近2月京滬深市場高熱對哪些二手新掛牌賣家觸動大？克而瑞研究中心近2月京滬深市場高熱對哪些二手新掛牌賣家觸動大？文/楊科偉俞倩倩9·26新政已過兩個月有余，核心城市二手房成交創(chuàng)下2021年以來次高（僅低于去年3月但與此同時，新增掛牌量也穩(wěn)步增長，尤其是京滬深二手房市場供需兩熱，究竟新政后京滬深市場高熱對哪類二手房業(yè)主觸動最大？這些新增掛牌量是刺激了二手房市場成交再創(chuàng)新高，還是增加了潛在庫存？帶著這樣的疑問，我們統(tǒng)計了2024年10月1日-2024年12月8日期間京滬深新增掛牌的9萬余套房源明細(xì)數(shù)據(jù)，通過解析新增掛牌區(qū)域、面積段、房齡、單價段、總價段等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，對以上問題進(jìn)行一一解析。新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增掛牌量有了穩(wěn)步增長，不過步入11月以來呈現(xiàn)出走低態(tài)勢，增長動能顯著放緩：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，930新政后首月（2024年10月）京滬深新增掛牌量較9月環(huán)比分別上漲10%、25%和35%；而后11月-12月，京滬新增掛牌量較9月呈現(xiàn)遞減態(tài)勢，而深圳12月前8日日均新增掛牌量較9月日均顯著下挫23%。圖表：北京、上海、深圳新政前后新增掛牌量日度變動情況（單位：套）城市9月日均北京上海深圳數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、新掛牌房源集中京滬深次核心區(qū)，以套型面積60-90平、房齡10從面積段來看，京滬深無一例外，新增掛牌量均已60-90平為主，占比分別達(dá)到了38%、36%和44%。60平以內(nèi)次之，占比也均在2成以上，總體新增掛牌集中在90平以內(nèi)剛需剛改戶型為主。表：北京、上海、深圳10月1日-12月8日新增掛牌套數(shù)占比情況（分面積段）北京深圳總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從房齡來看，京滬深均已10-20年次新房為掛牌主力，占比分別為47%、33%和34%，50年以上老舊房源占比可忽略不計。值得關(guān)注的是，深圳10年以內(nèi)房源掛牌量也達(dá)到了32%。表：北京、上海、深圳10月1日-12月8日新增掛牌套數(shù)占比情況（分房齡）房齡北京深圳總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從區(qū)域來看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區(qū)，即區(qū)位價值中等片區(qū)，北京朝陽區(qū)、上海浦東區(qū)、深圳龍崗區(qū)新增掛牌量占比均在2成以上。而城市外圍遠(yuǎn)郊片區(qū)新增掛牌量累計占比均不超過5%，典型代表為北京延慶區(qū)、平谷區(qū)和密云區(qū)；上海金山區(qū)、崇明區(qū)；深圳坪山區(qū)、光明區(qū)和大鵬新區(qū)。表：北京、上海、深圳10月1日-12月8日新增掛牌套數(shù)占比情況（分區(qū)域）北京深圳海淀南山豐臺寶山寶安嘉定福田大興普陀龍華楊浦坪山順義靜安鹽田房山徐匯光明東城長寧大鵬新區(qū)石景山總計密云奉賢虹口懷柔金山崇明總計總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從單價段和總價段來看，以單價3-8萬元/平，總價100-500萬元/套為主，主要對標(biāo)為剛需剛改客群。從單價段來看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌單價集中在3-8萬元/平，累計占比均在6成以上。京滬主力為3-5萬元/平，占比分別為33%和35%；深圳主力為5-8萬元/平，占比達(dá)到了38%。表：北京、上海、深圳10月1日-12月8日新增掛牌套數(shù)占比情況（分單價段）北京深圳總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從總價段來看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌總價集中在100-500萬元/套，累計占比集中在6成左右。京深主力為300-500萬元/套，占比分別為31%和33%；上海主力為100-300萬元/平，占比達(dá)到了39%。表：北京、上海、深圳10月1日-12月8日新增掛牌套數(shù)占比情況（分總價段）北京深圳總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)若要看新增掛牌房源是否適銷對路，我們依據(jù)京滬深2024年10-11月二手房分面積段和分區(qū)域成交套數(shù)進(jìn)行了匹配，可以看出1）京滬大面積段供過于求，賣家急于出手心態(tài)顯著，而買家反響平平；北京小面積段基本可保持供求持穩(wěn)，上海甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況2）深圳則剛好相反，掛牌去化壓力較大的主要集中在120平以內(nèi)的中小面積段，大面積段可維持供求平衡。表：北京、上海、深圳新增掛牌套數(shù)/成交套數(shù)比值（分面積段）北京深圳總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)以上海為例，結(jié)合區(qū)域具體分析，黃浦、長寧存在前期大量的“老破大”房源，一方面因地段相對核心，單價居高不下，加之面積較大造就高總價；另一方面，同等總價段高端客戶更傾向于新房市場，加之今年上海核心區(qū)域豪宅新盤供應(yīng)大爆發(fā)，以此也分流了新房市場熱度。表：北京、上海、深圳新增掛牌套數(shù)/成交套數(shù)比值（分區(qū)域）北京深圳供求比供求比供求比朝陽光明長寧坪山東城浦東大鵬新區(qū)順義嘉定寶安普陀南山大興楊浦豐臺靜安龍華龍崗海淀松江鹽田寶山福田密云徐匯總計石景山虹口房山懷柔奉賢金山崇明總計總計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)細(xì)化到單項(xiàng)目來看，上海、深圳部分剛需剛改二手住宅小區(qū)供需兩熱，典型代表為上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，松江區(qū)保利西子灣、浦東區(qū)藝泰安邦，深圳龍崗區(qū)錦薈PARK、麓園；羅湖區(qū)悅峰華府、龍華區(qū)龍光玖鉆等項(xiàng)目，10-11月成交套數(shù)顯著高于新增掛牌量，成交活躍度較高。表：北京、深圳供需兩熱二手住宅項(xiàng)目新增掛牌量和成交套數(shù)情況（單位：套）項(xiàng)目名稱新增掛牌套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)排名15普陀2松江浦東奉賢松江7松江綠洲康城親水灣浦東深圳項(xiàng)目名稱新增掛牌套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)排名萬科星城寶安44福田59龍崗麓園龍崗悅峰華府3龍光玖鉆龍華龍崗數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)總體來看，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區(qū)、60-90平、房齡10-20年次新房；而掛牌價則以單價3-8萬元/平，總價100-500萬元/套為主對標(biāo)剛需剛改客群。而以此推斷房東畫像，無外乎以下兩種1）當(dāng)前手中僅有1套住房，亟需“以舊換新”的剛改置換客群2）手中或有多套住房，趁著二手房行情正盛，意圖及時套現(xiàn)，落袋為安的投資客。結(jié)合京滬深二手房成交預(yù)判后市，我們認(rèn)為，上海當(dāng)前新增掛牌量仍小于成交規(guī)模，短期內(nèi)二手房市場熱度有望延續(xù)；深圳或?qū)⒈３止┣蟪址€(wěn)的震蕩行情；北京已然出現(xiàn)新增掛牌量大于成交規(guī)模的情況，二手