房地產(chǎn)工程可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃決策和可行性研究是為決策者提供最終決策的依據(jù)，為工程到達目標奠定根底。一個房地產(chǎn)工程的設(shè)想的提出，都有其特定的政治、經(jīng)濟或社會背景。從簡單而抽象的建設(shè)意圖產(chǎn)生，至具體復雜的工程建成，期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動內(nèi)容、方式及其所要求到達的預期目標，都離不開方案的指導，而方案的前提就是行動方案的籌劃與決策。房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃什么是籌劃?籌劃就是籌劃或謀劃籌劃是一項立足現(xiàn)實、面向未來的活動。它根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一活動的特定目標這個中心，來全面構(gòu)思、設(shè)計，選擇合理可行的行動方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃概述概念：房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且富有策略性運作思路的高智力的系統(tǒng)活動。房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃的主要作用：A、構(gòu)思工程系統(tǒng)框架主要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進行工程的定義和定位，全面設(shè)想一個待建的工程系統(tǒng)。B、奠定工程決策根底理論C、指導工程管理工作房地產(chǎn)工程籌劃的原那么創(chuàng)新原那么房地產(chǎn)工程籌劃成功的關(guān)鍵主題新、概念新；手段新、方法新以人為本原那么注重人文關(guān)心、人文情感和人文歷史，建立工程自己的個性，促進產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成整合原那么籌劃上的靈感與創(chuàng)意一定要結(jié)合總的目標市場，強調(diào)籌劃的優(yōu)化組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品功能組合、工程資源組合、信息組合等。工程籌劃的內(nèi)容和依據(jù)工程籌劃分為工程總體籌劃和工程局部籌劃。工程總體籌劃：指在工程前期立項過程中所進行的全面籌劃；工程局部籌劃：對全面籌劃任務(wù)進行分解后的一個單項性或?qū)I(yè)性問題的籌劃。

根據(jù)籌劃工作的對象和性質(zhì)不同，籌劃的內(nèi)容、依據(jù)和深度要求也不一樣。1、工程構(gòu)思籌劃工程構(gòu)思籌劃必須以國家法律和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實際的建設(shè)條件和經(jīng)濟社會開展變化的環(huán)境進行，并與城區(qū)或城市規(guī)劃的要求相適應(yīng)。工程設(shè)想籌劃的主要內(nèi)容是：A、工程定義：描述工程性質(zhì)、用途和根本內(nèi)容；B、工程定位：描述工程的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準，工程在社會經(jīng)濟開展中的地位作用和影響力，并進行工程定位依據(jù)及必要性和可能性分析；C、工程系統(tǒng)構(gòu)成：描述系統(tǒng)的總體功能，系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構(gòu)成及其各自作用和相互聯(lián)系，內(nèi)部系統(tǒng)和外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、協(xié)作和配套的籌劃思路及方案的可能性分析和依據(jù)。D、其他2、工程實施籌劃即工程管理和工程目標控制籌劃，旨在為把表達建設(shè)意圖的工程構(gòu)思展開實施，變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案，提出帶有謀略性和指導性的設(shè)想。A、工程組織籌劃大中型房地產(chǎn)開發(fā)工程，國家要求實行工程法人責任制。工程法人是負責立項、融資、報建、實施、運營、還貸的責任主體。按照股份公司和有限責任公司的現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建其管理機構(gòu)和人事安排。工程組織籌劃是工程總體籌劃的重要內(nèi)容，也是對工程實施過程產(chǎn)生重要影響的實施籌劃內(nèi)容。B、工程融資籌劃融資方案的籌劃是控制資金使用本錢，進而控制工程投資，降低工程風險不可無視的環(huán)節(jié)。工程融資籌劃具有很強的政策性、技巧性和謀略性，取決于工程的性質(zhì)和工程實施的動作方式，只有通過籌劃才能確定和選擇最正確的融資方案。3、工程目標籌劃確定工程的投資目標、質(zhì)量目標和進度目標是工程管理的前提，并追求三大目標〔投資省、質(zhì)量高、周期短〕的總體綜合優(yōu)化,這只能在工程系統(tǒng)構(gòu)成和定位籌劃過程中做到工程投資和質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡。工程目標籌劃包括：工程總目標〔總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進度〕體系設(shè)定；總目標按工程、參加主體、實施階段等進行分解的子目標體系設(shè)定。4、工程管理籌劃工程管理籌劃是對工程實施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的籌劃，包括設(shè)計、施工、采購任務(wù)的招投標，合同結(jié)構(gòu)，工程管理機構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運行機制，工程管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的籌劃。5、工程控制籌劃工程控制是對工程實施系統(tǒng)及工程全過程的控制。工程控制的方向：工程目標；工程控制的方法：通過實際值與目標值的不斷比較發(fā)現(xiàn)其中偏差，對偏差進行相應(yīng)的調(diào)整，以最合理的目標過程到達工程目標；工程控制的根本原那么是：目標控制具有健全的反響機制的閉環(huán)控制；根本方法是：動態(tài)控制。房地產(chǎn)開發(fā)工程全程籌劃房地產(chǎn)工程全程籌劃就是運用整合營銷概念，對開發(fā)商的建設(shè)工程，從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求，以開發(fā)商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、工程定位、推廣籌劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、方案、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的根底上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及效勞完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。房地產(chǎn)開發(fā)工程全程籌劃流程圖對工程的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃等作出專業(yè)籌劃建議從工程的宏觀、中觀和微觀層面對工程的投資環(huán)境進行分析初步市場情況調(diào)查確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研初步提出總體策劃思路分析項目潛在價值確定核心價值體系及總體策劃思路項目目標客戶群鎖定及分析項目開發(fā)主題定位及形象定位對項目的經(jīng)營方式、資金籌措和開發(fā)計劃作出策劃建議可類比項目營銷策略分析確定項目營銷策劃總體思路及營銷策略可類比項目物業(yè)管理分析并提出策劃建議項目財務(wù)評價與綜合評價

房地產(chǎn)工程的可行性研究是在投資決策之前對擬定開發(fā)的工程進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標，以最終確定工程是否可行的綜合研究。什么是房地產(chǎn)工程可行性研究?可行性研究的概念最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟研究方法，因為它為其經(jīng)濟開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，開展到各個領(lǐng)域，充實完善，形成系統(tǒng)。對開發(fā)工程的必要性、實施工程的外部條件，工程選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、工程實施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、工程的效益等，都需要進行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟效益分析。可行性研究概述可行性研究的作用投資決策的依據(jù)國家規(guī)定，但凡沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)工程，不能列入方案，不能批準設(shè)計任務(wù)書，不能進行設(shè)計?；I集資金的依據(jù)銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為房地產(chǎn)開發(fā)工程申請貸款的先決條件，在對可行性研究報告作全面、細致的分析評價后，才能確定是否給予貸款。簽訂合同的依據(jù)工程所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊及交通等方面需要與有關(guān)部門協(xié)作，都需要根據(jù)可行研究報告進行協(xié)商。規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)在可行性研究報告中，對工程的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案設(shè)想、主要設(shè)備、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)計的種類、建設(shè)速度等都進行了分析和論證，確定了原那么和推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯康哪康膶崿F(xiàn)工程決策的科學化、民主化，減少或防止投資決策失誤，提高經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益?？尚行匝芯康奶攸c前期性、預測性、不確定性可行性研究指導文件《關(guān)于建設(shè)工程經(jīng)濟評價工作的假設(shè)干規(guī)定》、《建設(shè)工程經(jīng)濟代理人方法與參數(shù)》要求各個投資主體、各種投資來源、各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開發(fā)工程，原那么上應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法和相應(yīng)的參數(shù)進行財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價?？尚行匝芯康囊罁?jù)國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃；批準的工程建議書和同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和交通等市政根底設(shè)施規(guī)劃；自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、標準、指標、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；開發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等?？尚行匝芯康膶I(yè)機構(gòu)和人員構(gòu)成專業(yè)機構(gòu)前期的投資時機分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握時機，一般有1、2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可。而詳細可行性研究是全面的經(jīng)濟技術(shù)研究，需要專門的機構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評估咨詢機構(gòu)完成，我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制，然后報政府方案部門審查立項。人員構(gòu)成注冊房地產(chǎn)估價師1~2名造價工程師1名市場調(diào)查和分析人員1~2名經(jīng)濟分析家1名制作人員1~2名社會學、環(huán)境科學專家假設(shè)干名其中：注冊房地產(chǎn)估價師是專業(yè)執(zhí)業(yè)隊伍，既要熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識，又必須熟悉財務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識，是研究小組的核心，它的任務(wù)是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析，并負責歸納其他人員所完成的工作，綜合應(yīng)用工程技術(shù)和財務(wù)管理的有關(guān)知識，對工程作出計算和總體評價，撰寫可行性研究報告。工程可行性研究階段時機研究時機研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預測為根底，進行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最正確投資時機，提出工程。即工程建議書階段。工程建議書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程投資前對工程輪廓設(shè)想，主要是從投資建設(shè)的必要性方面來分析，同時也對投資建設(shè)的可行性進行初步分析。內(nèi)容一般包括：a、投資工程提出的必要性的依據(jù)；b、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想；c、建設(shè)條件的初步分析，包括公共配套設(shè)施情況和交通情況等；d、投資估算和歸還貸款能力測算；e、工程的預測進度安排；f、經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益的初步估計。初步可行性研究也稱預可行性研究〔大型投資工程需在正式可行性研究之前，先進行一輪初步的分析〕主要解決的問題包括：分析時機研究的結(jié)論，在詳細資料的根底上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給建筑材料供給狀況工程所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況工程地址及其周圍環(huán)境工程規(guī)劃設(shè)計方案工程進度工程銷售收入與投資估算工程財務(wù)分析等詳細可行性研究即通常所說的可行性研究，是工程投資可行性研究全過程中最重要的一個局部。是開發(fā)建設(shè)工程投資決策的根底，是在分析工程技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟工程的評價和決策即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請有關(guān)技術(shù)專家、經(jīng)濟專家及承辦投資貸款的銀行，對工程的可行性研究報告進行預審，由投資貸款銀行的咨詢機構(gòu)或方案決策部門委托沒有隸屬關(guān)系的工程咨詢公司進行全面評估。評估人員應(yīng)對工程的可行性研究報告和編制的方案任務(wù)全面、認真、仔細的審查、計算和核實，根據(jù)審核、評估的結(jié)果，編寫工程評估報告，為投資工程最后決定進一步提供可靠的科學依據(jù)。可行性研究的質(zhì)量針對不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國際上通用的為：投資時機研究：±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％可行性研究的時間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)一般小型工程1～2個月，甚至2~3個星期，中型工程8～9個月，大型工程1.5～2年或更長。從整個建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計準備占1/3，施工建設(shè)占1/3。可行性研究的費用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計算。投資時機研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型工程0.2~1.0%；小型工程1.0~3.0%。可行性研究的程序步驟程序、步驟討論可行性研究的范圍，確定研究目標市場實地調(diào)查，收集情報和資料市場分析、預測技術(shù)研究：工程實施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，工程工程施工工藝和物資投入等。效益研究：工程的資金籌措、本錢開支、效益預測、投資風險、國民經(jīng)濟宏觀考察、社會環(huán)境效益等。方案設(shè)計與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計可供選擇方案，或?qū)⒏鱾€方案的代表性組合，或集中優(yōu)點重點修訂設(shè)計最正確方案。制定實施方案：對選定方案，確定所有具體的技術(shù)指標范圍，估算投資、本錢支出及收益幅度等財務(wù)狀況，說明本錢、價格、進度等變化對工程效果影響及其應(yīng)變能力。編制報告可行性研究的根本內(nèi)容主要有三個方面的內(nèi)容：一是工程的必要性；二是開發(fā)工程在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是工程的技術(shù)、經(jīng)濟分析。1、工程開發(fā)的必要性一是從社會需求考慮；二是從開發(fā)企業(yè)的角度考慮。2、工程的制約條件與開發(fā)建設(shè)的可能性外部制約條件有兩個方面：一是軟約束，主要是固定資產(chǎn)投資規(guī)模和城市規(guī)劃對開發(fā)工程的限制條件；二是硬約束，主要是土地、資金、建筑材料、施工力量、城市根底設(shè)施，以及開發(fā)建設(shè)過程和建成投入使用后的道路、電力、通訊、上下水、熱力等的供給和限制條件。3、工程的技術(shù)、經(jīng)濟分析可行性研究報告的撰寫1、可行性研究報告的根本構(gòu)成通常由開發(fā)商委托房地產(chǎn)評價機構(gòu)、研究機構(gòu)來撰寫。一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個局部。2、可行性研究報告正文的寫作要點(1)工程總說明工程背景、工程主辦者、工程評價的目的、工程評價報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明。(2)工程概況工程的合作方式和性質(zhì)、工程所處的地址、工程擬建規(guī)劃和標準、工程所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、工程建成后的效勞對象。(3)投資環(huán)境研究當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟狀況、城市根底設(shè)施情況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。(4)市場研究就當?shù)嘏c所評價工程相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。(5)工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程工程所處的地理環(huán)境〔鄰里關(guān)系〕、工程用地現(xiàn)狀〔熟地還是生地等〕、項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性開展工程等。(6)規(guī)劃方案及建設(shè)條件介紹開發(fā)工程的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件〔水、電、路等〕是否滿足工程建設(shè)的需要。及工程規(guī)模、檔次、建筑物的規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標、裝修標準等建議。(7)建設(shè)方式及進度安排建設(shè)工程的發(fā)包方式，建設(shè)進度安排、物料供給做出估計或估算。(8)投資估算及資金籌措(9)工程評價根底數(shù)據(jù)的預測和選定包括銷售收入測算、本錢和稅金、利潤分配3個局部。(10)工程經(jīng)濟效益評價一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表〔財務(wù)平衡表〕與貸款歸還分析。(11)不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析〔概率分析〕。目的：是就工程面臨的主要風險因素如建造本錢、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)面積等因素的變化，對工程經(jīng)濟效果評價的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等的影響程度進行定量研究；對當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能變化的影響進行定性分析，進一步可用模糊數(shù)學方法從定性轉(zhuǎn)化為定量分析。(12)可行性研究的結(jié)論說明工程的經(jīng)濟效益評價結(jié)果，是否說明工程具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率，是否有較強的貸款歸還和自身平衡能力，較強的抗風險能力，工程是否可行。其中，市場研究和工程經(jīng)濟效益評價是可行性研究中最重要的局部。房地產(chǎn)開發(fā)工程財務(wù)數(shù)據(jù)估算財務(wù)數(shù)據(jù)主要包括總本錢〔總投資或開發(fā)總本錢+銷售期本錢〕、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算。住宅開發(fā)工程總本錢費用是指工程在一定時期內(nèi)為建造和銷售住宅而花費的全部費用?？偙惧X=開發(fā)總本錢+銷售期本錢總本錢可別離出固定本錢和變動本錢但凡在一定范圍內(nèi)不隨工程建筑面積變化而變化的本錢均屬于固定本錢，如土地出讓金、征地拆遷補償費等。凡在一定范圍內(nèi)隨工程建筑面積變化而變化的本錢均屬變動本錢，如建筑安裝工程費、配套費等。投資：為了保證工程投產(chǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常進行而投入的活勞動和物化勞動價值的總和。固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由工程費用、其他費用、預備費用等組成。流動資產(chǎn)投資：工程在投產(chǎn)前預先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預付款項、存貨等項組成。〔一〕住宅開發(fā)工程總投資估算構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資土地費用前期開發(fā)費建筑安裝工程費用配套設(shè)施費設(shè)備及器具的購置費用其他工程費用根本預備費投資估算動態(tài)投資建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅漲價預備費匯率變動預備費流動資產(chǎn)投資：應(yīng)收及預付款、存貨、現(xiàn)金勘查設(shè)計費管理費銷售費用投資估算固定資產(chǎn)投資估算〔1〕土地使用費指取得工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費用，可分為土地征用及拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金等?！?〕前期開發(fā)費主要包括可行性研究費、勘察設(shè)計費、設(shè)計和施工招投標管理費、建設(shè)工程招投標業(yè)務(wù)代理費、人防建設(shè)費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費、執(zhí)照費、審照手續(xù)費等。可行性研究費：投資時機研究：0.2~1.0%；初步可行性研究：0.25~1.5%；可行性研究：大型工程0.2~1.0%；小型工程1.0~3.0%?？辈煸O(shè)計費：建筑安裝工程費2%~2.5%；設(shè)計和施工招投標管理費：分別為總投資額的0.02%和0.04%；建設(shè)工程招投標業(yè)務(wù)代理費：建筑安裝工程費0.35%人防建設(shè)費：按地面建筑面積60元/m2估算；執(zhí)照費：按土建、水電設(shè)備工程造價的0.1%的比例估算；審照手續(xù)費：按執(zhí)照費的50%估算。〔3〕建筑安裝工程費指直接用于工程建設(shè)的總本錢費用，主要包括根底工程費、土建工程費〔建筑、結(jié)構(gòu)〕、房屋設(shè)備及安裝工程費〔給排水、電氣照明、各種管道、通訊設(shè)施、消防設(shè)施、電梯、空調(diào)等設(shè)備及安裝〕和室內(nèi)裝修工程費等。建筑安裝工程費的估算方法有：單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法〔4〕工程監(jiān)理費指建設(shè)單位委托工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工程所需費用。一般按建筑安裝工程費的一定百分比計取，例如建筑安裝工程費500~20000萬元，按1%~2.5%計取。固定資產(chǎn)投資估算〔5〕配套設(shè)施費指為住宅小區(qū)配套的水、電、燃氣、通訊、綠化、道路、公共設(shè)施等費用，主要分為小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費和住宅建設(shè)配套費。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費主要包括供電、水配套工程費、泵房建設(shè)費、燃氣管理、通訊工程費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、綠化建設(shè)費、保安設(shè)施費、有線電視安裝費、小區(qū)智能化設(shè)施費、小區(qū)總體及道路建設(shè)費等?？筛鶕?jù)國家、地區(qū)、有關(guān)主管部門制訂的收費標準或按類似住宅開發(fā)工程相應(yīng)的費用分別進行估算。固定資產(chǎn)投資估算〔6〕建設(shè)單位管理費指房地產(chǎn)開發(fā)工程從立項、籌建、建設(shè)、竣工驗收交付使用等全過程管理所需費用，主要包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費。根據(jù)“商品房住宅價格管理暫行方法”規(guī)定，建設(shè)單位管理費按土地使用費、建筑安裝工程、配套設(shè)施建設(shè)費之和1%~3%的比例估算。〔7〕工程保險費指房地產(chǎn)開發(fā)工程在建設(shè)期間根據(jù)需要實施工程保險所需的費用，住宅開發(fā)工程工程保險費一般按建筑安裝工程0.2%~0.4%的比例估算。固定資產(chǎn)投資估算〔8〕工程承包管理費指具有總承包條件的工程公司，對房地產(chǎn)開發(fā)工程從開始建設(shè)至竣工驗收交