正本重慶綦江L01-3/02地塊建筑方案設(shè)計(jì)投標(biāo)方案副本重慶綦江L01-3/02地塊建筑方案設(shè)計(jì)投標(biāo)方案綦江東部新城——學(xué)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方QIJIANGEASTNEWCITYCONCEPT

DESIGN——

HOUSEPROJECT效果展示EFFECTDISPL

AY規(guī)劃PLANNIN前期分析EARLY

ANALYSIS產(chǎn)品PRODUC項(xiàng)目定位PROJECT

POSITIONING豎向VERTICA項(xiàng)目愿景PROJECT

VISION專項(xiàng)SPECIAL方案一鳥瞰圖效果圖方案一主入口沿街效果圖方案一內(nèi)庭效果圖方案一單體效果圖方案一內(nèi)庭效果圖方案一內(nèi)庭效果圖方案一次入口效果圖方案二鳥瞰圖方案二沿街商業(yè)效果圖方案二內(nèi)庭效果圖方案三鳥瞰圖方案四鳥瞰圖PLANNING

|SCHEME

4前期Pre-phase前期分析

|宏觀區(qū)位EARLY

ANALYSIS

|MACRO

LOCATION重慶CHONGQINGN北項(xiàng)目區(qū)位——城市價(jià)值綦江位于重慶主城南部，是重慶都市區(qū)戰(zhàn)略支點(diǎn)城市；渝黔合作、西部陸海新通道建設(shè)、綦萬一體化為城市發(fā)展提供新動(dòng)力?；豐ITEPROJECT

LOCATION南川NANCHUAN江津JIANGJINW

西東

EThe

base

is

located

inthe

easternNew

townofQijiangDistrict,

Chongqing

municipalityIsthefuture

qijiang

citycore

area,government

affairs

andculturalcenter,tradeandfinancial

center,science,education,

sports

andart

center,modernlandscape

garden

city.綦江區(qū)QIJIANG南S貴州省GUIZHOU前期分析

|發(fā)展結(jié)構(gòu)EARLY

ANALYSIS

|DEVELOPMENT

STRUCTURE經(jīng)開區(qū)

JINGKAIDISTRICT東部新城XINCHENGDISTRICT基地SITE第二輪擴(kuò)張第三輪擴(kuò)張河?xùn)|區(qū)HEDONGDISTRICT第一輪擴(kuò)張老城區(qū)OLDCITYEASTERN

NEW

CITYIS

THE

QIJIANGDISTRICT

SOUTH

GATE

WAY

—綦江發(fā)展方向：老城、東部新城為雙核，主力向東、向北兩向發(fā)展—

QIJIANGDISTRICT

OFTHEMAINCITYEXPANSION

AREAQijiangurban

planning

presents

a

"one

cityandfour

plates",

from

west

to

eastdevelopment

pattern,

theeastern

new

cityhas

become

the

focus

ofurbandevelopment.綦江城區(qū)規(guī)劃呈現(xiàn)“一城四板塊”、向東擴(kuò)展的規(guī)劃布局使東部新城成為綦江新一輪擴(kuò)展開發(fā)的重點(diǎn)。是未來綦江城市核心區(qū)域、政務(wù)文化

中心、商貿(mào)金融中心、科教體藝中心、現(xiàn)代山水園林城市。前期分析

|生態(tài)景觀EARLY

ANALYSIS

|ECOLOGICAL

LANDSCAPE太公山通惠河馬槽河基地SITE綦江河翠屏山公園古劍山EASTERN

NEW

CITYIS

THE

QIJIANGDISTRICT

SOUTH

GATE

WAY

—綦江山水之城——四面環(huán)山，三水交匯—

QIJIANGDISTRICT

OFTHEMAINCITYEXPANSION

AREAQijiangurban

planning

presents

a

"one

cityandfour

plates",

from

west

to

eastdevelopment

pattern,

theeastern

new

cityhas

become

the

focus

ofurbandevelopment.山水環(huán)繞，藍(lán)綠交織，山間青如染，水上橋如虹，儼然一幅山水畫卷，重重大山在守護(hù)住了綦江的同時(shí)，也留住了天地間的靈氣，當(dāng)仁不讓的生態(tài)綠色城、品質(zhì)人居樂活地。前期分析

|用地規(guī)劃EARLY

ANALYSIS

|LAND

PLANNING通惠食品加工園區(qū)中央商務(wù)中心科教中心政務(wù)中心高鐵組團(tuán)東部新城是未來綦江城市中心——項(xiàng)目位于東部新區(qū)科教組團(tuán)東部新城是綦江城區(qū)拓展主方向，綦萬一體化發(fā)展核心區(qū)，定位為綦江政務(wù)、商業(yè)科教、交通、金融、產(chǎn)業(yè)、信息、康養(yǎng)八大中心，是重慶主城都市區(qū)戰(zhàn)略重要支點(diǎn)

center,industrialparkandother

composite

multi-functional

areas.THE

REGION

HAS

GREAT

POTENTIAL

FORFUTURE

DEVELOPMENTThe

base

and

itssurrounding

areas

aremainlyresidential,

education,

etc.,

arelocated

inthecentralbusiness

center,education

center,administrativeofficeLANDFOREDUCATIONCOMMERCIALLAND教育用地辦公用地文體用地商辦用地居住用地醫(yī)療用地產(chǎn)業(yè)OFFICESPACECULTURAL

LANDRESIDENTIALLANDMEDICALLAND前期分析

|區(qū)位配套EARLY

ANALYSIS

|LOCATIONSUPPORTINGQIJIANG

VOCATIONAL

AND

綦江職業(yè)技術(shù)學(xué)校TECHNICAL

SCHOOL奧特萊斯CEMETERY

PRIMARY

陵園小學(xué)綦江民政，國稅，SCHOOL檔案局

ARCHIVESBUREAU婦幼保健院

MATERNAEGEAN

SEA

愛琴海購物公園HEALTH

CSHOPPING

PARK綦江中醫(yī)肛腸醫(yī)院

TRADITIONAL

CHINESE

MEDICINEANORECTAL

HOSPITAL公安消防PUBLICSECURITYFIREFIGHTINGCHONGQINGINSTITUTE

重慶外語外事學(xué)院OFFOREIGNLANGUAGESAEGEAN

SEA

橙天地歡悅SHOPPING

PARK萬達(dá)廣場WANDAPLAZA環(huán)保局，招商局QIJIANG

MIDDLE綦江中學(xué)SCHOOL規(guī)劃公園綠地規(guī)劃公園綠COMPLETE

SUPPORTINGFACILITIESINTHEAREAThe

base

is

close

to

Tonghui

River,

and

there

areschools

and

medicalfacilitieswithin1KM,and

largecommercial

facilities

andculturaland

sports

facilities

within2KM.The

supporting

facilities

arerelativelymature.項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，教育，行政，商業(yè)，醫(yī)療，公園配套齊全基地1KM范圍內(nèi)有學(xué)校與醫(yī)療配套，2KM范圍內(nèi)有大型商業(yè)配套與文化體育配套，配套相對成熟。商業(yè)用地學(xué)校用地醫(yī)療用地公園用地行政用地LANDFOREDUCATIONOFFICESPACECULTURAL

LANDCOMMERCIAL

LAND前期分析

|區(qū)域交通EARLY

ANALYSIS

|REGIONAL

TRAFFIC軌道站點(diǎn)綦萬高速

QIWANEXPRESSWAY基地綦江汽車站軌道站點(diǎn)登科府綦江綦江東站區(qū)域交通便捷，通達(dá)度高基地距離綦江東站直線距離3.6KM，車程18分鐘，公交出行約30分鐘距離綦江客運(yùn)站1.4KM，車程7分鐘，公交出行約25分鐘；交通便利。CONVENIENT

REGIONAL

TRANSPORTATION,

HIGHACCESSIBILITYThe

base

is

far

from

QijiangEastStation

3.6KM,

18

minutes

drive,bus

travel

about30

minutes1.4KM

from

Qijiang

passenger

station,7

minutes,

bus

about

25

minutes;convenient

transportation.前期分析

|區(qū)域交通EARLY

ANALYSIS

|REGIONAL

TRAFFIC交通便捷，城市快軌待建通惠大道為城市主干道四面道路建成多站點(diǎn)公交體系北側(cè)中長期規(guī)劃城市快軌交通體系完善，區(qū)域價(jià)值較高公交站點(diǎn)THE

SURROUNDING

TRAFFICCONDITIONSHAVE

THE公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)POTENTIAL

FORDEVELOPMENTThe

eastside

ofthe

base

is

Qijiangurbantrunk

road,

around

a

number

of

branches,allroads

have

bus

stops,and

the

northlong-termplanning

ofrailtransitstations,the

transportationsystemwillpromote

theoveralldevelopment

ofthebase.公交站點(diǎn)城市主干道公交站點(diǎn)多站點(diǎn)公交體系公交站點(diǎn)中長期規(guī)劃城市快軌站點(diǎn)前期分析

|區(qū)位總結(jié)EARLY

ANALYSIS

|LOCATIONSUMMARY綦江東部新城是城市發(fā)展主力方向，是綦江未來城市中心，區(qū)域內(nèi)配套逐步成熟，眾多政府機(jī)關(guān)入駐,區(qū)域依托政務(wù)、科教、商業(yè)三大核心要素，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。城市價(jià)值：綦江位于重慶主城南部，是重慶都市區(qū)戰(zhàn)略支點(diǎn)城市。渝黔合作、西部陸海新通道建設(shè)、綦萬一體化為城市發(fā)展提供新動(dòng)力。景觀格局：綦江四面環(huán)山，三水交匯，定位為現(xiàn)代山水園林城市。區(qū)域價(jià)值：東部新城位于綦江東部，是綦江城市主力外拓方向。各大政府行政機(jī)關(guān)紛紛入駐，東部新城是未來綦江城市中心。交通價(jià)值：東部新城已有綦江東站、高速通惠出入口等重點(diǎn)交通項(xiàng)目，交通便利，中長期規(guī)劃有城市快軌站點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)價(jià)值：東部新城布局通惠食品加工園，臨近永城現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)園，打造產(chǎn)城融合大城，具備人口吸附能力。配套價(jià)值：項(xiàng)目三公里生活圈內(nèi)，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套齊全，規(guī)劃兌現(xiàn)度高。風(fēng)險(xiǎn)不足：綦江距重慶主城較近，大量購房客戶外溢至主城。前期分析|規(guī)劃解讀EARLY

ANALYSIS

|PLANNINGINTERPRETATION主城來向陽光城·翡麗云邸SUNSHINECITY·PHILIPPECLOUDMANSION規(guī)劃條件用地面積：88492.00㎡容積率：≤2.5星月國際THESTARS

OF

THEINTERNATIONAL總計(jì)容面積：221230㎡限高：80M建筑密度：

≤35%綠地率：≥30%退軌道保護(hù)線15米配建要求配建一處9班幼兒園，占地面積≥2700㎡配建一處垃圾站建筑控制線10米南方大學(xué)時(shí)代（南方玫瑰灣）配置體育活動(dòng)場地：1.5平方米/戶配建通信基站預(yù)留電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施SOUTHERNUNIVERSITYERA建筑控制線15米建設(shè)用地紅線60<H<100M,面寬<40M建筑控制線12米H＝24M其他要求1.容積率>1.5的居住用地，需設(shè)置架空層2.退讓學(xué)校用地，需加退3M3.裝配式建筑體量不少于30%建筑控制線4米H<24M，山墻面臨近學(xué)校用地加退3M秋實(shí)小區(qū)（高層）VILLAGE

INAUTUMN陵園小學(xué)CEMETERYPRIMARYSCHOOL星月國際THESTARS

OF

THEINTERNATIONAL至南方翻譯學(xué)院主城來向260.00前期分析|原始地形EARLY

ANALYSIS

|PRIMITIVETOPOGRAPHY場地內(nèi)最大高差約48米，道路高差約32米陽光城·翡麗云邸SUNSHINECITY·PHILIPPECLOUDMANSION星月國際THESTARS

OF

THEINTERNATIONAL264.84整體呈東北側(cè)向西南側(cè)爬坡態(tài)勢東接通惠大道為低處，標(biāo)高為264.23南臨陵圓小學(xué)為最高點(diǎn)，標(biāo)高312.66整體高差約48米，坡向分布不均勻270.44264.23265.58266.80THE

SITEELEVATION

——HEIGHTDIFFERENCE,

ABOUT

48

METERSThe

whole

base

climbs

from

the

northeasttothe

southwestEastconnectedto

huiAvenuefor

thelowpoint,the

elevation

is

264.84NanLingyuan

Primary

School

is

the

highest南方大學(xué)時(shí)代SOUTHERNUNIVERSITYERApoint

withthe

elevation

of312.66The

overallheight

difference

is

about

48meters274.83308.23270.08295.12312.66秋實(shí)小區(qū)VILLAGE

INAUTUMN296.00陵園小學(xué)CEMETERYPRIMARYSCHOOL星月國際THESTARS

OF

THEINTERNATIONAL至南方翻譯學(xué)院前期分析

|場地現(xiàn)狀12EARLY

ANALYSIS

|SITESTATUS現(xiàn)狀山體，周邊均已開發(fā)基地為現(xiàn)狀山體，有農(nóng)作物在生長周邊均已開發(fā)或正在開發(fā)東側(cè)為安置房與住宅小區(qū)西側(cè)陽光城與南方大學(xué)時(shí)代在建南側(cè)陵園小學(xué)東南側(cè)秋實(shí)小區(qū)正在平場施工中THE

CURRENT

MOUNTAIN,THESURROUNDING

AREAS

HAVEBEENDEVELOPED3The

base

is

the

currentmountain,

andcrops

aregrowing,

the

surrounding

havebeen

developed

oris

being

developed,

theeastis

the

resettlement

housing

andresidential

community,

the

westSunshineCityand

Southern

Universityareunderconstruction,

the

south

cemetery

primaryschool,

the

southeast

Qiushi

community

isunder

construction312前期分析

|場地總結(jié)EARLY

ANALYSIS

|SITESUMMARYS

W

O

T優(yōu)勢劣勢機(jī)遇挑戰(zhàn)StrengthsWeaknessesOpportunityThreat?

教育資源豐富?

基地豎向關(guān)系復(fù)雜?

場地高差帶來豐富空間?

城市標(biāo)桿形象的樹立地塊南側(cè)學(xué)校集聚，幼兒園，陵園小寫，綦江中學(xué)，重慶外語外事學(xué)院，將為周邊社區(qū)提供極佳的教育配套。地塊道路與內(nèi)部均存在復(fù)雜高差，成本控制難度較大?；焕麨橛欣脠龅馗卟顮I造高低錯(cuò)落的豐富空間層次。如何在規(guī)劃、建筑立面設(shè)計(jì)上脫穎而出，樹立城市標(biāo)桿形象。?

東側(cè)多安置房，品質(zhì)較差?利用學(xué)區(qū)，營造教育大盤?打造創(chuàng)新產(chǎn)品?

片區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ笥玫夭灰?guī)則，北側(cè)與東側(cè)均為高層的安置房。全齡教育布局，文脈由此生長，書香寶地，學(xué)府相伴，名師領(lǐng)航?？偨Y(jié)市場產(chǎn)品亮點(diǎn)，進(jìn)行結(jié)合和創(chuàng)新，從產(chǎn)品力上脫穎而出，增加項(xiàng)目的競爭力。東部新城市綦江城市拓展主要區(qū)域；是綦江未來城市新中心，交通體系相對完善，規(guī)劃城市快軌?

市場競爭壓力較大周邊競品眾多，競爭激烈，需尋求突圍。?

場地高差的最優(yōu)解?

品牌優(yōu)勢場地內(nèi)等高線密集，高差較大，如何在結(jié)合場地高差做設(shè)計(jì)，

兼顧成本。中國鐵建，世界500強(qiáng)央企品牌，市場信賴度高。項(xiàng)目Projectpo項(xiàng)目定位

|市場成交情況PROJECT

POSITIONING|MARKET

TURNOVER2021年綦江三大板塊住宅成交情況：成交套數(shù)（套）成交面積（萬方）占比建面均價(jià)（元/㎡）73%53.426000500040003000200010000605040302010080%70%60%50%40%30%20%10%0%6000500040003000200010000538646885069360516%112511.018.3311%753東部新城開發(fā)區(qū)老城區(qū)東部新城開發(fā)區(qū)老城區(qū)東部新城開發(fā)區(qū)老城區(qū)東部新城開發(fā)區(qū)老城區(qū)綦江市場經(jīng)過三輪擴(kuò)張，形成了東部新城、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)三大板塊的城市格局老城區(qū)剛需為主，低價(jià)走量；開發(fā)區(qū)居住舒適度低，發(fā)展受限；東部新城主核發(fā)展，有量有價(jià)QijiangMarketAfterThree

Rounds

OfExpansion,

The

FormationOfThe

EasternNewCity,Development

Zone,The

OldCityThree

PlatesOfThe

Urban

Pattern;EasternNewCity

OfThe

MainCore

Development,

QuantityAndPrice;Development

Zone

LowLivingComfort,

Limited

Development;

The

OldCity

MainlyRigidDemand,

LowPriceQuantity.項(xiàng)目定位

|業(yè)態(tài)分析PROJECT

POSITIONING|PAT

TERNANALYSIS綦江2015-2021年業(yè)態(tài)成交結(jié)構(gòu)綦江2021年住宅各業(yè)態(tài)成交情況100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%￥7,000￥6,000￥5,000￥4,000￥3,000￥2,000￥1,000￥04%4%7%8%16%23%高層占比高層成交情況13%￥6,320￥6,163成交套數(shù)成交面積占比成交均價(jià)套均總價(jià)板塊￥5,844￥5,827(套)(萬方)(元/m')(萬元/套)￥5,433東部新城老城4091112536040.1111.013.5873%20%7%506836054235471949.6935.2742.1446.29￥4,920￥3,92075%￥4,837￥4,757￥3,796￥4,765￥4,719開發(fā)區(qū)合計(jì)￥4,210557654.70100%￥3,776洋房占比洋房成交情況成交套數(shù)成交面積占比成交均價(jià)(元/m')套均總價(jià)(萬元/套)板塊(套)(萬方)東部新城老城904—12.09—72%—6140—82.10—23%開發(fā)區(qū)合計(jì)39312974.7516.8328%100%5030582750.7475.6396%96%93%91%80%79%75%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年高層洋房別墅高層價(jià)格走勢洋房價(jià)格走勢剛需主導(dǎo)市場，改善占比逐步增加?xùn)|部新城是成交主要區(qū)域；為綦江價(jià)格高區(qū)近三年綦江高層價(jià)格相對平穩(wěn)，洋房價(jià)格呈下降趨勢高層5068元/㎡，洋房6140元/㎡，溢價(jià)空間約1000元/㎡Just

need

to

dominate

themarket,the

proportion

ofimprovement

graduallyincreasedIn2021,

Qijianghigh-rise

transaction

accounted

for

75%,

foreign

houses

accounted

for

23%EasternNewCity

isthe

maintransactionarea;Qijianghigh

price

areaThe

high-rise

is

5068

yuan

/㎡,theforeign

is

6140

yuan

/㎡,premium

is

about

1000

yuan/㎡項(xiàng)目定位

|項(xiàng)目情況PROJECT

POSITIONING|PROJECT

STATUS高層標(biāo)桿項(xiàng)目—千山天域，月均成交103套，套均總價(jià)50萬元，建面均價(jià)5386元/㎡洋房標(biāo)桿項(xiàng)目—奧園金瀾灣，月均成交17套，套均總價(jià)63萬元，建面均價(jià)5211元/㎡2021年綦江高層項(xiàng)目成交TOP102021年綦江洋房項(xiàng)目成交TOP10成交面積（萬㎡）建面均價(jià)成交套數(shù)套均總價(jià)成交面積（萬㎡）建面均價(jià)成交套數(shù)（套）套均總價(jià)項(xiàng)目板塊項(xiàng)目板塊（元/㎡）（套）

（萬元/套）（元/㎡）（萬元/套）恒大世紀(jì)夢幻城

東部新城11.6811.678.783.742.912.562.142.091.791.7452015368355538675343483642183775546553371173124490638729927422920513117252503437524539387554恒大世紀(jì)夢幻城

東部新城奧園金瀾灣

開發(fā)區(qū)5.592.482.242.151.211.020.740.610.400.2367605211568552494638507863625234638555753872051741811068098637362536576679967千山天域東部新城康德城市花園老城南方大學(xué)時(shí)代

東部新城金科御景江灣

東部新城融創(chuàng)公園學(xué)府

東部新城橙天地歡悅城

東部新城金科御景江灣

東部新城榮潤半山國際金沙御景開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)渝南小區(qū)千山美岸普惠康城開發(fā)區(qū)老城紅星國際廣場

東部新城融創(chuàng)公園學(xué)府

東部新城6248東部新城普惠康城東部新城東部新城26南方大學(xué)時(shí)代

東部新城南方玫瑰灣19項(xiàng)目定位

|面積段分析PROJECT

POSITIONING|AREA

SEGMENT

ANALYSIS2021年高層成交面積情況綦江高層面積段80-120㎡，占比83%；總價(jià)段30-60萬元，占比81%Qijianghigh-rise

areasection

of80-120

㎡,accounting

for

83%The

total

pricesection

is

300,000-600,000

yuan,

accounting

81%2021年洋房成交面積情況綦江洋房面積段100-140㎡，占比76%；總價(jià)段40-90萬元，占比83%Qijiangforeign

house

areasection

100-140

㎡,accounting

for

76%The

total

pricesection

is

400,000-900,000

yuan,

accounting

83%項(xiàng)目定位

|業(yè)態(tài)存量PROJECT

POSITIONING|STAT

E

STOCK東部新城，存量216萬方，占比87%；高層存量173萬方，去化周期4.7年；洋房存量39萬方，去化周期5.3年。綦江主城區(qū)板塊/業(yè)態(tài)廣義庫存情況綦江業(yè)態(tài)存量表250706050403020100高層(萬㎡)12.8洋房(萬㎡)8別墅(萬㎡)63.4老城00439.22001501005050.6開發(fā)區(qū)012.139.7東部新城173.239.217.418.4綦江業(yè)態(tài)去化周期表高層去化周期

洋房去化周期

別墅去化周期10.1（月）（月）（月）00老城10.117.40812.8173.212.10-10開發(fā)區(qū)039.70老城開發(fā)區(qū)東部新城高層(萬㎡)洋房(萬㎡)洋房去化周期（月）別墅(萬㎡)別墅去化周期（月）東部新城50.663.418.4高層去化周期（月）項(xiàng)目定位

|周邊競品PROJECT

POSITIONING|PERIPHERAL

COMPETITIONPERIPHERAL

COMPETING

PRODUCTS高層：4000+元/㎡合院疊拼（規(guī)劃中）高層：5000+元/㎡洋房：6000+元/㎡橙琿·南州花城陽光城·翡麗云邸SITE高層：5470元/㎡洋房：6390元/㎡普惠康城南方大學(xué)時(shí)代高層：5000-5800元/㎡東部新城中心千山天域小高：6000元/㎡高層：5700元/㎡高層：5000+元/㎡洋房：5800元/㎡中鐵·登科府紅星國際廣場橙琿隨園金科御景江灣小高：5300元/㎡（月去化14套）洋房：5700元/㎡（月去化15套）疊拼：10000元/㎡高層：5000+元/㎡洋房：6000+元/㎡聯(lián)排：13000元/㎡融創(chuàng)公園學(xué)府聯(lián)排：15000元/㎡疊拼：10000元/㎡高層：3700-5000元/㎡洋房：6000+元/㎡EAST

NEW

CITYBUILDINGREAL

ESTATE

ISNUMEROUS,

FIERCE東部新城樓盤眾多，競爭激烈，多以高層加洋房為主，價(jià)差不大基地緊鄰陽光城與南方大學(xué)時(shí)代，直面競爭，區(qū)域內(nèi)洋房與高層的價(jià)差較小，洋房在6000左右，高層在5000左右。COMPETITION,

THE

PRICE

DIFFERENCEIS

NOT

LARGEThe

base

is

close

to

Sunshine

City

and

Southern

University,facing

the

competition,the

pricedifference

between

the

houses

and

thehigh-rise

houses

inthe

region

issmall,the

houses

areabout

6000,

and

the

high-risehouses

areabout

5000.項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息中國鐵建·登科府項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——綦江中學(xué)旁重慶鐵豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模（畝）155容積率2.5計(jì)容面積（萬㎡）25.8項(xiàng)目賣點(diǎn)教育學(xué)府盤首開時(shí)間產(chǎn)品類型2021年11月去化情況（萬㎡）——T8高層26F+T4小高17F+T2洋房8+1F高層：5900元/㎡高層77-108㎡小高層91-97㎡洋房107-158㎡戶型面積（㎡）客群定位單價(jià)區(qū)間（元/㎡）小高：6350元/㎡洋房：7700元/㎡剛改及首改高層小高層SITE77㎡兩房一衛(wèi)108㎡三房兩衛(wèi)96㎡三房兩衛(wèi)98㎡三房兩衛(wèi)總結(jié)：高層線性布置，小高及洋房分別成組團(tuán)HIGH-RISE

LINEAR

LAYOUT,

SMALL

HIGH

ANDWESTERN-STYLE

HOUSEINTOGROUPS中鐵·登科府項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息核心競品——南方·大學(xué)時(shí)代項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——川外重慶南方翻譯學(xué)院綦江校區(qū)內(nèi)重慶南方集團(tuán)規(guī)模（畝）60065容積率1.8計(jì)容面積（萬㎡）項(xiàng)目賣點(diǎn)臨學(xué)校、近商圈、交通便捷未推未售22.5萬㎡去化情況（萬㎡）

（其中高層1.6萬㎡，洋房2.8萬㎡）2021年銷售小高層172套，洋房174套首開時(shí)間產(chǎn)品類型2015年2月T8小高17+1F+T6小高17+1F+T2平層/躍層洋房8F+疊拼小高：5340元/㎡（月去化14套）小高85-115㎡洋房130-150㎡疊拼130-150㎡洋房：5690元/㎡（月去化15套）疊拼：10000元/㎡戶型面積（㎡）客群定位單價(jià)區(qū)間（元/㎡）聯(lián)排：13000元/㎡剛需及改善小高層洋房SITE南方大學(xué)時(shí)代95㎡三房雙衛(wèi)117-120㎡三房兩衛(wèi)99㎡三房兩衛(wèi)125㎡四房兩衛(wèi)總結(jié)：容積率低，高品質(zhì)社區(qū)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較為豐富，城市典型大盤項(xiàng)目，項(xiàng)目同區(qū)域核心競品LOW

FLOOR

AREARATIO,

HIGH-QUALITY

COMMUNITY,PRODUCTISALSO

TOO

RICH,URBANTYPICAL

LARGE-SCALE

PROJECTS,PROJECTS

WITH

REGIONAL

CORE

COMPETITIVEPRODUCTS項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息核心競品——千山天域項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——通惠大道重慶市千山萬水置業(yè)有限公司規(guī)模（畝）20042容積率3.5計(jì)容面積（萬㎡）項(xiàng)目賣點(diǎn)商圈中心、配套齊全、交通便捷未推未售17.3萬㎡，首開時(shí)間產(chǎn)品類型2019年6月去化情況（萬㎡）2021年銷售套數(shù)為1244套T7-T10高層T8高層76-98㎡T10高層51-73㎡戶型面積（㎡）客群定位單價(jià)區(qū)間（元/㎡）小高：5470元/㎡(下半年月均44套)剛需SITE79㎡兩房一衛(wèi)94㎡三房一衛(wèi)98㎡三房一衛(wèi)109㎡三房兩衛(wèi)千山天域總結(jié)：區(qū)域去化標(biāo)桿，全高層，容積率高，核心賣點(diǎn)為區(qū)域位置優(yōu)勢REGIONAL

DE-BENCHMARKING,FULL

HIGH-RISE,

HIGH

FLOOR

AREARATIO,

THECORE

SELLINGPOINT

FORREGIONAL

LOCATION

ADVANTAGE項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息核心競品——普惠康城項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——通惠大道重慶市精惠置業(yè)有限公司規(guī)模（畝）14022容積率2.2計(jì)容面積（萬㎡）項(xiàng)目賣點(diǎn)商圈中心、配套齊全、交通便捷未推未售5萬㎡，其中高層1.6，洋房2.82021年銷售高層131套，洋房26套首開時(shí)間產(chǎn)品類型2019年去化情況（萬㎡）T5高層30F+T2平層洋房7-8F+T2躍層洋房6FT5高層115-146㎡平層洋房126-149㎡躍層洋房139-145㎡高層：5470元/㎡(月去化11套)戶型面積（㎡）客群定位單價(jià)區(qū)間（元/㎡）洋房：6390元/㎡剛需及改善高層洋房SITE138.97㎡四房兩衛(wèi)146.37㎡四房兩衛(wèi)150㎡四房兩衛(wèi)普惠康城總結(jié)：區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，容積率低，定位改善類，核心賣點(diǎn)為區(qū)域位置優(yōu)勢REGIONAL

PRICE

BENCHMARKING,LOW

FLOOR

AREARATIO,

POSITIONING

IMPROVEMENTCATEGORY,

THECORE

SELLINGPOINT

FOR

REGIONAL

LOCATION

ADVANTAGE項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS一級競品——橙琿·南州花城一級競品——融創(chuàng)公園學(xué)府一級競品——陽光城項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息綦江東部新城——高鐵站旁重慶九五置業(yè)有限公司項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目地址開發(fā)商規(guī)模（畝）計(jì)容面積（萬㎡）項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——綦江體育中心北側(cè)重慶旭發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址綦江東部新城——通惠大道開發(fā)商重慶市綦江區(qū)煦江房地產(chǎn)有限公司315容積率2.9規(guī)模（畝）35053容積率2.0規(guī)模（畝）108容積率2.49品牌標(biāo)桿、緊鄰高鐵站、交通便捷計(jì)容面積（萬㎡）影視文旅IP、配套齊全、61項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)計(jì)容面積（萬㎡）交通便捷24.5項(xiàng)目賣點(diǎn)生態(tài)住宅小區(qū)，區(qū)位價(jià)值未推未售高層32萬㎡，洋房2萬㎡2021年銷售高層387套，洋房48套未推未售高層40萬㎡，別墅7萬㎡2021年銷售高層144套2021年9月19去化情況（萬㎡）去化情況（萬㎡）去化情況（萬㎡）首開時(shí)間產(chǎn)品類型首開時(shí)間產(chǎn)品類型2019年4月首開時(shí)間產(chǎn)品類型2019年5月未推未售：高層5.8萬㎡日首開T6高層32F+T2洋房8F/9FT6/T7高層+洋房+合院別墅（規(guī)劃中）T6/T8高層33F

+小高11F+

T2洋房6F+聯(lián)排4F高層90-120高層85-118高層：3940元/㎡(月去化28套)洋房：5830元/㎡(去化緩慢)T8高層85-高層：3870元/㎡(月去化32套)㎡洋房100-160㎡單價(jià)區(qū)間（元/高層：5000+元/㎡洋房：6000+元/㎡㎡單價(jià)區(qū)間（元/116㎡洋房120-140㎡單價(jià)區(qū)間（元/戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）客群定位戶型面積（㎡）客群定位㎡）洋房--合院--㎡）㎡）洋房：5230元/㎡剛需剛需及改善客群定位剛需及改善總結(jié)：高層產(chǎn)品多為組團(tuán)布置，形成一定尺度的中庭空間，洋房行列式布局，局部圍合HIGH-RISE

PRODUCTSFOR

THEGROUPLAYOUT,

THEFORMATIONOF

ACERTAIN

SIZEOFTHEATRIUM

SPACE,

THEHOUSEROW

LAYOUT,

LOCAL

ENCLOSURE項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS二級競品——金科御景江灣二級競品——紅星國際廣場二級競品——橙項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息通惠新城通惠大道項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目地址開發(fā)商綦江東部新城——濱河大道項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目地址開發(fā)商江區(qū)文龍街道惠濱一路大龍?zhí)?號重慶市元方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶美坤實(shí)業(yè)有限公司重慶旭發(fā)置業(yè)有限公司規(guī)模（畝）182容積率3.2規(guī)模（畝）40590容積率3.5規(guī)模（畝）143容積率1.29計(jì)容面積（萬㎡）計(jì)容面積（萬㎡）49.8項(xiàng)目賣點(diǎn)城市洋房，花園洋房項(xiàng)目賣點(diǎn)景觀與中庭建筑面積（萬㎡）17.15項(xiàng)目賣點(diǎn)景觀未推未售高層4.8萬㎡，洋未推未售高層0.5萬㎡，洋房0.2萬㎡2021年銷售洋房62套去化情況（萬㎡）2018年12月15

去化情況（萬2018年12月15

去化情況（萬

房0.3萬㎡首開時(shí)間產(chǎn)品類型2013年首開時(shí)間產(chǎn)品類型--首開時(shí)間產(chǎn)品類型日㎡）日㎡）2021年銷售高層274套，洋房181套疊拼(兩疊/三疊)+平墅13FT6-T10高層+T5/T6小高+洋房T7高層32F+T2洋房8F/9F高層85-127㎡疊拼140-150單價(jià)區(qū)間（元/聯(lián)排：15000元/㎡疊拼：10000元/㎡高層73-116㎡單價(jià)區(qū)間（元/高層：5000+元/㎡洋房：6362元/㎡戶型面積（㎡）客群定位單價(jià)區(qū)間（元/高層：4836元/㎡洋房：5249元/㎡戶型面積（㎡）

洋房109-130㎡㎡）戶型面積（㎡）

洋房106-123㎡）㎡）㎡㎡客群定位剛需及改善客群定位剛需及改善改善總結(jié)：高層產(chǎn)品多為組團(tuán)布置，形成一定尺度的中庭空間，洋房行列式布局，局部圍合HIGH-RISE

PRODUCTSFOR

THEGROUPLAYOUT,

THEFORMATIONOF

ACERTAIN

SIZEOFTHEATRIUM

SPACE,

THEHOUSEROW

LAYOUT,

LOCAL

ENCLOSURE項(xiàng)目定位

|競品分析PROJECT

POSITIONING|COMPETITIVE

ANALYSIS塔樓洋房競爭級別項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品組合面積段面積段8090100110110120130T8高層T4小高T2洋房77㎡98㎡108㎡三房兩衛(wèi)建筑面積：36.8萬㎡容積率：2.5——中鐵·登科府南方大學(xué)時(shí)代千山天域兩房一衛(wèi)-三房兩衛(wèi)--豎廳

三面寬橫廳

五面寬豎廳

三面寬建筑面積：100萬㎡容積率：1.2T6小高T2洋房疊拼80㎡95㎡100㎡三房兩衛(wèi)豎廳

三面寬124㎡三房兩衛(wèi)橫廳

三面寬兩房兩衛(wèi)三房兩衛(wèi)------（平均容積率）豎廳

三面寬豎廳

三面寬79㎡94㎡98㎡109㎡三房兩衛(wèi)豎廳

三面寬建筑面積：40萬㎡容積率：3.5核心競品一級競品二級競品T6-T10高層兩房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房一衛(wèi)-豎廳

三面寬豎廳

四面寬豎廳

三面寬139建筑面積：34.43萬㎡容積率：2.2T5高層T2洋房115三房兩衛(wèi)126三房兩衛(wèi)普惠康城---四房兩衛(wèi)豎廳

三面寬建筑面積：70萬㎡容積率：2.085㎡93㎡98㎡T6/T7高層合院別墅橙琿·南州花城三房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)------（加別墅）豎廳

三面寬豎廳

三面寬豎廳

三面寬85㎡2+1房一衛(wèi)豎廳

三面寬90㎡97㎡2+1房兩衛(wèi)橫廳

3.5面寬123㎡3+1房兩衛(wèi)橫廳

三面寬129㎡3+1房兩衛(wèi)橫廳

三面寬建筑面積：80萬㎡容積率：3.0T8高層T2洋房融創(chuàng)公園學(xué)府陽光城·翡麗云邸金科御景江灣兩房兩衛(wèi)豎廳

四面寬90㎡99㎡114㎡四房兩衛(wèi)豎廳

三面寬110㎡三房兩衛(wèi)豎廳

三面寬120㎡3+1房兩衛(wèi)豎廳

三面寬130㎡四房兩衛(wèi)豎廳

三面寬建筑面積：24萬㎡容積率：2.49T6高層T2洋房-三房兩衛(wèi)三房兩衛(wèi)豎廳

四面寬豎廳

三面寬72㎡88㎡97㎡115㎡3+1房兩衛(wèi)豎廳

3.5面寬106㎡三房兩衛(wèi)豎廳

兩面寬127㎡四房兩衛(wèi)豎廳

三面寬建筑面積：48萬㎡容積率：3.2T7高層T2洋房兩房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)三房兩衛(wèi)-豎廳

三面寬豎廳

三面寬豎廳

三面寬建筑面積：60萬㎡/100萬㎡（加商業(yè)）T6-T10高層T5/T6小高洋房75㎡2+1房一衛(wèi)豎廳

三面寬90㎡2+1房一衛(wèi)豎廳

三面寬100㎡2+1房兩衛(wèi)豎廳

三面寬111㎡3+1房兩衛(wèi)豎廳

三面寬109㎡三房兩衛(wèi)豎廳

三面寬134㎡四房兩衛(wèi)豎廳

三面寬紅星國際廣場橙輝隨園--容積率：2.78建筑面積：

17萬㎡容積率：1.29聯(lián)排+疊拼------三房一衛(wèi)豎廳三面寬三房兩衛(wèi)豎廳三面寬三房兩衛(wèi)豎廳三面寬四房兩衛(wèi)豎廳三面寬三房兩衛(wèi)豎廳三面寬3+1房兩衛(wèi)

四房兩衛(wèi)總結(jié)T6-T8高層+T2洋房橫廳豎廳三面寬三面寬項(xiàng)目定位

|市場總結(jié)PROJECT

POSITIONING|MARKET

SUMMARY市場格局：老城區(qū)剛需為主，低價(jià)走量；開發(fā)區(qū)居住舒適度低，發(fā)展受限；東部新城主核發(fā)展，有量有價(jià)業(yè)態(tài)存量：東部新城：高層存量173萬方，占比80%，去化周期4.7年；洋房存量39萬方，占比18%，去化周期5.3年市場定位：多以剛需+剛改首改產(chǎn)品為主，剛需主導(dǎo)市場，同質(zhì)化嚴(yán)重，改善型客戶需求無法滿足業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以高層+洋房為主，少量疊墅盤，多圍合布局高層洋房建面溢價(jià)空間約1000元/㎡。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：以三房產(chǎn)品為主，兩房、四房產(chǎn)品為輔，客戶對橫廳豎廳的選擇上無明顯偏好，橫廳產(chǎn)品市場缺失高層：面積段80-120㎡，占比83%；總價(jià)段30-60萬元，占比81%洋房：面積段100-140㎡，占比76%；總價(jià)段40-90萬元，占比83%客戶關(guān)注：地段價(jià)值＞物業(yè)＞周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、教育資源項(xiàng)目定位

|客群來源PROJECT

POSITIONING|SOURCE

OFVISITORS通惠食品加工園區(qū)(剛需)基地1.

企事2.

南川中央商務(wù)中心經(jīng)開區(qū)老城區(qū)政務(wù)中心(改善登科府教育中心(剛需)目標(biāo)客群：老城/企事業(yè)單位的改善客戶與返鄉(xiāng)高資階級融城客戶為主USTOMER

GROUP:

MAINLY

IMPROVE

CUSTOMERS

ANDRONGCHENG

CUSTOMERS根據(jù)市場情況，剛需市場為主導(dǎo)，存量大，剛需客群已被吸收大部分。老城與開發(fā)區(qū)發(fā)展受限，人們追求更舒適的居住環(huán)境?；诟纳剖袌隹杖保景敢贼虢铣菂^(qū)與東部新城企事業(yè)單位改善為核心客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位，返鄉(xiāng)高資階層為機(jī)會(huì)客戶，其他區(qū)縣為偶得客戶。According

to

the

marketsituation,therigiddemand

marketis

the

leading

one,

thestock

is

large,and

therigiddemand

customergroup

has

been

absorbed

most.

Thedevelopment

ofthe

old

cityand

the

development

zone

islimited,

and

peoplepursue

a

more

comfortable

living

environment.

Townshipenterprises

andinstitutions,

returning

high-capitalclassfor

opportunity

customers,

other

districtsand

counties

for

occasional

customers.項(xiàng)目定位PROJECT

POSITIONING本案規(guī)避與“登科府”剛需產(chǎn)品同質(zhì)化競爭，形成項(xiàng)目產(chǎn)品在總價(jià)、客群等維度形成一定差異化首改+再改產(chǎn)品升級

總價(jià)合理

品質(zhì)保證登科府（剛需+首改）本案（首改+再改）高層

—

T8小高

—

T4洋房

—

T2高層

—

T4/T小高

—

T2洋房

—

T2升級規(guī)劃：高層形成中庭景觀，洋房形成組團(tuán)景觀，注重景觀視線的均好性在盛世畫卷中追尋我們世外桃源的向往IN

THEPAINTING

OF

PROSPERITYPURSUEOUR

YEARNINGFOR

A

PARADISEE規(guī)劃Pre-phase規(guī)劃策略

|規(guī)劃解讀MARKET

RESEARCH

|MARKET

ANALYSIS條件輸入條件解讀方向一：固定業(yè)態(tài)，不限比例建面均價(jià)（元/㎡）業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)占比

梯戶比

戶型

戶型面積戶型占比備注T4高層

+洋房3+290-95㎡30%40%30%60%洋房：紅海競爭產(chǎn)品（高貨值）T4：市場空白（走流速）在滿足容積率情況下，尊重地形，貨值最大化。須按任務(wù)書5.2條要求完成相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容高層洋房60-70%30-40%T4T23.5+2

108-112㎡58004+24+2118-122㎡110-115㎡保證去化的前提下，擁有一定貨值68004+2125-130㎡40%方向二：固定價(jià)格，不限業(yè)態(tài)搭配T6/T4高層+

T2小高層

/T2洋房小高T2：高貨值（市場空白）洋房：高貨值（紅海）建面均價(jià)業(yè)態(tài)梯戶比T6戶型面積備注（元/㎡）5500高層小高層洋房滿足容積率情況下，貨值最大化。設(shè)計(jì)院結(jié)合自身優(yōu)勢、及設(shè)計(jì)情懷和地塊的實(shí)際情況，T4T25800高層T6：上量產(chǎn)品（紅海）6500參考方向一

進(jìn)行總圖和業(yè)態(tài)的自由搭配，必須完成總圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，其他設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)院自主確定要表達(dá)的內(nèi)容。高層T4：流速快（市場空白）貨值最大化的前提下，保證一定的去化速度T2T2策略一：貨值兼去化T4大高+T2洋房如何保證T4的產(chǎn)品的去化?如何保證T2洋房的品質(zhì)?Howto

ensurethedecentralization

of

T4products?Howto

ensurethequality

of

t2foreign

houses?規(guī)劃策略

|市場回顧PLANNING

STRATEGY|MARKET

REVIEW登科府千山天域普惠康城橙琿·南州花城產(chǎn)品形態(tài)：T8高層+T4小高+T2洋房高層：線性圍合布置，洋房：行列式布局產(chǎn)品形態(tài)：T6-T10高層布局方式：圍合布置產(chǎn)品形態(tài)：T5高層+T2平層/躍層洋房高層：線性布置，洋房：行列式布局產(chǎn)品形態(tài)：T6/T7高層+合院別墅高層：圍合布置融創(chuàng)公園學(xué)府陽光城

·

翡麗云邸金科御景江灣紅星國際廣場產(chǎn)品形態(tài)：T6/T8高層+T2洋房高層：圍合布置；洋房：行列式布局產(chǎn)品形態(tài)：T6高層+T2洋房布局方式：高層：圍合布置產(chǎn)品形態(tài)：T7高層+T2洋房T6-T10高層+洋房+T5/T6小高高層：圍合布置；洋房：行列式布局方式：圍合布置高層組團(tuán)布置居多，對品質(zhì)和視線有一定要求；洋房成組團(tuán)，行列式布局Most

high-rise

group

layout,

with

certain

requirements

for

quality

and

sight;

foreign

houses

into

groups,

determinant

layoutHow

should

thelocalblocksbe

planned?規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION星月國際THESTARSOF

THEINTERNATIONAL星月國際THESTARSOF

THEINTERNATIONAL東嘉慧新城安置房秋實(shí)又一城VILLAGEINAUTUMN南三叉路口+城市干道+軌道三重商業(yè)屬性安置房陵園小學(xué)+重慶外語外事學(xué)院巨量學(xué)校人流西陵園小學(xué)CEMETERY

PRIMARYSCHOOL北陽光城·翡麗云邸SUNSHINECITY·PHILIPPECLOUDMANSION南方大學(xué)時(shí)代SOUTHERN

UNIVERSITYERA主城人流來向商業(yè)價(jià)值——沿街商業(yè)價(jià)值較高BUSINESS

VALUE

——

DOWN

STREET

BUSINESSTonghui

Avenue

inthenortheast

is

themain

road

of

the

city,whichcanform

aregional

commercial

linkage.

Theplanned

road

onthe

west

side

is

theonly

wayforSouthern

Translation

College,

and

thesouth

side

is

near

Cemetery

Primary

School,withhigh

commercial

value東北側(cè)沿通惠大道為城市主干道已有沿街商業(yè)，可形成區(qū)域商業(yè)聯(lián)動(dòng)西側(cè)規(guī)劃道路為南方翻譯學(xué)院的必經(jīng)之路且南側(cè)臨陵園小學(xué)，商業(yè)價(jià)值高規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION星月國際THESTARSOF

THEINTERNATIONAL星月國際THESTARSOF

THEINTERNATIONAL東嘉慧新城安置房視線干擾城市干道噪音干擾秋實(shí)又一城視線干擾南安置房視線干擾陵園小學(xué)噪音干擾西北陽光城·翡麗云邸SUNSHINECITY·PHILIPPECLOUDMANSION南方大學(xué)時(shí)代SOUTHERN

UNIVERSITYERA已建道路噪音干擾主城人流來向居住價(jià)值——中間高，四周低RESIDENTIAL

VALUEOF——

ISHIGH

INTHEMIDDLE

AND

LOWAROUND基地南側(cè)為小學(xué)，東北側(cè)為安置房，品質(zhì)較低，西側(cè)為南方大學(xué)時(shí)代與陽光城兩面臨路，景觀資源較少，需最大限度挖掘內(nèi)部景觀，利用場地高差處理，打造人居山水樓盤The

south

side

ofthebase

is

theprimaryschool,

thenortheast

side

is

theresettlementhouse,

low

quality,

thewest

side

is

the

Southern

UniversityTimes

and

Sunshine

City,twoface

road,

less

landscape

resources,

itis

necessary

to

maximizethe

internallandscape,

use

the

siteheight

difference

treatment,

to

create

landscape

buildings規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION根據(jù)價(jià)值進(jìn)行區(qū)域劃分布置相匹配的產(chǎn)品商業(yè)-沿街商業(yè)居住價(jià)值最高區(qū)域-高溢價(jià)產(chǎn)品（洋房）居住價(jià)值稍次區(qū)域-流速產(chǎn)品（高層）AREA

PRODUCTS

MATCHINGMATCHINGPRODUCTS

ACCORDINGTO

VALUECommerce

—

commerce

along

the

streetAreawiththe

highest

residential

value-Highpremium

products

(foreign

house)Residential

area-Flowrate

products

(high

level)我們對總圖進(jìn)行多方案排布，不放過任何一種可能性！規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION順應(yīng)山體走勢，保留軸線東盡最大可能保留原始場地的軸線，以達(dá)到最小的土石方，東西方向?yàn)橹鬏S，南北向?yàn)榇屋S南FOLLOWTHE

TREND

ANDKEEPTHEAXISKeep

theaxis

oftheoriginal

siteas

much

aspossible

to

achieve

theminimum

earthwork,east-westmainaxis

and

north-south

sub-axis西北規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION錯(cuò)位布置借中庭流速產(chǎn)品——T4高層組團(tuán)圍合雙中庭景觀沿通惠大道側(cè)圍合布置，拉開視距打造景觀中庭，推窗望景沿秋實(shí)小區(qū)一側(cè)線性布置，與秋實(shí)小區(qū)的高層錯(cuò)開視線，引用它的中庭FLOWSPEED

PRODUCT

——

T4

HIGH-LEVELSide

enclosure

layoutalong

Tonghui

Avenue,open

the

visualdistanceCreate

alandscape

atrium,push

thewindow

tolook

atthesceneAlongthe

autumn

community

ofone

side

ofthe

linear

layout,and

the

autumn

communityofthe

high-risestaggered

line

ofsight,

citingitsatrium視野開闊規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION高溢價(jià)產(chǎn)品——T2洋房利用價(jià)值高區(qū)行列式布置形成組團(tuán)，以軸線劃分三個(gè)小的洋房組團(tuán)，融合街巷肌理，為洋房賦能，提升品質(zhì)。HIGHPREMIUM

PRODUCT

——

T2FOREIGNHOUSESThe

determinant

layoutof

the

high-value

areais

used

to

form

a

group,

divided

bythe

axis,integrating

thetexture

ofthestreets

andalleys,to

empower

the

houses

and

improve

thequality.規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)推導(dǎo)PLANNING

|DESIGNDERIVATION商業(yè)配套+幼兒園城市干道布置沿街商業(yè)與周邊商業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，西北側(cè)道路直通學(xué)校，學(xué)校人流量巨大，商業(yè)價(jià)值高M(jìn)AXIMIZECOMMERCIAL

VALUEOF——

BUSINESS

ALONGTHE

STREETThe

urban

trunk

roadis

arranged

along

thestreet,and

the

northwest

roadis

straight

to

theschool.

The

school

has

a

huge

flow

ofpeopleand

high

commercial

value規(guī)劃策略

|設(shè)計(jì)生成PLANNING

|DESIGNGENERATION1.根據(jù)價(jià)值進(jìn)行產(chǎn)品落位對地塊周邊進(jìn)行分析，進(jìn)行價(jià)值分區(qū)2.T4大高落位270度無遮擋高層，雙中庭設(shè)計(jì)4.商業(yè)配套落位沿街布置，充分利用商業(yè)價(jià)值3.

T2洋房落位成組團(tuán)布置，軸線清晰，分區(qū)明確規(guī)劃策略

|方案一PLANNING

|SCHEME

IT4大高+T2洋房軸線關(guān)系清晰，組團(tuán)分區(qū)明確，高層多中庭設(shè)計(jì)，錯(cuò)位布置，景觀均好性，洋房多組團(tuán)設(shè)計(jì)，私密感強(qiáng)T4

BIGHIGH+T2

FOREIGNHOUSEAxisrelationship

is

clear,

thegroup

partitionisclear,

high-rise

atriumdesign,

dislocationlayout,

landscape

aregood,

foreign

housemulti-group

design,

strong

sense

ofprivacy方案指標(biāo)：T4高層：145788㎡，占比：65.9%T2洋房：61160㎡，占比：27.6%商業(yè)：11763㎡，占比：5%SCHEME

INDICATORS:T4senior

management:

145,788

㎡,accounting

for

65.9%T2house:

61,160

㎡,accounting

for

27.6%Business:

11,763

㎡,accounting

for

5%貨值：14.38億規(guī)劃策略

|方案一總圖PLANNING

|SCHEME

I規(guī)劃策略

|方案一技術(shù)指標(biāo)PLANNING

|SCHEME

I中鐵綦江項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)機(jī)動(dòng)車位表戶數(shù)類別住宅總面