房地產(chǎn)業(yè)營改增稅率有哪些應對措施房地產(chǎn)業(yè)營改增稅率有哪些應對措施

此次發(fā)布的36號文共包括四個附件：附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法；附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定；附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定；附件4：跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定。其規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行。此前發(fā)布的營改增相關(guān)的規(guī)定，除另有規(guī)定的條款外，相應廢止。近日，國家稅務總局就不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、進項抵扣和經(jīng)營租賃，跨縣（市、區(qū)）建筑服務和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等事項陸續(xù)發(fā)布五個相關(guān)的征收管理暫行辦法，這些文件依次為：《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號，以下簡稱14號公告）、《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號，以下簡稱15號公告）、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號，以下簡稱16號公告）、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號，以下簡稱17號公告）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱18號公告）。上述文件均自2016年5月1日起施行。這些文件對36號文中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增值稅政策進行了歸納總結(jié)，并在此基礎上對相關(guān)的征收管理事宜作出了明確。本文結(jié)合營改增文件中的要點及變化，就房地產(chǎn)企業(yè)如何應對營改增進行籌劃。

房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理[1]

表一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)2的房地產(chǎn)項目增值稅處理

注：1、根據(jù)36號文及1418號公告整理。

2、自行開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施和房屋建設；以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于18號公告的適用范圍。

3、應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率11%或征收率5%）*3%

4、計算公式為：

銷售額=（全部價款和價外費用–當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

表二：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅處理

注：1、一般情形下，納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。然而，對于不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計劃單列市的，由該直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款。

2、應預繳稅款＝含稅銷售額/（1+11%）*3%

3、應預繳稅款＝含稅銷售額/（1+5%）*5%

節(jié)稅與籌劃

營改增以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說主要的稅種就是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。雖然營改增強調(diào)所有行業(yè)稅負只減不增，但這是長期以及行業(yè)整體上的目標，企業(yè)在應對時，還是應該注意防范風險，合理籌劃，以期穩(wěn)定稅負進而降低稅負。房地產(chǎn)企業(yè)此前適用5%的營業(yè)稅稅率，營改增后適用11%的稅率，名義稅率上升了120%；考慮到企業(yè)可抵扣進項在成本費用中的占比，可能會給企業(yè)帶來稅負增加的風險。

以下將從簡易征收老項目備案規(guī)劃、土地成本及不動產(chǎn)進項抵扣規(guī)劃、合同擬定與籌劃、業(yè)務流程再造、經(jīng)營模式規(guī)劃、稅收優(yōu)惠享受規(guī)劃等六個稅收籌劃點詳細展開。

籌劃一：簡易征收老項目備案規(guī)劃

作為營改增的過渡性安排，房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)銷售或者出租房地產(chǎn)老項目，均可選擇適用簡易計稅方法，按照5%征收率計稅。增值稅銷項稅款計算如下：銷售額或租金/（1+5%）*5%，不得抵扣進項稅額。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標準

對于可選擇適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目，18號公告在36號文的基礎上對其定義進行了調(diào)整，使其接近于建筑業(yè)的建筑工程老項目范圍。調(diào)整后的房地產(chǎn)老項目是指：

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

1、營改增前已經(jīng)開發(fā)完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續(xù)銷售的老項目，選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

2、營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)未與建筑企業(yè)簽訂建筑施工總承包合同、未辦理《建筑工程施工許可證》，項目一直未動工，營改增后才簽訂建筑工程承包合同，辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為新項目，只能選擇增值稅一般計稅方法，按照11%稅率計算繳納增值稅。

3、營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，或者已經(jīng)取得《建筑工程施工許可證》，項目已經(jīng)動工，營改增后，繼續(xù)開發(fā)的項目，是房地產(chǎn)老項目，增值稅計稅方法的選擇分兩種情況：

一是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中占的比例很小，成本發(fā)票還沒有收到，且有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則可以選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅。但根據(jù)36號文附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條的規(guī)定，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報。

二是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票），增值稅進項抵扣很少，則應選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。

在考慮是否選擇增值稅一般計稅方法時，主要需要關(guān)注的是取得進項抵扣的比重有多大。根據(jù)數(shù)據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納稅人實際抵扣率高于72.73%時，宜選擇一般納稅人身份；當納稅人實際抵扣率低于72.73%時，宜選擇小規(guī)模納稅人身份。[1]對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在貸款服務、拆遷費用等都無法抵扣的情形下，選擇簡易計稅方法對于平衡企業(yè)稅負而言更為穩(wěn)妥。

房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)對于老項目選擇適用簡易計稅方法，需要綜合考慮以下因素：下游企業(yè)的進項抵扣需求、彼此間的議價能力；國稅局的備案要求、手續(xù)及相應資料的準備；如果兼有新項目，會計核算需分開等。房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)需重點關(guān)注并謹慎做好選擇簡易計稅方法的備案工作，否則備案不當非但享受不了老項目的優(yōu)惠政策，還可能導致涉稅風險。36號文明確規(guī)定了房地產(chǎn)新老項目的區(qū)分標準，因此，企業(yè)應對自己現(xiàn)有房地產(chǎn)項目進行審查，對合同內(nèi)容進行修改，同時，完善相關(guān)備案手續(xù)。

籌劃二：土地成本及不動產(chǎn)進項抵扣規(guī)劃

（一）土地成本扣除

36號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。18號公告對扣除內(nèi)容進行了細化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅時，可以從全部價款和價外費用中扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款，以計算銷售額。

計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用–當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

上述公式中：

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

然而，在具體執(zhí)行上，仍有許多細節(jié)尚未明確，例如，土地成本如何扣除，一次還是分期？分期扣除的標準是什么？什么情況下抵扣對企業(yè)最有利？諸如此類的問題有待進一步明確。企業(yè)需要明確相關(guān)細則后，制定相應的銷售策略，需要提醒的是，預收款時，土地價款不得扣除，應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率11%或征收率5%）*3%。

（二）不動產(chǎn)進項抵扣

15號公告關(guān)于不動產(chǎn)進行抵扣的規(guī)定，對36號文進行了修復性表述。首先，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。這里將36號文取得的不動產(chǎn)在建工程修改為發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，強調(diào)自建不動產(chǎn)在建工程按照不動產(chǎn)在建工程抵扣，而不能按照取得不動產(chǎn)去抵扣。同時，15號公告也對取得的不動產(chǎn)重新作出解釋，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不再提及36號文所稱的自建。

1、抵扣時點。一般情況下，適用分2年抵扣政策的進項稅額，60%的部分于取得扣稅憑證當期可進行抵扣，剩余的40%部分計入待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月獲得抵扣。

15號公告同時規(guī)定了以下特殊情形的抵扣時間處理：

購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

在2年不動產(chǎn)進項稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的，或發(fā)生注銷稅務登記的，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售當期或注銷清算當期從銷項稅額中抵扣。

籌劃三：合同擬定與籌劃

增值稅具有環(huán)環(huán)抵扣的特點，營改增全面完成后，貨物、勞務、服務都將納入抵扣鏈條，產(chǎn)業(yè)的上下游環(huán)節(jié)更加緊密。價稅分離、進項抵扣等新變化將對相關(guān)試點納稅人的商業(yè)談判、定價策略產(chǎn)生影響。試點納稅人應利用稅制特點，通過合理的商業(yè)安排和議價，促進自身業(yè)務發(fā)展，提高本環(huán)節(jié)利潤空間。

（一）在簽訂合同時，需就簽約主體、商品、服務性質(zhì)、交易價款、納稅義務發(fā)生時間、價外費用、包稅條款等事項進行明確。以下對其中幾點進行具體分析。

1、明確合同相對人的主體身份，其是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人必須寫入合同，并要求合同相對人提供稅務登記證件的復印件作為合同的附件。要明確合同相對人開具發(fā)票的類型、能否抵扣、開具日期、送達期限等內(nèi)容，并就開具發(fā)票所造成的違約行為約定違約金、損失賠償金。

2、確定商品、服務的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，此時將涉及兼營和混合銷售問題?！锻ㄖ芬?guī)定，納稅人兼營不同稅率或征收率項目,應當分別核算銷售額，未分別核算的,從高適用稅率；一項銷售行為涉及服務和貨物為混合銷售，從事貨物的生產(chǎn)、商貿(mào)納稅人按照銷售貨物繳稅，其他納稅人按照銷售服務繳稅。如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是兼營還是一項行為36號文中并未明確規(guī)定。

納稅人出租商業(yè)不動產(chǎn)時，通常會同時伴隨物業(yè)服務、建筑業(yè)服務、代售水電等貨物、提供修理修配勞務等增值稅應稅項目。若適用兼營政策，納稅人需在合同約定不同稅率項目的金額，清楚地根據(jù)交易的實質(zhì)描述具體服務內(nèi)容，避免與稅務機關(guān)對不同稅率服務的內(nèi)容和金額產(chǎn)生爭議，帶來稅務風險。

3、交易價款的確定。首先，應對合同價格含稅與否進行明確，明確價格和增值稅額，由于增值稅稅率相對于營業(yè)稅稅率較高，如果不能向上下游相對方轉(zhuǎn)嫁稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負將明顯上升。同時應注意合同條款中的服務費、預收性質(zhì)費用以及違約金、滯納金、賠償款等各類價外費用。其次，根據(jù)36號文的規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅），由于銷售與成本時間不匹配，建議預售環(huán)節(jié)在合同中規(guī)定，按銷售收入一定比例如3%進行預征，項目竣工后統(tǒng)一結(jié)算。

4、納稅義務發(fā)生時間的確定。納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。企業(yè)可以通過合同約定付款日期，從而推遲納稅義務發(fā)生時間。

（二）根據(jù)36號文及相關(guān)公告的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應著重關(guān)注合同中的以下條款：

1、開工日期：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。企業(yè)需注意日期節(jié)點是合同開工日期。

2、材料供應：房地產(chǎn)企業(yè)負責采購特殊材料、統(tǒng)配、部管材料及統(tǒng)配、部管的機電產(chǎn)品時，可以取得17%的進項抵扣，相較于11%的適用稅率，可以獲得一定的稅率差。

3、合法有效的增值稅抵扣憑證：選擇一般計稅方法的企業(yè)，可以通過進項抵扣降低稅負。合法有效的增值稅抵扣憑證分為增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、完稅憑證等。其中企業(yè)應重點關(guān)注增值稅專用發(fā)票的管理問題，要嚴格管控增值稅專用發(fā)票資質(zhì)信息。增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，取得不了增值稅專用發(fā)票或者增值稅發(fā)票不合規(guī)，都將對受票方造成法律和經(jīng)濟損失。營改增后可考慮將取得增值稅發(fā)票作為一項合同義務列入合同的相關(guān)條款，同時考慮將增值稅發(fā)票的取得和開具與收付款義務相關(guān)聯(lián)。例如，明確僅在收到合規(guī)發(fā)票條件下，才有付款義務。

4、視同銷售：《增值稅暫行條例實施細則》及36號文36號文規(guī)定，無償提供服務、無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外）應視同銷售并按照相關(guān)計算方式繳納增值稅。實踐中隨著市場競爭的逐漸激烈和銷售模式的不斷創(chuàng)新，在出租不動產(chǎn)時經(jīng)常會提供免租期或裝修期。在判斷上述行為是否為無償提供服務時，不僅要考慮促銷行為的口號或名目，更應分析其是否與有償服務緊密關(guān)聯(lián)，是否實質(zhì)上是一種折扣行為。在合同條款中，應盡量避免出現(xiàn)免租期或裝修期等用語。對于精裝房送家電，應在合同中列明配送家電的對價，降低視同銷售風險。

5、退租、銷售折讓：如出現(xiàn)退租、銷售折讓等情形，可以通過開具紅字專用發(fā)票的方式?jīng)_銷銷項稅。為了在發(fā)生以上情況時能夠順利開票，應當在合同中明確承租方、購買方有義務協(xié)助企業(yè)開具紅字增值稅專用發(fā)票。

6、跨期合同：對于跨越營改增過渡期的合同，根據(jù)合同執(zhí)行的實際情況，提出相關(guān)的過渡建議，如對原合同未盡涉稅事宜追加補充條款，或在正式實施營改增前按會計收入的核算進行部分結(jié)算和開票等。

籌劃四：業(yè)務流程再造

（一）組織架構(gòu)調(diào)整

調(diào)整供應商、服務商的選擇，全面考察分析供應商、服務商，優(yōu)先考慮可以提供增值稅合法抵扣憑證的上游供應商、服務商，加強對抵扣憑證的管理。

（二）加強集團內(nèi)部定價及業(yè)務協(xié)作

集團內(nèi)部各個子公司都是獨立的納稅主體，在業(yè)務相互協(xié)作配合的過程中，如何定價影響各子公司的應納增值稅額，可以根據(jù)各子公司的當期進項情況具體確定定價策略。企業(yè)應根據(jù)節(jié)稅效果選擇最優(yōu)的業(yè)務流程方案，對業(yè)務流程進行調(diào)整，通過召開部門會議，修改制度、合同等確定新的業(yè)務流程，并持續(xù)關(guān)注可能存在的稅務及商業(yè)風險。

籌劃五：經(jīng)營模式規(guī)劃

（一）業(yè)務服務外包

企業(yè)可以通過評估自產(chǎn)和外包的稅收效應，積極改變商業(yè)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向個人支付的拆遷支出（例如：補償款）等無法取得增值稅發(fā)票，可能無法獲得增值稅進項稅抵扣。在商業(yè)可行的前提下，工程采購部門可通過專業(yè)的土地開發(fā)機構(gòu)進行拆遷安置，取得增值稅發(fā)票。但第三方機構(gòu)可能會向企業(yè)轉(zhuǎn)嫁全部或部分增值稅，采購部門應對拆遷支出進行成本測算，控制第三方機構(gòu)的增值稅轉(zhuǎn)嫁程度，做出對企業(yè)最有利的拆遷補償安排。

（二）業(yè)務分拆

對于經(jīng)營業(yè)態(tài)復雜的企業(yè)，可通過具體業(yè)務性質(zhì)分析，進行業(yè)務分拆，適用較低稅率，實現(xiàn)稅負的降低。例如，北京某交通運輸企業(yè)，營改增后，適用增值稅稅率為11%，由于進項稅額不足，增值稅稅負增加明顯。華稅通過分析其業(yè)務構(gòu)成，幫助企業(yè)順利實現(xiàn)分立重組，在降低增值稅稅負的同時，實現(xiàn)業(yè)務類型清晰化、財務核算更加規(guī)范，提高了企業(yè)效率。

籌劃六：稅收優(yōu)惠享受規(guī)劃

（一）營改增過渡期稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，可適用簡易征收計稅方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，沿用了原營業(yè)稅差額征收的政策。還有針對房地產(chǎn)企業(yè)的不征收增值稅項目、免征增值稅項目、增值稅即征即退、零稅率等優(yōu)惠政策。同時，對于跨期的業(yè)務的相關(guān)納稅義務也有具體規(guī)定。

（二）行業(yè)性或區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策

基于國家鼓勵高科技企業(yè)發(fā)展的政策，四技收入增值稅免稅，軟件產(chǎn)品超過3%即征即退，高新技術(shù)企業(yè)所得稅15%低稅率，軟件企業(yè)兩免三減半等，對于大型集團而言，可以通過合并分立、架構(gòu)搭建等籌劃方式積極爭取行業(yè)性或區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策。比如，剝離研發(fā)功能，成立專業(yè)化公司。在進行節(jié)稅籌劃的同時，應著重關(guān)注隱性稅收、非稅成本及稅務機關(guān)對合理商業(yè)目的的要求。

總結(jié)：合法合規(guī)的稅收籌劃

房地產(chǎn)營改增涉及內(nèi)容十分龐大，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)的整體情況總結(jié)出6大籌劃方法，具體到某個企業(yè)，需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進行細致的測算和規(guī)劃，綜合運用以上籌劃方法，制定最適合企業(yè)的營改增實操方案。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，需重視以下三點：

（一）恰當選擇納稅人身份。根據(jù)納稅人經(jīng)營規(guī)模及會計核算健全程度，增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。計算增值稅時，一般納稅人按照適用稅率適用一般計稅方法，小規(guī)模納稅人按照征收率適用簡易計稅方法，由于兩者在增值稅計稅方法上存在差別，為方便進行稅收籌劃，納稅人應根據(jù)自身實際情況選擇恰當?shù)纳矸荨Ｓ捎诜康禺a(chǎn)企業(yè)基本都符合一般納稅人的標準，若選擇適用簡易計稅方法，則應按照規(guī)定到當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)申請。

（二）注重法律憑證、會計憑證和稅務憑證的相互印證，相互聯(lián)系和相互支持。法律憑證是用來明確和規(guī)范當事人權(quán)利義務法律關(guān)系的重要書面憑證或證據(jù)。在商事經(jīng)濟活動中，主要體現(xiàn)為合同、協(xié)議、法院判決或裁定書等法律文書和其他各種證書。如土地使用權(quán)證書、采購合同、建筑合同、銷售合同等等都是法律憑證。法律憑證，特別是商事合同的正確簽訂在降低企業(yè)的稅收成本中起著根本性作用。為了降低企業(yè)的稅收成本，有時需要給當?shù)囟悇罩鞴軝C關(guān)提供各種合同材料，有時需要通過合同的正確而巧妙的簽訂使相關(guān)業(yè)務符合稅法規(guī)定。三證統(tǒng)一