1天津市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告 4 2 44 3 4天津中原根據(jù)貴司提供的有關(guān)地塊及項(xiàng)目的初步設(shè)想，經(jīng)與貴司分析與研本次調(diào)研的目的是通過對(duì)天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀51.1土地供應(yīng)量6從整個(gè)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前天津市居民平均居住面積只有9.6平方2.1土地供應(yīng)量772.2潛在土地供應(yīng)82.3土地供應(yīng)特征2002年上半年，天津市分別調(diào)整了天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和天津市普通946.9%。前期投入的增加表明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景依然看好，也為我市房地1.1天津市歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量1.2歷年房產(chǎn)銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)量按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，98年以來，天1.3天津各區(qū)2001年房產(chǎn)供應(yīng)量2001年房屋銷售價(jià)格一反前兩年持續(xù)下跌的勢(shì)頭，總體水平止跌回升，較為居民購房提供了更多的資金支持。2001年不同種類的住房貸款金額已占商品市容景觀道路改造建設(shè)及市內(nèi)河道的整治等城市綜合治理行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)2002年天津市房地產(chǎn)價(jià)格在平穩(wěn)中略有上漲。今年隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中1.1市場(chǎng)變動(dòng)加劇1.2銷售推廣——概念炒作日趨成熟2.1一般商品房市場(chǎng)2.2中高檔公寓供應(yīng)情況2.3別墅住宅供應(yīng)情況排別墅發(fā)展。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2001年開發(fā)區(qū)上中均價(jià)在3000元/㎡～5000元/㎡的中高檔商品房供應(yīng)量約為279萬建筑平方米，1-9月份這三個(gè)區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量68%,銷天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，建筑形式多為高鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊大，為切實(shí)體現(xiàn)高檔住宅的整體特點(diǎn)，我們也選取了一些售價(jià)雖不足5000元/由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求容量有限，因此我們針對(duì)天津市場(chǎng)按照調(diào)研前與貴司協(xié)商確認(rèn)的調(diào)研目標(biāo)范圍，我們?cè)谝陨辖缍ǖ娜齻€(gè)區(qū)域區(qū)司區(qū)區(qū)區(qū)園司司555544445444454444444444444444天津奧林匹克花園4333332333235434342332222222220 市區(qū)0克花園等規(guī)劃水平較高。由于這些項(xiàng)目的需求客群多為高收入高教育層次的人平均車位配置率在40%～50%的小區(qū)，綜合素質(zhì)比較接近。隨著我國經(jīng)濟(jì)的占比例分別為27%、14%，小區(qū)規(guī)劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類層層居園居居居居居居居園園統(tǒng)天津奧林匹克花園線統(tǒng)、IC卡一卡通系統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項(xiàng)目配置了可磚從表中可以看出可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的多數(shù)項(xiàng)目?jī)H有一般裝修，少數(shù)項(xiàng)目如羅馬花管理的要求更為嚴(yán)格。目前在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高水平的物管公司仍是鳳毛麟11133320534290145676卻并沒有明顯提高（均價(jià)與管理水平相關(guān)性極低，線性相關(guān)系數(shù)僅為0.35無均銷售率，考慮到項(xiàng)目的規(guī)模和銷售時(shí)間因素，6000元以上項(xiàng)目的銷售率較高48873712個(gè)月以下12--2424個(gè)月以上加權(quán)均價(jià)綜合品質(zhì)80%80%60%40%20%0%12個(gè)月以下12--2424個(gè)月以上a0塘沽市區(qū)銷售率銷售速度8823上圖顯示，隨著性價(jià)比的增長(zhǎng)加價(jià)權(quán)均價(jià)遞減，銷售速度急劇上升，而三我們?cè)俜治鲣N售率，隨著性價(jià)比的增加，銷售速度和銷售率遞增，再考慮前面的分析表明，項(xiàng)目的綜合品質(zhì)、價(jià)格對(duì)項(xiàng)目銷售情況有很大的影響，需要指出，性能價(jià)格比對(duì)于銷售的影響是相對(duì)的，對(duì)于價(jià)格極低的項(xiàng)目和6541本次調(diào)研的可比項(xiàng)目中，報(bào)紙、房展會(huì)、路牌、促銷活動(dòng)四種宣傳方式被在報(bào)紙廣告媒體中，選用頻率最高的為今晚報(bào)和每日新報(bào)，以奧林匹克花促銷活動(dòng)也是目前銷售中經(jīng)常采取的手段，主要有以下諸多形式：業(yè)主懇我們對(duì)選定的在建公寓項(xiàng)目進(jìn)行購房客戶的攔截采訪，并對(duì)已入住樓盤上外籍人士，韓籍人士居多。私營老板，主要以做外貿(mào)行業(yè)高收入階層為主；大學(xué)教授，醫(yī)生，律師等高知識(shí)分子；藍(lán)水假期和芳水園項(xiàng)目只是在小區(qū)內(nèi)插建幾座別墅區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)珠江北國溫泉城天津萬科興業(yè)發(fā)展有限公司天津市海遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司天津順馳發(fā)展股份有限公司天津市泉隆房地產(chǎn)開發(fā)公司天津華苑科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司天津市仁愛房地產(chǎn)開發(fā)公司由于別墅項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊性，我們又特別針對(duì)別墅項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐%444444344435533423432222224444444334433342242232333222332本次調(diào)研所選市區(qū)項(xiàng)目總規(guī)模約為297萬建筑平方米，近郊項(xiàng)目規(guī)模約為其中近郊有兩個(gè)潛在項(xiàng)目——總建筑面積為300萬建筑平方米的珠江北國溫泉市區(qū)近郊21%21%44%0%20%40%60%6411壁球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)游泳館臺(tái)球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施乒乓球室棋牌室閱覽室太平洋村別墅區(qū)珠江北國溫泉城本次調(diào)研所選別墅項(xiàng)目，購房客戶中擁有私家車比例位100%，因此這些項(xiàng)8墅太平洋村別墅區(qū)爐爐安爐珠江北國溫泉城安查講講查講控盜安爐查查一戶電子巡更寬帶、衛(wèi)星電視、車輛出入在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進(jìn)的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC獨(dú)體，雙拼，聯(lián)排獨(dú)體，雙拼，聯(lián)排獨(dú)體，雙拼，聯(lián)排獨(dú)體，聯(lián)排，低獨(dú)體，聯(lián)排，低搭配設(shè)計(jì)，更富有藝術(shù)性和個(gè)性化。在產(chǎn)品中樹立高品質(zhì)的形象和與眾不同的個(gè)性，2222222111目標(biāo)客戶的重要手段。城市別墅和玫瑰莊園項(xiàng)目均聘請(qǐng)第一太平-戴維斯物業(yè)管理公321621032428773通常價(jià)格對(duì)別墅的影響沒有對(duì)公寓的明顯，泛別墅客戶屬于高端客戶無8400012個(gè)月以下12--2424--4848個(gè)月以上加權(quán)均價(jià)綜合品質(zhì)上圖顯示，隨著銷售時(shí)間段的增長(zhǎng)綜合品質(zhì)卻在下降，說明近期開發(fā)的項(xiàng)目開發(fā)68城市別墅仁愛3593上圖顯示，市區(qū)及濱海新區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格明顯高于近郊的項(xiàng)目，而性價(jià)比并不是同768433953400070以下70--8080以上575通過以上的分析，發(fā)現(xiàn)價(jià)格對(duì)銷售的影響超過了性價(jià)比對(duì)銷售的影響，區(qū)位因素89581促銷活動(dòng)也經(jīng)常采用，如：業(yè)主懇談會(huì)、小區(qū)聯(lián)歡活動(dòng)、音樂會(huì)、冷餐酒會(huì)、抽獎(jiǎng)、我們同樣也對(duì)選定的在建在售以及已入伙的別墅項(xiàng)目進(jìn)行客戶攔截和入戶訪談—Townhouse。并在天津市首推樣板間方式展示產(chǎn)品、首次提供看房專車的服務(wù)。項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)配套營造出比較完善的生活配套設(shè)施，如運(yùn)動(dòng)、購物、子女教育等，使業(yè)主的生活方便、建筑規(guī)劃產(chǎn)品定位客群定位“第四屆社區(qū)文化節(jié)”由于該項(xiàng)目所處地理位置不佳，決定了該項(xiàng)目的的銷售均價(jià)無法達(dá)到很高的水項(xiàng)目概況整體規(guī)劃社區(qū)配套建筑類型與戶型結(jié)構(gòu)裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目推廣明確提出“事實(shí)是，絕大多數(shù)人一生多無法打這個(gè)電話從物業(yè)管理公司方面看，順馳集團(tuán)物業(yè)公司的管9建設(shè)總成