REITs的發(fā)展現(xiàn)狀綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26811REITs的發(fā)展現(xiàn)狀綜述 181651.1美國(guó)及亞太市場(chǎng) 129667(1)美國(guó)市場(chǎng) 110857(2)亞太市場(chǎng) 5211291.2境內(nèi)市場(chǎng) 51.1美國(guó)及亞太市場(chǎng)(1)美國(guó)市場(chǎng)REITs在美國(guó)的起步較早，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)。圖2.4描述了美國(guó)1971-2020年REITs的數(shù)量及規(guī)模，其中在2008年房地產(chǎn)次級(jí)貸款危機(jī)的嚴(yán)重沖擊下，REITs市值幾乎腰斬，但僅僅花了3年的時(shí)間就恢復(fù)生機(jī)，美國(guó)REITs規(guī)模再創(chuàng)新高。目前美國(guó)已經(jīng)成為全球最大的REITs市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（Nareit）數(shù)據(jù)，截止2021年2月28日，美國(guó)共有221只REITs，持有并經(jīng)營(yíng)著大約2萬(wàn)億美元的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其中有194只在交易所上市，市值超過(guò)1.27萬(wàn)億美元。截止2020年12月31日，美國(guó)權(quán)益型REITs的財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率為32.3%，利息覆蓋比率為4.6倍。上市REITs的交易越來(lái)越活躍，2021年2月所有上市REITs日均交易額達(dá)到83億美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。圖2.4美國(guó)1971-2020年REITs市場(chǎng)規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：Nareit，富時(shí)Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當(dāng)年起不含混合型REITs圖2.5和圖2.6分別從數(shù)量視角和規(guī)模視角描繪了美國(guó)REITs市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在1971-2020年的變化?？梢钥闯霾⑶易?990年之后，權(quán)益型REITs的數(shù)量和規(guī)模增長(zhǎng)迅速，與此相反抵押型REITs開(kāi)始走下坡路，逐步奠定了權(quán)益型REITs的主導(dǎo)地位。圖2.5美國(guó)REITs市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化（數(shù)量視角）數(shù)據(jù)來(lái)源：Nareit，富時(shí)Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當(dāng)年起不含混合型REITs圖2.6美國(guó)REITs市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化（規(guī)模視角）數(shù)據(jù)來(lái)源：Nareit，富時(shí)Nareit混合REITs指數(shù)于2010年12月17日停市，故數(shù)據(jù)從當(dāng)年起不含混合型REITs根據(jù)Nareit的數(shù)據(jù)，在上市的REITs中，權(quán)益型有160只占了近94%，而抵押型僅有34只，規(guī)模不到權(quán)益型的1/17。此外，權(quán)益型REITs的標(biāo)的房地產(chǎn)覆蓋范圍更廣，涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施、辦公樓、零售住宅等。美國(guó)REITs市場(chǎng)概況如表2.3所示。表2.3美國(guó)REITs市場(chǎng)概況基金類型數(shù)量（只）市值（億美元）2020年收益股息率權(quán)益型REITs16012036.54-5.12%3.46%工業(yè)131304.5212.17%2.55%倉(cāng)儲(chǔ)物流5730.412.91%3.33%數(shù)據(jù)中心51125.921.00%2.53%其他基礎(chǔ)設(shè)施51943.397.25%2.45%辦公樓19849.77-18.44%3.85%零售321433-25.18%4.54%住宅211746.34-10.69%3.08%多元化15490.64-21.76%4.96%酒店13396.45-23.60%4.68%醫(yī)療健康171122.18-9.86%4.42%林地4336.2510.33%2.34%其他11557.7-8.24%5.78%抵押型34678.66-18.77%8.58%住房貸款21410.18-22.59%9.37%商業(yè)貸款13268.48-10.73%7.31%總計(jì)19412715.2-5.07%3.72%數(shù)據(jù)來(lái)源：Nareit，截止2021年2月28日，不包括混合型法律規(guī)定REITs的分紅率至少為90%，因此相比其他資產(chǎn)，天然具有了高股息的優(yōu)點(diǎn)。2021年2月28日，富時(shí)Nareit全REITs指數(shù)股息率3.72%，權(quán)益型指數(shù)3.46%，與此同時(shí)，標(biāo)普500指數(shù)的股息率僅為1.54%。2019年全年，上市REITs總共派發(fā)了約632億美元的分紅，非上市REITs則派發(fā)了約37億美元。表2.4描述了美國(guó)REITs與主流股票指數(shù)的市場(chǎng)表現(xiàn)。在不考慮股息的情況下，長(zhǎng)期來(lái)看REITs的年化收益率仍然和股票不相上下，甚至在某些時(shí)段里跑贏了四大主流股票指數(shù)。比如1972-2021年全權(quán)益型REITs年化收益率11.47%，同期納斯達(dá)克綜指8.9%，道瓊斯工業(yè)指數(shù)7.48%，標(biāo)普500指數(shù)10.82%。2020年受到新冠疫情的影響，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)受到嚴(yán)重沖擊，空置率上升、租金下降。但房地產(chǎn)類型、地域和質(zhì)量差異很大，這導(dǎo)致了不同類型的REITs具有截然不同的表現(xiàn)。住宿/度假村、餐館、零售、醫(yī)療健康（熟練的護(hù)理和老年生活）領(lǐng)域的REITs收益在疫情大流行期間更加疲軟，它們?cè)?020年普遍下跌超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。相比之下，支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)的需求則猛漲，2020年此類REITs漲幅超過(guò)20%。表2.4美國(guó)REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)（年化收益率，單位%）富時(shí)Nareit全REITs富時(shí)Nareit全權(quán)益型REITs標(biāo)普500羅素2000納斯達(dá)克綜指道瓊斯工業(yè)指數(shù)2021以來(lái)2.892.651.7211.582.471.41近1年2.803.4431.2951.0055.2724.41近3年9.7610.1414.1414.8723.179.80近5年8.108.1216.8217.9224.9916.08近10年8.548.6313.4311.8618.1712.46近15年6.436.719.799.1112.419.89近20年9.8610.197.899.439.498.15近25年9.5910.029.459.4010.457.16近30年10.3310.8410.3510.6511.898.23近35年8.859.9810.869.7810.848.63近40年9.9611.2111.6210.6311.079.031972-20219.4611.4710.82-8.907.48數(shù)據(jù)來(lái)源：Nareit，截止日期2021年2月28日，收益僅包括資本利得，不包括股息收入(2)亞太市場(chǎng)比美國(guó)晚得多，亞洲首只REITs直到2001年才問(wèn)世，但亞洲市場(chǎng)保持了20%的高增長(zhǎng)率。2010年-2019年間，亞洲REITs的數(shù)量由70只增加至178只，市場(chǎng)規(guī)模由原來(lái)的500多億美元增加到近3000億美元。戴德梁行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，截至2019年底亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs共計(jì)178只，總市值達(dá)2924億美元，同比增長(zhǎng)約25%。其中日本、新加坡和中國(guó)香港三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)93%[26]。亞洲REITs前三大市場(chǎng)概況如表2.5所示。表2.5亞洲REITs前三大市場(chǎng)概況日本新加坡中國(guó)香港合計(jì)數(shù)量（只）644211117市值（億美元）15138343672714數(shù)據(jù)來(lái)源：亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（Aprea）、戴德梁行，數(shù)據(jù)截止2019年末表2.6描述了亞洲主要REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)，日本和新加坡的REITs收益在2019年創(chuàng)近10年的新高，分別高達(dá)25.3%和25.6%，而中國(guó)香港為5.30%。表2.6亞洲REITs市場(chǎng)收益概況（年化收益率）日本新加坡中國(guó)香港近1年25.6%25.3%5.3%近3年9.2%16.4%11.5%近5年6.5%10%12.1%近10年13.8%11%16.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（Aprea）、戴德梁行，數(shù)據(jù)截止2019年末1.2境內(nèi)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段。第一階段：研究探索（2004年-2013年）。2004年國(guó)務(wù)院提出要探索并開(kāi)發(fā)資產(chǎn)證券化品種的意見(jiàn)，2005年越秀REITs赴港上市，標(biāo)的為國(guó)內(nèi)的4宗物業(yè)（建城大廈、白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)），成為國(guó)內(nèi)首只REITs。2007年，中國(guó)人民銀行、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)分別成立了REITs專題研究小組，這意味著監(jiān)管當(dāng)局在積極地為市場(chǎng)建設(shè)做研究，2011年鵬華基金發(fā)行了大陸首只投資美國(guó)REITs的公募基金——鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金（QDII）。第二階段：類REITs大爆發(fā)（2014-2019年）。在這一時(shí)期政府和監(jiān)管當(dāng)局密集出臺(tái)了各種支持REITs發(fā)展的政策和措施，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行類REITs融資，因此市場(chǎng)出現(xiàn)了很多私募發(fā)行的類REITs。2014年9月央行和銀監(jiān)會(huì)提出將積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作，為了讓房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿，緊接著2016年國(guó)務(wù)院提出了通過(guò)發(fā)展REITs讓房地產(chǎn)企業(yè)擺脫原有的重資產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的意見(jiàn)。2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了支持住房租賃房地產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)REITs的通知。第三階段：公募REITs試點(diǎn)。2020年4月，證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs）相關(guān)工作的通知》，同年8月證監(jiān)會(huì)發(fā)布了相關(guān)指引，2021年1月滬深兩所明確了REITs上市的標(biāo)準(zhǔn)、流程，包括首創(chuàng)股份、深圳地鐵等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目主體積極申報(bào)，公募REITs一觸即發(fā)。我國(guó)REITs推進(jìn)相關(guān)政策規(guī)劃如表2.7所示。表2.7我國(guó)REITs推進(jìn)相關(guān)政策規(guī)劃時(shí)間政策規(guī)劃要點(diǎn)2004年1月國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》積極探索并開(kāi)發(fā)資產(chǎn)證券化品種。2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。2010年6月住建部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。2014年9月央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》提出將積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作。2016年1月國(guó)務(wù)院《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見(jiàn)》按照“真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離”原則，積極開(kāi)展以基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。續(xù)表時(shí)間政策規(guī)劃要點(diǎn)2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2018年2月深交所《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018-2020年）》研究推進(jìn)REITs產(chǎn)品，形成具有深市特色的REITs板塊。全力開(kāi)展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，為住房租賃、政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目、保障性住房建設(shè)、商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域提供金融支持。探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者2018年4月中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs。2020年4月證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs相關(guān)工作的通知》明確了采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)。2020年8月證監(jiān)會(huì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（1）明確產(chǎn)品定義與運(yùn)作模式，基金份額發(fā)售方式；（2）嚴(yán)控基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目質(zhì)量；2021年1月上海證券交易所、深圳證券交易所《基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)規(guī)則》明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。私募類REITs占了境內(nèi)REITs的絕大多數(shù)。RCREIT和領(lǐng)帶金融學(xué)院的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，境內(nèi)共發(fā)行85只類REITs，累計(jì)金額達(dá)1785.47億元。2020全年共發(fā)行22單類REITs，發(fā)行