第三章固定利率抵押貸款華東師范大學東方房地產(chǎn)學院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述一、抵押貸款資金的供求關系貸款利率在資金市場上表現(xiàn)為資金的價格，這一價格的高低，在市場經(jīng)濟國家里，除了受社會平均利潤率和國家政策影響以外，主要應該取決于抵押資金的市場供求關系。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述從抵押貸款的供給一方來看，供給量的多少決定于貸款人所愿意接受的利率水平。從理論上講，抵押資金的供應總量是貸款人的資金成本、發(fā)放管理貸款的成本和壞帳違約損失三者的函數(shù)。當然，如果是固定利率，它還是日后利率變動所引發(fā)的潛在損失的函數(shù)。而從貸款的需求這一方來看，抵押貸款資金的需求實際上是由全社會房地產(chǎn)投資的需求所決定的，房地產(chǎn)投資需求情況又取決于其它社會經(jīng)濟因素。因此抵押貸款的需求又是一種引致需求。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述二、影響抵押貸款利率的因素預期的真實利率預期的通貨膨脹率Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述貸款風險住宅抵押貸款的風險主要有以下四類：第—類是壞帳風險(default

risk)第二類是利率風險(interest

risk)第三類是提前付款風險(prepayment

risk)第四類是其他風險。如貸款或投資的流動性(liquidity)或市場可售性(marketability)Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述三、抵押貸款利率的確定抵押貸款利率受到以下因素的影響：預期的真實利率、預期通貨膨脹率、利率風險、壞帳風險、提前付款風險和其他風險。它們之間的相互關系可以用如下公式表示：I＝r＋p＋fTuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)抵押貸款利率的確定—綜述公式表明，為了確保貸款人能夠獲得預期的真實利率r，貸款利率中必須包含預期的通貨膨脹率f和足夠的風險補償p以補償他們所承擔的各種風險。R、p、f三者之和就是貸款利率I。如果貸款人低估了上式中任何一個部分，他都將遭受經(jīng)濟上的損失。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變一、早期的抵押貸款模式早期的住宅抵押貸款，一般要求借款人支付相當大的首期付款額。貸款比率一般不超過房價的50％，貸款年限長短不一，但是最長不得超過5年。貸款期內(nèi)，借款人只付息，不還款。貸款到期之后，根據(jù)當時的經(jīng)濟情況，在新的利率水平下重新訂立貸款合同。只是在貸款續(xù)期時，可能因為借款人個人儲蓄的增加，續(xù)期貸款總額得以降低。因此，這類貸款是通過人們的儲蓄來清償貸款本金的。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變二、等額本金償還的抵押貸款(CAM)每月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，它等于將貸款總額按月均攤，可以根據(jù)如下公式計算：Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變表3.1每月付款額與貸款余額（本金等額償還方式）（1）月數(shù)（2）當月貸款余額（3）利息（12%÷12）（4）每月償還本金（3）＋（4）每月付款額（2）－（4）月未貸款余額1234...360100

00099

722.2299

444.4499

166.66...277.78000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.78277.78275.00272.22269.44...280.5699

722.2299

444.4499

166.6698

888.88...0Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝圖3.1貸款清償與貸款余額模式（本金等額償還）年份月付款30年0年份余額30年01000001277.78Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變?nèi)⒌阮~本息的抵押貸款最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款就是所謂等額本息的抵押貸款(constantpaymentmortgage，簡稱CPM)。它與等額本金償還法相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝表3.2

10萬元、30年期、利率為12%的抵押貸款第1年每月還款情況月份貸款余額償還的本金償還的利息199

971.3028.701

000.00299

942.3128.99999.71399

913.0429.28999.42499

883.4729.57999.13599

853.6029.87998.83699

823.4430.16998.54799

792.9730.47998.23899

762.1930.77997.93999

731.1231.08997.621099

699.7231.39997.311199

668.0231.70997.001299

636.0032.02996.68合計364.0011

980.40Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝圖3.2每月付款額中本金與利息的變化趨勢每月付款額金額年份1028.6元051015202530本金利息Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝圖3.3貸款余額的變化趨勢（等額本息償還方式）余額年份100000元05101520253085705.7元46241.3元Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變四、利率對貸款清償速度的影響Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝表3.3利率與本金清償百分比的關系（30年期抵押貸款）固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.87Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變四、貸款余額的計算一是現(xiàn)值法。等額還款方式的抵押貸款中，計算每月還款額的理論基礎是“貸款期間內(nèi)每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金”?，F(xiàn)假定貸款已經(jīng)清償t年，也就是說貸款期限還有(n-t)年，或者說借款人還需償付(n-t)×12次款項，貸款才能全部清償。Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變另一種計算貸款余額的辦法就是終值法。用已還款年份的年金終值占所有還款額的年金終值的比率表示已清償?shù)谋窘饠?shù)額。貸款本金減去已清償?shù)谋窘鹁褪琴J款余額。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)固定利率抵押貸款模式的演變Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新一、分級付款的抵押貸款（一）分級付款抵押貸款產(chǎn)生的背景Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝圖3.4通貨膨脹的傾斜效應0金額年份NPDRPNP952.3元536.8元102030Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新（二）分級付款的抵押貸款的計算Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝圖3.5分級付款抵押貸款還款示意圖每月付款額12345年Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝表3.4分級付款的抵押貸款在不同利率條件下的還款情況

10萬元、30年期、5年分級、年遞增率7.5%年10%11%12%13%14%1667.03728.27791.38856.18922.522717.06782.89850.73920.39991.713770.84841.61914.53989.421

066.094828.65904.73983.131

063.631

146.045890.80972.581

056.861

143.401

232.006-30957.611

045.531

136.131

229.161

324.40等額本息方式877.60952.301

028.601

106.201

184.90Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝表3.5分級付款的抵押貸款余額（30年期、12%、10萬元貸款）年每月付款額貸款余額1791.38102

645.782850.73104

874.303914.53106

576.524983.13107

624.7351

056.86107

870.7761

136.13107

142.58Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新二、其它固定利率抵押貸款方式飄浮式貸款(balloonloan)所謂飄浮式貸款是指最后一次付款額比以前歷次都大的貸款方式。最后的一筆付款就稱為飄浮式付款(balloonpayment)。實際上早期的抵押貸款都是飄浮式的，所不同的是最早的抵押貸款每月只付息，不還本，本金在貸款到期時一次性清償。Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新逆向年金抵押貸款(reverseannuitymortgages)為了幫助消費者實現(xiàn)跨時預算平衡，使普通消費者在一生中實現(xiàn)大致均衡的消費水平，盤活老年人的住宅資產(chǎn)，人們設計了一種所謂逆向年金“抵押貸款”方式。這種抵押貸款方式實際上是把房子抵押給金融機構(gòu)，由金融機構(gòu)每月向老人提供生活費用。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新雙周付款的抵押貸款最近西方越來越多的貸款人在試圖發(fā)放一種雙周付款的抵押貸款(biweekly

payments)。傳統(tǒng)方式是每月付款一次，雙周付款則是每兩周付款一次。這種改進表面上似乎沒有什么意義，但由于存在貨幣的時間價值，實際效果卻是相當明顯的。Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)固定利率抵押貸款的創(chuàng)新利率買低式抵押貸款（BuydownMortgage）利率買低式抵押貸款，允許售房人、建筑商、購房人、購房人父母或任何其他第三方，或者幾方一起，在貸款起始時向抵押貸款機構(gòu)支付一筆相當數(shù)額的資金，以換取貸款人降低貸款期前幾年的利率，進而減少購房人月還款額。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析一、貸款的邊際成本（一）邊際成本概念貸款的邊際成本是評價不同貸款方案的常用工具。Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析計算多貸的這1萬所增加的成本，即所謂的邊際成本。二種方案下每月還款額的差別見下表（表3.6）：貸款利率貸款金額貸款常數(shù)月還款額方案二13%90000×0.112784=1015.05方案一12%80000×0.105322=842.58差額10000172.47Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（二）提前還款情況下的邊際成本Tuesday,November19,202436Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款金額貸款常數(shù)月還款額五年后貸款余額方案二13%90000×0.112784=1015.0586639.88方案一12%80000×0.105322=842.5876522.56差額10000172.4710117.32Tuesday,November19,202437Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（三）考慮貸款費率情況下的邊際成本Tuesday,November19,202438Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款金額初始費用實際貸款額貸款金額貸款常數(shù)月還款額方案二13%90000-2700=8730090000×0.112784=1015.05方案一12%80000-1600=7840080000×0.105322=842.58差額8900172.47Tuesday,November19,202439Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析（四）考慮不同貸款期限下的邊際成本Tuesday,November19,202440Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析貸款利率貸款期限貸款額1-25年每月還款額26-30年每月還款額方案二13%3090000995.58995.58方案一12%2580000842.580差別10000153.00995.58Tuesday,November19,202441Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析二、貸款再融資（一）利率下調(diào)時的再融資在進行再融資決策時，必須考慮至少以下三種因素之間的基本關系：（1）原有貸款條款；（2）新貸款條款；（3）還清原有貸款以及獲得新貸款所發(fā)生的所有費用，包括原有貸款進行提前還款的違約金或申請新貸款的初始費用及手續(xù)費。Tuesday,November19,202442Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)住房抵押貸款融資分析再融資成本提前還款違約金：78976.5×2%=1580申請新貸款的初始費用