：實際收回269份，其中有效問卷173消費者調(diào)研分析本項目青年北路新華街巢湖中路金鳴街三河路核心商圈消費者調(diào)研本次消費者調(diào)研主要針對于一級商圈市場消費者調(diào)研分析受訪者基本特征摘要年齡主要年齡段是19-45歲，次年齡段群體是家庭主要收入來源的主體，消費能力強，也是本項目未來消費的主體。收入水平家庭月收入為6000元以內(nèi)的家庭占比最大，約為60%這部分人群為項目未來主體客戶群消費水平被訪者家庭的消費支出1000-2000元的占到7成表明肥西家庭消費結(jié)構(gòu)良好家庭結(jié)構(gòu)50%的受訪者已婚，其中45%擁有1個及以上子女選項百分比4000元以下37.3%4000-6000元27.1%6000-800022.9%8000-10000元12.8%10000以上0.0%月收入在6000元以內(nèi)的家庭占比較高，這部分家庭是項目未來主力客戶群，而家庭消費也是項目的重要關注點家庭月收入分析：消費者調(diào)研分析消費者調(diào)研分析交通對消費的影響交通便捷程度很大程度上影響消費者到達項目的次數(shù),從外交通工具出配比上建議，重點思考項目地上私家車停車位與摩托車/電動車停車位的分配比例調(diào)研表明肥西消費者以家庭日常消費生活為主，消費較為理性消費者調(diào)研分析消費者調(diào)研分析肥西老城區(qū)消費群體以家庭式消費及年輕人群為主。有針對性的業(yè)態(tài)組合，以及多種餐飲類型組合，有利于滿足不同消費者的需求，并可吸引目的性消費群，在項目培育期具有重要作用，本項目要求對餐飲采取精致模式，以增強對周邊區(qū)域的吸引力，并擴大輻射能力小結(jié)商戶調(diào)研分析針對本項目模擬的項目定位，商管對本項目根據(jù)的目標商戶進行了客戶訪談工作。共計訪談省內(nèi)外知名品牌20戶。以及肥西本地市場10戶。前期已到項目實地考察了解過，國美有意進入肥西市場，項目雖靠近主干道和具有大潤發(fā)的優(yōu)勢，但是偏離主商圈，但如果是在我們項目操作，需要一定優(yōu)惠商務政策以及相對對家電賣場有利的人流動線設計，以滿足主力商戶前期市場的培養(yǎng)期以及能夠有效的將客流引入賣場。前期與名邦廣場項目接觸洽談一段時間，但是因為泳池條件的限制未能最終實現(xiàn)合作，金仕堡認為肥西的健身市場還是有待開發(fā)提高的，無論是從軟件還是硬件上的都需要升級，整個肥西縣目前只有一個對外營業(yè)的泳池，如果我們項目能設一個帶有泳池的健身會所，不論金仕堡還是其他健身品牌也要都是吸引他們?nèi)胱〉囊粋€亮點。商戶調(diào)研分析序號品牌聯(lián)系人訪談方式訪談記錄1肯德基楊總電話會議會優(yōu)先與大潤發(fā)合作，認為我們項目偏離城區(qū)主城區(qū)商業(yè)消費商圈2屈臣氏周總電話會議在縣級市場拓展較為謹慎，需要觀察名邦店的消費情況在決定開店。3國美電器郭總電話會議可以考慮，但是要看具體的商務政策以及人流動線設計4金逸影城朱總電話會議可以考慮項目5廬州太太謝總電話會議目前暫無對肥西市場拓展的想法6金仕堡健身羅總拜訪前期跟名邦有過洽談，現(xiàn)在綠地在跟進，認為如果做健身會所能夠帶泳池就非常具有競爭力7宏圖三胞宗總電話會議暫不考慮對肥西拓展8阿里巴巴KTV貝總電話會議要根據(jù)具體政策，可以考慮拓展項目商戶調(diào)研分析肥西當?shù)厥袌錾虘粽{(diào)研序號品牌聯(lián)系人訪談方式訪談記錄1和福順周先生拜訪現(xiàn)在餐飲生意不溫不火，但對這個市場很有信心2撈旺王先生拜訪平時生意還好，對我們項目位置感覺有點偏，如果能夠有些吸引客戶的品牌在那邊市場前景會不錯3老北京李女士拜訪生意不好，老板打算不做了，我們項目感覺有點遠，有個大超市應該會比較不錯4芒果KTV王先生拜訪公司已經(jīng)在名邦開了一家店，肥西市場正在升級，我們自身也在不斷提高，認為我們項目周邊消費群體還是少了。5重慶劉一手劉女士拜訪生意一般，餐飲需要聚集，周邊好的餐飲太少，沒能形成餐飲氛圍。如果我們項目能有很多不錯的餐飲品牌，可以考慮。肥西當?shù)厥袌錾虘粽{(diào)研訪談小結(jié)針對商戶公司進行訪談的優(yōu)質(zhì)客戶普遍有兩種觀點。

1：品牌客戶目前對在縣級市場進行拓展的很少，選擇項目都非常謹慎，處于觀望狀態(tài)。

2：認為本項目地理位置、商圈位置都屬于次級商圈，非核心消費區(qū)域。

針對肥西當?shù)厥袌龅纳虘粽{(diào)研觀點是：

1：當?shù)厣虘羝毡榭春梅饰鞯氖袌銮熬?，但是在整體定位方向上需要升級提高，消費者的生活品質(zhì)不斷提高，需要新興的商業(yè)綜合體滿足他們的消費，讓消費者不用到合肥市區(qū)一樣可以感受到全新的消費模式。

2：對于萬派城項目，普遍認為項目非主要商業(yè)圈，雖然地理位置不遠，但沒有特色業(yè)態(tài)實力商家，很難吸引老城區(qū)人群前去消費。

因此商管公司認為本項目要想吸引品牌影響力較強的優(yōu)質(zhì)客戶和本地的優(yōu)質(zhì)商戶，需要在商務政策以及工程結(jié)構(gòu)、人流動線設計上做一些調(diào)整，以滿足優(yōu)質(zhì)品牌客戶的入駐要求。三、項目定位-戰(zhàn)略定位-檔次定位-客群定位-主題定位-業(yè)態(tài)布局項目四至項目四至North項目東北側(cè)為華邦萬派城住宅項目，人口約1500多戶，現(xiàn)在有交通銀行、茶樓汽車美容等商業(yè)，北側(cè)是當?shù)鼗剡w社區(qū)。東側(cè)緊鄰金寨路及老城繁華區(qū)域，作為商業(yè)延續(xù)點項目四至EastSouth南側(cè)隔金寨路與麥肯希酒店相望，未來與本項目相呼應項目四至West項目東側(cè)以回遷小區(qū)和待開發(fā)地塊為主！項目四至地塊整體分析老城區(qū)項目宗地發(fā)展有利條件宗地發(fā)展不利因素1、項目地南側(cè)有市政河流，對商業(yè)稍有阻斷性質(zhì)2、現(xiàn)有商業(yè)氛圍以低端商業(yè)為主，消費1、項目整體地勢平整2、項目比鄰城市主干道金寨路，青年北路，可視性好，交通便利3、臨街老城商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍良好項目地塊周邊環(huán)境主要以城中村未開發(fā)農(nóng)田組成，但肥西規(guī)劃已化為改造范圍內(nèi)，在未來幾年將逐步發(fā)展成商業(yè)住宅及商業(yè)用地項目回遷社區(qū)萬派城住宅大顏灣社區(qū)翡翠路44號縣道青年路金寨南路青年北路合肥市地塊區(qū)域交通32路目前肥西及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體購買日常用品仍有大量人群，通過金寨路乘坐30，32、33路公交車到經(jīng)開區(qū)的卜蜂蓮花超市、中環(huán)城。肥西縣萬派城與市中心四牌樓商圈的關系仍很密切，百貨大樓、樂普生、青云樓等百貨店的客群有相當一部分來自“三縣一郊”。30路33路31路經(jīng)開區(qū)中環(huán)城四條鏈接肥西與合肥市之間的公共交通，有三條途徑本項目！經(jīng)開區(qū)卜蜂蓮花SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：本項目處于肥西縣金寨路沿線重點商業(yè)，為城市發(fā)展方向之一交通優(yōu)質(zhì)：有三條公交線路途徑本項目，緊接金寨路與青年北路交叉口，到達項目便利。品牌優(yōu)勢：華邦集團資深的品牌優(yōu)勢經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展：城市經(jīng)濟發(fā)展，消費意識及意愿呈良性發(fā)展的態(tài)勢；城市擴容：大合肥戰(zhàn)略的規(guī)劃，使得區(qū)域的距離越來越近商業(yè)升級：項目區(qū)域周邊商業(yè)處于街鋪式商業(yè)，購物環(huán)境具有較大的提升空間。優(yōu)勢機遇快速出擊·搶占市場利用肥西快速發(fā)展，商業(yè)市場升級的時機，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)項目，搶占肥西商業(yè)市場先機。打造特色·擴大輻射力--項目位置優(yōu)勢、交通便利，應盡力打造具備特色的購物中心，并充分利用自身特色爭取更多的消費者展示特色--立足肥西市場，綜合特色定位，本項目應以優(yōu)良的商業(yè)規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合及商業(yè)運營為區(qū)域消費群體提供全新的商業(yè)體驗SWOT分析區(qū)位：目前項目所在地，金寨路西側(cè)周邊居住人口及商業(yè)氛圍不足，項目西側(cè)消費動力不足有河阻斷啟動周期：項目晚于名邦廣場啟動，體量及市場先機均呈現(xiàn)劣勢；未來競爭激烈：金寨路沿線未來大體量商業(yè)中心入市，“近身肉搏”局面不可避免基礎工作提前啟動為確保甚至是提前項目面世時間，相關籌備工作，如談判、招商等工作應提前啟動恰當?shù)钠放萍皺n次定位--既要考慮到階段時間市場消費人群的構(gòu)成和消費力，也應考慮到未來快速發(fā)展的市場變化，在項目檔次及品牌組合上恰當?shù)亩ㄎ?，確保項目的良性發(fā)展營造優(yōu)越購物空間--創(chuàng)造更加優(yōu)越的購物環(huán)境，提高自身的服務水平，從硬件以及軟件方面進行提升，確保項目具有強勁的競爭力劣勢威脅定位原則形象肥西生活新中心業(yè)態(tài)主體化、新穎化、體驗化主力店互動性強、是亮點集群的體現(xiàn)功能社交生活平臺、精致家庭生活、朋友相聚客群肥西中等收入家庭、公務員、年輕群體等城市新中心、商業(yè)匯聚地--萬派·生活廣場肥西人的生活體驗館戰(zhàn)略定位肥西萬派·生活廣場--家庭生活體驗館大合肥新中心精生活發(fā)展時代背景在合肥大發(fā)展、大建設的背景下，商業(yè)獲得高速發(fā)展的機遇，為項目的誕生奠定了堅實的基礎。區(qū)域未來定位發(fā)展?jié)摿O佳的城市副中心確立輻射肥西縣的精致生活服務中心項目業(yè)態(tài)組合消費不高，但品牌精致，符合肥西消費人群對精致生活的需求戰(zhàn)略定位檔次定位購物中心檔次的劃分，一般根據(jù)當?shù)貙嶋H收入及消費水平，項目體量、定位、規(guī)劃、硬件、品牌組合、資金價格、消費者客群等因素，按不同的權(quán)重比例綜合對比分析。其中，以商場內(nèi)品牌組合，尤其是所引進的國際、國內(nèi)品牌多少來衡量購物中心檔次的方法，是較為通用及簡便的參考標準購物中心檔次劃分高檔及以上國際頂級或一線品牌占40%以上國際二線占30%精品占20%獨有或自營品牌占30%或以上中高檔國際頂級或一線品牌占5%（中偏高）國際二線占30%左右、國內(nèi)精品占40%及以上（中高）獨有、知名日韓潮流品牌中檔國內(nèi)品牌居多極少或無國外品牌國內(nèi)一線精品20%，國內(nèi)品牌占80%左右或有地區(qū)特產(chǎn)商品中低檔基本無國外及精品品牌主要為國內(nèi)中底檔大眾品牌國內(nèi)非知名小商購物中心檔次的劃分檔次定位根據(jù)區(qū)域、商業(yè)發(fā)展等多種因素考慮，建議本項目檔次以“中檔”為主在項目檔次定位上，需要考慮到以下因素：商業(yè)中心均在向體驗式購物中心轉(zhuǎn)變，考慮現(xiàn)有商業(yè)購物中心消費檔次，項目預計在2016年底面世，考慮到肥西幾年的快速發(fā)展，在檔次定位上應該樂觀考慮。區(qū)域因素：項目地理位置優(yōu)越，交通便利綜合以上因素，我們建議項目定位于中檔偏高體驗式購物中心抵擋高檔百貨購物中心永良購物廣場百大購物中心名邦廣場萬派生活廣場金宇天地城功能定位本項目開發(fā)，其功能應具備：引領肥西生活新主張，提升城市商業(yè)水平，滿足居民生活配套服務服務功能滿足家庭、會友等多樣化之餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能根據(jù)消費者、商戶及競爭項目分析，可從3方面強化項目的功能定位為肥西消費者提供一個生活配套服務服務功能齊全社交生活體驗式購物的平臺更精致的餐飲品牌選擇更貼心的生活配套服務更強的休閑娛樂體驗消費人群定位重點目標消費者特征關鍵字：肥西縣中、高收入家庭、社會精英、注重品質(zhì)、舒適、體驗性消費核心消費者特征：次級消費者特征：邊緣消費者特征：肥西縣中、高收入家庭、社會精英、注重品質(zhì)、舒適、體驗性消費合肥經(jīng)開區(qū)金寨路沿線南段及，肥西與舒城交通沿線中高收入家庭肥西縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入家庭競爭項目分析項目名稱名邦西城國際百大購物廣場中街水晶城金宇天地城位置金寨路與站前路巢湖路與派河路新華街與老中街金寨路與濱河路占地面積15萬平方米4.1萬平方米16.4萬平方米總建筑面積50萬平方米15萬平方米50萬平方米60萬平方米住宅面積40萬平方米11萬平方米40萬平方米50萬平方米商業(yè)面積10萬平方米5萬平方米10萬平方米10萬平方米商業(yè)形態(tài)主力超市、影院、集中商業(yè)、商業(yè)街超市、電器城、百貨商場、集中商業(yè)主力超市、商業(yè)步行街、娛樂主力超市、影院、餐飲、娛樂、沿河風情街主力店品牌家樂福合家福、百貨店、百大電器永輝超市待定優(yōu)勢比較商業(yè)體量大，四面臨縣城主干道，與用世生活城，人氣互動；鄉(xiāng)鎮(zhèn)來往客群較方便百貨體量大，品牌優(yōu)勢強，資深零售背景老商業(yè)中心、地段好、已開業(yè)、永輝超市帶動作用、商業(yè)街符合肥西人消費習慣商業(yè)體量大，易形成規(guī)模，沿河風景帶，易于商業(yè)景觀設計劣勢比較距離老城區(qū)商業(yè)中心有一定的距離；傳統(tǒng)百貨模式落后，創(chuàng)新不足所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不全，不能滿足大部分的消費需求，有可能會被新的綜合商業(yè)體替代商業(yè)體量過大，招商啟動有難度，一面臨河對客流有一定的制約，一面位于跨河橋下，臨路面不是很好已開業(yè)及待開業(yè)商業(yè)亮點是大型超市、百貨、電器相繼進入，周邊家居、建材、汽配專業(yè)市場集聚，但是缺乏大眾化而且精致的商業(yè)綜合體，來滿足肥西追求精致生活家庭的需求。核心競爭力思考針對競爭項目機會點分析針對金宇天地城項目針對名邦廣場針對中街水晶城占盡天時、地利、人和、不作為重點競爭對手有直接競爭關系，目前為本項目最大競爭對手，地理位置上各有優(yōu)勢，業(yè)態(tài)規(guī)劃上類似，主力品牌及業(yè)態(tài)相近，對于縣城東邊、南邊的居民具有一定的吸引力，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民通達更為方便集中式商業(yè)在環(huán)境、檔次上更符合未來消費潮流，注重體驗式消費，不受季節(jié)與天氣影響。客群引導、品牌提升、組合多元化、娛樂、兒用、特色餐飲針對百大商業(yè)中心項目與百大錯位經(jīng)營，百大側(cè)重于零售；側(cè)重于美食休閑娛樂、生活服務。核心競爭力思考核心競爭力思考在項目發(fā)展方向上，我司認為應該走業(yè)態(tài)精、品牌新、主題化強的方向，通過精致品牌組合來形成不同的主題區(qū)域，并在裝飾裝修、色調(diào)上予以配合，形成獨具特色的主題區(qū)域，強化與消費者的互動體驗，形成項目特色和亮點項目應該著重考慮打造項目區(qū)域特色，形成豐富的變化，通過不同區(qū)域不同主題的變換，賦予消費者不同的購物體驗，與那些體量大，動線長，消費者在行走中感到疲勞的項目形成鮮明的區(qū)分！為確保生活中心人氣持久，建議餐飲品牌走性價比較高，如海藻，綠茶等特色餐飲為主到品牌或考慮引入引入“首次”入駐肥西的餐飲、娛樂品牌與主力店大潤發(fā)在宣傳上起到互動作用。集中商業(yè)，分層經(jīng)營，現(xiàn)代化購物場所，寬敞、明亮、舒適。定位中檔及中高檔，品牌檔次提升，品類豐富，滿足縣城居民消費需求引進中端特色餐飲、品牌電器店，加強娛樂、嬰童類產(chǎn)品業(yè)態(tài)占比，搶占市場本案商業(yè)2萬平方米左右，規(guī)劃業(yè)態(tài)綜合生活購物商業(yè)有發(fā)展空間萬派生活廣場形象定位創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)家庭服務提升生活品質(zhì)提供優(yōu)質(zhì)的生活服務、休閑娛樂場所開創(chuàng)多彩的時尚潮流生活營造體驗幸福的家庭歡樂氛圍萬派生活廣場四大主題：打造最精致的家庭生活中心精致家居快時尚店家居精品零售精品零售極致娛樂巨幕影院精品KTV童夢時代兒童樂園兒童服飾、玩具饕餮美食大型餐飲特色餐飲輕便餐飲主題定位精品生活大展場，肥西最具生活格調(diào)的家居世界...精致家居巨幕影院、游藝中心、特色KTV多彩娛樂，讓生活變得絢麗多彩......極致娛樂變換的色彩，驛動的木馬，飛翔的秋千......無憂無慮的空間體驗童真時代大型餐飲及特色餐飲，品味美食，朋友聚會的優(yōu)雅之選！匯聚中西餐、尚品美食！饕餮美食項目亮點展示肥西最有特色的巨幕影城主題式KTV如：HELLOKITTY哆啦A夢等受歡迎卡通人物，增強娛樂氛圍體驗感快時尚及家居旗艦店：肥西家庭精品生活的標志！肥西最具特色的餐飲集合地肥西最具體驗感的兒童購物游樂園業(yè)態(tài)布局原則未來最大限度拉動購物中心的人流，而且主力店能有效覺得項目檔次；布局需考慮避免死角，從而提升商鋪價值，以華潤五彩城為例（1）多數(shù)主/次力店大部分在各樓層兩端，有利于展示西形象并橫向拉動人流；（2）休閑娛樂次主力店大部分在中高層，垂直帶動人流向上。五彩城主力店及次主力店統(tǒng)計店面樓層類型位置F4沃美影院、青年餐飲影院、餐飲4-04、4樓西F3銀樂迪KTV3-16-22F2優(yōu)衣庫、拉夏貝爾、萬麗快時尚2-09-10、2-11-10、2-35-36F1優(yōu)衣庫、必勝客快時尚、餐飲1-09-10、1-25-26B1華潤蘇果1F2F3F4F紅色區(qū)域為各層主力店/次主力店位置B1L1L2L3購物中心商業(yè)街大潤發(fā)肥西第一巨幕影城大型餐飲、美食廣場、休閑餐飲時尚家居旗艦店國際名表、精品服飾、珠寶、咖啡、烘培等主題KTV、電玩城、網(wǎng)咖兒童樂園、嬰童用品、童裝、玩具、時尚男女服裝主題餐飲、輕便餐飲、中式快餐等業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案一：大潤發(fā)超市兒童樂園嬰童用品玩具男女裝童裝、童鞋男女裝中老年服裝及用品華邦·萬派生活廣場負一層業(yè)態(tài)布局圖街區(qū)面積：商鋪3500平米、公共走道1700平米。經(jīng)營方式：售后返租。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：兒童樂園、童裝、童鞋、玩具、25-35歲時尚男女裝、（補充小面積中老年服裝及用品）樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例B1超市、7500--零售--2900嬰童娛樂--600共計75003500--業(yè)態(tài)及目標客戶華邦·萬派生活廣場一層業(yè)態(tài)布局一層門廳大潤發(fā)超市老珠寶旗艦店快時尚時尚家居旗艦店名表名品KFC甜品烘培社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)咖啡休閑服飾店商業(yè)面積：內(nèi)街商鋪2100平米、外街商鋪750平米，公共走道1300平米。經(jīng)營方式：售后返租。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：精品零售、及家居休閑。樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F1超市、7500--零售--1950休閑--400社區(qū)配套--500共計75002850--各層業(yè)態(tài)及目標客戶特色餐飲特色火鍋華邦·萬派生活廣場二層業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積：集中商業(yè)8000平米、街區(qū)商業(yè)3500平米，公共走道1300平米。經(jīng)營方式：自持租賃（集中商業(yè)）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：零售、休閑、餐飲（街區(qū)商業(yè)）電器、IT、休閑（集中商業(yè)）。大型餐飲（同慶樓翰林宴等）主題餐飲美食廣場臺灣美食時尚餐飲休閑餐飲小吃餐飲主題餐飲SPA健身中式餐飲樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F2餐飲80002000休閑--1500共計80003500--影院特色飲品書店主題KTV商業(yè)面積：街區(qū)商鋪3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米經(jīng)營方式：自持租賃（影院部分）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：電玩、網(wǎng)咖、KTV。電玩城、網(wǎng)咖華邦·萬派生活生活廣場三層業(yè)態(tài)布局電玩城網(wǎng)咖影院特色書店樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F3影院2200--娛樂--3200共計22003200--B1L1L2L3購物中心商業(yè)街大潤發(fā)肥西第一巨幕影城大型家電廣場、IT數(shù)碼廣場、主題KTV時尚家居旗艦店國際名表、精品服飾、珠寶、咖啡、大型餐飲，SPA、健身會所兒童樂園、嬰童用品、童裝、玩具、時尚男女服裝鞋包、主題餐飲、輕便餐飲、中式快餐業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案二：大潤發(fā)超市兒童樂園嬰童用品玩具男女裝童裝、童鞋男女裝中老年服裝及用品華邦·萬派生活廣場負一層業(yè)態(tài)布局圖街區(qū)面積：商鋪3500平米、公共走道1700平米。經(jīng)營方式：售后返租。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：兒童樂園、童裝、童鞋、玩具、25-35歲時尚男女裝、（補充小面積中老年服裝及用品）華邦·萬派生活廣場一層業(yè)態(tài)布局一層門廳大潤發(fā)超市老鳳祥旗艦店快時尚時尚家居旗艦店名表名品精品服飾KFC甜品烘培社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)咖啡休閑服飾店商業(yè)面積：內(nèi)街商鋪2100平米、外街商鋪750平米，公共走道1300平米。經(jīng)營方式：售后返租。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：精品零售、及家居休閑。特色餐飲華邦·萬派生活廣場二層業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積：集中商業(yè)8000平米、街區(qū)商業(yè)3500平米，公共走道1300平米。經(jīng)營方式：自持租賃（集中商業(yè)）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：零售、休閑、餐飲（街區(qū)商業(yè)）電器、IT、休閑（集中商業(yè)）。臺灣美食特色餐飲SPA健身中式餐飲家電廣場美食廣場大型餐飲特色餐飲量販KTV影院特色飲品書店主題KTV商業(yè)面積：街區(qū)商鋪3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米經(jīng)營方式：自持租賃（影院部分）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營業(yè)態(tài)：電玩、網(wǎng)咖、KTV。電玩城、網(wǎng)咖華邦·萬派生活生活廣場三層業(yè)態(tài)布局電玩城網(wǎng)咖影院特色書店規(guī)劃設計建議玻璃頂部配LED燈規(guī)劃設計建議廣場設置特色景觀小品為商務快捷酒店預留大堂區(qū)域運營籌備招商推廣方案項目招商整體策略1、招商與銷售的關系招商先行、銷售跟進；人氣帶動招商，招商成果帶動銷售；招商與銷售緊密互動；2、招商推廣原則：

招商與銷售緊密互動，有效整合資源進行宣傳推廣；形象先行，造市先造勢，塑造項目區(qū)域內(nèi)市場形象差異；“先做人氣、再做生意”，與商戶有效互動，實現(xiàn)共贏。項目整體傳播策略品牌形象品牌定位一站式生活、休閑購物廣場品牌地位區(qū)域領導性地位品牌個性潮流、時尚、高品質(zhì)且高性價比的品牌配套設施以超市、美食城、家電、影院等中心，廣泛聯(lián)系其他各類生活所需業(yè)態(tài)基本認同區(qū)位城市新中心，商業(yè)新高地規(guī)模大型項目屬性吃喝玩樂娛，時尚生活城延伸認同方便感全面的配套設施中消費方式帶來吸引力顧客心理肥西普通民眾及對生活品質(zhì)有追求者皆可滿足人氣人氣旺盛，客流量大優(yōu)點訴求實用功能方面配套齊全的生活mall品牌感覺方面對消費者來說——輕松、便捷、愉快的一站式購物、休閑中心對商戶來說——持續(xù)性人氣，收益良好項目整體招商推廣思路動用多種媒介，多渠道進行項目招商宣傳推廣不同節(jié)點以不同的媒介渠道為主，巧用各類媒介，做好項目炒作策劃貼近項目定位的主題性活動，動員區(qū)域群眾參與，引發(fā)關注重要節(jié)點安排重要招商活動，制造新聞話題，成為項目宣傳重要里程碑與入駐商家充分溝通，共同組織各類暖場活動，以期達到高人氣1、主題先行策略——形成商業(yè)項目向心力除了正常營銷渠道傳遞招商信息，項目與周邊項目的差異化和獨特定位也可以引起市場轟動，通過對此宣傳，凸顯項目競爭力。2、充分利用各專業(yè)業(yè)態(tài)協(xié)會、各政府部門，實施活動營銷策略

與超市、家電、影院、家居、婚慶等各類協(xié)會建立合作關系，共同策劃活動；

針對目標商戶有的放矢的宣傳項目優(yōu)勢，給意向客戶注入強心劑；

以較有公信力的方式樹立項目正面形象，擴大項目影響力，從而促進項目招商與銷售；2、廣告宣傳策略媒介宣傳以招商廣告、銷售廣告、活動信息宣傳為主，其中招商廣告先行，活動信息宣傳穿插進行。3、活動推廣大綱在招商過程中，通過穿插舉辦一些適合肥西的主題活動，吸引目標客戶群，為項目提升人氣，從而帶動招商和銷售。項目整體招商推廣策略推廣節(jié)點2015年1月啟動至5月預熱期引爆期升溫期高潮恒溫期2015年5月至2016年2月2016年2月至9月2016年10月2016年10月后“單頁+戶外”傳遞項目招商信息“招商發(fā)布會+媒