摘要：住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經(jīng)濟風險和管理風險，需要采取合理方式進行規(guī)避。關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風險；規(guī)避方式住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規(guī)避方式顯得格外重要。一、住房公積金貸款管理風險的形成（一）運行體制帶來的管理風險國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務，應當委托住房委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業(yè)務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標的經(jīng)濟實體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動，和在運作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務與委托業(yè)務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務高效、快速發(fā)展。而其自運營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調(diào)自己的網(wǎng)絡優(yōu)勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，導致客戶逾期還款比比皆是。由于住房公積金業(yè)務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。（二）政策取向和金融市場形成的管理風險1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經(jīng)濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。3、國民經(jīng)濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。在長期的貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然會不斷發(fā)生變化。由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，過分強調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。二、住房公積金貸款管理風險的規(guī)避措施（一）確立房改資金管理中心主導地位解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現(xiàn)責、權(quán)、利的統(tǒng)一.運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。同時也應該將選擇住房公積金業(yè)務承辦銀行的自主權(quán)交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導地位。（二）建立貸款風險監(jiān)管體系建立貸款風險監(jiān)管體系，將風險管理系統(tǒng)納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，二是實現(xiàn)對個人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，三是實現(xiàn)個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規(guī)避建議；四是實現(xiàn)會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商；五是建立個人住房貸款風險基金，實現(xiàn)個人住房貸款風險化解損失的規(guī)避功能。（三）采取相關(guān)配套政策措施1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業(yè)擔保公司，為借款人提供信用擔保.2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關(guān)財務管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結(jié)合起來，開拓住房保險新業(yè)務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。（四）采取相關(guān)配套還貸措施1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟上有準備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。（五）加強貸款抵押審查力度1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。2、要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)風險。4、切實執(zhí)行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產(chǎn)。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風