房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章共分七節(jié)。第一節(jié)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的含義和類型。第二節(jié)講解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素。第三節(jié)闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理。第四節(jié)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的指標(biāo)。第五節(jié)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。第六節(jié)講述房地產(chǎn)周期的概念、運(yùn)行階段、測定和典型國家的實(shí)例。第七節(jié)分析房地產(chǎn)泡沫的概念、運(yùn)行機(jī)理和判斷指標(biāo)。[本章內(nèi)容提要]第6章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)包括季節(jié)波動(dòng)、隨機(jī)波動(dòng)、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。有時(shí)，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。36.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材46.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)示意圖56.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本概念6.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.1.2.1按波動(dòng)是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動(dòng)非規(guī)律性波動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)6.1.2.2按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產(chǎn)波動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)波動(dòng)城市房地產(chǎn)波動(dòng)6.1.2.3按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅辦公廠房市場波動(dòng)商業(yè)用房市場波動(dòng)廠房倉庫市場波動(dòng)6.1.2.4按經(jīng)營類型來劃分：租賃市場波動(dòng)銷售市場波動(dòng)制度因素包括了社會(huì)制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。66.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素6.2.1制度因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材政策因素包括了財(cái)政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計(jì)劃指導(dǎo)以及政府的市場監(jiān)管。6.2.2政策因素房地產(chǎn)，尤其是居民住宅，是人類的基本需求。因此，人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素，也是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本因素。人口因素決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的長期趨勢。76.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素6.2.3人口因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材經(jīng)濟(jì)影響因素很多，主要有國民收入、國民儲(chǔ)蓄、貨幣供給額、利率、物價(jià)水平、稅收等。6.2.4經(jīng)濟(jì)影響因素86.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素6.2.4經(jīng)濟(jì)影響因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1234566.2.4.1國民收入6.2.4.2國民儲(chǔ)蓄6.2.4.3貨幣供給額6.2.4.4利率6.2.4.5物價(jià)水平6.2.4.6稅收96.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素6.2.5其他因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材13246.2.5.1技術(shù)因素6.2.5.2國際因素6.2.5.3心理因素6.2.5.4災(zāi)害內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制主要包括利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制、競爭機(jī)制、供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、乘數(shù)—加速數(shù)機(jī)制、信貸利率機(jī)制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機(jī)制、經(jīng)濟(jì)增長制約機(jī)制。106.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理6.3.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材外在沖擊機(jī)制，是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，來源于外生變量的自發(fā)性變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外在沖擊是由各種外在影響因素導(dǎo)致的，例如財(cái)政政策、貨幣政策和投資政策的沖擊、體制變動(dòng)的沖擊、國際政治和經(jīng)濟(jì)沖擊等等。116.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理6.3.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外在沖擊機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材126.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)BECDA開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)投資量（投資增長率）商品房銷售面積（增長率）商品房銷售額（增長率）商品房空置率房地產(chǎn)投資量是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的決定性因素，房地產(chǎn)投資增長必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，增加市場供應(yīng)量，影響市場價(jià)格。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)組成部分。將房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資比較，可以判斷房地產(chǎn)投資是否和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，是否脫離了正常水平以及是否會(huì)產(chǎn)生泡沫。136.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)6.4.1房地產(chǎn)投資量（或投資增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的主體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)期，市場人士普遍看好房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，紛紛入場投資，開發(fā)企業(yè)數(shù)必定會(huì)增加。146.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)6.4.2開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商品房屋的銷售面積是房地產(chǎn)市場中實(shí)際的成交面積，客觀地反映了市場的實(shí)際需求。商品房銷售面積及其增長率能夠反映市場的冷熱程度。6.4.3商品房銷售面積（增長率）商品房銷售金額是銷售面積和銷售單價(jià)的乘積，在銷售單價(jià)穩(wěn)定的情況下，銷售額和銷售面積的變化是一致的。156.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)6.4.4商品房銷售額（增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材國際上很多國家都把房屋空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要指標(biāo)。國外一般把空置率界定為一定時(shí)間市場上沒有出租、出售的房屋占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。按房屋類型又有住宅空置率、商業(yè)房地產(chǎn)空置率等。6.4.5商品房空置率按照羅斯托的經(jīng)濟(jì)增長階段論，人類社會(huì)發(fā)展分為六個(gè)階段：傳統(tǒng)社會(huì)階段為起飛準(zhǔn)備條件階段起飛階段成熟階段高額群眾消費(fèi)階段追求生活質(zhì)量階段166.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系6.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材在一個(gè)具體的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期中，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互影響一般是按照下列過程展開的：在宏觀經(jīng)濟(jì)處于高漲階段，房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)進(jìn)入高漲階段；反之成立。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段時(shí)，會(huì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其進(jìn)入上升軌道；反之成立。一般而言，房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰退期超前。176.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系6.5.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)相互影響的一般過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材186.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系6.5.3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—4中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。196.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材時(shí)間數(shù)量供給線需求線ⅠⅡⅢⅣ圖6—5房地產(chǎn)周期示意圖(1)上升期：市場房屋供應(yīng)數(shù)量小于需求數(shù)量，需求不斷上升，房屋不斷供應(yīng)。(2)高峰期：需求開始變?nèi)踅档汀?3)降低期：供應(yīng)和需求都降低，開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度，空房率上升到10%～15%。(4)低谷期：供應(yīng)增加量不斷下降，而需求處在轉(zhuǎn)折期，前期空房率在10%～15%，后期空房率下降到10%以下。206.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.2.1國家房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期有很多種，其中包括全國性的房地產(chǎn)周期，它是由全國性的政策、法規(guī)、稅收或宏觀經(jīng)濟(jì)因素的變化而產(chǎn)生的。6.6.2.2區(qū)域房地產(chǎn)周期這是區(qū)域的供需因素所決定的，如在南方沿海地區(qū)1992—1993年房地產(chǎn)市場達(dá)到高峰期，隨后進(jìn)入調(diào)整、消化期；而北方一些城市1993—1994年才進(jìn)入高峰期，1994—1995年進(jìn)入調(diào)整消化期。216.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.2.3不同類型房地產(chǎn)周期不同類型房地產(chǎn)具有不同的需求對象，所以供需矛盾也不同。當(dāng)一種房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，其他類型的房地產(chǎn)可能已經(jīng)過剩，如在南方一些小城市高級(jí)別墅供應(yīng)已遠(yuǎn)大于需求，空置率為50%～70%時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)卻還很短缺。6.6.2.4房地產(chǎn)周期中不同因素間的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格同房地產(chǎn)貸款額226.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.1描述房地產(chǎn)周期的基本概念

房地產(chǎn)周期平均長度：指的是在一定歷史時(shí)期內(nèi)，每個(gè)房地產(chǎn)周期平均經(jīng)歷的時(shí)間長度，通常用年表示。房地產(chǎn)周期的振幅：房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在同一周期中由峰頂?shù)焦鹊椎闹笜?biāo)差額表示，所以又叫落差。房地產(chǎn)周期的頻率（周期次數(shù)）：指在一段歷史時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)所經(jīng)歷的周期次數(shù)，通常用次數(shù)表示。236.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法每個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時(shí)間序列中一般都包含四種變動(dòng)要素：長期趨勢性波動(dòng)（T）、季節(jié)性變動(dòng)（S）、周期性波動(dòng)（C）和不規(guī)則性變動(dòng)（I）。而要確定每個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的周期性波動(dòng)，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動(dòng)、季節(jié)性變動(dòng)和不規(guī)則性變動(dòng)的影響。直接測定法剩余法246.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法直接測定法這種方法是用代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量指標(biāo)的時(shí)間序列，把每年數(shù)值直接與上一年的數(shù)值相比，求得經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的相對數(shù)，以此反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)狀況的測定方法，也稱環(huán)比測定法。其公式：

CtIt=Yt/Yt-1

其中，CtIt為第t年的周期性波動(dòng)及不規(guī)則變動(dòng)相對數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量的數(shù)值。256.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法2.剩余法該方法的基本前提是假定時(shí)間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個(gè)因素。剩余法就是從時(shí)間序列中逐次或一次消除長期趨勢和季節(jié)變動(dòng)，剩下周期性波動(dòng)和不規(guī)則變動(dòng)。然后，再進(jìn)一步消除不規(guī)則變動(dòng)，得到周期性波動(dòng)值。其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式為Y=T·C·S·I。266.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從各國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（或地區(qū)）的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與對房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的頻率在各國有所不同。276.6房地產(chǎn)周期6.6.4典型國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—101955—2001年日本地價(jià)增長率預(yù)測走勢與實(shí)際走勢6.7.1.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。由于土地的稀缺性、不可移動(dòng)性、不可替代性等一系列特性，房地產(chǎn)稱為最常見的泡沫載體，房地產(chǎn)泡沫也就是最常見的泡沫。286.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.7.1.2房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為引發(fā)的貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。296.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.7.2.1投機(jī)價(jià)格機(jī)制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，價(jià)格機(jī)制的作用是：在價(jià)格上升時(shí)，需求量減少，供給量增加；價(jià)格下降時(shí)，供給量減少，需求量增加。但是在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中卻相反。6.7.2.2自我膨脹機(jī)制由于銀行信貸的參與，房地產(chǎn)泡沫具有了一種自我膨脹的機(jī)制。在房地產(chǎn)價(jià)格上升之后，房地產(chǎn)擁有人的資產(chǎn)價(jià)值上升，隨后他將房地產(chǎn)抵押給銀行，獲得貸款之后繼續(xù)購買房地產(chǎn)，如此循環(huán)往復(fù)。在一個(gè)投機(jī)的市場當(dāng)中，許多人都是這么做的，于是形成了泡沫的自我膨脹機(jī)制。306.7房地產(chǎn)泡沫6.7.2房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及運(yùn)行機(jī)理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材根據(jù)指示指標(biāo)同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的時(shí)間順序，可以將判斷指標(biāo)劃分為預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)。6.7.3.1預(yù)示指標(biāo)1.房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率2.貨幣供給量3.股價(jià)指數(shù)316.7房地產(chǎn)泡沫6.7.3房地產(chǎn)泡沫的判斷指標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.7.3.2指示指標(biāo)1.地價(jià)增長率/GDP增長率2.地價(jià)增長率/物價(jià)增長率3.房價(jià)/家庭年平均