凱德發(fā)展奇跡年11月1/242第一部分：凱德成長(zhǎng)史第二部分：凱德戰(zhàn)略演進(jìn)第三部分：發(fā)展關(guān)鍵業(yè)務(wù)第四部分：財(cái)務(wù)表現(xiàn)第五部分：年最新戰(zhàn)略目錄2/243凱德成長(zhǎng)史：年度各大事件時(shí)間199419961998進(jìn)入中國(guó)，建立在中國(guó)第一座寫(xiě)字樓——上海百騰大廈中國(guó)第一座來(lái)福士——上海來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)工雅詩(shī)閣打造在中國(guó)凱德置地在上海成立首兩個(gè)項(xiàng)目——上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓，天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓凱德置地在上海成立北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓——北京最大五星級(jí)服務(wù)公寓開(kāi)業(yè)上海來(lái)福士廣場(chǎng)盛大開(kāi)幕凱德置地進(jìn)駐北京拓展商用業(yè)務(wù)首支中國(guó)商用房地產(chǎn)投資信托基金上市北京來(lái)福士廣場(chǎng)落成成都來(lái)福士廣場(chǎng)動(dòng)土杭州來(lái)福士廣場(chǎng)展開(kāi)藍(lán)圖凱德中國(guó)15周年慶凱德商用在中國(guó)上市收購(gòu)東方海外凱德商用大型公益項(xiàng)目“我第一個(gè)書(shū)包”在全國(guó)開(kāi)啟上海來(lái)福士（上寧）展開(kāi)藍(lán)圖凱德商用旗下商場(chǎng)統(tǒng)一更名為“凱德廣場(chǎng)/凱德MALL”重慶來(lái)福士簽約并開(kāi)工成都來(lái)福士落成深圳來(lái)福士開(kāi)工寧波來(lái)福士開(kāi)業(yè)集團(tuán)漢字名稱(chēng)正式更名為凱德集團(tuán)，組織架構(gòu)進(jìn)行精簡(jiǎn)，“凱德”品牌獲封“中國(guó)馳名商標(biāo)”稱(chēng)號(hào)凱德歷程3/244凱德成長(zhǎng)史：凱德置地成立：亞洲最大并購(gòu)案合并前百騰置地與發(fā)展置地淡馬錫控股企業(yè)新加坡科技企業(yè)STPI百騰置地新加坡發(fā)展銀行發(fā)展置地其它房地產(chǎn)企業(yè)盛捷控股Somerset雅詩(shī)閣Ascott萊佛士Raffles澳洲置地其它房地產(chǎn)企業(yè)

年4月，STPI收購(gòu)了發(fā)展置地24.9%股權(quán)。當(dāng)初發(fā)展置地主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、酒店與服務(wù)公寓、醫(yī)療地產(chǎn)和物業(yè)管理服務(wù)等。百騰置地作為新加坡唯一一家還未上市大型政府背景房地產(chǎn)企業(yè)，是當(dāng)?shù)刈畲髨?zhí)行共管公寓政策發(fā)展商，業(yè)務(wù)也包括商業(yè)綜合物業(yè)、服務(wù)式公寓。兩家企業(yè)管理層重新審閱了業(yè)務(wù)構(gòu)架后決定合并，以使股東價(jià)值最大化。凱德年重組24.9%5.4%合并合并4/245凱德成長(zhǎng)史：年到年十周年蛻變S＄57.7bn26,00089S＄26.6bn11365%海外資產(chǎn)管理資產(chǎn)服務(wù)型公寓間數(shù)已上市資產(chǎn)/REITs資產(chǎn)＞3×＞2×＞98×＞12×＞4×＞2×上六個(gè)月3325%S＄0.27bn733S＄26.8bn購(gòu)物中心數(shù)量城市數(shù)目5/246凱德成長(zhǎng)史：10年后取得成就連續(xù)4年利潤(rùn)超出S＄1bn資本回報(bào)率更有效率區(qū)域更多元化財(cái)務(wù)安全現(xiàn)金充分利潤(rùn)ROE海外資產(chǎn)比重負(fù)債/權(quán)益現(xiàn)金（S＄287m）（4.2%）25%0.92×S＄879mS＄592m8.7%65%0.28×S＄4.9bn6/247凱德成長(zhǎng)史：成為亞洲最大地產(chǎn)企業(yè)之一集團(tuán)總市值年11月：S＄8.9bn年10月：S＄42.7bnS＄bn7/248凱德成長(zhǎng)史：連續(xù)4年利潤(rùn)超出10億新元TotalPATMI-2812801033067511013275912601053592年中S＄m8/249凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：年合并時(shí)經(jīng)營(yíng)效率低下，面臨極大挑戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)面臨極大困境低回報(bào)率嚴(yán)重?fù)p害了股東價(jià)值超越了財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)股東價(jià)值損失嚴(yán)重–權(quán)益回報(bào)率ROE=1.5%總資產(chǎn)回報(bào)ROA=1.0%–

凈負(fù)債資本比92%–

EVA-14.3億元ROE=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益ROA=凈利潤(rùn)／總資產(chǎn)凈負(fù)債資本比＝（有息負(fù)債－現(xiàn)金）／權(quán)益資本EVA＝稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)減去債務(wù)和股本成本–是全部成本被扣除后剩下收益（Residual

income）。它反應(yīng)是企業(yè)稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)與全部投入資本成本之間差額，是對(duì)真正“經(jīng)濟(jì)”利潤(rùn)評(píng)價(jià)9/2410凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：扭轉(zhuǎn)局面戰(zhàn)略舉措“我們將聚焦于關(guān)鍵業(yè)務(wù)，努力平衡開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)高回報(bào)與投資業(yè)務(wù)穩(wěn)定收益之間關(guān)系，并推進(jìn)收費(fèi)業(yè)務(wù)增加?！?/p>

—年年報(bào)主席申明1、平衡開(kāi)發(fā)物業(yè)與投資物業(yè)：計(jì)劃將物業(yè)開(kāi)發(fā)（包含用于銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)）收入占比從當(dāng)初50%比重提升到60%，投資物業(yè)收入保持在40%左右，從而在提升ROE同時(shí)保持業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定性。2、發(fā)展收費(fèi)業(yè)務(wù)（Fee-basedBusinesses）：傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以資產(chǎn)為基礎(chǔ)（Asset-basedBusinesses），而凱德戰(zhàn)略重組重點(diǎn)是拓展以費(fèi)用收益為主新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個(gè)新增加引擎，并專(zhuān)門(mén)成立了凱德金融部門(mén)（CapitaLandFinancial）。3、嚴(yán)格資產(chǎn)剝離政策與證券化戰(zhàn)略：經(jīng)過(guò)剝離非關(guān)鍵資產(chǎn)來(lái)減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，經(jīng)過(guò)證券化來(lái)提升投資回報(bào)率，經(jīng)過(guò)構(gòu)建基金管理平臺(tái)來(lái)引入第三方資金。4、全球化戰(zhàn)略。10/2411凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：戰(zhàn)略關(guān)鍵—集中、平衡、規(guī)模集中平衡規(guī)模Focus,Balance,Scale,集中、平衡、規(guī)模在年總裁致股東函中首次出現(xiàn)，年正式被確定為全集團(tuán)關(guān)鍵戰(zhàn)略并連續(xù)至今。集中房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)是唯一業(yè)務(wù)，專(zhuān)注在資本管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)行管理，提供市場(chǎng)所需住宅、辦公樓、購(gòu)物商場(chǎng)、服務(wù)公寓和房地產(chǎn)金融服務(wù)（包含基金管理）。平衡投資組合及區(qū)域平衡發(fā)展業(yè)務(wù)投資組合：繼續(xù)發(fā)展不一樣房地產(chǎn)產(chǎn)品；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和投資/收費(fèi)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展；在發(fā)達(dá)和發(fā)展中國(guó)家/不一樣發(fā)展程度區(qū)域同時(shí)投資。壯大規(guī)模與不停擴(kuò)展合作擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，保持多項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，吸引頂尖合作搭檔，吸引人才并贏得商業(yè)搭檔與銀行家信心，連續(xù)壯大在新加坡和中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模，擴(kuò)大在購(gòu)物商場(chǎng)、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)投資信托基金和基金管理業(yè)務(wù)規(guī)模，經(jīng)過(guò)合作和并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模11/2412凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：非關(guān)鍵資產(chǎn)果斷剝離非關(guān)鍵資產(chǎn)剝離：累計(jì)變現(xiàn)了總值75億新元非關(guān)鍵業(yè)務(wù)剝離：酒店管理與物業(yè)管理剝離剝離動(dòng)作資金流向效果剝離了總值17億元新元（約合85億人民幣）非關(guān)鍵資產(chǎn)集團(tuán)層面又剝離了11億新元非合作資產(chǎn)減債13億新元至69億新元；而子企業(yè)Ascott也剝離了總值6.3億新元是非關(guān)鍵資產(chǎn)深入減債12億新元凈負(fù)債資本比上年末92%減至87%凈負(fù)債資本比降至73%徹底剝離物業(yè)服務(wù)和酒店管理兩項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，其中來(lái)福士酒店集團(tuán)以17.2億新元、1.64倍市凈率價(jià)格轉(zhuǎn)讓給一家私人股權(quán)投資基金，貢獻(xiàn)了6.31億新元收益而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)PREMAS剝離則貢獻(xiàn)了6200萬(wàn)新元收入和3110萬(wàn)新元利潤(rùn)專(zhuān)注于關(guān)鍵業(yè)務(wù)深耕12/2413凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：出售萊佛士酒店

年7月18日，凱德置地控股萊佛士控股（RafflesHoldings）宣告，以17.2億新加坡元（約10億美元）價(jià)格，將旗下新加坡萊佛士酒店和其它40家位于全球各地酒店、度假中心和物業(yè)出售給美國(guó)柯羅尼資本集團(tuán)（ColonyCapitalLLC）。凱德?lián)碛猩鲜芯频昙瘓F(tuán)萊佛士控股有限企業(yè)59.7%股份，該酒店集團(tuán)旗艦企業(yè)是含有117年歷史新加坡萊佛士酒店。此次交易價(jià)格比萊佛士控股所擁有全部酒店凈有形資產(chǎn)高出了64%，這也就是說(shuō)，柯羅尼資本集團(tuán)為萊佛士品牌等無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)出了高于其實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格。從財(cái)務(wù)上看，出售這些酒店還意味著解除了一塊巨額資本性負(fù)擔(dān)。因?yàn)榫频陿I(yè)運(yùn)行特征決定了每年必須對(duì)原有酒店不停地增加投資，用于裝修和購(gòu)置設(shè)備。凱德認(rèn)為，就規(guī)模和市值而言，萊佛士控股在全世界酒店集團(tuán)排名大約在十七八位，這么一個(gè)不大不小規(guī)模妨礙了其深入發(fā)展。選擇在現(xiàn)時(shí)良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房?jī)r(jià)大漲情況下出售酒店，可套現(xiàn)大量資金，并將取得資金再投入其它高增加業(yè)務(wù)。此交易不但能經(jīng)過(guò)尤其分紅向全部股東返還大量資本，還能保留相當(dāng)可觀資本和聯(lián)動(dòng)能力，為未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展向更高產(chǎn)出資產(chǎn)作再投資。13/2414凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：萊佛士酒店曾為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)1979年，發(fā)展置地發(fā)起了一個(gè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)，開(kāi)發(fā)了企業(yè)第一個(gè)酒店投資項(xiàng)目—萊佛士城綜合項(xiàng)目，包含兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店，一個(gè)世界級(jí)會(huì)議中心、一個(gè)辦公樓和一個(gè)商業(yè)中心。這個(gè)項(xiàng)目在1986年完工，之后WestinHotels負(fù)責(zé)酒店和會(huì)議中心管理，直到年結(jié)束。萊佛士國(guó)際有限企業(yè)從年開(kāi)始負(fù)責(zé)萊佛士廣場(chǎng)和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，萊佛士國(guó)際致力于酒店和度假設(shè)施建設(shè)，而且以萊佛士國(guó)際為主要品牌。重新將萊佛士酒店定位于國(guó)際性地標(biāo)級(jí)豪華酒店1997年之后，萊佛士控股不停在世界范圍內(nèi)收購(gòu)酒店，萊佛士國(guó)際則不停簽約多家酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)1997年完成一次內(nèi)部重組，酒店和度假設(shè)施全部劃歸萊佛士控股。萊佛士控股與萊佛士國(guó)際一起開(kāi)展亞洲以外國(guó)際性區(qū)域拓展，目標(biāo)是首都及門(mén)戶(hù)城市

年之后，萊佛士國(guó)際進(jìn)行國(guó)際化拓展，開(kāi)始收購(gòu)酒店項(xiàng)目

年7月，萊佛士控股成功將酒店業(yè)務(wù)以17億新元價(jià)格出售給ＣolonyCapital,退出酒店持有領(lǐng)域僅剩新加坡來(lái)福士城項(xiàng)目標(biāo)45%股權(quán)即使酒店業(yè)務(wù)自年下六個(gè)月起，取得顯著增加極強(qiáng)勁表現(xiàn)但在業(yè)內(nèi)，萊佛士在全世界排名大約是第17或第18位起步階段本身能力培養(yǎng)階段擴(kuò)張階段退出14/2415發(fā)展關(guān)鍵業(yè)務(wù)：發(fā)展關(guān)鍵業(yè)務(wù)，重點(diǎn)拓展中國(guó)市場(chǎng)9494年底04.404.1205.405.705.1106.406.506.1207.807.1009.0609.0809.0910.01自1994年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，堅(jiān)持致力于房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域投資、開(kāi)發(fā)和管理當(dāng)前已在中國(guó)超出40個(gè)城市建立起一條關(guān)鍵業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商務(wù)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)金融綜合性房地產(chǎn)價(jià)值鏈。登陸中國(guó)進(jìn)入上海進(jìn)入北京開(kāi)展業(yè)務(wù)正式宣告進(jìn)入北京進(jìn)入寧波進(jìn)入廣州全方面開(kāi)啟華南業(yè)務(wù)成立四川合資企業(yè)進(jìn)入天津成立凱德中國(guó)凱德置地向凱德中國(guó)注資5億元投資84億元得深國(guó)投6家以沃爾瑪為主力商場(chǎng)51%股份投資33.7億元取得深國(guó)投65%股份持有河南建業(yè)29.75%股份增持河南建業(yè)至36.14%股份用4個(gè)項(xiàng)目65%股權(quán)及深國(guó)投廣場(chǎng)50%股權(quán)置換深國(guó)投持有16個(gè)項(xiàng)目35%股份及6個(gè)項(xiàng)目49%股份150億元收購(gòu)東方海外發(fā)展有限企業(yè)100%股權(quán)從1994年開(kāi)始到年，經(jīng)營(yíng)情況不佳，亞洲金融危機(jī)時(shí)更是連續(xù)虧損年，林明彥調(diào)任中國(guó)，年任凱德集團(tuán)CEO15/2416發(fā)展關(guān)鍵業(yè)務(wù)：股權(quán)收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)16/2417凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：非關(guān)鍵資產(chǎn)果斷剝離非關(guān)鍵資產(chǎn)剝離：累計(jì)變現(xiàn)了總值75億新元非關(guān)鍵業(yè)務(wù)剝離：酒店管理與物業(yè)管理剝離剝離動(dòng)作資金流向效果剝離了總值17億元新元（約合85億人民幣）非關(guān)鍵資產(chǎn)集團(tuán)層面又剝離了11億新元非合作資產(chǎn)減債13億新元至69億新元；而子企業(yè)Ascott也剝離了總值6.3億新元是非關(guān)鍵資產(chǎn)深入減債12億新元凈負(fù)債資本比上年末92%減至87%凈負(fù)債資本比降至73%徹底剝離物業(yè)服務(wù)和酒店管理兩項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，其中來(lái)福士酒店集團(tuán)以17.2億新元、1.64倍市凈率價(jià)格轉(zhuǎn)讓給一家私人股權(quán)投資基金，貢獻(xiàn)了6.31億新元收益而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)PREMAS剝離則貢獻(xiàn)了6200萬(wàn)新元收入和3110萬(wàn)新元利潤(rùn)專(zhuān)注于關(guān)鍵業(yè)務(wù)深耕17/2418凱德戰(zhàn)略演進(jìn)：非關(guān)鍵資產(chǎn)果斷剝離18/2419多樣化且高效資金募集平臺(tái)類(lèi)型市值1/基金規(guī)模資產(chǎn)總值凱德商用新加坡信托上市REIT80.55億新元96億新元2凱德商用中國(guó)信托上市REIT12.85億新元16億新元2凱德商用馬來(lái)西亞信托上市REIT32.89億馬幣12.32億新元2凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ私募基金10億美元9.89億新元3凱德商用中國(guó)入息基金私募基金9億美元29.87億新元3凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅱ私募基金9億新元14.74億新元3凱德商用中國(guó)孵化基金私募基金4.25億美元14.74億新元3凱德商用日本私募基金私募基金353億日元3.62億新元3凱德商用印度發(fā)展基金私募基金8.80億新元4.45億新元3注：（1）三個(gè)上市REITs，凱德商用新加坡信托、凱德商用中國(guó)信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托市值按照年5月5日市值計(jì)算（2）截止年3月，按照匯率1馬幣=0.39965新元計(jì)算（3）按照年12月估值計(jì)算，100%基準(zhǔn)，按照匯率1人民幣=0.19396新元、1日元=0.01486新元、1印度盧布=0.02226新元3個(gè)上市REITs和6個(gè)私募基金，管理資產(chǎn)總額超出200億新元19/24■不斷獲取土地儲(chǔ)備及投資機(jī)會(huì)的能力■專(zhuān)注于土地和項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的專(zhuān)業(yè)實(shí)地團(tuán)隊(duì)■全面的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)能力■開(kāi)面向多元化租戶(hù)及消費(fèi)全體的不同類(lèi)型購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)■通過(guò)項(xiàng)目改造來(lái)發(fā)掘價(jià)值的可靠業(yè)績(jī)表現(xiàn)■通過(guò)龐大租戶(hù)網(wǎng)絡(luò)快速實(shí)現(xiàn)高出租率，并通過(guò)平拍營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)推廣吸引顧客的能力■提升資本運(yùn)營(yíng)效率的資本部署專(zhuān)業(yè)技能■創(chuàng)建及管理私募基金及上市REITs方面的豐富經(jīng)驗(yàn)20房地產(chǎn)價(jià)值鏈獨(dú)特綜合零售商業(yè)，含有管理完整價(jià)值鏈能力項(xiàng)目購(gòu)置投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心運(yùn)行管理資本管理成熟項(xiàng)目拓展能力深入開(kāi)