第頁商業(yè)環(huán)境調(diào)研報告一調(diào)研時間：2012年12月15日；二調(diào)研地點：天鵝湖萬達(dá)廣場、；三調(diào)研方式：實地考察；

四調(diào)研目的。通過調(diào)研萬達(dá)廣場來對商業(yè)環(huán)境空間的設(shè)計原理進一步的了解，以及感悟設(shè)計師的設(shè)計理念和現(xiàn)代性潮流且人性化的空間布置，學(xué)習(xí)分析商業(yè)空間的一些案例，思考和借鑒設(shè)計的亮點和不足之處，為今后接手的設(shè)計案例打下基礎(chǔ)。

五前言：眾所周知商業(yè)歸根結(jié)底就是交換。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，商業(yè)活動也由非定期到定期，由趕集成為集貿(mào)，由流動的時空進至特定的時空。而商業(yè)空間也就應(yīng)該理解為上述活動過程中所需的各類空間形式，而商場是商業(yè)活動的主要集中場所，在從一個側(cè)面反映一個國家，一個城市的物質(zhì)經(jīng)濟狀況和生活風(fēng)貌。今天的商場功能正向多元化，多層次方向發(fā)展，并形成新的消費行為和心理需求，對室內(nèi)設(shè)計師而言，商場室內(nèi)環(huán)境的塑造，就是為顧客創(chuàng)造與時代特征相統(tǒng)一，符合顧客心理行為充分體現(xiàn)舒適感，安全感和品味感的消費場所。六調(diào)研內(nèi)容：

天鵝湖萬達(dá)廣場位于XX市政務(wù)區(qū)中心絕版地段，延續(xù)包河萬達(dá)廣場的輝煌，將在業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)布局、商鋪產(chǎn)品類型、建造品質(zhì)等多方面進一步升級，力求創(chuàng)造萬達(dá)在合肥的又一個巔峰。七商場功能區(qū)域展示區(qū)域：

商業(yè)環(huán)境中，一般都會設(shè)置一個大區(qū)域用來作為展示區(qū)，將展示品放在顯眼區(qū)域里，有序的分類和擺放，展示最新的產(chǎn)品的性能、功能特點等，這樣做的目的是一般商業(yè)空間里面作為對一件商品的促銷銷售的一種方式，讓大眾近距離去體驗，才能夠更好的將物品推銷出去。服務(wù)區(qū)域：

商場內(nèi)的服務(wù)性場所主要用來供人們詢問商場內(nèi)相關(guān)功能區(qū)域問題，是來銷售、洽談、維修、示范的。上面兩張照片都顯示出服務(wù)區(qū)域的設(shè)置一般要安放在商場走道的中間，既明顯又可避免人員較多的情況下導(dǎo)致場所雜亂的場面出現(xiàn)。休閑區(qū)域：

休閑區(qū)域的布置，是讓每一位來到這個商業(yè)空間的人更加盡心盡意的感受這個環(huán)境所帶來的感官享受的方式。當(dāng)一個逛了一整天街的消費者，進入一個商場內(nèi)的時候，最需要的就是有一個區(qū)域能夠休息。因此，將這些設(shè)施按照一定的形式進行組合，就會營造出很有價值的營業(yè)空間，既達(dá)到了供消費者休息的功能，又取得了一定的空間設(shè)計美感。八商場內(nèi)部設(shè)計綜合性調(diào)查；照明設(shè)計：

展示區(qū)：交通區(qū)：

就餐區(qū)：

商業(yè)街照明展示區(qū)以射燈為主，突出主體物，為了更好的表現(xiàn)主題，增加亮度和視覺沖擊感，一般都是以白暖色為主要光色。交通區(qū)域的光線要求充足，主要以頂棚照明為主，燈具投射的光線與大理石地面交相輝映，讓整個的商業(yè)環(huán)境更加絢麗。周邊燈帶明顯，冷暖色互補，時尚感更加強烈。就餐區(qū)主要以暖色為主，可以促進客人的食欲，放松人的身心，店面大面積為玻璃，更好的襯托出店內(nèi)的氣氛。

店面和櫥窗設(shè)計：

商場內(nèi)的大多數(shù)店面都是以玻璃作為墻面設(shè)計，這樣可以讓每一位進入商場內(nèi)的消費者對店內(nèi)的環(huán)境清晰了解，也更好的將店內(nèi)的商品展示給每一位消費者，吸引眼球。同時玻璃墻面將店內(nèi)空間也變的寬闊，色彩變的鮮明，可以引導(dǎo)人們即使不消費也可以前來參觀，這種店面的整體布局主要就是為了營造店內(nèi)氣氛，從而提高消費者的購買情緒。另外，店面的布置最好留有依季節(jié)變化而進行調(diào)整的余地，使顧客不斷產(chǎn)生新鮮和新奇的感覺，激發(fā)他們不斷來消費的愿望。一般來說，專賣商店的格局只能延續(xù)３個月時間，每月變化已成為許多專賣店經(jīng)營者的促銷手段之一

櫥窗的設(shè)計主要是為了向消費者展現(xiàn)本店獨特的理念以及與眾不同的物品，吸引顧客，指導(dǎo)購物、以及對一個藝術(shù)形象充分展示。櫥窗設(shè)計在本質(zhì)上就是為了營造一種空間氣氛，讓消費者能夠真實的體會到這件商品所給他帶來的感受。它運用一系列的色彩、形體、肌理、燈光等方式去表現(xiàn)所陳列的商品中蘊含的主題與精神，強化了商品的品牌形象也是一種廣告方式。上左圖中運用新穎的背景加上模特展示的表現(xiàn)方法將店內(nèi)服裝風(fēng)格體現(xiàn)到位，時尚而又簡潔的表達(dá)是對現(xiàn)代社會的縮影；右圖利用射燈直射的方法將物品的肌理與光澤表現(xiàn)出來，顯得沉穩(wěn)、典雅和高貴。大小不一的背景框，錯落有致的排放都使物品變的形象生動。通道設(shè)計：

通道的設(shè)計首先注意地面應(yīng)考慮防滑、耐磨、易清潔等要求，并減少無謂的高差，保持地面通暢、簡潔。并且針對耐磨要求，常以同質(zhì)地磚或花崗石等地面材料鋪砌。通道設(shè)計上要盡可能的寬敞、筆直，減少拐彎的次數(shù)，以免太狹窄而導(dǎo)致人流不暢。上左圖中的地面采用不同顏色的貼面在一定程度上引導(dǎo)顧客進行游覽，同時這種材料反光性強，可以增加室內(nèi)的照明。右圖兩張照片在通道設(shè)計中可以酌情添加這種具有指示性作用的標(biāo)志。頂棚設(shè)計：

頂棚的作用是

1、改善室內(nèi)環(huán)境滿足使用要求、頂棚的要求、空間的舒適要求、安全要求、衛(wèi)生要求、建筑物理要求、防火要求、經(jīng)濟要求；

2、裝飾室內(nèi)空間。

商業(yè)空間中頂棚是用來通風(fēng)、消防、照明、監(jiān)視等方面作適當(dāng)呼應(yīng)處理的，而且也讓消費者在通行時候更有方向感。而且由于防火要求，頂棚常采用輕鋼龍骨，水泥石膏板、礦棉板等材料，同時為了方便檢修和管理，商場頂棚采用立式、井格式金屬片的半開敞式構(gòu)造。上左圖照片中的頂棚以簡潔為主。位置相對較為固定，在造型、照明等方面也作適當(dāng)呼應(yīng)，右圖的頂棚用玻璃材料，在白天可以利用自然光對室內(nèi)進行照明，節(jié)能環(huán)保。

九調(diào)研總結(jié)：

通過對萬達(dá)廣場的調(diào)研，我對商業(yè)環(huán)境空間的設(shè)計原理以及現(xiàn)代性潮流且人性化的空間布置有了更加深入的了解和更加清晰的認(rèn)識，學(xué)習(xí)分析萬達(dá)廣場商業(yè)空間這個案例的同時思考和借鑒設(shè)計的亮點并彌補不足之處，為今后接手的設(shè)計案例中發(fā)揚其設(shè)計的想法，并在這個基礎(chǔ)上加上自己的創(chuàng)新和改進，對于其不足之處，在今后的設(shè)計中，進行重新改善，在彌補不足的同時創(chuàng)造新的亮點。

第二篇：商業(yè)調(diào)研報告××商業(yè)項目調(diào)研報告

（附件）

一、區(qū)域概述：

陶然亭板塊為南城的XX縣區(qū)，它北起前門西大街，南至南二環(huán)，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農(nóng)壇。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環(huán)濱河路，全長3.2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國際傳媒大道近距離輻射西單商業(yè)街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號線、地鐵二號線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而區(qū)域內(nèi)太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號線目前正在建設(shè)之中。（地鐵四號線通車路線：）

區(qū)域內(nèi)院校有：XX縣區(qū)實驗幼兒園、北京小學(xué)、實驗一小、北京十

四、十五中學(xué)、育才中學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)、北京衛(wèi)生學(xué)校、工會職業(yè)大學(xué)、工會干部學(xué)院。（其中工會職業(yè)大學(xué)和工會干部學(xué)院在項目的斜對面）。

二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計：

1、區(qū)域固定居民情況：

區(qū)域包含四個街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下：

2、區(qū)域在售住宅項目調(diào)研總結(jié)：

總結(jié)。目前陶然亭區(qū)域住宅主要以20世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價9000元/平方米，但該區(qū)域在開發(fā)住宅項目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項目售價較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊XX縣區(qū)的改造工程也在進行、房地產(chǎn)開發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會逐步攀升，群體消費水平也在日益提升，消費潛力巨大。

三、區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研總結(jié)：

1、區(qū)域整體商業(yè)情況概況：

陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業(yè)情況如下：

2、區(qū)域重點商業(yè)市場情況：

備注。區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場，商戶入住經(jīng)營不交租金，只交15000元押金。該市場經(jīng)營不善，大部分鋪位空置，目前市場正在催商戶撤攤擬整改市場，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場，地下一層（華潤萬家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規(guī)模1萬平方米。經(jīng)營情況良好。商場方面由于該區(qū)域距sogo商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費習(xí)慣傾向于去往這兩個商圈消費。

3、區(qū)域在售商業(yè)項目情況：

總結(jié)。區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門面和社區(qū)底商為主。而區(qū)域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問題。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費群體的日常消費需求。

第三篇：社區(qū)商業(yè)調(diào)研報告XX縣區(qū)社區(qū)商業(yè)調(diào)研工作報告

XX縣區(qū)位于XX省東南部，地處九龍江西、北溪下游，面積26

4.59平方公里，人口44.48萬人，轄區(qū)4個鎮(zhèn)、6個街道辦事處和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是XX市的中心XX縣區(qū)，也是XX市政治、經(jīng)濟、交通、文化中心。XX縣區(qū)在緊緊圍繞做大做強中心XX縣區(qū)，大力實施“工業(yè)興區(qū)、開放強區(qū)、商貿(mào)富區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在快速推進工業(yè)發(fā)展的同時，充分發(fā)揮XX縣區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，不斷推進社區(qū)商業(yè)服務(wù)工作的發(fā)展。截止2007年10月份，全區(qū)三產(chǎn)營銷額達(dá)到139.81億元，三產(chǎn)增加值27.66億元，擁有閩南商業(yè)批發(fā)市場、新城綜合大市場、新城茶葉大市場、東南摩托車市場、東南藝術(shù)古玩市場等大大小小13個專業(yè)、綜合商品市場，年貿(mào)易額達(dá)

12.1億元。商品貿(mào)易日益繁榮，沃爾瑪、吉馬超市、香港島內(nèi)價超市、中閩百貨等一批零售企業(yè)相繼落戶，超市、連鎖店、專賣店、購物中心、日用小百貨專柜等星羅棋布，極大方便了人民群眾的生活，中心XX縣區(qū)的經(jīng)濟地位日益突顯。

一、現(xiàn)狀分析

近年來，隨著XX縣區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。從調(diào)查看，目前，XX縣區(qū)共有社區(qū)69個；各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、

食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心XX縣區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。

3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心XX縣區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。

二、存在的主要問題

1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單

一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費進社區(qū)，便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重；有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便；有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便；有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃

和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。

三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想

1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、XX縣區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定；業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。

2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店）進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐；二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題；三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務(wù)項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要；四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系；五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加

盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。

3、應(yīng)鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足；鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

4、加強小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)時就進行一些社區(qū)商貿(mào)配套服務(wù)的建設(shè)，特別是對居住環(huán)境影響較大的酒店、餐飲業(yè)，應(yīng)規(guī)劃餐飲一條街，對經(jīng)營場所統(tǒng)一設(shè)計環(huán)保設(shè)施，如油煙、污水、噪音等的處理、排放設(shè)施，解決餐飲、住宅混雜擾民問題。根據(jù)便民利民原則，在小區(qū)建成后可以通過招商引資，引導(dǎo)多業(yè)態(tài)，服務(wù)功能齊全的商業(yè)、服務(wù)業(yè)進駐設(shè)點開店，建立齊全的社區(qū)商貿(mào)配套。

2007年11月14日

第四篇：商業(yè)項目調(diào)研報告商業(yè)項目調(diào)研報告

此次主要針對裕華路（中華大街至體育大街）路段的商業(yè)項目、沿街商鋪進行了調(diào)研。調(diào)研情況如下：

項目一：金正締景城

物業(yè)地址：裕華西路、中華大街、工農(nóng)路、維明南大街圍合區(qū)域

物業(yè)概況。項目集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公于一體。其中商業(yè)部分主要分布在裕華路與中華大街交口及中華大街沿街路段、工農(nóng)路沿街，為2層底商。面積段為30平米——200平米。一層、二層完全分隔，為獨立空間。其中一樓挑高達(dá)

6.9米。

商鋪價格及銷售概況。一樓價格在28000元/㎡——39000元/㎡之間；二樓價格為8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可優(yōu)惠8個點；分期優(yōu)惠5個點；貸款優(yōu)惠為3個點，首付60%。工農(nóng)路沿街商鋪已售完；中華大街與裕華路沿街一樓商鋪已銷售80%，其余未售位置相對不夠理想（裕華路沿街商鋪前為規(guī)劃綠化帶），二樓大部分未售出。

項目二：優(yōu)盤

物業(yè)地址：中華南大街西側(cè)、工農(nóng)路南側(cè)，北臨裕華西路，南臨倉安路物業(yè)概況：1棟28層住宅，

一、二層為商業(yè)。商鋪面積段為100平米——300平米，

一、二層相通，整體銷售。

商鋪價格及銷售概況。單價40000元/㎡（有下調(diào)余地）。付款方式全款、分期、貸款均可，具體優(yōu)惠幅度需與經(jīng)理商談。

項目三：中國盒子

物業(yè)地址：休門街與四中路交叉口

物業(yè)概況。寫字樓，沿街（休門街）有2層底商。

一、二層整體銷售。拐角商鋪面積為500平米，原售樓部所在位置為300多平米，其余面積均為208平米。商鋪價格及銷售概況：單價13500元/㎡（2007年時銷售價格）；總價350萬/套（208㎡）；月租金為20000元/月。已于07年售完，現(xiàn)都在使用中。經(jīng)營項目多為餐飲類。

項目四：萬隆國際中心

物業(yè)地址：裕華東路與育才街交叉口西南

物業(yè)概況。集公寓、住宅、寫字樓、商業(yè)于一體，沿街（育才街）2層底商。商鋪最小面積為300平米，

一、二層整體銷售。

商鋪價格及銷售概況：均價26000元/㎡；租金為5——6元/㎡/天。項目五：旺角

物業(yè)地址：青園街談閣街交叉口（老干部活動中心對面）

物業(yè)概況：2層商鋪，

一、二層分隔出售。一層8個商鋪，面積在47平米——245平米之間；二層為兩個大賣場，面積分別為632平米、588平米。

商鋪價格及銷售概況。目前以銷售為主，最小面積商鋪單價為34823元/㎡，其余單價在28000元/㎡左右；二層單價為6600—6700元/㎡。貸款首付50%。目前已售出三間，做為銀行使用。

此外對個別沿街門臉也進行了調(diào)研。裕華路冶金大廈附近門臉16平米左右（含裝修、空調(diào)）的轉(zhuǎn)讓費為15000元。位于體育大街與裕華路交口的方北新村底商60平米左右的月租金為6000元/月，年租金為30萬元/年。中山路與青園街交口東北角，東尚mall三層14平米年租金35000元/年；9平米商鋪月租金1500元/月；19平米商鋪轉(zhuǎn)讓費為8萬。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告（精選多篇）

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處，與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.7

5、

36、38.8

8、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34%。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公，層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計費，房內(nèi)上

下水已設(shè)計并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為：一次性付款減500元/平方，按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。

物業(yè)管理。由開發(fā)商指定春天物業(yè)實施，物業(yè)費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性質(zhì)為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)。商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨立成街的優(yōu)勢。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，

二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營餐飲，地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪

價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價格在28000元/平方料左右。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分。星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方?，F(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計手法建設(shè)山體式購物公園，提出“時間型消費”商業(yè)中心的概念。整個項目共劃分為個五個區(qū)域，其中openplaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場，體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨立營業(yè)，店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時尚區(qū)，以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團隊運作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積。商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層，其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計，全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差價100元/平方米。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐?，F(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、

3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部