保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書卷首語2023高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化房地產(chǎn)是一門“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”?！胺孔〔怀础弊鳛椴粍赢a(chǎn)行業(yè)的“基本國策”，從黨中央201662022中央對房地產(chǎn)行中國式現(xiàn)代化說到底是為了人民一是趨勢修復(fù)，步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道。未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，新房及二手房年銷售額合計將超20萬億元。結(jié)構(gòu)性的增長潛力集中于經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)系化建設(shè)提高綜合競爭力，才能實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展。第一部分POLYDEVELOPMENTSANDHOLDINGS220222023圖1：2021年以來70城新建商品住宅價格走勢（個、%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局一、趨勢修復(fù)，有望步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道18.213.32017保（一）中國式現(xiàn)代化加速推進(jìn)，行業(yè)基本面仍有支撐的關(guān)系?；仡櫚l(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展史，經(jīng)濟(jì)、人口是不同市場形態(tài)背后的根本支撐。比較20081991兩次房地產(chǎn)市場下行，可以發(fā)現(xiàn)美國的恢復(fù)力更強(qiáng)，而日本的調(diào)整幅度大、持續(xù)時間長。美國2002012始溫和回升，2020200940萬套恢復(fù)至60-70400500-600日本經(jīng)濟(jì)長1圖2：2000-2022年美國新房、二手房銷售情況（萬套）數(shù)據(jù)來源：WIND，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2035中等發(fā)達(dá)國家30%的經(jīng)濟(jì)增長。我國頭部城市將進(jìn)入世界一線城市序列，918城鎮(zhèn)人口仍處于較快增長階段。從常住人口城鎮(zhèn)化率看，我國與發(fā)達(dá)國家相比仍有15個百3進(jìn)城人口。從戶籍人口城鎮(zhèn)化123.9新市民.4158發(fā)展，帶動支付能力持續(xù)提升。51020萬億元。（二）成長型經(jīng)濟(jì)體的房價長期趨勢向上根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)財富積累的“倉庫理論”，“財富倉庫”一般是指收藏品、不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)，但其財富價值并不受物理限制，可以跟隨社會財富的增長而同步增長，能夠抵御通貨膨脹，不會變相貶值。美國等大多數(shù)國家的房價長期匹配（國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部，《對房價上漲的仿真測算及調(diào)控建議》）圖3：主要發(fā)達(dá)國家實際房價指數(shù)走勢（2015年=100）數(shù)據(jù)來源：WIND圖4：美國房價指數(shù)、CPI及GDP增速走勢（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，標(biāo)準(zhǔn)普爾，美國經(jīng)濟(jì)分析局，美國勞工部圖5：中國房價指數(shù)、CPI及GDP增速走勢（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計局GDPCPI18（三）房價穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)和民生有重要意義從美國次貸30住建部部長倪虹指出，我國房地產(chǎn)可以概括為“456”：房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的60作為行業(yè)龍頭企業(yè)，我們始終強(qiáng)調(diào)，有效的行業(yè)調(diào)控是必要的。要防止價格出現(xiàn)大漲大跌，二、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動態(tài)平衡我國住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，主要體現(xiàn)為空間錯配和業(yè)態(tài)失衡。（一）由“全面牛市”進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性長牛”前幾輪周期中，城市分化主要呈現(xiàn)“一線城市引領(lǐng)，三四線跟隨”的“雁行模式”；20172020“有效市場邊界”收縮，具有真實居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。圖6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市場容量占比數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局、住建局，保利發(fā)展研究團(tuán)隊測算如果我們單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國40%50%這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、人口持續(xù)流入、資源持續(xù)導(dǎo)入，城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長?！碧卣?。表1：中國主要城市與美國基本面數(shù)據(jù)對比近年土地供應(yīng)向主2022圖7：全國100大中城市住宅類用地成交總價占比數(shù)據(jù)來源：WIND從房價看，分化特征更加明顯。主要城市近10年房價漲幅高于全國水平，即使是2022年均價仍實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，市場表現(xiàn)更加平穩(wěn)健康。（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手人才留存造富能力70%-80合肥（三）業(yè)態(tài)分化難以逆轉(zhuǎn)，供需錯位存在改善空間全國商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應(yīng)。商辦市場比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長，三、動能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”M2強(qiáng)相關(guān)，現(xiàn)在增長動能則更多來自于經(jīng)（一）需求端：“中位數(shù)”揭示真實居住水平，品質(zhì)提升潛力較大我們嘗試從“中位數(shù)”打開我國居民住房的真實結(jié)構(gòu)?！浮爸形粩?shù)”是聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等國際機(jī)構(gòu)通行的房價統(tǒng)計方法。房價中位數(shù)是居于排列中間位置的房價（將所有成交案例從高到低排序，選擇位于中間位置的樣本值）。相比起“平均數(shù)”，中位數(shù)不易受極高值或極低值影響」。2036均收入也就1000元左右，僅1億人月收入超過5000元。500070萬元，呈現(xiàn)明顯的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)。2022%。在共同富裕背景下，人民群眾消費能力和意愿將不斷提升，產(chǎn)生海量的居住品質(zhì)改善需求，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供源源動力。圖8：總價在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展研究團(tuán)隊、克而瑞數(shù)據(jù)庫（二）供應(yīng)端：居住品質(zhì)受供給制約，難以滿足美好生活需要200020001010圖9：1998-2022年商品房均價及土地成本走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（三）商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡1%-230800圖10：存量住房建成時間占比備注：數(shù)據(jù)來源2020年人口普查數(shù)據(jù)，為家庭戶住房建成時間情況，占比為戶數(shù)占比。第二部分構(gòu)建中國特色房地產(chǎn)新發(fā)展模式POLYDEVELOPMENTSANDHOLDINGS一、行業(yè)層面，建立住房梯級消費體系，形成良性循環(huán)機(jī)制保租房和市場化長租房滿足新市民、（一）維護(hù)“大樹生態(tài)系統(tǒng)”，增強(qiáng)多層次市場的穩(wěn)定性“大2-4（二）暢通住房流通體系，充分發(fā)揮價格信號意義圖11：2022年部分主要城市二手房、新房銷售套數(shù)比例（二手房/新房）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，克而瑞數(shù)據(jù)庫，各地住建局、房管局等，保利發(fā)展研究團(tuán)隊整理（三）盤活挖潛存量房源，形成“租購并舉”新格局滿足新市民、青年人的居住需求。圖12：住房梯級消費體系在需求端供給端二、企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路（一）優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，由“外延式”向“內(nèi)涵式”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變75%、66%。在住房短缺時代，“三高”模式有利于提高供給效90%，嚴(yán)重透支未來，風(fēng)險暴露是一種必然?！拌駱淞帧保ǘ┚珳?zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，在主要城市成為引領(lǐng)者這一輪市場調(diào)整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業(yè)績都實現(xiàn)快速反彈，城市分化是不斷這一方面要求房企能準(zhǔn)確把握行業(yè)中長期趨30010%城市集中，競爭將更加白熱化，對房企讀懂城市、認(rèn)知市場的能力提出更高要求。（三）準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求，創(chuàng)新升級人居產(chǎn)品健康人居方面，滿足人們對健康生活、健康社區(qū)的需求。綠色低碳方面，探索開發(fā)生態(tài)住宅，改進(jìn)新設(shè)計、智能住宅（四）提供全生命周期服務(wù)，開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運營“雙軌驅(qū)動”人民對美好生活的向往，要求房企提供全年齡段、綜合配套和資產(chǎn)管理的全生命周期服務(wù)。