四象限分析模型圖2.2中，我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系因素租金R、市場(chǎng)存量S〔視作供給〕、新開發(fā)建立量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)四個(gè)方向軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。在解釋圖2．2時(shí)，按照順時(shí)針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)展解釋是比擬適宜。在這個(gè)圖中．右側(cè)兩個(gè)象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)兩個(gè)象限(第Ⅱ和第Ⅲ)那么是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)展研究e讓我們從提醒短期租金形成機(jī)理第1象限開場(chǎng)分析。2、第Ⅰ象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間計(jì)量單位進(jìn)展衡量，如平方米)。曲線說明在國(guó)家特定經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線那么會(huì)幾乎變成一條完全垂直直線；如果物業(yè)需求量相對(duì)于租金變化特別敏感(彈性需求)，那么曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，那么整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，說明在租金不變情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，說明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S到達(dá)平衡，必須確定適當(dāng)租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況函數(shù)：D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S(2．1)如前所述．物業(yè)市場(chǎng)上存量供給是由資產(chǎn)市場(chǎng)給定，因此，在圖2．2中．對(duì)于橫軸上某一數(shù)量物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)再畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對(duì)應(yīng)租金標(biāo)準(zhǔn).在使用物業(yè)這種租金標(biāo)準(zhǔn)下．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)第一局部，有租金和價(jià)格(每單位空間)兩個(gè)坐標(biāo)軸。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)資本化率，即租金和價(jià)格比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個(gè)方面因素：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中長(zhǎng)期利率、預(yù)期租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和政府對(duì)房地產(chǎn)稅收政策。當(dāng)射線以順時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提高；逆時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率下降。在這個(gè)象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場(chǎng)上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)投資回報(bào)而定。因此，該象限目是對(duì)于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格P：P=R/i(2.2)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也可以通過以下方式得出，對(duì)于第Ⅰ象限中某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸直線直到與第Ⅱ象限射線相交，從交點(diǎn)再向下畫出一條垂直于縱軸直線，該直線與橫軸交點(diǎn)便是資產(chǎn)給定價(jià)格。第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)一局部，在這個(gè)象限中，對(duì)房地產(chǎn)新資產(chǎn)形成原因進(jìn)展了解釋。這里曲線f(C)代表房地產(chǎn)重置本錢。如下圖這種情況假設(shè)條件是，新工程開發(fā)建立重置本錢是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)(C)增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價(jià)格橫軸截距是保持一定規(guī)模新開發(fā)量所要求最低單位價(jià)格(每單位空間)。假設(shè)開發(fā)本錢幾乎不受開發(fā)數(shù)量影響，那么這條射線會(huì)接近于垂直；如果建立過程中瓶頸因素、稀缺土地和其他一些影響開發(fā)因素致使供給非彈性變化，那么這條射線將會(huì)變得較為水平。從第Ⅱ象限某個(gè)給定房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直畫出一條直線，再從該直線與開發(fā)本錢相交這一點(diǎn)畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點(diǎn)便可以確定在此價(jià)格水平下新開發(fā)建立量，此時(shí)開發(fā)本錢等于資產(chǎn)價(jià)格。如果房地產(chǎn)新開發(fā)建立量低于這種平衡數(shù)量，那么會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量，那么開發(fā)商會(huì)無利可圖。所以新房地產(chǎn)開發(fā)建立量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)本錢f(c)水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建立量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)長(zhǎng)期存量。在一定時(shí)期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致存量損失。如果折舊率以δ表示，那么：ΔS＝C-δS(2.4)以原點(diǎn)作為起點(diǎn)這條射線代表了使每年建立量正好等于縱軸上某一個(gè)存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)建立量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時(shí)間發(fā)生變化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后章節(jié)中將對(duì)這種關(guān)系進(jìn)展更為詳細(xì)討論；在這里，重要是需要記住這一點(diǎn)，即在第Ⅳ象限假定了某個(gè)給定數(shù)量開發(fā)建立量，同時(shí)確定了假設(shè)在開發(fā)建立量永遠(yuǎn)繼續(xù)情況下導(dǎo)致存量水平。對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)展了360度全方位分析。從某個(gè)存量值開場(chǎng)，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新開發(fā)建立量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新開發(fā)建立量最終會(huì)形成新存量水平。當(dāng)存量開場(chǎng)水平和完畢水平一樣時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)均衡狀態(tài)。假設(shè)完畢時(shí)存量與開場(chǎng)時(shí)存量之間有差異，那么圖2.2中四個(gè)變量(租金、價(jià)格、新開發(fā)建立量和存量)值將并不處于完全均衡狀態(tài)。假設(shè)開場(chǎng)時(shí)數(shù)值超過完畢時(shí)數(shù)值，租金、價(jià)格和新開發(fā)建立量必須增長(zhǎng)以到達(dá)均衡。假設(shè)初始存量低于完畢時(shí)存量，租金、價(jià)格和新開發(fā)建立量必須減少，使其到達(dá)均衡，對(duì)四象限模型環(huán)顧一圈考察，給我們就公式(2．1)一(2．4)聯(lián)立求解給出了簡(jiǎn)單、直觀解釋。3、宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)均衡影響上圖四象限模型也表達(dá)了宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)供需均衡影響，比方需求決定，利率水平等。我們可用逐個(gè)因素變化來看看供需均衡是如何變動(dòng)。上圖中表示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)供需均衡影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，人們收入增加，對(duì)空間需求亦隨之增長(zhǎng)。假設(shè)其它條件不變，這種增長(zhǎng)導(dǎo)致需求曲線〔圖中為一直線〕D向外移動(dòng)，結(jié)果是：租金水平R上升→物業(yè)價(jià)格P上升→新開發(fā)建立量C上升→物業(yè)存量S上升→滿足需求。4、資本需求發(fā)生變化對(duì)均衡影響同樣，長(zhǎng)期利率水平也對(duì)投資者預(yù)期產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)供需均衡狀況。假設(shè)資本市場(chǎng)能對(duì)各種資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)展有效調(diào)整，使各種投資在進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后，能夠獲得社會(huì)平均投資回報(bào)，那么，利率上升使得投資者愿意將資金投向其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，比方買債券，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金減少，價(jià)格下跌。利率下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)入增加，價(jià)格逐漸上升。無論何種情形，最后供求雙方會(huì)到達(dá)一種均衡。如下列圖所示。上圖中表示利率下降情形，其均衡機(jī)制為：利率下降→房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P上升→新開發(fā)建立量C增大→市場(chǎng)存量S〔供給〕增加→租金下降，需求上升→到達(dá)均衡。5、開發(fā)本錢變化對(duì)均衡影響影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一個(gè)外部因素是新開發(fā)建立工程供給方案變動(dòng)。這種變化來源較多，如較高短期利率使開發(fā)工程融資難度上升，導(dǎo)致新建物業(yè)本錢加大，并導(dǎo)致新開發(fā)建立量減少；政府出臺(tái)較為嚴(yán)格區(qū)域規(guī)劃或其它建筑法規(guī)，也可能增加開發(fā)本錢和降低新工程開發(fā)建立獲利水平〔如對(duì)開發(fā)產(chǎn)品要求，城市拆遷安置〕。這些涉及到供給因素負(fù)面變化，會(huì)使得第Ⅲ象限內(nèi)價(jià)格本錢曲線向外移，進(jìn)而影響到整個(gè)供求平衡。具體見下列圖。圖2.4作用機(jī)制為：開發(fā)本錢上升，價(jià)格本錢曲線外移→新開發(fā)建立量下降→物業(yè)存量增加值下降→物業(yè)供給下降→租金上升→拉動(dòng)價(jià)格上升針對(duì)于我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)展相關(guān)分析一、我國(guó)商品住宅市場(chǎng)四象限模型分析四象限模型有兩個(gè)假設(shè)條件。一是在市場(chǎng)其他條件給定情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價(jià)格是由住宅資產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求雙方相互作用決定。二是在市場(chǎng)其他條件給定情況下，在住宅使用市場(chǎng)，使用權(quán)供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即租金。上面假設(shè)是其他條件不變，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立情況。實(shí)際上，住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)之間有密不可分關(guān)系，共同興衰起伏。兩個(gè)市場(chǎng)之間有如下兩個(gè)連接點(diǎn)：第一，租金。住宅收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求一個(gè)極其重要因素。住宅資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)房需求，主要是由住宅使用市場(chǎng)租金水平?jīng)Q定，因?yàn)橥顿Y者購置房產(chǎn)時(shí)，是將其視作為當(dāng)前或未來現(xiàn)金流，租金變化自然會(huì)影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)需求。第二，新開發(fā)建立量。兩個(gè)市場(chǎng)均受住宅開發(fā)建立情況影響，當(dāng)開發(fā)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)供給量增加，價(jià)格下跌，使用市場(chǎng)租金也會(huì)下跌，見圖1四象限模型。在圖1中，右側(cè)兩個(gè)象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場(chǎng)，左側(cè)兩個(gè)象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場(chǎng)。第一象限演示是住宅使用市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)價(jià)格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定經(jīng)濟(jì)狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)買賣價(jià)格P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)射線ii斜率等于房地產(chǎn)資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者預(yù)期給定，一般受長(zhǎng)期利率、租金預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)家住宅政策影響。由第一象限租金水平以及預(yù)期資本化率，可以確定住宅相應(yīng)投資價(jià)格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價(jià)格P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)另一局部，反映了新建數(shù)量是如何確定。斜線f(c)反映是住宅開發(fā)本錢，圖中假設(shè)開發(fā)本錢P與開發(fā)量C成正比，所以是一條向左下方斜線，斜線與橫軸相交處橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動(dòng)開發(fā)所需最少資金量。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定價(jià)格投影到本錢曲線，得出相應(yīng)開發(fā)量，此時(shí)開發(fā)本錢等于價(jià)格P=f(C)。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需開發(fā)量時(shí)，開發(fā)商獲得超額利潤(rùn)；反之，那么無利可圖。第四象限是使用市場(chǎng)另一局部，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場(chǎng)存量S。在一定時(shí)間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致存量損失。如果折舊率以δ表示，那么：AS=C-δS由原點(diǎn)出發(fā)斜線代表了存量與開發(fā)量關(guān)系，斜線上任意一點(diǎn)對(duì)應(yīng)開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=δS或δ=C/S這樣，在這個(gè)四象限模型中，從某一存量開場(chǎng)，由使用市場(chǎng)決定租金，租金在資產(chǎn)市場(chǎng)決定價(jià)格，價(jià)格再?zèng)Q定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量變化。當(dāng)存量終值和起始值保持一樣時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)到達(dá)均衡。當(dāng)存量終值和起始值不同時(shí)，圖中變量如租金、價(jià)格、開發(fā)量、存量都沒有到達(dá)完全均衡。如果起始值大于終值，那么租金、價(jià)格、建立量必須上升以到達(dá)均衡；如起始值小于終值，那么租金、價(jià)格、建立量必然下跌以到達(dá)均衡。從某個(gè)存量開場(chǎng)，在使用市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金通過住宅資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為使用權(quán)價(jià)格。這些價(jià)格導(dǎo)致形成一定新開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場(chǎng)形成新存量水平。二、我國(guó)商品住宅市場(chǎng)影響因素四象限模型分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)商品住宅價(jià)格影響十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，圖2所示住宅市場(chǎng)四象限模型中第一象限內(nèi)需求曲線將向右上方平移，住宅市場(chǎng)租金水平和需求量將會(huì)同時(shí)提高或增加。住宅市場(chǎng)租金水平提高將會(huì)使第二象限內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高必將促使住宅開發(fā)量增加，從而增加住宅開發(fā)本錢和市場(chǎng)供給量，并最終形成使用市場(chǎng)中需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場(chǎng)中轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開發(fā)本錢之間新平衡。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將使住宅市場(chǎng)呈“擴(kuò)散式〞開展。不少城市政府制定了一系列置業(yè)其城市優(yōu)惠措施，越來越多外埠消費(fèi)者開場(chǎng)選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)下降，如果住宅市場(chǎng)租金(R)不變，因?yàn)镮=R/P，就會(huì)使住宅市場(chǎng)價(jià)格(P)上升，住宅市場(chǎng)價(jià)格上升又會(huì)引起住宅市場(chǎng)開發(fā)量(Q)增加，并最終導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量(S)增加和租金水平(R)下降，從而到達(dá)新平衡。新平衡要求初始租金水平與新平衡到達(dá)時(shí)租金水平相等。因此，置業(yè)城市優(yōu)惠措施，將會(huì)導(dǎo)致該城市整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式〞開展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建立、舊城改造對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)影響分析過去幾年，不少城市新區(qū)建立突飛猛進(jìn)，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件限制、土地價(jià)格上升、拆遷安置費(fèi)用增加，無疑會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)開發(fā)本錢(C)上升，減少住宅新開發(fā)工程獲利能力，這種影響將會(huì)使第三象限內(nèi)開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)本錢上升，在住宅價(jià)格不變時(shí)使新開發(fā)工程數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量(S)減少，在需求不變情況下，推動(dòng)住宅市場(chǎng)租金(R)和轉(zhuǎn)讓價(jià)格(P)上漲，并到達(dá)新平衡，整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“平移式〞開展，如圖4所示。在進(jìn)展以上住宅市場(chǎng)運(yùn)作各個(gè)影響因素分析時(shí)，均假設(shè)其他市場(chǎng)因素不變。但事實(shí)上由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系復(fù)雜性，特別是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速開展時(shí)候，影響住宅市場(chǎng)運(yùn)作因素往往是多方面，且是同時(shí)起作用，這種多因素同時(shí)變化實(shí)際上已經(jīng)不是單一因素變化簡(jiǎn)單疊加.因此，要找到住宅市場(chǎng)新平衡點(diǎn)是非常困難。三、對(duì)我國(guó)商品住宅市場(chǎng)四象限模型優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場(chǎng)均衡方面具有較大優(yōu)勢(shì)，原因在于它把住宅市場(chǎng)具體地分為資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)。如果將住宅市場(chǎng)作為一個(gè)整體研究將會(huì)出現(xiàn)模糊區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)展細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和住宅使用市場(chǎng)是基于影響著兩個(gè)市