歡迎下載內(nèi)容僅供參考小區(qū)物業(yè)管理方案一、公司情況介紹總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理公司辦公室總經(jīng)理辦公室財務管理部公司拓展部物管管管管管理理理理分處處處處公司圖1 公司管理架構圖我公司采用總經(jīng)理負全權責任的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能結合起來捉信息，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握著公司正常運作的脈搏。向管理要效益是本公司是做好物業(yè)管理工作的根本出發(fā)點提供了人力資源保障。概括地說，本公司的運行機制包括以下內(nèi)容：1、樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和安康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。在用人方面，形成“能者上，庸者下〞2、建立有效的鼓勵機制，努力提高員工的整體素質(zhì)。部培訓、外聘培訓、外送培訓。規(guī)定主任主管都要持證上崗，必須會操作電腦。3、建立有效的鼓勵機制，努力培養(yǎng)員工發(fā)奮向上的精神風貌。鼓勵機制包括三種，一是榮譽鼓勵，二是參與鼓勵，三是物質(zhì)鼓勵。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在的問題、開展規(guī)劃等，平時節(jié)氣組織員工聯(lián)誼活動，每年春節(jié)都要宴請全體員工，并進展座談、評選先進個人、先進集體。4宣傳之事都由公司領導親自抓，在規(guī)X企業(yè)形象上堅持從大處著眼，從小事做起。從策行為規(guī)X公司倡導的是“以人為本，偶管理于效勞〞的思想利益和個人的尊嚴而努力工作。1、對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。2、理工作的重要條件。3臨時租房的住戶、公司戶等。因為每一個不同的人，都可以為我們的企業(yè)形象帶來一樣的正面或負面影響。4、不在住戶與來往客人面前斥責員工。因為讓外人看到領導斥責、爭吵的場面，會使他們感到厭惡難受和蔑視.同時，也維護了員工的根本尊嚴。5、以節(jié)約為榮，視浪費為恥。公司經(jīng)常教育員工，從一把刷子到一X紙，都不充許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復再反復〞，比方油刷、電腦用紙等。6、培養(yǎng)住戶的自律杜絕任何形式的警告牌將對住戶與來客的防X式管理轉換為疏導式。比方，在我們的小區(qū)內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰… 違者罰款〞等字樣的警告牌清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。這就是一種自律，就如同你走進金碧輝煌、明亮映人的五星級大酒店大堂，人人都不由自主地產(chǎn)生這種自律，絕對不好意思也不忍去破壞它。7、重視領導作用，發(fā)揮“群體效能〞。一個企業(yè)要成為強者，就要依靠群體的作用，依靠團結奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。公司每做出一項重要決定與決策，都是經(jīng)過集體討論而確定的，盡量防止出現(xiàn)偏差。的經(jīng)濟底閥與社會效益。三、擬采取的管理方式1、管理處內(nèi)部管理架構圖〔圖2〕市房管局市房管局物業(yè)管理##業(yè)主委員會物業(yè)分公司####物管處主任收費員〔兼〕員維修主管〔兼〕保安主管〔兼〕日常維護維修保安部保潔部管理處內(nèi)部管理架構圖〔圖2〕2、機構設置3、運作機制糾正，做到有布置、有檢查、在總結，從而保證了管理的有效性。4、工作流程〔圖3〕本公司與##物業(yè)管理分公司將嚴格按照公司針對##苑區(qū)的具體情況所崗位培訓崗位培訓規(guī)章制度的建立物業(yè)接收日常管理與維修養(yǎng)護收費員〔兼〕樓宇管理員〔兼〕保安主管〔兼〕保潔主管〔兼〕日常維護維修保安部保潔部完善配套與各部門關系的協(xié)調(diào)圖3 工作流程圖5、信息反應渠道對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序動能力和工作效果。同時，還要根據(jù)每個人當時的個性心理人？向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環(huán)境得到不同的鼓勵。利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關心等，去引導員工進展正氣得到上升邪氣受到壓制。6、管理工作的控制方式科學、全面、嚴格的質(zhì)量保證體系與崗位責任制、各項規(guī)章管理制度。嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化的鼓勵手法。與時細致的思想教育工作，團結向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。融洽的住管雙方關系，暢順的溝通渠道。小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接掌握的“經(jīng)理意見箱〞，隨時征集住戶的廣泛意見。到達收支平衡。141321321共分早、中、晚三班，其中每個班門崗4313〔1〕、設主管1人〔兼〕；〔224〔1〕、設主管1人〔兼〕；〔265〔1〕、設主管1人〔兼〕；〔22五、管理規(guī)章制度按公司的規(guī)XXX〔1〕管理運作制度部份六、本公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理。1、在##苑區(qū)管理處，我們將分小區(qū)工程〕建立資料、小區(qū)住戶資料和日常管理資料三局部進展檔案的建立和集中管理。2這些應包括：結構、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙與資料。情況等，這局部資料主要以3、日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人中檔案、公用設備設效勞質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄與處理情況、重大事件記錄等等。在檔案資料保管方面，管理處將本著平安、完整、##、方便查閱的原則設專人專柜保管。七、##苑區(qū)各項管理指標與措施第一部份 物管費的收取標準與其它1、住宅物管費收費標準為平方米2、營業(yè)房物管費收費標準為元/平方米，以上均按產(chǎn)權面積計算。第二部份 房屋與維修管理1、對房屋共用部位進展日常管理和維修養(yǎng)護，檢修和保養(yǎng)記錄完整；2X圍的與時組織修復；屬于大、中修X主大會或業(yè)主委員會提出報告，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道與其他共用部位的門窗、玻璃等，定期進展維修，記錄完整；4、對小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為與時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關行政主管部門。5、各棟、單元〔門、戶有明顯標志第三部份 公用設施設備管理1具體做法：〔1〕定期對綠化柵欄與各園大門進展油漆；定期對各園的坐椅等建筑小品進展養(yǎng)護；定期對樓道扶手進展維護，對損壞部份與時予以修復；2、建立公用設施設備檔案〔設備臺賬〕，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄完整。3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)X；設施設備運行正常。4X圍的，與時組織修主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決議，組織維修或更新改造。5、在消防設施管理方面，落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)視執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損906、容易危與人身平安的設施設備有明顯警示標志和防X故障有應急方案。第四部份 公共秩序維1、小區(qū)24小時值勤。2、公布業(yè)主投訴與求助。3、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡邏一次。4、大門門崗室保持干凈。5、公共秩序維護隊員統(tǒng)一做裝，佩戴工作牌。6、文明用語。7、各項工作記錄完整。8、消防實行管理處全員義務消防員制，并定期進展培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，與時處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防平安。第五部份 清潔綠化1、為方便住戶，適當增加小區(qū)垃圾桶數(shù)量，生活垃圾做到日產(chǎn)日清，至少每天清運1次。211113、小區(qū)內(nèi)公共雨、污管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況與時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常情況與時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、定期對小區(qū)的植物進展修剪，灑藥、除草等第六部份 物管處工作1、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌。2、文明用語，虛心聽取業(yè)主與業(yè)主委員會的意見和建議。3、定期向業(yè)委會匯報工作，每年終與業(yè)主委員會召開茶話會，匯報總結本年度工作。4、每逢大的節(jié)假日對小區(qū)進展適當?shù)墓?jié)日布置(比方國慶節(jié)在各小區(qū)大門擺放鮮花、春