房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析–以華夏幸福公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u引言 4第一章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析概述 51.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析概念 51.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特點 5第二章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容、相關(guān)分析指標(biāo)及案例分析 52.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容 52.2房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析指標(biāo)及案例分析 6第三章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題 103.1財務(wù)報表中收入數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確 103.2未結(jié)轉(zhuǎn)的費用全部計入當(dāng)期損益 103.3開發(fā)成本忽略了時間價值 11第四章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議 114.1預(yù)收賬款的財務(wù)報表分析 114.2結(jié)轉(zhuǎn)費用的財務(wù)報表分析策略 114.3開發(fā)建設(shè)成本的財務(wù)報表分析 114.4附表和現(xiàn)金流量表的財務(wù)報表分析 12第五章結(jié)論 12參考文獻(xiàn) 13

摘要：財務(wù)報表分析是將財務(wù)報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對投資人、債權(quán)人、企業(yè)管理層等報表使用相關(guān)者決策有用的相關(guān)信息，為其決策提供依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)報表分析是投資人、債權(quán)人了解房地產(chǎn)企業(yè)的重要途徑，同時也是企業(yè)管理層深入解決企業(yè)管理工作的起點。本文通過相關(guān)文獻(xiàn)梳理，基于已有的研究和財務(wù)報表分析的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析現(xiàn)狀，探討房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的重要性，對其財務(wù)報表分析指標(biāo)進(jìn)行簡單介紹，并通過案例分析，突出財務(wù)報表分析對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要意義，并進(jìn)一步探討房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題，在此基礎(chǔ)上，從預(yù)收賬款、未結(jié)轉(zhuǎn)費用及開發(fā)建設(shè)成本方面提出了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議。關(guān)鍵詞：財務(wù)報表分析；房地產(chǎn)行業(yè)；重要性引言2020年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。住宅市場調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的迫切需求，行業(yè)的兼并重組不斷進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組價值首先表現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)報表層面，財務(wù)報表用一種特殊的形式描述了企業(yè)完整的經(jīng)濟(jì)信息，包括了資產(chǎn)、負(fù)債靜止數(shù)據(jù)及凈利潤、現(xiàn)金流量的期間數(shù)據(jù)。投資人、債權(quán)人等外部機(jī)構(gòu)想要快速了解房地產(chǎn)企業(yè)，最快的途徑就是觀看房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表。同時財務(wù)報表對于企業(yè)管理層，也同樣有極高的使用價值，財務(wù)報表包含了企業(yè)內(nèi)部管理的價值信息，如投資方向、成本管理等信息，為治理層、管理層面臨目前的行業(yè)環(huán)境進(jìn)行的戰(zhàn)略決策提供了歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測趨勢發(fā)展的可能性。因此，投資者、債權(quán)人、企業(yè)管理層對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表如何進(jìn)行有效的分析，分析方法的應(yīng)用，分析結(jié)果的識別及篩選，以及分析結(jié)果在決策中的使用極其重要。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資回收時間長、投資資金數(shù)額巨大、工程項目經(jīng)營周期長的特點。簡單采用指標(biāo)率分析方法、數(shù)據(jù)分析方法，無法準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)情況與運營收益情況。如何解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的不足，如何提升財務(wù)報表分析質(zhì)量，為管理者提供精確的參考信息和數(shù)據(jù)，以降低企業(yè)在未來經(jīng)營活動中的風(fēng)險，為企業(yè)制定目標(biāo)規(guī)劃提供科學(xué)指導(dǎo)，是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門及財務(wù)工作人員應(yīng)重視的問題。 第一章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析概述1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析概念房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析指的是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，將其相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)制作成財務(wù)報表，根據(jù)財務(wù)報表上的數(shù)據(jù)信息，做出解釋、評價、比較、分析和加工，并且得出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，根據(jù)賬目數(shù)據(jù)實施整理、匯總和收集，為企業(yè)管理者調(diào)整經(jīng)營活動、制定生產(chǎn)方案、做出投資策略提供信息參考。1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特點房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長、（開發(fā)周期平均一般中在2-3年）實行預(yù)售制、產(chǎn)品獨特、資金密集等特點，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表也和其他企業(yè)存在很大的差異。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析和銀行財務(wù)報表分析有點類似，一般對于資金比較密集的企業(yè)，會第一時間對其資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析，其次是現(xiàn)金流量表，最后看利潤表。房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金基本上都會存在高現(xiàn)金?高負(fù)債倆種并存的現(xiàn)象，存在這種現(xiàn)象的原因主要有2方面，一方面是房地產(chǎn)的開發(fā)可能是由項目子公司完成的，不同項目子公司進(jìn)行的進(jìn)度是不一樣的。有的還處在拿地的階段，需要融資等，就需要大量舉債；而有的呢又可能處于預(yù)售階段，隨著預(yù)售量的變化，資金量回籠的也越來越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)報表中出現(xiàn)高負(fù)債?高現(xiàn)金是一種正常的表現(xiàn)。但是，高負(fù)債?高現(xiàn)金現(xiàn)象如果出現(xiàn)中其他行業(yè)，就需要引起注意了，很可能存在財務(wù)報表造假。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在總資產(chǎn)的比例一般都是最高的。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是房子。存貨是企業(yè)以備出售的在產(chǎn)品或產(chǎn)成品，因此房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的開發(fā)用地并不完全計入存貨，房企用于賺取租金或資本增值的土地，應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)，而自用土地使用權(quán)則在“無形資產(chǎn)”科目按實際支出核算成本。房產(chǎn)開發(fā)周期平均2-3年。因此存貨具有金額較大，占總資產(chǎn)比例較高，周期較長的特點。房地產(chǎn)企業(yè)由于每一個項目的資金需求量都特別的大，所以基本上都會選擇與其他企業(yè)或同行業(yè)其他公司進(jìn)行合作開發(fā)，因此會與相關(guān)合作方存在大量的資金往來，其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款占比都相應(yīng)較高。房地產(chǎn)企業(yè)普遍實行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋所得的款項，在財務(wù)報表中都是先寫進(jìn)預(yù)收賬目中，直到房產(chǎn)交付轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，售房的整個流程已經(jīng)完成的時候，預(yù)收賬目才正式被統(tǒng)計為收入款項，所以負(fù)債高，資金回籠、收入確認(rèn)二者都存在一定的差異，利潤收入都有調(diào)節(jié)的空間，且反應(yīng)相對滯后。第二章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容、相關(guān)分析指標(biāo)及案例分析2.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的主要對象是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表，財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動表、現(xiàn)金流量表和利潤表。因此，企業(yè)應(yīng)著重分析其獲利能力、償還能力、擴(kuò)展經(jīng)營能力和經(jīng)營效率。2.2房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析指標(biāo)及案例分析2.2.1償債能力指標(biāo)及案例分析主要包括流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、營運資本、產(chǎn)權(quán)比例等流動比率該項數(shù)據(jù)主要指的是流動資產(chǎn)變現(xiàn)償還流動負(fù)債的能力，并且能夠準(zhǔn)確的掌握企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，該指標(biāo)通常認(rèn)為保持在2：1左右是合理的。流動比率越高，企業(yè)的短期償債能力也就越強(qiáng)。速動比率主要指的是對流動比率指標(biāo)的更深層次的數(shù)據(jù)，通過去除流動資產(chǎn)、預(yù)付賬款、攤銷費用、一年內(nèi)到期非流動資產(chǎn)和其他流動資產(chǎn)等，同時，進(jìn)一步深化了流動比率指標(biāo)，它可以反映速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的補(bǔ)償，而流動負(fù)債債權(quán)人通常利用這一指標(biāo)來檢驗流動負(fù)債的安全程度。在實際工作中，速動資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。其中，長賬齡的應(yīng)收款項變現(xiàn)難度也是很大的，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。根據(jù)經(jīng)驗，通常認(rèn)為速動比率等于1比較合理。資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)變現(xiàn)對全部負(fù)債的補(bǔ)償。根據(jù)2022年上市公司年報數(shù)據(jù)分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)負(fù)債率是一個非常重要的數(shù)據(jù)，大多數(shù)企業(yè)都會達(dá)到80%，然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債包括預(yù)收賬款房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款實際上是針對購房者預(yù)收的房款、按揭貸款和訂金。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，有一種觀點認(rèn)為，提前收取的預(yù)收帳款并不屬于負(fù)債。舉例來說，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司向港交所遞交的招股說明書顯示，資產(chǎn)負(fù)債表比率是以總資產(chǎn)（扣除客戶墊款后）除以總資產(chǎn)，再乘以100%計算（招股說明書P377）。在計算資產(chǎn)負(fù)債率時，從負(fù)債總額中扣除預(yù)收款，從房屋估計總成本（預(yù)算成本）中扣除資產(chǎn)開發(fā)成本。然而，實際估算的住房總成本是非常復(fù)雜的，建議房屋預(yù)計成本以預(yù)收房款減增值稅減房屋毛利、三項費用后的余額計算。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，重新計算資產(chǎn)負(fù)債率對反映房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況比較客觀。產(chǎn)權(quán)比率則是在資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)又深化一步，主要是讓債權(quán)人了解股東出資對債務(wù)的保障程度，有利于了解股東對債務(wù)的補(bǔ)償。例如華夏幸福公司在資產(chǎn)負(fù)債表分析中也是在上面的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了一些相關(guān)分析。1、資產(chǎn)負(fù)債表分析（1）資產(chǎn)、負(fù)債、股本總體分析 表1華夏幸福公司2021-2022資產(chǎn)、負(fù)債、股本總額表項目202320222021總資產(chǎn)48876235.8845781194.6540971183.41總負(fù)債39733236.4338412573.5635499590.12總股本391323.67301328.59300325.17資料來源：華夏幸福公司2021-2023年度公開發(fā)布的年度報告。（）單位（萬元）對于華夏幸福公司來說，在2021年到2023年，該公司的總資產(chǎn)已經(jīng)由40971183.41萬元增長到48876235.88萬元，資產(chǎn)總額增長19.29%，年均增長約9.65%，這種增長速度在上市公司來說，已經(jīng)是非常快的，也就是說，華夏幸福公司2021年至2023年資產(chǎn)總額一直處于增長期。華夏幸福公司負(fù)債總額由2021年35499590.12萬元增長到2023年39733236.43萬元，負(fù)債總額增長11.93%，年均增長5.96%。華夏幸福公司股本總額由2021年的300325.17萬元增長到2023年391323.67萬元，股本總額增長30.30%，年增長15.15%。也就反映出華夏幸福公司資產(chǎn)的擴(kuò)張主要靠股本的同步夸張完成的。（2）償債能力分析表2華夏幸福公司償債能力指標(biāo)項目202320222021流動比率1.5451.5791.517速動比率0.9170.4850.468資產(chǎn)負(fù)債率（%）81.29483.90586.645資料來源：華夏幸福公司2021-2023年度公開發(fā)布的年度報告。（）在最近三年，華夏幸福公司的流動比率波動還是比較小，沒有產(chǎn)生較大的波動，但相比較于行業(yè)公認(rèn)的流動比率，還是低于其下限2，2021-2022年速動比率波動較小，沒有發(fā)生特別大的波動，然而，2023年的速動比率較于2021、2022年來說還是發(fā)生了較大的波動，波動率達(dá)0.5左右，但也是低于速動比率1的。（3）從增長的結(jié)構(gòu)分析根據(jù)資產(chǎn)增長的構(gòu)成來進(jìn)行分析可知，在華夏幸福公司內(nèi)，相比較其2021年，在2023年資產(chǎn)總額增長48876235.88萬元，資產(chǎn)總額增長的主要原因是企業(yè)有大量的存貨。將其存貨的增長額進(jìn)行細(xì)化，可知存貨是由于存貨中開發(fā)成本總額的不斷增加。如果進(jìn)一步明細(xì)劃分，則知開發(fā)成本中土地儲備增長額占開發(fā)成本增長額的比列比較大，所以，土地儲備的增長對于開發(fā)成本有決定性作用。負(fù)債增長的構(gòu)成：對華夏幸福公司負(fù)債總額進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計可知，在2021年是35499590.12萬元，2023年年末就已經(jīng)增長到39733236.43萬元，主要是預(yù)收賬款增長額、長期借款增長額、應(yīng)付債券增長額三部分組成。根據(jù)分析以上資產(chǎn)負(fù)債表可知，華夏幸福公司資產(chǎn)在最近幾年呈現(xiàn)出了增長，主要是依靠預(yù)收賬款、長期借款、應(yīng)付債券三種融資方式的增量對公司資金的支撐。在2023年以后華夏幸福公司仍需要融資來支撐資產(chǎn)增長，解決融資增量問題。2.2.2獲利能力指標(biāo)及案例分析獲利能力指標(biāo)主要包括毛利率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率。毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)來看，主要指的是該項目通過規(guī)劃、設(shè)計、施工建造，所得的一部分價值，該部分就是開發(fā)產(chǎn)品的溢價。銷售凈利率主要指的是銷售收入中的凈利潤部分，該部分主要包括房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售價格、成本的控制能力、期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）的控制能力。凈資產(chǎn)收益率主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)對凈利潤的貢獻(xiàn)能力，根據(jù)其凈資產(chǎn)收益率對自有資本獲得凈收益的能力。獲利能力指標(biāo)的高低，則體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的強(qiáng)弱及成本費用控制的嚴(yán)格與否。例如華夏幸福公司在利潤表分析中對上面的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了一些相關(guān)分析。利潤表分析 表3華夏幸福公司利潤表相關(guān)數(shù)據(jù)項目202320222021營業(yè)總收入10120852.0710520953.628379859.02營業(yè)總成本8459171.418060356.56770751.73營業(yè)利潤801151.12254619.631787110.46利潤總額805080.132225671.051743070.18資料來源：華夏幸福公司2021-2023年度公開發(fā)布的年度報告。（）單位（萬元）（1）總體分析在2021年度至2023年度期間，華夏幸福公司由于其公司項目不斷的增加，其收入呈快速增長勢態(tài)，特別是2022年度營業(yè)收入較2021年度營業(yè)收入增長25.55%，是三年中增量最大的一年；2022年度營業(yè)成本較2021年度營業(yè)成本增長19.05%，2022年度營業(yè)成本由于企業(yè)受到相關(guān)政策和因素的影響，其收入增加；凈利潤近倆年隨著收入的快速增長而增長，2022年凈利潤較2021年營業(yè)利潤增長了26.16%，2022年凈利潤較2021年利潤總額增長27.69%。（2）盈利能力分析從2021-2023年度公開發(fā)布的年度報告可以看出，對于華夏幸福公司來說，其在2021年度-2023年度毛利率一會增加，一會減少，與此同時，凈利潤率也隨之變化而變化。結(jié)合2023年疫情等諸多因素的影響，2023年華夏幸福公司收益急速下降，與往年基本完全不能相比，其主要原因是2023年度疫情爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、管理費用率、稅負(fù)率大等促使2023年度毛利率的降低。（3）主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)分析對于華夏幸福公司近幾年主營業(yè)務(wù)收入的明細(xì)項目進(jìn)行分析可知，該公司雖然是一個綜合性的公司，但是其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)收入比重最高。該業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成為該公司主營業(yè)務(wù)，然而，該項業(yè)務(wù)毛利率從數(shù)據(jù)上看，與排名第二的服務(wù)業(yè)務(wù)還有一段距離的。根據(jù)其利潤表的綜合分析可知，華夏幸福公司要想讓公司得到高效可持續(xù)的發(fā)展，必須要調(diào)整公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大對高利潤率的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入，擴(kuò)大服務(wù)行業(yè)規(guī)模，減少低利潤率在該公司所占的比例，從而提高公司整體利潤?，F(xiàn)金流量表分析通過分析華夏幸福公司2021-2023年度現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)可知，華夏幸福公司在經(jīng)營過程、投資活動中出現(xiàn)了現(xiàn)金流量不足的問題，這是需要盡快解決的。在2021-2023年度投資現(xiàn)金凈流量呈現(xiàn)為負(fù)值，由于公司在投資方面沒有做好預(yù)算，突然增加的投資使企業(yè)只能用負(fù)債來支撐，對于企業(yè)財務(wù)來說，是極其危險的；2023年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)-2315966.7萬元，華夏幸福公司為了解決當(dāng)前的資金困難問題，不斷的加大負(fù)債融資量，對于企業(yè)來說形式非常嚴(yán)峻，整個資金鏈也是非常的緊張。根據(jù)現(xiàn)金流量表的分析可知，華夏幸福公司必須扭轉(zhuǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流負(fù)值、投資現(xiàn)金流負(fù)值的問題，同時爭取繼續(xù)增加籌資現(xiàn)金流。3、獲利能力的綜合分析 表4華夏幸福公司獲利能力指標(biāo)項目202320222021營業(yè)利潤率（%）7.91621.4321.326凈利潤率（%）3.62213.88814.017毛利率（%）37.1943.6841.62總資產(chǎn)報酬率（%）0.7743.3692.99資料來源：華夏幸福公司2021-2023年度公開發(fā)布的年度報告。（）根據(jù)上表可知，在2021-2023年三年間華夏幸福公司凈資產(chǎn)利潤率呈下降的趨勢，特別是2023年出現(xiàn)了急速下降。對于公司的凈資產(chǎn)收益率來說，是表現(xiàn)公司贏利能力和股東權(quán)益回報水平的核心指標(biāo)，并且對公司經(jīng)營有指導(dǎo)意義。以下采用杜邦分析法對影響凈資產(chǎn)利潤率的幾項因素進(jìn)行分析，由此來找到凈資產(chǎn)利潤率下降的原因。根據(jù)杜邦分析法，影響凈資產(chǎn)利潤率最主要的原因包括以下三個因素：銷售報酬率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。（1）2022年凈資產(chǎn)收益率下降是受到很多因素的影響，主要因素有以下幾種：相比較于2021年，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了下降，沒有發(fā)生改變的就是權(quán)益乘數(shù)，所以，在2022年資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下降的因素主要是銷售凈利率的下降、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，其原因是由2022年成本費用的上升及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變緩導(dǎo)致的。（2）對2023年凈資產(chǎn)收益率持續(xù)下降的原因進(jìn)行分析可知：相比較于2022年，2023年的銷售凈利率出現(xiàn)了明顯的下降，所以，在這種情況下，銷售凈利率對凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降是起到了加劇作用；在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面和權(quán)益乘數(shù)方面，2021年和2022年度都出現(xiàn)了上升，所以，2023年凈資產(chǎn)收益率下降的主要因素是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)同時上升，這兩項財務(wù)數(shù)據(jù)對于資產(chǎn)收益率影響還是比較大的，究其原因，2023年該公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)持續(xù)性加劇，相應(yīng)的財務(wù)杠桿不斷的降低。對華夏幸福公司凈資產(chǎn)利潤率的影響因素來進(jìn)行分析可知，當(dāng)前該公司急需解決的問題就是要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，同時降低權(quán)益乘數(shù)。由于國家采用宏觀調(diào)控的措施，政府相繼出現(xiàn)了一系列的措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響還是比較大的，大幅度的提高房地產(chǎn)公司的收入存在一定的難度，因此，必須要從公司的內(nèi)部入手，降低總資產(chǎn)、總負(fù)債無疑是提高凈資產(chǎn)收益率的最好的方法。第三章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題3.1財務(wù)報表中收入數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目投資回收時間長、投資資金數(shù)額巨大、工程項目經(jīng)營周期長，并且每個環(huán)節(jié)的資金都是比較大的，其中關(guān)于商品房交付、房屋預(yù)售、建設(shè)、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)之間聯(lián)系都是非常緊密的，在建設(shè)中還包括：決算、測繪、驗收、竣工、工程發(fā)包、預(yù)測、設(shè)計、立項、前期開發(fā)等施工作業(yè)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋所得的款項，在財務(wù)報表中都是先寫進(jìn)預(yù)收賬目中，直到房產(chǎn)交付轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，售房的整個流程已經(jīng)完成的時候，預(yù)收賬目才正式被統(tǒng)計為收入款項。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅、城市建設(shè)教育附加費和預(yù)繳增值稅，都是需要進(jìn)行繳納的，同時，也必須在房產(chǎn)正式交付后、預(yù)收賬款正式被統(tǒng)計為收入款項時，才計算和繳納相應(yīng)稅金。只有在基本的準(zhǔn)則得到實行以后，又同時滿足產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移交付的收入確認(rèn)條件，才可以將預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，與此同時，根據(jù)收入金額結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)稅金及附加。該組財務(wù)數(shù)據(jù)主要是體現(xiàn)在損益表中，所以，當(dāng)期報表確認(rèn)收入的結(jié)果往往與實際收到房款的情況還存有一定的區(qū)別的，收入與實際情況也存在相應(yīng)的誤差。預(yù)收款在報表中體現(xiàn)為企業(yè)大量的負(fù)債，預(yù)繳稅金則表現(xiàn)為企業(yè)虛的資產(chǎn)，利潤數(shù)據(jù)就不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。3.2未結(jié)轉(zhuǎn)的費用全部計入當(dāng)期損益關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用，主要包括三種基本的費用，管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。該費用主要是根據(jù)商品房的銷售過程來制定的，從建設(shè)一直到竣工，最后完成支付。期間費用不管商品房是否已完成，都會計入當(dāng)期損益，即損益表中沒有收入，只有期間費用，并且這種費用主要體現(xiàn)為損失。即使預(yù)付款再多，都不會證明企業(yè)處于盈利狀態(tài)，賬面上只顯示虧損。成本、費用和收入的比例明顯不匹配，從而導(dǎo)致企業(yè)利潤指標(biāo)不準(zhǔn)確。3.3開發(fā)成本忽略了時間價值房地產(chǎn)企業(yè)要想企業(yè)實現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展，在經(jīng)營過程中，通常是會儲備大量的土地，并用購房實際成本進(jìn)行核算。然而，市場是會發(fā)生一定的變化的，主要就是供求關(guān)系導(dǎo)致價格發(fā)生變化，土地價值發(fā)生變化，對資產(chǎn)價值的影響也是很大的，因為實際成本不包括時間價值，在這個市場變化的階段，土地增值收益也沒有包含在內(nèi)。資產(chǎn)價值的不準(zhǔn)確，也就直接導(dǎo)致土地成本的不實，對于開發(fā)成本來說也會受到一定的影響。因此，反映在資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)也就存在嚴(yán)重錯報現(xiàn)象。此外，由于受到施工期、竣工期、最終結(jié)算期、審計等影響，在開發(fā)過程中支付給施工單位的工程款也應(yīng)當(dāng)支付給施工單位。支付時間跨度大，有時要經(jīng)過幾個會計年度才能完成，因而不能及時進(jìn)行成本核算，結(jié)轉(zhuǎn)成本，也會造成成本數(shù)據(jù)失實。第四章房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議4.1預(yù)收賬款的財務(wù)報表分析財務(wù)管理人員還需從本企業(yè)的實際情況出發(fā)，判斷預(yù)收賬款的性質(zhì)。購房者支付了大部分購房款項或者支付了房屋首付款后，約定采用貸款按揭的方式，對房屋的購房款進(jìn)行支付，之后再將剩余購房款項完成支付；此時，雖然商品房的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)讓，其房屋的所有人沒有將房款支付完成，但也不必等到全部貸款還清后才計算收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將首付款項和購房款項列為經(jīng)營收益進(jìn)行計算，預(yù)先計算應(yīng)收賬款的其他費用和應(yīng)納稅額。將財務(wù)報表進(jìn)行分析以后可知，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)明確預(yù)付款的性質(zhì)和類別，按照足額支付、簽約合同、已付首付、已付定金等類別進(jìn)行分類，并填寫具體說明，為綜合評價、判斷房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入、經(jīng)營狀況提供參考。4.2結(jié)轉(zhuǎn)費用的財務(wù)報表分析策略對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能在正常經(jīng)營活動中結(jié)轉(zhuǎn)的費用，是無法進(jìn)行核算的，如按照項目完工時間表，則根據(jù)收入比例提取，然后再將其進(jìn)行核算。對于已建成和尚未建成的住房項目，應(yīng)當(dāng)合理調(diào)整分配，將住房項目的成本和當(dāng)期費用結(jié)轉(zhuǎn)，而不是計算損益。4.3開發(fā)建設(shè)成本的財務(wù)報表分析房地產(chǎn)公司在對項目進(jìn)行成本核算的時候，會聘請具有專業(yè)資格的公司對建設(shè)用地進(jìn)行價格評估，這樣才能真實的核算出建設(shè)成本。對于已經(jīng)購買建設(shè)用地使用權(quán)但尚未建成或者開發(fā)的建設(shè)用地，應(yīng)與其周圍同類型建設(shè)用地的價值相比較，建設(shè)用地的評估價值大于購買成本的，超過購買成本的土地的增值可以列為資本公積的增值。尚未達(dá)到付款節(jié)點的建設(shè)項目和應(yīng)當(dāng)核算但尚未實際核算的建設(shè)項目，可以依據(jù)成本收入配比核算原則，參考建筑工程的實際施工進(jìn)度，按照估算價格或者合同價格計算費用成本。4.4附表和現(xiàn)金流量表的財務(wù)報表分析房地產(chǎn)行業(yè)實際收入的先進(jìn)數(shù)額編制的現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法不同，其主要的特點是具有客觀性、賬目進(jìn)出頻繁、交易金額高、會計周期長、投入成本高。對于核算預(yù)收賬款的時候，要從公司的實際情況出發(fā)，不斷的調(diào)整資產(chǎn)損益表；在附表中將具體的信息進(jìn)行備注，詳細(xì)說明房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、收益損失情況。建立房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)成本分析附表，對施工成本費用、建設(shè)用地成本進(jìn)行說明，估算房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)用地價值、建設(shè)