深圳SCZ項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討方案深化匯報(bào)超總價(jià)值分析豪宅體系研究設(shè)計(jì)方案目

錄CONTENTS2超總價(jià)值分析豪宅體系研究初步設(shè)計(jì)方案目

錄CONTENTS3ProjectAspiration項(xiàng)目愿景一、超總價(jià)值分析一、超總價(jià)值分析6一、項(xiàng)目用地分析基地周邊地標(biāo)建筑

LANDMARK

AROUND

SITE華僑城高級中學(xué)中信紅樹灣天音大廈在建神州數(shù)碼大廈SITE

SITEOPPO國際總部在建超級總部基地C塔在建地塊現(xiàn)狀為廠房，北側(cè)為華僑城高級中學(xué)，西側(cè)為中信紅樹灣住宅小區(qū)，南側(cè)為OPPO國際總部，東側(cè)為天音大廈和神州數(shù)碼總部項(xiàng)目愿景：超級都會(huì)

&

超級自然超總價(jià)值分析豪宅體系研究初步設(shè)計(jì)方案目

錄CONTENTS9全球超高層豪宅案例研究二、豪宅體系研究Principal

塔樓PrincipalTower●地理位置：倫敦●建筑師：Foster

+

Partners●高度/層數(shù)：175m/50層關(guān)鍵詞：特征性弧線/秩序感二、豪宅體系研究二、豪宅體系研究One

Thousand

Museum公寓大樓One

Thousand

Museum●地理位置：邁阿密●建筑師：Zaha

Hadid

Architects●高度/層數(shù)：216m/62層關(guān)鍵詞：地標(biāo)/自由形態(tài)/定制化二、豪宅體系研究二、豪宅體系研究深圳灣1號1

Shenzhen

Bay●地理位置：深圳●建筑師：KPF●高度/層數(shù)：338m/49層關(guān)鍵詞：都會(huì)地標(biāo)/天際會(huì)所二、豪宅體系研究二、豪宅體系研究恒裕深圳灣Hengyu

Shenzhen

Bay●地理位置：深圳●建筑師：華陽國際●高度/層數(shù)：255m/61層關(guān)鍵詞：都會(huì)地標(biāo)/云端視野二、豪宅體系研究二、豪宅體系研究鵬瑞廣州金融城PengruiGuangzhou

Finance

City●地理位置：廣州●建筑師：華陽國際●高度/層數(shù)：132m/34層關(guān)鍵詞：都市景觀/云端私人俱樂部超高層自持住宅案例-上海寶格麗酒店公區(qū)酒店客房自持住宅商業(yè)/配套超高層自持住宅案例-成都嘉佰道視野

———

都會(huì)尺度標(biāo)志

———

地標(biāo)感體驗(yàn)

———

私家園林豪宅體系研究超總區(qū)位分析初步設(shè)計(jì)方案目

錄CONTENTS23三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃指標(biāo)表格

Area

Schedule設(shè)計(jì)條件解讀項(xiàng)目單位㎡總用地面積:Total

landarea36293.5034608.811684.696.01建設(shè)用地市政道路Construction

landMunicipalroads㎡㎡容積率Plot

RatioFAR建筑覆蓋率一級建筑覆蓋率二級計(jì)容建筑面積:住宅：Buildingcoveragelevel1Buildingcoveragelevel2Capacity-building

areaResidence40%25%20766019349096745967456000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡可售住宅自持住宅Available

residencesSelf-sustaininghomescommerce商業(yè)：配套公建：SupportingpublicconstructionProperty8170物業(yè)服務(wù)用房社區(qū)健康服務(wù)中心社區(qū)管理用房社區(qū)老年人日間照料中心文化活動(dòng)室420Community

Health

ServiceCentersCommunity

managementhousingElderly

communityCulturalactivities1400250150010009版幼兒園Kindergarten3300托兒所Nursery300三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃西地塊限高150米150

m

Max.Height東地塊限高200米上位規(guī)劃解讀200

mMax.HeightSITESITE在滿足地塊限高的前提下，應(yīng)遵循南高北低、東高西低的天際線秩序，地塊內(nèi)宜形成（80-120）-（140-160）-（180-200）米的三級梯度關(guān)系三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃設(shè)計(jì)條件解讀裙房限高30米30m

Max.Height住宅面積193490

m2Residential

Area地塊面積34608.81

m2

Plot

Area商業(yè)面積6000m2

Commerce

Area容積率

6.06.0Ration配套面積8170m2

AssortedArea總計(jì)容建筑面積207660㎡207660m2建筑密度

3535％其中配套所含七種功能：ItIncludes

Seven

Functions幼兒園3300m2老年社區(qū)1500m2社區(qū)健康1400m2文化活動(dòng)1000m21F車庫+B1+B2物業(yè)420m2托兒所

社區(qū)管理300m2

250m2約6.08萬平方米（1599個(gè)車位）6.08萬

m21F+B1+B2(1599Cars)三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃地塊價(jià)值分析可銷售商品房住宅落位區(qū)域自持住宅落位區(qū)域用地西側(cè)居住價(jià)值及內(nèi)外部資源和景觀價(jià)值高于東側(cè)，建議將自持住宅放在東側(cè)，可銷售商品房住宅置于西側(cè)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃視線分析200m150m100m50mPOINT2

POINT1基地周邊多為高層與超高層建筑，景觀資源較稀缺，需要依靠內(nèi)部造景；北側(cè)為學(xué)校視野較開闊，城市景觀面較廣，但受日照局限性較大；西南角與東北角有較好的公園綠地景觀。在東西2個(gè)地塊，各選取1個(gè)點(diǎn)位進(jìn)行詳細(xì)的視線分析，每個(gè)點(diǎn)位選取50m,100m,150m，200m四個(gè)高度的景觀視野為后續(xù)總圖價(jià)值落位提供依據(jù)28三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃基地視距分析1.5線視野100m以上無遮擋城市綠地景觀1線視野無遮擋500m視距城市綠地景觀1.5線視野100m以上無遮擋SITE

SITE150m視距1線視野無遮擋綠軸700m視距1線視野無遮擋一級景觀視野三級景觀視野二級景觀視野四級景觀視野深圳灣-海景三、初步設(shè)計(jì)方案地塊條件

總圖方案

戶型打造

平面剖面

整體效果

展示區(qū)策劃不同高度航拍H=170mH=120mH=100mH=75mH=50m南

SOUTH東

EAST北NORTH西WEST基地視線分析-東地塊視野高度H=50m視野高度H=100m視野高度H=150m視野高度H=200m基地視線分析-點(diǎn)位1分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw結(jié)論：點(diǎn)位1最佳視角為東北角，景觀資源為世界之窗及華僑城人工湖，一線視野無遮擋，75米后可觀湖?；匾暰€分析-點(diǎn)位2分析50mHeight

veiw限高150米100mHeightveiw125mHeight

veiw點(diǎn)位2最佳視角為東南角，景觀資源為世界之窗及華僑城人工湖，一線觀景視野。結(jié)論：基地視線分析-點(diǎn)位3分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw結(jié)論：點(diǎn)位3視距可達(dá)150m,100m高度后可遠(yuǎn)眺海灣?；匾暰€分析-西地塊視野高度H=50m視野高度H=100m視野高度H=150m視野高度H=200m基地視線分析-點(diǎn)位4分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw結(jié)論：點(diǎn)位4最佳視角為西南角，景觀資源為深灣街心公園，視距可達(dá)700m,100m高度后可觀海灣?；匾暰€分析-點(diǎn)位5分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw結(jié)論：

點(diǎn)位5，西側(cè)建筑有遮擋，視距較小?；匾暰€分析-點(diǎn)位6分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw結(jié)論：點(diǎn)位6，北側(cè)為學(xué)校，視距可達(dá)500m，視野較為開闊。視線分析結(jié)論西地塊東地塊西地塊視線分析結(jié)論：東地塊視線分析結(jié)論：1.正南側(cè)視野受OPPP總部遮擋1.南側(cè)視野超高層遮擋2.東南角從0-200m可看到超級綠軸2.東南角從0-200m可看到超級綠軸3.西北角從0-200m可看到華僑城濕地公園4.北側(cè)景觀視野最佳，視線開闊3.西南角從0-200m可看到沙河高爾夫球場，西側(cè)100m以上視野開闊4.北側(cè)景觀視野最佳，18-150m視線開闊空間意向40空間意向41空間意向42天際線分析200m

200m100m100m9m沙河高爾夫中信紅樹灣京基百納神州數(shù)碼瑞河耶納華僑城國家濕地公園350m300m250m200m200m100m80m50m京基百納未開發(fā)用地

SIC總部基地

招商銀行全球總部大廈深圳灣總圖設(shè)計(jì)MASTERDRAWING

DESIGN公區(qū)配套R(shí)endering軸測圖總圖設(shè)計(jì)Rendering戶型分布物業(yè)類型面積段戶型位置戶數(shù)總面積套數(shù)比面積比物業(yè)類型面積段60單間1房1廳1衛(wèi)78117783914494996943086674758208091796445919975700016.05%24.07%16.05%8.02%29.63%1.85%3.70%0.62%100%8.78%16.57%15.23%8.36%36.56%3.16%7.84%3.51%100%1863房2衛(wèi)1#、2#、5#11721762

22.37%

16.16%60598

47.04%

45.01%42280

26.77%

31.40%302㎡245㎡186㎡自持804房3衛(wèi)1#、2#、5#3#、4#246140自持租賃住房行政

房

廳2453021001201432102406501

1行政1.5房1廳2房2廳2衛(wèi)3房3廳3衛(wèi)3房3廳3衛(wèi)8房3廳5衛(wèi)商品住不含綜合大堂，包含Penthouse）自持樓棟4+1房4衛(wèi)1、2#頂上6層；3、4#樓頂上4層5004房3-4衛(wèi)20100003.82%100%7.43%100%183合計(jì)523134640合計(jì)486總圖設(shè)計(jì)Rendering場地剖面2113321-1剖面圖2-2剖面圖3-3剖面圖總圖設(shè)計(jì)Rendering商業(yè)配套分布SERVICESERVICESERVICECLUBCOURTYARDCLUBCLUBOVERHEADOVERHEADCOURTYARDCOURTYARDCOURTYARDKINDERGARTENCOURTYARDCOURTYARDOVERHEADOVERHEADCOMMERCIALCOMMERCIALCOMCOMMERCOMMERCIALKINDERGARTEN住宅中庭風(fēng)雨連廊商業(yè)空間幼兒園公共配套總圖設(shè)計(jì)Rendering綠地分析入口分析組團(tuán)內(nèi)部綠化城市公共綠化城市公共綠化住宅人行出入口住宅車行出入口住宅（自持）人行出入口商業(yè)車行出入口幼兒園人行出入口消防車行出入口組團(tuán)內(nèi)部綠化城市公共綠化外部景觀綠化公共配套車行出入口總圖設(shè)計(jì)Rendering消防流線消防車道撲救場地消防車坡道城市道路及開口效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering100米高度以上擁有較好的看海視野效果展示Rendering過程版效果圖空中泳池改為花園可變空間效果展示Rendering過程版效果圖效果展示Rendering過程版效果圖效果展示Rendering過程版效果圖效果展示Rendering過程版效果圖效果展示Rendering過程版效果圖效果展示Rendering天際會(huì)所特寫效果展示Rendering城市半鳥瞰配套、商業(yè)SUPPORTING

BUSINESS公區(qū)配套R(shí)endering中庭配套分析天際會(huì)所（對外）空中社交平臺(tái)空中社交平臺(tái)N球類益智健身休閑交流乒乓球（架空層）網(wǎng)球閱覽室（架空層）多功能活動(dòng)室（架空層）會(huì)客空間/便捷配套乒乓球200㎡800㎡100㎡100㎡會(huì)客空間/便捷配套球類空中社交平臺(tái)綜合大堂8-12歲全齡兒童功能（架空層）老人健身器材網(wǎng)球老人健身休閑器材閱覽室健身器材益智類商業(yè)會(huì)客空間/便捷配套商業(yè)0-12歲全齡兒童功商業(yè)健體類200㎡商業(yè)能棋牌室（架空層）商業(yè)會(huì)客空間便捷生活配套多功能活動(dòng)室棋牌室450㎡150㎡160㎡120㎡2280㎡休閑交流類合計(jì)公區(qū)配套R(shí)endering功能分區(qū)配套用房幼兒園托兒所文化活動(dòng)商業(yè)大底盤一層平面大堂會(huì)所公區(qū)配套R(shí)endering功能分區(qū)幼兒園商業(yè)大堂會(huì)所大底盤二層平面公區(qū)配套R(shí)endering流線分析市政道路住宅車行線幼兒園流線會(huì)所流線商業(yè)流線大底盤一層平面公區(qū)配套R(shí)endering流線分析商業(yè)人行流線住宅內(nèi)部人行流線大底盤二層平面大底盤剖面圖場地內(nèi)置入商業(yè)體量132將商業(yè)劃分六個(gè)單元將傳統(tǒng)條式商業(yè)拆分為六個(gè)商業(yè)單元。六個(gè)商業(yè)單元可各自獨(dú)立轉(zhuǎn)化為獨(dú)棟模式、主力店模式劃鋪模式等商業(yè)模式，極大增強(qiáng)了地塊商業(yè)的靈活性，可針對不同商戶需求轉(zhuǎn)化空間布置形態(tài)。公區(qū)配套R(shí)endering商業(yè)模式分析業(yè)態(tài)類別類型

使用面積

建筑面積1000㎡

1412㎡健身俱樂部健身俱樂部會(huì)員制俱樂部-0餐廳800m2

1129㎡高端日料200m2300m2282㎡424㎡424㎡706㎡282㎡282㎡424㎡282㎡141㎡212㎡輕餐西裝

咖甜飲輕餐SPA餐廳高端素食奢侈品美容美發(fā)餐酒吧

300m2一層平面圖精品餐飲西餐500m2休閑餐飲-輕

200m2餐休閑餐飲-咖

200m2甜飲健身俱樂部美容300m2/SPA高端西200㎡裝定制一層平面圖配套服務(wù)日料素食西餐西餐餐酒吧西餐餐廳奢侈品100㎡護(hù)理高端美150㎡發(fā)二層平面圖商業(yè)業(yè)態(tài)分布會(huì)員制健身俱樂部會(huì)員制餐廳精品餐飲配套服務(wù)公區(qū)配套R(shí)endering商業(yè)模式分析單鋪面積約80-150㎡劃鋪模式在劃鋪模式下，將商業(yè)體塊劃分為中小型商鋪，可作為各商業(yè)品牌零售、推廣、體驗(yàn)等多功能用途，底層作為沿街對外底層商鋪，上層劃分為外廊式商鋪。公區(qū)配套R(shí)endering商業(yè)模式分析1200㎡600㎡600㎡800㎡800㎡700㎡單鋪面積約600-1200㎡獨(dú)棟模式在獨(dú)棟模式下，將商業(yè)體塊劃分為五個(gè)獨(dú)立商業(yè)體和一個(gè)會(huì)所，其中各獨(dú)立商業(yè)體可為大體量商戶服務(wù)，形成該商業(yè)在前海的旗艦店及品牌展示店，展現(xiàn)其“科技、藝術(shù)、未來”的獨(dú)特氣質(zhì)，打造獨(dú)特的視覺焦點(diǎn)?？墒蹜粜虯VAILABLE

FOR

SALET2（302㎡）T2標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T2（302銷售）NT2-標(biāo)準(zhǔn)層300300標(biāo)準(zhǔn)層使用率G=（F-

E）/Fx100%82%物業(yè)類型

戶型建筑面積

戶型商品住宅

297.14套內(nèi)建筑面積A

陽臺(tái)投影面積B

陽臺(tái)建筑面積C=1/2B

套型建筑面積D=A+C

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積4.5房3衛(wèi)

238.957.23.60242.55109.187594.287T2（500㎡頂躍）T2（500㎡頂躍）T2頂躍戶型——躍下T2（500㎡頂躍）T2頂躍戶型——躍上產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（186/245銷售）245A245AT3-A標(biāo)準(zhǔn)層186A標(biāo)準(zhǔn)層使用率G=（F-

E）/Fx100%物業(yè)類型

戶型建筑面積戶型套內(nèi)建筑面積A

陽臺(tái)投影面積B

陽臺(tái)建筑面積C=1/2B

套型建筑面積D=A+C

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積套數(shù)213245A186A244.97179.004房3衛(wèi)4房3衛(wèi)191.71139.385.295.282.6452.64194.355142.02530.73138.21668.9479%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（186/245銷售）看海方向看海方向186B245AT3-C標(biāo)準(zhǔn)層245B標(biāo)準(zhǔn)層使用率G=（F-

E）/Fx100%物業(yè)類型戶型建筑面積戶型套內(nèi)建筑面積A

陽臺(tái)投影面積B

陽臺(tái)建筑面積C=1/2B

套型建筑面積D=A+C

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積套數(shù)1113245A245B186B244.49240.86176.334房3衛(wèi)4房3衛(wèi)4房4衛(wèi)191.42188.54137.445.285.285.042.642.642.52194.06191.18139.96525.2136.48661.6879%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（186/245銷售）看海方向看海方向245AT3-B標(biāo)準(zhǔn)層186A245B標(biāo)準(zhǔn)層使用率G=（F-

E）/Fx100%物業(yè)類型戶型建筑面積戶型套內(nèi)建筑面積A

陽臺(tái)投影面積B

陽臺(tái)建筑面積C=1/2B

套型建筑面積D=A+C

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積套數(shù)1113245A245B186A246.96243.30180.734房3衛(wèi)4房3衛(wèi)4房4衛(wèi)191.42188.54139.385.295.295.282.6452.6452.64194.065191.185142.02527.27143.72670.9979%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（245A銷售）產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（245B銷售）產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（186銷售）產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product

Design戶型研究——T3（186銷售）超白中空鋼化玻璃背襯鋁板鋁合金型材線條陽極氧化金屬鋁板陽極氧化金屬鋁板1-1鋁合金型材線條背襯鋁板超白中空鋼化玻璃鋁合金型材線條2-2超白中空鋼化玻璃2-21-1自持樓棟SELF-SUSTAINING

BUILDINGS自持樓棟Rendering自持樓棟分析天際會(huì)所此區(qū)域結(jié)合避難層剩余空間設(shè)置130

160

220

躍層戶型高區(qū)：大戶型空中社交平臺(tái)低區(qū)：小戶型此區(qū)域結(jié)合避難層剩余空間設(shè)置130

160

220

躍層戶型酒店化大堂+高端健身會(huì)所自持樓棟Rendering森系會(huì)所會(huì)所配套自持樓棟Rendering會(huì)所平面圖1

前臺(tái)接待2

電梯廳3

天際會(huì)所電梯廳4

過廳5

健身大堂6

餐廳7

大堂吧8

圖書館619

辦公閱讀4310

多功能廳11

衛(wèi)生間2后勤廚房卸貨區(qū)5121313121178910一層平面圖自持樓棟Rendering會(huì)所平面圖1

接待男換衣間23

女換衣間體測45

器械區(qū)拉伸區(qū)力量區(qū)675811323拳擊臺(tái)81029

普拉提4瑜伽區(qū)1011泳池111213衛(wèi)生間休息區(qū)121139二層平面圖自持樓棟Rendering會(huì)所流線——健身訪客來向男更衣室女更衣室餐廳前臺(tái)接待拉伸恢復(fù)過廳健身大堂卸貨后勤廚房小區(qū)住戶健身入口門廳WC大堂吧辦公閱讀架空層多功能廳圖書館一層平面圖自持樓棟Rendering會(huì)所流線——去往餐廳訪客來向餐廳前臺(tái)接待過廳健身大堂自持業(yè)主來向卸貨后勤廚房WC大堂吧辦公閱讀多功能廳圖書館一層平面圖自持樓棟Rendering會(huì)所流線——去往大堂吧訪客來向餐廳前臺(tái)接待過廳健身大堂自持業(yè)主來向卸貨后勤廚房WC大堂吧辦公閱讀多功能廳圖書館小區(qū)業(yè)主來向一層平面圖自持樓棟Rendering會(huì)所流線——去往天際會(huì)所訪客來向餐廳前臺(tái)接待過廳健身大堂卸貨后勤廚房WC大堂吧辦公閱讀多功能廳圖