《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》

——第三章房地產(chǎn)可行性研究第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容與步驟第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的費(fèi)用測(cè)算第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究案例生產(chǎn)期機(jī)會(huì)研究初步可行性研究項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估投資決策談判簽約工程設(shè)計(jì)施工安裝試運(yùn)轉(zhuǎn)竣工驗(yàn)收投產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)

投資前期建設(shè)期工程工程全過(guò)程：1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容與步驟1.1可行性研究作用1.2可行性研究的內(nèi)容1.3可行性研究的階段劃分1.4可行性研究的根本工作步驟可行性研究定義——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)工程的必要性、工程實(shí)施的市場(chǎng)條件〔供給和需求〕、工程選址和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、工程開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。1.1

可行性研究作用1〕作為工程投資決策的依據(jù)2〕作為工程資金籌措的依據(jù)3〕作為編制設(shè)計(jì)的依據(jù)4〕作為簽訂合同、協(xié)議的依據(jù)5〕作為申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容1.封面：工程名稱(chēng)、編制單位、編制時(shí)間。2.摘要：簡(jiǎn)單介紹工程情況。3.目錄4.正文：工程概況、市場(chǎng)分析、設(shè)計(jì)方案選擇、工程進(jìn)度、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析等。5.附表：工程進(jìn)度表、投資估算表、資金籌措表、有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析的所有表格。6.附圖：工程位置示意圖、工程規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。內(nèi)容11.概況1.1工程總說(shuō)明1.2工程概況1.3投資環(huán)境研究2.市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)2.2市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)2.3市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格2.4效勞對(duì)象分析、制定租售方案3.建設(shè)規(guī)模的內(nèi)容3.1工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3.2擬建工程建設(shè)規(guī)模4.設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介4.1建筑設(shè)計(jì)方案4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案4.3給排水設(shè)計(jì)方案4.4供熱通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì)方案內(nèi)容24.5電力及電訊設(shè)計(jì)方案5.工程進(jìn)度安排5.1前期開(kāi)發(fā)方案5.2工程建設(shè)方案6.工程估算6.1工程概況6.2投資依據(jù)6.3

編制依據(jù)6.4投資構(gòu)成7.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析7.1設(shè)計(jì)依據(jù)7.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7.3根本參數(shù)確實(shí)定7.4財(cái)務(wù)分析7.5不確定性分析7.6評(píng)價(jià)結(jié)論及建議1.3

可行性研究的階段劃分——分為：投資時(shí)機(jī)研究、初步可行性研究、可行性研究——各階段研究費(fèi)用比例：序號(hào)項(xiàng)目階段估算精度（％）研究費(fèi)用占總投資比例（％）研究時(shí)間（月）1機(jī)會(huì)研究±300.2～0.81~22初步可行性研究±200.25～1.51~23可行性研究±100.2～32~3投資時(shí)機(jī)研究——也稱(chēng)投資時(shí)機(jī)鑒別，指為尋求有價(jià)值的投資時(shí)機(jī)而對(duì)工程的有關(guān)背景、資源條件、市場(chǎng)狀況等所進(jìn)行的初步調(diào)查和分析預(yù)測(cè)?！康模涸O(shè)立規(guī)劃備選工程庫(kù)，供決策者選擇?！顿Y時(shí)機(jī)研究的內(nèi)容：投資動(dòng)機(jī)的分析投資時(shí)機(jī)的鑒別投資方向的論證投資工程的初步建議初步可行性研究——在時(shí)機(jī)研究的根底上，對(duì)工程建設(shè)方案作進(jìn)一步市場(chǎng)、目標(biāo)、效益論證，為工程的可行性進(jìn)行初步判斷?！饕康模汗こ瘫匾匝芯?，工程生命力判斷，投資決策初步意見(jiàn)。——內(nèi)容：工程目標(biāo)及功能定位，提出工程建設(shè)根本框架產(chǎn)品市場(chǎng)研究；規(guī)劃選點(diǎn)；工程建設(shè)方案構(gòu)思； 工程建設(shè)方案初步論證——工程的構(gòu)成、估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行性研究——特點(diǎn)：預(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性——主要內(nèi)容：投資必要性；可行性分析〔技術(shù)、財(cái)務(wù)、組織、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)等〕；風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策?！ぷ魅蝿?wù)：市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研究；建設(shè)條件和廠址選擇；工藝技術(shù)方案；實(shí)施方案和運(yùn)營(yíng)組織；環(huán)境影響；社會(huì)影響；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析。1.4可行性研究的根本工作步驟簽訂委托協(xié)議組建工作小組制定工作方案市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)方案編制與優(yōu)化工程評(píng)價(jià)編寫(xiě)可行性研究報(bào)告與委托單位交換意見(jiàn)2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1房地產(chǎn)周期及指數(shù)2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析2.3市場(chǎng)調(diào)查2.4市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握2.5幾種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求分析A、經(jīng)濟(jì)周期及各階段示意圖擴(kuò)張期收縮期擴(kuò)張期收縮期擴(kuò)張期收縮期擴(kuò)張期收縮期2.1房地產(chǎn)周期及指數(shù)收縮階段——包括：衰退期、蕭條期?！a(chǎn)過(guò)剩，增長(zhǎng)率放慢，需求開(kāi)始萎縮，投資減少，失業(yè)增加，企業(yè)破產(chǎn)和倒閉上升，信用收縮，價(jià)格下跌，收入降低，總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期?！?jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，經(jīng)濟(jì)體系中的各種矛盾加劇，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景悲觀，信心缺乏，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，公共消費(fèi)水平低迷，失業(yè)率進(jìn)一步提高，企業(yè)倒閉現(xiàn)象更高，生產(chǎn)能力大量閑置，進(jìn)入蕭條期，到達(dá)經(jīng)濟(jì)周期的谷底。擴(kuò)張階段——包括：復(fù)蘇期、繁榮期?！a(chǎn)持續(xù)恢復(fù)，投資出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)逐漸開(kāi)始活潑，物價(jià)上漲，利潤(rùn)增加，就業(yè)人數(shù)增多，經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)到衰退前的水平，進(jìn)入到復(fù)蘇階段?！?jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，需求不斷增加，投資急劇放大，企業(yè)利潤(rùn)和員工收入大幅度提高，各類(lèi)市場(chǎng)更加充滿(mǎn)獲利，物價(jià)快速上漲，新開(kāi)工企業(yè)大量增加，信用持續(xù)擴(kuò)張，進(jìn)入繁榮階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)狀態(tài)的總體特征

中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)最明顯的特點(diǎn)是：總體態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出“大起大落”型。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)進(jìn)入一個(gè)新階段，特點(diǎn)是：波動(dòng)的總體態(tài)勢(shì)趨向“高位——平緩”型?！呶唬褐附?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于較高水平。說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“增長(zhǎng)力”增強(qiáng)?！骄彛褐附?jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度已經(jīng)減緩。說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定性”增強(qiáng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念——概念：指房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張、收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程?！獜?fù)蘇與繁榮構(gòu)成房地產(chǎn)周期的擴(kuò)張過(guò)程，衰退與蕭條構(gòu)成房地產(chǎn)周期的收縮過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段及表現(xiàn)房地產(chǎn)周期的運(yùn)動(dòng)過(guò)程：——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的開(kāi)展——經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過(guò)實(shí)際需求——產(chǎn)生過(guò)剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速減退進(jìn)入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系到達(dá)平衡階段——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使物業(yè)需求大于供給——開(kāi)始新一輪的經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)周期的波動(dòng)的階段：——復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的根本變量

GDP與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率——國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指一定時(shí)期內(nèi)(一般按年統(tǒng)計(jì))在一國(guó)國(guó)內(nèi)新創(chuàng)造的產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總額。統(tǒng)計(jì)時(shí)，要將出口計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算進(jìn)口。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率也稱(chēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，它是一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平變化程度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，也是反映一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)是否具有活力的根本指標(biāo)。對(duì)經(jīng)濟(jì)尚處于較低水平的開(kāi)展中國(guó)家而言，由于開(kāi)展?jié)摿Υ?，其?jīng)濟(jì)開(kāi)展速度可能到達(dá)高速甚至超高速增長(zhǎng)。這時(shí)就要警惕由此可能帶來(lái)的諸如總需求膨脹、通貨膨脹、泡沫經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，以防止造成宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相互關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系股價(jià)上升地產(chǎn)上升商品價(jià)格上升股價(jià)下跌地產(chǎn)下跌商品價(jià)格穩(wěn)定股價(jià)上升利率上升債券價(jià)格下跌利率上升利率穩(wěn)定債券價(jià)格上升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素內(nèi)部因素：——收益率、投資、利率、通貨膨脹率等；外生因素：——政策因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和技術(shù)因素、其他隨機(jī)因素等；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)為64.56%，也就是說(shuō)房地產(chǎn)周期形成一方面受到宏觀因素，也就是GDP的增長(zhǎng)率的影響。影響房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的另一個(gè)原因，也是最大的原因是各種政策的公布和實(shí)施。房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)通常伴隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)。房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)綜合指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

——房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。

——房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的種類(lèi)：

房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

房屋租賃價(jià)格指數(shù)

土地交易價(jià)格指數(shù)

這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(國(guó)房景氣指數(shù))

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展景氣狀況的綜合指數(shù)。它是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需求三個(gè)根本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地出讓收入、完成土地開(kāi)發(fā)面積、空置面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格這8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類(lèi)指數(shù)測(cè)算，然后進(jìn)行加權(quán)平均得到的總體指數(shù)，并以1994年12月為基期比照計(jì)算出用百分制表示的指數(shù)體系。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析〔1〕內(nèi)部影響因素工程用地周邊環(huán)境分析一、工程土地性質(zhì)調(diào)查01.地理位置02.土地面積及紅線圖03.地質(zhì)地貌狀況04.土地規(guī)劃使用性質(zhì)05.七通一平現(xiàn)狀二、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查01.地塊周邊的建筑物02.綠化景觀03.自然景觀04.歷史人文景觀05.環(huán)境污染狀況06.地塊交通條件調(diào)查07.周邊市政配套設(shè)施調(diào)查宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等〕的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系〕。四至范圍；·地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；·地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；·地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃工程的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀購(gòu)物場(chǎng)所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融效勞、郵政效勞、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活效勞、娛樂(lè)休息設(shè)施、周邊可能存在的對(duì)工程不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析〔2〕外部因素

宏觀微觀人口經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)信息社會(huì)文化地段根底設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷宏觀形式統(tǒng)計(jì)與分析：一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況二、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量三、固定資產(chǎn)投資總額四、商品住宅價(jià)格指數(shù)五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、總體評(píng)價(jià)

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策工程開(kāi)發(fā)相關(guān)重要數(shù)據(jù)的收集：區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)工程所在地的居民住宅形態(tài)及比重政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀工程所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異工程所在地商住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)商品房住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)置心態(tài)分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)

(一)美國(guó)

房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)投資美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局:///

(二)中國(guó)

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)房景氣指數(shù)

全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

地區(qū):廈門(mén)市房地產(chǎn)網(wǎng)2.3市場(chǎng)調(diào)查——確定研究目的：——確定研究目標(biāo)：——選擇研究方法：——估算研究過(guò)程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及研究結(jié)果的預(yù)期價(jià)值：——數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析：——市場(chǎng)研究的結(jié)論與建議：

一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況01.區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述02.區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況〔近3-5年〕03.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開(kāi)展趨勢(shì)二、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征01.各檔次產(chǎn)品供給狀況02.各檔次產(chǎn)品的集合特征03.區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況04.未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類(lèi)型05.分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)06.結(jié)論：三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究01.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍02.結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購(gòu)置方式和關(guān)注點(diǎn)。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位01.可能的市場(chǎng)定位02.可能的目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)03.可能的產(chǎn)品方向形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)置人群變化·區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及開(kāi)展態(tài)勢(shì)·本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式·本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力·本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的信息類(lèi)型1〕與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、人文信息，主要影響投資者選擇投資的方向、確定投資的宏觀區(qū)位等；2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的直接信息，主要影響投資者確定房地產(chǎn)投資的類(lèi)型、選擇具體區(qū)位和進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)等；3〕與投資工程直接相關(guān)的信息，影響投資者的具體投資決策?！枨笮畔ⅰ┙o信息——交易信息——其他信息住宅房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況已有研究方法及特點(diǎn)〔之一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)研究狀況房地產(chǎn)屬于最近幾年來(lái)才迅猛發(fā)展起來(lái)的行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導(dǎo)整體研究法以房地產(chǎn)投資市場(chǎng)可行性研究模型為指導(dǎo)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)狀況研究以定性為主，定量為輔住宅房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況已有研究方法及特點(diǎn)〔之二〕項(xiàng)目市場(chǎng)可行性需求結(jié)構(gòu)行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)可行性研究構(gòu)架是整體研究法的指導(dǎo)性研究模型除需求結(jié)構(gòu)及競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)外，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)增加了地塊條件項(xiàng)目住宅房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況已有研究方法及特點(diǎn)〔之三〕整體研究法以定性為主定量為輔的2個(gè)特點(diǎn)：性質(zhì)樓盤(pán)個(gè)數(shù)樓盤(pán)總體供應(yīng)量樓盤(pán)總體銷(xiāo)售量小高層210050普通多層235251高層320652獨(dú)立別墅10103聯(lián)排別墅10205花園洋房610550其它16025定量研究停留于對(duì)樓盤(pán)個(gè)數(shù)、區(qū)位分布、總體供/銷(xiāo)數(shù)量及其與樓盤(pán)形態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)單交叉的層次，不能對(duì)房屋面積配比設(shè)計(jì)、價(jià)格定位等提供指導(dǎo)性意見(jiàn)。強(qiáng)調(diào)對(duì)零散的、個(gè)體樓盤(pán)“點(diǎn)”上的定性評(píng)價(jià)，卻疏于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的定量的、結(jié)構(gòu)性的研究系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之一〕定量競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)研究1、總體供/銷(xiāo)/存狀況分析2、按面積/戶(hù)型/價(jià)格進(jìn)行的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析定性競(jìng)爭(zhēng)狀況研究1、樓市廣揭發(fā)布監(jiān)測(cè)2、樓市主要賣(mài)點(diǎn)/銷(xiāo)售方式等3、樓市總體競(jìng)爭(zhēng)層次判斷重點(diǎn)樓盤(pán)研究1、根本供/銷(xiāo)/存情況2、樓盤(pán)建筑特色及規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)3、樓盤(pán)價(jià)格體系4、樓盤(pán)周邊配套及物業(yè)管理等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況研究系統(tǒng)定量研究體系整體構(gòu)架系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之二〕競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)狀況分析區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究競(jìng)爭(zhēng)策略及產(chǎn)品建議整體競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)定量研究?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)定量研究整體競(jìng)爭(zhēng)狀況定性研究系統(tǒng)量化研究法操作流程操作四步曲1、明確產(chǎn)品有效競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2、對(duì)界定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況展開(kāi)系統(tǒng)研究3、對(duì)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究4、綜合整體競(jìng)爭(zhēng)狀況及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，從競(jìng)爭(zhēng)的角度給出競(jìng)爭(zhēng)策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)意見(jiàn)。系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之三〕潛在消費(fèi)者所有消費(fèi)者及城市整體區(qū)域一般性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)工程樓盤(pán)工程有效輻射區(qū)域工程重點(diǎn)輻射區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及三類(lèi)現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系界定示意根據(jù)相互競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度，把工程可能的現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劃分為三種。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之四〕三種性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者構(gòu)成圖示競(jìng)爭(zhēng)者構(gòu)成潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力公交及道路社區(qū)配套環(huán)境吸引力地塊綜合條件地塊綜合競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)后進(jìn)者競(jìng)爭(zhēng)壓力一般性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有效競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供、銷(xiāo)、存基本數(shù)量?jī)r(jià)格景觀/位置戶(hù)型結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)面積系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之五〕內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)研究構(gòu)成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)研究，是在對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在整體供給、銷(xiāo)售、建筑形態(tài)等根底參數(shù)已完全清楚的前提下，對(duì)區(qū)域內(nèi)單個(gè)目標(biāo)對(duì)象的屬性，如面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等與其價(jià)格、供銷(xiāo)情況作出更細(xì)致的交叉分析。系統(tǒng)量化研究法特點(diǎn)及構(gòu)成〔之六〕系統(tǒng)量化研究法關(guān)于內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析要求例如注：1、以面積交叉為例；2、表中空格指該樓盤(pán)不涉及該工程。系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場(chǎng)分組調(diào)查系統(tǒng)量化研究法數(shù)據(jù)收集方法比照系統(tǒng)量化研究法需要關(guān)于面積、戶(hù)型、價(jià)格與供銷(xiāo)量等的深入交叉數(shù)據(jù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)查中“調(diào)查”、“現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)”等已不能滿(mǎn)足要求?，F(xiàn)場(chǎng)分組調(diào)查，是有分工、有準(zhǔn)備情況下，通過(guò)反復(fù)屢次綜合獲得所需數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查之前，首先通過(guò)樓書(shū)熟悉樓盤(pán)的根本特征如戶(hù)型、整體規(guī)劃指標(biāo)等，明確調(diào)查重點(diǎn)、難點(diǎn)專(zhuān)人負(fù)責(zé)通過(guò)情感溝通及樓盤(pán)外圍情況了解等來(lái)分散樓盤(pán)銷(xiāo)售人員注意力，其余人員那么專(zhuān)注于關(guān)鍵數(shù)據(jù)的詢(xún)問(wèn)和觀察，以此協(xié)作完成數(shù)據(jù)采集調(diào)查人員分組，對(duì)同一樓盤(pán)同一組信息，如各面積段供、銷(xiāo)數(shù)據(jù)等，分人分次采集，不同小組成員收集重點(diǎn)各不相同，通過(guò)反復(fù)幾次來(lái)獲得關(guān)鍵數(shù)據(jù)潛在消費(fèi)者所有消費(fèi)者及城市整體區(qū)域一般性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)工程樓盤(pán)工程有效輻射區(qū)域工程重點(diǎn)輻射區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及三類(lèi)現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系界定示意根據(jù)相互競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度，把工程可能的現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劃分為三種。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)系統(tǒng)量化研究法實(shí)際應(yīng)用成果例如小高層住宅（20%—30%）標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型（0%—50%）120—140平米：100%150—200平米（70%—80%）200—250平米（20%—30%）（50%—100%）躍層戶(hù)型170—200平米：主力201—230平米：主力躍層戶(hù)型（少量，10%左右）普通多層住宅（70%—80%）60平米以下：不考慮60—80平米：10%80—110平米（60%）110—130平米（30%）130平米以上：不考慮（主體，90%左右）標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型80—90平米：20%90—100平米：20%100—110平米：20%110—120平米：15%—20%120—130平米：10%—15%150—200平米：100%（置于頂層）70—80平米：主力某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議以上為定量成果僅屬摘要，并非全部。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究狀況房地產(chǎn)屬于最近幾年來(lái)才迅猛發(fā)展起來(lái)的行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導(dǎo)整體研究法以房地產(chǎn)投資市場(chǎng)可行性研究模型為指導(dǎo)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)狀況研究以定性為主，定量為輔項(xiàng)目市場(chǎng)可行性需求結(jié)構(gòu)行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)可行性研究構(gòu)架是整體研究法的指導(dǎo)性研究模型除需求結(jié)構(gòu)及競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)外，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)增加了地塊條件項(xiàng)目2.4市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握

可行性研究中市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)方法間接搜集信息法：優(yōu)點(diǎn)：獲取速度快、費(fèi)用省、能舉一反三。缺點(diǎn)：針對(duì)性差、深度不夠、準(zhǔn)確性不高。直接調(diào)查法：包括：訪問(wèn)調(diào)查法、通信調(diào)查法、會(huì)議調(diào)查法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法等。優(yōu)點(diǎn)：針對(duì)性強(qiáng)、信息準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：調(diào)查本錢(qián)高，調(diào)查結(jié)果容易受調(diào)查人員本身素質(zhì)的影響?！袌?chǎng)調(diào)查法——市場(chǎng)預(yù)測(cè)法定性預(yù)測(cè)方法、定量預(yù)測(cè)方法：例如5房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的信息類(lèi)型1〕與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、人文信息，主要影響投資者選擇投資的方向、確定投資的宏觀區(qū)位等；2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的直接信息，主要影響投資者確定房地產(chǎn)投資的類(lèi)型、選擇具體區(qū)位和進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)等；3〕與投資工程直接相關(guān)的信息，影響投資者的具體投資決策?！枨笮畔ⅰ┙o信息——交易信息——其他信息住宅開(kāi)發(fā)工程市場(chǎng)分析包括：與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是住戶(hù)的溝通，以了解開(kāi)發(fā)工程周?chē)貐^(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿(mǎn)意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定所開(kāi)發(fā)工程的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。2.5幾種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求分析58第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)研住宅市場(chǎng)特性：1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多2、住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯3、購(gòu)置頻率較低、購(gòu)置決策復(fù)雜4、住宅市場(chǎng)與消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入關(guān)系較為密切5、消費(fèi)者的購(gòu)置決策與融資機(jī)制相關(guān)6、住宅購(gòu)置和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切59第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)研住宅市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析2、人口統(tǒng)計(jì)特征分析3、供求關(guān)系分析〔三層次〕4、價(jià)格分析5、購(gòu)置力分析6、競(jìng)爭(zhēng)分析7、產(chǎn)品分析60第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)特性：1、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān)2、區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯4、辦公樓本身與客戶(hù)品質(zhì)的一致性5、受交通、通訊等根底設(shè)施配套情況的影響

61第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析2、產(chǎn)品分析3、市場(chǎng)區(qū)分析4、需求分析5、供給分析6、市場(chǎng)吸納速度分析7、競(jìng)爭(zhēng)分析62第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的本卷須知：1、研究方法選擇2、抽樣方法63第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市場(chǎng)特性：1、對(duì)商業(yè)用房的需求是一種引致需求2、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r密切相關(guān)3、與人口聚集度密切相關(guān)4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大5、受交通狀況的影響較大

64第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析2、商業(yè)用房產(chǎn)品分析3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域分析4、競(jìng)爭(zhēng)分析5、市場(chǎng)容量分析6、供求關(guān)系分析7、商業(yè)用房盈利潛力分析

65第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的本卷須知：1、研究方法選擇2、抽樣方法商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)分析包括：工程所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)置力水平、該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求、購(gòu)物中心的效勞半徑及附近其他購(gòu)物中心、中小商鋪的分布情況。根據(jù)上述信息，才能確定工程的規(guī)模、檔次、日后的經(jīng)營(yíng)設(shè)想。寫(xiě)字樓工程市場(chǎng)分析包括：工程所處地段的交通通達(dá)程度、擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境、與周?chē)虡I(yè)設(shè)施的關(guān)系，還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色、風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共效勞的內(nèi)容等。目標(biāo)市場(chǎng)概念很少有一項(xiàng)產(chǎn)品能夠同時(shí)滿(mǎn)足所有消費(fèi)者的需求，也沒(méi)有任何一個(gè)企業(yè)能夠占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)，原因在于一方面，構(gòu)成整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)者在地域分布、社會(huì)背景、行為特征、消費(fèi)需求和偏好、消費(fèi)水平與習(xí)慣等方面存在的巨大差異造成他們?cè)谫?gòu)置決策和購(gòu)置行為方面的多元化傾向。另一方面，企業(yè)進(jìn)入不同市場(chǎng)和提供不同產(chǎn)品的能力也是有很大差異的。既然只能滿(mǎn)足一局部消費(fèi)者，那么針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)就是一種浪費(fèi)，勢(shì)必嚴(yán)重影響營(yíng)銷(xiāo)效果。因此，每個(gè)企業(yè)都必須找到它能最好滿(mǎn)足的市場(chǎng)局部----適宜的目標(biāo)市場(chǎng)。各類(lèi)細(xì)分群體描述

代號(hào)

背景資料

當(dāng)前居住狀況

生活態(tài)度

歸類(lèi)

A類(lèi)比較年輕、學(xué)歷高、收入中等出租房比例較高，面積及戶(hù)型較大傳統(tǒng)、不好運(yùn)動(dòng)、有點(diǎn)投資意識(shí)、易滿(mǎn)足

傳統(tǒng)青年知識(shí)分子（輔助市場(chǎng)）

B類(lèi)學(xué)歷及收入均偏低、各年齡均有出租房比例較高，面積及戶(hù)型較小個(gè)性、時(shí)尚、與眾不同、冒險(xiǎn)

事業(yè)未成的時(shí)尚派

C類(lèi)學(xué)歷中等、收入高、各年齡均有自有房產(chǎn)比例較高，面積及戶(hù)型較大投資意識(shí)差、社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)、現(xiàn)實(shí)

事業(yè)成功的現(xiàn)實(shí)派（次要市場(chǎng)）D類(lèi)學(xué)歷和收入都偏低、各年齡均有自有房產(chǎn)比例較高，面積及戶(hù)型較小不滿(mǎn)足于現(xiàn)狀、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)

成長(zhǎng)中的奮斗派

E類(lèi)偏年輕、收入和學(xué)歷中等

自有房產(chǎn)比例中游，面積及戶(hù)型中游向往都市/西方生活，但比較傳統(tǒng)

事業(yè)初成的偽時(shí)尚（主力市場(chǎng)）

細(xì)分市場(chǎng)選擇：E類(lèi)市場(chǎng)最大，其次是C類(lèi)。

俱樂(lè)部會(huì)員購(gòu)房重要影響因素調(diào)查(2003年6月)

競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查工程SWOT分析SWOT分析法是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常用的方法之一。所謂SWOT〔態(tài)勢(shì)〕分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素〔Strengths〕、弱點(diǎn)因素〔Weaknesses〕、時(shí)機(jī)因素〔Opportunities〕和威脅因素〔threaten〕，通過(guò)調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一段的次序按矩陣形式排列起來(lái)，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論〔如對(duì)策等〕。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)技術(shù)設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收合同實(shí)施估算指標(biāo)概算指標(biāo)預(yù)算定額概算定額企業(yè)定額投資估算設(shè)計(jì)總概算施工圖預(yù)算修正總概算合同價(jià)結(jié)算價(jià)竣工決算圖：建設(shè)工程投資確定示意圖開(kāi)發(fā)本錢(qián)總構(gòu)成1.土地價(jià)格

2.其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi):七通一平費(fèi).勘察設(shè)計(jì)費(fèi).拆遷征地管理費(fèi)

3.住宅建筑安裝費(fèi):住宅建筑安裝工程造價(jià)

4.附屬工程費(fèi):包括煤氣調(diào)壓站/熱力點(diǎn)/開(kāi)閉所/變電室/高壓水泵等

5.室外工程費(fèi):室外工程包括指上水/污水/雨水/電力/電信/熱力/煤氣/圍墻/人防出入口等

6.公共配套工程費(fèi)7.環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi):綠化費(fèi)/綠地/等

8.政府性收費(fèi)及"四源費(fèi)":"四源費(fèi)"是指煤氣廠/熱力廠/自來(lái)水廠/污水處理廠.

9.土地出讓金大市政費(fèi)

10.兩稅一費(fèi):營(yíng)業(yè)稅/城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)/教育附加費(fèi).

11.管理費(fèi)

12.利潤(rùn)與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用建設(shè)工程總投資建設(shè)投資土地使用費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息建筑安裝工程費(fèi)用稅金利潤(rùn)直接工程費(fèi)間接費(fèi)設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)工、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)鋪底流動(dòng)資金流動(dòng)資產(chǎn)投資建設(shè)工程總投資開(kāi)發(fā)本錢(qián)總構(gòu)成1.土地價(jià)格

2.其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi):七通一平費(fèi).勘察設(shè)計(jì)費(fèi).拆遷征地管理費(fèi)

3.住宅建筑安裝費(fèi):住宅建筑安裝工程造價(jià)

4.附屬工程費(fèi):包括煤氣調(diào)壓站/熱力點(diǎn)/開(kāi)閉所/變電室/高壓水泵等

5.室外工程費(fèi):室外工程包括指上水/污水/雨水/電力/電信/熱力/煤氣/圍墻/人防出入口等

6.公共配套工程費(fèi)7.環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi):綠化費(fèi)/綠地/等

8.政府性收費(fèi)及"四源費(fèi)":"四源費(fèi)"是指煤氣廠/熱力廠/自來(lái)水廠/污水處理廠.

9.土地出讓金大市政費(fèi)

10.兩稅一費(fèi):營(yíng)業(yè)稅/城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)/教育附加費(fèi).

11.管理費(fèi)

12.利潤(rùn)3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別工程的財(cái)務(wù)可行性?！?cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)可行性研究靜態(tài)分析法動(dòng)態(tài)分析法簡(jiǎn)單投資收益率靜態(tài)投資回收期投資回收期法凈現(xiàn)值法內(nèi)部收益率法盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析確定性分析非確定性分析3.2.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率償債備付率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指數(shù)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期投資利潤(rùn)率借款償還期利息備付率償債備付率財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能力分析指標(biāo)償債能力分析指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.投資利潤(rùn)率——投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額〔或年平均利潤(rùn)總額〕÷總投資2.靜態(tài)投資回收期——從工程建設(shè)初起，用各年的凈收益將全部投資收回所需要的時(shí)間。3.借款歸還期——工程投產(chǎn)后“可用于還款的資金”歸還“借款本息”所用的時(shí)間。4.利息備付率——表示：工程的利潤(rùn)歸還利息的保證倍率。應(yīng)大于2。——利息備付率=稅息前利潤(rùn)÷當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用5.償債備付率——表示：工程可用于還本付息的資金歸還借款本息的保證倍率。應(yīng)大于1?！獌攤鶄涓堵?可用于還本付息的資金÷當(dāng)期應(yīng)付本息金額3.2.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期投資利潤(rùn)率借款償還期利息備付率償債備付率財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能力分析指標(biāo)償債能力分析指標(biāo)3.2.2靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.投資利潤(rùn)率——投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額〔或年平均利潤(rùn)總額〕÷總投資2.靜態(tài)投資回收期——從工程建設(shè)初起，用各年的凈收益將全部投資收回所需要的時(shí)間。3.借款歸還期——工程投產(chǎn)后“可用于還款的資金”歸還“借款本息”所用的時(shí)間。4.利息備付率——表示：工程的利潤(rùn)歸還利息的保證倍率。應(yīng)大于2。——利息備付率=稅息前利潤(rùn)÷當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用5.償債備付率——表示：工程可用于還本付息的資金歸還借款本息的保證倍率。應(yīng)大于1?！獌攤鶄涓堵?可用于還本付息的資金÷當(dāng)期應(yīng)付本息金額3.2.3動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指數(shù)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表——現(xiàn)金