2017年上半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義試題本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括。

A:土地利用系數(shù)

B：廠房展開(kāi)面積

C:廠房有效面積與建筑面積比

D:單位面積造價(jià)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括__.

A．估價(jià)服務(wù)費(fèi)

B．估價(jià)目的

C．估價(jià)人員

D．委托人的協(xié)助義務(wù)3、房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給__的拆遷憑證.

A．房地產(chǎn)管理部門(mén)

B．被拆遷人

C．房屋拆遷申請(qǐng)人

D．具有房屋拆遷資格的單位4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以__狀況為參照系進(jìn)行的。

A．可比實(shí)例房地產(chǎn)

B．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

C．標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D．類(lèi)似房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，一般稱(chēng)作為_(kāi)_。

A．比較價(jià)格

B．比準(zhǔn)價(jià)格

C．積算價(jià)格

D．收益價(jià)格6、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)．【2007年考題】

A：合法原則

B:最高最佳使用原則

C:估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D：替代原則

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某城市房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6％、3％，某宗房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（)元/m2.

A．2660

B．2427

C．2425

D．22948、區(qū)位是指地球上__空間方位和距離上的關(guān)系。

A．某一事物

B．某房地產(chǎn)

C．某一事物與其他事物

D．各種事物9、如果某建筑物±0．000的絕對(duì)標(biāo)高為38．500m，且設(shè)計(jì)樓頂標(biāo)高50．000m，則其樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高為m。

A：38．500

B:68．500

C：88．000

D:88．500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、按我國(guó)《公司法》規(guī)定，一個(gè)上市公司的社會(huì)公眾股至少應(yīng)占到公司股份總數(shù)的以上,其絕對(duì)數(shù)至少要達(dá)到萬(wàn)元面值.

A：5％250

B：10％750

C：25％1000

D：25％1250

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、委托拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和。

A：區(qū)位

B:面積

C：價(jià)值

D:經(jīng)營(yíng)人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是__.

A．公共使用的排水溝

B．市政道路

C．權(quán)屬不明的巷道

D．房屋占地面積13、__是會(huì)計(jì)法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范.

A．《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》

B．《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》

C．《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理?xiàng)l例》

D．《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)管理?xiàng)l例》14、關(guān)于房地產(chǎn)的保值增值，下列敘述有誤的一項(xiàng)是__.

A．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資、改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值

B．通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值,而是房地產(chǎn)保值

C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值

D．外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)保值15、在房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于用益物權(quán)的是.

A：自物權(quán)

B：劃撥土地使用權(quán)

C：抵押權(quán)

D：租賃權(quán)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定__。

A．最佳用途和最佳規(guī)模

B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度

D．最佳用途17、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是．【2005年考題】

A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C:運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的。

A：區(qū)位因素

B：社會(huì)因素

C：實(shí)物因素

D：權(quán)益因素

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2000元/m2，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的2%。則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．60020、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià),假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元,按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為_(kāi)_.

A．800萬(wàn)元

B．1000萬(wàn)元

C．1800萬(wàn)元

D．800萬(wàn)～1000萬(wàn)元21、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造,建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是．【2003年考題】

A：37年

B：40年

C:60年

D:63年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是__.

A．房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毎磿r(shí)交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅,全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)23、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％的價(jià)格為4000元／㎡；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6％，則其價(jià)格最接近于元／㎡。

A：3816

B：3899

C:4087

D:4920

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、房屋面積測(cè)算的內(nèi)容不包括。

A:房屋建筑面積

B：房屋使用面積

C：共有建筑分?jǐn)偯娣e

D:房屋占地面積

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是．【2007年考題】

A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)于2003年11月簽署

B：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦

C:內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后,內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師

D：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分)1、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起__日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

A．10

B．15

C．20

D．302、等產(chǎn)量曲線主要有以下特點(diǎn)：。

A:等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值

B：等產(chǎn)量曲線圖的眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量

C：等產(chǎn)量曲線按產(chǎn)量大小順序排列，離原點(diǎn)越近的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越大；離原點(diǎn)越遠(yuǎn)的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越小

D:等產(chǎn)量曲線圖中的任意兩條等產(chǎn)量曲線都能相交

E：等產(chǎn)量曲線凸向原點(diǎn)3、下列關(guān)于拍賣(mài)與普通商品交易的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是.

A：普通交易中當(dāng)事人只有賣(mài)方和買(mǎi)方

B：拍賣(mài)方式中有委托人、拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人，三方缺一不可

C：被拍賣(mài)商品的出售價(jià)格由競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)競(jìng)價(jià)來(lái)決定,即由賣(mài)方定價(jià)

D：普通交易中商品銷(xiāo)售價(jià)格由賣(mài)方定價(jià)或由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商定價(jià)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的是.

A:商業(yè)用地

B：商品住宅用地

C：非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體用地

D：娛樂(lè)用地

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù):出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為_(kāi)_m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45。56、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為_(kāi)_.

A．過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在

B．房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯季節(jié)性波動(dòng)

C．忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

D．市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料7、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款．法定優(yōu)先受償款包括．【2007年考題】

A:劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

B：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C:發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

D：強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

E:估價(jià)費(fèi)用8、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是__.

A．不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

B．指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

E．資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況9、從宏觀上說(shuō),在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí),通常應(yīng)分析。

A:物理結(jié)構(gòu)

B：區(qū)域結(jié)構(gòu)

C：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D：供求結(jié)構(gòu)

E：總量結(jié)構(gòu)10、對(duì)下列情況，不符合免征印花稅的情況是__。

A．財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利事業(yè)、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)

B．已納印花稅憑證的副本或抄本

C．有關(guān)部門(mén)根據(jù)國(guó)家政策需要發(fā)放的無(wú)息、貼息貸款合同

D．權(quán)利、許可證照

11、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的__范圍之內(nèi)。

A．0。5～2。0

B．1。5～2.0

C．0.5~1。5

D．1。0~1.512、下列情況，國(guó)家可無(wú)償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán).

A:土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的

B:國(guó)家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)

C:各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)

D：不按批準(zhǔn)用途使用土地

E:未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地13、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。(2009年試題）

A：罰款

B：吊銷(xiāo)證照

C：賠償損失

D:賠禮道歉

E：停止侵害14、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有__。

A．突破專(zhuān)業(yè)能力限制,接受各種估價(jià)要求

B．提高服務(wù)質(zhì)量

C．恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

D．低收費(fèi)

E．最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期15、下列關(guān)于拍賣(mài)傭金的表述中，正確的有__。

A．拍賣(mài)人收取傭金是一種法定行為

B．對(duì)非公物拍賣(mài),委托人與拍賣(mài)人未作約定而成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取不低于拍賣(mài)成交價(jià)10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣(mài)傭金

D．公物拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)人一律不得向委托人收取拍賣(mài)傭金

E．收取傭金比例按同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定16、影響債券利率高低的因素主要有.(2009年試題)

A：發(fā)行者的資信級(jí)別

B:資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系

C：債券償還期限

D：利率計(jì)算方式

E：債券發(fā)行方式17、保險(xiǎn)，就是一種針對(duì)__辦法。

A．危險(xiǎn)發(fā)生前的預(yù)防

B．危險(xiǎn)發(fā)生中的抑制

C．危險(xiǎn)發(fā)生后果的抑制

D．危險(xiǎn)發(fā)生后果的補(bǔ)救18、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是。（2008年試題)

A：在建工程

B：車(chē)站

C：購(gòu)物中心

D：科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

E:借款合同19、”某城市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包括

A：按地域范圍細(xì)分

B:按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C：按增量存量細(xì)分

D：按交易形式細(xì)分

E:按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分20、在下列各項(xiàng)中不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是。

A:建設(shè)中的房地產(chǎn)

B：查封的房地產(chǎn)

C：已領(lǐng)取權(quán)屬證的房地產(chǎn)

D：共有房產(chǎn)

E：權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)21、對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有.

A：放棄這個(gè)項(xiàng)目

B：努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C：埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D:找別人完成項(xiàng)目,簽自己的名

E：對(duì)自己不能勝任的部分工作,主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助22、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有__等。

A．空置率

B．開(kāi)發(fā)期與租售期

C．貸款利率

D．建安工程費(fèi)用

E．建筑容積率23、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申報(bào)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的